Þriðjudaginn 19. maí 2015.
Nr. 335/2015.	Heimahúsið ehf. (Baldvin Björn Haraldsson hrl.) gegn Fasteignafélaginu Einari Farestveit ehf. (Guðmundur Ómar Hafsteinsson hrl.)

Kærumál. Vitni. Aðför.

Staðfestur var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu H ehf. um að leiða tiltekið vitni fyrir héraðsdóm við aðalmeðferð í máli F ehf. gegn H ehf. Var ekki talið að H ehf. hefði fært rök fyrir því að í málinu stæði svo sérstaklega á að efni væru til að víkja frá meginreglu 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 um aðför um að vitnaleiðslur skyldu að jafnaði ekki fara fram í málum sem rekin væru á grundvelli 13. kafla laganna.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma Helgi I. Jónsson hæstaréttardómari og Ingveldur Einarsdóttir og Karl Axelsson settir hæstaréttardómarar.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. apríl 2015, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 11. maí sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. apríl 2015, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að fá að leiða Ólöfu Rún Tryggvadóttur sem vitni við aðalmeðferð málsins. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreind krafa verði tekin til greina. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Samkvæmt síðari málslið 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989 skulu mats- og skoðunargerðir og vitnaleiðslur að jafnaði ekki fara fram þegar mál er rekið eftir 13. kafla laganna. Í athugasemdum með frumvarpi því, er varð að nefndum lögum, kemur fram að regla þessi eigi sér stoð í því viðhorfi að ætlast er til að aðfararhæfar kröfur séu það skýrar að þær þarfnist ekki stuðnings af sönnunargögnum sem þessum. Ef brestur er á því beri að jafnaði að hafna aðför, sbr. 3. mgr. 83. laganna. Eftir venju beri að skýra heimild til að víkja frá banni við sönnunarfærslu af þessu tagi þröngt.

Sóknaraðili hefur ekki fært rök fyrir því að í máli þessu standi svo sérstaklega á að efni séu til að víkja frá áðurnefndri meginreglu 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Verður hinn kærði úrskurður því staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Heimahúsið ehf., greiði varnaraðila, Fasteignafélaginu Einari Farestveit ehf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 21. apríl 2015.

Mál þetta barst Héraðsdómi Reykjavíkur með bréfi mótteknu 4. desember sl. og var þingfest 13. febrúar sl. Sóknaraðili er Fasteignafélagið Einar Farestveit ehf., Borgartúni 28, Reykjavík. Varnaraðili er Heimahúsið ehf., Ármúla 8, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst í málinu dómsúrskurðar um varnaraðili, ásamt öllu því sem honum tilheyrir verði borinn út úr fasteigninni Ármúla 8, eignarhluta 0102, Reykjavík. Þá krefst hann málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara að staðfest verði að málskot, skv. 3. mgr. 84. gr. laga um aðför nr. 90/1989, fresti framkvæmd kröfu sóknaraðila. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar.

 Málið var tekið til úrskurðar í dag um fram komna kröfu varnaraðila um að honum verði heimilað að leiða sem vitni til skýrslugjafar við aðalmeðferð málsins Ólöfu Rún Tryggvadóttur, starfsmann IceCare ehf. Lögmaður sóknaraðila mótmælti kröfu varnaraðila um að leiða ofangreint vitni.

Málvextir og helstu málsástæður aðila

Með húsaleigusamningi, dags. 13. mars 2012, tók varnaraðili sem þá hét Öndvegi-Lifun ehf. á leigu fasteignina Ármúla 8, Reykjavík, eignarhluta 0102 (í leigusamningi tilgreint 0102 og 0103). Leigusali og þinglýstur eigandi fasteignarinnar var Fjárfestingafélagið Hegranes ehf. Í febrúar 2014 keypti sóknaraðili fasteignina og yfirtók samhliða því leigusamning aðila. Samkvæmt leigusamningnum bar varnaraðila að greiða húsaleigu fyrirfram á gjalddaga 1. hvers mánaðar og með eindaga 5. hvers mánaðar, sbr. 4. gr. samningsins. Í 11. gr. samningsins er að finna riftunarheimild vegna vanskila, en hún er svohljóðandi: „Leigusala er heimilt að rifta leigusamningi þessum án fyrirvara með skriflegri yfirlýsingu ef leigutaki innir ekki af hendi umsamdar greiðslur samkvæmt samningi þessum á gjalddögum og vanskil hafa varað 15 daga eða lengur“.

                Í aðfarabeiðni vísar sóknaraðili til þess að leigugreiðslur skv. samningum hafa ítrekað borist of seint og eftir eindaga. Að morgni 21. október 2014 hafi leigugreiðsla fyrir októbermánuð 2014, með gjalddaga 1. október og eindaga 5. október verið ógreidd. Vegna þessa hafi leigusamningum rift með símskeyti sóknaraðila, dags. 21. október 2014, sem móttekið var af fyrirsvarsmönnum varnaraðila sama dag. Í símskeytinu hafi einnig verið skorað á varnaraðila að rýma eignina þegar í stað og eigi síðar en 31. október 2014. Hann hafi ekki orðið við þeirri áskorun.  Sóknaraðili kveðst byggja útburðarkröfu sína á því að honum hafi verið nauðsynlegt að rifta leigusamningi aðila vegna vanskila varnaraðila. Þá hafi sóknaraðila verið það heimilt skv. skýrri riftunarheimild í 11. gr. leigusamnings aðila, sem gangi framar riftunarákvæðum húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Sé leigusamningur aðila því fallinn niður fyrir riftun og varnaraðili sé þar af leiðandi án heimildar í þinglýstri eign sóknaraðila. Sé sóknaraðila því nauðsynlegt að fá varnaraðila borinn út úr eigninni með beinni aðfarargerð. Um lagarök vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

                Varnaraðili byggir aðalkröfu sína á nokkrum málsástæðum. Sú málsástæða sem máli skiptir um ágreining þann sem er til úrlausnar hér er sú að sóknaraðili hafi ekki farið eftir  ákvæðum húsaleigusamningsins. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. samningsins skyldi  húsaleiga „[...] innheimt með sendum reikning og greiðsluseðli um hver mánaðamót [...]“. Hafi það því verið gert að skilyrði fyrir greiðsluskyldu leigutaka að sendur væri reikningur og greiðsluseðill. Varnaraðili hafi hins vegar ekki fengið sendan reikning vegna gjalddaga 1. október 2014 og raunar hafi hann hingað til aðeins fengið einn reikning sendan og hafi það verðið vegna ágústmánaðar 2014. Varnaraðili hafi á hinn bóginn fengið senda greiðsluseðla mánaðarlega en þeir beri það með sér að vera sendir beint frá Íslandsbanka hf. Varnaraðili hafi í tilefni af máli þessu óskað eftir því við sóknaraðila að fá senda reikninga vegna alls leigutímabilsins. Hafi hann fengið skjöl sem virðast vera ljósrit reikninga sem stafa frá sóknaraðila en á þá hafi verið ritað „staðfest afrit.“ Varnaraðili telur að ýmislegt sé við umrædd skjöl að athuga. Þannig beri reikningarnir með sér að þeir hafi ekki verið gefnir út og sendir varnaraðila á þeim tíma er sóknaraðila bar að gera slíkt. Reikningur fyrir mars 2014 sé til að mynda nr. 25; reikningur fyrir apríl sé nr. 12; og reikningur fyrir maí sé nr. 22. Skorar varnaraðili því á sóknaraðila að leggja fram sönnunargögn því til staðfestu að reikningar hafi raunverulega verið sendir varnaraðila í hverjum mánuði og þá sérstaklega að reikningur vegna októbermánaðar 2014 hafi raunverulega borist varnaraðila. Varnaraðili telur í alla staði ljóst að eins og málum sé háttað að varnaraðili geti ekki með nokkru móti verið látinn bera sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi ekki móttekið reikninga, enda þurfi sóknaraðili að sanna ótvíræðan rétt sinn til riftunar og útburðar í máli þessu. Bendir varnaraðili á að skv. 2.-4. málsl. 1. mgr. 20. gr. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988 hvílir skylda á seljanda að gefa út reikning við sérhverja sölu eða afhendingu á vöru eða skattskyldri þjónustu. Þar komi einnig fram að reikningseyðublöð skulu vera fyrir fram tölusett í samfelldri töluröð. Þá sé  misræmi á milli eina eini reikningsins sem sem varnaraðili hafi fengið og reiknings fyrir ágúst mánuð sem merktur sé „staðfest afrit“. Varnaraðili telur að gegn mótmælum hans verði ekki talið að í málinu liggi fyrir sönnun um afhendingu sölureikninga fyrir leigunni. Með því að afhenda ekki reikninga eins og sóknaraðila hafi borið að gera samkvæmt húsaleigusamningunum hafi aldrei myndast greiðsluskylda varnaraðila,   hann aðeins verið skuldbundinn til að greiða gegn því að fá sendan reikning. Þar sem enginn reikningur hafi verið sendur vegna októbermánaðar (fyrr en löngu síðar) sé engin heimild til riftunar húsaleigusamningsins og er hann því enn í fullu gildi. Í þessu samhengi vísar varnaraðili til þess að hann sé ekki eini aðilinn sem ekki hafi fengið senda sölureikninga frá sóknaraðila fyrir leigugreiðslum og krefst þess að honum verði heimilt að leiða vitni til að staðreyna þessar fullyrðingar sínar.  Einsýnt að þörf sé á slíkum vitnisburði til að varpa ljósi á mál þetta sérstaklega vegna þeirra takmörkuðu gagna og upplýsinga um málsatvik sem komi fram í málatilbúnaði sóknaraðila. Sé það mat varnaraðila að honum sé það nauðsynlegt til að geta gripið til nauðsynlegra varna í málinu. Telur varnaraðili nauðsynlegt að leiða Ólöfu Rún Tryggvadóttur, fyrirsvarsmann IceCare ehf., Ármúla 8, sem vitni.

                Í greinargerð sem sóknaraðili lagði fram til andsvara málsástæðum varnaraðila er á því byggt að varnaraðila hafi verið sendur reikningur mánaðarlega fyrir húsaleigu auk virðisaukaskatts og fullyrðingar hans um annað séu með öllu ótrúverðugar og ósannaðar. Fyrir liggi í málinu staðfest afrit reikninga sem sendir hafi verið varnaraðila. Þá hafi sóknaraðili lagt fram kvittun frá Íslandspósti vegna póstlagningu fyrir októbermánuð 2014. Sé því full sannað að sóknaraðila hafi verið sendur reikningur fyrir þann mánuð 2014 og í ljósi framkominna sönnunargagna sé það varnaraðila að sýna fram á hið gagnstæða. Þá hafi varnaraðili greitt athugasemdalaust leigu á leigutímabilinu og nýtt sér virðisaukaskatt af húsaleigu til frádráttar á útskatti. Skorað sé á varnaraðila að upplýsa um frádrátt frá útskatti vegna húsaleigu.  Sóknaraðili vísar enn fremur til þess að skv. 4. gr. leigusamnings aðila átti húsaleiga að greiðast fyrirfram á gjalddaga 1. hvers mánaðar og með eindaga 5. hvers mánaðar. Umrætt ákvæði eitt og sér feli í sér skyldu til að greiða húsaleigu. Greiðsluskyldan sé því með öllu óháð því hvort að varnaraðili hafi fengið sendan reikning fyrir leigunni eða ekki. Enn fremur hafi varnaraðili,  burtséð frá því hvort sannað sé að hann hafi fengið reikninga, í verki viðurkennt skyldu sína til að greiða án þess að reikningar lægju fyrir. Sóknaraðili mótmælir málsástæðum varnaraðila um efni reikninganna. Í málinu liggi fyrir reikningar þar sem fram komi viðtakandi, sundurliðuð fjárhæð og virðisaukaskattur. Þá eru reikningarnir í númeraröð og gerðir í tvíriti. Breytir engu um lögmæti reikninganna þótt einn smávægileg riðlun sé í númeraröð eins reiknings. Uppfylla reikningarnir því  ótvírætt kröfur laga, þ.m.t. laga um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Sóknaraðili andmælir því að varnaraðila verði heimilað að leiða vitni í máli þessu og krefst þess að kröfu varnaraðila þar að lútandi verði hafnað.  Sóknaraðili byggir á því að í aðfararmálum skuli vitnaleiðslur að jafnaði ekki fara fram, sbr. 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Telur sóknaraðili ekkert tilefni vera til þess í máli þessu að leiða vitni.

Niðurstaða

Mál þetta er rekið á grundvelli 13. kafla laga nr. 90/1989 um aðför. Almennar reglur um meðferð einkamála í héraði gilda um mál samkvæmt þeim kafla eftir því sem við getur átt, sbr. 1. mgr. 84. gr. laganna, en skorður eru þó reistar við vitnaleiðslum og mats- og skoðunargerðum í málum af þessu tagi, samkvæmt síðari málslið 1. mgr. 83. gr. laganna, á þann hátt að slík sönnunarfærsla skal að jafnaði ekki fara fram eins og í ákvæðinu segir. Ætlast er til þess að aðfararhæfar kröfur séu það skýrar að þær þarfnist ekki stuðnings af sönnunargögnum sem þessum.

Ákvæði laga nr. 90/1989 gera því ráð fyrir að tekin verði afstaða til kröfu, sem leita á eða leitað hefur verið aðfarargerðar fyrir á grundvelli þeirra takmörkuðu sönnunargagna, sem aflað verður í slíku máli. Takmörkun þessi byggist á því sjónarmiði að málstaður gerðarbeiðanda þarf að vera svo skýr og ljós að um skýlaus réttindi hans sé að ræða, þannig að hann þurfi ekki að styðja þau við vitnisburð eða matsgerð. Verði réttindi gerðarbeiðanda dregin í efa, þannig að leysa þurfi úr vandasömum sönnunaratriðum í máli um beina aðfarargerð, ber að synja um framgang aðfarargerðarinnar, sbr. síðari málslið 3. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Yrði gerðarbeiðandi þá að leita sér aðfararheimildar með því að höfða almennt einkamál, þar sem ekki gilda sömu takmarkanir á sönnunarfærslu.

Í þessum þætti málsins er til úrlausnar sú krafa varnaraðila að fá að leiða fyrir dóminn sem vitni Ólöfu Rún Tryggvadóttur, starfsmann IceCare ehf.  Eins og að framan er rakið byggir varnaraðili aðalkröfu sína m.a. á því hann hafi ekki fengið senda reikninga frá sóknaraðila eins og leigusamningur aðila kveði á um. Hafi verið skilyrði fyrir greiðsluskyldu varnaraðila að sendur væri reikningur. Hafi sóknaraðila því ekki verið heimilt að rifta samningnum. IceCare ehf.  leigi út húsnæði af sóknaraðila og hyggst varnaraðili með því að leiða  umrætt vitni sanna að sóknaraðili hafi í viðskiptum við aðra en varnaraðila ekki sent reikninga fyrir leigugreiðslum. Sóknaraðili hefur hafnað kröfu varnaraðili með þeim rökum að vitnaleiðslur í málum sem þessum skuli að jafnaði ekki fara fram og engin rök hafi komið fram hjá varnaraðila sem leiða eigi til þess að undantekning verði gerð frá þeirri meginreglu laga nr. 90/1989.

Að mati dómsins þykir varnaraðili ekki hafa fært fram slík rök að heimiluð verði undantekning frá áðurnefndri meginreglu sem fram kemur í 1. mgr. 83. gr. laga nr. 90/1989. Hér verður að horfa til þess að umrædd Ólöf Rún getur ekki vitnað um viðskipti aðila í máli þessu þótt hún kunni að búa yfir upplýsingum um viðskipti fyrirtækis þess sem hún starfar fyrir og leigir jafnframt húsnæði af sóknaraðila. Hefur framburður hennar því takmarkaða þýðingu í málinu. Þá verður að líta til þess að  sóknaraðili hefur, kröfu sinni til stuðnings, lagt fram húsaleigusamning aðila og að í að málinu liggja auk þess fyrir önnur skjöl sem kom til álita við úrlausn málsins. Er ítrekað að sé vafi um rétt þess er gerðar krefst í málum af þessu tagi þannig að varhugavert verði talið að hún nái fram að ganga ber að hafna því að gerðin fari fram.

Með hliðsjón af öllu ofansögðu verður kröfu varnaraðila, um að leiða fyrir dóminn sem vitni Ólöfu Rún Tryggvadóttur við aðalmeðferð málsins, því hafnað.

Málskostnaðar var ekki krafist í þessum þætti málsins og úrskurðast hann því ekki.

Kolbrún Sævarsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. Dómarinn tók við meðferð málsins 27. mars sl.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð:

Kröfu varnaraðila, Heimahúsinu ehf., um að leiða sem vitni Ólöfu Rún Tryggvadóttur, til að gefa skýrslu við aðalmeðferð máls þessa, er hafnað.