Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Ólafur Börkur Þorvaldsson og Þorgeir Örlygsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 9. febrúar 2016. Hann krefst sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.  

Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Íbúðaleigan ehf. mun á árunum 2002 og 2003 hafa reist hús að Drekavogi 4 í Reykjavík og voru íbúðir þar ætlaðar til útleigu. Veitti áfrýjandi Íbúðaleigunni ehf. lán vegna framkvæmdanna sem munu hafa verið unnar í átaki sjóðsins um fjölgun leiguíbúða sem um ræddi í 40. gr. þágildandi reglugerðar nr. 458/1999 um lánaflokka Íbúðalánasjóðs, sbr. 16. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Íbúðaleigan ehf. gerði afnotaréttarsamninga um framangreindar íbúðir sem fólu í sér að viðsemjendur þeirra, afnotaréttarhafar, eignuðust hlutbundin réttindi yfir þeirri íbúð sem hver samningur náði til, sbr. dóm Hæstaréttar 30. apríl 2014 í máli nr. 227/2014. Sá réttur hafði þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjölbýlishúsi að hann var ótímabundinn og framseljanlegur. Á hinn bóginn hafði afnotaréttur sá sem í samningunum fólst þá samstöðu með óbeinum eignarrétti á borð við afnotarétt yfir fasteign að veðsetning réttarins var ekki heimil, framleiga var óheimil og Íbúðaleigan ehf. hafði heimild til að rifta samningnum vegna vanefnda rétthafa á svipuðum grunni og gildir um riftun leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994. Við stofnun réttarins greiddu afnotaréttarhafar ákveðið afnotaréttargjald. Til viðbótar því skyldu þeir greiða mánaðarlega afnotagjald. Var það gjald bundið vísitölu neysluverðs en með því skyldi greiddur kostnaður af viðhaldi sameignar utan dyra og innan auk þess sem það rynni meðal annars til greiðslu fasteignagjalda, trygginga og afborgana og vaxta af lánum er á íbúð hvíldu. Átti afnotaréttargjaldið að standa sem trygging fyrir skilvísri greiðslu afnotagjalds og eftir atvikum greiðslu á viðgerðarkostnaði eða kostnaði við rýmingu íbúðar. Afnotaréttarsamningarnir voru óuppsegjanlegir af hálfu Íbúðaleigunnar ehf. nema rétthafarnir gerðust sekir um grófar vanefndir en þeir gátu á hinn bóginn sagt samningi upp með sex mánaða fyrirvara. Endursöluverð skyldi vera framreiknað upphaflegt afnotaréttargjald með tilliti til vísitölu neysluverðs og kæmi það til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki hefði tekist að selja afnotaréttinn.

Gerð var eignaskiptayfirlýsing um Drekavog 4 hinn 25. nóvember 2002 og hún móttekin til þinglýsingar 2. desember það ár. Stefndi og eiginkona hans gerðu afnotaréttarsamning við Íbúðaleiguna ehf. 20. desember sama ár um þriggja herbergja íbúð að Drekavogi 4 er móttekin var til þinglýsingar 5. maí 2003. Íbúðaleigan ehf. gaf jafnframt út veðskuldabréf til áfrýjanda, sem þinglýst var 10. janúar 2003 og virðist hafa verið að fjárhæð um 17.000.000 krónur, og var það tryggt með 1. veðrétti í íbúðinni. Í veðskuldabréfinu mun hafa verið tekið fram að áfrýjanda væru kunnar kvaðir er á íbúðinni hvíldu.

Eiginkona stefnda lést 9. apríl 2010 og fékk hann leyfi til setu í óskiptu búi 13. sama mánaðar. Stefndi mun hafa flutt úr íbúðinni, tímabundið að sögn, en heimilað barnabarni sínu og sambúðarmanni hennar að dvelja þar. Stefndi mun hafa greitt áfram afnotagjald af íbúðinni allt fram að því er áfrýjandi keypti hana á nauðungarsölu 22. október 2010. Áfrýjandi mun í kjölfarið hafa boðið barnabarni stefnda og sambúðarmanni hennar að taka íbúðina á leigu sem þau gerðu til loka árs 2012.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi var réttur stefnda samkvæmt afnotaréttarsamningnum ekki færður til verðs í frumvarpi sýslumannsins í Reykjavík 4. janúar 2011 til úthlutunar söluverðs eignarinnar heldur gerði frumvarpið ráð fyrir að veðskuldabréf áfrýjanda skyldi greiðast upp en samningurinn yrði ekki afmáður af eigninni við útgáfu afsals. Þessu andmælti áfrýjandi en sýslumaður ákvað 15. febrúar 2013 að sú afstaða skyldi standa óbreytt. Þeirri ákvörðun var ekki skotið til héraðsdóms og var afsal gefið út til áfrýjanda með þessari kvöð 24. maí 2013. Á hinn bóginn var skotið til dómstóla ágreiningi um þinglýstan afnotaréttarsamning vegna annarrar íbúðar að Drekavogi 4 sem áfrýjandi keypti einnig við nauðungarsölu 22. október 2010. Með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar 30. apríl 2014 var skýrð tilurð, eðli og umfang afnotaréttarsamnings sem var í öllum meginatriðum sama efnis og hér er til umfjöllunar. Var þar vísað til þess að áfrýjandi hefði verið grandsamur um tilvist afnotaréttarsamnings og fallist á kröfu afnotaréttarhafa um að samningurinn skyldi áfram hvíla á eigninni eftir nauðungarsölu hennar.

Í hinum áfrýjaða dómi er lýst bréfaskiptum í kjölfar framangreindrar nauðungarsölu og því að áfrýjandi seldi íbúðina Félagsbústöðum hf. með kaupsamningi 19. desember 2013. Var kvaðarinnar hvorki getið í kaupsamningnum né afsali 20. janúar 2014 en hún kom fram á þinglýsingarvottorði.

Við flutning málsins fyrir Hæstarétti kom fram að áfrýjandi byggir ekki á því að stefndi hafi vanefnt umræddan afnotaréttarsamning þannig að rifta hafi mátt samningnum, heldur beri að miða við að stefndi hafi í raun sagt upp samningnum sem sjá megi á því að hann hafi gert kröfu í söluverð íbúðarinnar um greiðslu endursöluverðs og hætt að greiða afnotagjald við nauðungarsöluna. Eins og rakið sé í hinum áfrýjaða dómi eigi stefndi þó af ýmsum sökum ekki rétt til greiðslu þrátt fyrir uppsögn. Stefndi kveður á hinn bóginn áfrýjanda hafa vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum og meinað sér aðgang að íbúðinni. Samningurinn sé þó enn í gildi þar sem honum hafi aldrei verið sagt upp og hann hvíli áfram á eigninni. Sökum þess eigi stefndi rétt til greiðslu afnotaréttargjaldsins uppreiknaðs samkvæmt ákvæðum samningsins um endursöluverð. Vísar stefndi um þetta til meginreglna samninga- og kröfuréttar. 

II

Eins og að framan greinir voru að finna í afnotaréttarsamningi stefnda sérstök ákvæði um uppsögn hans. Var annars vegar tiltekið að samningurinn væri óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf., nema rétthafi myndi gera sig sekan um grófar vanefndir. Hins vegar var mælt fyrir um að rétthafi gæti sagt samningnum einhliða upp með 6 mánaða uppsagnarfresti og kæmi til uppsagnar voru í honum ákvæði um endursöluverð afnotaréttarins. Tekur dómkrafa stefnda mið af því að öll ákvæði afnotaréttarsamningsins gildi gagnvart áfrýjanda, þar með talin skyldan til að endurgreiða það gjald sem innt var af hendi við afhendingu íbúðarinnar, framreiknað miðað við vísitölu neysluverðs. Samkvæmt málflutningi stefnda fyrir Hæstarétti reisir hann dómkröfuna á þessum grunni einum. Þrátt fyrir það byggir hann á því að samningnum hafi aldrei verið sagt upp, þótt uppsögn hafi verið forsenda þess að hann gæti fengið afnotaréttargjaldið endurgreitt. Samkvæmt þessu sækir stefndi með málinu kröfu sem eftir málatilbúnaði hans er ekki enn orðin til. Með vísan til 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður því að vísa málinu frá héraðsdómi án kröfu.

Rétt er að hvor aðila beri sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12. nóvember 2015.

                Mál þetta, sem var dómtekið 15. október sl., var þingfest 2. desember 2014.

                Stefnandi er Kópur Kjartansson, Dalbraut 25 í Reykjavík.

                Stefndi er Íbúðalánasjóður, Borgartúni 21 í Reykjavík.

                Félagsbústöðum hf., Hallveigarstíg 1 í Reykjavík, Valhöll fasteignasölu ehf., Síðumúla 27 í Reykjavík, Sjóvá-Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5 í Reykjavík, og Erlendi Davíðssyni, Stóragerði 4 í Reykjavík, er stefnt til réttargæslu.

                Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 2.781.599 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. desember 2013 til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda, en til vara að hann verði felldur niður, og sýknu af málskostnaðarkröfu réttargæslustefnda, Félagsbústaða hf.

                Stefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

                Réttargæslustefndu, Valhöll fasteignasala ehf., Erlendur Davíðsson og Sjóvá-Almennar tryggingar hf., gera engar sjálfstæðar dómkröfur í málinu.

                Réttargæslustefndi, Félagsbústaðir hf., krefst málskostnaðar.

                                                                                              I

                Stefnandi gerði, ásamt eiginkonu sinni, Öldu Þórarinsdóttur, afnotaréttarsamning, dags. 20. desember 2002, við Íbúðaleiguna ehf. um þriggja herbergja íbúð að Drekavogi 4 í Reykjavík, merkta 0101, fastanúmer 226-0774, og var afnotaréttarsamningnum þinglýst sem kvöð á eignina 6. maí 2003. Samkvæmt samningnum voru greiddar 1.500.000 krónur í afnotaréttargjald sem skyldi miðað við vísitölu neysluverðs í desember 2002 sem var 223,9 stig.

                Eiginkona stefnanda lést 9. apríl 2010 og fékk stefnandi í kjölfarið leyfi sýslumanns til setu í óskiptu búi.

                Íbúðin var seld nauðungarsölu 22. október 2010 að kröfu stefnda vegna vanskila Íbúðaleigunnar ehf. á áhvílandi veðskuldabréfi. Gengið var að boði stefnda við nauðungarsöluna. Í frumvarpi til úthlutunar á söluverði eignarinnar kom fram að afnotaréttarsamningur stefnanda skyldi hvíla áfram sem kvöð á eigninni, en ekki var úthlutað upp í kröfu stefnanda um greiðslu afnotaréttargjalds. Stefndi andmælti frumvarpinu en með ákvörðun sýslumanns 15. febrúar 2013 var ákveðið að afnotaréttarsamningurinn skyldi ekki afmáður. Var afsal gefið út til stefnda með framangreindri kvöð 24. maí 2013.

                Stefnandi krafði stefnda um lykla að íbúðinni með tölvuskeyti 22. apríl 2013 sem ítrekað var 8. og 14. maí sama ár. Með bréfi, dags. 13. maí 2013, hafnaði stefndi því að afhenda íbúðina nema gegn undirritun leigusamnings. Leitaði stefnandi þá til lögmanns, sem ritaði stefnda bréf, dags. 4. júní 2013. Enn hafnaði stefndi kröfum stefnanda með tölvuskeyti 10. júlí 2013.

                Með kaupsamningi, dags 19. desember 2013, og afsali, dags. 20. janúar 2014, seldi stefndi umrædda íbúð til réttargæslustefnda, Félagsbústaða hf.

                Með bréfi, dags. 9. maí 2014, krafðist stefnandi þess að stefndi greiddi honum afnotarétt hans í íbúðinni enda hefði hún verið seld. Stefndi hafnaði kröfunni með bréfi, dags. 26. maí 2014.

                Þann 27. ágúst 2014 sendi stefnandi erindi til allra réttargæslustefndu. Krafðist hann þess að réttargæslustefndi, Félagsbústaðir hf., endurgreiddi honum afnotaréttargjaldið, en að öðrum kosti væri kröfunni beint óskipt að öðrum réttargæslustefndu. Erindinu var hafnað annars vegar með tölvuskeyti réttargæslustefnda, Félagsbústaða hf., dags. 8. september 2014, og hins vegar með bréfi réttargæslustefnda, Sjóvár-Almennra trygginga hf., fyrir hönd annarra réttargæslustefndu, dags. 26. sama mánaðar.

                                                                                              II

                Stefnandi krefst þess að stefndi greiði honum afnotaréttargjaldið, vísitölureiknað til desember 2013, miðað við 415,2 stig, að fjárhæð 2.781.599 krónur. Krafan byggist á því að öll ákvæði afnotaréttarsamningsins frá 20. desember 2002 gildi gagnvart stefnda. Með ákvörðun sýslumanns frá 15. febrúar 2003 segi að afnotaréttarsamningurinn skuli standa áfram á íbúðinni eftir nauðungarsölu. Stefndi hafi ekki skotið ákvörðun sýslumanns til héraðsdóms heldur unað niðurstöðunni.

                Með afnotaréttarsamningnum hafi stefnandi öðlast hlutbundinn rétt í íbúðinni sem ekki verði tekinn af honum. Þessi réttur hafi þá samstöðu með beinum eignarrétti að séreign í fjöleignarhúsi að hann sé ótímabundinn og framseljanlegur. Stefnandi hafi greitt ákveðið endurgjald við stofnun réttarins, svokallað afnotaréttargjald. Með gerð afnotaréttarsamningsins hafi stefnandi öðlast víðtæka hlutdeild í beinum eignarrétti yfir íbúðinni.

                Við nauðungarsölu á íbúðinni 22. október 2010 hafi stefnandi haft umráð íbúðarinnar. Í 2. gr. afnotaréttarsamningsins séu ákvæði um gildistíma samningsins og verð afnotaréttar. Stefnandi hafi ekki sagt samningnum upp enda hafi hann ætlað sér að búa áfram í íbúðinni. Hann hafi hins vegar verið að ná sér eftir fráfall eiginkonu sinnar og því búið tímabundið hjá börnum sínum og dótturdóttir hans verið í íbúðinni á meðan, svo sem heimilt hafi verið samkvæmt grein 8.2 í samningnum. Stefnandi hafi áfram haft þar lögheimili sitt.

                Þegar boð stefnda var samþykkt við nauðungarsöluna hafi hann öðlast rétt til umráða yfir eigninni, sbr. 8. gr. auglýsingar nr. 41/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. Ágreiningur hafi verið á milli stefnda og stefnanda um það hvort afnotaréttarsamningurinn skyldi hvíla áfram á eigninni. Niðurstaða sýslumanns hafi ekki legið fyrir fyrr en 15. febrúar 2013 og í kjölfarið hafi stefnandi óskað eftir að fá umráð íbúðarinnar að nýju. Þegar stefndi hafi ekki orðið við áskorun stefnanda um afhendingu íbúðarinnar hafi hann óskað þess að honum yrði greitt afnotaréttargjaldið, en stefndi hafi ekki heldur orðið við þeirri áskorun.

                Stefnandi telur að hann hafi með vísan til framangreinds sýnt fram á að stefnda beri að greiða honum afnotaréttargjaldið nú þegar, enda hvíli afnotaréttarsamningurinn enn á íbúðinni. Stefnandi hafi aldrei sagt samningnum upp en stefndi hafi meinað honum aðgang að íbúðinni. Þegar stefndi hafi selt íbúðina í desember 2013 hefði hann þá þegar átt að greiða stefnanda afnotaréttargjaldið, sbr. 2. gr. afnotaréttarsamningsins, þar sem stefnandi eigi hlutbundin réttindi í íbúðinni sem hvíli áfram á henni þar til afnotaréttargjaldið hafi verið greitt honum. Stefnandi krefjist dráttarvaxta frá kaupsamningsdegi 19. desember 2013.

                Réttargæslustefndu sé stefnt til þess að gæta hagsmuna sinna þar sem efnisleg úrlausn dómsmáls þessa kunni að skipta þá máli, en komi til þess að stefndi þurfi ekki að greiða kröfufjárhæð stefnanda að einhverju eða öllu leyti kunni stefnandi að hafa eignast endurkröfu og/eða skaðabótakröfu á hendur þeim vegna sölu íbúðarinnar.

                                                                                              III

                Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að samkvæmt afsali hvíli afréttarsamningurinn eða „leigusamningur“ áfram á fasteigninni að Drekavogi 4 sem kvöð en í athugasemdum með 11. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu komi fram að með kvöðum sé átt við annars konar réttindi en tilkall til peningagreiðslu. Því sé ljóst, eins og raunar komi fram í afsalinu, að kvöðin taki einungis til afnota af eigninni. Krafa stefnanda snúi ekki að kvöðinni heldur að allt öðru eða endurgreiðslu á fjármunum sem Íbúðaleigan ehf. hafi fengið úr hendi stefnanda án þess að stefndi hafi átt nokkurn hlut þar að máli. Útilokað sé að stefndi geti verið ábyrgur fyrir þessari greiðslu eða að hægt sé að fella ábyrgð á hann í þessum efnum. Stefnandi eigi enga lögvarða kröfu á hendur stefnda um greiðslu á þessum fjármunum. Stefndi sé því ekki réttur aðili að málinu og beri að sýkna hann af kröfu stefnanda samkvæmt 2. tölulið 16. gr. laga nr. 91/1991.

                Krafa á hendur stefnda um greiðslu afnotaréttargjalds hafi fyrst komið fram vorið 2014. Í stefnu sé því haldið fram að afnotaréttargjaldið hafi fallið í gjalddaga við sölu stefnda á íbúðinni til Félagsbústaða í desember 2013. Þar sem þetta sé ekki rökstutt frekar verði að álykta að stefnandi reisi málatilbúnað sinn á því að sala húsnæðis með afnotaréttarsamningi sé óheimil nema með samþykki afnotaréttarhafa og aðilaskipti að samningum geti ekki farið fram nema fyrir liggi slíkt samþykki. Af þessu leiði að ábyrgð seljanda falli ekki niður við söluna og afnotahafi eigi ekki kröfu á kaupandann, sbr. 2. mgr. 20. gr. laga nr. 38/ 1997 um samningsveð. Þetta þýði að afnotaréttargjaldið hafi fallið í gjalddaga við nauðungarsöluna og þar sem stefndi hafi ekki sérstaklega tekið að sér að greiða gjaldið, skv. 1. mgr. 40. gr. laga nr. 90/1991, beri hann ekki ábyrgð á greiðslu þess.

                Búið sé að útkljá kröfu stefnanda við meðferð málsins hjá sýslumanni. Ekki hafi verið tekið tillit til kröfu stefnanda um greiðslu gjaldsins í frumvarpi sýslumanns. Þar sem hann hafi ekki gert athugasemdir hafi frumvarpið verið lagt til grundvallar samkvæmt 2. mgr. 52. gr. laga nr. 90/1991 og séu aðilar bundnir við það. Stefndi hafi staðið skil á nauðungarsöluandvirðinu og verði ekki krafinn um frekari greiðslur. Til þess að fullnusta kröfu um afnotaréttargjald af söluverði eignar sem seld hafi verið nauðungarsölu hefði þurft að úthluta því sérstaklega af söluverði, annað hvort beint eða í samræmi við ákvæði 7. mgr. 50. gr. laga nr. 90/1991 að því leyti sem krafan sé umdeild eða skilyrt. Þá telji stefndi ákvæði 1. mgr. 46. gr. laga nr. 90/1991 standa því í vegi að stefnandi geti innheimt kröfuna, þar sem það sé í höndum sýslumanns.

                Staðhæfing stefnanda um að hann eigi hlutarétt í eigninni eigi ekki lengur við þar sem hann hafi ekki lengur afnot af henni. Vangaveltur stefnanda í þeim efnum hafi enga þýðingu við úrlausn málsins þar sem krafa stefnanda um greiðslu afnotaréttargjalds falli undir kröfurétt, ekki hlutarétt. Af dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 227/ 2014 megi ráða að ekki sé um beinan eignarrétt að ræða heldur rétt til afnota. Verði raunar að telja að afnotaréttargjaldið sem slíkt líkist fremur láni en einhvers konar endurkaupum á réttindum í viðkomandi eign, þar sem endurgreiðslan sé bundin vísitölu neysluverðs eins og um lán væri að ræða, sbr. 14. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, en miðist ekki við framreiknað verðmæti eignarinnar eða byggingarvístölu. Ljóst sé að gjaldið njóti ekki réttarverndar eða forgangs umfram veðkröfur nema uppfyllt séu skilyrði laga um samningsveð og dugi ekki eingöngu að þinglýsa afnotaréttarsamningi. Af þeim ástæðum hafi afnotaréttargjaldið ekki komið til greina við úthlutun söluverðs eignarinnar. Að því leyti sem slíkt kæmi til greina hefðu einungis 18.825 krónur komið upp í gjaldið eða sú fjárhæð er hafi greiðst af söluverði upp í 2. veðrétt. Í kröfu stefnanda felist hins vegar að afnotaréttargjaldið njóti forgangs fram yfir lán stefnda. Slíkt væri í andstöðu við lánareglur stefnda, sem séu lögbundnar, þar sem veðsetning láns stefnda hefði þá orðið hærri en það hámark sem lög Íbúðalánasjóðs hafi heimilað. Þessum réttindum verði alls ekki jafnað til þinglýstrar eignarheimildar kaupanda fasteignar samkvæmt 17. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

                Afnotaréttarsamningur snúi eðli máls samkvæmt að rétti til afnota af eigninni. Hafi honum verið ætlað að stofna til fleiri réttinda en hann gefi til kynna hafi borið að vekja sérstaklega athygli á því, samkvæmt 11. gr. þinglýsingarlaga, en ekki verði séð að svo hafi verið gert.

                                                                                              IV

                Réttargæslustefndu, Valhöll fasteignasala ehf., Erlendur Davíðsson og Sjóvá-Almennar tryggingar hf. lögðu fram sameiginlega greinargerð. Þau telja ljóst að stefnandi eigi ekki undir neinum kringumstæðum bótakröfu á hendur þeim. Hann hafi ekki verið aðili að kaupsamningi um fasteignina og geti því ekki átt bótarétt á hendur réttargæslustefndu vegna starfa fasteignasalans eða fasteignasölunnar á grundvelli laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þá hafi legið fyrir við undirritun kaupsamnings að á eignina hefði verið þinglýst afnotaréttarsamningi hans, en það hafi komið fram á veðbandayfirliti. Ekkert í starfi fasteignasölunnar eða fasteignasalans hafi því getað valdið stefnanda tjóni.

                Réttargæslustefndi, Félagsbústaðir hf., byggir á því að hann hafi verið grandlaus um hugsanlega kvöð þegar hann keypti fasteignina. Ekkert réttarsamband sé á milli stefnanda og réttargæslustefnda, Félagsbústaða hf., og því vandséð hvaða erindi hann eigi inn í málið. Engin skaðabótarök séu færð fram í málinu er snúi að honum og stefnandi hafi ekki beint neinni kröfu að honum. Honum sé því stefnt til réttargæslu að tilefnislausu og hann geri þess vegna kröfu um málskostnað sér til handa vegna vinnu við að kanna hvort hann tengist málinu með einhverjum hætti.

                                                                                              V

                Stefnandi krefst í máli þessu endurgreiðslu svokallaðs afnotaréttargjalds sem hann og eiginkona hans inntu af hendi samkvæmt afnotaréttarsamningi við Íbúðaleiguna ehf., dags. 20. desember 2002, vegna íbúðar að Drekavogi 4 í Reykjavík með fastanúmer 226-0774. Stefnandi situr nú í óskiptu búi eftir eiginkonu sína. Samkvæmt afnotaréttarsamningnum skyldi afnotaréttargjald við afhendingu íbúðarinnar vera 1.500.000 krónur og miðast við vísitölu neysluverðs. Samningurinn var óuppsegjanlegur af hálfu Íbúðaleigunnar ehf. nema um grófar vanefndir væri að ræða, en rétthafi hafði sex mánaða uppsagnarfrest. Endursöluverð afnotaréttar skyldi vera framreiknað upphaflegt verð afnotaréttarins samkvæmt vísitölu neysluverðs og koma til greiðslu sex mánuðum eftir uppsögn ef ekki hefði tekist að selja afnotaréttinn. Stefnanda var heimilt að selja afnotarétt sinn en óheimilt að veðsetja hann. Fram kom í samningnum að Íbúðaleigan ehf. skyldi sjá um að samningnum yrði þinglýst sem kvöð á íbúðina.

                Í dómi Hæstaréttar Íslands 30. apríl 2014 var í málinu nr. 227/2014 fjallað um sambærilegan afnotaréttarsamning og er hér til umfjöllunar. Er þar fjallað um inntak afnotaréttarins og því slegið föstu að í honum hafi falist hlutbundinn réttur sem um sumt hafi samstöðu með séreignarrétti að íbúð í fjöleignarhúsi en um annað með varanlegum afnotarétti yfir slíkri eign. Voru talin veruleg líkindi með þessum rétti og þeim sem búseturétthafar njóta samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög, sbr. dóm Hæstaréttar 5. mars 2009 í málinu nr. 426/2008, og með þeim rétti sem afnotarétthafar njóta hjá stofnunum sem leigja búseturétt og lúta ákvæðum laga nr. 19/1988 um sjóði og stofnanir sem starfa samkvæmt staðfestri skipulagsskrá, sbr. dóm Hæstaréttar 20. febrúar 2014 í málinu nr. 99/2014. Þannig yrði réttarstöðu rétthafa samkvæmt samningnum ekki til fulls jafnað til þeirrar sem felst í beinum eignarrétti yfir fasteign. Hins vegar hafi rétthafar með samningnum öðlast mjög víðtæka hlutdeild í beinum eignarrétti yfir þeirri íbúð sem samningurinn tók til. Væri því inntak réttinda og varanleiki með allt öðrum og sterkari hætti en almennt tíðkaðist þegar stofnað væri með samningi til venjubundinna afnotaréttinda yfir fasteign.

                Fasteignin að Drekavogi 4 var seld nauðungarsölu 22. október 2010 að kröfu stefnda. Óumdeilt er að stefnda var kunnugt um þá kvöð sem hvíldi á eigninni samkvæmt afnotaréttarsamningnum. Stefnandi lýsti kröfu í nauðungarsöluandvirðið á grundvelli 2. gr. afnotaréttarsamningsins. Með frumvarpi sýslumanns til úthlutunar á söluverði var ekki úthlutað upp í kröfuna en kveðið á um að afnotaréttarsamningi stefnanda yrði ekki aflýst af eigninni. Stefndi mótmælti frumvarpinu og krafðist þess að samningurinn yrði afmáður. Sýslumaður tók afstöðu til þessa ágreinings með ákvörðun 15. febrúar 2013. Í henni kom fram að stefndi hefði verið grandsamur um afnotaréttarsamninginn sem væri þinglýst sem kvöð á eignina. Hann hafi mátt vita sem nauðungarsölukaupandi eignarinnar að það kæmi í hans hlut að halda í heiðri áhvílandi afnotaréttarsamning við afnotarétthafa og semja við hann um breytingar, kaup eða lok samnings. Var ekki talið unnt með svo íþyngjandi hætti að afmá eða hrófla við afnotaréttindum afnotarétthafa með afturvirkum hætti og svipta hann þeim réttindum sem hann hafði þegar öðlast. Þótti því varlegast að afnotaréttarsamningurinn hvíldi áfram á eigninni. Þá var talið að það kæmi í hlut stefnda að efna afnotaréttarsamninginn við afnotarétthafa í samræmi við efnisgreinar hans. Stefndi lýsti því að hann hygðist leita úrlausnar héraðsdóms vegna ákvörðunarinnar. Hann féll hins vegar frá því, en með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 227/2014, sem hér að framan er lýst, var fjallað um sambærilegt álitaefni og var þar komist að þeirri niðurstöðu að afnotaréttarsamningurinn skyldi hvíla áfram á fasteigninni eftir nauðungarsölu hennar.

                Stefndi byggir á því að í framangreindu hafi einungis falist að stefnandi hefði afnotarétt að fasteigninni en ekki hafi falist í því nein fjárhagsleg réttindi. Í ákvörðun sýslumanns kemur skýrt fram að þar sem afnotaréttarsamningurinn skyldi áfram hvíla á fasteigninni kæmi það í hlut stefnda að efna samninginn samkvæmt efnisgreinum hans. Þá kom fram í dómi Hæstaréttar í málinu nr. 227/2014, eins og rakið hefur verið hér að framan, að veruleg líkindi eru með afnotarétti og rétti búseturétthafa samkvæmt lögum nr. 66/2003 um húsnæðissamvinnufélög. Í dómi réttarins í málinu nr. 426/2008 var talið að fjárhagsleg verðmæti væru fólgin í búseturéttinum. Samkvæmt 2. gr. afnotaréttarsamnings stefnanda var afnotaréttargjald, uppreiknað samkvæmt vísitölu neysluverðs, endurkræft eftir uppsögn samningsins. Verður því að telja að á sama hátt séu fjárhagsleg réttindi fólgin í afnotaréttarsamningnum. Þá geta athugasemdir með frumvarpi því er varð að lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu, varðandi 11. tölulið 1. mgr. 28. gr., ekki leitt til þess að fjárhagsleg réttindi fylgi ekki afnotaréttinum, þótt þar komi fram að einkum sé með kvöðum og höftum átt við óbein eignarréttindi sem varði annað en tilkall til greiðslu peninga.

                Ekki verður fallist á að fjárkrafa stefnanda hafi fallið niður með því að honum hafi ekki verið úthlutað af söluverði fasteignarinnar við nauðungarsöluna, en gert er ráð fyrir því í 4. mgr. 49. gr. laga nr. 90/1991 að fái önnur réttindi á eign en veðréttindi ekki að standa óhögguð vegna nauðungarsölu geti rétthafinn lýst greiðslukröfu í söluverðið, sem miði við það tjón sem hann bíði af því að réttindi hans falli niður. Réttindi stefnanda stóðu óhögguð á fasteigninni og kom fjárkrafa hans því ekki til álita við úthlutun söluverðsins.

                Þá verður jafnframt hafnað þeirri málsástæðu stefnda að stefnanda skorti lagalegar heimildir til þess að innheimta kröfuna þar sem sýslumaður innheimti söluverð samkvæmt 1. mgr. 46. gr. laga nr. 90/1991. Ekki er hægt að líta svo á að um það sé að ræða heldur beinist krafan að stefnda á þeim grundvelli að honum hafi í kjölfar nauðungarsölunnar borið að framfylgja afnotaréttarsamningnum.

                Stefndi seldi fasteignina að Drekavogi 4 með kaupsamningi, dags 19. desember 2013, og afsali, dags. 20. janúar 2014. Kemur þar fram að eignin er seld án annarra kvaða og veðbanda en þar eru talin. Með því að stefndi seldi eignina án þeirrar kvaðar sem fólst í afnotaréttarsamningnum við stefnanda verður að líta svo á að stefnda beri að greiða stefnanda afnotaréttargjaldið í samræmi við 2. gr. afnotaréttarsamningsins. Verður því fallist á kröfu stefnanda og stefndi dæmdur til að greiða honum 2.781.599 krónur með dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 19. desember 2013 til greiðsludags.

                Í samræmi við framangreinda niðurstöðu og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 800.000 krónur. Af hálfu réttargæslustefnda, Félagsbústaða hf., var krafist málskostnaðar, en aðrir réttargæslustefndu hafa ekki krafist málskostnaðar. Rétt þykir að annar málskostnaður falli niður.

                Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan dóm.

                                                                              D Ó M S O R Ð :

                Stefndi, Íbúðalánasjóður, greiði stefnanda, Kópi Kjartanssyni, 2.781.599 krónur ásamt dráttarvöxtum, samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, frá 19. desember 2013 til greiðsludags.

                Stefndi greiði stefnanda 800.000 krónur í málskostnað. Annar málskostnaður fellur niður.