Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Þorgeir Örlygsson, Greta Baldursdóttir, Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 31. janúar 2019 að fengnu áfrýjunarleyfi. Hann krefst þess að viðurkennt verði að „starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda taki til þess tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í málinu nr. 64/2016 að fjárhæð kr. 4.410.000,- auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2014 til greiðsludags.“ Þá krefst hann málskostnaðar á öllum dómstigum.

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

1

Samkvæmt gögnum málsins hóf áfrýjandi störf sem fasteignasali á árinu 2002 og aflaði sér löggildingar til þess, en starfsemi þessa rak hann á Akureyri í félagi sínu, Holti eignamiðlun ehf. Í samræmi við 1. mgr. 5. gr. áðurgildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sbr. reglugerð nr. 940/2004 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala, tók áfrýjandi hjá stefnda ábyrgðartryggingu vegna þessa starfs síns og liggur fyrir í málinu að hún hafi verið í gildi meðal annars á tímabilinu frá 1. maí 2012 til 30. apríl 2013.

Í 1. mgr. 5. gr. laga nr. 99/2004 var mælt fyrir um skyldu fasteignasala til að afla sér ábyrgðartryggingar af þessum toga vegna fjártjóns, sem leiddi af gáleysi í störfum hans eða starfsmanna hans. Í skilmálum stefnda fyrir starfsábyrgðartryggingu fasteigna- og skipasala, sem giltu á áðurgreindu tímabili, kom meðal annars fram að vátryggður samkvæmt þeim væri sá löggilti fasteignasali, sem tiltekinn væri í skírteini eða endurnýjunarkvittun. Væri vátryggt „gegn bótaskyldu, er fellur á vátryggðan sem fasteignasala þegar þriðji maður verður fyrir almennu fjártjóni, sem rakið verður til vátryggðs sjálfs eða starfsmanns hans.“ Í skilmálunum voru jafnframt ákvæði um „undanskildar áhættur“, en þar á meðal var tiltekið að vátryggingin næði ekki til ábyrgðar, sem vátryggður tæki á sig og væri „víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala.“ Þá er þess að geta að mælt var svo fyrir í skilmálunum að jafnskjótt og vátryggður fengi vitneskju eða grun um að skaðabótakrafa yrði gerð á hendur sér bæri honum að tilkynna stefnda um það.

2

Reisum byggingarfélag ehf. mun hafa verið stofnað í ágúst 2009 og var tilgangur félagsins samkvæmt samþykktum þess einkum húsasmíði og önnur byggingarstarfsemi. Fyrirsvarsmaður félagsins, sem hafði heimili á Akureyri, var Fríða Maríanna Stefánsdóttir.

Sumarið 2012 munu Baldur Helgi Benjamínsson og Elin Nolsöe Grethardsdóttir hafa leitað til Reisum byggingarfélags ehf. um smíði á húsi á lóð úr landi jarðarinnar Ytri-Tjarna í Eyjafjarðarsveit, en jörðin var þá í eigu foreldra Baldurs. Eftir að þau viðskipti voru bundin fastmælum mun að tilhlutan Fríðu hafa verið leitað til áfrýjanda um að annast skjalagerð vegna þeirra.

Meðal gagna málsins er ódagsett skjal með fyrirsögninni: „Skilalýsing. Samningur um byggingu einbýlishúss á Ytri-Tjörnum“, þar sem greint var í einstökum atriðum frá gerð hússins og frágangi. Ekki liggur fyrir hvort eða að hvaða marki áfrýjandi hafi samið þetta skjal, en hann undirritaði það sem vottur. Þar var meðal annars tekið fram að „kaupandi“ myndi sjá um „allan lóðarkostnað ásamt lóðarvinnslu undir sökkla“ ásamt „fyllingu inn í sökkla“ og annast einnig greiðslu á aðveitugjöldum og skipulagsgjöldum, en svo virðist sem „seljanda“ hafi að öðru leyti verið ætlað að leggja til efni í húsið og vinnu við smíð þess. Fyrir þetta ættu Baldur og Elin að greiða samtals 29.400.000 krónur eftir því, sem tilteknum áföngum yrði náð við byggingu hússins, og var eftirfarandi tekið fram í því sambandi: „Verðið er miðað við nýbyggingu sem þýðir að kaupsamningur er reikningsformið. Allar greiðslur og samningar fara í gegnum Daníel Guðmundsson fasteignasala og eiganda Holt/Eignamiðlun sem getur verið innan handar fyrir kaupandann við að ganga frá lánaumsóknum og greiðslumati í gegnum ÍLS ef kaupandi óskar þess.“

Vegna þessara viðskipta fyllti áfrýjandi út eyðublað með fyrirsögninni: „Kauptilboð“, sem eftir stöðluðu efni sínu var greinilega ætlað til afnota við fasteignakaup. Þar kom fram að „Tilboðshafi/Seljandi“ væri Reisum byggingarfélag ehf., en „Tilboðsgjafi/Kaupandi“ væru Baldur og Elin. Í reit, sem ætlaður var fyrir lýsingu á fasteign sem tilboð lyti að, sagði meðal annars: „Ytri-Tjarnir 3 Eyjafjarðarsveit. Hér er um að ræða samning milli kaupanda og seljanda um að seljandi byggi hús fyrir kaupanda og skili samkvæmt skilalýsingu sem er meðfylgjandi og telst órjúfanlegur hluti af samningi þessum og er samþykkt og undirrituð af báðum aðilum. Húsið er byggt á lóð á Ytri-Tjörnum 601, Eyjafjarðarsveit og telst vera Ytri-Tjarnir 3. Þegar fastanúmer er komið á eignina verður gengið til kaupsamnings og honum þinglýst en greiðslur skulu greiðast samkvæmt skilalýsingu eins og þar kemur fram. Húsið er 173 fm timburhús á steyptri einangraðri gólfplötu þar af eru ca 26 fm bílskúr.“ Í framhaldi af þessu var greint frá tilteknum atriðum varðandi gerð og frágang hússins, sem ekki er ástæða til að lýsa hér nánar. Sagði síðan að „kaupverð“ væri 29.400.000 krónur, en þar af yrðu greiddar 2.205.000 krónur við „undirskrift og samþykkt kauptilboðs“ og sama fjárhæð þegar „teikningar hafa verið samþykktar“. Á bakhlið þessa skjals voru hefðbundnir skilmálar fyrir tilboð í fasteignakaupum, en þar var þó einnig að finna nokkur sérákvæði, sem svo voru nefnd, þar á meðal að „tilboðsgjafi (kaupandi)“ ætti rétt á afsali þegar hann hefði efnt skyldur sínar og myndi hann jafnframt greiða skipulagsgjald vegna hússins.

Baldur, Elin og Fríða munu hafa farið yfir þessi skjöl ásamt áfrýjanda á starfstöð hans 26. október 2012, en ákveðið að fresta undirritun þeirra af ástæðum, sem skipta hér ekki máli. Baldur og Elin munu svo hafa komið þangað á ný 31. sama mánaðar og undirritað skjölin að Fríðu fjarstaddri. Í framhaldi af því mun Fríða hafa komið á fund áfrýjanda og strikað þá yfir nafn Reisum byggingarfélags ehf. í reit í kauptilboðinu svonefnda, sem ætlað var fyrir tilgreiningu tilboðshafa, og handritað þess í stað heiti félagsins Stefáns Einarssonar ehf. Undirritaði hún að svo búnu skjalið í nafni þess félags til staðfestingar á samþykki tilboðsins. Þessi breyting á efni skjalsins var ekki borin undir Baldur og Elinu, en fyrir liggur að Reisum byggingarfélag ehf. hafði verið tekið til gjaldþrotaskipta 19. október 2012.

Baldur og Elin inntu af hendi greiðslu 2. nóvember 2012 á 2.205.000 krónum og aftur 11. janúar 2013 á sömu fjárhæð með innborgunum á tiltekinn bankareikning í eigu Holts eignamiðlunar ehf. Á tímabilinu, sem leið á milli þessara greiðslna, samþykkti byggingarnefnd Eyjafjarðarsvæðis 14. desember 2012 umsókn Baldurs um leyfi til að byggja einbýlishús á áðurgreindri lóð. Áfrýjandi mun hafa greitt þetta fé allt út af reikningi fasteignasölunnar eftir fyrirmælum Fríðu.

Fyrir liggur í málinu að Baldur muni fyrst hafa heyrt af því í febrúar 2013 að Reisum byggingarfélag ehf. hafi verið tekið til gjaldþrotaskipta og komist í framhaldinu að raun um að áðurgreindar breytingar hafi verið gerðar á svonefndu kauptilboði til félagsins. Munu Baldur og Elin hafa í kjölfarið lýst þeirri afstöðu að þau teldu sig óbundin af samningi við félagið og krafist í mars sama ár endurgreiðslu fjárins, sem þau höfðu innt af hendi. Baldur bar jafnframt í maí 2013 upp kvörtun á hendur áfrýjanda við eftirlitsnefnd Félags fasteignasala og var honum gerð áminning með ákvörðun nefndarinnar 12. desember sama ár fyrir að hafa brotið gegn ákvæðum 15. gr. og 16. gr. laga nr. 99/2004 með því að hafa heimilað Fríðu að gera á áðurgreindan hátt „einhliða breytingu á undirrituðum kaupsamningi“.

3

Baldur og Elin höfðuðu mál með stefnu 29. janúar 2014 á hendur Fríðu, Stefáni Einarssyni ehf. og áfrýjanda og kröfðust þess að þeim þremur síðastnefndu yrði gert óskipt að greiða sér 4.410.000 krónur með dráttarvöxtum af 2.205.000 krónum frá 2. nóvember 2012 til 11. janúar 2013 og af stefnufjárhæðinni allri frá þeim degi til greiðsludags auk málskostnaðar. Stefndu í því máli tóku öll til varna. Byggði áfrýjandi þar einkum á því fyrir sitt leyti að samningssamband hafi ekki komist á milli sín og stefnenda málsins og gætu þau heldur ekki reist kröfu á hendur sér á ákvæðum laga nr. 99/2004, því samningurinn, sem þau hafi gert við Reisum byggingarfélag ehf., hafi ekki verið um fasteignakaup, enda hafi það félag ekki átt lóðina að Ytri-Tjörnum 3. Í raun hafi verið um að ræða verksamning um smíði húss á þeirri lóð og gæti áfrýjandi því ekki borið ábyrgð á mistökum, sem kynnu að hafa orðið við gerð samningsins, á öðrum grunni en eftir almennum reglum skaðabótaréttar. Hann hafi ekki sýnt af sér sök í tengslum við þessi viðskipti, því hann hafi ekki vitað um gjaldþrotaskipti á Reisum byggingarfélagi ehf. þegar skjöl um viðskiptin voru undirrituð og hafi hann treyst því að Fríða myndi tilkynna Baldri og Elinu um breytinguna, sem hún hafi gert á skjölunum.

Dómur gekk í málinu í Héraðsdómi Norðurlands eystra 29. október 2015. Í niðurstöðum hans sagði meðal annars eftirfarandi: „Á það verður fallist með stefnda Daníel að samningur sá sem málið varðar hafi í eðli sínu verið verksamningur, þótt hann væri settur á tilboðseyðublað um kaup og sölu fasteigna. Samt sem áður gat honum ekki dulist að til hans var leitað með samningsgerð og milligöngu um greiðslur vegna sérþekkingar hans sem löggilts fasteignasala. Verður að líta svo á að honum hafi borið að gæta þess, sérstaklega þegar til þess er litið að aðalstefnendur höfðu enga sérþekkingu á slíkri samningsgerð, að skjalagerð og samningsgerð væri vönduð, hagsmunir aðila tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg. ... Samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, sem þá giltu, bar fasteignasali ábyrgð á tjóni sem hann eða starfsmenn hans ollu í störfum sínum, af ásetningi eða gáleysi. Þótt fallist sé á það með stefnda Daníel að ekki hafi verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða og ákvæðið eigi þar af leiðandi ekki beinlínis við, verður að líta til þess að það verður að teljast nægilega ljóst af stefnu, þrátt fyrir að þar sé mjög vísað til þessa ákvæðis, að aðalstefnendur byggi einnig á almennum reglum um skaðabætur.“ Lagt var til grundvallar að virða yrði áfrýjanda til gáleysis að hafa látið viðgangast að Fríða breytti efni svonefnds kauptilboðs á áðurgreindan hátt, svo og að sú breyting hafi valdið því að ekki hafi komist á samningur um byggingu hússins að Ytri-Tjörnum 3. Þetta hafi áfrýjanda mátt vera ljóst, en hann hafi allt að einu tekið við greiðslum frá Baldri og Elinu. Voru öll stefndu í málinu talin hafa bakað sér skaðabótaskyldu við stefnendurna og voru áðurnefndar kröfur þeirra síðastnefndu teknar til greina, en þó þannig að áfrýjanda var ekki gert að greiða fyrir sitt leyti dráttarvexti fyrr en frá 6. febrúar 2014 að telja og þá af stefnufjárhæðinni allri. Þá voru áfrýjandi, Fríða og Stefán Einarsson ehf. dæmd óskipt til að greiða Baldri og Elinu 900.000 krónur í málskostnað.

Áfrýjandi, Fríða og Stefán Einarsson ehf. áfrýjuðu héraðsdóminum til Hæstaréttar 26. og 29. janúar 2016. Í dómi réttarins 6. október sama ár í máli nr. 64/2016 var héraðsdómurinn staðfestur með vísan til forsendna hans og áfrýjendunum gert óskipt að greiða Baldri og Elinu 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt greinargerð stefnda í máli þessu í héraði tilkynnti lögmaður Baldurs og Elinar honum í febrúar 2014 um framangreinda málshöfðun, en slíku erindi mun áfrýjandi ekki hafa beint að honum.

4

Að gengnum fyrrgreindum héraðsdómi bar áfrýjandi upp beiðni við stefnda 4. nóvember 2015 um að hann tæki afstöðu til þess hvort skaðabætur, sem áfrýjanda var þar gert að greiða, féllu innan vátrygginga hans hjá stefnda. Því hafnaði stefndi með bréfi 4. desember sama ár. Áfrýjandi skaut ágreiningi um þetta til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum 9. febrúar 2016 og komst hún að þeirri niðurstöðu 15. mars sama ár að starfsábyrgðartrygging áfrýjanda hjá stefnda tæki til þess tjóns, sem sá fyrrnefndi hafi verið gerður ábyrgur fyrir gagnvart Baldri og Elinu. Stefndi tilkynnti nefndinni 30. mars 2016 að hann hafi ákveðið „að hafna niðurstöðu“ hennar.

Að gengnum dómi Hæstaréttar í máli nr. 64/2016 óskaði áfrýjandi eftir því með bréfi 11. nóvember 2016 að stefndi endurskoðaði framangreinda afstöðu sína. Ekki liggur fyrir svar stefnda við þessu erindi, en áfrýjandi höfðaði mál þetta á hendur honum 28. febrúar 2017. Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 20. apríl 2018 var stefndi sýknaður af kröfu áfrýjanda og staðfesti Landsréttur þá niðurstöðu með hinum áfrýjaða dómi.

II

1

Í máli þessu hefur áfrýjandi einkum byggt á því að störf hans vegna fyrirhugaðra viðskipta Baldurs Helga Benjamínssonar og Elinar Nolsöe Grethardsdóttur við Reisum byggingarfélag ehf. hafi fallið undir þágildandi lög nr. 99/2004, enda hafi viðskiptin snúist um fasteignakaup og hann komið þar fram sem fasteignasali í skjóli löggildingar sinnar. Í máli því, sem Baldur og Elin höfðuðu gegn áfrýjanda ásamt öðrum og lauk með dómi Hæstaréttar 6. október 2016, byggði hann á hinn bóginn sem áður segir á því að viðskiptin hafi ekki falið í sér fasteignakaup, heldur hafi þau lotið að verksamningi um smíði húss. Sá málatilbúnaður áfrýjanda fól í sér yfirlýsingu fyrir dómi um ráðstöfun á sakarefni í því máli og batt hann þar eftir reglum um gildi loforða, sbr. 45. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Ráðstöfun þessi er þó aðeins á þennan hátt skuldbindandi gagnvart þeim, sem yfirlýsing áfrýjanda beindist að, en eðli máls samkvæmt geta það aðeins verið þeir, sem áttu að öðru leyti aðild að því dómsmáli. Stefndi var ekki meðal þeirra. Þessi ráðstöfun áfrýjanda á sakarefninu í fyrra málinu girðir því út af fyrir sig ekki fyrir að hann geti nú í þessu máli byggt á málsástæðu, sem felur í sér þversögn við fyrri afstöðu hans.

Til þess verður á hinn bóginn að líta að í áðurgreindum dómi Héraðsdóms Norðurlands eystra frá 29. október 2015, sem Hæstiréttur staðfesti í dómi sínum 6. október 2016, var skýrlega byggt á því að samningur, sem áfrýjanda var ætlað að gera vegna fyrirhugaðra viðskipta Baldurs og Elinar við byggingarfélagið, hafi í eðli sínu átt að vera verksamningur og hafi ekki verið um kaup eða sölu fasteignar að ræða. Um þessi málsatvik, sem þannig voru lögð til grundvallar, hefur sá dómur fullt sönnunargildi þar til það gagnstæða verður sannað, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Slík áhrif dóms eru ekki bundin við þá, sem aðild áttu að fyrra málinu. Áfrýjandi hefur ekki í máli þessu sýnt á nokkurn hátt fram á að atvik hafi að þessu leyti í reynd verið önnur en að framan greinir. Þegar af þeirri ástæðu verður við úrlausn málsins að miða við að þjónustan, sem áfrýjandi tók að sér að veita vegna umræddra viðskipta, hafi átt að snúast um gerð verksamnings um smíði húss, sem komst þó aldrei á.

Að þessu virtu gerist þess ekki þörf að taka frekar afstöðu til málsástæðna áfrýjanda, sem lúta að því að viðskiptin hafi átt að vera annars eðlis en hér er lagt til grundvallar. Ræðst af þessum sökum niðurstaða málsins af því hvort starfsábyrgðartryggingin, sem áfrýjandi aflaði sér hjá stefnda, hafi verið bundin við störf þess fyrrnefnda í tengslum við fasteignakaup eða hvort hún geti einnig hafa náð til þjónustu hans við gerð verksamnings.

2

Í 1. gr. laga nr. 47/1938 um fasteignasölu var mælt svo fyrir að engum væri heimilt að annast kaup eða sölu fasteigna fyrir aðra eða nefna sig fasteignasala nema hann hefði fengið til þess leyfi lögreglustjóra samkvæmt 1. mgr. 9. gr. laganna. Í þeim var að öðru leyti að finna ákvæði um skilyrði til að hljóta leyfi til að annast fasteignasölu, sbr. 2. gr., helstu skyldur fasteignasala, þóknun sem þeir mættu áskilja sér, missi starfsleyfis og refsingar fyrir brot gegn lögunum. Með 1. gr. laga nr. 49/1976 var 15. gr. fyrrnefndu laganna síðan breytt á þann veg að ákvæði þeirra tækju einnig til kaupa og sölu skráningarskyldra skipa.

Lög nr. 47/1938 féllu niður við gildistöku laga nr. 34/1986 um fasteigna- og skipasölu. Í 1. gr. þeirra laga var kveðið á um að engum væri heimilt að annast kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra nema hann hefði fengið til þess löggildingu samkvæmt lögunum. Í 2. gr. þeirra voru reglur um skilyrði fyrir þeirri löggildingu, en meðal þeirra voru nýmæli um að sá, sem leitaði eftir henni, yrði að leggja fram „tryggingu fyrir greiðslu kostnaðar og tjóns, sem viðskiptamenn viðkomandi kunna að verða fyrir af hans völdum, sem dómsmálaráðuneytið ákveður“, sbr. 5. tölulið 1. mgr. þeirrar lagagreinar. Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi til laganna, voru óverulegar skýringar á þessu ákvæði, en þó tekið fram að eðlilegast yrði að lögð væri fram „sérstök vátrygging tryggingafélags“ til að uppfylla þetta skilyrði fyrir löggildingu. Í lögunum var að öðru leyti að finna ítarlegri ákvæði en í eldri lögum um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, en ekki eru hér efni til að rekja þau nánar. Þess er öðru leyti að geta að dóms- og kirkjumálaráðherra setti á grundvelli 5. töluliðar 1. mgr. 2. gr. og 15. gr. laganna reglugerð nr. 520/1987 um löggildingu og tryggingaskyldu fasteigna- og skipasala. Í reglugerðinni voru meðal annars fyrirmæli um form og fjárhæð vátrygginga, en efni hennar varðar ekki ágreiningsatriði í máli þessu.

Lög nr. 54/1997 um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu leystu af hólmi lög nr. 34/1986. Í 1. gr. fyrrnefndu laganna var mælt svo fyrir að engum væri heimilt í atvinnuskyni að annast kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra nema hann hefði til þess löggildingu. Gilti það sama um kaup, sölu eða skipti á atvinnufyrirtækjum eða eignarhluta í þeim nema um væri að ræða hlutafélag. Tekið var þó fram í 4. mgr. 1. gr. laganna að þeim, sem hefðu atvinnu af byggingu fasteigna, væri heimilt sjálfum að annast sölu þeirra, en skjöl sem því tengdust skyldu gerð af fasteignasala. Í 2. gr. laganna voru fyrirmæli um skilyrði fyrir löggildingu til framangreindra starfa og voru þau efnislega á sama veg og eldri reglur í 2. gr. laga nr. 34/1986, þar á meðal um tryggingu, sem leggja yrði fram. Á hinn bóginn voru nýmæli í 5. gr. laga nr. 54/1997 um skyldu fasteignasala til að „hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjárhagstjóns sem leitt getur af gáleysi í störfum hans eða starfsmanna hans.“ Var tekið fram að þessu mætti fullnægja með því að kaupa vátryggingu hjá vátryggingafélagi eða setja aðra tryggingu jafngilda að mati ráðherra, en kveðið skyldi í reglugerð á um lágmark vátryggingarfjárhæðar vegna einstaks tjónsatburðar og heildarfjárhæð tryggingabóta innan hvers tryggingartímabils. Það gerði dóms- og kirkjumálaráðherra með reglugerð nr. 613/1997 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala. Í lögskýringargögnum voru ekki nánari skýringar á framangreindum ákvæðum 2. gr. og 5. gr. laganna, sem hér geta skipt máli.

Loks er þess að geta að áðurnefnd lög nr. 99/2004 felldu úr gildi lög nr. 54/1997. Í 1. gr. laga nr. 99/2004 var mælt fyrir um að þeim einum, sem hefðu til þess löggildingu, væri heimilt að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra og skyldi það sama gilda um kaup, sölu eða skipti á öðrum atvinnufyrirtækjum en hlutafélögum eða eignarhluta í þeim. Í 5. mgr. sömu lagagreinar var þó á sama hátt og í eldri lögunum mælt fyrir um heimildir þeirra, sem hefðu atvinnu af byggingu fasteigna, til að annast sjálfir sölu þeirra. Í 2. gr. laganna voru tilgreind skilyrði fyrir löggildingu, þar á meðal að sá, sem eftir henni leitaði, legði fram tryggingu fyrir greiðslu bóta og kostnaðar vegna tjóns, sem viðskiptamenn hans kynnu að verða fyrir af völdum hans eða manna, sem ráðnir væru til starfa hjá honum. Í 5. gr. laganna, sem bar fyrirsögnina: „Starfsábyrgðartrygging“, var kveðið á um skyldu fasteignasala til að hafa í gildi ábyrgðartryggingu meðal annars vegna fjártjóns, sem leiddi af gáleysi í störfum hans eða þeirra sem ráðnir væru til starfa hjá honum. Að öðru leyti voru þar sams konar fyrirmæli og í eldri lögum um hvar taka mætti slíka tryggingu og heimild ráðherra til að ákveða í reglugerð vátryggingarfjárhæðir, en það gerði dóms- og kirkjumálaráðherra með reglugerð nr. 940/2004 um tryggingar fasteigna-, fyrirtækja- og skipasala. Í lögunum voru ítarlegri reglur en áður giltu um störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, svo og um eftirlit með þeim og sviptingu löggildingar. Þá voru nýmæli í 27. gr. um skaðabætur, þar sem kveðið var á um að fasteignasali bæri ábyrgð á tjóni, sem hann eða starfsmenn hans yllu í störfum sínum af ásetningi eða gáleysi, en um sakarmat og sönnun skyldu gilda reglur skaðabótaréttar. Skýringar, sem gefnar voru á 5. gr. í athugasemdum við frumvarp til laganna, sneru ekki sérstaklega að þeim atriðum, sem mál þetta varðar, en í skýringum þar við 27. gr. sagði meðal annars: „Sú regla, sem gerð er tillaga um í þessari grein á ekki að leiða til breytinga á þeim óskráðu reglum, sem gilda um skaðabótaábyrgð fasteignasala. Sakarreglan gildir um bótagrundvöllinn vegna tjóns sem þeir valda í störfum sínum og þeir bera ábyrgð á tjóni sem starfsmenn þeirra valda með saknæmum hætti á grundvelli reglunnar um vinnuveitandaábyrgð. Í greininni er sérstaklega tekið fram að um sakarmat og sönnun gildi „reglur skaðabótaréttar“. Lagt er til að þetta orðalag verði notað, en ekki tilvísun til almennra reglna skaðabótaréttar. Ástæðan er sú, að reglur um skaðabótaábyrgð sjálfstætt starfandi sérfræðinga innan skaðabótaréttar hafa þróast nokkuð á þann veg að sakarmatið hefur verið strangara en leiðir af almennum reglum og sönnunarreglum beitt með þeim hætti sem er tjónþola hagfelldari en almennar reglur mundu leiða til.“

Lög nr. 99/2004 féllu úr gildi 21. júlí 2015 þegar lög nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa komu í þeirra stað.

3

Svo sem ráðið verður af framansögðu áttu fyrirmæli um starfsábyrgðartryggingu fasteignasala í 5. gr. laga nr. 99/2004 rætur að rekja til eldri ákvæða í 5. gr. laga nr. 54/1997 og þar áður 5. tölulið 1. mgr. 2. gr. laga nr. 34/1986. Þótt munur hafi verið á orðalagi þessara reglna, sem í öndverðu vörðuðu aðeins skyldu fasteignasala til að afla sér slíkrar vátryggingar án nánari tilgreiningar en þróuðust síðan á þann veg að einnig var lýst megininntaki hennar, áttu þær það sammerkt að mælt var fyrir um skyldu til að setja tryggingu vegna tjóns sem leiddi af störfum fasteignasala. Á hinn bóginn var í þessu samhengi hvorki tiltekið berum orðum í nefndum lagaákvæðum né lögskýringargögnum um þau við hvaða nánari störf væri átt. Um það verður að líta til þess að allt frá gildistöku fyrrnefndra laga nr. 47/1938 hefur fasteignasölum, sem fengið hafa leyfi eða löggildingu til að bera það starfsheiti, einum verið heimilt að annast eða hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum. Ákvæði í lögum, sem gilt hafa fyrr og síðar samkvæmt áðurgreindu og varðað hafa störf fasteignasala, réttindi þeirra og skyldur, hafa í öllum meginatriðum snúið eingöngu að slíkum viðskiptum með fasteignir. Má líta svo á að þetta hafi einnig á sinn hátt verið áréttað með setningu reglu um skaðabætur í 27. gr. laga nr. 99/2004, sem tók samkvæmt áðurnefndum lögskýringargögnum mið af ólögfestum reglum um skaðabótaábyrgð sjálfstætt starfandi sérfræðinga, en sú regla hlýtur eðli máls samkvæmt að hafa staðið í beinu samhengi við fyrirmæli um starfsábyrgðartryggingu í 5. gr. laganna. Fasteignasali, sem hlotið hefur löggildingu til starfa meðal annars á grundvelli menntunar sinnar, getur skoðast sem sérfræðingur um kaup, sölu og skipti á fasteignum, þar á meðal um gerð samninga um slíkar ráðstafanir, en á þeim grunni einum getur hann á hinn bóginn ekki talist sérfræðingur um viðskipti eða skjalagerð á óskyldum sviðum. Í því ljósi verður að leggja þann skilning í 5. gr. laga nr. 99/2004 að starfsábyrgðartrygging eftir því ákvæði hafi átt að ná til starfa fasteignasala á sérfræðisviði sínu, en ekki til annarra verka, sem hann kynni að taka að sér og lytu að efni til öðrum réttarreglum en gilda um kaup eða skipti á fasteignum.

Í skilmálum stefnda fyrir starfsábyrgðartryggingu fasteigna- og skipasala, sem óumdeilt er að gilt hafi um vátryggingu áfrýjanda, var neðan við fyrirsögn skjalsins vísað til 5. gr. laga nr. 99/2004 og reglugerðar nr. 940/2004. Svið vátryggingarinnar var sem áður segir lýst þar á þann hátt að vátryggt væri gegn bótaskyldu, sem félli á vátryggðan „sem fasteignasala“, þegar þriðji maður yrði fyrir almennu fjártjóni, sem rakið yrði til vátryggðs eða starfsmanns hans. Þótt fyrrnefnt ákvæði í skilmálunum um að til undanskilinnar áhættu teldist ábyrgð, sem vátryggður tæki á sig og væri „víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala“, geti ekki hafa átt við um þær aðstæður sem málið varðar, enda tók áfrýjandi aldrei á sig nokkra víðtækari ábyrgð í þessum skilningi, má líta svo á að með þeim orðum hafi verið ítrekað að vátryggingin væri bundin við þá almennu bótaskyldu. Vátryggingin getur því ekki talist vegna skilmálanna hafa náð til annars en þess, sem skylda stóð til eftir 5. gr. laga nr. 99/2004.

Verkefnið, sem áfrýjandi tók að sér vegna fyrirhugaðra viðskipta Baldurs Helga Benjamínssonar og Elinar Nolsöe Grethardsdóttur við Reisum byggingarfélag ehf., var ekki á vettvangi áfrýjanda sem fasteignasala, heldur sneri það að verksamningi, sem var óviðkomandi ákvæðum laga nr. 99/2004 og réttarreglum um fasteignakaup. Tjónið, sem áfrýjandi bakaði Baldri og Elinu með störfum sínum við þetta verkefni, gat því ekki fallið undir starfsábyrgðartryggingu áfrýjanda hjá stefnda. Hinn áfrýjaði dómur verður af þessum sökum staðfestur.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

Dómur Landsréttar 19. desember 2018.

Mál þetta dæma landsréttardómararnir Kristbjörg Stephensen, Ragnheiður Bragadóttir og Vilhjálmur H. Vilhjálmsson.

Málsmeðferð og dómkröfur aðila

1        Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 17. maí 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 20. apríl 2018 í máli nr. E-853/2017.

2        Áfrýjandi krefst þess að viðurkennt verði að áfrýjandi eigi rétt á að starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda taki til þess tjóns sem áfrýjandi var gerður ábyrgur fyrir með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016, samtals að fjárhæð 4.410.000 krónur, auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 6. febrúar 2014 til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar fyrir héraði og Landsrétti. 

3        Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti.

Niðurstaða

4        Með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016 var, með vísan til forsendna héraðsdóms, fallist á að bótaskylda yrði ekki felld á áfrýjanda í þessu máli á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Bótaskylda á grundvelli almennu skaðabótareglunnar var á hinn bóginn talin vera fyrir hendi.

5        Samkvæmt grein 2.2 í skilmálum starfsábyrgðartryggingar áfrýjanda hjá stefnda er áfrýjandi tryggður gegn bótaskyldu er fellur á hann, sem fasteignasala þegar þriðji maður verður fyrir almennu fjártjóni, sem rakið verður til áfrýjanda eða starfsmanns hans. Samkvæmt grein 3.2 í sömu skilmálum tekur vátryggingin ekki til ábyrgðar sem rakin verður til ábyrgðar, sem áfrýjandi tekur á sig og er víðtækari en almenn bótaskylda hans sem fasteignasala. Með því að bótaskylda varð ekki talin felld á áfrýjanda á grundvelli 27. gr. laga nr. 99/2004 verður ekki fallist á að starfsábyrgðartrygging hans, sem sérstaklega undanskilur víðtækari ábyrgð en fellur undir bótaskyldu fasteignasala, taki til þess tjóns er áfrýjandi var gerður ábyrgur fyrir með framangreindum dómi Hæstaréttar.

6        Að þessu gættu og að öðru leyti með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

7        Rétt þykir að hvor aðila beri sinn kostnað af rekstri málsins fyrir Landsrétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður.

Sératkvæði

Vilhjálms H. Vilhjálmssonar

1        Áfrýjandi byggir málsókn sína á því að leitað var til hans sem löggilts fasteignasala um gerð samnings og annarra skjala um byggingu einbýlishúss á lóð utan þéttbýlis.

2        Í málinu liggur fyrir samþykkt kauptilboð í húsið, gert á samningsformi áfrýjanda sem löggilts fasteignasala og fylgir samningnum nákvæm skilalýsing. Þar segir einnig að „allar greiðslur og samningar fari í gegnum áfrýjanda, fasteignasala og eiganda Holts/Eignamiðlun“.

3        Nánari umfjöllun um aðkomu áfrýjanda að samningsgerðinni, móttöku greiðslna og mistök hans við starfann er í hinum áfrýjaða dómi sem og tilvísun til lagareglna um störf og verkefni fasteignasala. Þá liggur fyrir í málinu vel rökstudd niðurstaða Úrskurðarnefndar í vátryggingamálum um greiðsluskyldu stefnda.

4        Heildstætt mat á verkefninu sem áfrýjandi tók að sér leiðir til þeirrar niðurstöðu að áfrýjandi hafi þá starfað sem löggiltur fasteignasali með þeim skyldum og þeirri ábyrgð sem því fylgir og fellur undir þágildandi lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Hvaða nafn samningnum er gefið, kaup- eða verksamningur, breytir engu um að áfrýjandi annaðist gerð hans sem fasteignasali og þurfti eins og fram kemur í málinu að sæta áminningu eftirlitsnefndar Félags fasteignasala vegna brots í því starfi sem fasteignasali.

5        Niðurstaða héraðsdóms, sem meirihluti dómenda staðfestir, er byggð á dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016 sem reis af þessum samningi. Sakarefni þess máls tengist ekki réttarsambandi áfrýjanda og stefnda og hefur ekki þýðingu fyrir úrlausn réttarágreinings þeirra. Málið varðaði fébótaábyrgð forsvarsmanns seljanda hússins og áfrýjanda á tjóni kaupenda vegna mistaka áfrýjanda við gerð kaupsamningsins. Við niðurstöðu meirihlutans í þessu máli virðist þess aukinheldur ekki hafa verið gætt, að í dómi héraðsdóms, sem Hæstiréttur staðfestir með vísan til forsendna, er ekki annað að sjá en að skaðabótaskylda áfrýjanda sé byggð á ábyrgð hans sem fasteignasala samkvæmt 27. gr. laga nr. 99/2004, en bótaskylda forsvarsmannsins á almennu skaðabótareglunni. Að minnsta kosti er ljóst að í dóminum er ekki sagt berum orðum að bótaskylda áfrýjanda byggist á almennu skaðabótareglunni eða hver aðkoma hans að samningsgerðinni kann að hafa verið, önnur en sem fasteignasali.

6        Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 99/2004 var fasteignasölum skylt að hafa gilda ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem kynni að leiða af gáleysi þeirra í starfi. Slíka tryggingu hafði áfrýjandi hjá stefnda. Um ábyrgð áfrýjanda gilti 27. gr. laganna og er greiðsluskylda stefnda nánar útfærð í 2. grein lið 2.2. í vátryggingarskilmálum stefnda.

7        Að öllu þessu virtu verður að telja að því tjóni sem áfrýjandi er ábyrgur fyrir hafi hann valdið með gáleysi í störfum sínum sem fasteignasali. Starfsábyrgðartrygging hans hjá stefnda tekur því til greiðslu þess tjóns.

8        Þess vegna er ég ekki sammála niðurstöðu meirihlutans, tel að fallast eigi á endanlegar dómkröfur áfrýjanda og dæma stefnda til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 20. apríl 2018.

Þetta mál, sem var tekið til dóms 16. mars 2018, höfðar Daníel Guð­munds­son, Ytra-Laugalandi 2, Akureyri, með stefnu birtri 28. febrúar 2017, á hendur Verði trygg­ingum hf., Borgartúni 25, Reykja­vík.

Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að hann eigi rétt á því að starfs­ábyrgðartrygging hans hjá stefnda, Verði tryggingum hf., taki til þess tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir, með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016, gagnvart Baldri Helga Benjamínssyni og Elinu Nolsöe Grethards­dóttur, í tengslum við gerð samnings dags. 26. október 2012 um byggingu húss á Ytri-Tjörnum í Eyjafjarðarsveit.

 Hann krefst einnig málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda auk virðis­auka­skatts af málflutningsþóknun.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda.

Hann krefst einnig málskostnaðar úr hendi hans að viðbættum virðis­auka­skatti af málflutningsþóknun.

Málsatvik

Stefnandi rekur fasteignasöluna Holt Eignamiðlun ehf., og er löggiltur fast­eigna­sali. Þegar atvik málsins gerðust hafði hann starfsábyrgðar­trygg­ingu fast­eigna­sala hjá stefnda, Verði tryggingum. Í þessu máli krefst hann viðurkenningar á því að trygg­ingin taki til bótaskyldra verka hans sem milli­göngu­manns við gerð samn­ings um nýsmíði húss milli annars vegar Baldurs Helga Benja­míns­sonar og Elinar Nolsöe Grethardsdóttur og hins vegar Reisum bygg­ing­ar­félags ehf.

Frá haustinu 2009 starfaði byggingarfélagið Reisum ehf. á Norður­landi. Til­gangur þess var húsasmíði, heildsala, smásala og önnur byggingar­starf­semi. Sumarið 2012 höfðu hjónin Baldur og Elin sam­band við fyrir­svarsmann félagsins, Fríðu Marí­önnu Stefánsdóttur, vegna húss sem þau hugðust reisa að Ytri-Tjörnum í Eyjafjarðar­sveit, á lóð sem mun tilheyra foreldrum Baldurs. Hin síðarnefndu fengu, 25. október 2012, heimild skipulagsnefndar sveitarfélagsins fyrir lóð undir nýtt íbúð­ar­hús að Ytri Tjörnum. Sú lóð mun hafa fengið heitið Ytri-Tjarnir 3.

Eftir að Fríða kom með tillögur að hönnun, skipulagi hússins og smíði þess ákváðu hjónin að ganga til samninga við Reisum ehf. um hús­bygg­ing­una. Stefnanda var falið að sjá um gerð skjala og að ganga formlega frá viðskiptum samningsaðila enda hafði hann margoft áður séð um gerð skjala fyrir Reisum ehf.

Kaupendur og Fríða komu 26. október 2012 á skrifstofu stefnanda. Þar var farið yfir samn­inginn. Þá óskuðu kaup­endur eftir því að undirritun hans yrði frestað þar til að mat á greiðslugetu þeirra lægi fyrir. Þegar það lá fyrir, 31. október 2012, fóru þau aftur á skrif­stofu stefnanda og rituðu undir samninginn. Fríða var ekki þar þá.

Með þessum samningi tók Reisum ehf. að sér að byggja húsið samkvæmt skila­lýs­ingu sem var hluti af samn­ing­num. Samning­ur­inn er ritaður á eyðu­blað sem ber yfir­skrift­ina „Kaup­tilboð“ og er merkt fast­eigna­sölu stefnanda, þ.e. Holti Eigna­miðlun ehf., og stefn­anda sjálfum sem löggiltum fast­eignasala. Jafnframt vottar stefn­andi undir­rit­an­ir samningsaðila. Í samn­ingnum segir m.a.: Hér er um að ræða samn­ing milli kaup­anda og selj­anda um að seljandi byggi hús fyrir kaup­anda og skili sam­kvæmt skila­lýsingu sem er með­fylgj­andi og telst órjúf­an­legur hluti af samn­ingi þessum og er sam­þykkt og undir­rituð af báðum aðilum. Jafnframt er tekið fram að húsið sé byggt á til­tek­inni lóð á nánar til­greindri landareign, svo og að gengið verði til kaup­samn­ings og honum þing­lýst þegar fastanúmer verði komið á eignina. Þá er stærð húss­ins lýst, úr hverju ein­stakir hlutar byggingarinnar skuli vera, svo og hvað kaup­endur skuli greiða fyrir verkið og hvernig.

Baldur og Elin áttu að greiða 2.205.000 kr. við undir­ritun samningsins og sömu fjárhæð þegar teikn­ingar hefðu verið samþykktar, alls 4.410.000 kr. Þau inntu þessar greiðslur af hendi 2. nóv­ember 2012 og 11. janúar 2013. Féð var greitt inn á sér­stakan vörslu­reikn­ing sem var til­greindur í samn­ing­num og til­heyrði fast­eigna­sölu stefn­anda.

Nokkru eftir að þau höfðu ritað undir samninginn kom Fríða á fasteignasöluna og breytti samningnum þannig að í reit fyrir nafn „tilboðs­hafa/­seljanda“ strikaði hún yfir nafn Reisum byggingarfélags ehf. og skrifaði í staðinn Stefán Einarsson ehf. og rit­aði undir samninginn fyrir hönd þess félags. Í febrúar 2013 munu hjónin hafa frétt að Reisum byggingarfélag ehf. hefði verið úrskurðað gjaldþrota með úrskurði upp­kveðnum 19. október 2012, þ.e. áður en þau gerðu samninginn. Það var ástæða þess að Fríða skipti um nafn þess félags sem tók að sér að byggja húsið. Þau vildu ekki una þess­ari breyttu samningsaðild, töldu sig laus undan samningnum og kröfð­ust endur­greiðslu þess fjár sem þau höfðu innt af hendi. Það fé hafði, fyrir milli­göngu stefn­anda og eftir fyrirmælum Fríðu, meðal annars runnið til Stefáns Einars­sonar ehf., til undir­bún­ings á fyrirhuguðum byggingar­fram­kvæmdum.

Baldur kvartaði til eftirlitsnefndar fasteignasala með bréfi sem nefndin fékk 15. maí 2013. Nefndin taldi ámælisvert og andstætt lögum nr. 99/2004 og góðum venjum í fasteignasölu að stefnandi hefði heimilað einhliða breytingu á und­ir­rit­uðum kaup­samningi án þess að tilkynna kaupanda þá beiðni tafarlaust og áður en samn­ing­num var breytt. Með ákvörðun 12. desember 2013 áminnti nefndin stefnanda fyrir að hafa brotið gegn 15. og 16. gr. laga nr. 99/2004 í starfi sínu. Stefnandi bar þessa ákvörðun ekki undir æðra stjórn­vald.

Með stefnu birtri 6. febrúar 2014 höfðuðu kaupendur mál fyrir Héraðsdómi Norður­lands eystra til heimtu fjár­ins sem þau höfðu þegar greitt fyrir bygginguna. Í dómi héraðs­dóms, í máli nr. E-26/2014, kemur fram að stefnendur, Baldur og Elin, reisi málið á því að þau hafi reitt af hendi fé á röngum forsendum vegna blekkinga sem þau voru beitt við samningsgerðina. Samn­ing­ur­inn sé óskuldbindandi fyrir þau sam­kvæmt 30. gr. laga nr. 7/1936. Ábyrgð stefnda, nú stefnanda, byggist einkum en þó ekki alfarið á 27. gr. laga nr. 99/2004.

Í vörn sinni í þessu fyrra dómsmáli lýsti stefnandi (stefndi í því máli) því að Fríða hefði leitað til hans og óskað eftir því að hann gerði samn­ing vegna kaupa Baldurs og Elinar á efni og vinnu við smíði húss sem hefði átt að reisa að Ytri-Tjörnum í Eyja­fjarð­ar­sveit. Það verkefni hafi ekki fallið undir það hugtaksskilyrði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004 að vera milliganga um kaup og sölu fasteigna. Hug­takið fasteign hafi venju­lega verið skilgreint svo að það sé afmarkað land ásamt eðlilegum hlutum þess og þeim mannvirkjum sem sé varanlega skeytt við landið. Vísað var til þess að Reisum bygg­ing­ar­félag ehf. ætti ekki lóðina að Ytri-Tjörnum né hefði hana á leigu heldur ættu stefnendur hana og hefðu öll umráð yfir henni. Skuld­bind­ingu bygg­ing­ar­félagsins, sem stefn­andi kallaði selj­anda, er lýst þannig að hann taki að sér að byggja hús sam­kvæmt skila­lýsingu fyrir Baldur og Elinu, sem stefnandi nefndi kaup­endur. Þegar stefn­andi hafi komið að verki hefðu seljandi og kaupendur þegar samið um verð og gert skila­lýsingu. Af hans hálfu var byggt á því að ekki væri unnt að líta á samn­ing­inn sem kaup­samn­ing um fasteign þótt notað hefði verið staðlað eyðu­blað fyrir tilboð í fast­eign og á bakhlið þess segi að lög nr. 40/2002 gildi um rétt­ar­sam­band aðila, heldur réði efni samn­ings eðli hans. Samn­ingurinn hafi því verið verk­samn­ingur og því yrði reglum laga nr. 99/2004 ekki beitt. Lögin hafi gilt um þá starf­semi fast­eigna­sala sem þeim sé feng­inn einka­réttur til að stunda sam­kvæmt 1. gr. lag­anna en hafi ekki gilt almennt um öll verk sem fast­eignasali tæki að sér. Um ábyrgð á hugs­an­legum mis­tökum stefnanda í mál­inu hafi gilt almennar reglur skaða­bótaréttar.

Dómur var kveðinn upp 29. október 2015. Í forsendum hans segir meðal ann­ars að fall­ist sé á það með stefnda Daníel (nú stefnanda) að samningurinn sem var rit­aður á kaup­til­boðs­eyðu­blað fasteignasölunnar hafi í eðli sínu verið verk­samn­ingur. Talið var að stefnda hefði ekki getað dulist að til hans var leitað með samn­ings­gerð og milli­göngu um greiðslur vegna sérfræðiþekkingar hans sem fast­eigna­sala. Var litið svo á að honum hefði borið að gæta þess að skjalagerð og samn­ings­gerð yrði vönduð og hagsmunir samningsaðila tryggðir og réttarstaða hvors um sig glögg vegna þess að kaup­endur höfðu enga sérþekkingu á slíkum við­skiptum. Þar eð viðskiptin hefðu ekki varðað kaup eða sölu fasteignar taldi dómurinn bótareglu 27. gr. laga nr. 99/2004 ekki eiga bein­línis við. Hins vegar væri nægjan­lega ljóst af málatilbúnaði stefn­enda, Baldurs og Elinar, að þau byggðu einnig á almennum reglum um skaðabætur.

Héraðsdómur vísaði til þess að vegna þess að skipt var um nafn selj­anda á til­boðs­skjalinu hefði aldrei komist á gildur samn­ingur um húsbygginguna og það hefði stefnda Daníel mátt vera ljóst. Kaupendur hafi greitt inn á verkið og hann ráð­stafað fénu í þágu félags­ins Stefáns Einars­sonar ehf. eftir fyrirmælum Fríðu þótt honum hafi mátt vera ljóst að enginn samningur væri í gildi. Samkvæmt þessu var fall­ist á bóta­skyldu stefnanda, sem og hinna sem var stefnt, gagn­vart kaup­endum hús­bygg­ing­ar­innar.

Með dómi héraðsdóms voru stefnandi og forsvars­maður verktakans, Fríða, svo og fyrirtækið Stefán Einarsson ehf. dæmd til að greiða Baldri og Elinu 4.410.000 krónur að viðbættum drátt­ar­vöxtum frá 6. febrúar 2014 og jafnframt málskostnað.

Lögmaður verkkaupa tilkynnti stefnda, sem trygg­ing­a­félagi fasteignasalans, form­lega, í febrúar 2014, að málið hefði þá nýlega verið þing­fest í héraði. Að dómi héraðs­dóms gengnum leitaði stefnandi eftir afstöðu stefnda til bóta­skyldu. Félagið hafnaði henni með bréfi 4. des­ember 2015. Stefndi bar einkum fyrir sig að umræddur samn­ingur hefði verið verk­samningur og hefði því ekki varðað kaup eða sölu fast­eignar. Þar af leið­andi hafi störf stefn­anda ekki fallið undir þágild­andi lög nr. 99/2004, um sölu fast­eigna, fyrirtækja og skipa. Því geti hátt­semi stefn­anda ekki notið verndar starfs­ábyrgð­ar­trygg­ingar sem tekin er með stoð í 5. gr. sömu laga.

Í janúar 2016 skutu stefndu, þ.e. stefnandi Daníel, Fríða Maríanna og Stefán Einarsson ehf., dómi héraðsdóms Norðurlands eystra til Hæstaréttar.

Undir rekstri dómsmálsins fyrir Hæstarétti bar stefn­andi það undir úrskurðar­nefnd í vátryggingamálum hvort starfs­ábyrgðartrygging hans hjá stefnda tæki til tjóns sem hann væri ábyrgur fyrir gagn­vart Baldri og Elinu. Í úrskurði, 15. mars 2016, taldi nefndin svo vera, þar eð verkefni stefn­anda hefði verið að koma á samn­ingi um kaup á hús­bygg­ingu af Reisum bygg­inga­félagi ehf. Jafn­vel þótt verk­tak­inn hefði ekki átt landið sem húsið skyldi byggt á væri samn­ing­ur­inn snar þáttur í kaupum verk­kaupa á fast­eign sem fast­eigna­salar megi einir hafa milli­göngu um. Stefnandi telur að af úrskurð­inum megi ráða að ábyrgð stefn­anda sé talin falla undir 27. gr. laga nr. 99/2004 en hann sé ekki bundin af þeirri lög­fræði­legu niður­stöðu héraðs­dóms, eins og það var orðað, að samningurinn hafi í eðli sínu verið verk­samn­ingur og 27. gr. laga nr. 99/2004 ætti ekki við, en vísað var í þeim efnum til 1. og 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991. Taldi nefndin að stefnandi ætti rétt á að tryggingin tæki til tjóns­ins og var sér­stak­lega vitnað til skilmála stefnda í því sambandi.

Með bréfi dags. 30. mars 2016 tilkynnti lögmaður stefnda, með vísan til 4. mgr. 7. gr. samþykkta fyrir nefndinni, að stefndi myndi ekki una úrskurði hennar í máli stefnanda. Hæstiréttur staðfesti dóm Héraðsdóms Norðurlands eystra með vísan til forsendna 6. október 2016. Lögmaður stefnanda ítrekaði, í bréfi til stefnda dags. 11. nóv­em­ber 2016, kröfur hans, meðal annars með vísan til úrskurðar nefnd­ar­innar. Stefndi hafn­aði kröfum stefn­anda með vísan til bréfs stefnda dags. 23. febrúar 2016 sem upp­haf­lega var sent úrskurð­ar­nefndinni. Stefnandi getur ekki fallist á þá afstöðu og höfðaði því þetta mál.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi áréttar að í málinu sé fyrst og fremst deilt um það hvort fella megi skaða­bótaábyrgð hans undir starfsábyrgðartryggingu hans hjá hinu stefnda vátrygg­ing­a­félagi. Stefn­andi byggir á því að tryggingin taki til þess tjóns sem hann hefur verið gerður ábyrgur fyrir samkvæmt dómi Hæstaréttar í máli nr. 64/2016.

Í fyrsta lagi byggir hann á því að lög nr. 40/2002 um fasteignakaup gildi um þann samning sem liggur til grundvallar í málinu. Í öðru lagi er á því byggt að þágild­andi lög nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrir­tækja og skipa eigi við um störf stefn­anda. Í þriðja lagi reisir stefnandi kröfu sína á því að hann hafi komið að umræddum við­skiptum í skjóli löggildingar sinnar sem fasteignasali, þ.e. sem sérfræðingur, enda hafi niðurstaða héraðsdóms um skaðabótaábyrgð stefnanda ráðist af ströngu sakar­mati.

1. Samningurinn fellur undir lög nr. 40/2002 um fasteignakaup

Stefnandi byggir á því að fyrir­svars­maður byggingarverktakans Reisum bygg­ing­ar­félag ehf. hafi leitað til hans og óskað eftir því að hann aðstoðaði við gerð samn­ings milli félagsins og tveggja einstaklinga, um byggingu húss fyrir þau síðar­nefndu. Við það hafi myndast réttar- og viðskiptasamband milli kaup­enda og seljanda annars vegar og stefnanda hins vegar, sem fasteignasala. Þau fyrr­nefndu hafi leitað sér­stak­lega til fasteignasölu hans, þar sem sérfræðiþekkingu og sér­fræði­ráð væri að finna, einkum í því skyni að stefnandi annaðist gerð skjala og gæfi ráð í tengslum við hús­bygg­inguna ásamt því að hafa milligöngu um peninga­greiðslur frá kaupendum vegna fram­kvæmdanna. Samningurinn sem stefnandi útbjó af þessu tilefni sé dag­settur 26. októ­ber 2012. Á því er byggt að um und­an­far­andi kaupsamning hafi verið að ræða milli aðila (seljanda/­kaup­enda) og hafi samn­ings­sam­band þeirra fyrst og fremst farið eftir lögum nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup, sbr. 3. máls­lið 1. gr. þeirra.

Stefnandi mótmælir því að samningurinn sé verk­samn­ingur og falli þannig utan gildissviðs laganna og starfa stefnanda. Þótt kom­ist hafi verið að þeirri lög­fræði­legu niðurstöðu í forsendum héraðsdóms að samn­ing­ur­inn hafi í eðli sínu verið verk­samn­ingur og ákvæði 27. gr. laga nr. 99/2004 ættu ekki beinlínis við þar eð hann hafi ekki verið um kaup eða sölu fasteignar verði ekki talið að stefn­andi sé bund­inn af þess­ari niðurstöðu varðandi þá kröfu sem hann geri nú á hendur stefnda, sbr. 1. og 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991, um með­ferð einkamála. Þetta sé engan veg­inn sama sakar­efni og í fyrrgreindum dómi, óumdeilt sé að þær kröfur sem séu bornar fram í þessu máli hafi ekki verið dæmdar að efni til og því ekki um að ræða sama sakar­efni í skiln­ingi 2. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991.

Það kunni vitaskuld að vera mjótt á munum hvort samningurinn sé verk­samn­ingur eða kaupsamningur. Af þeirri ástæðu komi einkum til athugunar sá samningur sem liggi til grundvallar viðskiptunum og hljóti efni hans að skipta máli við mat á því hvorum megin hann falli. Við úrslausn þess beri fyrst og fremst að líta til forms hans og meg­in­efnis. Í því sambandi beri meðal annars að líta til heitis samningsins, samn­ings­aðildar, hvernig skyldur samningsaðila voru efndar og átti að efna og efnis að öðru leyti.

Við mat á þessu vísar stefnandi til þess að samningurinn sé ritaður á eyðublað, sem beri yfirskriftina „Kauptilboð“, merkt fasteignasölu stefn­anda, þ.e. Holti Eigna­miðlun ehf., og sé vottaður af honum persónulega sem löggiltum fast­eigna­sala. Þar komi fram að gengið verði til kaupsamnings og honum þinglýst þegar fasta­númer sé komið á eignina auk þess sem húsið sé byggt á tiltekinni lóð á nánar til­greindri landar­eign. Að sama skapi sé sérstaklega tilgreint að þetta sé samn­ingur milli kaupenda og selj­anda um húsbyggingu, þ.e. samningur sem fasteignasalar megi einir hafa milli­göngu um, sbr. 1. mgr. 1. gr. þágildandi laga nr. 99/2004. Á bak­hlið skjalsins segi enn fremur, í 4. tölulið, að lög nr. 40/2002 um fast­eigna­kaup gildi um réttarsamband aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Stefnandi telji ljóst að þetta sé samn­ingur um kaup á fast­eign en ekki verk­samn­ingur eins og stefndi haldi fram.

Aukinheldur segi í skilalýsingunni að hún sé órjúfanlegur partur af kaup­til­boði/­Bygg­inga og kaupsamningi milli aðila. Samningurinn sé um bygg­ingu ein­býl­is­húss að Ytri-Tjörnum. Þá sé víða vikið að stöðu og skyldum aðila auk þess sem til­greint sé verð og fyrirkomulag greiðslna samkvæmt samn­ingnum. Þar segi einnig að verð skuli miðað við nýbygg­ingu sem þýðir að kaup­samn­ingur er reikn­ings­formið. Jafn­framt segi: Allar greiðslur og samn­ingar fara í gegnum Daníel Guð­munds­son fast­eigna­sala og eiganda Holt/­Eigna­miðlun sem getur verið innan handa fyrir kaup­and­ann við að ganga frá lána­umsóknum og greiðslumati í gegnum ILS ef kaup­andi óskar þess. Neðst sé umrædd greiðslutilhögun nánar útfærð þannig að kaup­endur skyldu greiða: við undir­ritun kauptilboðs 15% af upphæð kaup­samnings 4.410.000 kr., við bygg­ing­ar­stig II – plata uppsteypt 15% af upphæð kaup­samnings 4.410.000 kr., við fok­heldi 11.000.000 kr. og við afhend­ingu 9.580.000 kr., alls 29.400.000 kr.

Allt þetta sýni að efni samningsins sé að mörgu leyti líkara kaup­til­boði (kaup­samn­ingi) en verksamningi. Ekki verði heldur litið fram hjá því að þessi samn­ingur hafi átt að vera undanfari þess að kaupsamningur vegna hús­bygg­ing­ar­innar yrði gerður með aðilum. Með vísan til þess telji stefnandi að viðskipti sam­kvæmt samn­ingnum og þau sem stóð til að gera feli í sér fasteignaviðskipti. Þau séu ekki á neinn hátt frá­brugðin því þegar félög, sem hafi atvinnu af byggingu fasteigna, selji hús­næði fyrir milli­göngu fasteignasala, sbr. 5. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004, enda séu þau skjöl sem tengd­ust sölunni alfarið unnin af stefnanda og staðfest af honum með sér­stakri áritun í skiln­ingi ákvæðisins. Því verði að líta svo á að þessi samningur taki til kaupa á fast­eign í skilningi 3. málsliðar 1. gr. laga nr. 40/2002 og hafi þannig fallið undir störf stefn­anda sem fasteignasala.

Stefnandi bendir sérstaklega á það að í ákvæði 3. málsliðar 1. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, segi að lögin gildi enn fremur um kaup á fasteign þegar selj­andi eigi að annast smíði hennar í heild eða að hluta og kaupandi leggi ekki til veru­legan hluta efnis til smíð­innar. Í skýringum við 1. gr. frumvarps sem varð að lögum nr. 40/2002 segi að þetta ákvæði lúti að afmörkum fasteignakaupa og verk­samn­inga, en þau geti verið óljós. Um verksamninga hafi ekki gilt sérstök lög á Íslandi fyrr en við gild­is­töku laga nr. 42/2000, um þjónustukaup, en lögunum sé þó ekki ætlað að gilda um til­vik sem falli undir ákvæði kaupalaga. Í þessu felist að samningar kaup­enda við bygg­ing­ar­aðila um að byggja eign og afhenda hana kaupanda, sem almennt teld­ust verk­samningar, eigi að falla undir lög um fasteignakaup að því tilskildu að kaup­andi leggi ekki til veru­legan hluta efnis.

Miðað við skyldur aðila samkvæmt umræddum samningi og fyrirliggjandi skila­lýsingu þyki stefnanda ljóst að kaupendur hafi ekki lagt fram og hafi ekki átt að leggja fram veru­legan hluta efnis til húsbyggingarinnar. Þvert á móti hafi verið fyrir­hugað að selj­andi sæi alfarið um smíðina og útvegaði það efni sem þyrfti til vegna fram­kvæmd­anna. Í því sambandi beri meðal annars að líta til þess að seljandi átti að sjá um uppslátt húss­ins í heild, sjá um frágang innan- og utanhúss, ganga frá lýsingum í lofti og veggjum og gera sérstakar ráðstafanir vegna brunavarna. Heildarkaupverðið, 29.400.000 kr., hafi einnig tekið mið af þeim framkvæmdum og efniskaupum, enda segi orð­rétt í skila­lýs­ingu: Verð miðað við skilalýsingu hér að ofan. Auk þess hafi kaup­endur ekki heldur átt teikningar að húsinu eða önnur hönn­un­ar­gögn og raunar ekki átt lóðina heldur. Eðli máls samkvæmt hafi það því ekki verið í verka­hring kaup­enda að útvega verulegan hluta efnisins eða sjá um fram­kvæmdir að öðru leyti í skiln­ingi 3. málsliðar 1. gr. laga nr. 40/2002.

Með hliðsjón af þessu þyki stefnanda ljóst, bæði af efni 3. málsliðar 1. gr. laga nr. laga nr. 40/2002 og athugasemdum með frumvarpi því sem að framan er getið, að umræddur samn­ingur falli undir lög um fasteignakaup, enda gangi afmörkun á gildis­sviði lag­anna framar reglum laga um þjónustukaup ef gildissvið þeirra skarast. Þessi skýr­ing fái ótvíræða stoð í athugasemdum með frumvarpi til laganna. Sú niðurstaða sé einnig í sam­ræmi við þá meginreglu við lögskýringu að yngri lög gangi framar eldri.

2. Störf stefnanda falla undir lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrir­tækja og skipa

Við mat á því hvort störf stefnanda hafi verið störf fasteignasala í skilningi laga nr. 99/2004 verði jafnframt að líta heildstætt á þau verk­efni sem hann tókst á hendur fyrir aðilana. Í því hafi öðru fremur falist að koma á samn­ingi milli kaupenda og seljanda um húsbyggingu sem hafi verið snar þáttur í kaupum á fasteign sem fast­eigna­salar megi einir hafa milligöngu um, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 99/2004. Stefn­andi hafi annast alla skjalagerð í samræmi við ákvæði lag­anna, einkum 1. mgr. 16. gr. Hann hafi auk þess staðfest skjölin sérstaklega með áritun sinni, sbr. 5. mgr. 1. gr. sömu laga. Stefnanda hafi einnig verið falið að taka við og hafa milli­göngu um greiðslu samkvæmt samningnum. Greitt hafi verið inn á fjár­vörslu­reikn­ing hans, sem sé tilgreindur í samningnum, og stefn­andi hafi lagt féð inn á þá reikn­inga sem óskað hafi verið eftir. Sú milliganga fjár­muna hafi einnig verið í sam­ræmi við lög og reglur um vörslufjárreikninga, einkum 17. gr. laga nr. 99/2004. Það hafi því verið ljóst frá upp­hafi að hlutverk stefnanda í málinu yrði umsjón með greiðslum vegna verks­ins, ásamt skjalagerð og ráðgjöf sem tengdist við­skipt­unum.

Að þessu virtu verði að telja að stefnandi hafi valdið því tjóni, sem hann sé ábyrgur fyrir gagnvart kaupendum húsbyggingarinnar, með gáleysi í starfi sínu sem fast­eignasali. Sú niðurstaða sé jafnframt í samræmi við ályktun eftirlitsnefndar fast­eigna­sala sem komst að þeirri niðurstöðu að störf stefn­anda hefðu fallið undir lög nr. 99/2004 og á þá leið að brotið hefði verið gegn 15. og 16. gr. lag­anna.

Stefnandi vísar að öðru leyti til þeirra raka sem hann færir fram með fyrstu og þriðju málsástæðu sinni, eftir því sem við á til stuðnings þessari málsástæðu.

3. Stefnandi kom að viðskiptum í skjóli löggildingar sinnar sem fast­eigna­sali

Verði, þrátt fyrir allt framangreint, talið að samningurinn sé verk­samn­ingur en ekki kaupsamningur eða undanfari kaupsamnings, verði eftir sem áður lagðar til grund­vallar forsendur héraðsdóms um ábyrgð stefnanda, sem tók að sér verk­efnið í skjóli sérþekkingar sinnar sem löggiltur fasteignasali eins og segi orð­rétt í dóm­inum. Í forsendum héraðsdóms segi að stefnda Daníel hafi ekki getað dul­ist að til hans var leitað með samningsgerð og milligöngu um greiðslu vegna sér­þekk­ingar hans sem lög­gilts fasteignasala. Síðan segi að honum hafi borið að gæta þess að skjala­gerð og samn­ings­gerð væri vönduð og þannig úr garði gerð að hags­munir aðila yrðu tryggðir og réttarstaðan glögg. Var litið svo á að honum hefði borið að gæta þess sér­stak­lega þar sem kaupendur höfðu enga sérþekkingu á slíkum við­skiptum.

Hér sé greinilega vísað til reglunnar um aðgæsluskyldu fasteignasala sam­kvæmt 15. gr. laga nr. 99/2004. Sjálfstæð þýðing reglunnar sé að hnykkja á því að gera megi ríkar kröfur til þess að fasteignasalar sýni aðgæslu í störfum sínum og með henni sé undirstrikað að sakarmatið eigi að vera strangt. Í dómaframkvæmd megi víða finna dæmi þess að vísað sé til þessarar almennu skyldu fasteignasala við mat á sök. Með hliðsjón af þeim auknu skyldum sem séu lagðar á fasteignasala, og niðurstöðu dóms­ins, megi telja að stefnandi hafi í umrætt sinn starfað í skjóli löggildingar sinnar sem fasteignasali, enda hafi ráðið úrslitum í dóminum að stefnandi hefði ekki sinnt skyldum sínum sem fasteignasali. Lögð hafi verið á stefnanda skaðabótaábyrgð á þeim grund­velli með strang­ara sakarmati en almennt gerist. Þar af leiðandi hafi hann orðið skaða­bóta­skyldur vegna tjóns sem hann hafi valdið í starfi sínu sem fasteigna­sali. Hvort umræddur samningur teljist til verksamnings eða kaupsamnings hafi því tak­mark­aða þýð­ingu enda óumdeilt að ábyrgð stefnanda fari eftir reglum um skaða­bætur utan samn­inga og sé bótagrundvöllurinn sakarreglan. Af þeirri ástæðu einni eigi stefn­andi rétt á því að starfsábyrgðartrygging hans hjá hinu stefnda vátryggingafélagi taki til tjóns­ins í samræmi við kröfur stefnanda.

Stefnandi vísar að öðru leyti til þeirra raka sem hann færir fyrir fyrstu og ann­arri málsástæðu sinni, eftir því sem við á til stuðnings þessari málsástæðu. Hann vísar jafn­framt til álits úrskurð­ar­nefndar í vátryggingamálum í máli nr. 40/2016, til stuðn­ings öllum málatilbúnaði stefnanda. Loks vísar hann til ákvörð­unar eftirlits­nefndar fast­eignasala að svo miklu leyti sem sú niður­staða sam­ræmist mála­til­bún­aði hans.

4. Starfsábyrgðartrygging stefnanda

Samkvæmt 1. mgr. 5. gr. laga nr. 99/2004 hafi fasteignasölum verið skylt að hafa í gildi starfsábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem meðal annars leiddi af gáleysi í störfum þeirra, sbr. reglugerð nr. 940/2004. Stefnandi hafi keypt starfs­ábyrgðar­trygg­ingu hjá hinu stefnda vátryggingafélagi til þess að fullnægja þessari skyldu sinni. Um trygg­inguna gildi skilmáli SA-8 (starfsábyrgðartrygging fasteignasala) hjá stefnda. Í skil­málum tryggingarinnar segi í grein 2.2 að vátryggt sé gegn bóta­skyldu, sem falli á vátryggðan sem fasteignasala, þegar þriðji maður verði fyrir almennu fjár­tjóni. Á grund­velli framangreindra atriða verði ekki önnur ályktun dregin en að stefn­andi eigi rétt á því að starfsábyrgðartrygging hans hjá hinu stefnda vátrygg­ing­a­félagi, taki til tjóns­ins.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi vísar til þess að þegar atvik þessa máls urðu giltu lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrir­tækja og skipa. Í 1. gr. laganna hafi verið kveðið á um einka­rétt þeirra sem hefðu lög­gild­ingu sýslumanns til þess að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum fyrir aðra. Í 1. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup segi að þau gildi um kaup á fast­eignum. Í 5. gr. laga nr. 99/2004 hafi verið kveðið á um skyldu fasteignasala til að hafa í gildi ábyrgð­ar­trygg­ingu vegna fjártjóns sem leiddi af gáleysi í störfum hans eða þeirra sem væru ráðnir til starfa hjá honum. Í 27. gr. hafi verið skilgreint að fast­eigna­sali bæri ábyrgð á tjóni sem hann eða starfs­menn hans yllu í störfum sínum, af ásetn­ingi eða gáleysi, á grundvelli reglna skaða­bótaréttar.

Með dómi Hæstaréttar hafi því verið slegið föstu að í þeim viðskiptum sem leiddu til bótaskyldu stefnanda hafi ekki falist milliganga um kaup, sölu eða skipti á fast­eignum heldur hafi samningurinn verið verksamningur. Þessi dómur hafi fullt sönn­un­ar­gildi um þau máls­atvik sem í honum greini, sbr. 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 og sé fullkomið for­dæmi um það hvernig beri að túlka þessi viðskipti. Eðli þeirra breyt­ist ekki. Þau séu hvorki fasteignaviðskipti í skilningi laga nr. 99/2004 né laga nr. 40/2002 né í skilningi vátrygg­ingaréttar, ólíkt því sem virðist mega álykta af úrskurði úrskurð­ar­nefndar í vátrygg­ingamálum.

Ekki séu neinar forsendur til þess að víkja frá afdráttarlausri niðurstöðu dóm­stóla enda augljóst að þessi viðskipti varði ekki það sem sé grundvallarhugtaksskilyrði fast­eignar. Engin fast­eign hafi verið keypt eða seld og það sé beinlínis rangt að þetta hafi verið einhvers konar aðdrag­andi eða upptaktur að fasteignaviðskiptum. Hafa verði hug­fast að umfang þjónustu sem einkaleyfi sé veitt til að stunda verði ekki skýrt rúmt. Það stríði gegn þeirri niðurstöðu sem lög­skýr­ingar­reglur leiði til, einkarétturinn geti ekki verið víðtækari en ótvírætt leiði af lögunum.

Það sem verksali virðist hafa haft í hendi að selja hafi verið vinnuframlag og efni­viður sem nýta átti til húsagerðar. Það séu ekki fast­eignaviðskipti að kaupa slíka þjón­ustu og efni. Rótgróin lögfræðileg skil­grein­ing á fast­eign sé að það sé mannvirki sem verði ekki hreyft því það sé var­an­lega skeytt við land þar sem landið sé ekki hvað síst grund­vallarhug­taks­skil­yrði, sbr. einnig 2. gr. laga nr. 40/2002. Það sé óumdeilt að verk­salinn hafi ekkert land haft til að bjóða til við­skipta. Verk­kaupi virð­ist hafa talið sig geta lagt lóðina til þótt hann hafi ekki átt hana. Það verk að smíða hús á landi verk­kaupa og fá greitt fyrir þá vinnu og efnið sem hag­nýtt yrði geti ekki breyst í fast­eigna­við­skipti og geti aldrei orðið snar þáttur í slíkum við­skiptum. Til þess að reynt geti á 3. málslið 1. gr. laga nr. 40/2002 þurfi það frum­skil­yrði að liggja fyrir að um fast­eigna­við­skipti sé að ræða, svo sé ekki hér.

Stefnandi hafi gefið afdráttarlausar yfirlýsingar fyrir dómi þess efnis að honum hefði verið fulljóst, þegar hann tók að sér skjalagerð fyrir verkkaupa og verksala og tók að sér milligöngu um greiðslur þeirra á milli, að þetta væri ekki verkefni sem félli að einka­rétti fasteignasala. Við þær yfirlýsingar sé hann bundinn, nú sem endra­nær í því máli, sbr. 50. gr. laga nr. 91/1991. Stefnanda verði ekki kápan úr því klæð­inu, þegar hann hafi verið dæmdur bótaábyrgur, að kúvenda og halda nú hinu gagn­stæða fram, að hann hafi verið að sinna störfum sem fasteignasali. Slíkur val­kvæður mála­til­bún­aður samræmist ekki rétt upplýstum málavöxtum, fyrir­liggj­andi niður­stöðu héraðs­dóms og Hæstaréttar og áðurnefndri yfirlýsingu hans.

Horfa verði á ákvæði 27. gr. laga nr. 99/2004 um bótaábyrgð fasteignasala í sam­hengi við ákvæði þess lagabálks sem ákvæðið tilheyri. Bótaábyrgð samkvæmt ákvæð­inu takmarkist við þá háttsemi sem lögin fjalli um enda hafi það verið niður­staða dóm­stóla að ákvæðinu yrði ekki beitt í þessu tilviki – bótaskylda stefnanda vegna hand­vammar hans yrði ekki felld á hann sem fasteignasala. Grundvöllur bóta­skyldu hans hafi, að mati dómstóla, verið almennar reglur skaðabótaréttar. Þess hafi sér­stak­lega verið getið að verkkaupar hefðu reifað málið nægjanlega til þess að slíkur grunnur yrði lagður að dómsniðurstöðu. Það sé því augljóst að dómurinn geri skýran grein­ar­mun á réttarstöðu fasteignasala og réttarstöðu sérfræðings í samn­inga­gerð en skír­skotað sé til þess að til stefnanda hafi verið leitað sem slíks, en bóta­skil­yrði 27. gr. laga nr. 99/2004 taki ekki til verka hans.

Að sama brunni beri með ábyrgð stefnda. Hann hafi selt stefn­anda lög­boðna vátrygg­ingu í samræmi við þá tryggingarskyldu sem fylgi einka­rétti fast­eigna­sala, þar með talið stefnanda, sbr. 5. gr. laga nr. 99/2004. Sú skylda sé lög­bundin eins og áður sé nefnt en lögbundin skyldutrygging geti, nánast eðlis síns vegna, ekki tekið til ann­arra tilvika en þeirra sem til er vitnað í sömu lögum.

Í skilmála stefnda, sem sé beinlínis vitnað til í vátryggingarskírteini, sé skír­skotað berum orðum til 5. gr. laga nr. 99/2004 og reglugerðar nr. 940/2004 sem marka þar með grundvöll bótaskyldu samkvæmt vátryggingunni. Hún sé ekki á neinn hátt víð­tæk­ari en ábyrgð sem leiðir af ákvæðum laganna. Sérstaklega sé tekið fram í grein 2.2 að vátryggt sé gegn bótaskyldu sem falli á vátryggðan sem fast­eigna­sala.

Stefnanda sé frjálst í störfum sínum að taka að sér önnur og viðameiri verk en þau ein að selja fasteignir enda búi hann að verðmætri þekkingu, svo sem á formlegri skjala­gerð. Þótt hann kjósi að taka að sér slík verk leiði það ekki til víð­tæk­ari ábyrgðar stefnda enda markmiðið með vátryggingunni að tryggja stefnanda lög­bund­inni skyldu­trygg­ingu sem fasteignasala. Ekki af öðrum ástæðum enda sé sér­stak­lega áréttað í grein 3.2 í skilmála að undanskilin sé áhætta vegna víðtækari ábyrgðar en almennrar bóta­skyldu hans sem fasteignasala.

Í ljósi alls framanritaðs beri að sýkna stefnda af kröfu stefnanda.

Niðurstaða

 Hjón sem vildu reisa sér hús á lóð, sem þau höfuð umráð yfir, leituðu til bygg­ing­ar­félags. Samkomulag náðist um útlit hússins, allan frágang þess og kaupverð. Í því skyni að ganga formlega rétt frá málum lagði forsvarsmaður byggingarfélagsins til að leitað yrði til stefnanda, sem er löggiltur fasteignasali. Hann útbjó skriflegan samn­ing um það sem byggingarfélagið og hjónin höfðu samið um. Eftir að hjónin höfðu ritað undir samninginn breytti forsvarsmaður byggingarfélagsins honum í viðurvist stefn­anda og án þess að stefnandi tryggði að hjónin gætu mótmælt breytingunni. Þegar hjónin fréttu af breytingunni töldu þau sig óbundin af samningnum og kröfðust þess að fá endurgreitt það fé sem þau höfðu þegar greitt inn á samningsverðið. Með dómi héraðs­dóms Norðurlands eystra var fallist á það með stefnanda að þessi samn­ingur væri verksamningur en ekki samn­ingur um kaup á fasteign. Það tjón sem stefnandi hefði valdið hjónunum með gáleysi sínu byggði því á almennum skaðabótareglum en ekki 27. gr. laga nr. 99/2004, sem leggur á fasteignasala ábyrgð á tjóni sem hann veldur í störfum sínum. Hæstiréttur staðfesti dóm héraðsdóms með vísan til forsendna.

Í því máli sem stefnandi hefur nú höfðað á hendur tryggingafélagi sínu byggir hann hins vegar á því að samningurinn hafi verið um fasteignakaup. Hann hafi í það minnsta unnið að samningsgerðinni í skjóli löggildingar sinnar sem fasteignasali. Ákvæði 27. gr. laga nr. 99/2004 taki því til bótaskyldra verka hans. Af þeim sökum taki starfsábyrgðartrygging hans hjá tryggingafélaginu til þess tjóns sem hann hafi valdið hjónunum.

 Fallast má á það með stefnanda að það álitamál hvort hann hafi bakað fólki, sem hann útbjó samning fyrir, tjón sé ekki sama álitamál og það hvort starfs­ábyrgð­ar­trygging hans taki til verka hans við þá samningsgerð.

Þessi tvö álitamál, sakarefni, verða þó rakin til sömu atvikanna og sama lög­gern­ings­ins, samn­ings­ins sem Baldur og Elin rituðu undir 31. október 2012 og Fríða Marí­anna breytti síðar í við­ur­vist stefnanda.

 Með dómi Hæstaréttar í máli nr. 64/2016 var staðfest það mat héraðsdóms að þessi löggerningur væri verksamningur. Að mati dómsins verður eðli samningsins ekki metið á ný í þessu dómsmáli.

 Eins og komið er fram eiga foreldrar Baldurs lóðina sem reisa átti húsið á. Þótt sá sem átti að vinna verkið, Reisum ehf. eða Stefán Ein­ars­son ehf., hafi, til viðbótar við smíða­vinn­una, átt að steypa upp sökkla og steypa plötu lagði hann ekki annað af mörkum en efni og vinnu. Hann reiðir ekki fram sjálfan grundvöll fasteignar­hug­taks­ins, landið sem húsið verður reist á. Að mati dóms­ins geta viðskipti Baldurs og Elinar við byggingarfélagið því ekki talist fasteignaviðskipti í skiln­ingi 3. málsliðar 1. gr. laga nr. 40/2002, um fast­eigna­kaup.

 Dómurinn getur ekki heldur fallist á þá málsástæðu stefnanda að störf hans í þessu tilviki falli undir lög nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrir­tækja og skipa.

 Í fyrsta lagi telur dómurinn að það verk sem stefnandi vann fyrir byggingar­félagið annars vegar og Baldur og Elinu hins vegar falli ekki undir einkarétt fast­eigna­sala. Þar getur 5. mgr. 1. gr. laganna ekki heldur ráðið úrslitum enda verður að líta svo á að þeir „sem hafa atvinnu af byggingu fasteigna“ hafi tryggt sjálfum sér slíkan umráða­rétt yfir lóð­inni að þeir megi reisa varanlega byggingu á henni og að sá umráða­réttur sé afhentur kaupanda við sölu byggingarinnar.

 Í öðru lagi byggði stefnandi vörn sína í máli Baldurs og Elínar gegn honum, Fríðu Maríönnu og Stefáni Einarssyni ehf. á því að lög nr. 99/2004 ættu ekki við um vinnu hans fyrir byggingarfélagið og húskaupendur. Dómurinn telur að stefnandi geti ekki í þessu máli, sem byggist á sömu atvikum og sama löggerningi og það mál sem fékk nr. 64/2016 fyrir Hæstarétti, vent sínu kvæði í kross og byggt nú á því að vinna hans fyrir þau falli undir gildissvið lag­anna.

 Jafnframt verður að hafna því að stefnandi hafi komið að viðskiptum Baldurs og Elínar við byggingarfélagið í skjóli löggildingar sinnar sem fast­eigna­sali.

 Þar eð viðskiptin voru ekki fasteignaviðskipti var vinna stefnanda ekki verk­efni sem féll undir einka­rétt löggilts fast­eigna­sala og þurfti því ekki löggildinguna til þess að vinna verkið.

 Hins vegar var leitað til stefnanda vegna þeirrar sérþekkingar sem hann hafði á samn­ings- og skjala­gerð í því fagi sem hann starfaði við. Hann féllst á að taka gerð þessara skjala að sér og átti því að sinna þeirri skjalagerð og samskiptum sínum við báða samn­ingsaðila af þeirri fagmennsku sem ætlast verður til af fólki með þessa fag­þekk­ingu.

 Vegna þessarar málsástæðu stefnanda verður einnig að vísa til þess að hann byggði á því í fyrra dómsmálinu að hann hefði ekki komið að samningsgerðinni sem lög­giltur fasteignasali og því ættu lög nr. 99/2004 ekki við um vinnu hans fyrir samn­ings­aðilana. Þykir hann ekki getað byggt á gagnstæðum málsástæðum í þessu máli.

 Dómurinn hefur því hafnað öllum þeim málsástæðum sem stefnandi hefur fært fyrir því að sú starfsábyrgðartrygging sem hann keypti hjá stefnda taki til þess fjár­tjóns sem hann var gerður ábyrgur fyrir, með dómi Hæstaréttar 6. október 2016 í máli nr. 64/2016. Því verður að sýkna stefnda af kröfu hans.

 Rétt þykir að málskostnaður milli aðila falli niður.

 Ingiríður Lúðvíksdóttir héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

D Ó M s o r ð

 Stefndi, Vörður tryggingar hf., er sýkn af kröfu stefnanda, Daníels Guðmunds­sonar.

 Málskostnaður milli aðila fellur niður.