Ákvörðun Hæstaréttar

1. Samkvæmt 4. mgr. 16. gr. laga nr. 50/2016 um dómstóla standa að ákvörðun þessari hæstaréttardómararnir Benedikt Bogason, Ingveldur Einarsdóttir og Sigurður Tómas Magnússon.

2. Með beiðni 29. mars 2021 leita Jóhannes Sigurðsson, Magnús B. Jóhannesson og Sigurður Eyberg Jóhannesson leyfis Hæstaréttar til að áfrýja dómi Landsréttar 5. mars 2021 í málinu nr. 798/2019: Jóhannes Sigurðsson, Magnús B. Jóhannesson og Sigurður Eyberg Jóhannesson gegn Einari Jónssyni og Drífu Friðgeirsdóttur og gagnsök á grundvelli 1. mgr. 176. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

3. Leyfisbeiðendur keyptu jörðina Hróðnýjarstaði í Dalabyggð af gagnaðilum ásamt íbúðarhúsi og útihúsum sem á jörðinni stóðu og nánar tilgreindu fylgifé. Með samþykktu gagntilboði 30. maí 2017 komst á samningur um kaupin. Umsaminn afhendingartími var 1. ágúst 2017 og nam kaupverðið 100.000.000 króna. Málið lýtur að kröfu leyfisbeiðenda um skaðabætur eða afslátt vegna galla sem þeir telja vera á íbúðarhúsnæðinu og skaðabóta fyrir óbeint tjón og kostnað vegna hreinsunar fasteignarinnar.

4. Í kjölfar afhendingar eignarinnar í ágúst 2017 gerðu leyfisbeiðendur ýmsar athugasemdir við ástand íbúðarhússins á jörðinni og öfluðu af því tilefni álits Eflu verkfræðistofu. Úttekt Eflu leiddi í ljós ýmis ummerki raka og leka í húsinu auk þess sem sýnataka leiddi í ljós myglu á ýmsum stöðum í því. Kaupsamningur var undirritaður 22. september 2017 og var í honum vísað til athugasemda sem leyfisbeiðendur gerðu í sérstöku skjali við ástand íbúðarhúsnæðisins sem voru í samræmi við fyrrgreindar niðurstöður úttektar Eflu.

5. Héraðsdómur komst að þeirri niðurstöðu að gagnaðilum bæri að greiða leyfisbeiðendum 487.200 krónur þar sem þeir hefðu ekki uppfyllt skyldur sínar við afhendingu eignarinnar samkvæmt 10. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup er snerti hreinsun geymslu og við húsin og á jörðinni. Dómurinn sýknaði gagnaðila af öðrum kröfum leyfisbeiðenda.

6. Landsréttur sýknaði gagnaðila á hinn bóginn af öllum kröfum leyfisbeiðenda. Í dómi réttarins var tiltekið að leyfisbeiðendur hefðu átt að sjá tiltekna galla við venjulega skoðun en talið ósannað að gagnaðilar hefðu vitað um aðra galla. Upplýsingaskylda gagnaðila hefði því ekki náð til þeirra og meint tjón leyfisbeiðenda yrði ekki rakið til sakar þeirra. Var vísað til þess að samkvæmt niðurstöðu matsgerðar hefðu umræddir ágallar einungis numið 7,32% af kaupverði fasteignarinnar. Ekki var fallist á að eins og atvikum væri háttað hefðu þeir rýrt verðmæti hennar svo nokkru varðaði. Varðandi kröfu leyfisbeiðenda um hreinsun fasteignarinnar var lagt til grundvallar að ekki væru gerðar eins ríkar kröfur til seljanda varðandi hreinsun þegar um sölu á atvinnustarfsemi væri að ræða og fyrir lægi að kaupendur hygðust halda áfram sambærilegri starfsemi á eigninni.

7. Leyfisbeiðendur byggja á því að dómur Hæstaréttar í málinu geti haft fordæmisgildi á sviði kaupa- og fasteignakauparéttar um tiltekin atriði. Í fyrsta lagi um túlkun gallaþröskuldar meðal annars samkvæmt lögum nr. 40/2002. Leyfisbeiðendur benda á að samkvæmt ágreiningslausri matsgerð sé kostnaður af lagfæringum á ýmsum ágöllum íbúðarhússins 7.714.600 krónur og óbeint tjón vegna kostnaðar við bráðabirgðahúsnæði 5.498.600 krónur. Samkvæmt kaupsamningi hafi þau greitt 22.200.143 krónur fyrir íbúðarhúsnæðið og fjárhæð gallakröfu vegna beins tjóns nemi þannig 34,75% af kaupverði þess en að teknu tilliti til hins óbeina tjóns 59,5%. Telja leyfisbeiðendur það ekki sjálfgefið að við afmörkun gallaþröskuldar skuli horfa til heildarverðmætis fasteignarinnar eins og gert hafi verið í Landsrétti. Benda þau á að kaupverðið hafi verið sérstaklega sundurgreint í kaupsamningi eftir einstökum eignum. Í söluyfirliti hafi verið gefin yfirlýsing og tilgreint sérstaklega að íbúðarhúsið væri „almennt í góðu standi“, sérstakur bagi hafi hlotist af því fyrir leyfisbeiðendur að gallarnir tengdust íbúðarhúsinu og loks væri gallinn á því langt yfir hinum almenna gallaþröskuldi.

8. Leyfisbeiðendur telja einnig að dómur Hæstaréttar geti haft fordæmisgildi um túlkun á samspili aðgæsluskyldu kaupanda og upplýsingaskyldu seljanda við aðstæður þar sem gallar eru taldir þess eðlis að bæði kaupanda og seljanda hafi mátt vera þeir kunnir í ljósi sérákvæðis 3. mgr. 29. gr. laga nr. 40/2002. Jafnframt benda leyfisbeiðendur á að það veki athygli hversu lítið vægi Landsréttur hafi gefið þeirri staðreynd að í söluyfirliti hafi sérstaklega verið tilgreint að íbúðarhúsið væri almennt í góðu ástandi en það hafi ekki verið raunin. Telja leyfisbeiðendur að af dómaframkvæmd Hæstaréttar megi ráða að ef slíkar yfirlýsingar reynist rangar gildi ekki gallaþröskuldurinn. Dómur Hæstaréttar í þessu máli gæti því verið til leiðbeiningar um þýðingu slíkrar yfirlýsingar í samhengi við ætlaða leynda galla og gallaþröskuld.

9. Að lokum vísa leyfisbeiðendur til þess að þeir telji að dómur Landsréttar sé bersýnilega rangur að efni til og að málið varði mikilsverða fjárhagslega hagsmuni þeirra.

10. Gagnaðilar leggjast gegn beiðninni og telja úrslit málsins hvorki hafa almennt gildi né varði mikilvæga hagsmuni leyfisbeiðenda. Þá telja þeir dóm Landsréttar vel rökstuddan. Gagnaðilar vísa til þess að túlkun Landsréttar á gallaþröskuldi 18. gr. laga nr. 40/2002 þar sem litið var til heildarverðmætis fasteignarinnar sé ekki stefnumarkandi eða valdi þáttaskilum í túlkun og skýringu á lögum nr. 40/2002.

11. Að virtum gögnum málsins verður að líta svo á dómur í því geti haft fordæmisgildi meðal annars um túlkun gallaþröskuldar samkvæmt 18. gr. laga nr. 40/2002 og þá einkum varðandi það hvort líta beri til heildarkaupverðs hins selda þegar um margþætta eign er að ræða. Beiðnin er því samþykkt.