Fimmtudaginn 3. október 2002.
Nr. 95/2002.	Haraldur Jónsson (Magnús Guðlaugsson hrl.) gegn dánarbúi Jóns Jónssonar (Ragnar Halldór Hall hrl.)

 

Ábúð.

D krafðist þess að viðurkennd yrði skylda H til að láta af nýtingu þess hluta jarðarinnar V sem hann hefði á undanförnum árum haft til afnota. Í héraðsdómi var talið að leggja yrði þann skilning í dóm Hæstaréttar frá 22. september 1998, vegna ágreinings um sömu jörð, að enginn slíkur búskapur sem gert er ráð fyrir í ábúðarlögum hefði verið stundaður í V um langt árabil og að engar líkur væru á, sökum lélegs húsakostar á jörðinni og að gert væri ráð fyrir íbúðarbyggð á stórum hluta jarðarinnar í aðalskipulagi, að þess háttar búskapur yrði tekinn þar upp að nýju. Þótti H ekki hafa lagt fram nein ný gögn um breytingu á búskaparháttum á jörðinni frá því Hæstiréttur kvað upp dóm sinn sem haggað gæti efnislegri niðurstöðu réttarins þar að lútandi. Féllst héraðsdómur því á það með D að forsendur fyrir ábúð H á grundvelli byggingarbréfs og ábúðarlögum væru brostnar og tók kröfu D til greina. Með vísan til forsendna héraðsdóms var hann staðfestur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason, Haraldur Henrysson, Markús Sigurbjörnsson og Pétur Kr. Hafstein.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 25. febrúar 2002 og krefst þess að hann verði sýknaður af kröfu stefnda. Hann krefst og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur.

Rétt er að hvor aðila beri sinn málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. nóvember 2002.

Mál þetta, sem dómtekið var 2. þessa mánaðar, er höfðað 7. mars 2001 af dánarbúi Jóns Jónssonar gegn Haraldi Jónssyni, Varmadal, Kjalarnesi, Reykjavík. Þá höfðaði Haraldur Jónsson gagnsakarmál á hendur dánarbúinu 9. apríl 2001.

Aðalstefnandi krefst þess, að viðurkennd verði skylda aðalstefnda til að láta af nýtingu þess hluta jarðarinnar Varmidalur í Reykjavík, sem hann hefur á undanförnum árum haft til afnota, og til að fjarlægja af jörðinni, eigi síðar en að liðnum 4 vikum frá uppsögu dóms í máli þessu, allt sem honum tilheyrir þar og ekki er innan marka íbúðarhúsalóðar hans á jörðinni. Þá krefst aðalstefnandi málskostnaðar.

Aðalstefndi krefst sýknu af kröfum aðalstefnanda og málskostnaðar.

Gagnstefnandi krefst aðallega, að viðurkenndur verði réttur gagnstefnanda til lífstíðarábúðar á allri jörðinni Varmadal I, Kjalarnesi, Reykjavík. Til vara er krafist, að viðurkenndur verði réttur gagnstefnanda til lífstíðarábúðar á hálfri jörðinni. Í báðum tilvikum er þess enn fremur krafist, að viðurkennt verði, að eigandi Varmadals I sé kaupskyldur á framkvæmdum og umbótum gagnstefnanda á jörðinni samkvæmt mati úttektarmanna við ábúðarlok hans á jörðinni. Að lokum er krafist málskostnaðar.

Gagnstefndi krefst þess, að vísað verði frá kröfu gagnstefnanda um viðurkenningu á skyldu gagnstefnanda til að kaupa af gagnstefnanda framkvæmdir og umbætur gagnstefnanda á jörðinni Varmadal I við ábúðarlok hans á jörðinni. Jafnframt krefst gagnstefndi þess, að hann verði sýknaður af bæði aðal- og varakröfu gagnstefnanda um ábúðarrétt hans á jörðinni. Loks krefst gagnstefndi málskostnaðar.

I.

Með yfirlýsingu 15. júní 1944 var jörðin Varmidalur á Kjalarnesi, Reykjavík, áður Kjalarneshreppi, gerð að óðalsjörð af Valdimar Guðmundssyni, bónda í Varmadal, sem keypt hafði jörðina af ríkinu. Með arfleiðsluskrá 23. september 1962 ákváðu Valdimar og Elísabet Þórðardóttir, eiginkona hans, að dóttir þeirra, Unnur,  skyldi erfa óðalið. Elísabet lést árið 1965, en Unnur fékk óðalið sem fyrirframgreiddan arf árið 1971. Tóku hún og eiginmaður hennar, Jón Jónsson, við búi á jörðinni eftir Valdimar.

Með byggingarbréfi, útgefnu af Jóni Jónssyni 1. febrúar 1974, var aðalstefnda byggð hálf jörðin Varmidalur, sem síðar varð Varmidalur I, frá 1. janúar 1974 að telja. Bréfinu var ekki þinglýst. Samkvæmt erfðaleigusamningi, dagsettum 30. nóvember 1967, leigði Valdimar Guðmundsson Jóni Sverri Jónssyni 11,6 ha landspildu úr Varmadal til stofnunar iðnaðarbýlis. Var landi þessu formlega skipt út úr jörðinni Varmadal með tilgreindum landamerkjum. Landinu fylgdi 1.200 fermetra byggingarlóð, staðsett 60 m fyrir vestan íbúðarhúsið í Varmadal. Í dag er þessi hluti upphaflegu jarðarinnar Varmadals sjálfstæð fasteign, jörð eða lögbýli, sem nefnist Varmidalur II.

Unnur Valdimarsdóttir lést árið 1979 og fékk þá faðir aðalstefnda, áðurnefndur Jón Jónsson, leyfi til setu í óskiptu búi og var bóndi og rétthafi óðalsins samkvæmt lögum þar um. Jón lést 11. september 1986, en þá hafði ekki verið tekin ákvörðun um ráðstöfun Varmadalsjarðanna. Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 12. mars 1997 var dánarbú Jóns Jóns­sonar tekið til opinberra skipta. Við skiptin hefur komið fram djúpstæður ágreiningur milli aðalstefnda og annarra erfingja búsins um inntak réttar stefnda til afnota af jörðinni. Hefur aðalstefndi vísað um ætlaðan afnotarétt sinn af jörðinni Varmadal I til ofangreinds byggingarbréfs, sem hann og faðir hans undirrituðu 1. febrúar 1974. Gerði aðalstefndi á sínum tíma kröfu um, að jörðin yrði lögð sér út við skipti á dánarbúinu. Úr þeirri kröfu var skorið með dómi Hæstaréttar 22. september 1998 og varð niðurstaðan sú, að við skiptin yrði ekki beitt reglum um óðalsjarðir í jarðalögum nr. 65/1976 hvað varðar umrædda jarðeign.

Eftir uppkvaðningu dóms Hæstaréttar voru sættir milli erfingja reyndar, en án árangurs. Hinn 15. júní 1999 lagði þáverandi skiptastjóri dánarbúsins fram á skiptafundi frumvarp að úthlutunargerð í dánarbúinu, sem var samþykkt með þremur atkvæðum gegn atkvæði aðalstefnda í máli þessu. Frumvarp skiptastjórans ráðgerði, að jörðin Varmidalur yrði lögð erfingjunum út til greiðslu arfs að fjórðungi til hvers. Í kjölfarið beindi skiptastjóri ágreiningnum til héraðsdóms. Var niðurstaða dómsins sú, að frumvarp að úthlutunargerð, dagsett 17. maí 1999, skyldi lögð til grundvallar við skipti búsins og bæri skiptastjóra að ljúka búskiptum í samræmi við það. Hæstiréttur komst að annarri niðurstöðu með dómi 14. desember 1999 og felldi frumvarp skiptastjóra úr gildi. Taldi rétturinn, að lagaheimild brysti til að ljúka skiptum á dánarbúinu á þennan hátt, gegn mótmælum stefnanda, þar sem eign dánarbús yrði aldrei lögð út erfingja til greiðslu arfs, nema samkvæmt kröfu hans sjálfs.

Með bréfi skiptastjóra til aðalstefnda 10. nóvember 2000 var þess krafist, að aðalstefndi skilaði landinu af sér eigi síðar en 15. maí 2001, en því hefur aðalstefndi hafnað og telur, að hann hafi sem leiguliði og ábúandi á jörðinni ótímabundinn afnota­rétt af hinu leigða og að dánarbúið geti ekki sagt afnotunum upp, án þess að farið verði í einu og öllu eftir gildandi ábúðarlögum nr. 64/1976 um rétt hans.

II.

Aðalstefnandi telur dánarbúið ekki vera bundið af ákvæðum hins óþinglýsta byggingarbréfs, sem aðalstefndi telur vera skuldbindandi fyrir dánarbúið. Telur aðalstefnandi, að réttindi samkvæmt II. kafla ábúðarlaga séu háð þeirri forsendu, að viðkomandi jörð sé í ábúð, sbr. 1. og 2. gr. laganna. Um langt árabil hafi ekki verið stundaður búskapur á landi Varmadals með þeim hætti, sem um ræðir í VII. kafla jarðalaga nr. 65/1976. Ekki séu heldur neinar líkur á því, að þess háttar búskapur verði þar tekinn upp á ný. Í aðalskipulagi 1990 til 2010, sem staðfest hafi verið fyrir Kjalarnes­hrepp 1. júní 1990, sé gert ráð fyrir, að stór hluti af landi Varmadals verði á síðari stigum nýttur fyrir íbúðabyggð. Allar forsendur fyrir ábúð á grundvelli byggingar­bréfsins séu því fyrir löngu brostnar, hafi þær einhvern tíma verið fyrir hendi. Um þessi atriði vísar aðalstefnandi sérstaklega til forsendna í dómi Hæstaréttar, sem er að finna í dómabindi réttarins fyrir árið 1998, bls. 2833, þar sem beinlínis sé tekið af skarið um þessi atriði.

Aðalstefnandi telur, að dánarbúið þurfi ekki að sæta því, að aðalstefndi nýti eignir þess, án samþykkis búsins og gerir þess vegna kröfu um, að viðurkennd verði skylda stefnda til að láta af þeim afnotum og fjarlægja það, sem honum tilheyrir af jörðinni. Um þetta vísist til meginreglna íslensks leiguréttar og kröfuréttar. Telji dómurinn, að áðurnefnt byggingarbréf fyrir jörðinni hafi orðið skuldbindandi, þó svo að því hafi ekki verið þinglýst, eru kröfur búsins jafnframt á því reistar, að forsendur fyrir því séu fyrir löngu brostnar. Vísist um það til þess, sem áður hafi verið rakið um, að nýting jarðarinnar uppfylli ekki skilyrði til að teljast búskapur í lagaskilningi. Enn fremur er á því byggt, að aðalstefndi hafi fyrirgert réttindum sínum samkvæmt bréfinu, þar sem hann hafi ekki greitt leigu í samræmi við ákvæði þess um langt árabil.

Aðalstefnandi telur og, að hann hafi gefið aðalstefnda hæfilegan frest í uppsagnarbréfinu 10. nóvember 2000, en samkvæmt því hafi aðalstefndi fengið ríflega 6 mánaða frest til að skila landinu. Við mat á tímalengd hæfilegs uppsagnarfrests telur aðalstefnandi verða að hafa í huga, að aðalstefndi hafi ekki greitt neina leigu fyrir afnot sín af umræddri eign stefnanda.

 Aðalstefndi byggir sýknukröfu á því, að óðalsjörðinni Varmadal á Kjalarnesi hafi verið skipt í tvö lögbýli (jarðir) með erfðaleigusamningi 30. nóvember 1967, þar sem tilteknu afmörkuðu landi úr jörðinni hafi verið ráðstafað til Jóns Sverris Jónssonar til stofnunar iðnaðarbýlis. Um sé að ræða 11,6 ha landspildu, ásamt íbúðarhúsalóð, svo sem nánar komi fram í samningnum. Land iðnaðarbýlisins samanstandi því af tveimur landspildum, sem ekki liggi saman. Land beggja jarðanna, Varmadals I og Varmadals II, sé talið vera 177 ha að stærð samkvæmt hnitasettum uppdrætti. Í jarðaskrá ríkisins, sem gefin hafi verið út samkvæmt 29. gr. jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum, fyrir fardagaárið 1990 - 1991, sé jörðin Varmidalur I skráð í ábúð Jóns Jónssonar og aðalstefnda, en jörðin (lögbýlið) Varmidalur II í ábúð Jóns Sverris Jónssonar. Sú jörð sé þar hins vegar ranglega skráð eign Jóns Sverris Jónssonar, sem ekki fái staðist. Sömu skráningu jarðanna sé að finna í sömu jarðaskrá fyrir fardagaárið 1993-1994.

Aðalstefndi vísar um rétt sinn til laga um hefð nr. 46/1905. Hann hafi haft alla jörðina Varmadal og síðar Varmadal I óskipt til ábúðar og afnota til atvinnustarfsemi á sviði landbúnaðar, samfellt frá árinu 1961 að telja, eða í 40 ár. Fyrst hafi aðalstefndi stundað framleiðslu sína á jörðinni jafnhliða bústörfum með föður sínum, Jóni Jónssyni, en frá árinu 1974 hafi aðalstefnandi einn stundað landbúnað á jörðinni Varmadal I sem aðalatvinnu sína. Hafi  aðalstefndi haft alla jörðina Varmadal I til afnota í þágu starfsemi sinnar, allan úthaga, alla ræktun og mannvirki hvers konar, þ.e. fjárhús, tvær hlöður, votheysturn og hesthús, þ.e. matshluta nr. 04, 07, 08, 09 og 11. Önnur útihús á jörðinni hafi áður tilheyrt búshluta Jóns Jónssonar, þ.e. haughús og hesthús (matshlutar 03 og 10). Í raun hafi aðalstefndi haft óheft afnot af allri upphaflegu Varmadalsjörðinni, að frátöldum þeim 11,6 ha, sem nú tilheyri annarri jörð, Varmadal II, og séu í samningsbundnum umráðum bróður aðalstefnda, Jóns Sverris Jónssonar.

Aðalstefndi sé fæddur í Varmadal og hafi átt þar heimili samfellt frá fæðingu. Þá sé ljóst samkvæmt framangreindu, að hann hafi í full 40 ár verið bóndi í Varmadal og,  svo dæmi sé tekið, skilað landbúnaðarskýrslu með skattframtali sínu samfellt frá og með árinu 1961 og greitt í Lífeyrissjóð bænda frá stofnun sjóðsins árið 1971. Ábúð jarðarinnar hafi aðalstefndi haft sem sjálfstæður rekstraraðili á sviði landbúnaðar í 40 ár, fyrst samkvæmt munnlegri heimild þáverandi rétthafa óðalsjarðarinnar og frá 1974 með skriflegri heimild Jóns Jónssonar, sbr. umrætt byggingarbréf. Aðalstefnda hafi snemma orðið ljóst, að foreldrar hans ætluðust til þess, að hann yrði bóndi í Varmadal og því hafi hann talið það skyldu sína að standa undir þeim væntingum og hafið rekstur 14 ára gamall með kaupum á 50 ám frá Völlum á Kjalarnesi, til viðbótar þeim ám, sem hann þá hafi átt fyrir.

Aðalstefndi bendi á, að ákvæði jarðalaga nr. 65/1976, með síðari breytingum, gildi um jarðirnar Varmadal I og II. Lögin hafi það markmið að vernda og tryggja hagsmuni landbúnaðar á bújörðum fram yfir aðra hagsmuni og þá dragi lögin einnig taum þeirra, sem sitji jarðir og stundi þar landbúnaðarstarfsemi. Tilgangur laganna skv. 1. gr. sé að tryggja, að nýting lands utan skipulagðra þéttbýlissvæða sé eðlileg og hagkvæm frá þjóðhagslegu sjónarmiði og að eignarráð á landi og búseta á jörðum sé í samræmi við hagsmuni sveitarfélaga og þeirra sem landbúnað stunda. Telur aðalstefndi, að markmiðum laganna verði einvörðungu og best náð með áframhaldandi búsetu hans og landbúnaðarstarfsemi á jörðinni Varmadal I, svo sem verið hafi á undanförnum áratugum.

Aðalstefndi geri tilkall til lífstíðarábúðar á allri jörðinni Varmadal I og vísar í því sambandi til áratuga samfelldra afnota af jörðinni Varmadal (og Varmadal I) og ákvæða í 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976, varðandi rétt leiguliða til lífstíðarábúðar á jörð við þær aðstæður, að landsdrottinn lætur undir höfuð leggjast að gera skriflegan ábúðarsamning við leiguliða. Skuli þá litið svo á, að jörð hafi verið byggð til lífstíðar leigutaka. Samkvæmt ákvæðinu hafi aðalstefndi öðlast lífstíðarábúðarrétt á Varmadal I og eigi greinin einkar vel við í þessu tilviki, þar sem aðalstefndi hafi ekki fengið formlega byggingu jarðarinnar, en þó notið allra réttinda á jörðinni og frá ,,landbúnaðarkerfinu” í heild sinni, enda eigi hann fulla og óskerta aðild að sjóða- og lánakerfi landbúnaðarins og einnig að Lífeyrissjóði bænda.

 Engum mótmælum hafi verið hreyft við ábúð og afnotum aðalstefnda af óðalsjörðinni og hafi hann í raun tekið formlega við óðalsumráðum í Varmadal I, án þess þó að hann fengi með formlegum hætti samningsbundin afnot af jörðinni, fyrr en löngu síðar og þá aðeins yfir hálfri jörðinni.

Aðalstefnandi byggi á því, að ábúðarsamningur stefnda hafi ekki gildi gagnvart dánarbúinu sem lýst hefur sig óbundið af samningnum. Þessu mótmæli aðalstefndi  og bendi á, verði ekki fallist á að 6. gr. ábúðarlaga eigi við í málinu, að engin hafi mótmælt samningsgerðinni, fyrr en eftir að dánarbúið hafi verið tekið til opinberra skipta. Móður aðalstefnda hafi verið fullkunnugt um samningsgerðina, enda hafi samningurinn verið gerður eftir hennar fyrirsögn. Þá hafi systkinum aðalstefnda jafnframt verið eða mátti vera kunnugt um tilvist samningsins frá upphafi. Engum mótmælum hafi heldur verið hreyft við gildi samningsins eða ábúðar og búrekstur aðalstefnda á jörðinni, fyrr en löngu síðar. Enn fremur sé bent á, að móðir aðalstefnda hafi látist fimm árum eftir gerð samningsins og þá hafi faðir hans fengið leyfi til setu í óskiptu búi og þar með öll búsforráð og heimild til ráðstöfunar á jörðinni, eins og gert hafi verið.

Aðalstefndi byggir á því, að aðalstefnandi sé að lögum bundinn af samningi aðalstefnda um ábúð á Varmadal I og geti því ekki sagt honum einhliða upp án heimildar í ábúðarlögum nr. 64/1976. Slík heimild sé ekki til staðar í tilviki aðalstefnda og því beri að sýkna hann af öllum kröfum aðalstefnanda í málinu. Í ábúðarlögum nr. 64/1976 sé við það miðað, að landsdrottinn geti því aðeins sagt leiguliða upp ábúð, séu til staðar verulegar vanefndir af hálfu leiguliða, samkvæmt ábúðarlögum eða ábúðarsamningi, og að fyrir liggi skriflegt álit úttektarmanna og jarðanefndar, sem staðfesti meintar vanefndir leiguliða. Ekkert slík álit liggi fyrir í málinu og þegar af þeim sökum beri að sýkna stefnda af kröfum stefnanda um að rýma jörðina. Þannig fái ekki staðist einhliða tilkynning stefnanda í bréfinu frá 10. nóvember 2000.

Ljóst sé, að mati aðalstefnda, að ábúðarlög nr. 64/1976 gildi um réttarsamband aðila málsins og til þess sé vitnað í byggingarbréfi aðalstefnda frá 1. febrúar 1974. Engu breyti í þessu sambandi þótt bréfinu hafi ekki verið þinglýst, enda engin skylda til þess að lögum og gildi samningsins fráleitt háð þinglýsingu.

Málatilbúnaður aðalstefnanda taki ekki mið af því, að jörðin Varmidalur sé í dag tvö lögbýli, Varmadalur I og Varmadalur II. Ekki sé vitað til þess, að aðalstefnandi hafi krafist rýmingar á Varmadal II og því sýnist erfingjum og rétthöfum vera mismunað að þessu leyti, sem ekki fái staðist lög.

Aðalstefndi sé bóndi að aðalatvinnu og hafi alltaf haft meirihluta tekna sinna af landbúnaði í Varmadal. Jafnframt hafi hann stundað ýmsa vinnu utan búsins, eins og algengt sé. Þá sé jörðin Varmidalur I að sjálfsögðu í ábúð aðalstefnda. Skilja megi af málatilbúnaði aðalstefnanda, að hann telji, að umfang atvinnustarfsemi á jörð ráði úrslitum um, hvort viðkomandi jörð teljist í ábúð eða ekki. Því hafni aðalstefndi algerlega sem röngu. Þá mistúlki aðalstefnandi forsendur Hæstaréttar í tilvitnuðum dómi (1998:2833) í mjög veigamiklum atriðum. Einnig mótmælir aðalstefndi öllum sjónarmiðum aðalstefnanda í þá veru, að brostnar forsendur séu fyrir ábúð á grundvelli byggingarbréfsins frá 1. febrúar 1974. Enn fremur mótmælir aðalstefndi, að skipulag hins forna Kjalarneshrepps geti ráðið úrslitum um ábúð og gildi byggingarbréfsins um jörðina. Jafnframt sé ljóst, að tilvísun stefnanda til meginreglna leiguréttar og kröfuréttar fái ekki staðist, þar sem sérlög, ábúðarlög nr. 64/1976, gildi alfarið um réttarsamband aðila. Sama sé að segja um sjónarmið stefnanda um vangreidda leigu eftir jörðina.

Í gagnsök hefur gagnstefnandi uppi sömu málsástæður um rétt sinn og að ofan greinir um aðalkröfu sína. Gagnstefnandi byggir varakröfu á því, að hann hafi með byggingarbréfi Jóns Jónssonar frá 1. febrúar 1974 fengið hálfa jörðina Varmadal (nú Varmadal I) til lífstíðarábúðar til afnota til landbúnaðarstarfsemi. Samningurinn sé í fullu gildi, enda hafi gagnstefndi ekki sýnt fram á annað. Jafnframt sé gagnstefndi bundinn af samningnum og geti því ekki sagt honum einhliða upp án heimildar í ábúðarlögum nr. 64/1976.

Krafa um viðurkenningu á kaupskyldu jarðeiganda sé reist á 1. mgr. 16. gr. ábúðarlaga, þar sem jarðeiganda sé gert skylt að kaupa af fráfarandi leiguliða hús, hlut í húsum eða umbætur á jörð, á verði sem úttektarmenn meta. Því hafi verið haldið fram af hálfu gagnstefnda, að dánarbúið þurfi ekki að leysa til sín nein verðmæti á jörðinni. Því sé gagnstefnanda nauðsynlegt að fá viðurkenningu dómsins um þá lagaskyldu gagnstefnda að kaupa framkvæmdir og umbætur á Varmadal I, eftir mati úttektarmanna, sbr. 1. mgr. 16. gr. ábúðarlaga.

 Af hálfu gagnstefnda eru ekki höfð uppi andmæli gegn því, að úr kröfum gagnstefnanda verði leyst sjálfstætt í máli þessu með höfðun gagnsakar, þrátt fyrir þá meginreglu 4. gr. laga nr. 20/1991, að mál verði ekki höfðuð gegn dánarbúi.

Gagnstefndi mótmælir aðalkröfu gagnstefnda sem hreinni fjarstæðu. Árið 1961 hafi gagn­stefnandi orðið 14 ára gamall. Hann hafi þá verið til heimilis í Varmadal á heimili foreldra sinna, en faðir hans rekið þar búskap. Þótt gagnstefnandi kunni að hafa eignast nokkrar ær á æskuárum sínum og starfað að búskaparstörfum, ásamt föður sínum, eins og algengt er og hefur verið á slíkum heimilum, sé af og frá, að hann hafi með þeim hætti byrjað að ávinna sér hefð í skilningi hefðarlaga nr. 46/1905 með þeim hætti. Komi og fram í málsútlistun í gagnsök, að faðir hans hafi sjálfur rekið búskap á jörðinni fram til ársins 1974. Einnig skuli á það bent, að gagnstefnandi hafi ekki orðið fjárráða, fyrr en á 20. afmælisdegi sínum samkvæmt þágildandi lögræðislögum nr. 95/1947.

Gagnstefnandi hafi gert skriflegan samning við föður sinn á árinu 1974. Þeim samningi hafi ekki verið haldið til laga og geti hann því ekki rennt stoðum undir kröfur gagnstefnanda í gagnsökinni, fremur en í aðalsök þessa máls. Gerð samningsins sýni þó ljóslega, að hvorki gagnstefnandi né faðir hans hafi litið svo á, þegar samningurinn var gerður, að gagnstefnandi hefði nokkurn rétt til að reka atvinnustarfsemi á jörðinni umfram það, sem faðir hans hafði umliðið honum. Gagnstefnanda hafi verið ljóst hver eigandi jarðarinnar var á hverjum tíma og afnot hans verið með þeim hætti, að hefðar­réttur hafi ekki getað skapast á grundvelli þeirra vegna ákvæða 3. mgr. 2. gr. laga nr. 46/1905.

Gagnstefndi telur málsútlistun gagnstefnanda vera mótsagnakennda. Annars vegar sé gerð krafa um lífstíðarábúð, byggð á hefð, en hins vegar sé krafan á því byggð, að vanræksla landeiganda á að gera við hann ábúðarsamning eigi að leiða til þess, að hann teljist hafa öðlast rétt til lífstíðarábúðar samkvæmt ábúðarlögum nr. 64/1976. Gagnstefndi mótmælir þessu hvorutveggja og telur enga lagastoð vera fyrir þessari kröfugerð. Vísar gagnstefndi um þetta til málsútlistunar í stefnu í aðalsök.

Varðandi kröfu gagnstefnanda þess efnis, að viðurkennt verði, að eigandi Varmadals I sé kaupskyldur á framkvæmdum og umbótum gagnstefnanda á jörðinni samkvæmt mati úttektarmanna við ábúðarlok hans á jörðinni, telur gagnstefndi  dagljóst, að þessi viðurkenningarkrafa taki beinlínis mið af því, að annað hvort aðalkrafa eða varakrafa gagnstefnanda verði tekin til greina. Hér sé því verið að óska eftir viðurkenningardómi um skyldu landeigandans, sem þó sé ekki ætlast til að verði virk, fyrr en við lok lífstíðarábúðar gagnstefnanda á jörðinni. Gagnstefndi telur enga lagastoð vera fyrir slíkri kröfugerð, enda sé hér verið að vísa til atvika sem eiga að gerast í óskilgreindri framtíð. Gagnstefnandi telji augljóslega sjálfur, að hann eigi rétt á að halda áfram afnotum af jörðinni, en fallist dómurinn á það, sé ljóst, að skylda til að kaupa af honum þau verðmæti, sem kröfugerðin lýtur að, sé ekki enn orðin til og allsendis óljóst, hvort einhver slík verðmæti verði til staðar, þegar afnotunum lýkur. Beri af þeirri ástæðu að vísa þessari kröfu frá dómi samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Svo sem áður greinir gerði aðalstefndi þá kröfu á sínum tíma, að hann erfði ,,óðalið Varmadal I.” Var ágreiningi þar að lútandi skotið til héraðsdóms, sem kvað upp úrskurð 29. maí 1998. Í forsendum úrskurðarins segir meðal annars svo:

,,Allt frá árinu 1981 hefur ekki verið stundaður landbúnaður sem atvinnurekstur í Varmadal í þeim skilningi, sem venjulegast er lagður í það hugtak, og ekki búskapur eins og gert er ráð fyrir í VII. kafla jarðalaga. Í kafla þessum kemur fram, að afrakstri ættaróðals er ætlað að geta framfært fjölskyldu, og ýmis réttindi, sem veitt eru ættaróðulum, og skyldur, sem á eigendur þeirra eru lagðar, miða að því að styrkja bændur, er á slíkum jörðum búa, til að geta helgað sig búskapnum, svo sem rakið var hér í upphafi. Það er niðurstaða dómsins, að sóknaraðili, sem allt til ársbyrjunar 1996 var leigubifreiðarstjóri, hafi ekki stundað búskap í Varmadal í skilningi nefnds kafla jarðalaga á þann hátt, að hann eigi að sitja fyrir, þegar að því kemur að ráðstafa ættaróðalinu. Þá verður eigi séð, að hann eða aðrir muni framvegis stunda hefðbundinn landbúnað á jörðinni, enda hefur þar verið skiplögð íbúðabyggð og annað, er fylgir þéttbýlismyndun, en eins og kunnugt er, hafa Reykjavíkurborg og Kjalarneshreppur þegar ákveðið að sameinast í eitt sveitarfélag. Þá er því og við að bæta, að við vettvangsskoðun kom í ljós, að núverandi peningshús á jörðinni gefa ekki svigrúm til búskapar umfram það, sem að framan er rakið. Má ljóst vera, að mikillar uppbyggingar er þörf, ef jörðin á að standa undir nafni sem ættaróðal í skilningi jarðalaga, og miðað við þau áform, sem uppi eru um framtíðarafnot landsins á þessum slóðum, eru engar líkur til, að á jörðinni verði endurreistur búskapur, hvað svo sem líður fullyrðingum sóknaraðila í þá veru.”

Samkvæmt ofansögðu var arfskröfu aðalstefnda hafnað.

Aðalstefndi skaut úrskurðinum til Hæstaréttar, sem kvað upp dóm í málinu 22. september 1998. Í dómi réttarins segir svo:

,,Með vísan til þess, sem greinir í forsendum hins kærða úrskurðar, verður fallist á það með héraðsdómara, að um langt árabil hafi ekki verið stundaður á landi Varmadals búskapur með þeim hætti, sem um ræðir í ákvæðum VII. kafla jarðalaga. Jafnframt verður fallist á, að engar líkur séu á, að þess háttar búskapur verði þar tekinn upp að nýju.

Samkvæmt gögnum, sem varnaraðilar hafa lagt fyrir Hæstarétt, er ráðgert í aðalskipulagi 1990 til 2010, sem staðfest var fyrir Kjalarneshrepp 1. júní 1990, að talsverður hluti af landi Varmadals verði á síðari stigum nýttur fyrir íbúðarbyggð. Þá hafa varnaraðilar jafnframt lagt fyrir Hæstarétt afrit af bréfi, sem ritað var hreppsnefnd Kjalarneshrepps að gengnum hinum kærða úrskurði, en þar var leitað álits hennar á því, ,,hvort æskilegt sé, að jörðinni sé skipt út til eins erfingja með búskaparhagsmuni fyrir augum.” Samkvæmt framlagðri fundargerð hreppsnefndarinnar ályktaði hún 4. júní 1998 eftirfarandi vegna þessa erindis: ,,Hreppsnefnd leggur áherslu á, að samkvæmt staðfestu skipulagi og skipulagstillögum, sem kynntar voru við sameiningu Kjalarneshrepps og Reykjavíkur, er gert ráð fyrir, að á umræddu svæði verði íbúðarbyggð í framtíðinni.” [...]

[...] Svo sem að framan greinir, er í gildandi aðalskipulagi miðað við, að talsverður hluti af landi Varmadals verði lagður undir þéttbýlissvæði. Þar er hvorki stundaður búskapur nú né eru neinar líkur á, að svo verði framvegis. Að þessu gætu eru ekki lengur skilyrði til að telja ákvæði VII. kafla jarðalaga geta átt við um landareign þessa. Verður samkvæmt því að fallast á þann þátt í aðalkröfu varnaraðila, að eignin Varmadalur falli ekki undir reglur jarðalaga um óðalsjarðir.”

Með umræddum dómi Hæstaréttar er því slegið föstu, að ekki hafi um langt árabil verið stundaður á landi Varmadals búskapur með þeim hætti, sem um ræðir í ákvæðum VII. kafla jarðalaga og jafnframt, að engar líkur væru á, að þess háttar búskapur yrði þar tekinn upp að nýju. Væru því ekki lengur skilyrði til að telja ákvæði VII. kafla jarðalaga geta átt við um landareign þessa.

Samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 hefur dómur fullt sönnunargildi um þau málsatvik, sem í honum greinir, þar til það gagnstæða er sannað. Telja verður, að leggja verði þann skilning á fyrrnefndan dóm Hæstaréttar, að enginn slíkur búskapur, sem gert er ráð fyrir í ábúðarlögum, hafi verið stundaður í Varmadal í um langt árabil og fram að dómi réttarins. Þá verður á sama hátt einnig að miða við, að engar líkur séu á, að þess háttar búskapur verði tekinn þar upp að nýju, í senn vegna lélegs húsakostar á jörðinni og á grundvelli þess, að í aðalskipulagi fyrir Kjalarneshrepp frá 1990 til 2010 er gert ráð fyrir íbúðarbyggð á stórum hluta jarðarinnar. Þykir aðalstefndi ekki hafa lagt fyrir dóminn nein ný gögn um breytingu á búskaparháttum á jörðinni frá því Hæstiréttur kvað upp dóm sinn, sem haggað geti efnislegri niðurstöðu réttarins þar að lútandi.

Fallist er á með aðalstefnanda, að réttindi samkvæmt II. kafla ábúðarlaga séu háð þeirri forsendu, að viðkomandi jörð sé í ábúð samkvæmt 1. og 2. gr. laganna. Samkvæmt því og með vísan til þess, sem áður greinir um búskaparlag í Varmadal, þykir mega fallast á með aðalstefnanda, að forsendur fyrir ábúð aðalstefnda á grundvelli byggingarbréfsins frá 1. febrúar 1974 og ábúðarlögum séu brostnar.

Hafnað er þeirri málsástæðu aðalstefnda, að hann hafi fyrir hefðar sakir unnið til afnotaréttar yfir jörðinni, þar sem skilja verður málatilbúnað hans á þann veg, að hann byggi ábúðarrétt sinn á jörðinni á leigusamningnum samkvæmt fyrrnefndu byggingarbréfi frá árinu 1974. Að auki verður að telja, að til þess tíma, að aðalstefnda var byggð jörðin, hafi faðir hans haft með búskap að gera á jörðinni.

Með skírskotun til þess, sem hér hefur verið rakið, ber að taka til greina kröfu aðalstefnanda um, að viðurkennd verði skylda aðalstefnda til að láta af nýtingu þess hluta jarðarinnar Varmadals, sem hann hefur á undanförnum árum haft til afnota.

Aðalstefnandi krefst þess jafnframt, að viðurkennd verði skylda aðalstefnda til að láta fjarlægja af jörðinni allt, sem honum tilheyrir þar og ekki er innan marka íbúðarhúsalóðar hans á jörðinni. 

Fram kemur í 38. gr. ábúðarlaga, sem er að finna í VI. kafla laganna, að þegar leiguliðaskipti verða á jörðum og ekki liggur fyrir samkomulag milli aðila um skiptin, skuli framkvæma úttektir á jörðunum og mat á eignum og endurbótum fráfarandi ábúanda. Skulu úttektir framkvæmdar af sérstökum úttektarmönnum, skipuðum af landbúnaðarráðherra, sbr. 39. gr. laganna. Þá er heimilt að krefjast yfirmats eftir ákvæðum 44. gr. 

Með því að viðurkennd hefur verið skylda aðalstefnda að láta af nýtingu ofangreindrar jarðar, verður að telja, að ákvæði VI. kafla ábúðarlaga um úttektir á leigujörðum verði virk og þykir ekki skipta máli þótt fyrirsjáanlegt sé, miðað við dómsniðurstöðu, að látið verði af búrekstri á jörðinni og þá liggur fyrir í málinu, að ágreiningur er með aðilum um verðgildi eigna og endurbóta aðalstefnda á jörðinni. Þar sem úttekt þessi hefur ekki farið fram, eru þegar af þeirri ástæðu ekki uppfyllt lagaskilyrði til að verða við kröfu aðalstefnanda um, að aðalstefnda verði gert að fjarlægja af jörðinni allt, sem honum tilheyrir. Ber því að vísa þeim hluta kröfu aðalstefnanda sjálfkrafa frá dómi.

Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o. fl. verður dómsmál ekki höfðað í héraði gegn dánarbúi, nema svo sé mælt fyrir í lögum eða um opinbert mál sé að ræða og krafist sé refsiviðurlaga, sem má ákvarða á hendur dánarbúi. Í athugasemdum með frumvarpi því, er varð að nefndum lögum, segir meðal annars, að reglur 4. gr. séu efnislega þær sömu og fram komi um þessi atriði í 33. og 34. gr. laga nr. 3/1978, eins og þau ákvæði hafi verið skýrð í dómaframkvæmd og fræðikenningum. Rétt sé þó að benda á, að þótt reglur greinarinnar banni almennt, að dómsmál verði höfðað á hendur dánarbúi og að fullnustuaðgerðum verði komið fram gegn því, þá sé tekið fram, að þetta bann sæti undantekningum, ef mælt sé fyrir um annað í lögum. Undantekningar frá banni séu þó hverfandi fáar.

Gagnstefnandi hefur ekki bent á stoð í réttarheimildum, sem geri það að verkum, að honum sé heimilt, andstætt banni 4. gr. laga nr. 20/1991, að leita sjálfstæðs dóms um kröfur sínar í gagnsök á hendur dánarbúinu. Breytir þar engu afstaða dánarbúsins til málsóknarinnar. Af framansögðu leiðir, að ekki verður hjá því komist að vísa gagnsökinni sjálfkrafa frá frá dómi.

Eftir atvikum þykir rétt, að málskostnaður milli aðila, bæði í aðalsök og gagnsök, falli niður.

Dóminn kvað upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari.

Dómsorð:

Viðurkennd er skylda aðalstefnda, Haraldar Jónssonar, til að láta af nýtingu þess hluta jarðarinnar Varmidalur í Reykjavík, sem hann hefur á undanförnum árum haft til afnota, en kröfu aðalstefnanda, dánarbús Jóns Jónssonar, um að viðurkennd verði skylda aðalstefnda til að fjarlægja af jörðinni Varmadal allt, sem honum tilheyrir þar og ekki er innan marka íbúðarhúsalóðar hans á jörðinni, er vísað frá dómi.

Gagnsök er vísað frá dómi.

Málskostnaður í aðalsök og gagnsök fellur niður.