Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Eiríkur Tómasson og Karl Axelsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 27. apríl 2016, en kærumálsgögn bárust 11. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 13. apríl 2016, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að ógilda nauðungarsölu sem fram fór 1. október 2015 á 50 % eignarhluta hans í fasteigninni Grundarstíg 5a, Reykjavík, fastanúmer 200-6805. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að fyrrgreind krafa hans verði tekin til greina, en til vara „að málinu verði vísað aftur til meðferðar hjá héraðsdómi.“ Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar, en til vara að málskostnaður í héraði verði felldur niður eða lækkaður verulega. 

Varnaraðilinn Arion banki hf. krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar. Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðilanum Arion banka hf. málskostnað á báðum dómstigum eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en málskostnað.

Sóknaraðili, Þórarinn Einarsson, greiði varnaraðilanum Arion banka hf. samtals í málskostnað í héraði og kærumálskostnað 500.000 krónur.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 13. apríl 2016.

Mál þetta barst dóminum með tilkynningu sóknaraðila um málskot samkvæmt XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu 4. nóvember 2015 og var þingfest 4. desember 2015. Sóknaraðili krefst þess aðallega að nauðungarsala á fasteigninni Grundarstíg 5a, fastanúmer 200-6805, í Reykjavík, er fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 1. október 2015, verði ógilt. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila, Hildu ehf. og sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Varnaraðilinn, Arion banki hf., krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að staðfest verði nauðungarsala nr. 011-2014-0013 á fasteigninni Grundarstíg 5a, fastanúmer. 200-6805, sem framkvæmd var af sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 1. október 2015. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Við þingfestingu málsins mótmælti sóknaraðili því að Arion banki væri varnaraðili og taldi hann jafnframt að ekki væri sótt þing af hálfu Hildu ehf. Af hálfu varnaraðilans Arion banka hf. var upplýst að krafa í máli þessu hefði verið framseld frá Hildu ehf. til Arion banka hf. Sóknaraðili hélt uppi mótmælum sínum við aðild þessa varnaraðila í næstu þinghöldum málsins. Í þinghaldi 15. janúar sl. benti aðstoðarmaður dómara á að svo virtist sem Hilda ehf. hefði ranglega verið skráð til varnar í málinu en samkvæmt framlögðum gögnum frá sýslumanninum á höfuð­borgarsvæðinu, bæru þau með sér að Arion banki hf. væri réttur aðili til varnar. Var jafnframt bókað að dómari sem tæki við málinu kæmi til með að taka endanlega afstöðu til þessa atriðis. Í þinghaldi 29. janúar 2016 lagði sóknaraðili fram bókun þar sem fram kom að hann teldi útilokað að Arion banki hf. gæti verið aðili að málinu og dómari málsins gæti ekki breytt aðild málsins.

Við munnlegan flutning málsins, 31. mars sl., tók dómari málsins fram, vegna bókana sóknaraðila í fyrri þinghöldum varðandi aðild Arion banka hf., að augljóst væri að hjá dómstólnum hefði Hilda hf. fyrir mistök verið skráður annar varnaraðili málsins. Samkvæmt 3. mgr. 82. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 yrðu gerðar­þolar og gerðarbeiðendur alltaf aðilar að máli samkvæmt XIV. kafla laganna. Ljóst væri af gögnum að þegar málið var tekið fyrir hjá sýslumanni hafði krafan verði framseld Arion banka hf. sem réttilega var þá gerðarbeiðandi hjá sýslumanni og þar af leiðandi varnaraðili málsins fyrir dóminum. Hilda hf. varð því ekki aðili að nauð­ungar­sölu þeirri er fram fór hjá sýslumanni, og um er deilt í máli þessu, þar sem framsal hafði þegar átt sér stað til Arion banka hf. er málið var tekið fyrir hjá sýslumanni. Var þetta lagfært í málaskrá dómsins og heiti málsins breytt í samræmi við það. Sóknaraðili ítrekaði mótmæli sín við aðild þessa varnaraðila.

Málið var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 31. mars sl.

I

Málavextir

Samkvæmt gögnum málsins tók sýslumaðurinn á höfuðborgarsvæðinu fyrir beiðni varnaraðilans, Arion banka hf., um nauðungarsölu á eigninni Grundarstíg 5a, Reykjavík, (fnr. 200-6805), þann 22. maí 2014. Voru sóknaraðili og sambýliskona hans, Sabrina Casadei, gerðarþolar við gerðina en þau eru skráð þinglýstir eigendur eignarinnar að jöfnu samkvæmt þinglýsingarvottorði. Sóknaraðili mætti við gerðina og krafðist þess að beiðni um nauðungarsölu yrði dregin til baka þar sem hann hefði brugðist við greiðsluáskorun sem honum hafði verið send og náð ákveðnu munnlegu samkomulagi sem síðan hafi ekki verið fylgt eftir. Sýslumaður hafnaði mótmælum sóknar­aðila. Þann 3. nóvember var málið tekið fyrir að nýju til að byrja uppboð á eigninni. Sóknaraðili mótmælti uppboðinu á grundvelli þess að hann hefði brugðist við greiðsluáskoruninni og að hann teldi dráttarvexti allt of háa. Málið var tekið fyrir á ný 1. október 2015 til að halda áfram uppboði á eigninni. Sóknaraðili lagði þá fram mótmæli þar sem fram kom að hafna bæri nauðungarsölubeiðni gerðarbeiðanda vegna aðildar­skorts hans, stórlega ofreiknaðrar dráttarvaxtakröfu og þess að réttur gerðar­beiðanda til kröfunnar væri vefengdur. Greiðsluáskorun hafi verið svarað og óvissa sé um kröfuna í ljósi óafgreiddrar umsóknar um leiðréttingu. Þá gerði sóknaraðili at­huga­semdir við það að á nauðungarsölubeiðninni væri engin undirskrift frá fulltrúa gerðar­beiðanda, heimilisfang Arion banka hf. kæmi ekki fram á beiðni um nauðungarsölu og bætt hefði verið við afriti af skuldabréfi mánuði eftir dagsetningu uppboðsbeiðni. Sýslumaður hafnaði mótmælum sóknaraðila og lauk uppboðinu með samþykki boðs varnaraðila og var uppboðinu þar með lokið. Lýsti sóknaraðili því yfir að hann myndi leita úrlausnar dómstóla um ákvörðun sýslumanns um að láta nauðungarsöluna fara fram og krefjast þess að nauðungarsalan yrði ógilt.

Samkvæmt gögnum málsins byggir nauðungarsölubeiðni varnaraðila á skuldabréfi með veði í fasteign sóknaraðila og Sabrinu Casadei að Grundarstíg 5a, íbúð 01-0101, fastanr. 200-6805, Reykjavík. Upphaflegir skuldarar bréfsins voru Ragnheiður Guðmundsdóttir og Karl Gíslason og var skuldabréfið útgefið af þeim 20. júlí 2005 til Frjálsa fjárfestingarbankans hf., kt. 691282-0829, upphaflega að fjárhæð 13.500.000 krónur með númerið 711909. Með skuldskeytingu 2. nóvember 2007 urðu sóknaraðili og Sabrina Casadei skuldarar bréfsins. Bréfið er í vanskilum frá 2. júní 2009. Jafnframt munu þau hafa gefið út annað skuldabréf til Frjálsa fjárfestingar­bankans 14. nóvember 2007, upphaflega að fjárhæð að „jafnvirði“ 8.600.000 krónur í eftirfarandi erlendum myntum og hlutföllum 40% CHF, 40% JPY og 20% USD með númerið 716294.

Samkvæmt áritun á skuldabréfi nr. 711909 var það framselt 28. desember 2011 til Hildu ehf., kt. 491109-0250. Þann 31. október 2013 var birt fyrir sóknaraðilum greiðsluáskorun og tilkynning um gjaldfellingu, dags. 10. október 2013, vegna skuldabréfsins. Kom þar fram að greiðslur af skuldabréfinu hefðu fallið niður frá og með gjalddaga 2. júní 2009 og að Hilda ehf. gjaldfelldi þar með allar eftirstöðvar bréfsins miðað við þann dag með heimild í bréfinu sjálfu. Þá kom fram að heimilt væri að krefjast nauðungarsölu á veðinu án undangengis dóms, sáttar eða fjárnáms, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991. Þá var skorað á skuldara að greiða skuldina eða semja um hana innan 15 daga frá móttöku greiðsluáskorunarinnar en að þeim tíma liðnum yrði krafist nauðungarsölu á hinni veðsettu eign án frekari tilkynninga.

Samkvæmt áritun á skuldabréfi nr. 711909 var það framselt varnaraðila 31. desember 2013. Var sýslumaður upplýstur um framsalið og óskað eftir því með bréfi varnar­aðila að aðild málsins, ásamt öðrum málum, yrði breytt þannig að varnaraðili yrði eftirleiðis varnaraðili í stað Hildu ehf.

Sóknaraðilum var send tilkynning um fyrstu fyrirtöku nauðungarsölunnar 14. mars 2014. Þar kom fram að varnaraðili væri gerðarbeiðandi „eftir framsal kröfunnar“. Fyrsta fyrirtaka málsins fór fram 22. maí 2014 og þar lagði fulltrúi varnar­aðila fram umrætt skuldabréf áritað um framsal til varnaraðila.

Með tölvupósti sóknaraðila til varnaraðila 6. ágúst 2014 óskaði hann eftir fundi með lögmanni varnaraðila vegna skuldabréfs nr. 716294. Einnig var vísað til annars veð­skuldabréfs „í eigu Hildu hf.“ en bæði þessi veðskuldabréf væru „nú í eigu Arion banka“.

Sóknaraðilum var tilkynnt, með bréfi 4. september 2014, um byrjun uppboðs sem fara átti fram 3. nóvember 2014. Þar kom fram að gerðarbeiðandi væri varnar­aðili. Þá var sóknaraðilum tilkynnt, með bréfi 10. september 2015, að framhald uppboðs færi fram 1. október 2015. Var varnaraðili þar tilgreindur sem gerðar­beiðandi. Nauðungarsalan fór fram þann dag og lauk með því að eigninni var ráðstafað til varnaraðila á 35.000.000 króna. Varnaraðilinn Orkuveita Reykjavíkur lýsti kröfu í söluandvirði eignarinnar 30. september 2015 að fjárhæð 90.474 krónur vegna vatns- og fráveitugjalda á grundvelli lögveðréttar og varnaraðilinn Reykjavíkurborg lýsti kröfu sama dag að fjárhæð 149.713 krónur vegna vangoldinna fast­eignagjalda á grundvelli lögveðréttar. Þá lýsti varnaraðilinn Arion banki hf. 1. október 2015 kröfu að fjárhæð 26.334.562 krónur vegna skuldabréfs nr. 711909 auk eftirstæðra dráttarvaxta að fjárhæð 14.827.032 krónur fyrir tímabilið 2. júní 2009 til 27. nóvember 2012 og sama dag kröfu að fjárhæð 13.694.179 krónur vegna skulda­bréfs nr. 716249.

Fram kemur í gögnum málsins að lánið samkvæmt skuldabréfinu nr. 716294 hafi verið endurreiknað af hálfu varnaraðila í kjölfar dóms Hæstaréttar í máli nr. 155/2011. Þá var gerð skilmálabreyting á láninu 28. nóvember 2008.

Við fyrstu fyrirtöku á beiðni varnaraðila komu fram mótmæli af hálfu sóknaraðila við því að nauðungarsala á eign hans færi fram. Eins og áður greinir varð sýslumaður ekki við mótmælum sóknaraðila og var nauðungarsölunni fram haldið og lauk henni 1. október 2015.

II

Málsástæður og lagarök sóknaraðila

Með bréfi, sem var móttekið í Héraðsdómi Reykjavíkur 4. nóvember 2015, krafðist sóknaraðili úrlausnar dómsins um ógildingu nauðungarsölu á fasteigninni að Grundarstíg 5A í Reykjavík 1. október 215 sem áður er lýst. Með beiðninni fylgdi bréf Arion banka hf. og Gjaldheimtunnar, f.h. Reykjavíkurborgar og Orkuveitunnar, þar sem málskot var samþykkt, sbr. 2. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991. Þá fylgdi beiðninni einnig yfirlýsing gerðarþolans Sabrinu Casadei þar sem hún lýsti fullu samþykki fyrir málskoti sóknaraðila og að hún tæki undir allar kröfur og málflutning hans, þ.m.t. þá kröfu að ógilda nauðungarsöluna.

Í bréfi sínu um málskot til dómsins kveðst sóknaraðili byggja kröfu sína um ógildingu nauðungarsölunnar á því að vafi leiki á aðild varnaraðila sem meints gerðarbeiðanda. Þá hafi sóknaraðili brugðist við greiðsluáskorun með fullnægjandi hætti. Þá hafi lánasamningar þeir sem sóknaraðili hafi ritað undir í raun verið „óvirkir“ þar sem hann hafi vikið þeim til hliðar með bréfi sínu til bankans og þegjandi samþykki fyrri kröfuhafa sé því í raun fyrir hendi. Auk þess hafi innheimtuferli Dróma hf. verið ólögmætt og ranglega verið staðið að gjaldfellingu skuldabréfanna. Auk þess væru kröfur varnaraðila stórlega „ofáætlaðar“. Kröfufjárhæðin sé óskýr, röng, rangt reiknuð og byggi á ólögmætum aðferðum. Þá hafi mikilvæg gögn verið lögð fram í síðustu fyrirtöku hjá sýslumanni sem sóknaraðila hafi ekki gefist ráðrúm til að kynna sér og bregðast við. Auk þess hafi sýslumaður ekki leiðbeint honum um lagalega stöðu hans.

Við munnlegan flutning málsins kvaðst sóknaraðili helst byggja á máls­ástæðum er lúta að aðild varnaraðila, bæði hjá sýslumanni og fyrir dómi, og að hann hafi brugðist með fullnægjandi hætti við greiðsluáskorun. Hann legði minni áherslu á aðrar málsástæður en haldi þeim þó staðfastlega fram engu að síður. Sóknaraðili kveðst ósammála því er fram komi í greinargerð varnaraðila að skuldabréf nr. 716294 varði ekki mál þetta. Hann telji þvert á móti mikilvægt að horft sé heildstætt á málið og hvað hann varði hafi skuldabréfin tvö haldist í hendur, þau hafi upphaflega tilheyrt sama kröfuhafa og uppgjör á öðru þeirra ávallt háð hinu. Þá skipti máli að heildar­upphæð sé það há vegna beggja samninganna að hefði annað lánið verið réttilega reiknað hefði hitt lánið ekki farið í vanskil og nauðungarsala ekki komið til. Sóknar­aðili kveðst reyndar mótmæla því að um vanskil af sinni hálfu sé að ræða.

Hvað málsatvik varðar tekur sóknaraðili fram að um langt ferli hafi verið að ræða. Kröfuhafar hafi verið margir og innheimtuaðilar einnig. Erfitt hafi verið að átta sig á því hverjir áttu kröfuna hverju sinni. Sóknaraðili hafi á hinn bóginn ávallt viljað fara að lögum og viljað að það ætti við um meðferð kröfuhafa á skuld hans.

Sóknaraðili byggir á því í fyrsta lagi að samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 2. gr. laga nr. 90/1991 verði ekki um villst að Hilda hf. sé gerðarbeiðandi. Sóknaraðili telji sig hafa sýnt fram á það með skýrum hætti að Arion banki hf. geti ekki talist hafa uppfyllt skilyrði þess að teljast gerðarbeiðandi við nauðungarsöluna. Beiðnin stafi ekki frá honum heldur Hildu hf. og sé á hennar nafni. Á upphaflegri nauðungarsölubeiðni hafi verið settur svigi um nafn Hildu hf. og nafn Arion banka hf. skrifað fyrir aftan. Heimilisfangi hafi ekki verið breytt. Beiðnin sé því ekki í samræmi við 11. gr. laga nr. 90/1991 þar sem fram komi að greina skuli frá nafni og heimilisfangi gerðarbeiðanda „svo ekki verði um villst“ hver hann sé. Hvergi komi fram í málinu að Arion banki hf. hafi óskað eftir því að nauðungarsalan færi fram en það sé skilyrði laga nr. 90/1991. Þótt nýr aðili yfirtaki fjárkröfu geti hann ekki yfirtekið beiðni frá öðrum kröfuhafa og komið fram sem gerðarbeiðandi eftir það. Hið rétta hefði verið að Arion banki hf. hefði sent nýja beiðni í samræmi við 14. gr. laga nr. 90/1991. Hilda hf. hefði svo getað afturkallað beiðnina. Bréf Arion banka hf. til sýslumanns, þar sem farið sé fram á breytta aðild í nauðungarsölumálum, hafi enga þýðingu í málinu. Ekki sé staðfest að bréfið hafi verið móttekið af sýslumanni og bréfið hafi ekki verið meðal gagna málsins við nauðungarsöluna.

Sóknaraðili kveðst mótmæla því að Arion banki hf. hafi fengið að leggja fram gögn í málinu og fengið að sjá gögn sóknaraðila án þess að hafa fengið stöðu varnaraðila. Sóknaraðili hefði í sjálfu sér ekki gert neinar athugasemdir við það hefði varnaraðila skýrlega verið veitt aðild að málinu og hann skráður að því. Að hans mati skipti ekki máli þótt Arion banki hf. hafi verið gerðarbeiðandi við þá nauðungarsölu sem um sé deilt í málinu. Sóknaraðili kveðst benda á að 22. gr. laga nr. 91/1991 eigi ekki við um málsmeðferðina hjá sýslumanni heldur eingöngu um málsmeðferð fyrir dómi. Tilkynningar sýslumanns til sín sem skuldara um nýjan gerðarbeiðanda hafi heldur enga þýðingu. Sýslumaður geti ekki breytt aðild mála samkvæmt tilskipunum frá fyrirtækjum úti í bæ. Af þessum sökum ætti að ógilda nauðungarsöluna.

Sóknaraðili byggir á því í öðru lagi að samkvæmt 9. gr. laga nr. 90/1991 skuli tekið fram í greiðsluáskorun á tiltekinni eign að krafist verði fullnustu á tilgreindri skuld verði áskoruninni ekki sinnt. Sóknaraðili kveðst hafa sinnt umræddri greiðsluáskorun innan þess frests sem þar var tiltekinn, eins og fram komi í tölvu­pósts­samskiptum sem liggi fyrir í málinu. Enn fremur komi þar fram hvað fram hafi farið á fundi með lögmanni sem haldinn var í kjölfarið að beiðni sóknaraðila um viðræður um skuldina og hvernig framhaldið yrði. Í svari lögmannsins, sem sé sá hinn sami og sendi umrædda nauðungarsölubeiðni, komi fram að hann staðfesti að fundurinn hafi verið haldinn og að rætt hafi verið um báðar kröfurnar, þ.e. bæði skulda­bréfin. Jafnframt neiti hann því ekki að fundurinn og niðurstaða hans hafi verið með þeim hætti sem sóknaraðili hafði lýst í pósti sínum til lögmannsins. Af þessu megi ljóst vera að sóknaraðili hafi verið í góðri trú um að hann hefði réttilega sinnt greiðsluáskoruninni og að þess mætti vænta að kröfuhafar hefðu samband við sig og að ekki yrði farið fram á nauðungarsölu á heimili hans á meðan málsaðilar freistuðu þess að ná samkomulagi um skuldauppgjör.

Nauðungarsölubeiðnin, sem sé dagsett 27. nóvember 2013, hafi verið send áður en fundurinn með lögmanninum fór fram 2. desember 2013 en eftir að sóknar­aðili hafði svarað beiðninni 21. nóvember 2013. Það liggi því fyrir, alveg óháð því hvað kæmi fram á fundi sóknaraðila með lögmanninum og áður en hægt var að meta hvort greiðsluáskorunin bæri árangur, að nauðungarsölubeiðni var send sýslumanni. Þar af leiðandi sé ekki hægt að halda því fram að innheimtutilraunir hafi engan árangur borið. Hilda hf. hafði því litið fram hjá því að sóknaraðili hafði þegar sinnt greiðslu­áskoruninni og væri væntanlegur til fundar til þess að semja um skuldauppgjör. Nauðungarsöluna beri að ógilda af þessum sökum.

Þess beri einnig að geta að sóknaraðili sinnti einnig greiðsluáskorunum Arion banka hf. og sendi bankanum ítrekað beiðni um fund með lögmanni bankans en fékk engin svör. Þá hafi bankinn verið minntur á það samkomulag sem gert hafði verið í kjölfar greiðsluáskorunar Hildu hf. Arion banki hf. hafi því sýnt tómlæti við að bregðast eðlilega við því að sóknaraðili hafði svarað greiðsluáskoruninni og kanna grundvöll þess að semja við sóknaraðila um uppgjör skulda. Sóknaraðili hafi lýst yfir greiðsluvilja og greiðslugetu en hafi óskað eftir því að kröfuhafar svöruðu þeim lagarökum sem hann hefði lagt fram fyrir því að honum bæri skylda til þess að halda áfram að borga af lánunum að óbreyttu. Sóknaraðili hafi gefið til kynna að ef kröfuhafi myndi hrekja málatilbúnað hans og útskýra í hverju misskilningur hans væri fólginn þá gæti hann fallist á slík svör og haldið áfram greiðslum.

Auk framangreinds byggir sóknaraðili á því í þriðja lagi að hann hafi vikið samningum sínum við fyrri kröfuhafa til hliðar með bréfi til upphaflegs lánveitanda, Frjálsa fjárfestingarbankans hf. Samningarnir hafi því í raun verið óvirkir. Í kjölfar þess hafi allir ógreiddir greiðsluseðlar vegna þessara lána verið felldir niður í heimabanka sóknaraðila. Síðan þá hafi sóknaraðila aldrei borist greiðsluseðlar með löglegum hætti, eða greiðsluseðlar sem honum hafi verið skylt að greiða, til þess að gera honum kleift að standa í skilum með þessi lán. Greiðsluseðlar frá Dróma hf. hafi borist einu og hálfu ári síðar. Fjármálaeftirlitið hafi svo staðfest með úrskurði í nóvember 2013 að það hafi verið ólögleg innheimta enda hafi Drómi hf. aldrei verið eigandi viðkomandi skuldabréfa og ekki haft innheimtuleyfi til þess að innheimta þau fyrir hönd Frjálsa fjárfestingarbankans. Í raun hafi því engar vanefndir verið fyrir hendi í málinu og engar forsendur verið til gjaldfellingar þessara lána. Drómi hf. hafi verið stofnaður í mars 2009. Sóknaraðila hafi í raun aldrei borið skylda til þess að greiða greiðsluseðla frá þessum tíma eða svara öðrum innheimtuaðgerðum Dróma hf. sem hafi verið ólöglegar frá upphafi. Þegar Drómi hf. hafi svo farið að senda greiðslu seðla á ný árið 2011 hafi þeir ekki borið nein merki um vanskil frá fyrri tíð. Drómi hf. hafi því ekki litið svo á að lánin hafi verið í vanskilum og það hafi þýðingu í málinu. Þegar Hilda hf. hafi gjaldfellt verðtryggða lánið að nýju hafi hún miðað við vanskil út frá gögnum um síðustu greiðslur sem hafi borist án þess að kanna frekar hvort fyrri kröfuhafi hafi álitið lánið í vanskilum á þeim tíma og af einhverjum ástæðum heimilað greiðsludrátt. Þar sem allar innheimtuaðgerðir varðandi þessi lán komu eingöngu frá Dróma hf. fram til 10. október 2013 beri að líta svo á að löglegri innheimtu og umsýslu lánanna hafi í raun verið hætt í meira en fjögur ár eða allt þar til greiðsluáskorun hafi borist frá Hildu hf. 10. október 2013. Ekki hafi þó komið fram í greiðsluáskoruninni af hverju Hilda hf. hefði ákveðið að gjaldfella lán sem hafði verið ólöglega gjaldfellt af Dróma hf. Aðeins var vísað til ákvæða skuldabréfsins sjálfs um heimild til gjaldfellingar. Þar sem sóknaraðila var ekki skylt að greiða greiðsluseðla sem Drómi hf. innheimti á ólöglegan hátt hafi ekki verið unnt að líta svo á að um greiðsludrátt sóknaraðila væri að ræða. Því hafi ekki verið neinar forsendur til þess að gjaldfella lánið. Nauðungarsöluna beri því að ógilda.

Þá hafi enginn kröfuhafi mótmælt þeirri aðgerð sóknaraðila að víkja lána­samn­ingunum til hliðar. Sóknaraðili hafi því haft fulla ástæðu til að ætla að þeir væru óvirkir og að samþykkt væri að þeim hefði verið vikið til hliðar. Kröfuhafar beri ábyrgð á eigin tómlæti og lögleysu sem hafi falist í því að hafa hvorki staðið löglega að innheimtu né umsýslu á lánunum allan þennan tíma. Hvorki liggi fyrir nein gögn í málinu sem sýni fram á vanefndir sóknaraðila né hægt að benda á löglega greiðsluseðla sem sóknaraðila bar að greiða. Krefst sóknaraðili þess að dómurinn viður­kenni að lán þessi hafi verið og séu enn óvirk í kjölfar þess að þeim var vikið til hliðar þótt meginkrafan lúti að ógildingu nauðungarsölunnar þar sem ekki hafi verið sýnt fram á vanefndir sóknaraðila auk þess sem samningunum hafði verið vikið til hliðar.

Sé miðað við að fyrsta mögulega og löglega tilraun til innheimtu á veð­skulda­bréfunum hafi falist í greiðsluáskorun Hildu hf. sem birt hafi verið sóknaraðila 31. október 2013 séu sannarlega meira en fjögur ár liðin frá því að sóknaraðili vék lánum sínum til hliðar, þ.e. í ágúst 2009. Sóknaraðili byggir þar af leiðandi á því að samkvæmt 3. gr., 2. mgr. 2. gr. og 2. mgr. 5. gr. laga nr. 150/2007 séu allar vaxta- og verð­bótakröfur af ógreiddum greiðsluseðlum, sem að vísu hafi verið felldir niður, fyrndar.

Þá byggir sóknaraðili á því í fjórða lagi að stór hluti þeirra fjárkrafna sem lágu að baki kröfulýsingum varnaraðila í tengslum við nauðungarsölubeiðnina hafi falist í ólöglegu innheimtuferli Dróma hf. sem hafði ekki innheimtuleyfi og átti ekki skulda­bréfin. Dráttarvaxtakröfur varnaraðila byggi þó enn á þessari ólöglegu innheimtu og séu því miklu hærri en löglega væri hægt að gera kröfu til. Samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 reiknist dráttarvextir ekki fyrr en viðkomandi skuld er gjaldfallin. Sé tiltekin gjaldfelling ólögleg og gjaldfellt er á ný þá sé eingöngu hægt að reikna dráttarvexti frá nýju gjaldfellingunni en fella beri niður þá dráttavexti sem hvíldu á þeirri eldri.

Samkvæmt greiðsluáskorun Hildu hf., með tilkynningu um gjaldfellingu sem sóknaraðila hafi verið birt 31. október 2013, komi fram í kröfulýsingu að dráttarvextir séu tæplega 14.000.000 króna eða tæplega helmingur af heildarkröfunni. Svo há dráttar­vaxtakrafa sé í engu samræmi við að höfuðstóllinn sem sé rúmlega 18.000.000 króna en auk þess séu samningsvextir aðeins um 80.000 krónur. Þessi upphæð dráttarvaxta sem reiknuð sé út frá fyrri gjaldfellingu sé því ógild. Þá hafi endur­útreikningur vegna gengistryggða lánsins aldrei verið samþykktur af sóknaraðila og reyndar hafi honum verið hafnað. Hann sé auk þess rangur að mati sóknaraðila. Fram komi í endurútreikningi varnaraðila að hann hafi reiknað seðlabankavexti aftur í tímann, þ.e. frá upphafi lánstímans í nóvember 2007 til síðustu greiðslu í ágúst 2009 þrátt fyrir skýra niðurstöðu Hæstaréttar í málum nr. 600/2011 og 464/2012. Kröfu­lýsing varnaraðila vegna þessa láns sé því röng og ekki hægt að líta svo á að um vanskil sé að ræða. Sóknaraðili hafi bent varnaraðila á að útreikningurinn væri rangur. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 sé óheimilt að reikna dráttarvexti vegna greiðslu­dráttar í slíkum tilvikum. Krefst sóknaraðili þess að varnaraðili felli niður kröfuliði sem hann hafi ekki gert grein fyrir eða lækki þá í samræmi við athugasemdir sóknaraðila.

Það skuli reyndar tekið fram að í kröfulýsingu varnaraðila vegna verðtryggða lánsins sé búið að lækka dráttarvaxtakröfuna um helming og miðast hún nú við 27. nóvember 2012 og til þess dags að hún er lögð fram 1. október 2015 þegar fram­halds­salan fór fram. Þar komi einnig fram að samtals nemi kröfurnar 26.334.562 krónum, heildar­samtala nemi 22.294.319 krónum og að eftirstæðir dráttarvextir frá 2. júní 2009 til 27. nóvember 2012 séu 14.827.032 krónur. Þetta sé raunar mjög óljós krafa. Sóknar­aðili krefst þess að viðurkennt verði að heildarkrafa samkvæmt kröfulýsingunni sé a.m.k. ekki hærri en heildarsamtala segi til um, þ.e. 22.294.319 krónur sem sé um 10.000.000 króna lækkun frá heildarkröfu Hildu hf. samkvæmt greiðsluáskoruninni. Þá krefst sóknaraðili þess að honum verði ekki gert að greiða aukakostnað vegna verð­bólgu í kjölfar bankahrunsins, þ.e. verðbætur. Reyndar telji hann ljóst að hann eigi ekki að greiða neinar verðbætur af láninu þar sem þær séu ekki tilgreindar sérstaklega sem hluti lánskostnaðar, sbr. 14. gr. laga nr. 121/1994 um neytendalán og krefst hann jafnframt staðfestingar á því að hann eigi ekki að greiða umræddan kostnað. Sóknar­aðili kveður dóm Hæstaréttar í máli nr. 243/2015 ekki taka á þessu álitaefni og því sé ekki að finna dómafordæmi sem kveður á um greiðsluskyldu skuldara í slíku tilviki.

Með vísan til alls framangreinds telur sóknaraðili að fallast eigi á kröfu hans um að nauðungarsala á eign hans verði ógild.

III

Málsástæður og lagarök varnaraðila

Varnaraðili byggir kröfu sína einkum á því að öll skilyrði laga um nauðungarsölu umræddrar fasteignar hafi verið uppfyllt. Hafnar hann öllum málsástæðum sóknaraðila hvað það varðar og krefst þess að nauðungarsalan verði staðfest.

Varnaraðili tekur fram að hann geri athugasemd við að Hilda ehf. skuli vera til­greind sem annar aðili til varnar en það eigi með réttu að vera hann sjálfur. Þá sé einungis annar gerðarþoli til sóknar í málinu en ekki þau bæði. Þá gerir hann athugasemd við að sóknaraðili virðist koma fram fyrir hönd þeirra beggja í málinu sbr. yfirlýsingu Sabrinu Casadei en það fái ekki staðist samkvæmt réttarfarsreglum.

Varnaraðili hafnar í fyrsta lagi þeim sjónarmiðum sóknaraðila að beiðni um nauð­ungarsölu sé ekki í því horfi sem gerð sé krafa um í lögum nr. 90/1991, svo sem 2. og 11. gr. laganna þar sem beiðnin sjálf stafi ekki frá varnaraðila og heimilisfang hans komi þar ekki fram. Varnaraðili telur öll skilyrði laganna hafa verið uppfyllt í nauðungarsölumáli nr. 011-2014-0013. Sýslumanni hafi ekki verið annað fært en að taka ákvörðun um að gerðinni skyldi fram haldið eins og hann gerði 1. október 2015. Heimildarskjalið, þ.e. skuldabréf nr. 711909, fullnægi öllum skilyrðum 2. töluliðar 6. gr. laga nr. 90/1991. Nauðungarsölubeiðnin sjálf fullnægi einnig öllum skilyrðum 11. gr. laganna og öll nauðsynleg gögn fylgdu beiðninni, þ. á m. umrætt skuldabréf, eða voru lögð fram í fyrstu fyrirtöku málsins, þ. á m. umrætt skuldabréf áritað um framsal til varnaraðila. Eftir að nauðungarsölubeiðnin var send sýslumanni hafi þeir hagsmunir sem henni lágu til grundvallar verið framseldir varnaraðila en við það varð varnaraðili gerðarbeiðandi umþrættrar nauðungarsölu eðli málsins samkvæmt og í samræmi við almennar reglur kröfuréttar um kröfuhafaskipti. Bendir varnaraðili einnig til hliðsjónar á almennar reglur réttarfars um aðilaskipti til sóknar, sbr. m.a. 22. gr. laga nr. 91/1991 og undirstöðurök þeirrar lagagreinar. Engu skipti að heimilisfang varnaraðila sem nýs gerðarbeiðanda eftir framsal kröfunnar hafi ekki komið fram í nauðungarsölubeiðninni, a.m.k. gæti það aldrei leitt til ógildingar sjálfrar nauðungarsölunnar.

Þá hafi sóknaraðila strax í upphafi meðferðar málsins hjá sýslumanni mátt vera ljóst hver væri nýr gerðarbeiðandi. Fram hafi komið í öllum tilkynningum um nauðungarsölu og öllum fyrirtökum að varnaraðili væri gerðarbeiðandi. Sóknaraðili hafi ekki haft uppi athugasemdir við það fyrr en við framhaldssölu 1. október 2015. Þá hafi sóknaraðili leitað til varnaraðila í tölvupósti og rætt þar um skuldabréf nr. 711909 sem „nú væri í eigu Arion banka“. Auk þess hafi framsal krafna Hildu ehf. til varnaraðila á hendur einstaklingum verið tilkynnt opinberlega og um það fjallað í fjölmiðlum á sínum tíma. Til viðbótar þessu bendir varnaraðili á að hann hafi fjölda starfsstöðva um allt land þannig að sóknaraðili hefði með auðveldum hætti getað sett sig í samband við varnaraðila, sem þeir og gerðu, sbr. það sem áður sagði. Markmiði 1. mgr. 11. gr. um tilgreiningu heimilisfangs sé því augljóslega náð í þessu tilviki og allt að einu geti skortur á heimilisfangi ekki leitt til þess að nauðungarsalan yrði ógilt.

Þá hafnar varnaraðili í öðru lagi þeim sjónarmiðum sóknaraðila að hann hafi „sinnt greiðsluáskorun“ gerðarbeiðanda. Tölvupóstar sóknaraðila við lögmann innheimtuaðilans hafi þar enga þýðingu þar sem ljóst sé og óumdeilt að sóknaraðili brást ekki við þeim með því að greiða kröfuna eða koma henni í skil. Raunar er óumdeilt að sóknaraðili hefur ekki greitt af umræddum kröfum frá 2. júní 2009. Kröfurnar höfðu því þegar fallið í vanskil þegar umrædd greiðsluáskorun var send. Af þessu leiði að sóknaraðili geti ekki á nokkurn hátt talist hafa sinnt greiðsluáskoruninni í skilningi 9. gr. laga nr. 90/1991.

Þá byggi sóknaraðili í þriðja lagi á því að lánasamningar hans við Frjálsa fjár­festingarbankann hafi verið „óvirkir“, sbr. margvíslegar athugasemdir hans um gjaldfellingu, útreikning og innheimtu skuldabréfanna. Skuldabréf nr. 711909 féll í gjalddaga 2. júní 2009 og var gjaldfellt miðað við þann dag, sbr. tilkynningar þar að lútandi 10. október 2013. Varnaraðili kveður sóknaraðila aldrei hafa boðið fram greiðslu vegna skuldabréfsins, greitt þá fjárhæð sem hann taldi sig eiga að greiða, annað hvort til varnaraðila eða inn á geymslureikning í samræmi við reglur þar um, frá því að skuldabréfið komst í eigu varnaraðila. Varnaraðili kveðst heldur ekki vita til þess að sóknaraðili hafi boðið fram greiðslu til fyrri kröfuhafa áður en skuldabréfið komst í eigu hans. Þá bendir varnaraðili á að sjónarmið sóknaraðila hvað þessa málsástæðu varðar virðist fjalla að mestu um skuldabréf nr. 716294 sem hafi enga þýðingu í þessu máli.

Þá vísi sóknaraðili til þess að Drómi hf. hafi ekki haft innheimtuleyfi á tilteknu tímabili, sbr. tilkynningu frá Fjármálaeftirlitinu 12. nóvember 2013 og þar með sé innheimta Dróma hf. á umræddu skuldabréfi markleysa. Kveðst varnaraðili hafna því að þetta geti haft nokkra þýðingu í málinu. Í fyrsta lagi sé ekki að sjá að nokkur skjöl sem lögð hafi verið fram í málinu og tengist umþrættri nauðungarsölu stafi frá Dróma hf. Í öðru lagi, jafnvel þó svo væri, væri ekki þar með sagt að brot Dróma hf./Hildu ehf. á lögum nr. 95/2008 um innheimtu hefðu þau áhrif sem sóknaraðili ætlar. Í það minnsta hafi það ekki verið rökstutt og enn fremur sé ekki hægt að leiða það af ákvæðum laga nr. 95/2008.

Sóknaraðilar geri athugasemd við að gjaldfelling umrædds skuldabréfs hafi verið gerð rúmum fjórum árum eftir hin „meintu“ vanskil sóknaraðila. Samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að fyrsti ógreiddi gjalddaginn var 2. júní 2009 eins og fram komi í tilkynningu um gjaldfellingu. Jafnvel þótt fallist yrði á að gjaldfellingin hefði ekki verið heimil með þeim hætti sem hún var gerð, þ.e. að hún gildi frá og með gjalddaga 2. júní 2009, hefði það þau einu áhrif að gjaldfellingin gilti ekki frá þeim degi heldur frá dagsetningu tilkynninganna, þ.e. 10. október 2013, eða í síðasta lagi frá birtingu þeirra, 31. október 2013. Slíkt hefði engin áhrif á gildi nauðungarsölunnar enda ljóst að þegar nauðungarsölubeiðnin var send sýslumanni 27. nóvember 2013 var ljóst að krafan væri fallin í vanskil og greiðsluáskorun hafði verið send sóknaraðilum í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991.

Þá sé því mótmælt að fyrri kröfuhafi umræddra skuldabréfa hafi með „þegjandi samþykki“ fallist á að „víkja viðkomandi lánasamningum til hliðar“ í kjölfarið á sendingu bréfs sóknaraðila 26. ágúst 2009 enda einungis á færi dómstóla að víkja gildum skuldbindingum til hliðar og að ströngum skilyrðum uppfylltum. Sé því mótmælt að umrætt bréf hafi raunar nokkur réttaráhrif eða þýðingu fyrir mál þetta.

Í fjórða lagi byggi sóknaraðili á því að fjárkröfur varnaraðila séu „stórlega ofætlaðar“. Hvað þessa málsástæðu varði geri sóknaraðilar athugasemdir við fjárhæð kröfu umrædds skuldabréfs, eins og hún komi fram í umþrættri nauðungarsölubeiðni og kröfulýsingu varnaraðila. Vísar varnaraðila um þetta til rökstuðnings, er varðar óvirka samninga, innheimtuleyfi Dróma hf., gjaldfellinga og þegjandi samþykkis fyrri kröfuhafa, sem þegar hefur verið rakinn. Vísar varnaraðili jafnframt til þess að athugasemdir sóknaraðila hvað þetta varðar eigi það sammerkt að tekin verði afstaða til þeirra í frumvarpi sýslumanns til úthlutunar söluandvirðis fasteignarinnar að Grundarstíg 5a. Þessar athugasemdir séu ekki þess eðlis, jafnvel þó á þær yrði fallist, að þær gætu leitt til ógildis umþrættrar nauðungarsölu. Sama eigi við um athugasemdir sóknaraðila sem varða meinta fyrnda vexti af kröfu umrædds skuldabréfs, sbr. kröfulýsingu.

Þá geri sóknaraðili í greinargerð sinni ýmsar athugasemdir við endurreikning skuldabréfs nr. 716294 en það komi ágreiningi þessa máls ekkert við enda umrædd nauðungarsölubeiðni gerð vegna vanskila skuldabréfs nr. 711909. Þá sé öllum röksemdum sóknaraðila um að honum beri ekki skylda til þess að greiða verðbætur umræddra skuldabréfa hafnað enda séu dómstólar þegar búnir að taka afstöðu til röksemda sem varða þetta álitaefni, sbr. dóma Hæstaréttar í málunum nr. 160/2015 og 243/2015.

Með vísan til ofangreinds telur varnaraðili að fallast beri á kröfu hans í málinu um staðfestingu umræddrar nauðungarsölu.

IV

Niðurstaða

Sóknaraðili hefur með beiðni sinni til dómsins krafist þess að ógilt verði nauðungarsala á fasteigninni Grundarstíg 5a, fastanúmer 200-6805, í Reykjavík er fram fór hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu 1. október 2015. Fasteignin er þinglýst eign sóknaraðila og Sabrinu Casadei að jöfnu. Er beiðninni beint til dómsins á grundvelli XIV. kafla laga nr. 90/1991.

Ekki verður séð af gögnum málsins að hinn síðarnefndi þinglýsti eigandi hafi mætt við meðferð málsins hjá sýslumanni en í gögnum málsins er að finna skjöl sem stafa frá henni þar sem er farið fram á að sýslumaður fresti framhaldi uppboðs á umræddri fasteign fram yfir 1. mars 2015 með vísan til laga nr. 94/2014 um breytingu á lögum nr. 90/1991 og síðar laga nr. 16/2015 í þrjá mánuði, þ.e. 19. maí 2014, 21. nóvember 2014 og 3. júlí 2015. Við fyrirtöku málsins hjá sýslumanni 3. nóvember 2014 er framhaldi uppboðs 50% eignarhluta sóknaraðila frestað til 17. mars 2015. Þegar málinu er fram haldið 1. október 2015 fer fram nauðungarsala á eigninni í heild sinni. Einungis annar hinna þinglýstu eigenda, þ.e. sóknaraðili máls þessa, skaut málinu til dómsins með bréfi 4. nóvember 2015. Verður ekki talið að þessum sóknaraðila sé heimilt samkvæmt ákvæðum réttarfarslaga að gæta hagsmuna annarra eigenda fyrir dóminum. Verður því litið svo á að Sabrina Casadei hafi ekki látið málið til sín taka fyrir dóminum hvað hennar eignarhluta varðar og krafa sóknaraðila geti því eingöngu verið skilin svo að hún lúti að því að ógilt verði nauðungarsala á 50% eignarhluta hans í umræddri fasteign, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991.

Er málið barst dóminum var liðinn hinn fjögurra vikna frestur sem kveðið er á um í 80. gr. laga nr. 90/1991. Samþykkti varnaraðili, og aðrir kröfuhafar er hagsmuna áttu að gæta og létu málið sig varða hjá sýslumanni, þ.e. Arion banki hf., Orkuveita Reykjavíkur og Reykjavíkurborg, að málinu væri allt að einu skotið til dómsins í samræmi við 2. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991. Hefur málið því verið lagt fyrir dóminn í samræmi við áskilnað laganna um tímafrest og frávik frá honum.

Samkvæmt 3. mgr. 82. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 verða gerðar­þolar og gerðarbeiðendur ávallt aðilar að máli samkvæmt XIV. kafla laganna. Ljóst er af gögnum að þegar málið var tekið fyrir hjá sýslumanni hafði krafa samkvæmt skulda­bréfi nr. 711909 verið framseld til varnaraðilans Arion banka hf. sem réttilega var þá gerðarbeiðandi hjá sýslumanni og þar af leiðandi varnaraðili málsins fyrir dóminum. Hilda hf. varð því aldrei aðili að nauðungarsölu þeirri er fram fór hjá sýslu­manni, og um er deilt í máli þessu, aldrei var mætt af hálfu Hildu hf. við meðferð málsins hjá sýslumanni, enda hafði framsal kröfunnar til Arion banka hf. þegar átt sér stað er málið var tekið fyrir hjá sýslumanni. Auk þess benda samskipti sóknaraðila og Arion banka hf. til þess að sóknaraðila hafi verið vel kunnugt um að sá aðili væri nú eigandi kröfunnar. Þá var umrætt skuldabréf áritað réttilega um framsalið og bar því skýrlega með sér hver væri nýr eigandi kröfunnar. Það lá einnig fyrir hjá sýslumanni allt frá fyrstu fyrirtöku málsins þar.

Um framsal kröfu fer eftir meginreglum kröfuréttar og er það almennt ekki háð samþykki skuldara.Við framsal hverfur allur kröfurétturinn frá fyrri kröfuhafa til hins nýja og við framsalið getur framsalshafi öðlast önnur réttindi sem fylgja kröfunni eins og tryggingarréttindi, þ.e. veð og ábyrgðir. Telja verður ljóst að nýr kröfuhafi taki við þeim réttindum sem í því felast að halda kröfu upp á skuldara eins og á við í máli þessu enda lá fyrir skýr tilkynning til sýslumanns um nýjan kröfuhafa frá varnaraðila frá 4. mars 2014. Einnig lá fyrir skýr tilkynning frá sýslumanni til sóknaraðila um kröfuhafaskipti 14. mars 2014, nokkru áður en mál sóknaraðila var tekið fyrir hjá sýslumanni 22. maí 2014. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila um að nýr kröfuhafi geti ekki tekið við aðild að málum er varða nauðungarsölu hafnað enda verður að telja ljóst að fyrri kröfuhafi, Hilda hf., gat ekki haldið kröfu sinni upp á sóknaraðila eftir kröfu­hafaskiptin. Þar sem varnaraðilinn, Arion banki hf., var réttur gerðarbeiðandi hjá sýslu­manni er varnaraðili réttur aðili máls þessa. Þá verður jafnframt að telja ljóst að bæði Orkuveitan og Reykjavíkurborg teljast einnig varnaraðilar málsins þar sem báðir þessir aðilar létu málið til sín taka hjá sýslumanni með kröfulýsingum og veittu báðir heimild til málskots í samræmi við 2. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991 en hvorugir þeirra lét málið til sín taka fyrir dóminum. Er, með vísan til alls framangreinds, hafnað öllum sjónarmiðum sóknaraðila er lúta að aðild varnaraðilans, Arion banka hf., bæði fyrir sýslumanni og fyrir dóminum í máli þessu.

Þá tekur dómurinn fram að undir rekstri málsins hafi verið útskýrt fyrir sóknar­aðila að mistök hafi orðið við innskráningu málsins hjá dóminum og heiti málsins leiðrétt. Mátti sóknaraðila vera fullljóst að Arion banki hf. var réttur gerðarbeiðandi við umrædda nauðungarsölu og við rekstur málsins fyrir dóminum. Þá bendir dómurinn jafnframt á að í málskoti sóknaraðila til dómsins sé Hilda hf. ranglega tilgreind sem gerðarbeiðandi, þótt sá aðili hafi aldrei komið að nauðungarsölunni sjálfri og hafi ekki lengur verið eigandi kröfunnar, en Arion banki hf. sé tilgreindur sem „meintur“ gerðarbeiðandi. Var framsetning sóknaraðila sjálfs því villandi.

Í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 er að finna reglur um heimildir skuld­heimtu­manna til að krefjast nauðungarsölu á eign til að fá peningakröfum fullnægt af andvirði hennar og eru þær heimildir taldar upp í sex töluliðum. Í 2. tölulið grein­arinnar, sem beiðni varnaraðila um nauðungarsölu byggir á, er mælt fyrir um heimild til að krefjast nauðungarsölu á grundvelli þinglýsts samnings um veðrétt í eign fyrir tiltekinni peningakröfu ef því skilyrði er fullnægt að berum orðum sé tekið fram í samn­ingnum að það megi krefjast nauðungarsölu án undangengis dóms, sáttar eða fjár­náms. Heimildarskjalið verður því að geyma fyrirmæli um rétt til að krefjast nauð­ungarsölu til að fullnægja gjaldföllnum greiðslum af skuld samkvæmt bréfinu án þess að mál til heimtu þeirra sé áður lagt fyrir dómstóla eða fjárnám sé gert fyrir þeim í viðkomandi eign. Þá koma fram í 11. gr. laganna reglur um form og efni beiðna um nauð­ungarsölu og þau gögn sem þurfa að fylgja henni til sýslumanns.

Sóknaraðili hefur byggt á því að nauðungarsöluna beri að ógilda þar sem á nauð­ungarsölubeiðni hafi ekki komið fram heimilisfang Arion banka hf. og beiðnin því ekki uppfyllt skilyrði 6. gr. laga nr. 90/1991. Dómurinn telur ekki unnt að fallast á að slíkur annmarki geti leitt til ógildis nauðungarsölunnar enda á hann sér eðlilegar skýringar sem lúta að framsali kröfunnar. Gat enda ekki farið fram hjá sóknaraðila hver nýr kröfuhafi var enda setti hann sig í sambandi við varnaraðila í desember 2014. Urðu því engin réttarspjöll af því að heimilisfang nýs kröfuhafa var ekki tilgreint á beiðninni. Þá kemur skýrt fram í beiðni varnaraðila að hann byggi heimild sína til nauðungarsölu á eigninni á 2. tölulið 1. mgr. 6. gr. laga nr. 90/1991 og í skilmálum veð­skuldabréfsins nr. 711909 kemur berum orðum fram að nauðungarsala megi fara fram til fullnustu kröfunni án undangengins dóms, sáttar eða fjárnáms þegar skuldin er fallin í gjalddaga. Í 3. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1991 segir að með beiðni skuli fylgja gögn um heimild til að krefjast nauðungarsölu og að áskorun hafi verið beint til gerðarþola samkvæmt 9. eða 10. gr. ef við eigi. Í beiðninni er skýrlega tekið fram hvert veðandlagið er og á hvaða eign nauðungarsölu er krafist. Þar sem nauðungarsölu er krafist til fullnustu peningakröfu er fjárhæð hennar nákvæmlega sundurliðuð. Hvað varðar fyrirmæli ákvæðisins um greiðsluáskorun liggur fyrir að fyrir sóknaraðila var birt slík greiðsluáskorun 31. október 2013. Þá er auðséð að í beiðninni er verið að vísa til umrædds veðskuldabréfs nr. 711909 sem hvílir á eign sóknaraðila. Beiðnin ber þannig nægilega skýrt með sér hvert heimildarskjal hennar er. Með hliðsjón af ofansögðu telur dómurinn því að umrædd nauðungarsölubeiðni hafi uppfyllt öll skilyrði laga nr. 90/1991 hvað varðar form og innihald.

Er sjónarmiðum sóknaraðila er lúta að aðild varnaraðila fyrir sýslumanni, og fyrir dóminum og formskilyrðum laga nr. 90/1991, sleppir byggir sóknaraðila á því að umrædda nauðungarsölu beri að ógilda, aðallega á grundvelli þess að hann hafi réttilega sinnt greiðsluáskorun Hildu hf., og síðar Arion banka hf. Þá hafi lána­samningar hans verið „óvirkir“ þar sem hann hafi sjálfur vikið þeim til hliðar á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 með bréfi til kröfuhafa, innheimta lánanna hafi verið ólögmæt vegna ólögmætrar starfsemi Dróma hf., engin vanefnd hafi því verið til staðar og engar forsendur því verið fyrir gjaldfellingu bréfanna. Þá séu eftirstöðvar lánanna rangar vegna rangs endurútreiknings, stór hluti fjárkrafna varnaraðila séu „ofáætlaðar“ og „véfengjanlegar“ og dráttarvextir fyrndir.

Rétt er að árétta að til grundvallar umræddri nauðungarsölubeiðni liggur skuldabréf nr. 711090 sem er verðtryggt lán með veði í fasteign sóknaraðila. Sjónar­mið sóknaraðila lúta mörg hver að skuldabréfi nr. 716294 sem er gengistryggt lán og einnig í eigu varnaraðila. Skuldabréf þetta lá ekki til grundvallar nauðungarsölu þeirri er sóknaraðili krefst að verði felld úr gildi. Sjónarmið er lúta að því láni, fjárhæð þess, útreikningi, eftirstöðvum eða öðru koma því ekki til nokkurra álita eða umfjöllunar í máli þessu.

Hvað varðar þau sjónarmið sóknaraðila að hann hafi brugðist á fullnægjandi hátt við greiðsluáskorun Hildu hf. með fundi með lögmanni þess aðila, og síðar með því að óska eftir fundi með lögmanni Arion banka hf. og honum hafi verið rétt að bíða þess hvað kröfuhafinn legði til, er það að segja að þessi viðbrögð geta ekki á nokkurn hátt talist fullnægjandi. Þótt sóknaraðili hafi á fundi sínum með lögmanni bankans reifað sjónarmið um að honum bæri ekki að greiða umræddar kröfur samkvæmt tveimur skuldabréfum liggur ekkert fyrir í málinu um að sóknaraðili hafi boðið fram greiðslu eða lagt fram áætlun um hvernig hann gæti staðið í skilum með skuld sína eða hvað hann taldi sig eiga að borga. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila hvað þetta varðar hafnað. Dómurinn getur ekki fallist á þessi sjónarmið sóknaraðila. Ljóst er að í greiðsluáskorun Hildu hf. fólst áskorun um að hann gerði upp skuld sína samkvæmt bréfunum tveimur. Við því varð sóknaraðili ekki og hefur raunar ekki orðið við því enn.

Ekki er með nokkrum hætti unnt að fallast á þau sjónarmið sóknaraðila að lána­samningar hans séu í raun „óvirkir“ því hann hafi sjálfur, upp á sitt eindæmi, vikið þeim til hliðar með vísan til 36. gr. samningalaga með bréfi til kröfuhafa 26. ágúst 2009 og aftur 16. ágúst 2011 „vegna ítrekaðra tilkynninga bankans um vanskil, greiðslu­áskoranir og viðvaranir“. Gat bréf sóknaraðila ekki haft nokkur réttaráhrif hvað skuld hans varðaði. Þá er ekki unnt að halda því fram að kröfuhafar hafi með tómlæti sínu og aðgerðarleysi fallist á slíka yfirlýsingu enda getur skuldari ekki tekið um það einhliða ákvörðun að skuld hans við kröfuhafa sé ekki lengur fyrir hendi. Skuld­bindingum aðila samkvæmt samningum verður ekki vikið til hliðar með þessum hætti heldur væri það einungis á færi dómstóla að gera það yrði á sjónarmið aðila fallist í dómsmáli þar að lútandi. Koma sjónarmið sóknaraðila hvað þetta varðar honum því ekki að haldi í máli þessu og er þeim því hafnað.

Þá byggir sóknaraðili á því að innheimta Dróma hf. hafi verið talin ólögmæt og skuld hans hafi því með einhverju móti að engu orðið eða hún fallið niður þann tíma sem sú innheimta átti sér stað. Þetta leiði til þess að umrædd lán séu ekki í vanskilum, engar forsendur hafi verið til gjaldfellingar og engin innheimta hafi í raun átt sér stað fram til þess tíma er greiðsluáskorun hafi borist frá Hildu hf. í október 2013. Ekki hafi því verið uppfyllt það skilyrði laga nr. 90/1991 að rétt hafi verið staðið að gjald­fellingu og greiðsluáskorun og því engin heimild til þess að krefjast nauðungarsölu á eign hans. Dómurinn bendir í fyrsta lagi á að engin gögn liggja fyrir í málinu um innheimtu Dróma hf. á skuld sóknaraðila samkvæmt skuldabréfi nr. 711909. Að auki er með engu móti unnt að fallast á að skuldin falli af þessum sökum niður og vanskil séu ekki fyrir hendi. Er öllum sjónarmiðum þar að lútandi hafnað. Telja verður ljóst af gögnum málsins að sóknaraðili er í umtalsverðri skuld við varnaraðila og að ekki hefur verið greitt af umræddu veðskuldabréfi frá því í júní 2009 eða í tæplega sjö ár. Verður ekki annað séð en að varnaraðili eigi efnislega kröfu á hendur sóknaraðila þótt varnaraðili hafi gert athugasemdir við fjárhæð dráttarvaxta og lántökukostnað en sóknaraðili hefur ekki talið sér skylt að greiða skuld. Jafnframt hefur komið fram að sóknaraðili hefur hvorki boðið greiðslur né geymslugreitt í samræmi við lög þar að lútandi. Verður því ekki annað séð en að réttilega hafi verið staðið að gjaldfellingu umrædds skuldabréfs samkvæmt ákvæðum þess sjálfs. Er öllum sjónarmiðum sóknaraðila um annað hafnað.

Þá hefur sóknaraðili haldið því fram útreikningar varnaraðila á lánum hans hjá varnaraðila séu rangir, dráttarvextir fyrndir og hann eigi ekki að bera lántökukostnað sem ekki sé skýrlega tilgreindur við lántökuna og í lánsskjölum. Engin leið er að fallast á þessi sjónarmið sóknaraðila. Umrætt lán var réttilega gjaldfellt samkvæmt skil­málum sínum með tilkynningu varnaraðila 10. október 2013 miðað við vanskil sem staðið höfðu frá 2. júní 2009. Voru dráttarvextir því réttilega reiknaðir fram til fyrrnefnds tíma. Í kröfulýsingu varnaraðila frá 1. október 2015 í söluandvirði eignar­innar vegna þessa láns, eru dráttarvextir reiknaðir fram til þess tíma. Jafnvel þótt fallist væri á að miða ætti upphafstíma dráttarvaxta við síðara tímamark, eða 10. október 2013, hefði það engin áhrif á gildi nauðungarsölunnar. Þegar nauðungar­sölubeiðnin var send sýslumanni 27. nóvember 2013 var enda ljóst að krafan var fallin í vanskil og greiðsluáskorun hafði verið send sóknaraðilum í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991. Geta því þessar athugasemdir sóknaraðila ekki leitt til þess að nauðungarsalan verði ógilt. Dómurinn tekur fram að á hinn bóginn geti reynt á tölulegan útreikning eða ágreining aðila um endanlega fjárhæð skuldar sóknaraðila í tengslum við frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar.

Varðandi athugasemdir sóknaraðila um að fjárkrafa varnaraðila sé ofáætluð ítrekar dómurinn að þær lúta að nokkru að skuldabréfi nr. 716924. Verður því ekki tekin afstaða til þeirra í máli þessu, eins og áður er fram komið, en á þær, og annan tölulegan ágreining sem sóknaraðili hefur haldið fram í málinu, kann að reyna þegar frumvarp sýslumanns til úthlutunar söluandvirðis fasteignarinnar að Grundarstíg 5a liggur fyrir á grundvelli fram kominna kröfulýsinga eins og áður sagði. Þessar athuga­semdir geta því ekki leitt til ógildis umþrættrar nauðungarsölu.

Af öllu framansögðu verður því ekki annað séð en að beiðni um nauðungarsölu eign­arinnar að Grundarstíg 5a, fastanúmer 200-6805, Reykjavík, uppfylli að öllu leyti skilyrði laga nr. laga nr. 90/1991 og ekkert hafi verið við meðferð málsins hjá sýslumanni að athuga. Þá verður að telja ljóst að varnaraðili á fjárkröfu á hendur sóknar­aðila, sú fjárkrafa er fallin í vanskil og að sóknaraðila var birt greiðsluáskorun með lögmætum hætti. Þá getur dómurinn ekki með nokkrum hætti fallist á að skuld sóknaraðila sé ekki lengur fyrir hendi vegna ólögmætrar innheimtu Dróma hf. Þá verður ekki fallist á að skuld varnaraðila, eða einhver hluti hennar, sé niður fallin fyrir fyrn­ingu eða að unnt sé að líta svo á að vanskil sóknaraðila séu ekki fyrir hendi en fyrir liggur að ekki hefur verið greitt af skuldinni frá því í júní 2009

Samkvæmt 2. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1991 verða kröfur í máli samkvæmt ákvæðum XIV. kafla laganna ekki hafðar uppi um annað en ógildingu nauðungarsölu eða viðurkenningu á gildi hennar að öllu leyti eða að nánar tilteknu marki svo og um máls­kostnað. Á undantekning samkvæmt ákvæðinu ekki við hér. Verður því, í máli þessu, engin afstaða tekin til atriða er lúta að viðurkenningu á því að skuld sóknaraðila sé að ákveðinni fjárhæð en ekki annarri, varnaraðili felli niður kröfuliði sem sóknaraðili telur lögleysu, t.d hvað varðar dráttarvexti og verðbætur eða að lána­samningar hans séu „óvirkir“ og vaxta- og verðbótakröfur fyrndar af þeim sökum.

Verður kröfu sóknaraðila því hafnað og ákvörðun sýslumanns frá 1. október 2015 staðfest eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila máls­kostnað sem þykir, eftir atvikum, með hliðsjón af umfangi málsins, málatilbúnaði aðila og rekstri þess fyrir dóminum, vera hæfilega ákveðinn 450.000 krónur.

Hólmfríður Grímsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 12. febrúar sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Nauðungarsala, sem fram fór á 50% eignarhluta sóknaraðila, Þórarins Einarssonar, í fasteigninni Grundastíg 5a, fastanúmer 200-6805, Reykjavík, 1. október 2015, er staðfest.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, Arion banka hf., 450.000 krónur í málskostnað.