Fimmtudaginn 13. október 2005.
Nr. 114/2005.	María Finnbogadóttir (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn Skeljungi hf. (Björgvin Jónsson hrl.)

 

Leigusamningur. Eignarréttur.

M seldi S á leigu húsnæði og lóð í Kópavogi árið 1992 og rak S þar bensínsölu. Málsaðilar deildu um túlkun á ákvæði í leigusamningi þeirra, þar sem sagði að allt múr- og naglfast yrði eign M að leigutíma loknum. M taldi eldsneytisgeyma í jörðu ásamt dælum og tilheyrandi búnaði, sem S hafði komið fyrir á lóðinni, falla undir ákvæðið en S mótmælti því. M hafði samkvæmt samningi aðila greitt S tiltekna upphæð fyrir búnaðinn með fyrirvara um niðurstöðu þessa dómsmáls og nam dómkrafa hennar þeirri fjárhæð. Ágreiningslaust var að M og eiginmaður hennar byggðu sölubúð á lóðinni árið 1955 og að þar hafði verið rekin olíu- og bensínsala allt frá þeim tíma. Við úrlausn málsins var annars vegar litið til þess, að búnaðurinn var að hluta til boltaður niður á steyptar undirstöður og að öðru leyti komið fyrir með varanlegum hætti neðanjarðar, og hins vegar til þess að S taldist við samningsgerðina hafa haft víðtæka reynslu og þekkingu á samningsgerð á þessu sviði. Varð ekki annað ráðið en S hefði við samningsgerðina verið í lófa lagið að kveða skýrt á um að hann áskildi sér eignarrétt að búnaðinum í lok leigutímans. Var því fallist á kröfur M.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2005. Hún krefst þess að stefndi verði dæmdur til að greiða sér 5.500.000 krónur, með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til greiðsludags. Þá krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Svo sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi, deila málsaðilar um túlkun á ákvæði í leigusamningi þeirra 25. júní 1992, þar sem áfrýjandi seldi stefnda á leigu húsnæði og lóð að Kópavogsbraut 115 í Kópavogi. Ákvæðið hljóðar svo: „Allt múr og naglfast verður eign leigusala að leigutíma loknum.“ Áfrýjandi telur að undir þetta falli búnaður sem stefndi kom fyrir á lóðinni við upphaf leigutímans vegna eldsneytissölu á staðnum, það er að segja fjórir eldsneytisgeymar í jörðu ásamt dælum sem við þá eru tengdar og tilheyrandi búnaði. Þessu mótmælir stefndi og telur að hér sé um að ræða hluti, sem ekki geti talist falla undir samningsákvæðið. Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir samkomulagi aðila 25. nóvember 2003 um að áfrýjandi greiddi stefnda umsamda upphæð fyrir þennan búnað en myndi síðan höfða mál þar sem skorið yrði úr ágreiningi þeirra. Yrði niðurstaðan áfrýjanda í hag skuldbatt stefndi sig til að endurgreiða upphæðina með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til endurgreiðsludags. Dómkrafa áfrýjanda nemur fjárhæðinni sem hún greiddi stefnda á grundvelli samningsins.

Mannvirkin á lóðinni sem deilu valda eru annars vegar fjórir 6000 lítra niðurgrafnir stálgeymar og hins vegar tvær tvöfaldar eldsneytisdælur, sem boltaðar voru niður á undirstöður sem voru steyptar þegar stefndi kom búnaðinum fyrir á lóðinni. Þessu fylgja leiðslur og búnaður neðanjarðar sem tengir dælurnar við geymana og bensínafgreiðsluna innandyra í söluskálanum. Þá eru þarna niðurföll og frárennslislagnir tengdar bensínbrunni.

Ágreiningslaust er, að áfrýjandi og eiginmaður hennar byggðu sölubúðina að Kópavogsbraut 115 á árinu 1955 og að þar hafði verið rekin olíu- og bensínsala allt frá þeim tíma. Við brottnám mannvirkja, sem nauðsynleg eru til að unnt sé að stunda þessa starfsemi áfram á lóðinni, er ljóst að möguleikar áfrýjanda til að nýta hana áfram fyrir óbreytta starfsemi, til dæmis með útleigu til annars bensínsölufyrirtækis, myndu rýrna. Aðila greinir ekki á um, að við samningsgerðina 1992 hafi legið fyrir, að stefndi myndi þá fjarlægja þann búnað til eldsneytissölu, sem fyrir var og setja upp nýjan. Við túlkun á samningi aðilanna verður að líta til þessara aðstæðna við samningsgerðina sem og þess, að stefndi hefur atvinnu af eldsneytissölu víða um land og rekur hana ýmist sjálfur eða semur við aðra um slíkt. Þá er sölustarfsemi hans ýmist rekin á lóðum sem hann á sjálfur eða hann tekur á leigu hjá öðrum. Hann telst því við samningsgerðina hafa haft víðtæka reynslu og þekkingu á samningsgerð á því sviði sem um ræðir í málinu og hafa haft nokkurt forskot á áfrýjanda í því efni.

Þegar úr því er leyst, hvort fyrrgreindur búnaður telst múr- og naglfastur í skilningi leigusamningsins frá 1992 verður að meta búnaðinn í heild, enda verða einstakir hlutar hans ekki nýttir á þann hátt sem til er ætlast án tengingar við hina. Búnaðurinn er að hluta til boltaður niður á steyptar undirstöður og að öðru leyti komið fyrir með varanlegum hætti neðanjarðar, þannig að duga ætti meðan hann endist til þeirra afnota sem um ræðir. Þegar annars vegar er til þessa litið og hins vegar til þeirra aðstæðna við samningsgerð aðilanna, sem fyrr voru nefndar, verður að láta stefnda bera hallann af því að ekki voru við samningsgerð aðila tekin af tvímæli um eignarrétt að umræddum búnaði að samningstíma liðnum. Verður ekki annað ráðið en honum hefði við samningsgerðina verið í lófa lagið að kveða skýrt á um að hann áskildi sér eignarrétt að búnaðinum í lok leigutímans en þá lá fyrir að hann myndi koma slíkum búnaði fyrir á lóðinni með þeim hætti sem að framan var lýst. Gildir þetta því fremur sem honum mátti vera ljóst vegna langvarandi reksturs bensínsölu á lóðinni, að hagsmunir áfrýjanda af eignarhaldi sínu á henni tengdust möguleikanum á áframhaldi slíks reksturs eftir að hinum umsamda leigutíma aðila lyki.

Samkvæmt þessu verður fallist á dómkröfur áfrýjanda og stefndi dæmdur til greiðslu málskostnaðar í héraðsdómi og fyrir Hæstarétti svo sem í dómsorði greinir. 

Dómsorð:

Stefndi, Skeljungur hf., greiði áfrýjanda, Maríu Finnbogadóttur, 5.500.000 krónur með 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til greiðsludags og 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 17. desember 2004.  

             Mál þetta var þingfest 21. apríl 2004 og tekið til dóms 25. nóvember sl.  Stefnandi er María Finnbogadóttir, kt. 240414-3179, Hvassaleiti 16, Reykjavík, en stefndi er Skeljungur hf., kt. 590269-1749, Suðurlandsbraut 46, Reykjavík.

             Dómkröfur stefnanda eru þær að stefnda verði gert að greiða 5.500.000 krónur ásamt 5% ársvöxtum frá 1. desember 2003 til greiðsludags og málskostnað að mati réttarins. 

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og að stefnanda verði gert að greiða stefnda málskostnað að skaðlausu.

I.

Með leigusamningi dagsettum 25. júní 1992 tók stefndi á leigu húsnæði og lóð hjá stefnanda að Kópavogsbraut 115 í Kópavogi.  Leigutíminn var í upphafi ákveðinn frá 1. júlí 1992 til 30. júní 1997 og leigugjald 90.000 krónur á mánuði.  Eiginmaður stefnanda byggði fasteign á lóðinni árið 1955 og var þar frá upphafi rekin sölubúð ásamt olíu- og bensínsölu.  Við andlát eiginmanns stefnanda 1989 tók stefnandi við rekstri staðarins og rak hann fram til ársins 1992.  Þessi ár var selt bensín fyrir Olíuverslun Íslands hf. 

Þegar stefndi tók við fasteigninni samkvæmt leigusamningi 25. júní 1992 þurfti stefndi að leggja í úrbætur á húsnæðinu.  Þá þurfti stefndi í upphafi leigutímans að endurnýja afgreiðslubúnað og dælur fyrir eldsneyti en búnaður sá sem var á staðnum var í eigu Olíuverslunar Íslands hf.  Bensínsdælum var skilað til Olíuverslunar Íslands hf. en neðanjarðartankur var talinn ónothæfur vegna aldurs og var honum fargað.  Fyrir liggur að sá tankur var 37 ára gamall.

Í framhaldi af leigusamningnum óskaði stefndi eftir því við yfirvöld í Kópavogi að fá að setja niður afgreiðslubúnað og fá starfsleyfi.  Voru settar niður tvær tvöfaldar dælur en áður hafði verið ein einföld dæla á staðnum.  Í umsókn um starfsleyfi er einnig gert ráð fyrir fjölgun jarðgeyma úr einum í fjóra til að hægt yrði að selja fjórar tegundir af eldsneyti en ein tegund eldsneytis hafi verið seld þarna áður.  Þessi umsókn stefnda var samþykkt af Kópavogsbæ.  Í framhaldi af þessu setti stefndi niður í upphafi leigutímans fjóra 6.000 lítra stálgeyma.  Þá var steypt upp tveggja dælu eyja sem á voru settar tvær tvöfaldar eldsneytisdælur.  Lagnir liggja frá tönkum í dælur neðanjarðar.  Dælurnar eru settar í samband við rafmagnskapal sem liggur yfir í afgreiðslu hússins þar sem sótt er rafmagn í búnaðinn.

Fyrst í stað rak stefndi stöðina sjálfur en þann 1. nóvember 1993 gerði stefndi samning við Bjarna Sveinsson um að reka eldsneytissöluna fyrir stefnda.  Þann 27. júní 1997 var gerður nýr viðskiptasamningur um eldsneytissöluna við Ingibjörgu Reynisdóttur.

Í desember 1996 þótti stefnda leigan vera orðin nokkuð há en hún var þá um 120.000 krónur á mánuði.  Sagði stefndi upp leigusamningnum við stefnanda 31. desember það ár og í framhaldi af því var haldinn fundur 25. febrúar 1997 með aðilum.  Sonur stefnanda, Hákon Sigurðsson, mætti á fundinn sem fulltrúi stefnanda.  Stefndi fór fram á að leigan yrði lækkuð í 60.000 krónur ef um áframhaldandi leigu ætti að verða.  Var því hafnað af hálfu stefnanda og var aðstaðan leigð Ingibjörgu Reynisdóttur í júní sama ár fyrir 35.000 krónur á mánuði.  Ingibjörg hélt áfram að selja eldsneyti á lóðinni og var með viðskiptasamning við stefnda.  Stefndi segist ekki hafa séð ástæðu til þess að fjarlægja eldsneytisbúnaðinn af lóðinni þar sem Ingibjörg hafi gert samning við stefnda um áframhaldandi viðskipti. 

Þann 29. ágúst 2003 sagði stefnandi upp leigusamningi við Ingibjörgu Reynisdóttur og þann sama dag sagði Ingibjörg upp viðskiptasamningi sínum við stefnda.  Ástæða uppsagnarinnar var sú að stefnandi hafði selt fasteignina að Kópavogsbraut 115 til Atlantsolíu ehf. 28. ágúst 2003.

Þann 10. október 2003 sendi stefndi bréf til stefnanda þar sem kemur fram að stefndi muni yfirgefa lóðina á tilsettum tíma eða í lok nóvember.  Tekið er fram í bréfinu að tilgreint lausafé í eigu stefnda yrði fjarlægt fyrir þann tíma.  Í niðurlagi bréfsins er óskað eftir athugasemdum við efni þess ef einhverjar væru.  Hinn 17. október 2003 svaraði stefnandi bréfi stefnda og gerði þá athugasemd að tekið hafi verið fram í leigusamningi frá 25. júní 1992 að allt múr- og naglfast yrði eign stefnanda að leigutíma loknum.  Hélt stefnandi því fram að olíutankar í jörðu og áfastur búnaður við þá félli hér undir og væri orðin eign stefnanda.  Lögmaður stefnda ritaði stefnanda bréf 24. október 2003 og taldi það misskilning hjá stefnanda að olíutankar og búnaður félli undir þessa skilgreiningu.  Benti hann á að þessi búnaður væri ekki varanlega skeyttur við húseignina og umræddir lausamunir hafi ætíð verið meðal eigna stefnda og vátryggðir sem slíkir af félaginu.  Stefnandi svaraði stefnda 17. nóvember 2003 og ítrekaði fyrri skilning sinn á þessu atriði.

Í framhaldi af þessum bréfaskriftum gerðu aðilar svohljóðandi samkomulag 25. nóvember 2003: 

„Ágreiningur er með aðilum um hvor sé eigandi ýmiss búnaðar sem Skeljungur hf., sem leigutaki að húsnæði og lóð að Kópavogsbraut 115, Kópavogi, skv. leigusamningi dags. 25. júní 1992, hefur komið fyrir á staðnum.  Um er að ræða olíutanka í jörðu ásamt lekavörn, eldsneytisdælur ásamt leiðslum og ýmsan annan búnað á lóðinni sem komið var fyrir í tengslum við eldsneytissölu á staðnum.  Enginn ágreiningur er um að það sem er múr- og naglfast í húseigninni er eign leigusala, en lausar innréttingar innanhúss, sbr. bréf Skeljungs hf. til Maríu 10. október 2003, mun Skeljungur fjarlægja.  Það gildir þó ekki um dælustýringarkerfi og prentara sem Skeljungur hf. samþykkir að verði eign Maríu.

Leigusamningur aðila er runninn út og telur María að hún sem leigusali sé nú eigandi framangreinds búnaðar á grundvelli ákvæða leigusamningsins.

Skeljungur hf. hefur keypt umræddan búnað og komið honum fyrir og telur félagið sig eiganda þar sem ekkert samkomulag hafa verið gert um að búnaðurinn yrði eign leigusala við lok leigutímans.

Aðilar eru sammála um að leysa úr framangreindum ágreiningi fyrir dómi.  María kaupir, með fyrirvara, allan búnaðinn nú af Skeljungi með greiðslu á kr. 5.500.000 inn á reikning Skeljungs nr. 513-26-3600.  Búnaðurinn er seldur í núverandi ástandi sem kaupandi gerir ekki athugasemdir við.  Kaupandi mun í framhaldinu höfða mál fyrir dómi þar sem skorið verður úr ágreiningi aðila um eignarréttinn.  Verði niðurstaðan sú að María sé réttur eigandi þess sem selt er skuldbindur Skeljungur hf. sig til þess að endurgreiða söluverð með 5% vöxtum frá 1. des. 2003 til endurgreiðsludags.“

Fljótlega eftir uppsögnina 29. ágúst 2003 sótti stefndi um leyfi til Kópavogs­bæjar til að fjarlægja tanka, lagnir og búnað af Kópavogsbraut 115.  Beiðni stefnda var samþykkt af hálfu bæjarins með bréfi 7. nóvember 2003.  Þá óskaði stefndi eftir því að fá að skila inn starfsleyfi vegna eldsneytisafgreiðslubúnaðarins á lóðinni.  Sú ósk var sett fram við heilbrigðiseftirlit Hafnarfjarðar- og Kópavogssvæðis.  Beiðninni var svarað með bréfi 25. nóvember 2003 og í niðurlagi bréfsins kemur fram að stefnda beri að koma rekstrarsvæðinu í viðeigandi horf, þ.e. fjarlægja tanka, lagnir, annan búnað, hugsanlega olíumengaðan jarðveg og ganga frá svæðinu í samráði við heilbrigðiseftirlit og byggingafulltrúa.  Eftir að framangreint samkomulag milli aðila hafði verði gert afturkallaði stefndi beiðni sína um að fjarlægja búnaðinn og var sú afturköllun samþykkt 8. desember af hálfu Kópavogsbæjar.  

II.

Stefnandi byggir á því að fasteign teljist ekki aðeins afmarkaður hluti af yfirborði jarðar ásamt hlutum sem varanlega séu við land skeyttir, heldur fylgi einnig eignarráðum yfir fasteign eignarréttur af því sem sé undir yfirborði landsins.  Eignarréttur landeiganda nái svo langt niður sem nauðsynlegt sé til þess að hann geti haft not af landi sínu.  Til fasteigna teljist hlutir sem varanlega hafi verið skeyttir við landið svo sem hús og hvers konar mannvirki ef samband þeirra við landið er með þeim hætti að það sé ekki ætlað til bráðabirgða.  Til fasteigna heyri einnig útbúnaður svo sem rafmagnsleiðslur og lagnir hvers konar sem séu í þess konar sambandi við mannvirkið að það myndi með henni fjárhagslega heild.  Það hafi sérstaka þýðingu að afmarka skýrt lausafé frá fylgifé fasteignar.  Slík afmörkum verði ekki sett í almennar reglur heldur verði að taka sérstaka afstöðu til þess í hverju tilviki hvað teljist vera lausafé og hvað fylgifé fasteignar.  Í þessu tilviki verði að líta til þess að fasteign stefnanda sé ein rekstrareining sem hafi verið nýlenduvöru- og sælgætis­verslun svo og eldsneytissala.  Hið leigða hafi verið rekið sem slík heildareining í 37 ár er stefndi hafi tekið staðinn á leigu.  Allan þann tíma hafi verið til staðar tankar í jörðu ásamt áföstum eldsneytisdælum.  Því hafi verið komin hefð á það fylgifé sem deilt sé um í málinu, sbr. 2. gr. 22.-25. gr. laga nr. 46/1905.

Stefnandi byggir á því að í leigusamningi aðila hafi sérstaklega verið tekið fram að allt múr- og naglfast yrði eign leigusala að leigutíma loknum.  Stefndi hafi þá átt að taka það fram sérstaklega ef til hafi staðið að undanskilja nýja tanka og dælur.  Stefnandi hafi hins vegar alltaf litið þannig á að tankar og dælubúnaður væri hennar eign og því ekki séð ástæðu til að taka það sérstaklega fram í samningi.  Frágangur tankanna sé þannig að þeir séu grafnir í jörðu.  Við þá sé síðan steyptar og boltaðar dælur og búnaður.  Áfast við tankana sé boltaður stokkur sem  liggi í jörðu að húsnæðinu á lóðinni og sé stokkurinn festur við húsnæðið.  Í þessum stokki séu leiðslur inni í stýribúnað í húsinu.  Telur stefnandi því ljóst að tankur og búnaður sé bæði múr- og naglfastur og eigi að teljast fylgifé fasteignarinnar. 

Stefnandi byggir á því að það sé almenn regla um skil á leigumunum og fylgifé þess að leigutaki afhendi hið leigða í sama ástandi og hann tók við því.  Það geri stefndi hins vegar ekki ef hann hafi heimild til þess að taka umræddan búnaði í burtu.

Máli sínu til stuðning vísar stefnandi til 1. kafla laga nr. 6/2004 um skráningu og mat fasteigna, 2. gr. og 22. til 25. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  Þá vísar stefnandi til 6. og 13. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994 og ennfremur til meginreglna kröfu- og samningaréttar.  Krafa um málskostnað er studd við ákvæði 21. kafla laga nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun á lögum nr. 50/1988.

Stefndi heldur því fram að hinn umdeildi búnaður sé ekki fylgifé fasteignarinnar heldur lausafé í eigu stefnda.  Tækin séu eins konar rekstrartæki sem megi veðsetja sérstaklega án þess að fasteign sé veðsett um leið.  Þessi rekstrartæki fylgi ekki veðandlagi þegar fasteign sé veðsett nema um það sé sérstaklega samið, sbr. 24. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð.  Þessi rekstrartæki hafi stefnandi aldrei getað veðsett enda ekki eigandi þeirra.  Þaðan af síður hafi hann heimild til þess að selja þessi tæki.

Stefndi heldur því fram að búnaðurinn sé ekki varanlega skeyttur við lóðina og lítið mál sé að flytja eldsneytisdælur og grafa upp tanka.  Unnt sé að nota búnaðinn á öðrum bensínstöðvum og fari andvirði búnaðarins ekki forgörðum við flutning.  Algengt sé að færa búnað sem þennan á milli eldsneytisafgreiðslustöðva.  Búnaðurinn hafi því sjálfstætt fjárhagslegt gildi.  Samkvæmt þessu sé ljóst að búnaðurinn falli ekki undir skilgreiningu á fylgifé fasteignar samkvæmt 22. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  Í kaupsamningi um fasteignina Kópavogsbraut 115 og ennfremur hjá Fasteignamati ríkisins sé eignin skilgreind sem vörugeymsla.  Eldsneytisafgreiðslu­búnaðurinn sé ekki nauðsynlegur til þess að eignin þjóni þeim tilgangi að vera vörugeymsla.  Það mundi valda mjög óverulegu tjóni á fasteign stefnanda ef búnaðurinn yrði fjarlægður.  Það myndi hins vegar hafa töluverðan kostnað í för með sér fyrir stefnanda að afla sér sambærilegs búnaðar.  Það sé hins vegar málinu óviðkomandi. 

Í reglugerð nr. 406/1978 sé fjallað um fasteignaskráningu og fasteignamat og skýrt kveðið á um það í 2. tl. 6. gr. að vélar og önnur tæki til atvinnurekstrar teljist ekki fylgifé fasteignar.

Þessi búnaður hafi alla tíð verið skráð sem eign í bókum stefnda, bæði fyrir og eftir lok leigusamning við stefnanda.  Búnaðinum hafi verið haldið við af hálfu stefnda og öll tilskilin leyfi vegna hans verið í nafni stefnda.  Búnaðurinn hafi verið tryggður hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sem eign stefnda.  Allir skattar og  starfsleyfisgjöld til sveitarfélagsins vegna búnaðarins hafi alla tíð verið greidd af stefnda.  Kostnaður vegna löggildingar á eldsneytisdælum hafi allan tímann verið greiddar af stefnda til Löggildingarstofu.  Starfsleyfi hafi allan leigutímann verið á nafni stefnda enda hafi stefndi alltaf talið sig vera eiganda búnaðarins og borið ábyrgð á honum.  Stefndi hafi því borið ábyrgð á mengun vegna búnaðarins og á því að fjarlægja hann eða gera aðrar fullnægjandi ráðstafanir þegar til hafi staðið að skila inn starfsleyfinu.

Stefndi bendir á að Ingibjörg hafi ekki tekið búnaðinn á leigu hjá stefnanda.  Samkvæmt samningi þeirra í milli hafi Ingibjörg aðeins leigt húsnæði og lóð.  Draga megi þá ályktun að stefnandi hafi því ekki talið sig eiga búnaðinn og ekki getað leigt hann út.  Í þessu sambandi bendir stefndi á að hann hafi leigt hjá stefnanda fyrir um 120.000 krónur á mánuði.  Ingibjörg hafi hins vegar leigt fyrir 35.000 krónur á mánuði hjá stefnanda.  Leigan hafi lækkað margfalt og gefi það til kynna að eldsneytisbúnaðurinn hafi ekki verið með í leigunni.  Þessu til viðbótar bendir stefndi á að Ingibjörg hafi gert viðskiptasamning við stefnda um að selja eldsneyti úr eldsneytisafgreiðslubúnaði stefnda.

Stefndi mótmælir því að 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð eigi við í málinu.  Skilyrði hefðar á lausafé sé 10 ára óslitið eignarhald.  Leigusamningur aðila hafi hins vegar staðið yfir í 5 ár.  Orðalagið múr- og naglfast í leigusamningi aðila hafi einungis átt við þann búnað sem settur hafi verið inn í húsið og varanlega skeyttur við það.  Þá mótmælir stefndi lýsingu stefnanda á frágangi tankanna og viðskeytingu dælanna.  Rétt lýsing kom fram í málavaxtalýsingu stefnda svo og á teikningum sem lagðar hafi verið fram í málinu.

Stefnandi leggi mikið upp úr því að eldsneytisafgreiðslubúnaður hafi verið á lóðinni er stefndi hafi tekið hann á leigu.  Megi skilja málatilbúnað stefnanda þannig að stefndi eigi að skila stöðinni með slíkum búnaði.  Þetta sé rangt hjá stefnanda.  Hið rétta sé að stefndi hafi endurnýjað og aukið allan búnað er hann hafi tekið við.  Samkvæmt starfsreglum fyrir bensínstöðvar skuli allur búnaður uppfylla ákvæði reglugerðar nr. 35/1994 um varnir gegn olíumengun.  Samkvæmt þessari reglugerð sé 25 ára hámarksnotkunartími á neðanjarðarolíugeymi eins og hafi verið á Kópavogsbrautinni er stefndi hafi tekið yfir reksturinn.  Þessi geymir hafi því verið 37 ára og því ónothæfur.  Honum hafi því verið fargað en olíudælunni sem einnig hafi verið orðin úreld hafi verið skilað til eiganda án athugasemda af hálfu stefnanda. 

Stefndi mótmælir því að hann hafi ekki haft uppi neinar kröfur eða vísbendingar um að hann teldi sig eiga framangreindan búnað.  Stefndi hafi alla tíð umgengist búnaðinn sem sína eign og endurnýjað starfsleyfi vegna hans.  Hann hafi tryggt búnaðinn og borgað af honum öll gjöld og haldið honum við.  Hins vegar hafi stefnandi aldrei aðhafst neitt sem bent  hafi til þess að hann teldi sig eiga búnaðinn.

III.

Stefnandi og eiginmaður hennar reistu söluskála á lóðinni nr. 115 við Kópavogsbraut árið 1955 og ráku þar sölubúð ásamt sölu á olíu og bensíni frá Olíuverslun Íslands hf.  Seld var ein gerð af bensíni úr einni dælu.  Við andlát eiginmanns stefnanda 27. september 1989 tók stefnandi við rekstrinum og rak staðinn til 25. júní 1992 en þá var gerður leigusamningur við stefnda. Óumdeilt er að stefndi lagði í úrbætur á húsnæðinu í upphafi leigutímans. Einn tankur var í jörðu sem stefndi taldi ónothæfan vegna aldurs og lét farga honum.  Bensíndælu í eigu Olíuverslunar Íslands hf. var skilað til eiganda.  Þann 9. júlí 1992 sótti stefndi um við yfirvöld í Kópavogi að setja niður geyma, dælur og leiðslur á lóðinni við Kópavogsbraut 115 og þann 23. sama mánaðar sótti stefndi um starfsleyfi.  Á fundi bæjarráðs Kópavogs 20. ágúst 1992 samþykkti bæjarráð bensínstöð á lóðinni og veitingu starfsleyfis. Í framhaldi af þessu setti stefndi niður fjóra 6.000 lítra stálgeyma og tvær tvöfaldar eldsneytisdælur.  Lagnir liggja frá tönkum í dælur neðanjarðar en nánar er þessum útbúnaði lýst hér að framan og afstöðumynd af búnaðinum hefur verið lögð fram í málinu.  Dómari fór á vettvang eftir að aðalmeðferð málsins og kynnti sér aðstæður.

Stefndi rak stöðina sjálfur fyrst í stað en gerði leigusamning við Bjarna Sveinsson 1. nóvember 1993.  Stefndi sagði leigusamningnum við stefnanda upp 31. desember 1996 þar sem stefndi taldi leigugreiðslur vera orðnar of háar.  Uppsögnin tók gildi 1. júlí 1997.  Frá þeim tíma tók Ingibjörg Reynisdóttir stöðina á leigu samkvæmt leigusamningi við stefnanda dagsettum 23. júní 1997.  Jafnframt gerði Ingibjörg viðskiptasamning við stefnda 27. júní 1997 um að selja í umboðssölu eldsneyti frá stefnda.  Þann 29. ágúst 2003 sagði stefnandi upp leigusamningi við Ingibjörgu og sama dag sagði Ingibjörg upp viðskiptasamningi sínum við stefnda.  Ástæðan var sú að stefnandi hafi þá selt Atlantsolíu ehf. fasteignina að Kópavogsbraut 115.  Stefndi tilkynnti stefnanda 10. október 2003 að hann myndi yfirgefa lóðina á tilsettum tíma og taka með sér allt lausafé en skilja eftir allt múr- og naglfast eins og um hafði verið samið í upphaflegum leigusamningi aðila.  Kemur fram í bréfinu að stefndi taldi olíutanka og eldsneytisdælur ásamt leiðslum falla undir lausafé. Stefnandi mótmælti þessum skilningi stefnda með bréfi 17. október 2003 og er um þetta deilt í málinu, þ.e. hvort umræddur búnaður sé fylgifé fasteignarinnar eða lausafé í eigu stefnda.

Óumdeilt er í málinu að stefndi setti hinn umdeilda búnað upp á eigin kostnað í upphafi leigutímans.  Hann sá síðan um rekstur hans og viðhald, tryggði hann og greiddi af honum skatta og skyldur, svo sem starfsleyfisgjöld til sveitarfélagsins og löggildingargjald til Löggildingarstofu.  Búnaðurinn var því afmarkaður frá fast­eigninni að þessu leyti til. Þá greiddi stefnandi ekki fasteignagjöld af búnaðinum heldur einungis fasteigninni.  Kemur það fram í vottorði Fasteignamats ríkisins þar sem eignin er skilgreind sem vörugeymsla.  Er það og í samræmi við 2. tl. 6. gr. reglu­gerðar nr. 406/1978 um fasteignaskráningu og fasteignamat, sbr. 1. gr. reglugerðar nr. 95/1986.  Þar segir að hús og önnur mannvirki skulu metin ásamt fylgifé sínu en til fylgifjár teljist þó ekki, þótt skeyttir séu við fasteign, vélar eða önnur tæki til atvinnurekstrar og heldur ekki heimilisvélar að frátöldum eldavélum. 

Að framansögðu má ráða að stefndi leit á hinn umdeilda búnað sem sína eign og ekki verður annað séð af málavöxtum en að stefnandi hafi einnig litið svo á allt til þess tíma að stefndi skyldi yfirgefa lóðina.  Þannig greiddi stefnandi hvorki tryggingar né önnur gjöld af búnaðinum og hélst sú skipan áfram eftir að Ingibjörg Reynisdóttir hafði tekið yfir leigu á bensínstöðinni 1. júlí 1997.  Af gögnum málsins og af leigusamningi milli Ingibjargar og stefnanda verður ekki annað ráðið en að Ingibjörg hafi aðeins tekið á leigu hús og lóð en ekki umræddan búnað.  Ingibjörg gerði hins vegar sérstakan viðskiptasamning við stefnda og kemur fram í fylgiritum hans að stefndi sé eigandi alls eldsneytisbúnaðar að Kópavogsbraut 115.

Í leigusamningi aðila segir að allt múr- og naglfast verði eign leigusala að leigutíma loknum.  Við túlkun á þessu samningsákvæði verður auk framangreinds að líta til þeirra reglu að leigutaki á almennt rétt á að fjarlægja þá muni sem hann hefur skeytt við leigulóð ef það veldur ekki miklu óhagræði fyrir leigusala og auðvelt er að nema viðskeytinguna á brott.  Í málinu heldur stefndi því fram að auðvelt sé að flytja búnaðinn á brott og séu dælur og tankar stundum fluttir milli staða enda töluverð verðmæti í þeim fólgin.  Stefnandi hefur ekki hrakið þessa staðhæfingu stefnda og verður því við það miðað að það sé ekki viðurhlutamikið að skilja búnaðinn frá fasteigninni. Af þessum sökum verður ekki fallist á með stefnanda að túka beri framangreint samningsákvæði þannig að umræddur búnaður hafi orðið múr- og naglfastur og órjúfanlegur hluti fasteignarinnar.

Samkvæmt öllu framansögðu verður talið að olíutankar í jörðu ásamt lekavörn, eldsneytisdælur ásamt leiðslum og annar búnaður sem komið var fyrir í tengslum við eldsneytissölu á staðnum, teljist ekki fylgifé fasteignarinnar Kópavogsbrautar 115 í Kópavogi heldur lausafé í eigu stefnda.  Tilvísun stefnanda til reglna um hefð þykir ekki eiga lagastoð í málinu.

Rétt þykir að hvor aðili beri sinn kostnað af málinu.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndi, Skeljungur hf., skal vera sýkn af kröfum stefnanda, Maríu Finnbogadóttur, í máli þessu.

Málskostnaður fellur niður.