Föstudaginn 20. mars 2015.
Nr. 192/2015.	Wojciech Szaro (Erlendur Þór Gunnarsson hrl.) gegn Húsfélaginu Hrísmóum 2a, 2b og Garðatorgi 3 (Arnar Þór Stefánsson hrl.)

Kærumál. Fjöleignarhús. Innsetningargerð.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á kröfu H um að félagið eða verktaka á þess vegum yrði veittur aðgangur að eignarhluta W til þess að skipta um glugga og svalahurð. Fallist var á með héraðsdómi að þrátt fyrir að gler í gluggum og innri hluti gluggaumbúnaðar teldist til séreignar þá væri umræddur gluggabúnaður svo órjúfanlega tengdur sameign hússins að óhjákvæmilegt væri að H gæti ákveðið í tengslum við framkvæmdir við ytri gluggaumbúnað, sem teldist til sameignar, að skipta um gler og sinna nauðsynlegu viðhaldi til að koma í veg fyrir leka. Þá nægði samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi til þess að taka slíka ákvörðun. Á hinn bóginn yrði ekki ráðið af málatilbúnaði H og gögnum málsins að nauðsyn hefði borið til viðgerðar á svalahurð W sem teldist til séreignar hans. Þá myndu slíkar framkvæmdir lúta samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, á löglega boðuðum húsfundi. Var hinn kærði úrskurður því staðfestur hvað varðaði umrædda glugga en kröfum varðandi svalahurðina á hinn bóginn hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Eiríkur Tómasson og Helgi I. Jónsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 5. mars 2015 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 3. mars 2015 þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum eða verktaka á hans vegum yrði veittur aðgangur að eignarhluta sóknaraðila til þess að skipta um glugga og svalahurð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að áðurgreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Málavöxtum er lýst í hinum kærða úrskurði. Fallist er á með héraðsdómi að þrátt fyrir að gler í gluggum og innri hluti gluggaumbúnaðar teljist til séreignar samkvæmt 5. tölulið 5. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sé umræddur gluggabúnaður svo órjúfanlega tengdur sameign hússins að óhjákvæmilegt sé að varnaraðili geti ákveðið í tengslum við framkvæmdir við ytri gluggaumbúnað, sem telst til sameignar samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laganna, að skipta um gler og sinna nauðsynlegu viðhaldi til að koma í veg fyrir leka. Þá nægi samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi samkvæmt D. lið 1. mgr. 41. gr., sbr. 1. mgr. 42. gr. sömu laga, til þess að taka slíka ákvörðun. Á hinn bóginn verður ekki ráðið af málatilbúnaði varnaraðila og gögnum málsins að nauðsyn beri til viðgerðar á svalahurð sóknaraðila, sem samkvæmt 6. tölulið 5. gr., sbr. 1. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994, telst til séreignar hans. Þá myndu slíkar framkvæmdir lúta reglu 5. töluliðar B. liðar 1. mgr. 41. gr. laganna um samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, á löglega boðuðum húsfundi, sbr. 2. mgr. 42. gr. þeirra. Að þessu gættu verður hinn kærði úrskurður staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað sem ákveðinn verður í einu lagi eins og greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Heimilt er með innsetningargerð að veita varnaraðila, Húsfélaginu Hrísmóum 2a, 2b og Garðatorgi 3 í Garðabæ, eða verktaka á hans vegum, aðgang að íbúð sóknaraðila, Wojciech Szaro, númer 401, fastanúmer 207-0143, að Hrísmóum 2b, til þess að skipta þar um glugga.

Sóknaraðili greiði varnaraðila samtals 500.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 3. mars 2015.

Mál þetta var þingfest 27. janúar 2014, tekið til úrskurðar 12. febrúar 2015, endurupptekið 23. febrúar sl., flutt þá á ný og tekið til úrskurðar. Undirritaður dómari fékk málið til meðferðar 14. febrúar sl. Sóknaraðili er Húsfélagið Hrísmóar 2a, 2b og Garðatorg 3, Garðabæ, en varnaraðili er Wojciech Szaro, Hrísmóum 2 b, Garðabæ.

Sóknaraðili gerir þá kröfu að verktakanum Vilhjálmi Húnfjörð ehf., sem sóknaraðili hefur fengið til viðgerða á húseigninni að Hrísmóum 2a, 2b og Garðatorgi 3, Garðabæ, verði með innsetningu heimilað að skipta um glugga og svalahurð í íbúð gerðarþola, Wojciech Szaro, nr. 401, fastanr. 207-0143, að Hrísmóum 2b í Garðabæ. Þá er gerð krafa um málskostnað.

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að aðför verði hafnað og varnaraðila dæmdur málskostnaður úr hendi sóknaraðila.

I

Sameiginlegt húsfélag er fyrir fjöleignarhúsin Hrísmóar 2a, 2b og Garðatorg 3 í Garðabæ. Á húsfundi 3. febrúar 2014 var ákveðið að fram færi steypuviðgerð á húsunum, viðgerð á gleri og glerlistum og fleiru varðandi viðhald hússins. Stjórn húsfélagsins fékk tilboð í framkvæmdir og hófust þær síðastliðið sumar. Í beiðni sóknaraðila segir að í ljós hafi komið að nauðsynlegt var að koma í veg fyrir leka sem stafaði frá íbúð varnaraðila kom fram í íbúð fyrir neðan. Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi ekki verið fús til samstarfs um að leyfa aðgang að eignarhluta sínum og hafi því verið boðað til húsfundar 18. ágúst 2014. Á þeim fundi var mætt fyrir 10 af 31 eignarhluta og fyrir einn eiganda samkvæmt umboði. Varnaraðili mætti ekki á fundinn. Bókað var að leki væri frá stofuglugga í íbúð varnaraðila nr. 401 niður í íbúð nr. 303 í Hrísmóum 2b. Reynt hafi verið að ná samkomulagi við varnaraðila um nauðsynlegt viðhald vegna lekans en án árangurs. Eftirfarandi tillaga, sem kynnt hafi verið í fundarboði, var lögð fram:

„Vegna leka sem rakinn er til stofuglugga íbúðar 401 niður í íbúð 303 í Hrísmóum 2b leggur hússtjórn til að skipt verði um gluggann. Áætlaður kostnaður er kr. 765.000.- með svalahurð. Kostnaður vegna svalahurðar er kr. 100.000.- sem innheimt verður sérstaklega af eiganda íbúðar 401. Eftirstöðvar kr. 665.000.- greiðast til helminga milli sameignar/húsfélagsins og eiganda íbúðar 401 samkvæmt lögum um fjöleignahús.“

Tillagan var samþykkt samhljóða á fundinum.

Meðal gagna málsins er bréf Eignaumsjónar, f.h. húsfélagsins, dags. 25. ágúst 2014, þar sem samþykkt fundarins var kynnt fyrir varnaraðila. Í bréfinu var varnaraðila tilkynnt að haft yrði samráð við hann um framkvæmdir á gluggum í íbúð hans. Þann 1. september 2014 sendi Eignaumsjón ítrekun, þar sem varnaraðili hafði ekki brugðist við fyrrnefndu bréfi. Í því bréfi kom fram að ítrekað hafi verið reynt að hafa samband við varnaraðila vegna gluggaskipta en án árangurs. Tjón hafi hlotist af leka og þurfi húsfélagið að fá aðgang að íbúð varnaraðila til að fara í nauðsynlegar lagfæringar. Gert hafi verið ráð fyrir að framkvæmdum yrði lokið eigi síðar en 10. september 2014. Varnaraðili brást ekki við ítrekuninni. Þann 20. nóvember 2014 var varnaraðila boðsend áskorun og aðvörun um málshöfðun. Varnaraðili veitti bréfinu ekki viðtöku en það var skilið eftir áfest á hurð að íbúð hans. Í bréfinu kemur fram að varnaraðili hafi ekki brugðist við fyrri ítrekunum og að lekinn frá íbúð hans sé að valda miklu tjóni í íbúð 303 en vatn renni óhindrað niður í íbúðina í ílát sem komið hafi verið fyrir til varnar tjóni á gólfefnum. Í bréfinu er vísað til álits sérfræðings, dags. 26. maí 2014, þar sem kemur fram að ástand glugganna verði ekki bætt með venjubundnu viðhaldi, heldur þurfi að skipta um glugga. Skorað var á varnaraðila að hafa samband við formann húsfélagsins eða lögmann þess innan sjö daga frá dagsetningu bréfsins, símleiðis eða með tölvupósti, með upplýsingum um hvenær hann gæti veitt verktökum móttöku í íbúð sinni til að framkvæma glugga- og hurðaskiptin. Varnaraðili svaraði ekki áskoruninni.

Þá er einnig meðal gagna málsins ástandslýsing Viðars Austmanns tæknifræðings þar sem segir að töluverður leki hafi komið fram í íbúð nr. 303 sem sé beint fyrir neðan íbúð varnaraðila. Gluggar íbúðarinnar hafi verið kíttaðir og yfirfarnir en eftir þær endurbætur hafi farið að leka á ný. Eina raunhæfa leiðin til þess að koma í veg fyrir leka sé að endurnýja glugga. Sóknaraðili hefur einnig lagt fram geisladisk sem hann segir að sýni leka í íbúð nr. 303.

Sóknaraðili telur að til þess að forðast frekara tjón á séreign annarra íbúa hússins sé ekki önnur leið fær en að fara fram á aðför eins og krafist sé. Vegna kröfunnar vísar sóknaraðili til 1. mgr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989, sbr. 72. gr. sömu laga. Jafnframt er vísað til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, nánar tiltekið 2. mgr. 26. gr. og 4. mgr. 26. gr.

II

Varnaraðili mótmælir kröfu sóknaraðila og telur lagaskilyrði beinnar aðfarargerðar ekki vera fyrir hendi. Sé skilyrðum 1. mgr. 78. gr. laga um aðför nr. 90/1989 ekki fullnægt auk þess sem varhugavert sé að gerðin nái fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Því til stuðnings vísar varnaraðili til eftirfarandi atriða.

Eins og fram komi í beiðni sóknaraðila og framlögðum dómskjölum hans byggi hann réttindi sín á 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 en þar sé húsfélögum heimilað að bregðast við vanrækslu eiganda á eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar með því að láta framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað viðkomandi eiganda að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Skal viðkomandi eigandi þá veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Samkvæmt 5. tölulið B-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, til að ráðast í slíkar viðgerðir á séreign vegna vanrækslu eiganda á grundvelli 4. mgr. 26. gr. laganna. Í 2. mgr. 42. laganna sé líka áskilið að þegar tekin sé ákvörðun um að ráðast í viðgerðir samkvæmt 4. mgr. 26. gr. verði a.m.k. helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á húsfundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með slíkri tillögu. Sóknaraðili hafi tekið ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir á séreign gerðarþola á húsfundi þann 18. ágúst 2014. Í fundargerð fundarins komi fram að á fundinn hafi aðeins verið mætt fyrir 10 af 31 eignarhluta hússins. Með því sé ljóst að skilyrðum 5. töluliðar B-liðar 1. mgr. 41. gr. og 2. mgr. 42. gr. fjöleignarhúsalaga hafi ekki verið fullnægt þegar húsfélagið tók ákvörðun um viðgerðir á séreign gerðarþola og því ekki um lögmæta ákvörðun húsfélagsins að ræða. Þegar af þessari ástæðu beri að hafna kröfu sóknaraðila um aðför. Í þessu sambandi sé einnig til þess að taka að í umræddri fundargerð húsfélagsins sé hvergi vikið að því að verið sé að taka ákvörðun um framkvæmdir samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laganna þótt síðar hafi sóknaraðili byggt á því. Burtséð frá áskilnaði um fundarsókn og meirihluta sé meira að segja vafi um að þeir sem þó voru mættir til fundarins hafi greitt atkvæði með beitingu ákvæðisins.

Varnaraðili telur ekki sýnt fram á að hann hafi brotið gegn skyldum sínum samkvæmt 2. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga eða að skilyrði 4. mgr. sömu greinar séu fyrir hendi. Ekki hafi verið sýnt fram á að varnaraðili hafi valdið öðrum eigendum hússins ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði eða að hann hafi vanrækt séreign sína þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna, liggi undir skemmdum eða að viðhaldsleysi valdi verulegum ama eða rýrnun á verðmæti annarra eigna. Í aðfararbeiðni sóknaraðila sé fullyrt að tjón hafi hlotist af háttsemi gerðarþola en fyrir því hafi þó ekki verið færðar sönnur. Segja megi að sóknaraðili hafi aðeins fært fram tvö atriði til sönnunar á hinu meinta tjóni. Í fyrsta lagi sé um að ræða bréf frá Viðari Austmann tæknifræðingi þar sem segi ekki annað um meint tjón en að „töluverður leki hafi komið fram í íbúðum undir þakíbúðunum“ í húsinu. Með engu móti sé þessi stuttaralega lýsing nægileg sönnun um tjón af völdum gerðarþola. Í bréfi þessu sé heldur ekki vikið orði að svalahurð gerðarþola sem sóknaraðili krefjist engu að síður að verði skipt um. Í öðru lagi hafi sóknaraðili lagt fram myndband sem sé ógreinilegt. Það sýni útrétta hönd lyfta vatnsfötu og rödd segja: „Þetta er síðan í morgun.“ Ekkert komi fram um það hvenær myndband þetta var tekið, hvar í umræddri íbúð það var tekið eða með hvaða hætti sú vatnsfötutilraun, sem þarna virðist bera fyrir augu, hafi verið framkvæmd. Með engu móti sé myndband þetta því sönnun um umfang meints leka, meint tjón eða orsakatengsl gerðarþola við hið meinta tjón.

Sóknaraðili hafi ekki heldur fært viðhlítandi sönnun fyrir nauðsyn þess að skipt verði um glugga og svalahurð í íbúð varnaraðila. Framangreind gögn um leka séu óljós og ekki hægt að draga þá ályktun af þeim að nauðsynlegt sé að ráðast í umræddar framkvæmdir. Þá sé kröfugerð sóknaraðila einnig vanreifuð að því leyti að ekki sé tilgreint í kröfugerð um hvaða glugga í íbúð gerðarþola sé að ræða, hversu margir þeir séu o.s.frv.

Þá hafi varnaraðili ekki fengið skriflega áskorun og aðvörun frá sóknaraðila eins og áskilið sé í 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga. Varnaraðili mótmælir því að viðhlítandi birting slíks bréfs hafi farið fram.

Loks gerir varnaraðili athugasemdir við þann meinta kostnað, sem sóknaraðili tjáir að verði af þeim framkvæmdum sem sóknaraðili telur nauðsynlegar á séreign gerðarþola, að fjárhæð 765.000 krónur. Varnaraðili hafi sjálfur aflað upplýsinga um hvað slíkar framkvæmdir kunni að kosta og telur kostnað ekki nema meiru en 421.002 krónum.

Með vísan til alls framangreinds sé ljóst að sóknaraðili hafi hvorki sýnt fram á að hann eigi lögvarin réttindi í skilningi 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 né að honum sé með ólögmætum hætti aftrað að neyta slíkra réttinda. Þar sem um sé að ræða kröfu um beina aðfarargerð beri að gera miklar kröfur um styrkleika sönnunar af hálfu sóknaraðila en undir þeim sönnunarkröfum hafi sóknaraðili ekki staðið. Réttmætur vafi sé því um rétt sóknaraðila til aðfarar og beri því að hafna kröfu hans.

Til viðbótar þeim lagarökum sem þegar séu rakin vísar varnaraðili til laga um aðför nr. 90/1989 og laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Vísað er og til almennra reglna skaðabótaréttar. Þá er vísað til laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 en um málskostnað er vísað til ákvæða XXI. kafla þeirra laga. Krafa um virðisaukaskatt byggist á ákvæðum laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988.

III

Ágreiningur aðila snýst um hvort sóknaraðila verði með beinni aðfarargerð veitt heimild til þess að fara inn í séreign varnaraðila til viðgerða og viðhalds til þess að koma í veg fyrir leka sem sóknaraðili telur að stafi frá eignarhluta varnaraðila og valdi skemmdum í íbúð á hæð fyrir neðan.

Með skoðun Viðars Austmanns tæknifræðings, sem rakin er hér að framan, er nægilega komið fram að lekinn verður rakinn til lélegs frágangs á gluggaumbúnaði á svölum hjá varnaraðila og eina úrræðið til bóta er það er sóknaraðili leggur til.

Þá telst sóknaraðili hafa sýnt fram á að hann hafi uppfyllt skilyrði 4. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um að senda varnaraðila skriflega áskorun og aðvörun um að framkvæmdir verði hafnar á hans kostnað.

Í 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga segir að sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum, eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða veldur rýrnun á verðmæti annarra eigna, geti aðrir eigendur (húsfélagið) eftir a.m.k. eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Er eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni.

Tillaga húsfundar um að ráðast í viðgerð á stofuglugga og svalahurð í íbúð varnaraðila var samþykkt á löglega boðuðum húsfundi 18. ágúst 2014 með atkvæði allra þeirra sem mættu á húsfundinn og með einu atkvæði samkvæmt umboði, alls 10 af 31 eignarhluta. Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að samkvæmt 5. tölulið B liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, til þess að ráðast í viðgerð á séreign vegna vanrækslu eiganda. Á það verður ekki fallist vegna þess að samkvæmt 3. tölulið 8. gr. fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Aðstaðan er því sú í málinu að viðgerðar er þörf á sameign og eiga því við ákvæði D liðar 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. 42. gr., en samkvæmt þeim ákvæðum nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda án tillits til fundarsóknar.

Samkvæmt framangreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga fellur undir séreign sá hluti glugga sem er inni í séreign, gler í gluggum svo og svalahurð. Ytri gluggaumbúnaður er hins vegar í sameign. Þó að gler í gluggum og innri hluti gluggaumbúnaðar sé talin séreign samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum eru þessir byggingarhlutar svo órjúfanlega tengdir sameign hússins að óhjákvæmilegt er að sóknaraðili geti í tengslum við viðgerð á ytri gluggabúnaði einnig skipt um gler og svalahurð ef fyrir liggur að sú framkvæmd muni koma í veg fyrir leka, en svo háttar í þessu máli. Varnaraðila er skylt að veita sóknaraðila óhindraðan aðgang að séreign sinni, hvort sem það er til viðgerðar á séreign hans eða sameign, sbr. 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga.

Samkvæmt öllu framansögðu er það niðurstaða dómsins að ekki sé til staðar slík óvissa um rétt sóknaraðila að það hamli því að gerðin verði heimiluð. Skilyrði 1. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför eru uppfyllt. Krafa sóknaraðila verður því tekin til greina.

Samkvæmt þessu verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur. Er þá ekki tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

Úrskurðarorð

Heimilt er með innsetningargerð að veita sóknaraðila, Húsfélaginu Hrísmóar 2a, 2b og Garðatorg 3, Garðabæ, eða verktaka á þess vegum, aðgang að eignarhluta varnaraðila, Wojciech Szaro, til þess að skipta um glugga og svalahurð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 300.000 krónur í málskostnað.