Mánudaginn 25. ágúst 2014.
Nr. 452/2014.	Patio ehf. (Kolbrún Garðarsdóttir hdl.) gegn Valborgu Guðmundsdóttur (Hjalti Steinþórsson hrl.)

Kærumál. Útburðargerð. Eignarréttur.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu P ehf. um að fá V borna út úr tiltekinni geymslu með beinni aðfarargerð. Var ekki talið að P ehf. hefði fært sönnur á það að réttur hans til geymslunnar væri svo skýr og ótvíræður að hann yrði knúinn fram með beinni aðfarargerð.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Viðar Már Matthíasson og Þorgeir Örlygsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 20. júní 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2014 þar sem hafnað var beiðni sóknaraðila um að fá varnaraðila borna út úr geymslu sem tilheyri íbúð sóknaraðila að Dalalandi 9 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og fyrrgreind krafa hans tekin til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og „að sóknaraðili verði dæmdur til að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti“.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdóms fyrir sitt leyti og kemur því ekki til álita krafa hans um málskostnað í héraði.

Í þinglýstum eignaskiptasamningi 24. nóvember 1967 fyrir Dalaland 9 segir að geymslur tilheyri íbúðum í samræmi við meðfylgjandi teikningu, þar sem geymslur séu merktar íbúðum með tilliti til staðsetningar íbúðar í húsinu. Ágreiningslaust er að engin teikning fylgdi eignaskiptasamningnum til þinglýsingar. Á hinn bóginn liggur fyrir yfirlýsing frá tveimur af sex upphaflegum eigendum íbúða í húsinu um að geymslum hafi verið skipt milli eigenda íbúðanna með öðrum hætti en framangreind teikning gerði ráð fyrir og geymslurnar gengið kaupum og sölum í samræmi við þá skiptingu. Að virtu því sem að framan greinir, verður ekki talið að sóknaraðili hafi fært sönnur á það með þeim gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu að réttur hans til umþrættrar geymslu sé svo skýr og ótvíræður að hann verði knúinn fram með beinni aðfarargerð. Því er fallist á með héraðsdómi að hafna beri kröfu sóknaraðila þess efnis, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðili greiði varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Patio ehf., greiði varnaraðila, Valborgu Guðmundsdóttur, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 11. júní 2014

Mál þetta, sem barst Héraðsdómi Reykjavíkur með aðfararbeiðni 29. janúar 2014, var tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 15. maí sl.

Sóknaraðili er Patio ehf., Hlyngerði 6, Reykjavík.

Varnaraðili er Valborg Guðmundsdóttir, Dalalandi 9, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst dómsúrskurðar um að varnaraðili verði borin út úr geymslu sem tilheyri íbúð sóknaraðila, fastanúmer 203-6768, að Dalalandi 9, íbúð 05-0301, ásamt öllu sem henni tilheyri og geymslan afhent sóknaraðila, með beinni aðfarargerð. Um sé að ræða geymslu sem tilheyri íbúð á efstu hæð t.v. skv. þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar og þess að fjárnám verði heimilað hjá varnaraðila fyrir væntanlegri gerð.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og honum verði gert að greiða henni málskostnað að viðbættum virðisaukaskatti.

I

Sóknaraðili er þinglýstur eigandi íbúðar sem merkt er 05-0301 að Dalalandi 9, Reykjavík, fastanúmer 230-6768. Varnaraðili er eigandi annarrar íbúðar í sömu fasteign, merktri 05-0201, fastanúmer 203-6766.

Eignaskiptayfirlýsingu var þinglýst á fasteignina að Dalalandi 9 þann 24. nóvember 1967. Er þar gerð grein fyrir eignarhluta hverrar íbúðar fyrir sig. Þar kemur fram að geymslur tilheyri íbúðum í samræmi við meðfylgjandi teikningu. Engri teikningu var hins vegar þinglýst með eignaskiptayfirlýsingunni. Sóknaraðili telur að varnaraðili hagnýti sér geymslu sem tilheyri íbúð hans og þriðji aðila hagnýti sér geymslu varnaraðila.

II

Sóknaraðili byggir á því að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fylgi geymsla merkt EV á framlagðri teikningu íbúð sóknaraðila merktri 05-0301 að Dalalandi 9, efstu hæð til vinstri.

Skipan mála varðandi geymslurými að Dalalandi 9 hafi verið á reiki í langan tíma. Eigendur íbúðanna hafi í einhverjum tilvikum verið að hagnýta geymslur sem séu ekki í þeirra eigu samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Ekki hafi verið gerð ný eignaskiptayfirlýsing frá árinu 1967, en henni hafi fylgt teikning þar sem tilgreint sé hvaða geymsla fylgi hverri íbúð.

Varnaraðili hafi hagnýtt geymslu sem tilheyri sóknaraðila frá því að hún hafi keypt sína íbúð á árinu 1998. Hún vísi um heimild til þess til samkomulags sem upphaflegir eigendur eigi að hafa gert um skiptingu á geymslum með íbúðunum, sem fari í bága við það sem fram komi á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Eigandi íbúðar nr. 05-0101, með fastanúmer 203-6764, Klara J. Óskarsdóttir, hagnýti geymslu varnaraðila. Ætlist bæði hún og varnaraðili til þess að sóknaraðili selji með sinni eign geymslu sem skráð sé á Klöru. Sú geymsla sé skráð 13,9 m² samkvæmt Þjóðskrá, en geymsla sóknaraðila sé skráð 21 m². Varnaraðili og Klara þurfi að færa sig til á milli geymsla, þannig að Klara fari í geymslu sem skráð sé á teikningu NV og varnaraðili að færa sig í geymslu sem merkt sé MV.

Skorað hafi verið á varnaraðila að rýma geymsluna, en hún hafi alfarið hafnað því. Nokkrir núverandi eigendur íbúða að Dalalandi 9 hafi fært umrædd geymslumál til rétts horfs í samræmi við þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu, enda sé ófært að eignir gangi kaupum og sölum án þess að rétt sé að því staðið.

Sóknaraðili hafi keypt íbúðina að Dalalandi árið 2007. Íbúðin sé 79 m² og með henni fylgi geymsla að stærð 21 m², sem á teikningu sé merkt EV. Sóknaraðili hafi frá þeim tíma greitt lögbundin gjöld af húsnæðinu miðað við þau stærðarhlutföll sem komi fram hjá Þjóðskrá Íslands og í eignaskiptayfirlýsingu. Íbúðin hafi verið í útleigu frá því að sóknaraðili hafi fest kaup á henni. Sóknaraðili hafi nú samþykkt kauptilboð í fasteignina, ásamt öllu því sem henni fylgi, þar með töldu geymslurými sem varnaraðili hafi hagnýtt. Ekki hafi tekist að ganga frá afsali þar sem geymslumál séu í ólestri. Kaupendur sætti sig ekki við að fá ekki það sem eigninni fylgi og fylgja ber samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

Sóknaraðili byggi kröfu sína á 78. gr., sbr. 72. gr., laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðila sé með ólögmætum hætti aftrað að neyta þeirra réttinda sem hún eigi til eignarinnar, þar sem varnaraðili neiti að rýma og afhenda sóknaraðila geymslu sem tilheyri honum samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Réttindi sóknaraðila byggi á skýrum gögnum, þ.e. þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og teikningu sem hafi fylgt með henni, auk skráningar eignarinnar samkvæmt Þjóðskrá Íslands.

Um lagarök sé vísað til almennra reglna eignarréttar, þinglýsingarlaga, almennra reglna samningaréttar um skuldbindingargildi samninga og almennra reglna kröfuréttar um vanefndir og vanefndaúrræði. Krafa um málskostnað styðjist við 1. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989, sbr. XXI. kafla og önnur ákvæði laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Um varnarþing vísist til V. kafla laga nr. 91/1991, sbr. 84. gr. laga nr. 90/1989.

III

Varnaraðili byggir kröfu sína á því að sóknaraðili eigi ekki þá geymslu að Dalalandi 9 í Reykjavík sem um ræði í málinu. Geymslan fylgi ekki eignarhluta merktum 05-0301, fastanúmer 203-6768, heldur sé hún í eigu varnaraðila og fylgi eignarhluta hennar merktum 05-0201, fastanúmer 203-6766. Af þessum sökum beri að hafna beiðni sóknaraðila um útburð varnaraðila úr umræddri geymslu.

Þegar varnaraðili hafi keypt íbúð sína, með kaupsamningi 3. apríl 1998, hafi henni verið sýnd, seld og afhent umrædd geymsla. Hún hafi því fylgt íbúð hennar frá byggingu hússins.

Í þinglýstum eignaskiptasamningi fyrir Dalaland 9, dags. 24. nóvember 1967, segi: „Geymslur tilheyra íbúðum í samræmi við meðfylgjandi teikningu, þar sem geymslur eru merktar íbúðum (skammstöfun) með tilliti til staðsetningar íbúðar í húsinu.“ Engin teikning hafi hins vegar fylgt með eignaskiptasamningnum til þinglýsingar. Umræddri teikningu hafi aldrei verið þinglýst á fasteignina.

Eins og sjá megi af teikningu sem samþykkt hafi verið á fundi byggingarnefndar 23. febrúar 1967 séu geymslurnar merktar með skammstöfunum. Samkvæmt þeirri teikningu sé geymslan, sem seld hafi verið varnaraðila og hafi frá upphafi fylgt íbúð hennar, merkt EV. Miðað við umrædda teikningu ætti hún að tilheyra efstu hæð til vinstri, þ.e. íbúð sóknaraðila. Geymslan sem ætti þá samkvæmt teikningunni að tilheyra íbúð varnaraðila, þ.e. sem merkt sé MV, hafi hins vegar verið sýnd, seld og afhent Klöru J. Óskarsdóttur þegar hún hafi keypt íbúð í húsinu árið 1985, þ.e. eignarhluta merktan 05-0101, fastanúmer 203-6764, enda hafi geymslan fylgt þeim eignarhluta frá upphafi. Sóknaraðila hafi síðan verið seld og afhent geymslan sem samkvæmt framangreindri teikningu sé merkt NV og ætti samkvæmt teikningunni að fylgja íbúðinni sem sé í eigu Klöru. Geymslurnar hafi hins vegar ekki verið seldar með þeim hætti.

Fyrir liggi staðfesting frá tveimur af sex upphaflegum eigendum og byggjendum hússins þar sem staðfest sé að ákveðið hafi verið að þeir sem ættu minnstu íbúðirnar fengju að ráða hvaða geymslur þeir fengju. Þeir hafi ákveðið að fá endageymslurnar á ganginum. Miðgeymslurnar hafi tilheyrt miðhæðinni og geymslur undir stiga hafi tilheyrt 3. hæð. Þetta sé í samræmi við það hvernig umræddar geymslur hafi verið seldar málsaðilum og Klöru J. Óskarsdóttur. Jafnframt sé vísað til yfirlýsingar Jökuls Úlfarssonar, dags. 3. október 2013. Samkvæmt yfirlýsingu frá Hermanni Tönsberg, dags. 23. desember 2013, hafi sex starfsmenn Sjóvátryggingarfélags Íslands ehf. sótt um úthlutun á stigahúsinu að Dalalandi 9. Þegar teikningar hafi verið langt komnar hafi þeir ákveðið hvaða íbúð hver og einn skyldi fá. Geymslunum hafi verið skipt þannig að þeir sem fengu minnstu íbúðirnar hafi mátt velja sér geymslu fyrst, sem nokkurs konar miskabætur. Hann og Einar Runólfsson, sem hafi verið eigendur minnstu íbúðanna, hafi valið sér endageymslurnar á jarðhæð, miðhæðin hafi fengið geymslurnar á milli þeirra og efsta hæðin geymslurnar í kjallaranum. Þetta sé staðfest í yfirlýsingu Björns Arnars, dags. 13. janúar 2014. Björn Arnar sé upphaflegur eigandi íbúðarinnar sem varnaraðili eigi. Það liggi því ljóst fyrir að upphaflegir eigendur hafi skipt geymslunum með öðrum hætti en fram komi á teikningunni sem hafi verið samþykkt á fundi byggingarnefndar 23. febrúar 1967. Geymslurnar hafi fylgt hverri íbúð fyrir sig í samræmi við samkomulag upphaflegra eigenda. Það sé í samræmi við hvernig geymslurnar hafi verið seldar og afhentar málsaðilum.

Ljóst sé að geymslurnar hafi ekki verið seldar með þeim hætti sem merkt sé á framangreindri teikningu. Teikningunni hafi ekki verið þinglýst á eignirnar, enda hafi sóknaraðila verið seld geymsla sem á teikningunni sé merkt NV, en ekki geymsla varnaraðila. Geymsla varnaraðila hafi ekki verið sýnd, seld eða afhent sóknaraðila þegar hann hafi keypt eignarhlut sinn í húsinu með kaupsamningi 27. febrúar 2007, enda hafi seljandi eignarhlutans ekki átt geymsluna og þ.a.l. ekki getað afsalað henni. Sóknaraðili geti því ekki nú selt þriðja aðila geymslu sem hann hafi aldrei átt. Með hliðsjón af framangreindu sé á því byggt að þar sem sóknaraðili sé ekki eigandi umræddrar geymslu, sem hann krefjist þess að varnaraðila verði gert að rýma, beri að hafna kröfu hans.

Um lagarök sé vísað til meginreglna samninga- og eignarréttar og laga nr. 90/1989 um aðför.

IV

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði borin út úr geymslu sem tilheyri íbúð sóknaraðila að Dalalandi 9 í Reykjavík. Varnaraðili mótmælir kröfunni á þeirri forsendu að geymslan tilheyri íbúð hennar.

Í eignaskiptasamningi, sem þinglýst var á fasteignina að Dalalandi 9 þann 24. nóvember 1967, kemur fram hvernig eigendur hússins skiptu séreign íbúða á milli sín. Þá er þar tekið fram að geymslur tilheyri íbúðum í samræmi við meðfylgjandi teikningu. Engri teikningu var hins vegar þinglýst með eignaskiptayfirlýsingunni og er engum öðrum þinglýstum heimildum fyrir að fara um skiptingu á geymslum. Sóknaraðili hefur lagt fram teikningu af fasteigninni sem fengin var af Borgarvefsjá og er árituð um samþykki á fundi byggingarnefndar 23. febrúar 1967.

Sóknaraðili telur að geymsla sú sem fylgja skuli íbúð hans sé 21 m² að stærð en geymsla sú sem hann hafi til umráða sé 13,9 m². Af framlögðum teikningum verður hins vegar ekki annað ráðið en að allar geymslurnar séu jafnstórar, eða 4 m² að stærð. Stærðartölur sem vísað er til í vottorðum frá Þjóðskrá Íslands eru hlutföll í sameign allra, en sýna ekki stærð á geymslum.

Varnaraðili hefur lagt fram skriflegar yfirlýsingar fyrrum eigenda íbúða í húsinu. Af þeim, sem og öðrum gögnum málsins, virðist sem geymslum í húsinu hafi frá upphafi verið ráðstafað með öðrum hætti en framangreind teikning gerir ráð fyrir. Óumdeilt er að báðum málsaðilum voru sýndar þær geymslur sem þeir hafa nú til umráða við kaup á fasteignum þeirra og þeir hafa nýtt þær geymslur frá þeim tíma.

Samkvæmt 1. mgr. 78. gr. laga 90/1989 gildir það almenna skilyrði fyrir beinni aðfarargerð að réttmæti kröfu sóknaraðila sé það ljóst að sönnur fyrir því verði færðar með þeim gögnum sem aflað verður fyrir dómi samkvæmt reglum 83. gr. sömu laga. Telja verður að nokkur óvissa ríki um eignarrétt á geymslum að Dalalandi 9 í Reykjavík. Veldur sú óvissa vafa um rétt sóknaraðila til umbeðinnar gerðar. Úr réttarstöðu aðila að þessu leyti verður ekki skorið í útburðarmáli þessu.

Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að fullnægt sé skilyrðum beinnar aðfarargerðar á grundvelli 78. gr. laga nr. 90/1989, en varhugavert þykir að láta gerðina ná fram að ganga, sbr. 3. mgr. 83. gr. sömu laga. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila um beina aðfarargerð á hendur varnaraðila.

Eftir atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður.

Barbara Björnsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Kröfu sóknaraðila, Patio ehf., um að varnaraðili, Valborg Guðmundsdóttir, verði, ásamt öllu því sem henni tilheyrir, borin út úr geymslu sem tilheyri íbúð sóknaraðila að Dalalandi 9 í Reykjavík, merktri 05-0301, fastanúmer 203-6768, með beinni aðfarargerð, er hafnað.

Málskostnaður fellur niður.