Fimmtudaginn 18. mars 2004.
Nr. 408/2003.	Þorgils Gunnlaugsson (Gunnar Sólnes hrl.) gegn Dýrholti ehf. (Jóhannes Albert Sævarsson hrl.)

 

Leigusamningur. Matsgerð. Res judicata.

Héraðsdómur leysti úr ágreiningi um leiguverð á grundvelli matsgerðar sem leigusalinn Þ hafði lagt þar fram. Leigutakinn D hafði ekki freistað þess að fá þessum dómi hnekkt með áfrýjun en fór þess í stað fram á að dómkvaddir yrðu tveir menn til að skila yfirmatsgerð. Greiddi hann síðar leigu á grundvelli hinnar síðari matsgerðar en Þ krafðist þá leigu samkvæmt fyrrnefndum héraðsdómi. Spratt af þessu annað dómsmál. Var þá talið að yngri matsgerðin væri ekki yfirmatsgerð í skilningi ákvæða 64. gr. laga nr. 91/1991, heldur nýtt mat byggt á heimildarákvæði leigusamnings aðila um endurskoðun á samningskjörum. Kröfum Þ var hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og  Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 15. október 2003 að fengnu áfrýjunarleyfi. Krefst hann þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 102.117 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. desember 2001 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 48.258 krónur, sem greidd var 18. desember 2001. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Eins og fram kemur í héraðsdómi er um að ræða ágreining málsaðila um túlkun á ótímabundnum leigusamningi 15. október 1982 um 1,3 hektara spildu úr landi jarðarinnar Sökku í Svarfaðardal fyrir refabú. Samkvæmt samningnum skyldi ársleiga vera 1.300 krónur, sem breyttist „í samræmi við landbúnaðarvísitölu upp frá því” og skyldi greiðast eigi síðar en 1. desember ár hvert. Þá var tekið fram að heimilt væri að krefjast endurskoðunar á samningskjörum að liðnum 10 árum frá dagsetningu samningsins. Stefndi keypti mannvirki á umræddri spildu 6. desember 1996 við nauðungarsölu, en í byrjun árs 1998 krafðist áfrýjandi endurskoðunar á leigufjárhæð. Ekki náðist samkomulag um þessa kröfu hans. Í máli milli sömu aðila var stefndi 28. mars 2000 dæmdur í héraðsdómi til að greiða 90.000 krónur í leigu vegna ársins 1998. Í því dómsmáli lagði áfrýjandi fram matsgerð dómkvadds manns frá 29. nóvember 1998, sem mat hæfilega ársleigu 90.000 krónur og skyldi fjárhæðin taka breytingum miðað við byggingarvísitölu. Stefndi mótmælti þeirri matsgerð efnislega, en krafðist hins vegar ekki yfirmats. Var niðurstaða dómsins um leigufjárhæð reist á framangreindri matsgerð. Tveimur dögum eftir að dómurinn var kveðinn upp móttók héraðsdómari beiðni stefnda um yfirmat og 19. apríl 2000 voru tveir menn dómkvaddir til verksins. Skiluðu þeir matsgerð 30. júní 2000 með þeirri niðurstöðu að árleg leiga skyldi vera 45.000 krónur að viðbættum breytingum samkvæmt byggingarvísitölu. Stefndi freistaði þess hins vegar ekki að fá dómi í hinu fyrra máli hnekkt með áfrýjun.

Af gögnum málsins verður ekki með öruggum hætti ráðið um fjárhæð leigugreiðslna vegna áranna 1999 og 2000, en stefndi greiddi hins vegar leigu vegna ársins 2001 hinn 18. desember sama árs samkvæmt hinni nýju matsgerð. Í kjölfarið höfðaði áfrýjandi mál þetta til heimtu vangoldinna eftirstöðva leigu vegna ársins 2001 og reisir hann málatilbúnað sinn á hinni eldri matsgerð.

Af því sem að framan er rakið um efni samnings málsaðila og lögskipti þeirra að öðru leyti verður ekki talið að líta beri á þá matsgerð, sem héraðsdómur lagði til grundvallar niðurstöðu sinni í hinum áfrýjaða dómi, sem yfirmatsgerð í skilningi ákvæða 64. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála heldur sem nýtt mat, byggt á heimildarákvæði leigusamningsins um endurskoðun á samningskjörum. Er þess þá einnig að gæta að málflutningur aðila fyrir Hæstarétti verður ekki skilinn á annan veg en þann að báðir telji að leigusamningur hafi að geyma heimild fyrir hvorn um sig til að krefjast árlega endurskoðunar leigugjalds. Með þessum athugasemdum og að öðru leyti með skírskotun til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem verður ákveðinn í einu lagi svo sem í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Þorgils Gunnlaugsson, greiði stefnda, Dýrholti ehf., samtals 200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 13. júní 2003.

Mál þetta, sem dómtekið var þann 22. maí sl., hefur Þorgils Gunnlaugsson, kt. 060132-4379, Sökku Svarfaðardal, Dalvíkurbyggð höfðað með stefnu birtri 14. október 2002 á hendur Dýrholti ehf., kt. 531296-2229, Dýrholti, Dalvíkurbyggð.

Dómkröfur stefnanda eru að stefndi greiði honum kr. 102.117,00,- ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 102.117,- frá 1. desember 2001 til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum að upphæð kr. 48.258,-.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda.  Stefndi krefst þess jafnframt að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað auk dráttarvaxta skv. III. kafla laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu frá fimmtánda degi eftir uppkvaðningu dómsins til greiðsludags.

 

             Málavextir eru þessir:

             Með kaupsamningi dagsettum 6. desember 1996 seldi Stofnlánadeild landbúnaðarins stefnda jarðeignina Dýrholt og var í samningnum tekið fram að eigninni fylgdu lóðarréttindi, 1,3 hektari lands úr jörðinni Sökku samkvæmt leigusamningi frá árinu 1982.  Var stefnanda tilkynnt um söluna með formlegu bréfi Stofnlánadeildar þann 2. apríl 1997.  Í leigusamningnum, sem dagsettur er þann 15. október 1982, segir að leigugjaldið skuli vera kr. 1.300,- á ári og leigufjárhæðin breytast í samræmi við landbúnaðarvísitölu frá 1983. Í leigusamningnum segir jafnframt að heimilt sé að endurskoða samningskjör að 10 árum liðnum frá dagsetningu samningsins.

             Ágreiningur hefur verið um upphæð leigunnar allt frá því að stefndi keypti jarðeignina Dýrholt.  Með matsbeiðni dags. þann 14. ágúst 1998 óskaði stefnandi eftir því við Héraðsdóm Norðurlands eystra að dómkvaddur yrði matsmaður til að meta hver væri eðlileg greiðsla fyrir afnot ofangreindrar landspildu á ársgrundvelli.  Skipaður matsmaður, Stefán Skaptason, landbúnaðarráðunautur, skilaði matsgjörð sinni þann 29. nóvember 1998.  Niðurstaða hans var að árlegt leigugjald skyldi vera kr. 90.000,- verðtryggt miðað við byggingarvísitölu í nóvember 1998, 231,0 stig. Stefnandi máls þessa stefndi stefnda til greiðslu leigugjalds vegna áranna 1997 og 1998 og byggði á fyrrnefndri matsgerð.  Dómur féll í málinu í Héraðsdómi Norðurlands eystra þann 28. mars 2000.  Í niðurstöðu dómsins kemur fram að aðeins sé fallist á greiðslu leigugjalds í samræmi við matsgerð vegna ársins 1998.

             Stefndi lagði fram beiðni um yfirmat dags. 24. mars 2000, sem móttekin var af Héraðsdómi Norðurlands eystra 30. mars 2000.  Þar var þess óskað að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að skoða og meta hæfilega ársleigu fyrir umrædda landspildu. Voru þeir Jósavin Gunnarsson, byggingafulltrúi Eyjafjarðarsýslu og Ólafur G. Vagnsson, héraðsráðunautur, skipaðir yfirmatsmenn 19. apríl 2000. Lögmaður stefnanda lét við það tækifæri bóka, fyrir hönd umbjóðanda síns, að hann væri algjörlega mótfallinn dómkvaðningu matsmanna þar sem dómur hefði gengið í máli aðila varðandi landleiguna þar sem matsgerð áður skipaðs matsmanns hafi verið staðfest.   Mótmælin ítrekaði lögmaðurinn með bréfi dags. þann 2. ágúst 2000.

             Yfirmatsmennirnir skiluðu matsgerð þann 30. júní 2000.  Samkvæmt matsgerðinni fór matskoðun fram 29. júní 2000 og hafði báðum aðilum verið gert viðvart um matið með nokkrum fyrirvara.  Þorgils Gunnlaugsson fulltrúi eiganda Sökku tilkynnti matsmönnunum að morgni þess dags að hvorki hann né lögmaður hans myndu mæta til matsskoðunarinnar, en nokkru áður hafði Þorgils komið til matsmannanna gögnum í málinu sem hann taldi rétt að þeir kynntu sér. Mættur við matsskoðunina var Skarphéðinn Pétursson fyrir hönd stefnda. Við matsskoðun voru allar aðstæður skoðaðar eins vel og þurfti, m.a. nánasta umhverfi og reyndu matsmenn að gera sér grein fyrir áhrifum starfsemi stefnda á það.  Matsmenn kynntu sér einnig leigu á landi til ýmiss konar starfsemi en lítið var um raunhæfar viðmiðanir hvað varðaði hliðstæða starfsemi.  Niðurstaða yfirmatsmanna var sú að árleg leiga eftir umrædda lóð skyldi vera kr. 45.000,-.  Skyldi leigan verðtryggð miðað við byggingarvísitölu í júní 2000, 244,4 stig.

             Eftir að yfirmatsgerðin lá fyrir tilkynnti stefndi stefnanda að hann teldi að leigugjaldið ætti að vera samkvæmt yfirmatsgerð og hefur félagið greitt leigugjald vegna 2001 í samræmi við það.   Stefnandi telur hins vegar að leigugjald eigi að vera í samræmi við mat það sem fór fram árið 1998.

 

Málsástæður og lagarök stefnanda:

Stefnandi byggir kröfu sína á leigusamningi dags. 15. október 1982 og matsgerð dags. 29. nóvember 1998 vegna leigugjalds á 1,3 ha lóðar úr jörðinni Sökku í Svarfaðardal fyrir árið 2001. Reikningur vegna leigugjalds fyrir árið 2001 að fjárhæð kr. 102.117,- var gefinn út 1. desember 2001 og var gjalddagi hans sama dag.

Inn á skuldina segir stefnandi hafa verið greidda innborgun þann 18. desember 2001 að fjárhæð kr. 48.258,-.

Stefnandi telur að leggja beri matsgerð Stefáns Skaptasonar til grundvallar þar sem sú matsgerð hafi verið staðfest með dómi sem kveðinn var upp 28. mars 2000.  Ekki hafi verið heimilt að kveðja til yfirmatsmenn til að hnekkja niðurstöðu dómsins.  Bendir stefnandi jafnframt á að stefndi hafi ekki mótmælt matsgerðinni og að honum hafi þá þegar borið að biðja um yfirmat til að fá því mati hnekkt, ef hann hafi ekki sætt sig við matsgerðina.

Stefnandi heldur því jafnframt fram að greiðsla fyrir árið 2000 hafi verið í samræmi við matsgerðina.

Þá heldur stefnandi því fram að einungis sé hægt að endurskoða leigusamning aðila á 10 ára fresti.

Um lagarök vísar stefnandi til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, sbr. og 5., 6. og 28. gr. laga 39, 1922 og um gjalddaga kröfunnar til meginreglu 12. gr. sömu laga.  Til stuðnings málskostnaðarkröfu vísar stefnandi til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála og til III. kafla laga nr. 38, 2001 um vexti og verðtryggingu með síðari breytingum vegna kröfu um vexti og vaxtavexti.

 

Málsástæður og lagarök stefnda:

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að leigugjald fyrir árið 2001 sé að fullu greitt en félagið hafi greitt stefnanda kr. 48.258,- þann 18. desember 2001.  Fjárhæð þessi sé í samræmi við yfirmatsgerð dags. 30. júní 2000.

Stefndi byggir á því að leggja eigi yfirmatsgerðina til grundvallar við ákvörðun á leigugjaldi vegna jarðeignarinnar Dýrholts.  Það liggi fyrir að beiðni stefnda um yfirmat hafi verið lögð fram með lögmætum hætti.  Héraðsdómur Norðurlands eystra hafi tekið beiðnina fyrir þann 19. apríl 2000 og lögmenn beggja aðila mætt við þinghaldið. Dómkvaddir hafi verið hæfir og óvilhallir menn, þeir Ólafur Vagnsson, héraðsráðunautur og Jósavin Gunnarsson, byggingarfulltrúi Eyjafjarðarsýslu.  Stefndi segir ekkert fram komið í málinu sem geti með einhverju móti rýrt sönnunargildi matsgerðar yfirmatsmannanna og megi í því sambandi vísa til þess að stefnandi hafi ekki séð ástæðu til að kæra dómkvaðningu yfirmatsmanna.  Telur stefndi því að leggja eigi yfirmatið til grundvallar varðandi leigufjárhæðina og sýkna félagið af kröfum stefnanda með vísan til þess að leigugjaldið sé að fullu greitt.

Hvað varðar leigugreiðslur fyrir árið 2000 þá mótmælir stefndi því að greitt hafi verið fyrir það ár samkvæmt undirmatsgerðinni en engin gögn styðji fullyrðingu stefnanda um að svo hafi verið.

Stefndi heldur því fram að dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra frá 28. mars 2000 hafi ekki „res judicata“ áhrif á málsókn hans nú, sbr. 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.  Ekki sé um sama sakarefni að ræða þar sem krafa í fyrrgreindu máli sé ekki hin sama og stefnandi krefst nú.  Stefnandi hafi byggt kröfur sínar í dómi 28. mars 2000 á leigugjaldi fyrir árin 1997 og 1998 og ekki verði séð af dómsorðum eða dómsforsendum í þeim dómi að krafist sé þessarar sömu leigugreiðslu til framtíðar. Í máli þessu sé hins vegar gerð krafa um greiðslu leigugjalds fyrir árið 2001, eftir að yfirmat hafði hnekkt fyrri matsgerð sem stefnandi byggði á í fyrra dómsmáli aðila.  Stefndi mótmæli þeirri málsástæðu stefnanda að í kröfu stefnda felist að dómi þeim sem féll 28. mars 2000 og byggði á fyrri matsgerð sé hnekkt með yfirmati, enda firri sá dómur stefnda ekki rétti til að leita yfirmats.

Stefndi kveðst mótmæla þeirri málsástæðu stefnanda að eingöngu megi endurskoða leigusamning aðila máls á 10 ára fresti og bendir á ákvæði í leigusamningi aðila máls, dags. 15. október 1982, þar sem fram kemur að samningsaðilum sé heimilt að krefjast endurskoðunar að 10 árum liðnum frá dagsetningu samningsins.

Um lagarök vísar stefndi til almennra reglna samninga- og kröfuréttar, sérstaklega til ákvæða laga nr. 7, 1936 um gildi loforða og ákvæða laga nr. 39, 1922 um lausafjárkaup per analogiam um réttindi og skyldur aðila að kaupsamningi. Jafnframt vísar stefndi til jarðalaga nr. 65, 1976 og laga um nauðungarsölu nr. 90, 1991. Þá vísar stefndi til almennra reglna fasteignakauparéttar. Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991.

 

Niðurstaða:

Samkvæmt leigusamningi sem dagsettur er þann 15. október 1982 skal leigugjald fyrir afnot af 1,3 hektara landspildu úr jörðinni Sökku, Svarfaðardal vera kr. 1.300,- á ári og breytist leigufjárhæðin í samræmi við landbúnaðarvísitölu frá 1983.  Í leigusamningnum segir jafnframt að heimilt sé að endurskoða samningskjör að 10 árum liðnum frá dagsetningu hans.

Í matsgerð Stefáns Skaftasonar, landbúnaðarráðunautar, dags. 29. nóvember 1998, kemur fram það álit matsmannsins að leiguverð skuli vera kr. 90.000,- á ári fyrir umrædda landspildu, verðtryggt miðað við byggingarvísitölu í nóvember 1998 sem var 231,0.

Þann 28. mars 2000 féll dómur í máli stefnanda gegn stefnda fyrir Héraðsdómi Norðurlands eystra þar sem dómurinn komst að þeirri niðurstöðu að leiguverð fyrir árið 1998 skyldi fara eftir fyrrgreindri matsgerð frá 29. nóvember 1998.

Samkvæmt 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91, 1991 er dómur bindandi um úrslit sakarefnis milli aðila um þær kröfur sem eru dæmdar þar að efni til.  Í 2. mgr. 116. gr. sömu laga segir að krafa sem hefur verið dæmd að efni til verði ekki borin aftur undir sama eða hliðsettan dómstól.  Nýju máli um slíka kröfu skal vísað frá dómi.

Forsenda þess að dómur hafi res judicata áhrif í síðara dómsmáli er að um sama sakarefni sé að ræða, sem felur í sér að sjálf krafan, málsgrundvöllurinn, málsatvikin og málsástæðurnar eru hin sömu í báðum dómsmálunum.

Í fyrra dómsmáli aðila var gerð krafa um greiðslu leigugjalds fyrir árin 1997 og 1998 ásamt dráttarvöxtum samkvæmt matsgerð dags. 19. nóvember 1998.  Í þessu máli er krafist leigugreiðslu vegna leigu fyrir árið 2001 á grundvelli yfirmatsgerðar dags. 30. júní 2000.  Er því ljóst að ekki er um sömu kröfur né málsástæður að ræða.

Eins og áður hefur verið rakið óskaði stefndi eftir því við Héraðsdóm Norðurlands eystra að dómkvaddir yrðu yfirmatsmenn til þess að skoða og meta hæfilega árlega leigu á umræddri landspildu.  Jósavin Gunnarsson, byggingafulltrúi Eyjafjarðarsýslu og Ólafur G. Vagnsson, héraðsráðunautur, skipaðir yfirmatsmenn skiluðu matsgerð sinni dags. 30. júní 2000.  Niðurstaða yfirmatsmanna var sú að árleg leiga fyrir umrædda lóð skyldi vera kr. 45.000,-, verðtryggð miðað við byggingarvísitölu í júní 2000, 244,4 stig.

Téðir yfirmatsmenn, þeir Ólafur Vagnsson og Jósavin Gunnarsson, komu fyrir dóm og staðfestu matsgerð sína.  Í máli þeirra kom fram að þeir hefðu við mat sitt skoðað leigusamninga vegna lands undir loðdýrabú, en hins vegar væri sjaldgæft að loðdýrabú væru reist á leigujörðum, því hefðu þeir ekki haft hliðstæð tilvik til samanburðar.  Umrædd landspilda væri ekki hliðstæð t.d. sumarbústaðarlöndum vegna þeirra umhverfisáhrifa sem loðdýrabú hefðu.  Kváðust yfirmatsmenn hafa tekið mið af þeirri atvinnustarfsemi sem fram færi á landspildunni og að umhverfisáhrif hennar gætti utan lóðamarka.  Yfirmatsmenn hefðu reynt að meta verðmæti eignarinnar og reikna út vaxtaprósentu sem væri eðlilegt leiguverð fyrir umrædda spildu.  Yfirmatsmaðurinn Ólafur Vagnsson sagði að verðmætamat jarða væri almennt lágt í dag m.a. vegna mikils framboðs þar sem búskapur hefði dregist umtalsvert saman síðustu áratugi.  Hér væri um að ræða óræktað land en vegna þeirra umhverfisáhrifa sem loðdýrabú hefðu væri leiguverðið hærra en ef aðeins um óræktaða landspildu væri að ræða.

Af ákvæði 64. gr. laga nr. 91, 1991 leiðir að yfirmat er að jafnaði sterkara sönnunargagn en undirmat.  Eins og rakið hefur verið að framan rökstuddu hinir dómkvöddu yfirmatsmenn niðurstöðu sína nokkuð ítarlega fyrir dómi.  Eru á matsgerðinni ekki neinir þeir gallar er rýra sönnunargildi hennar.  Að þessu athuguðu og að öllu framangreindu töldu er það niðurstaða dómsins að leggja beri matsgerðina til grundvallar við úrlausn málsins.

Að fenginni ofangreindri niðurstöðu liggur fyrir að leigugreiðsla sú, sem um er deilt í máli þessu, er að fullu greidd.  Ber því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Með vísan til úrslita málsins þykir rétt að dæma stefnanda til greiðslu málskostnaðar, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91, 1991, er hæfilega þykir ákveðinn kr. 150.000,-.  Þarflaust er að kveða á um skyldu stefnda til greiðslu dráttarvaxta af dæmdum málskostnaði í dómsorði vegna ákvæðis 4. mgr. 129. gr. laga nr. 91, 1991 um meðferð einkamála.

Dóm þennan kvað upp Ólafur Ólafsson, héraðsdómari.

 

D Ó M S O R Ð :

Stefndi, Dýrholt ehf., skal sýkn af öllum kröfum stefnanda, Þorgils Gunnlaugssonar, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda kr. 150.000,- í málskostnað.