Þriðjudaginn 24. júní 2003
Nr. 232/2003.	Sticks’n Sushi á Íslandi ehf. Guðmundur S. Guðmundsson og Þrír partar ehf. (Björgvin Þorsteinsson hrl.) gegn Minjavernd hf. (Hreinn Loftsson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð.

M hf. krafðist þess að S ehf., G og Þ ehf. yrðu borin út úr jarðhæð og 1. hæð nánar tilgreinds húss sem aðilar höfðu gert leigusamning um. Hafði M hf. rift samningnum á grundvelli þess að leigutakar hefðu vanrækt að leggja fram tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu. Talið var að sá tveggja mánaða frestur, sem M hf. naut til að bera fyrir sig umrædda vanefnd, hafi verið löngu liðinn þegar félagið lýsti yfir riftun samningsins sbr. 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, en ekki var fallist á að undantekningarregla þess ákvæðis varðandi leiguvanskil gæti átt við um vanefndina. Var kröfu M hf. því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Pétur Kr. Hafstein.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 10. júní 2003, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2003, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borna með beinni aðfarargerð út úr jarðhæð og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðilar krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefjast þeir málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður staðfest niðurstaða hans um að ekki séu efni til að vísa máli þessu frá dómi. Ber samkvæmt því að hafna aðalkröfu sóknaraðila fyrir Hæstarétti.

Eins og nánar greinir í hinum kærða úrskurði gerði varnaraðili samning við fimm nafngreinda menn 9. maí 2000 um leigu á jarðhæð og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík. Eftir að vanefndir höfðu orðið á greiðslu húsaleigu var 27. ágúst 2002 gerður viðauki við leigusamninginn, sem leiddi meðal annars til þess að sóknaraðilarnir Sticks’n Sushi á Íslandi ehf. og Guðmundur S. Guðmundsson bættust í hóp fyrri leigutaka. Meðal annarra nýrra ákvæða um leigumálann voru jafnframt svofelld fyrirmæli í 5. gr. samningsviðaukans: „Leiga er innheimt skv. samningi dags. 9. mars 2000. Í samræmi við það leggur leigutaki fram við undirritun samnings tryggingarvíxil fyrir þriggja mánaða leigu eða 1.581.272.-, hvar allir leigutakar rita á sem samþykkjandi, útgefandi og ábekingar. Tryggingarvíxli þessum er ætlað að standa til skamms tíma eða þriggja mánaða. Eigi síðar en að þeim tíma liðnum skal leigutaki afhenda leigusala bankaábyrgð fyrir þriggja mánaða leigu eða 1.581.272.- miðað við stöðu vísitölu neysluverðs 221.9 stig. Verði ábyrgðaryfirlýsing ekki afhent að þremur mánuðum liðnum getur leigusali rift samningi án undangengins úrskurðar.“ Óumdeilt er í málinu að leigutakar afhentu hvorki tryggingarvíxil né bankaábyrgð í samræmi við þetta samningsákvæði, auk þess sem vanefndir urðu enn á greiðslu húsaleigu. Af þeim sökum tilkynnti varnaraðili leigutökum með símskeyti 21. mars 2003 að húsaleigusamningnum væri rift. Í máli þessu leitar varnaraðili heimildar til að fá sóknaraðila borna út úr leiguhúsnæðinu á grundvelli þessarar riftunar á húsaleigusamningnum, en rétt sinn til hennar reisir varnaraðili nú eingöngu á því að leigutakar hafi vanrækt að leggja fram fyrrnefndar tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu, enda munu hafa verið gerð skil á þeirri skuld, sem leigutakar stóðu í við varnaraðila þegar hann lýsti yfir riftun samnings þeirra 21. mars 2003.

Svo sem að framan greinir var ákveðið í samningsviðaukanum frá 27. ágúst 2002 að leigutökum bæri að afhenda þargreindar tryggingar fyrir greiðslu húsaleigu innan þriggja mánaða, eða ekki síðar en 27. nóvember 2002. Þegar varnaraðili lýsti yfir riftun samningsins 21. mars 2003 var löngu liðinn sá tveggja mánaða frestur, sem hann naut til að bera fyrir sig þessa vanefnd leigutaka, sbr. 2. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með því að ekki verður fallist á með héraðsdómara að undantekningarregla þess ákvæðis varðandi leiguvanskil geti átt við um þessa vanefnd verður að hafna kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar.

Varnaraðili verður dæmdur til að greiða sóknaraðilum málskostnað í héraði og kærumálskostnað, sem ákveðinn er í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hafnað er kröfu varnaraðila, Minjaverndar hf., um að sér verði heimilað að fá sóknaraðila, Sticks’n Sushi á Íslandi ehf., Guðmund S. Guðmundsson og Þrjá parta ehf., borna með beinni aðfarargerð út úr kjallara og 1. hæð hússins að Aðalstræti 12 í Reykjavík.

          Varnaraðili greiði sóknaraðilum hverjum fyrir sig 75.000 krónur samtals í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 28. maí 2003.

                Með beiðni, dagsettri 26. mars 2003, hefur Minjavernd hf., kt. 700485-0139, Amtmannsstíg 1, Reykjavík, krafist dómsúrskurðar um að gerðarþolar, Sticks’n Sushi á Íslandi ehf., kt. 700300-4210, Aðalstræti 12, Reykjavík, Þrír Partar ehf., kt. 600302-2990, Aðalstræti 12, Reykjavík, og Guðmundur S. Guðmundsson, kt. 191066-5379, Miðholti 5, Hafnarfirði, verði ásamt öllu sem þeim tilheyri bornir út úr húsnæði, nánar tiltekið sé um að ræða jarðhæð og fyrstu hæð hússins “Ísafold”, að Aðalstræti 12 í Reykjavík, með beinni aðfarargerð.  Þá krefst gerðarbeiðandi málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

                Af hálfu gerðarþola er þess aðallega krafist að málinu verði vísað frá dómi og gerðarbeiðanda gert að greiða gerðarþolum málskostnað að mati dómsins, en til vara að kröfum gerðarbeiðanda verði hafnað og að gerðarbeiðanda verði gert að greiða gerðarþolum málskostnað að mati dómsins. 

                Gerðarþolar gera jafnframt þá kröfu að nái krafa gerðarbeiðanda fram að ganga sé þess krafist að ákveðið verði í úrskurði að málskot hans fresti aðfarargerð.

                Mál þetta var þingfest þann 25. apríl sl., en munnlegur málflutningur fór fram þann 19. maí og var málið þá tekið til úrskurðar. 

                Í beiðni gerðarbeiðanda kemur fram að með leigusamningi, dagsettum 9. maí 2000, hafi Snorri Snorrason, Halla Tómasdóttir, Auður Guðmundsdóttir, Edda Guðmundsdóttir og Sara Lind Þorsteinsdóttir, sem leigutakar, tekið á leigu jarðhæð og fyrstu hæð hússins “Ísafold”, að Aðalstræti 12 í Reykjavík af sóknaraðila, Minjavernd hf.  Leigutíminn hafi verið 4 ár, til 30. apríl 2004.  Leiguverð hafi samkvæmt þeim samningi verið kr. 371.280 á mánuði, sem átt hafi að taka breytingum skv. þróun vísitölu neysluverðs.  Leiga skyldi greiðast fyrirfram og gjalddagi hennar skyldi vera 1. hvers mánaðar. Hafi húsnæðið samkvæmt samningnum verið leigt undir almennan veitingarekstur og skyldi leigutaki sjálfur annast allar umsóknir vegna rekstrar síns og frágang gagna sem að því lyti.  Í húsnæðinu hafi verið rekinn veitingastaðurinn Sticks’n Sushi, fyrst af samnefndu félagi, en nú einnig af félaginu Þrír Partar ehf.  Ekki sé gerðarbeiðanda nánar kunnugt um efni samninga milli rekstraraðila veitingastaðarins og leigutaka.  Sé því málinu beint að báðum félögunum og fyrirsvarsmanni þeirra, Guðmundi S. Guðmundssyni. 

                Þann 20. ágúst 2002 hafi leigusali sent leigutökum símskeyti þar sem vísað sé til fyrri tilkynninga vegna vanskila á leigu og skorað á leigutaka að greiða þá þegar alla skuld við leigusala, alls að fjárhæð kr. 5.441.198, innan 7 daga, en að öðrum kosti yrði leigusamningi rift.  Í framhaldi af því hafi náðst samkomulag um greiðslu vangreiddrar skuldar með því að gerðarþoli, Þrír Partar ehf./Sticks’n Sushi, hafi gefið út skuldabréf til 27 mánaða, sem afhent hafi verið gerðarbeiðanda þann 27. ágúst 2002.  Jafnframt hafi fyrrgreindum leigusamningi frá 9. maí 2000 verið breytt og gerður viðbótarsamningur {dagsettur 27. ágúst 2002} milli sömu aðila og Sticks’n Sushi á Íslandi ehf., kt. 700300-4210.  Með þeirri breytingu hafi Snorri Snorrason verið leystur undan samningnum en í hans stað hafi orðið aðili samningnum sem leigutaki Guðmundur S. Guðmundsson, kt. 191066-5379.  Samkvæmt 5. gr. samningsins skyldi leiga innheimt samkvæmt samningi dagsettum 9. mars 2000.  Í samræmi við það skyldi leigutaki leggja fram við undirritun samningsins tryggingarvíxil fyrir þriggja mánaða leigu.  Yrði ábyrgðaryfirlýsing ekki afhent að þremur mánuðum liðnum gæti leigusali rift samningi.

                Þann 18. október og 15. nóvember 2002 hafi gerðarbeiðandi sent leigutökum aftur símskeyti vegna ógreiddrar leigu.

                Gerðarbeiðandi hafi svo þann 12. mars 2003, sent leigutökum símskeyti vegna leiguskuldar alls að fjárhæð kr. 1.080.981, jafnframt því sem krafist hafi verið greiðslu á ógreiddum greiðsluseðlum vegna leigutengdra gjalda samkvæmt samningi, alls að fjárhæð kr. 87.860.  Jafnframt sé í símskeytinu vísað til 5. gr. samnings frá 27. ágúst 2002 og þess krafist að bankatryggingu yrði skilað í samræmi við ákvæði samningsins innan 7 daga frá dagsetningu skeytisins en að öðrum kosti myndi leigusamningi verða rift með vísan til ákvæða samningsins og almennra reglna laga.

                Gerðarbeiðandi hafi sent leigutökum símskeyti þann 21. mars 2002, þar sem hann hafi lýst yfir riftun leigusamningsins frá 9. mars 2000 vegna þess að samningsbundin bankatrygging hafi þá ekki verið afhent.  Þess hafi að auki verið krafist að húsnæðið yrði rýmt og lyklum skilað á skrifstofu gerðarbeiðanda mánudaginn 24. mars 2003, en ella yrði krafist útburðar án frekari fyrirvara.

                Ekki hafi verið orðið við tilmælum um rýmingu húsnæðisins og leiti gerðarbeiðandi því atbeina dómsins.  Útburðarkrafa þessi sé byggð á riftun á grundvelli þeirra vanefnda sem hafi orðið af hálfu leigutaka og á heimild í leigusamningi aðila frá 9. mars 2000, sbr. samning dags. 27. ágúst 2002, og sé gerð með tilvísun í 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

                Af hálfu gerðarþola kemur fram að þeir geti fyrir sitt leyti fallist á málsatvikalýsingu gerðarbeiðanda, svo langt sem hún nái.  Því sé hins vegar við að bæta að gerðarþolar hafi greitt vanskil húsaleigu eftir að þeim hafi borist símskeyti dags. 12 mars 2003.  Hafi húsaleigan því verið í skilum þann 1. apríl 2003.  Gerðarþolar hafi sent gerðarbeiðanda símskeyti og mótmælt riftun leigusamningsins.  Þann 8. apríl 2003 hafi verið boðin fram greiðsla á húsaleigu fyrir aprílmánuð 2003 þar sem ekki hafi borist rukkun frá gerðarbeiðanda í samræmi við ákvæði 3. gr. leigusamnings.  Móttöku leigugreiðslunnar hafi verið hafnað og sé hún í vörslum lögmanns gerðarþola.

                Sá alvarlegi galli sé á málatilbúnaði gerðarbeiðanda að ekki sé vísað til laga um rétt hans, nema hvað vísað sé til 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.  Sé þar um að ræða brot gegn f-lið 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.  Þá sé heldur ekki með skýrum hætti greint frá málsástæðum gerðarbeiðanda og sé það brot gegn e-lið 80 gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1989.  Varði ágallar þessir frávísun máls frá héraðsdómi. 

Í öðru lagi telji gerðarþolar að hafna beri kröfum gerðarbeiðanda á þeim forsendum að krafa gerðarbeiðanda hafi þurft að beinast að öllum þeim sem voru aðilar að leigusamningnum.  Leigutakar beri allir óskiptar skyldur.  Beri því gerðarbeiðanda að beina kröfum sínum að þeim öllum að viðlagðri frávísun málsins eða höfnun krafna gerðarbeiðanda, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

                Gerðarþolar kveðast byggja kröfur sínar á því að ekki hafi verið til staðar heimild gerðarbeiðanda til riftunar leigusamningsins.  Leigugreiðslum hafi verið komið í skil. 

                Þá er á því byggt af hálfu gerðarþola að sú vanefnd, að afhenda ekki bankaábyrgð skv. 5. gr. leigusamnings aðila, heimili gerðarbeiðanda ekki einhliða riftun leigumálans.  Skv. áðurgreindu samningsákvæði hafi borið að afhenda trygginguna eigi síðar en innan þriggja mánaða frá undirritun samningsins þann 27. ágúst 2002 og yrði hún ekki afhent innan þess tíma gæti gerðarbeiðandi rift samningnum.  Skv. 39. gr. laga nr. 36/1994 geti leigusali krafist tryggingar fyrir leigugreiðslum áður en afhending hins leigða færi fram.  Það sé hins vegar ekki heimilt að krefjast tryggingar eftir að húsnæði er afhent.  Þá hafi leigusali ekki heimild til riftunar leigusamnings ef hann neyti ekki réttar síns til þess innan tveggja mánaða frá því að honum sé kunnugt um vanefnd af hálfu leigutaka, sbr. 2. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994.  Vanefnd gerðarþola þess efnis að afhenda ekki gerðarbeiðanda tryggingu fyrir greiðslu húsaleigunnar hafi verið gerðarbeiðanda ljós þegar þann 28. nóvember 2002 þá er þrír mánuðir hafi verið liðnir frá undirritun leigusamningsins og hafi gerðarbeiðandi, ef hann hafi viljað ná fram riftun leigusamningsins á þessum forsendum, orðið að lýsa yfir riftun hans innan tveggja mánaða frá framangreindu tímamarki.  Því beri að hafna kröfum gerðarbeiðanda.

                Loks byggi gerðarþolar kröfur sínar á því að gerðarbeiðandi geti ekki náð fram riftun nema hann afhendi þeim skuldabréf að fjárhæð kr. 5.126.334,- og þær afborganir og vexti sem innt hafi verið af hendi af skuldabréfinu.  Það sé meginregla við riftun samninga að aðilar samnings afhendi til baka þau verðmæti sem innt hafi verið af hendi.  Afhending skuldabréfsins hafi verið óháð greiðslum gerðarþola fyrir afnot húsnæðisins og geti gerðarbeiðandi því ekki náð fram riftun nema hann afhendi þessi verðmæti gerðarþolum. 

Niðurstaða.

                Málsatvik eru í aðalatriðum óumdeild.  Aðila máls greinir hins vegar á um réttmæti kröfu gerðarbeiðanda um útburð í skjóli riftunar gerðarbeiðanda vegna ætlaðra brota gerðarþola á samningum aðila.  Þarf því að taka afstöðu til þeirra málsástæðna og lagaraka sem gerðarþoli hefur uppi fyrir kröfum, annars vegar um frávísun, en hins vegar fyrir því að hafna beri kröfu gerðarbeiðanda um að hin beina aðfaragerð megi fara fram.

Af hálfu gerðarþola er því haldið fram að ófullnægjandi tilvísanir gerðarbeiðanda til laga í beiðni hans brjóti gegn áskilnaði f-liðar 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. aðfararlaga nr. 90/1989, þar sem gerðarbeiðandi vísi aðeins í beiðni sinni til 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.  Þá sé heldur ekki með skýrum hætti greint frá málsástæðum gerðarbeiðanda og sé það brot gegn e-lið 80. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1989, og varði þeir ágallar frávísun máls.  Er það mat dómsins að ágallar á málatilbúnaði gerðarbeiðanda séu ekki slíkir að varði frávísun málsins. 

Þá er því haldið fram af hálfu gerðarþola að hafna beri kröfum gerðarbeiðanda á þeim forsendum að krafa gerðarbeiðanda hafi þurft að beinast að öllum þeim sem voru aðilar að leigusamningnum, en leigutakar beri allir óskiptar skyldur.  Beri því gerðarbeiðanda að beina kröfum sínum að þeim öllum að viðlagðri frávísun máls eða höfnun krafna gerðarbeiðanda, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989.  Fyrir liggur í málinu símskeyti frá 31. mars 2003, þess efnis að aðrir leigutakar en þeir sem útburðarkrafa beinist að hafi fyrir sitt leyti þegar fallist á riftun leigusamnings aðila og telja sig óbundna af þeim samningi. Var því ekki nauðsynlegt að krefjast útburðar þeirra aðila. 

                Gerðarbeiðandi rifti samningnum og krefst útburðar vegna vanefnda gerðarþola á að leggja fram bankaábyrgð samkvæmt 5. gr. viðbótarsamnings aðila.  Óumdeilt er að samkvæmt ákvæðinu bar að afhenda trygginguna eigi síðar en innan þriggja mánaða frá undirritun samningsins þann 27. ágúst 2002 og yrði hún ekki afhent innan þess tíma gæti gerðarbeiðandi rift samningnum.  Ekki er fallist á þann skilning gerðarþola að krafa gerðarbeiðanda um trygginguna komi fram eftir afhendingu hins leigða þar sem hún er þegar áskilin sérstaklega í leigusamningi aðila.  Ekki er heldur fallist á að gerðarþoli geti borið fyrir sig 2. mgr. 61. gr. laga nr. 36/1994 í þessu sambandi, sbr. fyrirvara í lokamálslið þess ákvæðis er snýr að leigugreiðslum. 

                Skuldaskil aðila vegna húsaleigusamningsins verða ekki gerð upp endanlega í þessum úrskurði.  Kröfu um afhendingu skuldabréfs ber að vísa frá dómi. 

                Samkvæmt framansögðu og með vísan til 78. gr. laga nr. 90/1989 ber að fallast á kröfu gerðarbeiðanda um að gerðarþolar skuli bornir út úr húsnæði á jarðhæð og fyrstu hæð hússins “Ísafold”, að Aðalstræti 12 í Reykjavík. 

                Rétt er að málskot til Hæstaréttar fresti aðför samkvæmt úrskurði þessum, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989. 

                Gerðarþolar skulu greiða málskostnað sem í úrskurðarorði greinir. 

                Jón Finnbjörnsson, héraðsdómari, kveður upp úrskurð þennan. 

Ú r s k u r ð a r o r ð

                Gerðarþolar, Sticks’n Sushi á Íslandi ehf., Guðmundur S. Guðmundsson og Þrír Partar ehf., skulu, ásamt öllu því sem þeim tilheyrir, bornir út úr húsnæði á jarðhæð og fyrstu hæð hússins “Ísafold”, að Aðalstræti 12 í Reykjavík, með beinni aðfarargerð. 

                Kröfu gerðarþola um afhendingu skuldabréfs er vísað frá dómi.

                Framkvæmd gerðar skal frestað verði úrskurður þessi kærður til Hæstaréttar.

                Gerðarþolar greiði gerðarbeiðanda, Minjavernd hf., óskipt 75.000 krónur í máls­kostnað.