Þriðjudaginn 3. september 2002.
Nr. 347/2002.	Sæmundur Þórðarson (Kjartan Reynir Ólafsson hrl.) gegn Íslandsbanka hf. (Aðalsteinn Jónasson hrl.)

 

Kærumál. Þinglýsing. Leigusamningur. Veð. Samaðild.

Sjö eigendur jarðanna Stóru-Vatnsleysu og Minni-Vatnsleysu gerðu samning á árinu 1987 við L hf. um „aðstöðu fyrir fiskeldisstöð“, þ.á m. um leigu á landi og aðstöðu til nýtingar á vatni, sjó og jarðvarma. Var meðal annars kveðið á um að L hf. tæki á leigu spildu úr landi jarðanna og væri heimilt að reisa þar mannvirki og aðhafast annað, sem nauðsynlegt væri til að starfrækja fiskeldisstöð. Þá var kveðið á um að L hf. væri heimilt að veðsetja leigurétt sinn og önnur réttindi samkvæmt samningnum og láta þinglýsa slíkri veðsetningu. Í árslok 1989 var bú L hf. tekið til gjaldþrotaskipta, og seldi þrotabú félagsins LL hf. fiskeldisstöðina, þ.á m. réttindi samkvæmt fyrrnefndum samningi. Í framhaldi af því risu deilur milli leigusala og LL hf. um afdrif samningsins og skyldu til greiðslu leigu fyrir réttindin, sem hann tók til. Með dómi Hæstaréttar 1. mars 2001 var fallist á kröfu S og sex annarra leigusala á hendur LL hf. um riftun leigusamningsins, svo og kröfu þeirra um greiðslu leigu. Í tilefni af framangreindum dómi leitaði S eftir því við sýslumann að veðréttindi samkvæmt tryggingabréfum og veðskuldabréfum, sem L hf. hafði gefið út og látið þinglýsa á jarðirnar, yrðu afmáð úr fasteignabók. Sýslumaður féllst á erindið, en Í hf., sem var eigandi sjö þessara veðskjala, leitaði úrlausnar dómstóla um þá ákvörðun. Í dómi Hæstaréttur segir að S hafi verið heimilt að leita upp á sitt einsdæmi ákvörðunar sýslumanns um aflýsingu veðskjalanna. Í málinu sé óumdeilt að meðal þess, sem L hf. veðsetti, hafi verið mannvirki, sem félagið hafi reist á hinu leigða landi með heimild í ákvæði leigusamningsins. Liggi ekki annað fyrir en að þessi mannvirki hafi verið varanlega skeytt við land leigusalanna og þar með orðið hluti fasteignar. Þótt lóðarréttindi fyrir mannvirkjunum séu nú fallin niður, fái það því ekki breytt að þau verði enn að teljast hluti fasteignarinnar. Sé þinglýsing veðréttinda yfir þessum mannvirkjum því réttilega færð í fasteignabók.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 16. júlí 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 26. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 4. júlí 2002, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að hnekkt yrði ákvörðun sýslumannsins í Keflavík um að afmá úr fasteignabók þinglýsingu sjö nánar tilgreindra veðbréfa í eigu varnaraðila, sem tryggð voru með veði í fiskeldisstöð í Vatnsleysuvík, og færa þau inn í lausafjárbók. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. 1. gr. laga nr. 6/1992. Sóknaraðili krefst þess að framangreind ákvörðun sýslumanns verði látin standa óhögguð. Þá krefst sóknaraðili kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu sjö nafngreindir eigendur jarðanna Stóru-Vatnsleysu og Minni-Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi samning 23. október 1987 við Lindalax hf. um „aðstöðu fyrir fiskeldisstöð við Vatnsleysuvík, þ.á m. um leigu á landi og aðstöðu til nýtingar á vatni, sjó og jarðvarma.“ Var þar meðal annars kveðið á um að Lindalax hf. tæki á leigu spildu úr landi jarðanna, um 150 hektara að stærð, og væri heimilt að reisa þar mannvirki og aðhafast annað, sem nauðsynlegt væri til að starfrækja fiskeldisstöð. Í 14. gr. samningsins var svofellt ákvæði: „Leigutaka er heimilt að veðsetja leigurétt sinn og önnur réttindi samkvæmt samningi þessum og láta þinglýsa slíkri veðsetningu.“ Í málinu liggja fyrir samtals fjögur tryggingarbréf og sex veðskuldabréf, sem gefin voru út af Lindalaxi hf. á tímabilinu frá 21. desember 1987 til 22. desember 1988. Til tryggingar skuldbindingum samkvæmt þessum skjölum var í öllum tilvikum settur að veði leiguréttur lántakandans og öll önnur réttindi hans samkvæmt áðurgreindum samningi frá 23. október 1987. Óumdeilt er að sjö þessara veðskjala tilheyri nú varnaraðila, en hin skjölin þrjú voru gefin út til erlendrar lánastofnunar og eru þau ekki frekar til umfjöllunar í máli þessu.

Bú Lindalax hf. var tekið til gjaldþrotaskipta 12. desember 1989. Sama dag tók nýtt félag, Laxalind hf., sem stofnað var fyrir atbeina tveggja helstu lánardrottna Lindalax hf., við rekstri fiskeldisstöðvarinnar í Vatnsleysuvík. Þrotabú Lindalax hf. seldi síðan 22. febrúar 1990 Laxalind hf. fiskeldisstöðina, þar á meðal réttindi samkvæmt fyrrnefndum samningi frá 23. október 1987. Deilur risu í framhaldi af þessu milli Laxalindar hf. og leigusala samkvæmt samningnum um afdrif hans og skyldu til greiðslu leigu fyrir réttindin, sem hann tók til. Úr þeim ágreiningi var leyst með dómi Hæstaréttar 1. mars 2001 í máli nr. 359/2000, þar sem fallist var á kröfu sóknaraðila og sex annarra leigusala á hendur Laxalind hf. um riftun samningsins frá 23. október 1987 með síðari breytingum, svo og kröfu þeirra sömu um greiðslu leigu að fjárhæð 40.123.000 krónur.

Í tilefni af framangreindum dómi leitaði sóknaraðili með bréfi 10. október 2001 eftir því við sýslumanninn í Keflavík að veðréttindi samkvæmt þeim tryggingarbréfum og veðskuldabréfum, sem áður er getið, yrðu afmáð úr fasteignabók. Þessu erindi hafnaði sýslumaður 7. desember 2001. Í bréfi til sóknaraðila 24. janúar 2002 tilkynnti sýslumaður á hinn bóginn að hann gæti nú fallist á að rétt væri að afmá þinglýsingu umræddra veðbréfa úr fasteignabók. Hann hefði ákveðið að gefa veðhöfum kost á að koma fram athugasemdum við þessu. Það gerði sýslumaður með bréfi 27. mars 2002, þar sem varnaraðila var tjáð að þinglýsing umræddra tryggingarbréfa hans og veðskuldabréfa hefði verið afmáð úr fasteignabók 24. janúar sama árs og færð inn í lausafjárbók. Var varnaraðila gefinn kostur á að gera athugasemdir við þetta til 19. apríl 2002. Slíkum athugasemdum kom varnaraðili á framfæri við sýslumann 17. apríl 2002. Leitaði sýslumaður í framhaldi af því nánari skýringa varnaraðila, sem veitti þær með bréfi 23. sama mánaðar. Sýslumaður tilkynnti síðan varnaraðila með bréfi 22. maí 2002 ákvörðun sína, sem var á sama veg og fyrrnefnd ákvörðun hans frá 24. janúar sama árs.

Með bréfi 14. júní 2002 leitaði varnaraðili úrlausnar Héraðsdóms Reykjaness um framangreinda ákvörðun sýslumanns. Var mál þetta þingfest af því tilefni 27. júní 2002 og úr því leyst með hinum kærða úrskurði.

II.

Ekki liggur annað fyrir en að sóknaraðili sé, á sama hátt og þegar fyrrnefndur dómur Hæstaréttar var upp kveðinn 1. mars 2001, aðeins einn af mörgum eigendum spildunnar úr landi Stóru-Vatnsleysu og Minni-Vatnsleysu, sem réttindum samkvæmt veðskjölunum, sem um ræðir í máli þessu, hafði verið þinglýst á. Því hefur ekki verið borið við í málatilbúnaði sóknaraðila að hann geri kröfur í málinu í umboði sameigenda sinna. Að því verður á hinn bóginn að gæta að færsla veðréttinda varnaraðila í fasteignabók myndi horfa sóknaraðila jafnt sem öðrum eigendum landspildunnar til íþyngingar og takmarka um leið ráðstöfunarrétt hvers og eins þeirra yfir fasteign sinni. Ekkert liggur fyrir í málinu um að einhver sameigenda sóknaraðila geti haft hagsmuni af því að veðbönd á eigninni standi óröskuð. Að þessu virtu verður að játa sóknaraðila heimild til að leita upp á sitt eindæmi ákvörðunar sýslumanns og úrlausnar dómstóla á þann hátt, sem hann gerir í málinu.

Af hljóðan áðurnefnds bréfs sýslumanns til varnaraðila 27. mars 2002 verður ekki annað ráðið en að réttindi þess síðastnefnda samkvæmt veðskjölunum, sem mál þetta varðar, hafi þegar verið afmáð úr fasteignabók og færð inn í lausafjárbók 24. janúar sama árs. Samkvæmt gögnum málsins var þó varnaraðila ekki tilkynnt þetta fyrr en með umræddu bréfi og var honum að auki gefinn þar frestur til að koma á framfæri athugasemdum. Að þeim fengnum áréttaði sýslumaður ákvörðun sína með bréfi 22. maí 2002. Eins og sýslumaður stóð hér að verki verður að líta svo á að endanleg ákvörðun hans hafi ekki verið tekin fyrr en síðastgreindan dag. Snýst því ágreiningur aðilanna með réttu um þá ákvörðun, en að því virtu var leitað úrlausnar héraðsdóms innan þess frests, sem um ræðir í 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga.

III.

Með fyrrnefndum dómi Hæstaréttar 1. mars 2001 var staðfest riftun sóknaraðila og annarra eigenda Stóru-Vatnsleysu og Minni-Vatnsleysu á leigusamningi þeirra 23. október 1987 við Lindalax hf. um 150 hektara spildu úr landi jarðanna, svo og á öðrum tilgreindum samningi, sem síðar var gerður um breyting á honum. Að gengnum þeim dómi voru því fallinn niður lóðarréttindi fyrir mannvirkjum, sem leigutaki hafði reist á landspildunni í skjóli heimilda sinna samkvæmt leigusamningnum. Til þess verður á hinn bóginn að líta að með áðurröktu ákvæði í 14. gr. leigusamningsins frá 23. október 1987 var leigutaka aðeins heimilað að veðsetja leigurétt sinn og önnur réttindi samkvæmt samningnum, en ekki landareign leigusalanna sem slíka. Veðsetning Lindalax hf. með þeim veðbréfum, sem málið varðar, var í fullu samræmi við þessa heimild. Óumdeilt er í málinu að meðal þess, sem Lindalax hf. veðsetti, voru mannvirki, sem félagið hafði reist á hinu leigða landi með heimild í ákvæði leigusamningsins. Liggur ekki annað fyrir en að þessi mannvirki hafi verið varanlega skeytt við land leigusalanna og þar með orðið hluti fasteignar. Þótt lóðarréttindi fyrir þessum mannvirkjum séu nú samkvæmt áðursögðu fallin niður, fær það því ekki breytt að þau verða enn að teljast hluti fasteignarinnar. Verður þinglýsing veðréttinda yfir þessum mannvirkjum því réttilega færð í fasteignabók.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða hins kærða úrskurðar staðfest.

Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 4. júlí 2002.

Mál þetta var tekið til úrskurðar 27. júní sl.  Málinu var skotið til héraðsdóms með bréfi 14. júní 2002 sem barst dóminum 18. sama mánaðar.  Sóknaraðili er Íslandsbanki hf., en varnaraðili er Sæmundur Þórðarson, Stóru-Vatnsleysu, Vogum á Vatnsleysuströnd.

Sóknaraðili krefst þess að hnekkt verði þeirri ákvörðun þinglýsingastjórans í Keflavík 27. mars 2002, að afmá veðbönd áhvílandi á spildu úr landi Minni- og Stóru Vatnsleysu, Vogum, Vatnsleysuströnd og færa þau yfir í lausafjárbók embættisins.  Veðböndin eru eftirfarandi: Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 21. desember 1987 að fjárhæð ECU 972.269.10. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 21. desember 1987 að fjárhæð USD 528.003. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð ECU 231.000. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð USD 117.000. Skuldabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð ECU 220.000. Tryggingabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð USD 112.00. Tryggingabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 1. júlí 1988 að fjárhæð ECU 434.000.

Varnaraðili krefst þess að ákvörðun þinglýsingarstjórans standi óhögguð. 

I.

Samkvæmt gögnum málsins á varnaraðili ásamt fleirum 150 hektara lóð úr landi jarðanna Minni- og Stóru Vatnsleysu, Vogum, Vatnsleysuströnd.  Eigendur þessara lóðar gerðu leigusamning 23. október 1987 við Lindalax ehf. um leigu á lóðinni undir fiskeldisstöð.  Í 14. grein samningsins segir að leigutaka sé heimilt að veðsetja leigurétt sinn og önnur réttindi samkvæmt samninginum og láta þinglýsa slíkri veðsetningu.  Lindalax ehf. hóf starfsemi, reisti mannvirki á landinu og veðsetti réttindi sín samkvæmt leigusamningi. Lindalax ehf. varð gjaldþrota 12. desember 1989 en sama dag tók Laxalind ehf. við rekstri fiskeldisstöðvarinnar.  Með dómi Hæstaréttar 1. mars 2001 var staðfest riftun eigenda lóðarinnar á leigusamninginum við Lindalax ehf. um 150 hektara lóð úr landi Vatnsleysu í Vatnsleysustrandarhreppi, svo og á samningi sama dag um afnot á vatni, sjó og jarðvarma. 

Þann 10. október 2001, sendi varnaraðili þinglýsingarstjóranum í Keflavík bréf þar sem segir m.a.:  „Með Hæstaréttardómi í málinu nr. 359/2000 frá 1. mars 2001: Sæmundur Þórðarson ofl. gegn Lindalax ehf., var ofangreindum leigusamningi frá 23. október 1987 rift.  Samningurinn er því ekki lengur til.  Enginn leiguréttur er því lengur til samkvæmt þessum samningi.  Hefur téðum hæstaréttardómi og verið þinglýst á eignina og ofangreindum leigusamningi verið aflýst samkvæmt 3. mgr. 39. grein þinglýsingarlaga.

a.  Þar sem allar þær veðsetningar, sem gerðar hafa verið á ofangreindri spildu eru grundvallaðar á grunnleigusamningnum frá 23. október 1987, sem er ekki lengur til, þá er þess krafist, að fasteignabók  verði leiðrétt í samræmi við þá staðreynd og veðbönd Iðnþróunarsjóðs, Den norke Creditbank og Iðnaðarbanka Íslands hf.  á 1. til 4. veðrétti verði afmáð úr fasteignabók.  Er þessi krafa ennfremur rökstudd með því, að í þeim skuldabréfum og tryggingabréfum, sem þinglýst hefur verið á eignina, er tekið fram, að leiguréttindin séu veðsett og þau mannvirki sem reist kunna að verða samkvæmt leigusamningnum.  Þar sem leigusamningurinn er ekki lengur til, eru allar fosendur brostnar fyrir því að veðskuldabréf þessi hvíli áfram á Minni- og Stóru Vatnsleysu.

b.  Þar sem dómurinn hefur einnig þá þýðingu, að þau mannvirki, sem reist hafa verið á eigninni, svo sem fiskeldisker, rafstöðvarhús, skrifstofuhús, dælur og  tæki til fiskeldis, hafa verið svipt leigulóðarréttindum, grunnleiguréttindum, leiðir það og til þeirra niðurstöðu, að þinglýsingarstjóri verður allavega að afmá ofangareindar veðsetningar úr fasteignabók, þar sem lagagrundvöllur eru ekki lengur fyrir hendi, til að telja, þau mannvirki, sem reist hafa verið á eigninni, til fasteigna.  Ekki er lengur um að ræða mannvirki sem varanlega eru tengd við viðkomandi land.  Er þessu til grundvallar einnig vísað til 1. mgr. 20. gr. þinglýsingarlaga.“

Með bréfi sýslumannsins 7. desember 2001 var þessari málaleitan varnaraðila hafnað meðal annars á þeirri forsendu að lagaheimild skorti til þess að verða við erindinu. Með bréfi sýslumannsins 24. janúar 2002 var varnaraðila hins vegar tilkynnt að sýslumaður hyggðist nú verða við erindinu og með bréfi 27. mars 2002 var veðhöfum tilkynnt um áform sýslumanns.  Sóknaraðili mótmælti fyrirhugaðri ákvörðun sýslumanns með bréfi 17. apríl 2002.  Þann 22. maí 2002 tilkynnti sýslumaður sóknaraðila þá ákvörðun að hann féllist á sjónarmið varnaraðila.  Segir meðal annars í bréfi sýslumanns:  „Með dómi Hæstaréttar í málinu nr. 359/2000 frá 1. mars 2001, var leigusamningi frá 23. október 1987 rift.  Leigusamningurinn kvað á um leigu á 150 hekturum af landi úr jörðu Minni- og Stóru Vatnsleysu.  Þar sem allar þær veðsetningar sem gerðar hafa verið voru grundvallaðar á ofangreindum leigusamningi, telur Sýslumaðurinn í Keflavík að brostinn hafi verið grundvöllur fyrir því að veðbréf þau er hvíldu á eigninni stæðu áfram í fasteignabók.

Í ljósi þess að ofangreindur leigusamningur hefur verið felldur úr gildi, og þau mannvirki sem reist hafa verið þannig svipt leigulóðarréttindum hefur Sýslumaðurinn í Keflavík ákveðið að veðbönd skuli áfram hvíla á mannvirkjum þeim er veðsett voru, í lausafjárbók embættisins.“

Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að lagagrundvöllur sé ekki fyrir ákvörðun sýslumanns.  Engu máli skipti þó að leigusamningi um framangreinda eign hafi verið rift.  Auk þess sé það sérstaklega tekið fram í dómi Hæstaréttar að riftunin raski ekki gildi veðréttinda. 

II.

Varnaraðili og aðrir eigendur Minni- og Stóru-Vatnsleysu leigðu Lindalaxi hf. 150 hektara lóð úr landi sínu.  Í leigusamningi frá 23. október 1987 er tekið fram að leigutaki hafi heimild til veðsetningar.  Leigutaki nýtti sér þann rétt og veðsetti eignina og mannvirki með samtals tíu veðbréfum, þar af sjö í eigu sóknaraðila, á tímabilinu 22. desember 1987 til 23. ágúst 1998. 

Með dómi Hæstaréttar 1. mars 2001 var staðfest riftun á ofangreindum leigusamningi svo og á samningi um afnot á vatni, sjó og jarðvarma.  Í málinu var ekki leitað dóms um skyldu Lindalax hf. til þess að víkja af landinu.  Engin afstaða var tekin til þess í dómi Hæstaréttar né tekin afstaða til þess hvað verða ætti um varanleg mannvirki á hinu leigða landi.  Sama er að segja um lausafé sem kynni að teljast fylgifé fiskeldisstöðvarinnar.  Þá var ekki leitað dóms um gildi þeirra veða er hvíldu á eigninni. Segir í dómi Hæstaréttar um það atriði að enda þótt riftun leigusamningsins varði vissulega hagsmuni veðhafa verði ekki horft framhjá því að riftunin ein raski ekki gildi veðréttindanna.  

Hinn þinglýstu veðréttindi teljast því hvíla áfram á hinni veðsettu eign ásamt þeim mannvirkjum sem skeytt hafa verið við landið.  Skiptir engu máli þó að leigusamningur sé úr gildi fallinn.  Veðsetningin fór fram með samþykki landeigenda á sínum tíma og verður ekki aflýst nema eftir ákvæðum 39. greinar þinglýsingarlaga nr. 39/1978.  Ber því að fallast á kröfu sóknaraðila og fella ákvörðun þinglýsingarstjórans í Keflavík úr gildi eins og  nánar greinir í úrskurðarorði.  

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan.

ÚRSKURÐARORÐ:

Felld er úr gildi ákvörðun þinglýsingastjórans í Keflavík þann 27. mars 2002 að afmá veðbönd áhvílandi á spildu úr landi Minni- og Stóru-Vatnsleysu, Vogum, Vatnsleysuströnd og færa þau yfir í lausafjárbók embættisins. Veðböndin eru eftirfarandi: Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 21. desember 1987 að fjárhæð ECU 972.269.10. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 21. desember 1987 að fjárhæð USD 528.003. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð ECU 231.000. Skuldabréf við Iðnþróunarsjóð, dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð USD 117.000. Skuldabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð ECU 220.000. Tryggingabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 22. desember 1988 að fjárhæð USD 112.00. Tryggingabréf við Iðnaðarbanka Íslands hf., dagsett 1. júlí 1988 að fjárhæð ECU 434.000.