Fimmtudaginn 6. júní 2002.
Nr. 251/2001.	Dánarbú Sæunnar Halldórsdóttur (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn Gunnari B. Dungal (Ásgeir Þór Árnason hrl.)

 

Kaupsamningur. Fasteign. Kröfugerð. Gerhæfi.

G hafði keypt 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar M í maí 1996 af S, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn. S var 83 ára gömul er hún undirritaði kaupsamning og afsal vegna jarðarinnar. Börn S fengu vitneskju um samninginn síðsumars 1996 og rifti lögmaður S samningnum í maí 1997, þar sem hún hefði ekki gert sér grein fyrir því hvað hún var að undirrita og kaupverðið væri í engu samræmi við verðmæti landssvæðisins. S höfðaði mál til riftunar samningnum í desember 1998 en andaðist árið 2000 og var dóttur hennar heimilað að halda málinu áfram í nafni dánarbúsins. Varakrafa búsins um ógildingu komst ekki að fyrir Hæstarétti þar sem einungis hafði verið krafist riftunar í héraði. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að ekkert hafi komið fram í málinu, sem styðji þá fullyrðingu dánarbúsins að G hafi beitt svikum við gerð umrædds kaupsamnings, og var það talið ósannað. Með skírskotun til forsendna héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, var fallist á að ekki hafi verið sýnt fram á að S hafi verið þannig á sig komin andlega er atvik málsins urðu, að ástæða hafi verið til þess að efast um að hún hafi verið fær til þess að taka ákvarðanir og gera ráðstafanir eins og krafist var riftunar á í málinu. Þótt kaupverð spildunnar væri lægra en niðurstaða yfirmatsgerðar frá því í febrúar 2000, sem byggt var á í málinu, var þar ekki um verulegan mun að ræða. Var samkvæmt þessu ekki talið að S hafi verið í villu um stærð eða staðsetningu hinnar seldu landspildu, líkt og haldið hafði verið fram af hálfu dánarbús hennar. Þá þótti ekki hafa verið sýnt fram á vanefndir af hálfu G við kaupin á landspildunni og voru skilyrði riftunar ekki talin vera fyrir hendi. Málskostnaður var felldur niður.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason, Haraldur Henrysson og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 2. júlí 2001.  Hann krefst þess aðallega, að viðurkennd verði með dómi riftun hans á kaupsamningi og afsali aðila 7. maí 1996 um 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar Miðdals I í Mosfellsbæ.  Til vara krefst hann þess, að samningur aðila verði ógiltur eða honum vikið til hliðar að öllu leyti eða að hluta.  Í báðum tilvikum krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en verði ekki fallist á aðal- eða varakröfu þá verði málskostnaður látinn niður falla.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Nokkur ný skjöl hafa verið lögð fyrir Hæstarétt.

I.

Málavöxtum er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram fjallar mál þetta um kaup stefnda 7. maí 1996 á 30 hektara spildu úr landi jarðarinnar Miðdals I í Mosfellsbæ, sem var í eigu Sæunnar Halldórsdóttur, sem sat í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, Tryggva Einarsson. Stefndi hafði árið 1974 keypt jörðina Dalland, sem liggur að Miðdal, og flutti hann þangað ári síðar. Frá þeim tíma hafði hann keypt og leigt landspildur af Sæunni og öðrum, hafði meðal annars leigt 15 hektara af framangreindum 30 hektörum frá árinu 1979. Sæunn var 83 ára gömul, er hún undirritaði kaupsamninginn og afsalið. Umsamið kaupverð var 3.200.000 krónur, eða 106.667 krónur á hektara. Börn Sæunnar fengu vitneskju um samninginn síðsumars 1996. Lögmaður Sæunnar rifti samningnum með bréfi 15. maí 1997, þar sem hún hefði ekki gert sér grein fyrir því hvað hún var að undirrita og kaupverðið væri í engu samræmi við verðmæti landssvæðisins, en samkvæmt áliti Magnúsar Einarssonar löggilts fasteignasala væri landsvæðið metið á 12.000.000 krónur. Sæunn höfðaði mál til riftunar samningnum, sem þingfest var 8. desember 1998. Hún andaðist 2. júní 2000, en á skiptafundi í dánarbúi  hennar og eiginmanns hennar var Margréti dóttur þeirra heimilað að halda málinu áfram í nafni dánarbúsins.

II.

Í héraðsdómsstefnu krafðist áfrýjandi einungis riftunar á kaupsamningnum og afsalinu frá 7. maí 1996 en ekki ógildingar, en málatilbúnað sinn byggði hann á málsástæðum ógildingar. Hér fyrir dómi hefur áfrýjandi uppi varakröfu þess efnis, að samningur aðila verði ógiltur eða honum vikið til hliðar að öllu leyti eða að hluta. Um þessa kröfu var ekki dæmt í héraðsdómi og hefur stefndi mótmælt henni. Með vísan til 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála kemst krafa þessi ekki að.

III.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir matsgerð dómkvaddra matsmanna 22. júlí 1999, sem fram fór að beiðni áfrýjanda, þar sem komist var að þeirri niðurstöðu, að hæfilegt matsverð á landspildunni væri 7.400.000 krónur miðað við júlí 1999, en 5.700.000 krónur miðað við verðlag 28. febrúar 1996. Að beiðni stefnda fór fram yfirmat 29. febrúar 2000 á því, hvert hefði verið eðlilegt söluverð  28. febrúar 1996. Niðurstaða yfirmatsmanna var sú, að söluverðmæti spildunnar hefði verið 3.750.000 krónur, eða 125.000 krónur á hektara.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lögð matsgerð dómkvaddra matsmanna 14. maí 2002, þar sem hin umþrætta landspilda var að beiðni áfrýjanda metin yfirmati miðað við forsendur í júlí 1999. Þar var komist að þeirri niðurstöðu, að verðmæti spildunnar væri 5.850.000 krónur, eða 195.000 krónur á hektara. Beiðni um yfirmat þetta var sett fram tæpum sex mánuðum eftir að héraðsdómur gekk. Stefndi hefur mótmælt mati þessu sem of seint fram komnu enda fjalli það ekki um verðmæti spildunnar á kaupdegi.

Í yfirmatsgerð frá 29. febrúar 2000 var matsmönnum falið að meta, hvert hefði verið eðlilegt söluverð landspildunnar 28. febrúar 1996. Í niðurstöðu matsgerðar var tekið fram, að ekki hefði verið samþykkt deiliskipulag fyrir hið metna landsvæði og gert væri ráð fyrir sumarbústaðabyggð á svæðinu samkvæmt gildandi aðalskipulagi Mosfellsbæjar.  Ólíklegt var þó talið, að almennur áhugi væri fyrir nýtingu landsins fyrir sumarhús, meðal annars vegna nálægðar þess við borgina, svo og vegna þess að landið njóti ekki kosta eftirsótts sumarbústaðalands, svo sem staðsetningar við stöðuvatn eða læk, útsýnis eða gróðursældar. Matsmenn töldu alls óvíst að íbúðahúsalóðir yrðu eftirsóttar á þessum stað, enda þótt samþykktar yrðu. Mikil eftirspurn væri jafnan eftir löndum til hrossabeitar í nágrenni Reykjavíkur, en stefndi hafði notað landið fyrir hagagöngu hrossa. Fyrir dómi sögðu matsmenn, að þeir hefðu tekið tillit til mismunandi nýtingarkosta landsins og besta nýtingin væri fyrir hagagöngu hrossa. Yfirmatsgerð þessari hefur ekki verið hnekkt og verður á henni byggt.

IV.

Áfrýjandi heldur því fram, að stefndi hafi beitt Sæunni Halldórsdóttur blekkingum, er hann fékk hana til að skrifa undir yfirlýsingu þá frá 28. febrúar 1996 og tekin er upp í héraðsdóm, og einnig er hann fékk hana til að skrifa undir kaupsamninginn og afsalið 7. maí 1996. Sæunn hafi engan haft sér til fulltingis, hvorki börn sín né lögmann, sem oftast hefðu verið með henni, er hún stóð í slíkum viðskiptum. Hafi hún talið, að hún væri að selja allt annað og minna land en afsalið beri með sér, eða þriggja hektara spildu í stað 30 hektara. Minni Sæunnar hafi verið mjög farið að förlast, er þetta var, og hafi stefndi notfært sér bágindi hennar og fákunnáttu vitandi vits.

Í málinu er ekkert fram komið, sem styður þá fullyrðingu áfrýjanda, að stefndi hafi beitt svikum við gerð framangreinds kaupsamnings, og er það ósannað.

Með skírskotun til forsendna héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum, er fallist á það, að ekki hafi verið sýnt fram á, að Sæunn hafi verið þannig á sig komin andlega, er atvik máls þessa urðu, að ástæða hafi verið til þess að efast um, að hún hafi verið fær til þess að taka ákvarðanir og gera ráðstafanir eins og hér er krafist riftunar á. Þótt kaupverð spildunnar, 3.200.000 krónur, sé lægra en niðurstaða yfirmatsgerðar, 3.750.000 krónur, þá er þar ekki um verulegan mun að ræða. Verður samkvæmt þessu ekki talið, að Sæunn hafi verið í villu um stærð eða staðsetningu hinnar seldu landspildu.

V.

Eins og að framan greinir var kaupverð oftgreindrar landspildu 3.200.00 krónur. Í kaupsamningnum 7. maí 1996 var tekið fram, að kaupverðið væri að fullu greitt við undirritun kaupsamnings og afsals.

Fram er komið í gögnum málsins, að stefndi greiddi Sæunni 200.000 krónur 28. febrúar 1996, 300.000 krónur 29. mars 1996 og 700.000 krónur 7. maí 1996. Þann dag gaf stefndi út sýningarvíxil, að fjárhæð 2.000.000 krónur, sem vera skyldi í vörslu hans þar til fyrir lægi veðbókarvottorð um veðbandslausa eign. Hinn 3. júlí 1996 greiddi stefndi 500.000 krónur með tveimur ávísunum, dagsettum 3. júlí og 19. júlí 1996 og samþykkti jafnframt nýjan sýningarvíxil að fjárhæð 1.500.000 krónur fyrir eftirstöðvum kaupverðsins.

Því er ómótmælt, að stefndi hefur verið reiðubúinn að greiða eftirstöðvarnar, en áfrýjandi hefur ekki viljað taka við greiðslu. Skiptir þá ekki máli, eins og mál þetta hefur verið flutt fyrir Hæstarétti, hvenær landsvæðið var leyst úr veðböndum. Á dómþingi 29. mars 2000 eftir að yfirmatsgerð var lögð fram gerði lögmaður stefnda áfrýjanda sáttaboð þar sem hann bauðst til að greiða mismuninn á kaupverði og yfirmatsverði, en málskostnaður félli niður. Áfrýjandi hafnaði þessu boði.

Samkvæmt framansögðu hefur ekki verið sýnt fram á vanefndir af hálfu stefnda við kaupin á landspildunni, og eru skilyrði riftunar ekki fyrir hendi.

VI.

Áfrýjandi markaði málinu þann farveg í héraði, að eingöngu var krafist riftunar kaupsamningsins og afsalsins. Eins og kröfugerð er háttað verður ekki tekin afstaða til þess, hvort beita megi 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, sbr. 6. gr. laga nr. 11/1986. Þótt ekki sé verulegur munur á kaupverði og verðmati yfirmatsgerðar, sem á er byggt, þá er ljóst miðað við það, sem fyrir liggur í málinu, að kaupverð landspildunnar var í lágmarki.  Þykir rétt, að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt framansögðu verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Hvor aðili beri sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

DÓMUR Héraðsdóms Reykjavíkur 3. apríl 2001

Mál þetta sem dómtekið var 9. febrúar sl. er höfðað með stefnu birtri 1. desember 1998. 

Stefnandi er dánarbú Sæunnar Halldórsdóttur kt. 070313-2359 Miðdal I.

Stefndi er Gunnari B. Dungal, kt. 191148-4959, Dallandi, Mosfellsbæ.

Dómkröfur stefnanda eru þær að viðurkennd verði með dómi riftun stefnanda á kaupsamningi og afsali aðila dags. 7. maí 1996 um 30 ha. spildu úr landi jarðarinnar Miðdals I, Mosfellsbæ.

Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu úr hendi stefnda auk 24,5% virðisaukaskatts á tildæmdan málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru þær, að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda gegn greiðslu 1.500.000 króna og að stefnandi verði dæmdur til greiðslu málskostnaðar.

Með úrskurði 30. júní 1999 var kröfu stefnda um frávísun málsins synjað.

MÁLSATVIK

Stefndi, Gunnar Dungal, á jörðina Dalland í Mosfellsbæ.  Dánarbú Sæunnar Halldórsdóttur á jörðina Miðdal I en báðar jarðirnar eru í Mosfellsbæ og liggja saman.  Sæunn Halldórsdóttir sem lést 2. júní sl. bjó um áratuga skeið í Miðdal I, fyrst ásamt eiginmanni sínum, Tryggva Einarssyni, sem nú er látinn, en síðan með niðjum sínum.  Að Miðdal I er enginn búskapur nú, en jörðin er alllandstór.

Árið 1979 eða 1980 tók stefndi 15 ha. landspildu á leigu af Tryggva heitnum Einarssyni, sem er helmingur þeirrar landspildu, sem riftunarmál þetta snýst um.  Girti stefndi landspilduna af og hafði hrossabeit á leigulandinu þar til kaupin tókust með málsaðilum. Leiga fyrir landspilduna var greidd einu sinni á ári og eftir að Tryggvi féll frá greiddi stefndi leiguna með því að leggja andvirði hennar inná bankareikning Sæunnar eða hún vitjaði hennar á vinnustað stefnda.

Stefndi kveðst oftlega hafa gefið Sæunni Halldórsdóttur til kynna, að hann hefði áhuga á að kaupa af henni landsspildur í næsta nágrenni Dallands.  Hinn l. júlí 1985 keypti stefndi tvær landspildur af Sæunni, sem lágu nálægt landi stefnda, annars vegar u.þ.b. 7 ha. landspildu sunnan Dallands og hins vegar 2 ha. landspildu vestan Dallands.  Afsal var gefið út, en frumrit þess glataðist og var nýtt afsalsbréf gert í þess stað 16. nóvember 1994.  Stefndi keypti svonefnt Hansakot, sem eru gömul fjárhús, einnig vestan Dallands, 23. desember 1989 ásamt 0,6042 ha. landspildu undir þeim.  Enn glataðist frumrit samningsins og var því nýtt afsalsbréf gert um þau kaup 16. nóvember 1994.  Loks  keypti stefndi af Sæunni bragga og braggagrunn 20. maí 1994 ásamt 2,03 ha. lands undir þeim, sem liggur á milli þeirra landspildna, sem stefndi hafði áður keypt af Sæunni vestan Dallands.

Stefndi kveður Sæunni hafa sjálfa komið fram við öll framangreind kaup og ekkert verið í fari hennar, sem hafi getað gefið stefnda tilefni til þess að efast um þekkingu hennar á þeim viðskiptum sem fram fóru.  Sonur hennar, Einar Tryggvason, hafi að vísu komið að kaupunum á Hansakoti og síðan á bragganum en ekki verið viðstaddur samningsgerðina.  Um kaup sín á bragganum og braggagrunninum kveður stefnda sér vera sérstaklega minnisstætt að Einar hafi komið að máli við hann og boðið honum að ganga inn í tilboð í braggann, sem móðir hans hefði fengið frá Fornbílaklúbbi Íslands.  Stefndi kveðst hafa talið sig nauðbeygðan til kaupanna þar sem hann hafi óttast mjög að ella myndi hann daglega hafa bílflök fyrir augum þar sem stofuglugginn á Dallandi snúi einmitt í suðvesturátt. Markmið stefnda með kaupum á fjárhúsunum Hansakoti hafi hins vegar verið að fá þar afdrep undan illum veðrum fyrir útigangshross, sem beitt hafi verið á framangreinda leigulandspildu, sem liggi að Hansakotsspildunni og sé nú hluti þrætulandsins.

Oft hafði komið til tals með Sæunni og stefnda, að stefndi keypti leigulandspilduna af henni og þá jafnframt viðbótarspildu norðan hennar og vestan þeirra landspildna sem hann hefði áður keypt, allt norður að vegarslóða, sem liggur að húsi því sem kallað er Kattholt og Emil nokkur á.  Hafi þau Sæunn talið að um væri að ræða land sem þá væri helmingi stærra en leigulandið eða u.þ.b. 30 ha.  Þegar gengið hafi verið frá þremur afsölum 16. nóvember 1994, þ.e. fyrir bragganum og braggagrunninum annars vegar og hins vegar endurgerð afsala fyrir þeim landspildum sem áður höfðu verið seldar, hafi þau viðskipti enn komið til tals og ákveðið að stefndi legði fram mat á hugsanlegu kaupverði.  Til matsstarfans hafi hann fengið Jón H. Ásbjörnsson, þáverandi bæjartæknifræðing Mosfellsbæjar, sem gjörkunnur hafi verið Miðdalslandinu og verðmæti landspildna í næsta nágrenni. Jón hafi skilað mati sínu 30. nóvember sama ár og talið hæfilegt kaupverð vera u.þ.b. 3.000.000 króna.  Ekki hafi þó orðið af kaupum í það skiptið.

Í lok febrúar 1996 hafi Sæunn komið sem oftar á fund stefnda og boðið honum umrædda landspildu að nýju til kaups.  Hafi hún sagst treysta því að mat Jóns H. Ásbjörnssonar á verðmæti landspildunnar væri rétt og vildi alls ekki að sonur hennar, Einar Tryggvason, kæmi nálægt sölunni, þar sem hann væri fluttur frá Miðdal og rambaði á barmi gjaldþrots.  Enn fremur hafi hún viljað losa um fé til þess að geta hjálpað dóttur sinni að flytjast búferlum heim frá Noregi.  Samkomulag hafi orðið með þeim um að stefndi keypti landspilduna fyrir 3.200.000 krónur miðað við að hún væri 30 ha. og hafi hann greitt Sæunni strax 200.000 krónur því til staðfestu. Auk þess hafi verið ákveðið að teikna upp landið og ganga formlega frá samningi í mars, allt skv. áritun þeirra á mat Jóns H. Ásbjörnssonar sem liggur frammi í máli þessu svohljóðandi:

"28 febrúar 1996. Gunnar B. Dungal er tilbúinn að greiða kr. 3.200.000,­þrjár milljónir og tvöhundruðþúsund fyrir ofangreint land.  Sæunn Halldórsdóttir, Miðdal, samþykkti það.  Gunnar greiddi kr. 200.000,- (tvöhundruðþúsund) til staðfestingar. Ákveðið er að láta teikna uppdrátt af landinu og ganga frá samningi í mars 1996. Eftirstöðvar kaupverðs greiðist á skuldabréfi.

Samþykk Gunnar Dungal, Sæunn Halldórsdóttir. "

 Hafi stefndi ráðið Þorgeir Guðmundsson verkfræðing til þess að teikna upp landsspilduna.  Komið hafi í ljós, að hún náði ekki alveg 30 ha. og var landið stækkað til vesturs til þess að það næði umsömdum hektarafjölda.  Uppdráttur Þorgeirs er dagsettur 17. mars 1996.  Stefndi kveðst síðan hafa fengið kunningja sinn, Hjörleif B. Kvaran hrl. til þess að útbúa kaupsamning og afsal fyrir landsspildunni.  Sæunn Halldórsdóttir hafi komið til fundar við stefnda 29. mars 1996 áður en kaupsamningur og afsal lá fyrir og varð þá úr að stefndi greiddi henni 300.000 krónur til viðbótar vegna kaupanna.  Kaupsamningur og afsal var síðan undirritað 7. maí 1996 og greiddi stefndi þá 700.000 krónur.  Hinn 3. júlí 1996 hafi stefndi greitt 500.000 krónur vegna kaupanna, annars vegar 250.000 krónur með tékka þann dag og hins vegar aðrar 250.000 krónur með tékka pr. 19. júlí 1996.   Stefndi hafi síðan samþykkt sýningarvíxil fyrir eftirstöðvunum, 1.500.000, krónum er greiðast skyldi þegar fyrir lægi veðbókarvottorð um veðbandalausa eign.

Börn Sæunnar, þau Einar V. Tryggvason arkitekt og Margrét Tryggvadóttir kennari, komust að því í ágúst 1996, að því er þau segja, að móðir þeirra hefði undirritað skjal varðandi sölu á spildu úr jörðinni Miðdal I til stefnda.  Hafi Sæunn ekki kannast við að hafa selt nema smáspildu úr jörðinni til stefnda er þau inntu hana eftir þessu.   Í ljós hafi komið að til sé samkomulag um kaup sem liggi frammi í máli þessu.  Því er haldið fram af stefnanda að Sæunn hafi lýst því svo, að þegar fundi þeirra stefnda bar saman hafi stefndi ritað á blað viljayfirlýsingu um að þau myndu semja um kaup á landspildu við Hansakot.   Hafi Sæunn gert sér ljóst að um væri að ræða samning en engan veginn að verið væri að fjalla um 30 ha. land heldur einhverja litla spildu við Hansakot en yfirskrift skjalsins sé "Hansakot - athugun á landi".

Hafi Sæunn leitað ásamt þeim Einari og Margréti, börnum sínum, til lögmanns og hann ritað bréf til stefnda, dagsett 28. ágúst 1996.  Bréfið beri með sér að engu þeirra Sæunnar, Einars og Margrétar hafi á þeirri stundu verið ljóst að stefndi hefði þá þegar látið Sæunni undirrita afsal fyrir 30 ha. landi úr jörðinni Miðdal.   Stefndi hafi látið þinglýsa kaupsamningi og afsali til sín fyrir 30 ha. spildu úr landi Miðdals I hinn 26. ágúst 1996.  Í svarbréfi lögmanns hans við bréfinu frá lögmanni Sæunnar segir m.a:

"Umbjóðandi minn, sem þekkt hefur Sæunni Halldórsdóttur í fjölda ára, kveður hana hafa verið í fullkomnu andlegu jafnvægi þegar hún skrifaði undir kaupsamning og afsal fyrir landspildunni.  Kaupverðið var ákveðið samkvæmt mati Jóns H. Ásbjörnssonar sem umbj. minn og Sæunn töldu eðlilegt. Eftirstöðvar kaupverðsins verða greiddar jafnskjótt og Sæunn krefst þess í samræmi við samkomulag aðila."

Í september og fram í nóvember 1996 hafi fulltrúar aðila átt með sér fundi til þess að reyna að leita niðurstöðu ti1 lausnar en Sæunni og börnum hennar hafi verið mjög brugðið við þá stöðu sem upp hafi verið komin, að stefndi hefði fengið afsal úr hendi Sæunnar fyrir stóru landsvæði þ. e. 30 ha. af góðu landi í túnfæti jarðarinnar Miðdals á svæði þar sem skipulögð hefði verið sumarbústaðabyggð, en sumarbústaðir hafi þegar verið reistir í nánasta umhverfi svæðisins.  Einar V. Tryggvason hafi gengist fyrir því að fá Magnús Einarsson fasteignasala til þess að meta umrætt landsvæði.  Í matsgerð hans frá 5. maí 1997 komist hann að þeirri niðurstöðu að eðlilegt markaðsverð fyrir framangreinda landspildu væri 12.000.000 króna.  Í matsgerðinni komi fram ótvíræðir kostir landsvæðisins sem rökstyðji það verðmat sem fasteignarsalinn setji fram.  Sé þó ekki miðað við að landið væri skipulagt til íbúða- eða sumarbústaðabyggða.

Hinn 15. maí 1997 ritaði Gísli Gíslason hdl. lögmanni stefnda bréf þar sem tilkynnt var að umræddum kaupsamningi og afsali væri rift.  Riftunaryfirlýsingunni hafi jafnframt fylgt bréf.  Lögmaður stefnda hafi mótmælt umræddri riftun með bréfi dagsettu 26. 5. 1997 og véfengt matsgerð Magnúsar Einarssonar.

Samkomulag hafi ekki náðst með stefnda og Sæunni þrátt fyrir tilraunir til þess og kveður lögmaður stefnanda því málshöfðun þessa hafa verið nauðsynlega.

Stefndi kveðst ítrekað hafa boðið fram eftirstöðvar kaupverðsins en því hafi umboðsmenn stefnanda hafnað.

Með beiðni dagsettri 30. apríl 1999 fór lögmaður stefnanda þess á leit að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að skoða og meta hina umþrættu spildu.  Í matsgerð dagsettri 22. júlí 1999 komust matsmenn að þeirri niðurstöðu að hæfilegt matsverð á þeim 30 hektörum lands sem metið var hafi verið 7.400.000 krónur.

Niðurstöðukafli undirmats hljóðar svo:

"Landssvæðið sem meta á er um 30 ha að stærð og liggur sunnan og suðvestan við Dalland í Mosfellsbæ. Rúmlega þriðjungur landsins er mýrlendi en afgangurinn er holta- og móasvæði sem búið er að rækta upp að stórum hluta á síðustu árum. Hæð landsins yfir sjó er um 120 m og fjarlægð frá Hafravatni er um 2,5 km.

Talsverð sumarbústaðabyggð er í nágrenninu og langt er síðan byrjað var að reisa sumarbústaði á þessum slóðum. Vegur er meðfram landinu og liggur hann að Selvatni en það er í um 300 m fjarlægð frá suðurmörkum þess. Fjarlægð landsins frá næstu byggðum hverfum í Reykjavík er um 8 km.

Í minnisblaði sem er ritað af Hjörleifi B. Kvaran borgarlögmanni 12. okt. 1987 kemur fram að Borgarsjóður hafi keypt Úlfarsfell I árið 1985 og hafi verðið á landi yfir 100 m hæðarlínu verið 200.000 kr. á hektara á verðlagi 1. júní 1985 en 400.000 kr. á hektara á landi undir 100 m hæð. Þetta verð er á verðlagi í júní 1999 framreiknað með lánskjaravísitölu um 630.000 kr/ha og 1260.000 kr/ha. Úlfarsfellsland er í um 6 km fjarlægð frá Dallandi eftir núverandi vegi sem liggur meðfram Hafravatni.

Eins og fram kemur í dómssk. nr. 19 og 20 (frá okt. 1995) er Skipulagsnefnd Mosfellsbæjar jákvæð fyrir hugmyndum um sumarbústaðabyggð í landi Miðdals I, en ekkert staðfest deiliskipulag er til um þetta svæði enn sem komið er. Vegagerðin er með hugmyndir um lagningu nýs "Hafravatnsvegar" frá Úlfarsfelli, milli Langavatns og Hafravatns er mun tengjast núverandi Hafravatnsvegi skammt fyrir ofan Geitháls. Ljóst er af framansögðu að umrætt svæði úr landi Miðdals I er í næsta nágrenni við framtíðarbyggingarsvæði Reykjavíkurborgar og Mosfellsbæjar við Úlfarsfell og líkalega einnig við Hafravatn.

Lönd Miðdals I og Dalland verða þó líklega nýtt í nánustu framtíð fyrir sumar­bústaðabyggð og/eða byggð tengdri útivist, svo sem hestamennsku.

Í dag bendir allt til vaxandi eftirspurnar eftir landi á þessu svæði, sérstaklega þess sem heppilegt er til nýtingar undir ýmiss konar starfsemi og tómstundir. Ef skoðaðir eru kaupsamningar eða matsgerðir um land í næsta nágrenni við það svæði sem fjallað er um í þessu mati frá síðustu 10-15 árum kemur í ljós, sem ekki er óeðlilegt, að verð er mjög breytilegt allt frá um 85.000 kr/ha fyrir 156 ha svæði úr landi Miðdals II (dskj. 39) og upp í um 470.000 kr/ha fyrir 2,34 ha lands sem Hitaveita Reykjavíkur keypti árið 1987 (dskj. 30). Þessar upphæðir eru framreiknaðar til verðlags í júní 1999 með lánskjaravísitölu eins og allar upphæðir sem nefndar eru í þessu mati nema annað sé tekið fram. Hér er að sjálfsögðu ekki um sambærileg lönd að ræða.

Þegar kaupverð er skoðað á landi sem liggur á jaðri þess svæðis er hér er um fjallað kemur í ljós að þrír kaupsamningar eru gerðir á tímabilinu 20. júlí 1993 til 20. maí 1994 um samtals 8,551 hektara, en heildarverð er samtals kr. 2.143.000 eða um 250.600 kr. á hektara að meðaltali. Nánar tilgetið er verðið frá 225.400-300.000 kr. á hektara (sjá dskj. 16, 17 og 29).

Ef tekið er mið af söluverði lands í dskj. 28 frá því í okt. 1986 sem var 171.500 kr. á hektara fyrir 5,73 ha lands, sem virðist vera eðlilegt verð um það leyti og þær forsendur gefnar að meðalverð framangreindra þriggja sölusamninga sé eðlilegt matsverð þess tíma, verður útkoman sú að ef miðað er við línulega verðþróun til 7. maí 1996 og 1. júlí 1999 þá er verð á hektara kr. 280.000 og 310.000 á verðlagi í dag (sjá fskj. 5).

Matsmenn telja að hin metna landspilda sé minna virði að meðaltali á flatareiningu en framangreindar spildur og er þá tekið tillit til stærðar og legu landsins og einnig legu háspennulínu á jaðri þess. Matið byggir að öðru leyti á þeim forsendum sem fram koma í matsbeiðni og matmenn telja að hafi áhrif á verðmæti landsins en þó skal tekið fram að matsmenn telja fyrirliggjandi samning við Byggðaverk ehf. ekki hafa gildi í nánustu framtíð. ­

Niðurstaða matsmanna er því sú að hæfilegt matsverð á þeim 30 ha lands sem hér eru til umfjöllunar sé eftirfarandi:

20 ha @ 280.000 5.600.000 kr. 10 ha @ 180.000 1.800.000 kr. Samtals 7.400.000 kr.

Segi og skrifa krónur sjö milljónir og fjögurhundruð þúsund 00/100 -.

Matið er á verðlagi í júlí 1999 og er miðað við staðgreiðslu."

Af hálfu stefnanda var óskað dómkvaðningar yfirmatsmanna sem meta skyldu hvert verið hefði eðlilegt söluverð hinn 28. febrúar 1996 á umþrættri landspildu.

Niðurstaða yfirmatsmanna hljóðar svo:

"Að áliti matsmanna eru það einkum nýtingarmöguleikar landsins og sölur annarra sambærilegra landssvæða, sem segja til um raunverulegt söluverðmæti landsins.

Í gögnum málsins kemur fram, að ekki hefur verið samþykkt deiliskipulag fyrir hið metna landsvæði. Ennfremur kemur þar fram að samkvæmt núgildandi Aðalskipulagi Mosfellsbæjar er gert ráð fyrir sumarbústaðabyggð á svæðinu. Ólíklegt er þó, að almennur áhugi væri fyrir nýtingu hins metna lands fyrir sumarhús, m. a. vegna nálægðar þess við borgina, svo og vegna þess að landið nýtur ekki kosta eftirsótts sumarbústaðalands, svo sem staðsetningar við stöðuvatn eða læk, útsýnis eða gróðursældar.

Komið hafa fram hugmyndir um nýtingu landsins til íbúðabyggða, sbr. dómsskjöl nr. 21 og 22. Undirritaðir telja hins vegar alls óvíst að íbúðahúsalóðir yrðu eftirsóttar á þessum stað, enda þótt samþykktar yrðu, m.a. vegna fjarlægðar frá almennri verslunar og félagsþjónustu. Landið er af stefnda notað fyrir hagagöngu hrossa. Mikil eftirspurn er jafnan eftir löndum til hrossabeitar í nágrenni Reykjavíkur. Verðmæti slíkra landa fer eftir landkostum með hliðsjón af afnotunum. Þar kemur m.a. til skoðunar beitarþol víðkomandi landsvæða svo og ástand girðinga.

Í lýsingu Jóns H. Ásbjörnssonar á dómsskjali nr. 4 kemur fram að landinu megi "skipta í meginatriðum í þrennt: 1. Mosavaxin jökulalda 15 hektarar. 2. Mjög blaut, óframræst mýri 12 hektarar. 3. Sæmilega þurr mói 3 hektarar."

Langmestur hluti landsins var því við sölu þannig, að þörf var verulegra jarðabóta til að gera það nothæft til hrossabeitar.

Niðurstaða yfirmatsmanna er sú, að söluverðmæti hinnar metnu 30 ha spildu hafi hinn 28. febrúar 1996 verið kr. 3.750.000,- eða kr. 125,000,- pr. ha að jafnaði gegn staðgreiðslu kaupverðs."

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi telur að stefndi hafi beitt Sæunni Halldórsdóttur blekkingum í viðskiptum og talið henni trú um að um væri að ræða samning um sölu á 3 ha. spildu nálægt býlinu Hansakoti fyrir 3.200.000 krónur.  Hún hafi ekki haft möguleika á því að átta sig á, að um hafi verið að ræða 30 ha. landspildu úr landi Miðdals I víðs fjarri Hansakoti.  Hún hafi borið fullt traust til stefnda þá er samið var um kaup í febrúar 1996.  Fundum þeirra hafi borið saman að frumkvæði stefnda, sem hafi boðað hana á skrifstofu sína.  Sæunn hafi ekki gert sér grein fyrir því í reynd hverjar voru forsendur kaupanna né heldur að hún hafi undirritað afsalið 7. maí 1996.  Hún hafi hvorki gert sér grein fyrir því að kaupverð hafði ekki verið greitt er stefndi lét hana undirrita afsalið né að um eignaryfirfærslu til stefnda á 30 ha. landi væri að ræða.  Þá hafi Sæunn Halldórsdóttir aldrei staðið ein og hjálparlaust að sölu eða samningum um land eða nokkur önnur viðskipti og stefnda hafi verið um það fullkunnugt af fyrri viðskiptum aðila.

Stefndi hafi ítrekað leitað eftir kaupum á landi á þessu svæði úr jörðinni Miðdal I en fengið synjun bæði frá Sæunni og börnum hennar, þeim Margréti og Einari.   Aldrei hafi komið til álita eða greina að selja stefnda það landsvæði sem mál þetta varðar og hann hafi fengið afsal fyrir. 

Stefnandi telur að ógilda beri umrædda gjörninga og viðurkenna riftunaryfirlýsingu frá 15. maí 1997.   Auk framangreinds beri að líta til þess að tilgreint kaupverð sé langt undir hugsanlegu söluverði og því ljóst að ef riftun næði eigi fram að ganga, auðgaðist stefndi óhæfilega á kostnað stefnanda.  Þá hafi ekki verið gengið á það land, sem kaup skyldi gera um.  Ljóst sé að slík tilhögun sé fráleit og augljóslega andstæð góðri venju í fasteignaviðskiptum.  Sæunn Halldórsdóttir hafi verið 83 ára þegar umræddur samningur var undirritaður.  Allar fjárhagslegar ákvarðanir hafa verið teknar með aðstoð barna hennar, þeirra Einars og Margrétar, og löglærðra aðila.  Minni Sæunnar hafi allmjög verið farið að förlast.  Stefnda hafi verið þetta ljóst, enda þekki hann vel til Sæunnar.

Ljóst sé, að stefndi hafi ákveðið með einhliða hætti kaupverð, stærð og legu hins 30 ha. landsvæðis.  Til grundvallar hafi hann lagt fram álit byggingarfulltrúans í Mosfellsbæ frá 30. nóvember 1994, sem sé órökstutt og illa grundað.  Umrætt skjal er ekki matsgerð heldur ber yfirskriftina "Hansakot, athugun á landi."

Við útgáfu afsals þann 7.5.1996 hafði einungis hluti af tilgreindu kaupverði verið greitt. Ljóst sé að stefndi hafi hagnýtt sér með óeðlilegum hætti þá stöðu, sem hann hafði og fengið eignarheimildir fyrir landinu þ.e., afsal sem hann hafi látið þinglýsa án þess að hafa áður staðið skil á kaupverði til Sæunnar svo sem þó sé haldið fram í afsali.

Stefndi hafi gefið út sýningarvíxil sem hann varðveiti sjálfur og muni innheimta sjálfur hjá sjálfum sér við hentugleika.  Ljóst sé að hér sé eigi um eðlilega viðskiptahætti að ræða heldur sjálfdæmi stefnda.

Því er haldið fram,að Sæunn Halldórsdóttir hafi ekki treyst sér til að muna hvort eða hvenær hún hafi fengið greiðslu hluta kaupverðs eða hvort greiðslur á árinu 1996 séu vegna fyrri samninga um leigu vegna hrossabeitar eða annarra kaupa frá fyrri tíma, en stefndi hafi um það sönnunarbyrði að einhver hluti kaupverðs hafi verið greiddur.

Stefnandi telur að viðurkenna beri riftun á kaupsamningi/afsali aðila frá 7. maí 1996.  Stefndi hafi brotið gegn 30. gr. 1. nr. 7/1936 um samningsgerð ofl. og 1. gr., 2. gr. og 6. gr. 1. nr. 11/1986 og l. gr. og 4. gr. 1. nr. 14/1995.  Þá sé ljóst með vísan til meginreglna samningsréttar að stefndi hafi brotið gegn jafnræðisreglu, sem hafi m. a. fordæmisgildi í dómum Hæstaréttar Íslands.  Verði að telja, að atferli og samningsvilji stefnda beri með sér augljósan auðgunartilgang á kostnað Sæunnar, en stefnda hafi mátt vera ljóst að umrætt land væri miklu meira virði, en það verð er stefndi sjálfur ákvað í viðskiptum aðila, auk þess sem honum hafi verið ljóst af fyrri samskiptum að landið var eigi falt.

Stefnandi vísar til 1. nr. 91/1991 1. mgr. 130. gr. sbr. 129. gr. varðandi málskostnað. 

Af hálfu stefnda er því haldið fram að telja verði afar ólíklegt að Sæunn Halldórsdóttir hafi talið sig vera að selja stefnda 3 ha. lands fyrir 3.200.000 krónur eða hvern hektara fyrir 1.066.667 krónur.  Slík verðlagning á 15 ha. af mosavaxinni jökulöldu, 12 ha. af mjög blautri mýri og 3 ha. af sæmilega þurrum móa sé algerlega fráleit.  Enn fremur er fullyrðingum í stefnu um tilurð samnings aðila mótmælt.  Ósannað sé að stefndi hafi beitt Sæunni vísvitandi blekkingum og að hann hafi villt um fyrir henni.  Hugsanleg kaup stefnda á 15 ha. mýrarlandi því sem hann hafði um árabil haft á leigu af Sæunni ásamt öðrum 15 ha. þar fyrir norðan hefðu verið til umræðu í langan tíma.  Skriður hafi komist á málið eftir afsalsgjörðina 16. nóvember 1994 en ekki orðið af kaupunum strax eftir að stefndi lagði fram verðmætamat Jóns H. Ásbjörnssonar, sem dagsett er 30. nóvember.  Málið  hafi verið tekið upp að nýju að frumkvæði Sæunnar er hún heimsótti stefnda 28. febrúar 1996.

Undirritun Sæunnar og stefnda hinn 7. maí 1996 á kaupsamning/afsal hafi borið að með eðlilegum hætti og verið í fullu samræmi við það sem málsaðilum fór í milli 28. febrúar s.á.  Málsaðilar hafi ekki talið þörf á að kalla til lögmann þann sem áður hefði annast um samninga aðila þar sem um einfaldan samning hafi verið að ræða og landspildan óumdeild og kunn báðum aðilum.  Þann dag hafi Sæunn reyndar tekið við 700.000 krónum til viðbótar þeim 500.000 krónum sem hún hefði áður fengið frá stefnda vegna kaupanna en ekki viljað taka við meiru að sinni heldur beðið stefnda sérstaklega um að bíða með frekari greiðslu, þar sem hún þyrfti ekki á meira fé að halda í bili.  Aftur hafi Sæunn komið á vinnustað stefnda 3. júlí 1996 og tekið við 500.000 krónum vegna kaupanna.  Að þessu sinni hafi stefndi samþykkt sýningarvíxil fyrir eftirstöðvunum og hafi Sæunn kvittað fyrir því að hann yrði til greiðslu þegar hún kæmi með veðbókarvottorð um veðbandalausa eign.

Stefndi mótmælir því að þýðingu hafi við úrlausn málsins að ekki hafi verið gengið á landspildu þá sem kaup aðila lutu að við samningsgerðina.  Augljóst sé að báðir aðilar hafa talið það óþarft um hávetur en kaup þessi hefðu lengi verið í deiglunni og báðir aðilar gjörkunnir landinu.

Það sé algerlega úr lausu lofti gripið að Sæunn hafi aldrei sjálf tekið fjárhagslegar ákvarðanir.  Hún hafi verið fjárráða við samningsgerðina og engin gögn hafa verið lögð fram sem renni stoðum undir þessa fullyrðingu.  Stefndi mótmælir því að minni hennar hafi verið farið að förlast við samningsgerðina og engin gögn hafa heldur verið lögð fram sem renna stoðum undir þá fullyrðingu.  Stefndi hafi verið fullviss um að Sæunn væri með fullum sönsum við samningsgerðina enda ekkert það í fari hennar sem vakið hafi minnsta grun hjá stefnda um að svo væri ekki. Stefnandi hljóti að hafa sönnunarbyrðina fyrir þeirri fullyrðingu sinni að samningurinn hafi orðið annars efnis en Sæunn taldi.

Það sé rangt að stefndi hafi ákveðið einhliða kaupverð, stærð og legu hins 30 ha. landsvæðis.  Helming landspildunnar hafði stefndi haft á leigu til fjölda ára og viðbótin verið ákveðin af málsaðilum að teknu tilliti til staðhátta.  Verð fyrir landspilduna hafi verið ákveðið 106.667 krónur fyrir hvern hektara að undangengnum frjálsum samningum aðila.  Stefndi hefði lagt fram verðhugmynd sína um 97.500 krónur fyrir hvern hektara á grundvelli mats Jóns H. Ásbjörnssonar en látið til leiðast að hækka hektaraverðið um 9,6 % frá því mati.  Augljóslega sé því ekki um einhliða ákvörðun kaupverðs að ræða.

Því er mótmælt af hálfu stefnda að einhverja þýðingu hafi í málinu að Einar Tryggvason hafi lagt fram erindi til skipulagsnefndar Mosfellsbæjar haustið 1995 um skipulagningu sumarbústaðalóða í landi Miðdals I enda hefði hann ekkert umboð haft til þess, og því er enn fremur mótmælt að einhverja þýðingu hafi í málinu að skipulagsnefndin hafi tjáð sig jákvæða fyrir erindinu "innan þeirra marka sem staðfest skipulag gerir grein fyrir."  Það nægi auðvitað ekki að vísa til þess að tiltekið landsvæði kynni hugsanlega einhvertíma í framtíðinni að verða nýtt til sumarbústaðabyggðar og gert um það deiliskipulag.

Fasteignamat hinnar umdeildu landspildu var ákvarðað 1.907.000 krónur hinn 26. ágúst 1996 eða 63.667 krónur hver hektari.

Mótmælt er þeirri fullyrðingu stefnanda að stefndi hafi hagnýtt sér með óeðlilegum hætti þá stöðu sem hann hafði og hann hafi fengið eignarheimildir fyrir landinu áður en kaupverðið var endanlega greitt. Um það er vísað til sýningarvíxils og þess að stefndi hefur ítrekað boðið fram greiðslu á eftirstöðvunum.

Mótmælt er þeirri fullyrðingu stefnanda að ekki hafi verið jafnræði með aðilum við samningsgerð.  Sæunn Halldórsdóttir hefði oft áður staðið í sölu á landspildum úr landi Miðdals og söluverðið verið eðlilegt og tekið mið af mati þriðja manns.  Þá sé fráleit sú málsástæða að landið hafi ekki verið til sölu enda hafi stefndi einmitt fengið verðmatið vegna þess að honum hafi verið boðið að kaupa landið.

Ljóst sé að stefnanda hafi mistekist að sanna að bersýnilegur munur sé á kaupverði og verðmæti landspildunnar, sem mál þetta snýst um.  Hann geti því, þegar af þeirri ástæðu, ekki borið fyrir sig að samningurinn hafi farið í bága við 31. gr. laga um samningagerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, sbr. 1. gr. laga nr. 11/1986 en þar að auki sé ósannað að stefndi hafi notað sér bágindi, einfeldni eða fákunnáttu Sæunnar Halldórsdóttur.

Ekki sé sannað í máli þessu að samningur aðila sé ósanngjarn eða hann hafi verið andstæður góðri viðskiptavenju og því megi víkja honum til hliðar skv. 36. gr. framangreindra laga, sbr. 6. gr. laga 11/1986.

Engin rök séu færð fram af hálfu stefnanda, sem gefi tilefni til að ætla að stefndi hafi beitt svikum þannig að beita megi 30. gr. samningalaganna um lögskipti aðila.  Þvert á móti liggi nú fyrir að huglæg afstaða stefnda til kaupanna hafi verið sú, að hann hafi verið að greiða rétt og sanngjarnt verð fyrir landspilduna.

Stefndi vísar að öðru leyti til meginreglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Hann vísar til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um málskostnað og laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun.

NIÐURSTAÐA

Rétt er að taka fram að í stefnu er einungis krafist riftunar en ekki ógildingar á kaupsamningi og afsali frá 7. maí 1996 en málatilbúnaður stefnanda er í meginatriðum reifaður eins og um sé að ræða ógildingarkröfu.  Er málið reifað af hálfu beggja aðila á þeim grundvelli að ógildingarástæður leiði til riftunar.  Verður hér á eftir fjallað um álitaefni þrátt fyrir það misræmi á milli  kröfugerðar og málsreifunar sem hér er til staðar.

Dómurinn hefur kynnt sér gögn um heilbrigði Sæunnar Halldórsdóttur sem dómurinn  fékk frá Landlæknisembættinu og lögmenn aðila hafa einnig kynnt sér.

                Það er álit dómsins eftir athugun á gögnum þessum að Sæunn Halldórsdóttir hafi verið haldin æðakölkunarsjúkdómi er leitt hafi til blóðrásartregðu til ganglima.  Af þessu leiddi verki og óöryggi við gang.  Sjúkdómurinn mun hafa greinst klíniskt 1988 og var síðan staðfestur með blóðrennslisrannsókn 15. janúar 1997.  Þá var þess getið í vottorði Friðriks Sveinssonar læknis frá 1. febrúar 1996 að Sæunn hafi átt við að stríða minnisleysi, svima og jafnvægisleysi.

                Fyrir liggur "vistunarmat aldraðra" fyrir Sæunni frá 11. apríl 1996.  Hún er þar sögð einmana, kvíðin, einbúi með fótaverki og jafnvægisleysi.  Hún kvartar þá enn um vaxandi minnisleysi.  Í þessu mati er hún ekki talin hafa heilabilun.  Bergþóra Sigurðardóttir læknir, sem sinnti Sæunni meðan hún dvaldi á Hrafnistu (frá 27. ágúst 1996 til dánardags), ritar í sjúkraskrá 13. september 1996 "að Sæunn lesi töluvert" en fáist ekki lengur við hannyrðir, að hún hafi haft svima, finni fyrir jafnvægisleysi og gangi útá hlið og hafi þetta staðið í u.þ.b. 1 ár.  Hún er sögð hafa notast við staf frá áramótum 1996.  Við skoðun er þess getið að "nokkuð beri á minnisleysi og púlsar finnist ekki á fótum ( a. dorsalis pedis).  Í sjúkál Berþóru Sigurðardóttur 25. október 1996 getur læknirinn þess að Sæunn sé "allt önnur" en við komu á Hrafnistu.  "Hún hefur verið býsna dugleg."  Þess er getið að hún ferðist með strætisvagni á Lækjartorg og gangi svo Laugaveginn upp á Hlemm en staldri við þegar hún fái verki í fætur.  Í sjúkál 15. janúar 1997 er þess getið að hún hneigist til þess að liggja í rúmi fram eftir á morgnanna og virki jafnvel döpur.  Þennan dag er hún samt glaðleg og kveðst vera að fara í Doppler-rannsókn þann sama dag.  Í öldrunarmati 26. febrúar er þess getið að minni hennar sé skert, hún eigi erfitt með einbeitingu, hugsun truflist auðveldlega af ytri áreitni, hreyfingar séu hægar og andlegt ástand breytilegt yfir sólarhringinn.  Getið er um vitræna afturför sl. 90 daga en betri tjáskipti.  Jafnvægi er óstöðugt sem fyrr og hún hefur verki daglega.  Sjúklingur tekur 5 tegundir lyfja.  Í bréfi Bergþóru Sigurðardóttur læknis frá 9.  mars 1999 telur læknirinn hana ekki hafa innsæi til að taka ákvarðanir um fjármál sín.  Minnispróf frá þessum tíma liggur ekki fyrir.  Þann 15. júlí 1999 er þess getið í sjúkraskrá að Sæunni hafi farið hratt aftur andlega.

                Enda þótt fram komi af ofangreindu að andlegu atgervi Sæunnar Halldórsdóttur hafi hrakað frá því á árinu 1996 fram til ársins 1999 kemur fram að í apríl 1996 hafi ekki gætt heilabilunar hjá henni og kvörtun hennar um minnisleysi er ekki vísbending um að dómgreind hennar hafi verið skert.  Telur dómurinn að ekki sé sýnt fram á að Sæunn hafi verið þannig á sig komin andlega er atvik máls þessa urðu að ástæða hafi verið til þess að efast um að hún hafi verið fær til þess að taka ákvarðanir og gera ráðstafanir eins og hér er krafist riftunar á. 

Vitnið, Kjartan Kjartansson, forstöðumaður í Pennanum, sem ritaði sem vottur á kaupsamninginn frá 7. maí 1996 lýsti því að Sæunn hefði verið hin elskulegasta og virðulegasta eldri kona og ekkert í fari hennar vakið grunsemdir um að hún væri ekki fær um að skrifa undir slíka samninga. 

Vitnið, Sara Magnúsdóttir, fjármálastjóri Pennans, annaðist leigugreiðslur fyrir stefnda til Sæunnar.  Hún kvaðst hafa greitt í gegnum C gísóseðil en stundum hefði Sæunn komið og fengið þá greitt með ávísun og kvittað fyrir því.  Hún kvað leigusamningana hafa verið tvo og annar þeirra hafi verið bundinn vísitölu.  Það hefði gerst í eitt skipti að vitnið hefði gert mistök og gleymt að taka tillit til réttrar vísitölu en Sæunn hefði leiðrétt hana og hefði Sæunn passað vel upp á vísitöluna.  Vitnið kvaðst ekki hafa þekkt Sæunni persónulega en hún hefði komið vitninu ágætlega fyrir sjónir, ákveðin kona og bara verið að fá sína peninga og búið, eins og vitnið orðaði það.  Vitnið kvaðst enga ástæðu hafa haft til véfengja hæfi Sæunnar til að fara með fjármál sín.  Hún skýrði frá því að sumarið 1996 hafi stefndi verið að ganga frá samningi um land þetta en áður hafði verið búið að greiða inn á hann.  Hafi stefndi fengið tékkhefti hjá vitninu og skrifað ávísun sjálfur sem greiðslu inn á samninginn og þegar búið var að klára samninginn hafi hann komið inn til vitnisins með Sæunni og látið hana hafa tékkann.  Undirrituð hefði verið yfirlýsing um að eftirstöðvar kaupverðs yrðu settar á víxil og að hann yrði geymdur hjá vitninu í peningaskáp og hefði Sæunn beðið vitnið að geyma víxilinn þangað til næsta greiðsla yrði innt af hendi og hafi vitnið geymt víxilinn.  Aðspurt sagði vitnið að Sæunn hefði ætíð komið ein til vitnisins.  Vitnið, Arndís Tómasdóttir, innheimtustjóri Pennans, kvaðst í forföllum vitnisins, Söru Magnúsdóttur, hafa gefið út tvo tékka 3. júlí 1999.  Hafi Sæunn þá verið stödd á skrifstofu Pennans. Annar tékkinn hafi verið að fjárhæð 250.000 krónur með útgáfudegi 3. júlí en hinn að fjárhæð 250.000 krónur með gjalddaga 19. júlí.  Einnig hafi stefndi áritað víxileyðublað með gjalddaga við sýningu, að fjárhæð 1.500.000 krónur, sem stefndi var greiðandi að.  Enn fremur undirritaði Sæunn yfirlýsingu um að víxillinn skyldi vera í vörslu stefnda þar til fyrir lægi veðbókarvottorð um veðbandalausa eign.  Hún kvaðst hafa tekið víxil að fjárhæð 2.000.000 króna úr peningaskáp sem er á skrifstofunni og sett sýningarvíxilinn í staðinn.  Vitnið kvað Einar Tryggvason hafa verið viðstaddan er þetta var og séð Sæunni taka við tékkunum og hafi þau lesið yfir það sem skrifað var.  Aðspurt sagði vitnið að Sæunn hefði á engan hátt komið þannig fyrir að vitnið teldi að hún væri ekki fær um að fara með fjármál sín.

Framburður vitna þessara er í samræmi við það sem að fram greinir um upplýsingar um heilsufar Sæunnar Halldórsdóttur og þykir ekki sýnt fram á að framkoma Sæunnar hafi gefið stefnda tilefni til þess að ætla að ekki væri allt með felldu með andlega krafta hennar.

Að því athuguðu sem hér að framan segir um andlegt ástand Sæunnar verður ekki fallist á það með stefnanda að Sæunn hafi verið í villu um stærð eða staðsetningu spildu þeirrar er hún seldi stefnda.

                Fyrir liggur yfirmatsgerð þar sem söluverðmæti hinnar metnu 30 ha. spildu er sagt hafa verið verið 3.750.000 krónur hinn 28. febrúar 1996.  Enda þótt matsfjárhæð sé hærri en söluverð margnefndar spildu þykir verð spildunnar ekki styðja þá staðhæfingu stefnanda að þau atvik hafi verið fyrir hendi við samningsgerð aðila að kröfur stefnanda verði teknar til greina eins og þær eru reifaðar.

Fram kemur í gögnum málsins að stefndi greiddi 200.000 krónur til Sæunnar 28. febrúar 1996, hinn 29. mars s.á. greiddi stefndi henni 300.000 krónur, 700.000 krónur 7. maí s.á., 250.000 krónur 3. júlí s.á., 250.000 krónur 19. júlí s.á. og samþykkti sýningarvíxil að fjárhæð 1.500.000 krónur fyrir eftirstöðvum kaupverðs spildunnar.  Fram kom hjá vitnunum, Söru Magnúsdóttur og Arndísi Tómasdóttur, að Sæunn fól þeim að geyma sýningarvíxil sem stefndi var greiðandi að og hefur stefndi boðið fram greiðslu á þeim 1.500.000 krónum sem enn eru ógreiddar.   Samkvæmt þessu kemur fram að stefndi hefur efnt þá skyldu sína að greiða kaupverð hinnar seldu spildu og er ekki sýnt fram á vanefndir af hálfu hans í kaupum þessum.  Skilyrði riftunar eru því ekki fyrir hendi hér.  Verður stefndi því sýknaður af kröfu stefnanda um riftun.  Engin efni þykja til þess að setja það skilyrði í dómsorð að stefndi sé sýkn gegn greiðslu peningafjárhæðar eins og mál þetta liggur fyrir.

                Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða málsins að sýkna beri stefnda af stefnukröfum og eftir úrslitum málsins verður stefnandi dæmdur til að greiða honum 950.000 krónur í málskostnað og er þá litið til þess að kostnaður stefnda vegna yfirmatsgerðar var  621.900 krónur og vegna undirmats 24.900 krónur.

DÓMSORÐ

                Stefndi, Gunnar B. Dungal, skal sýkn af kröfum stefnanda, db. Sæunnar Halldórsdóttur.

                Stefnandi greiði stefnda 950.000 krónur í málskostnað.