Fimmtudaginn 19. maí 2005.
Nr. 479/2004.	Lilly A. Jónsson (Ásgeir Þór Árnason hrl.) gegn Helgu Magnúsdóttur og Erlendi Sæmundssyni (Björn Ólafur Hallgrímsson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignkaup. Galli. Skaðabætur. Matsgerð.

Þann 21. september 2001 keyptu H og E einbýlishús af  L. Húsið var byggt árið 1948 af eiginmanni L og höfðu þau búið í því alla tíð. Í söluyfirliti var byggingaárs hússins getið og þess að það þarfnaðist „standsetningar í takt við nýja tíma“. Jafnframt kom þar fram að í húsinu væri tvöfalt gler. Er inna átti af hendi lokagreiðslu samkvæmt kaupsamningi héldu þau H og E  eftir 500.000 krónum vegna galla sem þau töldu vera á húsinu. Í málinu kafðist L greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs en H og E skaðabóta eða afsláttar að fjárhæð 2.294.422 krónur í samræmi við niðurstöðu dómkvadds matsmanns. Þar sem kaupsamningur aðila var gerður fyrir gildistöku laga nr. 40/2002 um fasteignakaup gilti áratuga dómvenja um kröfu um skaðbætur eða afslátt. Talið var að við það yrði að miða að H og E hefðu ekki getað vænst þess að húsið væri í betra horfi en aldur þess og ástand báru vitni eða að það væri byggt með öðrum hætti en tíðkanlegur var á byggingartíma þess. Fallist var á með H og E að steyptir útveggir og útveggjahlutar hafi ekki fullnægt þeim kostum sem krafa hafi verið gerð um á byggingartíma hússins og að L hafi í söluyfirliti ábyrgst að tvöfalt gler væri í gluggum. Voru gagnkröfur þeirra vegna þessara atriða teknar til greina en öðrum kröfum hafnað. Tekið var fram að matsmaður hafi ekki getað skoðað ætlaða ágalla á skólp- og frárennslislögnum og hafi því við matið stuðst við frásagnir H og E og að nokkru við ljósmyndir. Þótti því ósannað gegn mótmælum L að lagnirnar hafi verið ónothæfar. Voru H og E því dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupsamnings með dráttarvöxtum frá greiðsludegi að frádregnum 486.800 krónum miðað við dagsetningu matsgerðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Guðrún Erlendsdóttir og Hrafn Bragason.

Aðaláfrýjandi skaut máli þessu til Hæstaréttar 1. desember 2004. Hún krefst sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjenda í gagnsök og að þau verði in solidum dæmd til að greiða henni 500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2002 til greiðsludags gegn útgáfu afsals til gagnáfrýjenda fyrir einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík með tilheyrandi lóðarréttindum. Þá krefst hún greiðslu málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjendur áfrýjuðu málinu 8. febrúar 2005. Krefjast þau aðallega að aðaláfrýjandi greiði þeim 2.294.422 krónur með dráttarvöxtum af 2.072.175 krónum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 21. september 2001 til greiðsludags, en til vara sömu fjárhæð með vöxtum samkvæmt 8. gr. sömu laga af 2.072.175 krónum frá 21. september 2001 til 1. október 2003, en frá þeim degi til greiðsludags með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laganna. Til þrautavara krefjast þau þess að héraðsdómur verði staðfestur að öðru leyti en því að dráttarvextir verði ákveðnir frá 21. september 2001. Þau krefjast skuldajafnaðar dæmdra fjárhæða við kröfu aðaláfrýjanda í aðalsök og sjálfstæðs dóms um mismuninn. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

I.

Í héraðsdómi er gerð grein fyrir kaupum gagnáfrýjenda á einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík af aðaláfrýjanda með kaupsamningi 21. september 2001 fyrir 18.000.000 krónur, svo og greiðslu kaupverðs. Við lokagreiðslu 1. ágúst 2002 kynntu þau henni að þau héldu eftir 500.000 krónum af greiðslunni til þess að mæta skaðabótakröfum sem þau töldu sig eiga á hendur henni vegna ætlaðra galla á bílskúr við húsið og áskildu sér rétt til að koma síðar með aðrar og ítarlegri kröfur. Aðaláfrýjandi hafnaði kröfum gagnáfrýjenda. Í aðalsök sækir hún þau um eftirstöðvar kaupverðs gegn útgáfu afsals fyrir eigninni.

Með vísun til forsendna héraðsdóms er hann staðfestur varðandi greiðslu þessara eftirstöðva með dráttarvöxtum eins og krafist er og gegn útgáfu afsals. 

II.

Krafa gagnáfrýjenda er á því reist að fasteignin nr. 26. við Efstasund hafi við kaupin verið haldin verulegum leyndum göllum, sem aðaláfrýjandi beri ábyrgð á, hvort heldur eftir reglum um afslátt af kaupverði og/eða um skaðabætur. Í héraðsdómi er því lýst að þau hafi óskað dómkvaðningar matsmanns 4. maí 2003 til að staðreyna ætlaða galla. Reisa þau kröfugerð sína á sundurliðaðri matsgerð frá 11. nóvember 2003. Er í niðurstöðu héraðsdóms, sem skipaður var sérfróðum meðdómendum ásamt embættisdómara, tekin afstaða til málsástæðna gagnáfrýjenda varðandi hvern lið matsgerðar.

Staðfest er sú niðurstaða héraðsdóms að þar sem lög nr. 40/2002 um fasteignakaup höfðu ekki tekið gildi, þegar kaupsamningur um eignina var gerður, gildi áratuga dómvenja um úrlausn kröfu gagnáfrýjenda. Aðaláfrýjandi mótmælir öllum kröfum gagnáfrýjenda á þeim grunni að ætlaðir gallar snerti allir atriði sem þau hafi átt að gæta fyrir kaupin þar sem um 54 ára gamalt hús sé að ræða. Í söluyfirliti fasteignasölunnar, sem sá um söluna, hafi ásett verð numið 19.500.000 krónum og tekið fram að húsið og bílskúrinn séu byggð 1948 og þarfnist „standsetningar í takt við nýja tíma“.

Fyrir liggur í málinu að gagnáfrýjendur skoðuðu eignina þrisvar sinnum fyrir kaupin þar á meðal einu sinni með föður konunnar, sem er byggingameistari. Til að ná niður ásettu verði skiluðu þau inn til fasteignasölunnar yfirliti um það er þau töldu ábótavant við eignina og áætlaðan kostnað við þær úrbætur. Í skýrslu sinni fyrir héraðsdómi sagði maðurinn að þau hefðu séð að mikil vinna lægi í því að endurnýja gamla hluti og allar innréttingar auk þess sem gólfefni hafi þurft að endurnýja. Þetta myndi eðlilega kosta mikla peninga en þau hafi náð verðinu niður í átján milljónir.

Húsið mun hafa verið byggt af eiginmanni aðaláfrýjanda, sem nú er látinn, og hafa alltaf verið í eigu þeirra hjóna og þau búið í því að minnsta kosti frá 1950. Af gögnum málsins liggur fyrir að húsið bar ekki með sér að nýlega hefði eitthvað verið endurnýjað af því sem ágreiningi veldur með aðilum. Verður við það að miða að gagnáfrýjendur hafi ekki getað vænst þess að húsið væri í betra horfi en aldur þess og ástand báru vitni eða að það væri byggt með öðrum hætti en tíðkanlegur var á byggingartíma hússins. Þá er ósannað að aðaláfrýjandi hafi ábyrgst ástand hússins að öðru leyti en því að sagt var að þak væri í góðu standi og tvöfalt mixað gler væri í húsinu. Gagnáfrýjendur munu hafa tekið við húsinu 9. desember 2001, fjórum dögum eftir ætlaðan afhendingartíma samkvæmt kaupsamningi, og tóku þau til við að endurbæta húsið og breyta því. Af skýrslum gagnáfrýjenda í héraði má ráða að við þær framkvæmdir hafi ætlaðir gallar komið í ljós. Í matsgerð kemur fram að matsmaður gat ekki sjálfur staðreynt galla á lögnum samkvæmt C. til F. liðum hennar, þar sem lagfæringum var lokið þegar skoðun hans fór fram, heldur varð hann að styðjast við frásögn gagnáfrýjenda og svo að einhverju leyti við ljósmyndir, sem gagnáfrýjendur tóku af viðgerðunum. Aðaláfrýjandi hefur mótmælt því að ástand lagnanna hafi verið með þeim hætti, sem gagnáfrýjendur halda fram, og að þær hafi verið ónothæfar. Gegn mótmælum hennar en að öðru leyti með vísun til forsenda héraðsdóms varðandi D. og E. liði verða kröfur gagnáfrýjenda varðandi þessar lagnir ekki teknar til greina.

Með vísan til forsenda héraðsdóms varðandi liði A., B., G., H., I., J. og K. í matsgerð verður dómurinn staðfestur að því er þá liði varðar. Með skírskotun til rökstuðnings í sératkvæði annars meðdómandans í héraði er fallist á sjónarmið hans varðandi lið X.

Samkvæmt framansögðu verður því niðurstaða málsins sú að teknir eru til greina til skuldajafnaðar samkvæmt kröfu gagnáfrýjenda liðir B. og G. í matsgerð, það er varðandi steypta útveggi og útveggjahluta og gler í gluggum að fjárhæð samtals 486.800 krónur með dráttarvöxtum frá dagsetningu matsgerðar 11. nóvember 2003. Verður að líta svo á að útveggir og útveggjahlutar hafi ekki fullnægt þeim kostum sem krafa var gerð til á byggingartíma hússins og að aðaláfrýjandi hafi í söluyfirliti ábyrgst að allir gluggar hússins væru með tvöföldu mixuðu gleri. Aðaláfrýjandi verður því talin skaðabótaskyld gagnvart gagnáfrýjendum varðandi þessa tvo liði.

Samkvæmt þessari niðurstöðu er rétt að aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum  upp í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Gagnáfrýjendur, Helga Magnúsdóttir og Erlendur Sæmundsson, greiði aðaláfrýjanda, Lilly A. Jónsson, 500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2002 til greiðsludags, allt að frádregnum 486.800 krónum miðað við 11. nóvember 2003 til greiðsludags.

Ákvæði héraðsdóms um útgáfu afsals skal vera óraskað.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjendum samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 6. september 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var hinn 1. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykja­víkur af Lilly A. Jónsson, [kt.], gegn Helgu Magnúsdóttur, [kt.] og Erlendi Sæmundssyni, [kt.], Efstasundi 26, Reykjavík, með stefnu birtri 6. maí 2003.

Stefndu höfðuðu gagnsakarmál á hendur stefnanda með stefnu þingfestri 16. september 2003.

Dómkröfur stefnanda í aðalsök eru þær að stefndu verði  in solidum dæmd til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 500.000 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla sbr. 11. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 af 500.000 kr. frá 01.08. 2002 til greiðsludags gegn útgáfu stefnanda á afsali til stefndu fyrir einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík, ásamt öllu sem því fylgir og fylgja ber að engu undanskyldu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins. Auk þess er krafist virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Dómkröfur stefndu í aðalsök eru þær að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda á grundvelli skuldajafnaðar.  Þá krefjast stefnu þess að stefnandi verði dæmdur til að greiða þeim málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Í gagnsök gera gagnstefnendur eftirfarandi dómkröfur:

Gagnstefnendur krefjast þess aðallega að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnendum 2.294.422 kr. auk dráttarvaxta af 2.087.581 kr. samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 21.09. 2001 til 01.07. 2001, en frá þeim degi af 2.087.581 kr. samkvæmt III. kafla, sbr. 11. gr., laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til 01.10. 2003, en frá þeim degi af 2.294.422 til greiðsludags.

Til vara krefjast gagnstefnendur þess að gagnstefnda verði dæmd til að greiða þeim 2.294.422 kr. auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð samkvæmt III. kafla, sbr. 11. gr., laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 01.10. 2003 til greiðsludags.

Þá krefjast gagnstefnendur þess til þrautavara að gagnstefnda verði dæmd til að greiða þeim aðra lægri fjárhæð að mati réttarins með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 21.09. 2001 til 01.07. 2001, en frá þeim degi samkvæmt III. kafla, sbr. 11. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 til greiðsludags, en til vara að því er dráttarvexti áhrærir með dráttarvöxtum af þannig dæmdri fjárhæð samkvæmt III. kafla, sbr. 11. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 1.10. 2003 til greiðsludags.

Í bæði aðal- og varakröfum krefjast gagnstefnendur þess jafnframt að gagnkröfu verði skuldajafnað við kröfufjárhæð aðalsakar, en að sjálfstæður dómur gangi um þann mismun, sem gagnkröfur eru hærri en kröfur í aðalsök. 

Jafnframt krefjast gagnstefnendur þess að gagnstefnda verði dæmd til að greiða gagnstefnendum málskostnað, þ.m.t. matskostnað, að skaðlausu samkvæmt málskostnaðarreikningi, að viðbættum virðisaukaskatti.

Í gagnsök krefst gagnstefnda sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

Málsatvik 

Málavextir eru þeir að með kaupsamningi, dags. 21. september 2001, keyptu gagnstefnendur af aðalstefnanda einbýlishúsið að Efstasundi 26 í Reykjavík.  Eignin var seld veðbandalaus og var umsamið kaupverð 18.000.000 kr., er greiðast skyldi með skiptilegri útborgunargreiðslu að fjárhæð 10.000.000 kr. og útgáfu fasteigna­veðbréfs að fjárhæð 8.000.000 kr. er hvíla skyldi á eigninni. Lokagreiðslu útborgunar að fjárhæð 3.000.000 kr. átti að inna af hendi 1. ágúst 2002 gegn móttöku afsals.

Gagnstefnendur stóðu við ákvæði kaupsamningsins um greiðslu kaupverðsins að öðru leyti en því, að þau greiddu einungis 2.500.000 kr. af síðustu útborgunar­greiðslunni í stað 3.000.000 kr. eins og kveðið var á um í kaupsamningnum. 

Með bréfi lögmanns gagnstefnenda, dags. 13. ágúst 2002, tilkynntu gagnstefn­endur að þau héldu eftir 500.000 kr. til þess að mæta skaðabótakröfum sem þau töldu sig eiga á hendur aðalstefnanda vegna meintra leyndra galla á húsinu.

Með bréfi lögmanns aðalstefnanda, dags. 26. ágúst 2002, var kröfum gagn­stefn­anda hafnað jafnframt því sem skorað var á gagnstefnendur að greiða eftirstöðvar kaupverðsins.  Var sú áskorun ítrekuð með sérstöku innheimtubréfi, dags. 19. sept­ember 2002.

Með bréfi lögmanns gagnstefnenda, dags. 8. október 2002, var gerð grein fyrir ýmsum meintum göllum húseignarinnar til réttlætingar því að haldið var eftir 500.000 kr. af kaupverði og var óskað eftir sáttaviðræðum um málið.

Með bréfi lögmanns aðalstefnanda, dags. 3. desember 2002, var lýst óbreyttri afstöðu aðalstefnanda gagnvart kröfum gagnstefnenda um skaðabætur og þeim hafnað.

Með matsbeiðni, dags. 4. maí 2003, var af hálfu gagnstefnenda óskað eftir dómkvaðningu matsmanns til þess að staðreyna tilgreinda meinta galla á fasteigninni.

Samkvæmt dómkvaðningu Héraðsdóms Reykjavíkur 7. júlí 2003 var Björn Gústafsson verkfræðingur dómkvaddur til þess að framkvæma hið umbeðna mat og er matsgerð hans dags. 11. nóvember 2003.  Er niðurstaða matsgerðar að fjárhæð 2.277.490 kr.

Mál þetta er í aðalsök höfðað til greiðslu á eftirstöðum kaupverðs eignarinnar samkvæmt kaupsamningi aðila, en í gagnsök til skuldajafnaðar og sjálfstæðs dóms vegna skaðabóta.

Málsástæður og lagarök stefnanda í aðalsök

Krafa aðalstefnanda er byggð á kaupsamningi aðila um einbýlishúsið að Efstasundi 26 í Reykjavík, dags. 21.  september 2001.  Samkvæmt honum skuldbatt aðalstefnandi sig til að selja og gagnstefnendu sig til að kaupa greint einbýlishús.  Umsamið kaupverð var 18.000.000 kr. sem gagnstefnendur skuldbundu sig til að greiða með skiptilegri útborgunargreiðslu að fjárhæð 10.000.000 kr. og með fasteignaveðbréfi, sem skiptilegt yrði fyrir húsbréf að fjárhæð 8.000.000 kr. 

Gagnstefnendur stóðu við ákvæði kaupsamningsins um greiðslu kaupverðsins að öðru leyti en því, að þau greiddu einungis 2.500.000 kr. af síðustu útborgunargreiðslu í stað 3.000.000 kr. eins og kveðið var á um í kaupsamningnum.  Með bréfi lögmanns gagnstefnenda, dags. 13. ágúst 2002, tilkynntu þau aðalstefnanda að þau héldu eftir  500.000 kr. til þess að mæta skaðabótakröfum vegna meintra galla á fasteigninni.  Aðalstefnandi mótmælti þegar áskilnaði gagnstefnenda vegna hinna meintu galla m.a. með þeim rökum að hinir meintu gallar snertu allir atriði sem kaupendurnir hefðu augljóslega átt að aðgæta fyrir kaupin enda væri um 54 ára gamalt hús að ræða.  Sérstaklega mótmælti aðalstefnandi því að hún hefði tekið það fram við skoðun gagnstefnenda á húsinu að þak bílskúrs væri klætt bárujárni.  Þá er því mótmælt að geymslumunir í bílskúr hafi torveldað stefndu skoðun hans.

Gagnstefnendur hafi ekki á nokkurn hátt getað rökstutt kröfur sínar til skaðabóta með þeim hætti að aðalstefnandi telji sér skylt að verða við þeim.            

Skuld þessi hafi ekki fengist greidd þrátt fyrir innheimtutilraunir og sé því nauðsynlegt að höfða mál þetta til greiðslu  hennar en jafnframt bjóði aðalstefnandi gagnstefnendum fram afsal fyrir hinni greindu eign gegn greiðslu kaupverðsins.

Um lagarök er vísað til meginreglna kröfuréttar, fordæma varðandi fasteignakaup og lögjöfnun frá lögum nr. 16/2000 um lausafjárkaup eftir því sem við geti átt.

Kröfur um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, styður aðalstefnandi við reglur III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 með síðari breytingum.  Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.  Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988.  Aðalstefnandi sé ekki virðisaukaskattskyldur og beri honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu.  Varðandi varnarþing er vísað til 32. gr. laga nr. 91/1991.     

Málsástæður og lagarök stefndu í aðalsök

Málsástæður gagnstefnenda í aðalsök eru þær að fasteignin nr. 26 við Efstasund í Reykjavík, hafi við greinda sölu verið haldin verulegum leyndum göllum, sem aðalstefnandi beri ábyrgð á, hvort heldur sé eftir reglum um afslátt af kaupverði og/eða skaðabætur. 

Í málsatvikalýsingu í greinargerð gagnstefnenda í aðalsök eru raktir í meginatriðum og getið þeirra helstu ágalla eignarinnar, sem gagnstefnendur telja aðalstefnanda bera bótaábyrgð á.

Í söluyfirliti um eignina komi fram að þak væri í góðu lagi og í dálknum “gler” sé það sagt tvöfalt mixað. Í dálknum “gallar” á söluyfirliti sé engin athugasemd.  Vegna þegar framkominna alvarlegra ágalla á fasteigninni, sem gagnstefnendur töldu vera leynda í lagaskilningi, héldu gagnstefnendur eftir af lokagreiðslunni 500.000 kr. 

Við skoðun eignarinnar fyrir kaupin hafi bílskúr hússins verið sneisafullur af vörum tengdum heildsölustarfsemi stefnanda og alls kyns geymsludóti.  Hillur á veggjum bílskúrsins voru hlaðnar varningi og geymsludóti.  Einungis hafi verið  göngufær mjó ræma inn eftir miðju gólfi hans.  Gagnstefnendur hafi fengið eignina afhenta þann 9. desember 2001, að frátöldum bílskúr, sem aðalstefnandi hafði á leigu í um eins og hálfs mánaðar tíma til að geyma áfram í lausafjármuni sína.

Er frá leið viðtöku íbúðarhússins hafi komið fram margháttaðir gallar, sem gagnstefnendur  telja leynda og mjög verulega.  Söluyfirlit hafi þó bent til að eignin væri í góðu ásigkomulagi. Hafi gallarnir komið fram eftir því sem gagnstefnendur  hrintu í framkvæmd ýmsum áformum sínum um breytingar á húsnæðinu, einkum kjallara, og færi gafst á mun ítarlegri skoðun, sem ekki hafi verið unnt að framkvæma án frárifs eða niðurrifs einstakra byggingarhluta.  Sumir gallarnir hafi komið fram löngu eftir afhendingu. 

Verulegar rakaskemmdir hafi komið fram í bílskúrnum, er hann loks var rýmdur og afhentur.   Í byrjun júní 2002 hafi gagnstefnendum orðið ljóst að þak bílskúrs var ekki báruklætt eins og þak hússins heldur steinsteypt. Steypan með öllu óvarin og mjög mosagróin.  Vegna veittra upplýsinga frá aðalstefnanda fyrir kaupin um að skipt hafi verið um þakjárn fyrir 8-10 árum svo og staðhæfingu í söluyfirliti, “þak í góðu lagi”, hafi ástand bílskúrsþaksins komið gagnstefnendum mjög á óvart. 

Athugun stefndu í lok júlí 2002 á loftaklæðningu neðan í bílskúrsþaki hafi leitt í ljós að loftagrindin var fúin þar sem skoðað var. Gagnstefnendur hafi síðan aflað tilboðs í bílskúrsviðgerðirnar. Nam tilboð Húseignaþjónustunnar ehf. í viðgerð bílskúrsþaksins 394.828 kr. Gagnstefnendur hafi  jafnframt aflað mats Hans Kristinssonar múrarameistara á rakaskemmdum í bílskúr.

 Einnig hafi komið í ljós að skolprör frá salerni í kjallara hafi verið morkið og ónýtt.  Hafi gagnstefnendur reynt að skipta um rör út að næstu múffu.  Sú aðgerð hafi leitt í ljós að regnvatnslagnir voru lagðar undir botnplötu bílskúrs og síðan áfram inn undir botnplötu hússins sjálfs og þar inn í skolplögnina.  Við viðgerð á skólplögn hafi þurft að brjóta leið með fram lögninni í gegnum útvegg (sökkulvegg) en þar tengdust saman asbeströr og steypt pottrör.  Asbeströrin reyndust ónýt og tengdust auk þess pottrörslögninni án múffu, þ.e.a.s. að flatur endi rörs  mætti flötum enda annars rörs án nokkurrar þéttingar. 

Þegar brotið var í gegnum vegginn við þessa aðgerð flæddi mikið vatn inn í kjallarann, á að giska um 50 lítrar á sólarhring.  Allt fór þar á  flot. Hafi það m.a. leitt til þess að fjarlægja þurfti viðamikið og vandað trégólf í hluta kjallarans.  Virtist því sem mikið uppsafnað jarðvatn/regnvatn hefði legið upp að húshliðinni.  

Í framhaldi af þessu hafi ítrekað verið steypt upp í gatið og í síðasta skiptið með þenslusteypu.  Síðasta steypingin hafi stöðvað lekann um hríð.  En það hafi ekki dugað til og  vatn hafi áfram haldið að streyma inn í kjallarann. 

Til að komast fyrir orsakir vatnsagans hafi gagnstefnendur fyrst látið athuga hvort unnt væri að skipta um frárennslisrör frá bílaplani (niðurfall fyrir planið og þakrennu).  Rennslismæling hafi þá sýnt að vatn skilaði sér ekki alla leið frá planinu og inn í vaskahús, en svo hagar til að þvottahús með gömlu ketilstæði standi miklu lægra en bílaplanið eða sem nemur hálfri kjallarahæð. Ljóst var því að lögnin var brotin og/eða stífluð á leiðinni, sem var ca 4 metrar.  

Við þessar aðstæður þótti einsýnt, að einnig yrði að skoða jarðvatnslögn (drenlögn) hússins í leit að orsökum vatnsagans og þá eftir atvikum að gera við hana til að tryggja að regn- og jarðvatn safnaðist ekki framvegis fyrir við húsið eða undir því.  Við þá aðgerð kom í ljós að engin drenlögn var umhverfis húsið og ekki heldur drenandi efni (grús eða drenmöl). 

Að endingu hafi gagnstefnendur neyðst til að brjóta upp steypt plan og gólf til viðgerðar á lögnunum og til að leggja jarðvatns- og regnvatnslögn umhverfis húsið.  Fengin voru tilboð í að leggja lagnirnar.  Buðu Steinakarlar ehf. í verkið  810.740 kr. en Lóðaþjónustan ehf. 584.000 kr. Gagnstefnendur fengu síðan verktaka til að grafa frá húsinu og fylla síðar aftur í uppgröftinn en gagnstefnendur  lögðu lagnirnar aftur á móti sjálfir. Kostnaður verktakans nam í þessu tilviki  408.207 kr.

Meðal forsendna gagnstefnenda fyrir kaupunum hafi verið að unnt væri að hafa aukaíbúð í kjallara hússins, þar sem bróðir annars gagnstefnenda átti að búa. Var stefnanda um það kunnugt.  Áformað var að byrja  framkvæmdir vorið 2002.  Þegar þær hófust, hafi komið verulegir gallar í ljós eins og áður sé rakið. 

Loks hafi komið í ljós að framan við húsið (til norðurs) séu steinsteyptar útitröppur, huldar mold og hleðslusteinum, en að útliti eins og um væri að ræða hækkað blómabeð.  Engar dyr séu á húsinu ofan við tröppurnar.  Sé óhjákvæmilegt að brjóta tröppurnar niður, fjarlægja allt það efni og ganga með öðrum hætti frá lóðinni.

Gagnstefnendur hafi jafnan gert athugasemdir við fulltrúa aðalstefnanda, þegar gallar hafi komið fram.  Þegar kom að lokagreiðslu, 3.000.000 kr. héldu þau eftir  500.000 kr. af þeirri vegna viðgerðakostnaðar. Afsal til gagnstefnenda sé enn óútgefið. 

Viðgerðir þær sem gagnstefnendur hafi þegar ráðist í, hafi alls ekki þolað bið auk þess sem  aðalstefnandi hafi í engu sinnt tilmælum þeirra um að skoða gallana.  Þegar matsfundur fór  fram í húsinu þann 11. september 2003, höfðu viðgerðir þó ekki farið fram á bílskúr og ekki hafði verið skipt um 12 rúður á neðri hæð hússins, sem reynst höfðu einfaldar í stað tvöfalds mixaðs glers samkvæmt söluyfirliti.  Sama máli gegni um matsliðinn X.  Frestað hafði einnig verið að steypa í viðgerðarsvæði á botnplötu hússins og mátti greina verulega byggingarágalla hússins. 

Byggt er á því að aðalstefnanda hafi sem seljanda eignarinnar verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um gallana en hafi vísvitandi leynt þeim eða vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu, hvar í mót gagnstefnendur hafi ekki með neinum hætti vanrækt eðlilega skoðunarskyldu sína.  

Aðalstefnandi hafi byggt húsnæðið ásamt eiginmanni sínum.  Þau hafi síðan búið í því og haft á því eignarhald frá upphafi.  Ábyrgð aðalstefnanda og skyldur séu því ríkari en ella.

Söluyfirlit um eignina sé á ábyrgð seljanda og megi samkvæmt túlkun dóma á ákvæðum laga um fasteignakaup jafna því til ábyrgðaryfirlýsingar af hálfu gagn­stefndu.

Þá er einnig á því byggt að við söluna hafi hið selda hvergi nærri uppfyllt þá kosti, sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum og sér í lagi með íbúðarhúsnæði, nema að sérstaklega sé kveðið á um annað í samningi.  Gagnstefnendur telja aðalstefnanda bera fyllstu ábyrgð á því að eignin sé búin þeim kostum, sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum auk þeirra, sem beinlínis séu upptaldir í söluyfirliti.

Um kröfugerð stefndu (í aðalsök).

Gagnstefnendur byggja kröfugerð sína á ítarlegri og vandaðri matsgerð dómkvadds matsmanns, Björns Gústafssonar verkfræðings.  Samkvæmt niðurstöðu hennar sé samtala metins viðgerðarkostnaðar 1.540.890 kr. auk metins afnotamissis kjallararýmis, 600.000 kr.  Samtals 2.277.490 kr.  Einnig komi þar fram að matsmaður telur að líta megi á verðmætismun fasteignarinnar svo gallaðrar og ógallaðrar sem sömu fjárhæð og metnum viðgerðarkostnaði nemur. Matsniðurstöður eru því miklu hærri en sem nemi fjárkröfu stefnanda.  Skilyrði skuldajafnaðar séu fyrir hendi og sé því krafist fullrar sýknu af stefnukröfum.

Þá hafa gagnstefnendur að auki borið kostnað af matsskoðun Hans Kristinssonar múrarameistara, sem hafi verið kvaddur til vegna sinnuleysis aðalstefnanda um að senda smið sinn á vettvang.  Nemi sá kostnaður 16.932 kr. og falli ekki undir málskostnað.

Samtals telja gagnstefnendur  því gagnkröfur sínar á hendur aðalstefnanda vera 2.294.422 kr. (þ.e.a.s. 2.277.490 + 16.932), auk málskostnaðar, þ.m.t. matskostnaður undir rekstri málsins.

Gagnstefnendur vísa til almennra reglna samningaréttar, kröfuréttar og  kauparéttar. Þeir vísa einkum til réttarúrræða við sölu á gölluðum hlut og skaðabótaábyrgðar seljanda og/eða afsláttarskyldu af kaupverði í því sambandi og þá jafnframt til réttarreglna um afleiðingar vanræktrar upplýsingarskyldu svo og til meginreglna kaupalaga nr. 39/1922 um lausafjárkaup per analogiam, sbr. venjurétt um fasteignaviðskipti. Sérstaklega er byggt á reglu kaupalaga um áskilda kosti per analogiam. Vísað er til ríkrar dómvenju í svipuðum málum.  Þá er vísað til reglna kröfuréttarins um skuldajöfnuð.

Um sönnun á grundvelli afsláttar og/eða skaðabóta er einkum vísað til framlagðrar matsgjörðar.

Gagnstefnendur byggja kröfu sína um málskostnað á ákvæðum laga nr. 91/1991, XXI. kafla.   Um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun vísa gagnstefnendur til laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni, en gagnstefnendur eru ekki skattaðilar í skilningi laganna og beri því nauðsyn að fá dóm fyrir skattinum úr hendi gagnstefnda.

Málsástæður og lagarök gagnstefnenda í gagnsök

Málsástæður þær, sem gagnstefnendur byggja á í gagnsök eru þær að fasteignin nr. 26 við Efstasund í Reykjavík, hafi við sölu verið haldin verulegum leyndum göllum, sem aðalstefnandi beri ábyrgð á, hvort heldur sé eftir reglum um afslátt af kaupverði og/eða skaðabætur.  Byggt er á því að aðalstefnanda hafi sem seljanda eignarinnar verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um gallana, en hún hafi vísvitandi leynt þeim eða vanrækt upplýsingaskyldu sína við sölu, hvar í mót gagn-stefnendur hafi ekki með neinum hætti vanrækt skoðunarskyldu sína.   Aðalstefnandi hafi byggt húsnæðið ásamt eiginmanni sínum, þau síðan búið í því og haft á því eignarhald frá upphafi.  Ábyrgð aðalstefnanda sem seljanda sé ríkari en ella vegna þessa. Söluyfirlit um eignina sé á ábyrgð seljanda og megi samkvæmt túlkun dóma á ákvæðum laga um fasteignakaup jafna til ábyrgðaryfirlýsingar af hálfu aðalstefnanda. Þá er einnig á því byggt að við söluna hafi hið selda hvergi nærri uppfyllt þá kosti, sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum, nema að sérstaklega sé kveðið á um annað í samningi.  Gagnstefnendur telja aðalstefnanda bera fulla ábyrgð á því að eignin sé búin þeim kostum, sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskiptum auk þeirra, sem beinlínis séu upptaldir í söluyfirliti.

Gagnstefnendur vísa til almennra reglna samningaréttar, kröfuréttar og  kauparéttar.  Hann vísar einkum til réttarúrræða við sölu á gölluðum hlut og skaðabótaábyrgðar seljanda og/eða afsláttarskyldu af kaupverði í því sambandi og þá jafnframt til réttarreglna um afleiðingar vanræktrar upplýsingarskyldu svo og til meginreglna kaupalaga nr. 39/1922 um lausafjárkaup per analogium, sbr. venjurétt um fasteignaviðskipti. Sérstaklega er byggt á reglu kaupalaga um áskilda kosti per analogium. Vísað er til ríkrar dómvenju í svipuðum í málum. Þá er vísað til reglna kröfuréttarins um skuldajöfnuð.

Um sönnun á  grundvallarafslætti eða tjóni er vísað til matsgerðar.

Gagnstefnendur byggja kröfu sína um málskostnað á ákvæðum laga nr. 91/1991, XXI. kafla.   Um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun er vísað til laga nr. 50/1988, þar sem lögmönnum sé gert skylt að innheimta virðisaukaskatt af þóknun sinni, en gagnstefnendur séu ekki skattaðilar í skilningi laganna og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi aðalstefnanda. 

Gagnstefnendur hafi og neyðst til að afla matsgerðar um gallana og sé jafnframt krafist bóta fyrir þann kostnað sem og annan kostnað af rekstri málsins.

Málsástæður og lagarök aðalstefnanda í gagnsök

Aðalstefnandi hefur algerlega hafnað skaðabótaskyldu eða skyldu til þess að veita gagnstefnendum afslátt vegna þess að hinir meintu gallar snerta allir atriði sem gagnstefnendur hefðu augljóslega átt að aðgæta fyrir kaupin enda sé hér um 54 ára gamalt hús að ræða.

Í söluyfirliti, sem fasteignasalan hafi útbúið sé tilgreint ásett verð hússins  19.500.000 kr. og þar sé ennfremur tekið fram að húsið og bílskúr séu hvort tveggja byggt árið 1948 og þarfnist „standsetningar í takt við nýja tíma”.

Hvorki lög né venja standi til þess að orðið verði við kröfum gagnstefnenda þegar þetta sé virt enda hvíli rík skoðunarskylda á kaupanda gamalla húsa og húsið að Efstasundi 26 hafi ekki verið í lakara ástandi en önnur sambærileg hús, sem byggð voru á þessum tíma, með samskonar byggingaraðferðum, í Kleppsholti í Reykjavík og annars staðar, sem almennt sé kunnugt um og gagnstefnendur máttu ennfremur þekkja.

Algerlega sé ósannað að lekið hafi inní kjallara eftir að kaup gerðust með málsaðilum vegna aðstæðna sem aðalstefnandi beri ábyrgð á.  Hafa beri í huga að gagnstefnendur réðust í umtalsverðar framkvæmdir í kjallara, sem óhjákvæmilega hafi leitt af sér ýmsan kostnað, sem þau máttu gera ráð fyrir miðað við aldur hússins.

Gagnstefnendur vísa til þess að forsenda kaupanna hafi verið áform þeirra um að hafa aukaíbúð í kjallara hússins, þar sem bróðir annars þeirra hafi átti að búa.  Forsendur þessar voru hins vegar ekki kynntar aðalstefnanda.

Því sé algerlega mótmælt að aðalstefnandi eða sonur hennar, Páll Kr. Pálsson, sem komið hafi fram  við kaupin fyrir hennar hönd, hafi verið kunnugt um eða mátt vera kunnugt um meinta galla á eigninni og þaðan af síður að þau hafi leynt þeim við söluna eða vanrækt upplýsingaskyldu gagnvart gagnstefnendum.  Því er mótmælt að ábyrgð aðalstefnanda sé ríkari en ella vegna þess að hún hafi búið í húsinu í tiltekinn tíma. 

Söluyfirlit fasteignasölunnar verði ekki lagt til grundvallar í málinu sem nokkurs konar ábyrgðaryfirlýsing af hálfu aðalstefnanda.  Þvert á móti komi þar fram upplýsingar sem hafi gefið gagnstefnendum ástæðu til að skoða húsið gaumgæfilega.

Einbýlishúsið að Efstasundi 26 hafi uppfyllt við söluna alla þá kosti sem telja megi almennt áskilda í fasteignaviðskipum með 54 ára gömul hús.  Aðalstefnandi  geti ekki borið ríkari ábyrgð gagnvart gagnstefnendum en almennt gerist.  Sérstaklega sé til þess að líta að við samningsgerðina hafi gagnstefnendur notið lækkunar um 1.500.000 kr. frá matsverði fasteignasölunnar.

Þá er vísað til meginreglu 1. mgr. 13. gr. laga nr. 50/2000 um lausafjárkaup um það er áhætta af söluhlut flytjist til kaupanda varðandi tjón sem gagnstefnendur kunni að hafa orðið fyrir, annars vegar vegna þess að hið selda hafi skemmst vegna þess að gamlir hlutar þess hafa eyðilagst eða hins vegar vegna meints afleidds tjóns af þeim sökum.

Hvernig sem á málið sé litið, sé ljóst að kröfur gagnstefnenda geti að hámarki numið 500.000 kr. en það sé sú fjárhæð sem þau kusu að halda eftir við síðustu greiðslu samkvæmt kaupsamningnum hinn 1. ágúst 2002 vegna meintra galla á bílskúr enda hafi þau þá ekki gert  fyrirvara um að þau hygðust síðar fara fram með kröfur vegna annarra meintra galla enda verði niðurlag bréfs lögmanns þeirra, dags. 13. ágúst 2002, ekki skýrt öðruvísi en að einungis sé átt við tilgreinda meinta galla á bílskúr.

Þá sé augljóst að allar kröfur gagnstefnenda miði að því að bætur til þeirra eða afsláttur miðist við kostnað við nýsmíði án tillits til þess að bættir verði gamlir hlutir.  Frá kröfum gagnstefnenda verði því ávallt að draga, ef einhverjar krafna þeirra kunni að teljast réttmætar og þar sem það á við,  hagnað þeirra af því að öðlast nýja hluti fyrir gamla eftir almennum reglum kröfuréttar.

Gagnstefnendur vísi til matsgerðar Björns Gústafssonar, byggingaverkfræðings, til stuðnings kröfum sínum.  Varðandi matsgerðina er sérstök athygli dómsins vakin á bókun matsþola á matsfundi, 11. september 2003. Með bókuninni hafi aðalstefnandi óskað eftir því að matsmaðurinn fjallaði sérstaklega um tengsl aldurs hússins við einstaka meinta galla og ennfremur hafi matsmanni verið bent á að margir liðir í matsbeiðninni hafi lotið að ýmsum meintum göllum sem gagnstefnendur töldu sig þegar hafa lagað og síðan afleitt tjón sem orsakast hefði vegna þeirra meintu galla.  Var af hálfu stefndu í gagnsök sérstaklega óskað eftir því, að matsmaður léti hjá líða að byggja á forsendum sem hann gæti ekki staðreynt.

Á matsfundinum mótmælti lögmaður gagnstefnenda greindri bókun matsþola og gerði athugasemd við að matsþoli „reyni að stýra matsmanni með einhverjum hætti”, sbr. bókun á matsfundi.

Matsgerð hins dómkvadda matsmanns verði því að skoða í ljósi þess að hann svari eingöngu spurningum gagnstefnenda.  Því sé hvorki að sjá að matsmaður taki tillit til aldurs hússins í umfjöllun sinni né að hann hafi sjálfur staðreynt þá meintu galla, sem á því voru, og gagnstefnendur töldu sig hafa lagfært, áður en matsmaður hóf matsstörf sín.

Varðandi einstaka liði í matsgerð hins dómkvadda matsmanns gerir aðalstefnandi   eftirgreindar athugasemdir:

A.  Þak/þök.

Raki í lofklæðningu í bílskúr hafi verið sýnilegur gagnstefnendum við skoðun þeirra. Mótmælt sé fullyrðingum gagnstefnenda um að bílskúrinn hafi verið fullur af vörum við skoðun þeirra og að aðeins hafi verið göngufær mjó ræma inn eftir miðju gólfi hans. Vörur í bílskúr hafi ekki tálmað skoðun.  Bent er á að matsmaður kveði fúkkalykt hafa verið í skúrnum við skoðun sína (matsgerð bls. 4 liður 4-2.).  Fúkkalykt hafi gefið gagnstefnendum sérstakt tilefni til að kanna ástand bílskúrsins nánar við skoðun.  Matsmaður hafi ekki séð merki um að viðgerð hefði farið fram á lofti eða veggjum og engin ummerki hafi verið um að sérstaklega hafi verið reynt að hylja hinu meintu galla.    

Ekki gat farið fram hjá gagnstefnendum við skoðun að bílskúrsþak var ekki klætt bárujárni eins og þak hússins.  Bent er á að þakið sjáist frá götu. Ótrúlegt sé að gagnstefnendur hafi ekki séð að þak bílskúrsins var ekki bárujárnsklætt fyrr en í júníbyrjun 2002, hálfu ári eftir afhendingu.  

Í söluyfirlitinu komi einungis fram að þak hússins sé í góðu lagi.  Þar sé ekkert fullyrt um ásigkomulag bílskúrsþaksins.  Hins vegar komi fram í söluyfirlitinu að fasteignamat bílskúrsins hafi verið 386.000 kr.  Gagnstefnendur gátu því ekki búist við að bílskúrinn væri í úrvals ástandi enda smíðaður 1948 og bar með sér að hafa ekki sætt viðhaldi síðan.

B  Steyptir útveggir og útveggjahlutar.

Kröfur gagnstefnenda vegna þessa liðar lúti að uppsteypu hins selda húss.  Samkvæmt upplýsingum sem matsmaður hafi aflað sér var húsið reist á árunum 1943 til 1948.  Þá ályktar matsmaður sem svo „að veggir neðst hafi verið steyptir að jarðvegi og hafi þeir verið misþykkir og pressast mikið út í jarðveginn” (B-1, bls. 5.).   Ekkert sé hins vegar fram komið sem bendi til þess að uppsteypa hússins hafi verið öðruvísi en almennt tíðkaðist á þeim árum og heldur ekki sýnt fram á að þágildandi byggingareglur hafi verið brotnar. 

Þeir hlutar útveggja, sem matsmaður sá hafi verið í eðlilegu ástandi miðað við aldur þeirra og næsta víst að grunnur hússins hefði þjónað tilgangi sínum enn um sinn ef gagnstefnendur hefðu ekki ráðist í þær viðamiklu framkvæmdir sem raun ber vitni.  Gagnstefnendur verði sjálfir að bera þann aukna kostnað sem leiða kunni af slíkum framkvæmdum.

Athygli vekur að samkvæmt ummælum í matsgerðinni hafði þegar verið steypt utan á vegginn við skoðun og matsmaður hafi því ekki séð vegginn eins og hann var er kaup gerðust.

C.  Frárennslislögn regnvatns frá bílskúrsplani.

Matsmaður hafi ekki séð lögnina eins og hún var þegar kaup áttu sér stað með aðilum.  Matsmaður telur aðalástæðu þess að gagnstefnendur hafi ráðist í endurnýjun þessarar lagnar hafi verið aldur hennar.  Hafna beri kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra meginmálsástæðna aðalstefnanda.

D.  Frárennslislagnir regnvatns (niðurfallslagnir) frá húsþaki.

Matsmaður hafi ekki séð niðurfallslagnirnar eins og þær voru þegar kaup áttu sér stað með aðilum.  Matsmaður telur aðalástæðu þess að gagnstefnendur hafi ráðist í að koma þessum lögnum fyrir hafi verið sú að einfaldlega hafi aldrei verið nein lögn umhverfis húsið. Hafna beri kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra meginmálsástæðna aðalstefnanda.

E. Jarð- og regnvatnslagnir umhverfis hús og bílskúr og frárennsli frá þeim.

Matsmaður hafi ekki séð aðstæður áður en ráðist var í þær framkvæmdir sem gagnstefnendur lýsa.  Þarna höfðu ekki verið sérstakar drenlagnir frekar en tíðkaðist að leggja við önnur hús á þeim tíma sem það var byggt. Ekkert sé fram komið sem bendi til þess að frágangur hússins að þessu leyti hafi verið öðruvísi en almennt var tíðkað og heldur ekki sýnt fram á að þágildandi byggingareglur hafi verið brotnar.   Hafna beri kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra meginmálsástæðna aðalstefnanda.

F.  Skolplagnir.

Matsmaður hafi ekki séð skólplagnir eins og þær voru þegar kaup áttu sér stað með aðilum.  Matsmaður telur aðalástæðu þess að gagnstefnendur hafi ráðist í endur­nýjun þessara lagna hafa verið aldur þeirra.  Hafna beri kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra meginmálsástæðna aðalstefnanda.

G.  Gler í gluggum.

Eftir venjum í fasteignakaupum beri kaupanda að skoða sjálfur gler  gluggum.  Hann geti ekki í blindni treyst upplýsingum sem kunni að koma fram í söluyfirliti.  Öll gler í húsinu muni vera tvöföld og mixuð og svari til lýsingar í söluyfirliti nema 12 smárúður í kjallara, sem munu vera af einföldu gleri.  Ekki gat þetta farið fram hjá gagnstefnendum við skoðun þeirra á húsinu og beri því að hafna kröfum vegna þessa liðar og með vísun til framangreindra málsástæðna aðalstefnanda, en auk þess er hér einungis um smáræði að tefla.

H.  Ósýnilegar tröppur.

Algerlega blasti við gagnstefnendum við skoðun hússins að steyptar tröppur væru undir greindum hól. Til hliðar við hólinn hafi verið steypt handrið frá þeim tíma er tröppurnar gegndu því hlutverki að auðvelda inngöngu í húsið en auk þess var hluti þeirra ekki hulinn eins og augljóst sé af framlögðum myndum.  Aðalstefnandi mótmælir því sérstaklega að óprýði hafi verið af greindum hól.  Hafna beri kröfum gagnstefnenda vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra málsástæðna aðalstefnanda.

X.    Gluggi í barnaherbergi.

Ekki gat frágangur glugga í barnaherbergi farið fram hjá gagnstefnendum við venjulega skoðun.  Augljóst sé að herbergið hafi áður þjónað öðru hlutverki en að vera barnaherbergi og þegar litið sé framan á húsið sjáist að fyllt hafi verið upp í hluta gluggastæðisins til þess að minnka gluggann.  Hér sé því algerlega um sýnilegt atriði að ræða og glugginn því ekki gallaður í skilningi kröfuréttar.  Hafna beri því kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra málsástæðna aðalstefnanda.

I.    Tjón á innbúnaði hússins (kjallari).

Meint tjón gagnstefnenda sé algerlega ósannað.  Matsmaður hafi ekki átt þess  kost að sjá gólf það sem hér um ræðir.  Engum gögnum sé til að dreifa um meintan vatnsleka öðrum en fullyrðingum gagnstefnenda.  Ekkert sé upplýst um orsakir hans og næsta víst að hafi vatnsleki orðið, þá hafi hann orðið vegna athafna gagnstefnenda sjálfra.  Hafna beri því kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra málsástæðna aðalstefnenda í gagnsök.

J.    Tímalengd afnotamissis.

Ósannað sé að meintur afnotamissir gagnstefnenda sé á ábyrgð aðalstefnanda.  Fjárhæð og tímalengd afnotamissis sem matsmaður gefi sér sé sérstaklega mótmælt og mótmælt sé hæfi matsmanns til að meta þennan lið.  Ekki liggi fyrir samningur um leigu húsrýmisins.  Hafna beri því kröfum vegna þessa liðar með tilliti til þessa og með vísun til framangreindra málsástæðna aðalstefnanda.

K.   „Heildarmat verðmætismismunar ógallaðs húss og hússins svo gallaðs.” 

Spurning gagnstefnenda vegna þessa liðar sé algerlega ótæk við úrlausn málsins og leiðandi.  Alls ekki verði heldur byggt á svari matsmannsins þegar af þeirri ástæðu að hann geri enga tilraun til að skýra út hag gagnstefnenda af því að endurnýja gamla hluti með nýjum.  Húsið að Efstasundi 26 sé ekki gallað í skilningi kröfuréttar í lögskiptum málsaðila.  Það uppfylli alla þá kosti sem gagnstefnendur máttu reikna með þegar þau völdu að kaupa 52 ára gamalt hús. 

Ásett verð, 19.500.000 kr., hafi verið sanngjarnt miðað við ríkjandi markaðs­ástand og síðan hafi gagnstefnendur fengið húsið keypt á 1.500.000 kr. lægra verði.  Heildarkröfu í gagnsök, sem kunni að byggjast á matsgerð hins dómkvadda matsmanns, geti numið 2.277.490 kr. að höfuðstól.  Verði þær teknar til greina nemur afsláttur gagnstefnenda frá venjulegu markaðsverði kr. 3.777.490, eða 19,4% og rétt verð hússins teljist þá hafa verið 15.722.510  kr. á kaupsamningsdegi, sem hvergi sé nærri markaðsvirði sambærilegra húsa.

Niðurstaða

Samkvæmt kaupsamningi aðila um einbýlishúsið að Efstasundi 26, Reykjavík, bar gagnstefnendum að greiða eftirstöðvar útborgunar kaupverðs að fjárhæð 3.000.000 kr. hinn 1. ágúst 2002. Er sú kaupsamningsgreiðsla ótvíræð og óumdeild.  Gagnstefnendur héldu eftir 500.000 kr. af þeirri greiðslu og greiddu því einungis 2.500.000 kr.  Ber því að taka til greina kröfur aðalstefnanda á hendur gagnstefnendum, eins og nánar greinir í dómsorði.

Sýknukrafa gagnstefnenda í aðalsök og kröfugerð í gagnsök byggir á því að gallar hafi komið í ljós á eigninni, sem aðalstefnandi beri bótaábyrgð á.  Eru kröfur gagnstefnenda að þessu leyti studdar við framlagða matsgerð dómkvadds matsmanns að fjárhæð 2.277.490 kr. og kostnaðarmat Hans Kristinssonar, múrarameistara að fjárhæð 16.932 kr.

Kaupsamningur aðila um eignina að Efstasundi 26, Reykjavík, var gerður 21. september 2001.  Lög nr. 40/2002 um fasteignakaup gilda því ekki um kaupin samkvæmt gildistökuákvæði 62. gr. laganna.  Við úrlausn um bótakröfur ber því að líta til áratuga dómvenju í sambærilegum málum.

Verða einstakir matsliðir teknir til úrlausnar og umfjöllunar í samræmi við kröfugerð gagnstefnenda.

A     Þak/þök.

Gagnstefnendur byggja á því að verulegar raka- og vatnsskemmdir hafi komið í ljós í loftaklæðningu bílskúrs, sem stafi frá þaki. Telja gagnstefnendur að um sé að ræða leynda galla sem aðalstefnandi beri ábyrgð á.  Í söluyfirliti um eignina komi fram að þak sé í góðu lagi og við skoðun eignarinnar fyrir kaupin hafi bílskúrinn verið fullur af varningi, sem hafi torveldað skoðun hans.  Á þessi sjónarmið verður ekki fallist. Um er að ræða rúmlega 50 ára gamalt steinsteypt þak, sem sjáanlega hefur ekki fengið neitt viðhald.  Ástand bílskúrsins er lélegt og mátti vera öllum ljóst við venjulega skoðun. Ber því að hafna bótakröfu gagnstefnenda vegna þessa.

B.    Steyptir útveggir og útveggjahlutar.

Í matsgerð segir svo um þennan matslið:

“Framkvæma þarf matsskoðun á steinsteyptum sökklum kjallara og vegghlutum neðantil. Matsbeiðendur telja að sökklar séu ekki steyptir í þeirri þykkt, sem teikningar sýna.  Komið hefur í ljós að á vestur- og suðurhlið hússins þynnist útveggur hússins langt fyrir ofan gólfplötu í kjallara.  Einnig hefur komið í ljós að útveggur og sökkull ná ekki niður fyrir gólfplötu, heldur enda í sömu hæð og efri mörk gólfplötu.  Telja matsbeiðendur þetta valda því ásamt öðru, að jarðvatn/þakvatn rennur inn í kjallara og að þetta sé leyndur galli á eigninni.

B-1. Tvö göt voru opin til skoðunar á matsfundi, annars vegar í bílskúr við vegginn milli húss og skúrs og hins  vegar við þann sama vegg íbúðarmegin.

Búið var að steypa þykkingu á vegginn bílskúrsmegin þar sem matsþoli taldi að hann þynntist svo mikið niður að hann væri ekki nema um 20 mm á þykkt í hæð gólfplötu hússins.  Til þess að ná niður fyrir gólfplötu hússins hefði þurft að steypa í hæð 1,2 m.  Matsþoli hafði þegar steypt utan á vegginn við skoðun, þannig að matsmaður sá ekki vegginn eins og hann leit út fyrir steypu, en matsbeiðandi tók mynd nr. 2 af aðstæðum áður en steypt var utan á vegginn.

B-2. Matsmaður telur með hliðsjón af aðstæðum við vegg sunnan bílskúrs þar sem  hann þynnist þegar niður kemur að allar líkur séu á að það hafi verið raunin þar sem steypt var á vegginn í bílskúrnum, sjá það sem sagt er undir lið 4.

Mynd 3 er tekin niður í holu við útvegg sunnan bílgeymslunnar inn í gróðurhúsinu.

B-3. Matsmanni sýnist að veggir neðst hafi verið steyptir að jarðvegi og  hafi þeir verið misþykkir og pressast mismikið út í jarðveginn.  Minnsta þykkt sem matsmaður sá á útvegg í gati sem tekið hafði verið í gólfplötu kjallara var 20 mm.

B-4. Engin ummerki sjást um að reynt hafi verið að gera við þessar þynningar áður.

B-5. Ekki hefur verið reynt að hylja þessar þynningar en þess má geta að þær eru allar á kafi í jörð.

B-6. Þessar meintu þynningar hefur ekki verið hægt að sjá þar sem þær voru neðan jarðlínu/bílskúrsgólfs.

B-7. Hægt er að steypa viðbótarþykkt utan á hinar meintu þynningar.

B-8. Þar sem ekki var til staðar jarðvatnslögn(drenlögn) utan um húsið og grafa þurfti frá því til að koma henni fyrir er þægilegast og eðlilegast að steypa utan á veggina. Hægt hefði verið að steypa innan á þá en á því eru vankantar sem matsmaður sér ekki ástæðu til að fjalla um hér þar sem þar er örugglega um dýrari valkost að ræða.

B-9. Kostnaður:
	Ein	Magn	Kr.ein	Verð alls m/VSK
Brot á bílskúrsgólfi v/lagna	m2	7	9.000	63.000
Gröftur/fyllingar frá veggjum í bílg./gróðurskála	m3	12	3.000	36.000
Grafið/fyllt frá hluta suðurveggs húss (3m)	m3	4	2.000	8.000
Mót vegna þykkingar	m2	12	3.400	40.800
Steinsteypa í þykkingar	m3	3	20.000	60.000
Járnbending í þykkingar	kg	200	150	30.000
Steinsteypa í rauf bílg.	m2	7	5.400	37.800
Yfirborðsmeðh. þykkinga	m2	12	1.000	12.000
Heildarverð				287.600"

                                                                                                             

Frágangur kjallaraveggs með þeim hætti sem lýst er í matsgerð getur engan veginn talist vera í samræmi við hefðir og venjur húsbygginga á þeim tíma sem húsið var byggt og á engan hátt gerður til þess að standast þá áraun, sem eðlilegt er að gera kröfu um.  Fallist er á að um sé að ræða galla sem aðalstefnandi beri bótaábyrgð á.  Verður bótakrafa tekin til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar með  287.600 krónum.

   C.   Frárennslislögn regnvatns frá bílskúrsplani.

             Í matsgerð segir svo um þennan matslið:

             “Matsbeiðendur telja fyrirkomulag lagnarinnar hafa verið með öllu óforsvaranlegt og að hún hafi ekki skilað hlutverki sínu.  Endurnýjun lagnarinnar er afstaðin sbr. það sem áður segir.

C-1. Búið er að endurnýja lögnina.

C-2. Samkvæmt þeim lýsingum sem fyrir liggja frá matsbeiðanda hefur verið þörf  á því að gera við þessa lögn, en matsmaður sá ekki aðstæður áður en ráðist var í framkvæmdina.

C-3. Aðal ástæða þess að þarna hefur þurft að ráðast í endurbætur er væntanlega aldur umræddrar lagnar og má segja um hana að hún hafi verið barn síns tíma. Til þess að lagfæra þessa lögn þurfti að brjóta steypta innkeyrslu að bílgeymslunni.

C-4.  Matsmaður sá engin ummerki um það, né heldur hefur hann verið upplýstur um það.

C-5. Engin ummerki eru um að reynt hafi verið að hylja hina meintu galla.

C-6. Svona atriði sjást ekki við skoðun nema hún sé framkvæmd í rigningu og flæði inn, hins vegar geta afleiðingar fyrri leka sést t.d á rakabólum í málningu, óhreinindataumum o.s.frv.

C-7. Þegar er búið að gera við hina meintu galla.

C-8. Endurnýja lögn sem flytur vatn fá umræddum stað eða leggja nýja aðra leið, sem var gert í þessu tilviki samkvæmt frásögn matsbeiðanda.

C-9. Kostnaður:	Ein	Magn	Kr.ein	Verð alls m/VSK
Brot á steyptu plani	m2	22	5.000	110.000
PVC 110 rör	m	5,5	1.900	10.450
Gröftur og fylling	m	8	2.000	16.000
Heildarverð				136.450".

 

             Ágreiningslaust er að þurft hafi að skipta um þessa lögn vegna ástands hennar. Telja verður að meðal áskildra kosta fasteignar sé að lagnir sem þessar séu í lagi og verður því fallist á að aðalstefnandi sé bótaskyldur af þessum sökum.  Verður bótakrafa því tekin til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar með 136.450 krónum".

             D.    Frárennslislagnir regnvatns (niðurfallslagnir) frá húsþaki.

E.  Jarð- og regnvatnslagnir umhverfis hús og bílskúr og frárennsli frá þeim.

             Varðandi matsliði D og E byggja gagnstefnendur á því að þessar lagnir hafi ekki verið til staðar og gera kröfu um bætur vegna kostnaðar við lögn þeirra, sem þau létu gera.  Ekki er fallist á að um bótaskyldu sé að ræða þar sem við byggingu húsa á þessum tíma var algengt að slíkar lagnir voru ekki lagðar og engar sérstakar kröfur voru um það gerðar af hálfu byggingaryfirvalda. Verða þessir kröfuliðir því ekki teknir til greina.

   F.    Skolplagnir.

             Í matsgerð segir svo um þennan matslið:

             “Matsbeiðendur telja skolplögnina hafa verið ónýta og að óhjákvæmilegt hafi verið að ráðast í úrbætur.  Endurnýjun lagnarinnar er afstaðin sbr. það sem áður segir.

F-1. Við matsskoðun var búið að endurnýja umræddar lagnir þannig að matsmaður átti þess ekki kost að sjá aðstæður áður en ráðist var í endurnýjun.

F-2.  Full þörf hefur verið á endurnýjun þessara lagna eins og þeim er lýst af matsbeiðanda, fékk að sjá bút úr asbestlögninni og var hann morkinn.

F-3.  Ástæða ástands lagnar er aldur hennar, hún hefur verið komin á tíma. Spánskt kemur fyrir sjónir að um múffulausa lögn hafi verið að ræða eins og rakið er í matsbeiðninni.

F-4.  Engin ummerki voru um tilraunir til viðgerðar á þessum lögnum.

F-5.  Engin ummerki eru um að reynt hafi verið að hylja ástand þessara lagna enda voru þær ekki sýnilegar.

F-6.  Sjá það sem sagt er undir F-5 hér að ofan.

F-7.  Viðgerð í svona tilfelli felst í því að endurnýja lagnirnar eins og matsbeiðandi hefur þegar gert.

F-8.  Með þeim hætti sem lýst er í lið F7.

 

F-9.  Kostnaður:	Ein	Magn	Kr.ein	Verð alls m/VSK
Brotnar rásir í góplfpl.	m2	10	9.000	90.000
Grafið úr rásum/fyllt	m3	4	3.000	12.000
Steypt í rásir	m2	10	5.400	54.000
Ný PVC 110 mm	m	12	1.900	22.800
Heildarverð				178.800"

                                           

             Samkvæmt matsgerð er ljóst að skólplögn þessi hafi verið ónýt og þarfnaðist endurnýjunar.  Telja verður að meðal áskildra kosta fasteignar sé að skólplagnir séu í lagi og verður því fallist á að aðalstefnandi sé bótaskyldur af þessum sökum.  Verður bótakrafa því tekin til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar með 178.800 krónum.

          G.  Gler í gluggum.

          Í matsgerð segir svo um þennan matslið:

          “Matsskoðun þarf að taka til þeirra staða þar sem ekki er tvöfalt “mixað gler í gluggum.

G-1. Matsmaður taldi einfaldar rúður í kjallara og reyndust þær vera 12.

G-2. Það er eðlilegt að hafa tvöfalt gler í þessum gluggum og þar með að skipta því út. Í sölulýsingu stendur að tvöfalt mixað gler sé í gluggum.

G-3.  Á þeim tíma sem þetta hús var byggt var oft um einfalt gler í gluggum að ræða og þarna er einfaldlega ekki búið að skipta glerinu út.

       G-4.  Ekki hefur verið gerð tilraun til að skipta þessu gleri yfir í tvöfalt gler.

G-5. Matsmaður getur ekki séð að reynt hafi verið að hylja hina meintu galla.

G-6. Þessi meinti galli hefði verið sjáanlegur við nákvæma skoðun.

G-7. Hægt er að setja tvöfalt gler í gluggana með því að dýpka fölsin með því að fræsa úr þeim.

G-8. Einfaldast er að framkvæma þessa aðgerð eins og lýst er í lið G7 hér að ofan.

G-9. Kostnaður:	Ein	Magn	Kr.ein	Verð alls m/VSK
Rúður teknar úr gluggum og fjarlægðar, fræst fyrir tvöföldu gleri, nýtt gler og nýir glerlistar	stk	12	16.600	199.200
Heildarverð				199.200"

 

   Í söluyfirliti eignarinnar er tekið fram að gler sé tvöf. mix.  Hins vegar kom í ljós að 12 rúður í kjallara reyndust vera einfaldar, sem var andstætt fullyrðingu í söluyfirliti.  Ekki verður talið að þetta hafi verið augljóst leikmanni við venjulega skoðun.  Er því fallist á að um bótaskyldu sé að ræða og að eðlilegar úrbætur séu eins og í matsgerð greinir.  Verður bótakrafa því tekin til greina í samræmi við niðurstöðu matsgerðar með 199.200 krónum.

H.  Ósýnilegar tröppur.

Gagnstefnendur byggja á því að tröppur þessar, sem hafa verið huldar jarðvegi séu húsinu til óþurftar og krefjast bóta vegna kostnaðar við að fjarlægja þær.  Ekki er fallist á að hér sé um bótaskyldan galla að ræða og er bótakröfu hafnað.

          X.    Gluggi í barnaherbergi.

          Í matsgerð segir svo um þennan matslið:

          “Ekkert er um þennan glugga í matsbeiðninni, enda var honum bætt við á matsfundi með samþykki lögmanns matsþola eins og fram kemur í lið 3 undir X hér að ofan.

X-1.  Þarna er um að ræða glugga með fyllingu neðst í gluggaopinu og er þar ekki um óvenjulegan frágang að ræða.  Það sem hins vegar er óvenjulegt er að glerið gengur niður í botn fyllingar.  Sjá mynd nr. 10.

 X-2.  Matsmaður telur eðlilegt að breyta þessu í það horf sem tíðkast þannig að glerið endi neðst í glugganum þar sem sést út um hann.

X-3.  Matsmanni finnst sennilegast að þarna hafi glugginn upphaflega náð alveg niður í gólf þegar þetta pláss var verslun eins og mun hafa verið í upphafi.

Þegar notkun rýmisins var breytt sennilega í vinnu- eða svefnherbergi hefur ekki þótt ástæða til að láta gluggann ná niður og í stað þess að færa botnstykki gluggans upp hefur einfaldlega verið klætt utan og innan á glerið.

X-4.  Ekki hefur verið reynst að breyta þessu fyrirkomulagi á glugganum síðan klætt hefur verið á hann.

X-5.  Matsmaður telur ekki að reynt hafi verið sérstaklega að leyna þessum frágangi, en persónulega mundi honum(matsmanninum) aldrei koma til hugar að svona gæti verið gengið frá.

X-6.  Matsmaður telur að torséð sé að sjá að svona sé um hnútana búið nema að framkvæma mjög nákvæma skoðun.

X-7.  Það er vel hægt að breyta þessu með því að rífa allt úr glugganum og fyllingarnar fyrir neðan og smíða nýjan glugga með botnstykki þar sem fylling tekur við og einanga síðan og klæða neðan glugga ofan gólfs.

X-8.  Matsmaður telur heppilegast að framkvæma endurbæturnar eins og líst er í lið X-7 hér að ofan.

X-9.  Kostnaður:	Ein	Magn	Kr.ein	Verð alls m/VSK
Rif úr gluggaopi og förgun	heild	1	21.000	21.000
Nýr gluggi m/gl. í kominn og fylling neðan glugga	heild	1	86.000	86.000
Heildarverð				107.000"

 

Eins og fram kemur í matsgerð er hér um óvenjulegan frágang að ræða með því að neðri hluti rúðunnar er klæddur af utan og innan. Telja verður að frágangur þessi hafi ekki verið augljós leikmanni við venjulega skoðun eignarinnar. Það er álit meirihluta dómsins að þessi frágangur sé hvorki faglegur né tíðkanlegur og því hafi aðalstefnanda borið að upplýsa sérstaklega um þetta atriði. Verður því að telja að um leyndan galla sé að ræða og aðalstefnandi sé bótaskyldur af þessum sökum.  Verður bótakrafa tekin til greina í samræmi við niðurstöðu matgerðar með 107.000 krónum.

I.    Tjón á innbúnaði hússins (kjallari).

Gagnstefnendur byggja á því að tjón hafi orðið í kjallararými á gólfefnum og innveggjum vegna vatnsaga að utan og vegna þess að fullnægjandi röralagnir voru ekki fyrir hendi. Með því að kröfuliðir D og E varðandi frárennslis- og drenlagnir hafa ekki verið teknar til greina verður ekki fallist á þennan kröfulið og er honum hafnað.

J.    Tímalengd afnotamissis.

Kröfuliður þessi verður ekki tekin til greina af sömu ástæðu og greinir í I hér að framan.

   K.  „Heildarmat verðmætismismunar ógallaðs húss og hússins svo gallaðs”. 

Matsliður þessi er ekki metinn sjálfstætt heldur sem samtala matsliða A til H og kemur því ekki sérstaklega til úrlausnar í málinu.

Ekki eru efni til að fallast sérstaklega á reikningskröfu gagnstefnenda vegna kostnaðarmats Hans Kristinssonar múrarameistara, þar sem þau skoðunaratriði eru innifalin í matsgerð hins dómkvadda matsmanns.

Samkvæmt framansögðu eru tilgreindar bótakröfur gagnstefnanda á hendur aðalstefnanda alls að fjárhæð 909.050 krónur.  Verða þær teknar til greina á grundvelli gagnstefnu til sjálfstæðs dóms samkvæmt 2. og 3. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991. Ekki er fallist á að heimilt sé að reikna dráttarvexti með þeim hætti sem gagnstefnendur gera aðallega kröfu um í gagnsök og verða dráttarvextir reiknaðir af fjárhæðinni frá dagsetningu matsgerðar, 11. nóvember 2003, til greiðsludags, eins og greinir í dómsorði.

Til frádráttar kemur tildæmd fjárhæð í aðalsök, 500.000 krónur ásamt dráttarvöxtum. Skal sá frádráttur miðast við 11. nóvember 2003 er gagnstefnendur höfðu sýnt fram á tjón sitt með matsgerð, eins og greinir í dómsorði.

Þá skal aðalstefnandi gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík, ásamt öllu sem því fylgir og fylgja ber að engu undanskyldu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

Samkvæmt þessum úrslitum málsins verður aðalstefnandi dæmdur til að greiða gagnstefnendum málskostnað, sem ákveðst 500.000 krónur og hefur þá verið tekinn með matskostnaður að fjárhæð 298.277 krónur samkvæmt reikningi og tekið tillit til niðurstöðu varðandi kröfu í aðalsök og virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Eggert Óskarsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum, Ásmundi Ingvarssyni byggingaverkfræðingi og múrarameistara og Birni Björnssyni húsasmíðameistara.

D Ó M S O R Ð

Aðalstefnandi, Lillý A. Jónsson, greiði gagnstefnendum, Helgu Magnúsdóttur og Erlendi Sæmundssyni, 909.050 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 11. nóvember 2003 til greiðsludags, allt að frádregnum 500.000 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu frá 1. ágúst 2002, sem komi til lækkunar með áföllnum vöxtum miðað við 11. nóvember 2003.

Aðalstefnandi skal gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir einbýlishúsinu nr. 26 við Efstasund í Reykjavík, ásamt öllu sem því fylgir og fylgja ber að engu undanskyldu þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindum.

Aðalstefnandi greiði gagnstefnendum 500.000 krónur í málskostnað.