Fimmtudaginn 5. nóvember 2009.
Nr. 27/2009.	Helgi Kristján Pálsson (Einar Gautur Steingrímsson hrl.) gegn Reykjavíkurborg (Vilhjálmur H. Vilhjálmsson hrl.)

 

Sveitarfélag. Stjórnsýsla. Byggingarleyfi. Matsgerð. Skaðabætur. Málsforræði. Málsástæður. Kröfugerð. Sératkvæði.

 

H hófst handa við að byggja söluskála á lóð við Á í Reykjavík á grundvelli byggingarleyfis sem hann hafði fengið útgefið hjá R. Með bréfi R til H var þess óskað að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar þar sem upp hefði komið ágreiningur um framkvæmdina við íbúa í nágrenninu. Samkomulag varð með H og R um að stöðva framkvæmdir gegn því að R myndi útvega H aðra sambærilega lóð til byggingar söluskála. Aðilar komu sér ekki saman um aðra lóð og aflaði H þá matsgerða þar sem metið var ætlað tjón hans vegna þess að af honum var tekin lóðin við Á. Í málinu gerði H kröfu á hendur R um greiðslu bóta samkvæmt matsgerðunum. Talið var að R bæri að endurgreiða H gatnagerðargjald og beinan útlagðan kostnað sem hann hafði orðið fyrir við byggingaframkvæmdirnar, samtals að fjárhæð 13.472.241 ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum. Þá var jafnframt talið að H ætti rétt á bótum vegna missis byggingarréttar á lóðinni. Samkvæmt niðurstöðu matsgerðar var talið að hæfilegt markaðsvirði lóðarinnar án gatnagerðargjalda væri 42.000.000 krónur. Þar sem R hafði ekki leitað yfirmats hefði því mati ekki verið hnekkt og voru bætur vegna þessa dæmdar samkvæmt matsgerð. Ekki var fallist á með H að R hefði gefið vilyrði fyrir því að bæta honum ætlað rekstrartjón og var R því sýknuð af kröfu H um slíkt tjón. Var R því dæmt til að greiða H samtals 55.472.241 krónu ásamt nánar tilgreindum dráttarvöxtum að teknu tilliti til innborgana R.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 19. janúar 2009. Hann krefst þess nú aðallega að stefnda verði dæmd til að greiða sér 102.816.201 krónu (svo) með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 60.816.241 krónu frá 1. desember 2006 til 1. apríl 2008, en af 102.816.421 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum innborgunum 17. mars 2008 að fjárhæð 15.429.593 krónur og 20.338.661 krónu 14. nóvember 2008. Þá krefst hann hækkunar á málskostnaði í héraði og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefnda krefst aðallega sýknu en til vara lækkunar á kröfu áfrýjanda og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Hinn 11. september 1997 var áfrýjanda veitt leyfi til að reisa 190 fermetra söluskála á 1.259 fermetra lóð nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík, en áfrýjandi mun á þeim tíma hafa verið með söluskála til bráðabirgða á lóðinni. Byggingarframkvæmdir voru hafnar þegar stefnda, með bréfi 24. september 1997, óskaði eftir að þær yrðu stöðvaðar vegna andmæla 16 íbúa við Vesturgötu. Samkomulag varð með aðilum um að stefnda skyldi finna áfrýjanda aðra sambærilega lóð undir starfsemi hans. Eins og nánar er rakið í héraðsdómi gekk það ekki eftir.

Áfrýjandi krefst í fyrsta lagi 13.472.241 krónu sem er endurgreiðsla gatnagerðargjalda og beinn útlagður kostnaður hans við byggingarframkvæmdir. Í öðru lagi krefst hann 42.000.000 króna vegna missis byggingarréttar og í þriðja lagi 47.344.000 króna vegna rekstrartjóns. Sú breyting er orðin frá endanlegri kröfu áfrýjanda í héraði að nú er krafist dráttarvaxta frá 1. desember 2006 í stað 1. nóvember það ár. Þá skuli, auk greiðslu stefndu 17. mars 2008, einnig taka tillit til greiðslu 14. nóvember 2008 að fjárhæð 20.338.661 króna.

Undir rekstri málsins í héraði greiddi stefnda 15.429.593 krónur sem var höfuðstóll kröfu áfrýjanda vegna gatnagerðargjalda og framkvæmdarkostnaðar með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. október 2006 til 14. febrúar 2008. Vegna greiðslunnar var stefnda sýknuð af þessari kröfu áfrýjanda. Einnig var sýknað af kröfu vegna rekstrartjóns en stefnda dæmd til að greiða áfrýjanda bætur að álitum vegna missis byggingarréttar, 20.000.000 krónur með „dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. október til greiðsludags ...“   Að virtum forsendum héraðsdóms eru aðilar sammála um að átt hafi verið við dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna frá dómsuppsögu. Hinn 14. nóvember 2008 greiddi stefnda áfrýjanda samkvæmt dómsorði héraðsdóms miðað við þann skilning og dæmdan málskostnað.

II

Ekki verður annað ráðið en að krafa áfrýjanda um bætur vegna tapaðs hagnaðar af rekstri árin 1997 til 2006 sé á því einu reist að stefnda hafi gefið vilyrði fyrir því að bæta áfrýjanda slíkt tjón hans. Er fallist á með héraðsdómi að ósannað sé að samkomulag hafi tekist með aðilum um þetta. Verður stefnda þegar af þeirri ástæðu sýknuð af þessari kröfu áfrýjanda. 

Samkvæmt 9. gr. laga nr. 38/2001 eru ekki efni til annars en að fallast á kröfu áfrýjanda um að stefnda skuli greiða dráttarvexti af kröfu um endurgreiðslu þess kostnaðar er áfrýjandi hafði af framkvæmdum sínum við Ánanaust 14. Í greinargerð í héraði 13. september 2007 viðurkenndi stefnda greiðsluskyldu vegna þessarar kröfu. Hins vegar verður fallist á með stefndu að af gögnum málsins verði ráðið að matsgerð 27. október 2006, þar sem krafa þessi er að fullu reifuð, hafi fyrst verið kynnt stefndu við birtingu stefnu í héraði. Af áritun á stefnu í héraði er ekki ljóst hvenær hún var birt og verður upphafstími dráttarvaxta því miðaður við þingfestingardag í héraði 14. júní 2007, sbr. 2. málslið 9. gr. laganna.

Með bréfi 14. febrúar 2008 bauð stefnda fram greiðslu höfuðstólsfjárhæðar, 13.472.241 krónu, samkvæmt framangreindri matsgerð að viðbættum vöxtum 1.957.352 krónur samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 1. október 2006. Óskaði hún jafnframt eftir að áfrýjandi gæfi upp reikningsnúmer í banka svo hún gæti lagt fjárhæðina þar inn. Fyrst eftir áskorun stefndu í þinghaldi 6. mars 2008 gaf áfrýjandi upp reikningsnúmer og eins og áður greinir innti stefnda greiðslu af hendi í framhaldi af því, eins og hún taldi skuldina hafa verið 14. febrúar 2008. Samkvæmt öllu framansögðu verður stefnda dæmd til að greiða höfuðstól þessarar kröfu, 13.472.241 krónu, með dráttarvöxtum frá 14. júní 2007 til greiðsludags að frádregnum 15.429.593 krónum miðað við kröfuna eins og hún stóð 14. febrúar 2008.

Með vísan til forsendna héraðsdóms er fallist á að áfrýjandi eigi rétt á bótum vegna missis byggingarréttar á lóðinni nr. 14 við Ánanaust. Með III. kafla í bréfi 31. ágúst 2004 hafði áfrýjandi gert kröfu um bætur vegna þessa tjóns. Í svarbréfi skrifstofustjóra framkvæmdasviðs stefndu til þáverandi lögmanns áfrýjanda 26. ágúst 2005 sagði meðal annars: „Í símtali 24. þ.m. lögðuð þér til að dómkvaddir matsmenn yrðu fengnir til þess að meta hæfilegar bætur samkv. kafla III í ofangreindu bréfi yðar. Af hálfu Reykjavíkurborgar er ekki gerð athugasemd við það, en tekið skal fram, að með því er ekki gengist undir skilyrðislausa skuldbindingu af hálfu borgarinnar um að hlíta væntanlegu matinu.“ Í héraðsdómi eru rakin réttmæt andmæli stefndu við matsgerð 27. október 2006 um þetta tjón áfrýjanda. Af þeim sökum leitaði áfrýjandi við meðferð málsins á ný 10. mars 2008 mats um „markaðsvirði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust m.v. þær forsendur, að á lóðinni sem er 1.259 m² lóð sé heimild til byggingar 190 m² veitingastaðar en fyrirmyndin að veitingastaðnum var veitingastaðurinn Aktu-Taktu framan við Skúlagötu 30 hér í borg. Matsbeiðandi rak þann stað á þeim tíma, sem atburðir gerðust og hugðist reka sams konar stað við Ánanaust. Þannig er þess óskað að hinir dómkvöddu matsmenn meti til verðs m.v. markaðsvirði lóðina nr. 14 við Ánanaust á þeim forsendum sem að framan greinir, enda verði litið til þess að stóraukin byggð mun rísa á svæðinu samkvæmt skipulagshugmyndum og breyttu skipulagi á svæðinu.“ Á matsfundi 28. mars 2008 var meðal annars bókað að lögmaður stefndu legði fram uppdrátt að skipulagi við Ánanaust, ljósrit af samþykktum teikningum af Ánanaust 14 og greinargerð stefndu í héraði. Lögmaður áfrýjanda lýsti yfir að tölulegar niðurstöður matsgerðar ættu að vera á verðlagi matsdags. Niðurstaða matsgerðarinnar 31. mars 2008 var að hæfilegt markaðsvirði lóðarinnar, með þeim réttindum til byggingar sem henni fylgdu, en án gatnagerðargjalda, væri 42.000.000 krónur. Vegna niðurstöðu matsins lækkaði áfrýjandi kröfugerð sína. Í hinum áfrýjaða dómi voru bætur vegna þessa kröfuliðar dæmdar 20.000.000 krónur að álitum, án sérstaks rökstuðnings fyrir því hvers vegna víkja ætti frá matsgerðinni.

Eins og áður segir greiddi stefnda áfrýjanda samkvæmt dómsorði héraðsdóms, en andmælir kröfu um frekari greiðslu. Stefnda kveður að með hinni nýju matsgerð hafi orðið svo veruleg röskun á málatilbúnaði áfrýjanda að ekki verði við þá matsgerð miðað. Ekki sé heldur unnt að miða við eldri matsgerð af ástæðum sem í héraðsdómi greini. Stefnda telur matsmenn hafa litið til eldri matsgerðar um nýtingarhlutfall lóðar við Holtagarða og gert mistök varðandi forsendur um nýtingarhlutfall lóðarinnar við Ánanaust. „Óhugsandi“ sé að matsmenn hafi metið byggingarrétt á 190 fermetra söluskála á lóðinni við Ánanaust á 42.000.000 krónur, sem jafngildi 221.052 krónum fyrir hvern fermetra, þegar þeir hafi í fyrra mati sínu talið byggingarrétt á tilgreindri lóð við Holtagarða vera á 37.500 krónur fyrir hvern fermetra. Stefnda gerði ekki aðrar athugasemdir við verðlagsforsendur matsins 31. mars 2008 en þær að taka bæri tillit til þess að byggingarréttur hefði lækkað í verði frá þeim tíma er matið fór fram. Til stuðnings þeirri fullyrðingu lagði stefnda fyrir Hæstarétt yfirlýsingu fasteignasala.

Hið síðara mat lýtur að byggingarrétti lóðarinnar við Ánanaust, en ekki lóðar við Holtagarða eins og það fyrra og hefur ekki verið sýnt fram á að matsmenn hafi byggt niðurstöðu í síðara mati á fyrri matsgerð. Fallist er á með héraðsdómi að áfrýjanda hafi verið heimilt að leggja fram hina nýju matsgerð við meðferð málsins og byggja kröfu sína vegna hins glataða byggingarréttar á henni, enda rúmast kröfufjárhæðin innan upphaflegrar kröfu áfrýjanda og krafan telst vera í nægilegu samræmi við málatilbúnað hans í stefnu í héraði. Þrátt fyrir að matsgerð 31. mars 2008 sé haldin þeim ágalla að vera ekki ítarlega rökstudd verður að líta til þess að andmæli stefndu lúta ekki að þeim atriðum er máli kunna að skipta í því sambandi. Stefnda leitaði ekki yfirmats og hefur matinu ekki verið hnekkt. Verður því við matið miðað um fjárhæð bóta, en þar sem matsins var ekki aflað fyrr en undir rekstri málsins í héraði verður upphafstími dráttarvaxta miðaður við uppsögu héraðsdóms. Til frádráttar dæmdri kröfu kemur áðurnefnd greiðsla stefndu samkvæmt héraðsdómi, 20.338.611 krónur.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður stefnda dæmd til að greiða áfrýjanda 55.472.241 (13.472.241 + 42.000.000) krónu með dráttarvöxtum og að teknu tilliti til innborgana eins og greinir í dómsorði.

Áfrýjandi hefur greitt dæmdan málskostnað í héraði. Eftir atvikum þykir mega staðfesta ákvörðun héraðsdóms um málskostnað en stefndu verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Stefnda, Reykjavíkurborg, greiði áfrýjanda, Helga Kristjáni Pálssyni, 55.472.241 krónu með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 13.472.241 krónu frá 14. júní 2007 til 21. október 2008, en af 55.472.241 krónu frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnum 15.429.593 krónum 14. febrúar 2008 og 20.338.611 krónum 14. nóvember 2008.

Ákvæði héraðsdóms um málskostnað skal vera óraskað.

Stefnda greiði áfrýjanda 800.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Sératkvæði

Hjördísar Hákonardóttur

Ég er sammála atkvæði meirihluta dómsins að öðru leyti en því er lýtur að áhrifum síðari matsgerðar, 31. mars 2008, á niðurstöðu málsins og um málskostnað.

Í matsbeiðni 25. júní 2006 vegna eldra matsins, sem ekki er lengur byggt á, voru dómkvaddir matsmenn beðnir um að meta virði beggja lóðanna, við Ánanaust og við Holtagarða, með „tilliti til þess nýtingarhlutfalls, sem aðalskipulag á svæðinu býður.“ Hin nýja matsbeiðni er rakin í atkvæði meirihlutans og er þar tilgreind stærð lóðarinnar við Ánanaust og þeirrar byggingar sem leyfi hafði verið veitt fyrir. Á teikningum þeim sem stefnda lagði fram á matsfundi, og ætla verður að séu þær sömu og upphaflega lágu til grundvallar byggingarleyfi, kemur fram að nýtingarhlutfall sé 0,15. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi laut niðurstaða hins eldra mats eingöngu að verðmæti lóðarinnar við Holtagarða og var á því byggt að nýtingarhlutfall þar væri 0,6. Þessu mati var mótmælt af stefndu, bæði ákvörðun um nýtingarhlutfall og því að verð lóðarinnar við Ánanaust var ekki metið eins og þó hafði verið beðið um. Fyrir Hæstarétti telur stefnda að forsendur matsins á verðmæti lóðarinnar við Holtagarða hafi í síðara matinu verið yfirfærðar á Ánanaust að því er nýtingarhlutfallið varðar og sé því allt of hátt. Einnig byggir stefnda á því að áfrýjandi hafi raskað grundvelli málsins með hinu nýja mati. Verður að skilja þessa málsástæðu svo að þar sé vísað til þess að markaðsverð er metið og miðað við árið 2008. Um þessa málsástæðu stefndu segir í héraðsdómi: „Af hálfu stefnda var því mótmælt í málflutningi að mat dómkvaddra matsmanna á markaðsverði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust, dags. 31. mars 2008, kæmist að í málinu, enda sé ljóst að nýtt mat á þeirri lóð feli í sér röskun og breytingu á þeim málsgrundvelli sem stefnandi hafi sjálfur lagt með málssókninni. Stefndi áréttar og þá afstöðu sína að ekki sé hægt að yfirfæra mat hinna dómkvöddu matsmanna á lóðina nr. 14 við Ánanaust enda séu lóðirnar ekki sambærilegar.“

Meginefni og niðurstaða matsgerðar 31. mars 2008 er svohljóðandi: „Matsmenn hafa kynnt sér skipulag og hugmyndir að breyttu skipulagi á svæðinu þar sem fram kemur að byggð muni þéttast verulega í náinni framtíð. Eftirspurn eftir lóðum og fullbyggðum húseignum mun ef að líkum lætur verða mjög aukin þar sem um miðlæga staðsetningu er að ræða ekki síst með tilliti til gamla miðbæjarins með fyrirsjáalega aukinni starfsemi á hafnarsvæðinu og víðar. Eftirfarandi niðurstöðu byggja matsmenn á framangreindu auk reynslu sinnar og þekkingar á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu undanfarna áratugi og er þá miðað við sambærilegt og hér um ræðir. Matið er byggt á verðlagi í dag þann 31. mars 2008. Það er álit matsmanna að hæfilegt markaðsverð lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust með þeim réttindum til byggingar sem henni fylgja en án gatnagerðargjalda sé kr. 42.000.000.- skrifa krónur fjörutíuogtværmilljónir 00/100- miðað við staðgreiðslu.“

Hafa veður í huga að deilt er um byggingarrétt sem var afturkallaður á árinu 1997. Forsendur matsmanna samkvæmt framangreindu miða við umhverfi sem er ólíkt því sem þá var. Í matinu er hvorki vikið að stærð lóðar og byggingar eða fyrirhugaðri starfsemi, en þessir þættir eru tilgreindir í matsbeiðni, né við hvaða nýtingarhlutfall sé miðað. Meta þeir markaðsverð lóðarinnar á grundvelli ætlaðra breytinga á nágrenni lóðarinnar til framtíðar litið.

Í 44. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 er frjálst sönnunarmat dómara lögfest, og er sú regla sérstaklega áréttuð í sérreglu 2. mgr. 66. gr. sömu laga um mat dómara á sönnunargildi matsgerða. Þegar þessi meginregla er höfð í huga og í ljósi framangreindra mótmæla stefndu, og þeirra forsendna sem lagðar eru til grundvallar mati hinna dómkvöddu matsmanna frá 31. mars 2008, þá tel ég að niðurstaða máls þessa verði ekki byggð á matsgerðinni. Hefur áfrýjandi því ekki sannað tjón sitt að þessu leyti. Þar sem stefndi hefur sætt sig við niðurstöðu héraðsdóms og þegar greitt samkvæmt henni, tel ég rétt að hún standi óröskuð.

Eftir atvikum og með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 má fella málskostnað fyrir Hæstarétti niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 21. október 2009.

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 25. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur af  Helga Kristjáni Pálssyni, Rauðagerði 55, Reykjavík, gegn Reykjavíkurborg, með stefnu áritaðri um birtingu 30. maí 2007.

Dómkröfur stefnanda eru þær aðallega að stefndi, Reykjavíkurborg, verði dæmd til þess að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð kr. 102.816.201,- ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, af kr. 60.816.241,- frá 1. nóvember 2006 til 1. apríl 2008 en af kr. 102.816.421,- frá þeim tíma til greiðsludags. Þess er krafist að vextir verði árlega lagðir við höfuðstól hinn 1. nóvember ár hvert, í fyrsta sinn 1. nóvember 2007 en síðan árlega. Tekið verði tillit til innborgunar frá stefnda, kr. 15.429.593.-, inn á stefnukröfur þann 17.3.2008, sem komi til frádráttar dómkröfum.

Til vara er gerð sú krafa að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að álitum að mati réttarins, auk dráttarvaxta s.s. í aðalkröfu greinir til greiðsludags.

Í báðum tilvikum er gerð krafa um greiðslu málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að stefndi verði sýknaður af kröfum stefnanda en til vara að þær verði lækkaðar verulega.

Stefndi krefst málskostnaðar úr hendi stefnanda að mati dómsins. Taki tildæmdur málskostnaður mið af því að stefndi er ekki virðisaukaskattskyldur.

Málsatvik

Hinn 11. september 1997 var samþykkt umsókn stefnanda um byggingarleyfi til að byggja söluskála með afgreiðslusal og bílalúgu á lóðinni nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík. Um var að ræða 1.239 fm.² lóð.  Stefnanda var heimilað að byggja 195 fermetra hús á lóðinni og var nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,15.  Var það nokkuð stærra hús en skipulag gerði ráð fyrir. Stefnandi hófst handa um byggingarframkvæmdir og hafði gert sökkla á lóðinni þegar bréf byggingafulltrúa barst, dags. 24. september 1997, þar sem þess var óskað að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar þegar í stað. Sú skýring var gefin að stöðvunar væri óskað þar sem upp hefði komið ágreiningur um framkvæmdina við íbúa í nágrenninu.  Samkomulag varð með aðilum um það að stefnandi myndi hætta byggingarframkvæmdum á lóðinni nr. 14 við Ánanaust gegn því að stefndi, Reykjavíkurborg, útvegaði stefnanda aðra sambærilega lóð til uppbyggingar greiðasölu. Sú hugmynd kom upp að stefndi úthlutaði stefnanda lóð ca. 2.000 fm.² að stærð við Holtagarða (Vatnagarða) og voru útbúin drög að samkomulagi þar að lútandi. Ekki kom til þess að þeirri lóð væri úthlutað til stefnanda þar sem ekki lá fyrir ákvörðun stjórnvalda um legu Sundabrautar og nauðsynlegar breytingar á aðal- og deiliskipulagi af þeim sökum. Tilraunir aðila til lausnar á málinu með öðrum hætti hafa ekki borið árangur.

Með matsbeiðni, dags. 25. júní 2006, fór stefnandi fram á að dómkvaddir yrðu tveir matsmenn til að meta og skoða meint tjón stefnanda vegna þess að af honum var tekin lóðin nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík.  Umbeðin matsatriði voru í fjórum liðum sem hér segir:

Að kveða á um hver væru sambærileg gjöld til greiðslu á lóð miðað við þau gatnagerðargjöld, sem greidd voru á sínum tíma og hver væri sambærilegur kostnaður miðað við þann framkvæmdakostnað, sem stefnandi lagði út í á sínum tíma. Þá var þess óskað að metið yrði virði þeirrar lóðar sem úthlutað var á sínum tíma við Ánanaust og  2.000 fm.² lóðar við Holtagarða, sem ráðgert var að kæmi í staðinn, og hver væri hæfileg endurgreiðsla fyrir lóðina með tilliti til þess nýtingarhlutfalls, sem aðalskipulag á svæðinu segi til um.  Loks var lagt fyrir hina dómkvöddu matsmenn að meta það rekstrartjón, sem stefnandi taldi sig hafa orðið fyrir á árunum 1997 til 2006.

Samkvæmt niðurstöðu matsmanna í matsgerð dags. 27. október 2006 voru gatnagerðargjöld og framkvæmdakostnaður samkvæmt matsliðum 1 og 2 talin vera að fjárhæð kr. 13.472.241. Markaðsvirði á byggingarrétti samkvæmt matslið 3 töldu matsmenn vera kr. 45.000.000,- án gatnagerðagjalda. Rekstrartjón samkvæmt matslið 4 töldu matsmenn vera kr. 47.344.000. Heildarniðurstaða matsins samkvæmt framansögðu var kr. 105.816.241, sem var upphafleg stefnufjárhæð málsins.

Með matsbeiðni, dags. 25. júní 2006, fór stefnandi fram á að dómkvaddir yrðu matsmenn til þess að meta andvirði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík. Samkvæmt niðurstöðu matsmanna í matsgerð dags. 31. mars 2008 var markaðsverð lóðarinnar án gatnagerðargjalda talið vera kr. 42.000.000.  Hefur stefnandi lækkað upphaflega kröfugerð sína í málinu til samræmis við það í kr. 102.816.241.

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi byggir á því að í máli þessu liggi fyrir viðurkenning stefnda á bótaskyldu gagnvart stefnanda. Uppruni og aðdragandi máls sé óumdeildur með aðilum. Í því skyni að freista þess að ná fjárhagslegu uppgjöri með samkomulagi hafi aðilar leitað eftir niðurstöðu dómkvaddra matsmanna sem hafi verið kvaddir til með samkomulagi aðila. Eftir að matsgerð þeirra lá fyrir hafi stjórnarskipti hjá stefnda valdið nokkurri truflun en undanfarið hafi aðilar reynt að freista þess að ná samkomulagi með viðræðum. Af hálfu stefnda hafi ekki verið fallist á þær forsendur, sem lagðar voru fram í mati hinna dómkvöddu matsmanna, en ekki hafi verið óskað eftir yfirmati af hálfu stefnda. Bent hafi verið á af hálfu stefnda að ekki sé eðlilegt að leggja til grundvallar viðmiðun við lóð við Holtagarða, enda þótt stefndi hafi veitt vilyrði fyrir slíkri lóð. Formleg lóðaúthlutun ekki farið fram og því sé eðlilegt að mati stefnda að miða við verðmæti þeirrar lóðar, sem tekin var af stefnanda. Stefnandi telur það í reynd ekki breyta neinu, enda sé lóðaverð við Ánanaust  miklu hærra nú orðið,  m.a. með breyttu skipulagi og tilkomu stóraukins fjölda bygginga við Örfirisey, þar sem fyrirhugað sé að reisa hundruð íbúða og styrkja allt það svæði með auknum byggingum. Af hálfu stefnanda var talið rétt að miða við verðmæti og mat á umræddri lóð við Holtagarða, þar sem aðilar voru á sínum tíma ásáttir um, að sú lóð gæti komið í stað lóðarinnar við Ánanaust. Allt að einu liggi fyrir að aðilar hafi látið dómkveðja matsmenn til að meta og skoða þau álitaefni sem lögð voru fyrir hina dómkvöddu matsmenn og verði að telja að niðurstaða hinna dómkvöddu matsmanna standi óhögguð á meðan henni sé ekki hnekkt með yfirmati eða dómi. Aðfinnslur og athugasemdir stefnda hafi ekki verið með formlegum hætti og ekki hafi verið hreyft andmælum gegn mati hina dómkvöddu matsmanna á greiddum gatnagerðagjöldum og byggingarkostnaði, sem sé niðurstaða matsliðar nr. 1 og 2. og reyndar byggð á útreikningum stefnda sjálfs. Þá hafi ekki komið fram önnur rök varðandi aðra matsliði en þau, sem áður greinir varðandi lóðina við Holtagarða. Af hálfu stefnanda sé á því byggt að aðilar hafi gert með sér samning um að stefndi mundi bæta stefnanda það tjón, sem hann varð fyrir þegar lóðin Ánanaust 14 var af honum tekin með stjórnvaldsákvörðun og samkomulagi. Vegna andmæla stefnda undir rekstri málsins gegn mati á lóðinni við Holtagarða samkvæmt matsgerð frá 27. október 2006 hafi stefnandi ákveðið að láta dómkveðja matsmenn til þess að meta markaðsvirði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust. Sé endarleg kröfugerð stefnanda miðuð við niðurstöðu þeirrar matsgerðar, dags. 31. mars 2008. Stefnandi bendir á að stefndi sé bundinn af samningi aðila um bætur og að bætur skuli miðast niðurstöðu dómkvaddra matsmanna. Af hálfu stefnanda sé talið að stefndi hafi ekki viljað ganga til samninga vegna lausafjárskorts en samkomulagsumleitanir í þá átt að bæta stefnanda tjón sitt með úthlutun annarra lóða hafi heldur ekki náð fram að ganga.

 Stefnandi eigi nú ekki aðra úrkosti en að höfða mál gegn stefnda til efnda á samkomulagi, uppgjöri og skaðabótum sér til handa úr hendi stefnda.

Af hálfu stefnda er vísað til almennra reglna kröfu- og samningaréttarins, um efndir fjárskuldbindinga. Þá vísar stefnandi til almennra reglna skaðabótaréttarins. Kröfu um dráttarvexti og þ.m.t. dráttarvexti styður stefnandi við reglur III. kafla laga nr. 38/2001 með síðari breytingum um vexti og verðtryggingu. Krafa um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Krafa um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988 en stefnandi sé eigi virðisaukaskattskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnda.

Málsástæður og lagarök stefnda

Af hálfu stefnda er tekið fram vegna fullyrðingar í stefnu um að stefndi hafi skuldbundið sig til að bæta tjón stefnanda, að stefndi hafi aldrei samþykkt að bæta stefnanda rekstrartap, greiða bætur vegna missis lóðarinnar né dráttarvexti á umkrafðar fjárhæðir.

Í stefnu sé fullyrt að samkomulag hafi verið með aðilum um að óska eftir mati á þeim verðmætum og tjóni sem stefndi telur sig hafa orðið fyrir. Ekkert samkomulag hafi verið um það. Eins og fram komi í bréfi Framkvæmdasviðs stefnda til lögmanns stefnanda, dags. 26. ágúst 2005, hafi stefndi ekki gert athugasemd við að stefnandi léti slíkt mat fara fram en áréttaði að stefndi gengist ekki undir neina skuldbindingu um að hlíta slíku mati. Matsbeiðni og matsspurningar, og þ.a.l. þær forsendur sem matið byggist á, hafi verið settar einhliða fram af stefnanda án samráðs eða samþykkis stefnda. Í þeirri von að matið gæti verið grundvöllur sátta í málinu greiddi stefndi hins vegar fyrir matið. Mótmælt sé fullyrðingu stefnanda um að stefndi sé bundinn af niðurstöðu hinna dómkvöddu matsmanna. Þá hefur því verið mótmælt af hálfu stefnda í málflutningi að ný matgerð, dags. 31. mars 2008,  komist að í málinu. Með nýrri kröfugerð samkvæmt því mati sé málsgrundvelli breytt.

                      Krafa um endurgreiðslu gjalda og  framkvæmdakostnaðar.

                      Stefndi fellst á þann hluta kröfu stefnanda sem lýtur að endurgreiðslu gjalda sem stefnandi hefur greitt stefnda og útlagðan kostnað stefnanda vegna framkvæmda á lóðinni nr. 14 við Ánanaust í samræmi við niðurstöðu dómkvaddra matsmanna. Þeir mátu þessa matsliði, nr. 1 og 2, í einu lagi á kr. 13.472.241. Stefndi hafi ávallt verið tilbúinn til að greiða stefnanda þessa inneign og útlagðan kostnað. Stefnandi hafi ekki krafist greiðslu hans fyrr en með stefnu enda hafi stefnandi sjálfsagt gert ráð fyrir að a.m.k. hluti þessarar inneignar gengi upp í gjöld vegna nýrrar lóðar.

                      Greiðslur vegna lóðarréttinda

                      Kröfu stefnanda um greiðslu vegna lóðarréttinda sé í fyrsta lagi mótmælt á þeirri forsendu að stefnandi hafi krafist endurgreiðslu þess gjalds sem hann greiddi stefnda fyrir lóðina að Ánanaustum 14. Hafi stefndi fallist á að stefnandi eigi rétt á þeirri endurgreiðslu og greiðslu vegna útlagðs kostnaðar. Fyrst stefnandi hafi ákveðið að falla frá kröfu sinni um úthlutun nýrrar lóðar og óska endurgreiðslu gatnagerðargjaldsins, sem hafi verið heildargreiðsla fyrir lóðina á sínum tíma, geti hann ekki samhliða krafist greiðslu fyrir byggingarréttinn enda hafi hann ekki greitt sérstaklega fyrir hann. Með sérstakri kröfu um greiðslu fyrir byggingarréttinn sé stefnandi að í raun að tvíkrefja stefnda um sömu greiðsluna. Á framangreindum forsendum beri að sýkna stefnda af kröfu stefnanda um sérstaka greiðslu fyrir byggingarréttinn.

                      Þegar samkomulag varð með aðilum um að stefnandi hætti framkvæmdum á lóðinni við Ánanaust 14 hafi verið ákveðið að stefndi reyndi að finna aðra sambærilega lóð til að úthluta stefnanda undir starfsemi hans. Hafi ýmislegt komið til skoðunar í þeim efnum eins og fram komi í gögnum málsins. Um tíma hafi verið í skoðun að leysa málið með því að færa lóðina austur fyrir lóð Olís við Ánanaust en það reyndist ekki mögulegt.

                      Fljótlega hafi komið til skoðunar að úthluta stefnda lóð við Vatnagarða (ranglega nefndir Holtagarðar í sumum gögnum málsins). Gerð hafi verið drög að samkomulagi um úthlutun þeirrar lóðar í apríl 1998. Samkvæmt þeim drögum átti að hvíla brottflutningskvöð á húsinu þar til endanleg ákvörðun hefði verið tekin um legu Sundabrautar. Ef húsið þyrfti að víkja bæri stefnda hins vegar að finna aðra lóð. Ella skyldi lóðin fest í sessi. Þessari lausn mun stefnandi hafa hafnað eins og fram komi í bréfi skrifstofustjóra Borgarverkfræðings, dags. 17. ágúst 2001. Í því bréfi sé sú lausn boðin á ný, í samræmi við tillögu frá stefnanda frá sama ári. Aðkomu að lóðinni frá Sæbraut, sem stefnandi hafði gert ráð fyrir, var reyndar hafnað af umferðartæknilegum ástæðum. Stefnandi þáði því ekki úthlutun lóðarinnar.

                      Kröfu stefnanda um greiðslu í stað úthlutunar nýrrar lóðar sé í öðru lagi mótmælt af hálfu stefnda á þeirri forsendu að milli aðila sé í gildi samkomulag um að í stað lóðarinnar við Ánaust eigi stefndi rétt á að úthluta stefnanda sambærilegri í lóð. Stefndi hafi boðið stefnanda lóð við Vatnagarða sem telja verði fyllilega sambærilega lóðinni við Ánanaust og í raun betri. Þá lóð hafi stefnandi ekki viljað þiggja.

                      Stefndi telur í þriðja lagi að sýkna beri hann af kröfu um greiðslu fyrir byggingarrétt enda virðist stefnandi byggja kröfu sína um greiðslur fyrir byggingarréttinn á missi byggingarréttar á lóðinni við Vatnagarða (Holtagarða). Stefnandi hafi ekki fengið þeirri lóð úthlutað. Stefnandi geti ekki bæði hafnað úthlutun lóðarinnar og krafið um bætur vegna missis byggingarréttar af lóðinni. Stefnandi geti m.ö.o. ekki krafist bóta fyrir byggingarrétt af lóð sem hann fékk aldrei úthlutað. Því bera að hafna kröfu stefnanda að þessu leyti í heild.

                      Verði ekki fallist á framangreint telur stefndi að mat hinna dómkvöddu matsmanna byggist á röngum forsendum. Í matsbeiðni sé beðið um mat á lóðinni við Ánanaust 14 og 2000 fm lóðar við Holtagarða (Vatnagarða), með tilliti til þess nýtingarhlutfalls sem aðalskipulag á svæðinu byði, án gatnagerðargjalda. Verðmæti byggingarréttar að Ánanaustum sé ekki metið og liggi því ekki fyrir. Varðandi lóðina við Vatnagarða (Holtagarða) í matslið 3 í matsgerðinni frá 27. október 2006 komi fram að matsmenn hafi kannað nýtingarhlutfall lóða við Holtagarða miðað við gildandi aðalskipulag. Telja þeir það vera 0,5. Þeir bendi jafnframt á að nýtingarhlutfallið 0,65 hafi þó verið leyft á svæðinu. Telja matsmenn að miða beri við að nýtingarhlutfall lóðarinnar við Vatnagarða (Holtagarða) sé 0,6. Miðað við að lóðin hafi verið 2000 fm lóð sé leyfilegt byggingarmagn á lóðinni 1200 fm. Markaðsvirði á slíkum byggingarrétti telja matsmenn vera kr. 45.000.000-.

                      Verði fallist á að byggja að einhverju leyti á niðurstöðu matsmanna varðandi þennan kröfulið stefnanda byggir stefndi á því að ganga verði út frá þeirri forsendu að byggingarmagn á lóðinni að Vatnagörðum (Holtagörðum) hefði orðið svipað og það var á lóðinni við Ánanaust 14 eða um 190 fm. Að minnsta kosti sé ljóst að byggingarréttur á lóðinni hefði að hámarki geta orðið 300 fm. ef miðað sé við nýtingarhlutfall 0,15 en það sé sama nýtingahlutfall og samþykkt hafi verið á lóðinni við Ánanaust 14.

                      Sú forsenda matsmanna að miða við nýtingarhlutfall 0,6 á lóðum fyrir greiðasölu sé fráleit. Slíkar lóðir hafi allt annað nýtingarhlutfall en aðrar atvinnulóðir, sbr. lóðina sem stefnanda hafi upphaflega verið úthlutað við Ánanaust 14. Því til staðfestingar og samanburðar bendir stefndi á að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 15. við Skúlagötu, þar sem byggð var og rekin sé “Aktu – Taktu” greiðasala, eins og reisa átti við Ánanaust, sé 0,092, nýtingarhlutfall lóðarinnar við Stekkjarbakka 2, þar sem líka sé rekin “Aktu – Taktu” greiðasala, sé 0,055. Þá megi einnig benda á að nýtingarhlutfall N1 bensínstöðvarinnar á lóðinni nr. 9 við Straum (í Ártúnsbrekkunni) sé 0,092 og nýtingarhlutfall Skeljungslóðarinnar, ofar á Ártúnsholtinu, við Grjótháls nr. 8, sé 0,146. Sé í þessu sambandi skorað á stefnanda að leggja fram í málinu uppdrátt sem Úti- og inni arkitektar unnu fyrir stefnanda af lóðinni við Vatnagarða, dags. 19.02.2001.

                      Vegna tilvísunar í matsbeiðni til aðalskipulags skuli tekið fram að nýtingarhlutfall á einsökum svæðum sé ekki ákveðið í aðalskipulagi heldur sé ákvörðun tekin um það í deiliskipulagi eins og fram kemur á bls. 26 í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur 2001–2024. Deiliskipulag hafi ekki verið unnið af lóðinni við Vatnagarða.

         Krafa stefnanda um greiðslur vegna missis byggingarréttar byggist á meintum missi byggingarréttar á lóðinni við Vatnagarða (Holtagarða), en það sé hins vegar lóðin nr. 14 við Ánanaust, sem stefnandi hafi misst. Af hálfu stefnda var því mótmælt í málflutningi að mat dómkvaddra matsmanna á markaðsverði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust, dags. 31. mars 2008,  kæmist að í málinu, enda sé ljóst að nýtt mat á þeirri lóð feli í sér röskun og breytingu á þeim málsgrundvelli sem stefnandi hafi sjálfur lagt með málssókninni. Stefndi áréttar og þá afstöðu sína að ekki sé hægt að yfirfæra mat hinna dómkvöddu matsmanna á lóðina nr. 14 við Ánanaust enda séu lóðirnar ekki sambærilegar. Stefnandi geti ekki á seinni stigum málsins byggt á missi byggingarréttar við Ánanaust enda slík krafa of seint fram komin og að auki vanreifuð.

                      Með vísan til framangreinds telur stefndi að stefnandi eigi ekki rétt á sérstökum greiðslum fyrir missi byggingarréttar. Því beri að sýkna stefnda af þeim hluta kröfu stefnanda. Augljóst sé að minnsta kosti að krafa stefnanda um kr. 45.000.000 sé allt of há.

                      Krafa vegna tapaðra rekstrartekna

                      Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að samkomulag hafi verið með aðilum um að stefndi myndi bæta stefnanda það tjón sem hann yrði fyrir félli hann frá byggingarframkvæmdum á lóðinni við Ánanaust 14. Áréttuð eru mótmæli við þessari fullyrðingu. Ítrekað sé að samkomulag stefnda og stefnanda hafi verið um að stefndi bætti stefnanda útlagðan kostnað vegna framkvæmda og hönnunar og afhenti stefnanda sambærilega lóð. Stefndi hafi hins vegar aldrei samþykkt að bæta stefnanda rekstrartjón. Því beri að sýkna stefnanda af þeim hluta kröfu stefnanda sem lúti að meintu rekstrartjóni.

                      Telji hinn virðulegi dómur að stefnandi beri að einhverju leyti ábyrgð á rekstrartapi sem stefnandi telji sig hafa orðið fyrir bendir stefndi á tjónstakmörkunarskyldu stefnanda, í samræmi við meginreglur samnings-, kaupa- og skaðabótaréttar. Fyrir liggur í gögnum málsins að stefnanda var boðin lóð við Vatnagarða (Holtagarða) ekki seinna en í apríl árið 1998. Hefði stefnandi tekið því boði hefði hann skömmu síðar geta hafið rekstur á lóðinni og þannig takmarkað tjón sitt. Stefnandi verði að bera hallan af því að hafa ekki tekið því boði eða takmarkað tjón sitt með öðrum hætti þau 10 ár sem liðin séu frá því að byggingarframkvæmdum við Ánanaust var hætt. Ljóst sé því að krafa stefnanda um kr. 47.344.000 bætur vegna tapaðra sölutekna, sé allt of há og beri að lækka stórlega, komi hún á annað borð til skoðunar.

                      Þá telur stefnandi einnig að forsendur matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna séu rangar og matið gefi ranga mynd af meintu rekstrartjóni stefnanda. Í fyrsta lagi byggist matið á rekstrarafkomu veitingastaðar sem staðsettur sé við eina fjölförnustu umferðargötu í Reykjavík, Sæbraut, og mjög miðsvæðis. Sama umferð sé ekki um Ánanaustið. Þá sé sú staðsetning ekki jafn vel í sveit sett með viðskiptavini og reksturinn á Sæbrautinni. Ólíku sé því saman að jafna.

                      Stefndi bendir einnig á að í mati hinna dómkvöddu matsmanna virðist gert ráð fyrir rekstrartjóni á árinu 1997. Með tilliti til þess að byggingarframkvæmdir hófust í lok ágústmánaðar það ár telur stefndi að ólíklegt verði að telja að nokkur rekstur hefði geta hafist í húsi á lóðinni fyrr en í fyrsta lagi í byrjun ársins 1998. Ekkert rekstrartjón hefði því getað átt sér stað á árinu 1997.

Aðrar málsástæður og lagarök

Stefndi vísar til reglna fjármunaréttar, samninga-, kröfu og skaðabótaréttar varðandi ábyrgð sína og útreikning á kröfum stefnanda.

Málskostnaðarkrafa stefndu á sér stoð í 129. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafan um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988.  Stefndi sé ekki virðisaukaskattskyldur og sé því nauðsynlegt að taka tillit til virðisaukaskattsins við ákvörðun málskostnaðar.

Dráttarvaxtakröfu stefnanda sé mótmælt sem vanreifaðri enda engin grein gerð fyrir henni í stefnu. Stefndi telur að minnsta kosti sé ekki sanngjarnt að miða við að dráttarvextir falli á kröfu stefnanda fyrr en við dómsuppsögu. Vísar stefndi til þess að stefnandi hafi ekki sett fram kröfur sínar fyrr en í stefnu. Vegna galla á matsbeiðni, og þ.a.l. rangrar niðurstöðu matsmanna og hárrar kröfugerðar, hafi stefndi ekki annan kost en að taka til varna í málinu. Eðlilegt sé því, verði á annað borð fallist á dráttarvaxtakröfu, að dráttarvextir leggist ekki á kröfu við fyrra tímamark en dómsuppsögu, sbr. 2. málsl. 9. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001.

Niðurstaða

Fyrir liggur að stefndi hefur fallist á og greitt undir rekstri málsins kröfu stefnanda vegna gatnagerðargjalda og kostnaðar vegna byggingarframkvæmda á lóðinni nr. 14 við Ánanaust í Reykjavík í samræmi við matsliði 1 og 2 í matsgerð dómkvaddra matsmanna, dags. 27. október 2006.  Verður stefndi því sýknaður af þeim hluta kröfugerðar stefnanda í málinu, eins og hann gerir kröfu til.

Stefndi telur að sýkna beri stefnda af kröfu stefnanda um sérstaka greiðslu fyrir byggingarréttinn og byggir það í fyrsta lagi á því að stefnandi hafi krafist og fengið endurgreiðslu þess gjalds sem hann greiddi stefnda fyrir lóðina að Ánanaustum 14. Sömuleiðis hafi stefnandi fengið greiðslu vegna útlagðs kostnaðar. Stefnandi hafi  fallið frá kröfu sinni um úthlutun nýrrar lóðar og geti ekki samhliða endurgreiðslu krafist greiðslu fyrir byggingarréttinn, sem hann hafi ekki greitt sérstaklega fyrir.

 Af málatilbúnaði aðila verður ráðið að þeir séu sammála um, eins og greinir í drögum að samkomulagi þeirra frá því í apríl 1998, að stefnandi skilaði úthlutaðri lóð við Ánanaust gegn því að stefndi úthlutaði honum ca. 2000m² lóð við Holtagarða (Vatnagarða) í Reykjavík. Eins og fram kemur í bréfi borgarverkfræðings til lögmanns stefnanda, dags. 12. janúar 2000, var þó ekki hægt að taka afstöðu til lóðar handa stefnanda á þeim stað sem varanlegrar lausnar vegna óvissu um legu fyrirhugaðar Sundabrautar.  Í bréfi borgarverkfræðings til lögmanns stefnanda, dags. 17. ágúst 2001, er enn að þessum málum vikið og tekið fram að ekki sé unnt að bjóða stefnanda lóð við Vatnagarða til frambúðar vegna fyrirhugaðra umferðarmannvirkja í tengslum við Sundabraut yfir Kleppsvíkina.  Í bréfinu er einnig getið um lausn til bráðabirgða fyrir stefnanda á lóð milli Sæbrautar og Vatnagarða, sunnan Sægarða, sem rætt hafi verið um  á fundi með stefnanda í apríl 1998, en þá hafi stefnandi ekki verið reiðubúinn til þess að sætta sig við bráðabirgðalausnir.  Á fundi aðila í mars 2001 var  enn til umræðu sú úrlausn fyrir stefnanda að hann fengi lóð á þessum stað til bráðabirgða, en það mun hafa strandað á því að stefnandi gerði kröfu um innkeyrslu á lóðina frá Sæbraut en á það var ekki fallist af hálfu umferðardeildar borgarverkfræðings. Verður því ekki fallist á þá málsástæðu stefnda að sýkna beri af bótakröfu stefnanda á þeim grundvelli að hann hafi ekki þegið úthlutun lóðarinnar. Liggur og ekki fyrir að stefnanda hafi staðið til boða lóð sem var fyllilega sambærileg lóðinni við Ánanaust, eins og samkomulag aðila gerði ráð fyrir. Stefndi hefur þannig ekki staðið við skuldbindingu sína um úthlutun lóðar handa stefnanda. Verður ekki talið að endurgreiðsla gatnagerðargjalda af  hálfu stefnda hafi leyst hann undan þeirri skuldbindingu, eins og atvikum er háttað í máli þessu, og er ekki á þá málsástæðu stefnda fallist. Telja verður að stefnandi eigi rétt á bótum úr hendi stefnda vegna missis byggingaréttar á lóðinni við Ánanaust í Reykjavík. Eins og endanlegri kröfugerð stefnanda er háttað og að kemst í málinu á grundvelli matsgerðar dags. 31. mars 2008, sem rúmast innan kröfugerðar stefnanda, verður við ákvörðun bóta tekið mið af ætluðu markaðsverði lóðarinnar nr. 14 við Ánanaust. Eftir atvikum verða bætur til stefnanda ákveðnar að álitum með 20.000.000 krónum.

Gegn andmælum stefnda er ósannað að samkomulag hafi verið með aðilum um að stefndi myndi bæta stefnanda rekstrartjón.  Kröfu sína um rekstartjón byggir stefnandi á matsgerð dags. 27. október 2006. Í niðurstöðu matsgerðar um þann þátt kemur fram að matsmenn hafa lagt til grundvallar útreikningum sínum rekstraruppgjör veitingastaðar, sem staðsettur var við Sæbraut. Fallist er á það með stefnda að ekki liggi fyrir að rekstrarafkoma þess fyrirtækis gefi rétta mynd af rekstrartjóni stefnanda. Verður kröfu stefnanda um bætur vegna rekstartjóns því hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda  20.000.000 krónur með dráttarvöxtum frá uppkvaðningu dóms þessa, sbr. 2. málslið 9. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Eftir þessum úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem ákveðst 1.842.600 krónur. Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts og útlagðs kostnaðar vegna matsgerðar að fjárhæð  298.800 krónur.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

Dómsorð :

Stefndi, Reykjavíkurborg, greiði stefnanda, Helga Kristjáni Pálssyni, 20.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. október til greiðsludags og 1.842.600 krónur í málskostnað.