Fimmtudaginn 17. febrúar 2005.
Nr. 369/2004.	Húsfélagið Smiðjuvegi 2 (Kristinn Bjarnason hrl.) gegn Bensínorkunni ehf. (Ásgeir Þór Árnason hrl.)

 

Aðild. Leiga.

H hélt því fram að það hefði gert samning á árinu 1995 við B ehf. um leigu á lóð undir eldsneytisafgreiðslustöð. Vegna vanskila B ehf. á greiðslu leigu höfðaði H mál á hendur B ehf. til heimtu hennar jafnframt sem það krafðist að viðurkennt yrði að B ehf. hefði verið skylt að flytja alla starfsemi sína af lóðinni. Talið var að H væri ekki rétthafi óbeinna eignaréttinda yfir lóðarspildu þeirri sem kröfur hans beindust að og B ehf. hefði frá árinu 1995 haft til afnota fyrir starfsemi sína. Var B ehf. því sýknað af kröfum H vegna aðildarskorts.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. september 2004. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 22.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. janúar 2003 til greiðsludags. Jafnframt krefst hann að viðurkennt verði að stefnda hafi verið skylt að flytja alla starfsemi sína af lóð áfrýjanda að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi eigi síðar en kl. 13 þann 1. apríl 2004. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður staðfest sú niðurstaða hans að áfrýjandi sé ekki rétthafi óbeinna eignaréttinda yfir lóðarspildu þeirri, sem kröfur hans beinast að og stefndi hefur frá árinu 1995 haft til afnota fyrir starfsemi sína. Verður stefndi því sýknaður af kröfum áfrýjanda vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, og hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

Áfrýjandi, Húsfélagið Smiðjuvegi 2, greiði stefnda, Bensínorkunni ehf, 300.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

                                                                                                                  

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 4. júní 2004.

Mál þetta, sem dómtekið var 7. f.m., er höfðað 20. júní 2003.

Stefnandi er Húsfélagið Smiðjuvegi 2, Smiðjuvegi 2, Kópavogi.

Stefndi er Bensínorkan ehf., Suðurlandsbraut 2, Reykjavík.

Í málinu gerir stefnandi annars vegar þá kröfu að stefnda verði gert að greiða félaginu 22.500.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 4.500.000 krónum frá 1. janúar 1999 til 1. janúar 2000, en af 9.000.000 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2001, en af 13.500.000 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2002, en af 18.000.000 krónum frá þeim degi til 1. janúar 2003, en af 22.500.000 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Hins vegar krefst stefnandi þess að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé skylt að flytja alla starfsemi sína af lóð stefnanda að Smiðjuvegi 2, Kópavogi, eigi síðar en klukkan 13:00 fimmtudaginn 1. apríl 2004. Þá krefst stefnanda málskostnaðar úr hendi stefnda.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins.

I.

Allt frá árinu 1995 hefur stefndi, sem upphaflega hét Orkan og síðar Bensínfélagið Orkan, rekið sjálfsafgreiðslustöð fyrir eldsneyti að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi. Af hálfu stefnanda er á því byggt að félagið hafi leigusamning við Kópavogsbæ um lóðina sem stöðin stendur á og að stefndi beri að standi því skil á leigugreiðslu fyrir afnot sín af henni. Í málinu krefur stefnandi stefnda um leigu fyrir árin 1998 til og með 2002 og nemur árlegt leigugjald 4.500.000 krónum. Þá er þess að auki krafist að viðurkennt verði að stefnda sé skylt að flytja alla starfsemi sína af lóðinni, en sú krafa styðst við uppsögn á leiguafnotum stefnda sem beint var til félagsins með bréfi 19. mars 2003. Stefndi hafnar öllum kröfum stefnanda.

II.

Samkvæmt stefnu eru málsatvik þau að samkomulag hafi tekist á milli aðila á árinu 1995 um að stefnandi heimilaði stefnda að byggja upp og reka starfsemi á lóð stefnanda að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi. Þannig hafi stefnda verið heimilað að setja upp bensínafgreiðslu á lóðinni gegn leigugjaldi til stefnanda. Með þessu hafi verið fallið frá því að byggja átta hæða skrifstofu- og verslunarhúsnæði á lóðinni svo sem upphaflega hafi staðið til. Aflað hafi verið samþykktar bygginganefndar Kópavogs fyrir bensínstöð, en umsókn hafi verið lögð inn til nefndarinnar 13. maí 1995 og samþykkt þremur vikum síðar. Ekki hafi verið gert skriflegt samkomulag um nýtingu stefnda á lóðinni. Í munnlegu samkomulagi aðila hafi hins vegar falist að kostnaður vegna nauðsynlegra lóðarframkvæmda yrði greiddur af stefnda og að litið yrði svo á að með því hefði stefndi greitt leigugjald fyrir afnot sín af lóðinni fyrstu misserin. Af hálfu stefnda hafi verið upplýst að kostnaður vegna þessara framkvæmda, sem aðallega fólust í fjölgun bílastæða, hafi numið 5.661.564 krónum. Með hliðsjón af upphaflegu samkomulagi aðila, staðsetningu lóðar stefnanda og þeirri arðsömu starfsemi sem stefndi stundi á lóðinni og ábata sem hann þannig hafi af nýtingu hennar telji stefnandi að sanngjarnt og eðlilegt leigugjald fyrir afnot stefnda nemi 4.500.000 krónum á ári eða 375.000 krónum á mánuði. Hvernig sem á málið sé litið geti kostnaður vegna umræddra framkvæmda stefnda á lóðinni í engu haft áhrif á leigukröfu stefnanda í málinu, sem tekur eins og fram er komið til áranna 1998 til og með 2002.

Í stefnu og skjölum málsins kemur fram að með bréfi til stefnda 22. október 2002 hafi stefnandi krafið stefnda um leigugjald vegna afnota stefnda af umræddri leigulóð stefnanda. Þá hafi verið tekið fram í bréfinu að tækist ekki samkomulag um leigugreiðslur fyrir 1. desember 2002 myndi stefnandi grípa til uppsagnar á leiguafnotum stefnda. Í bréfi 28. nóvember 2002 hafi stefndi haldið því fram að ekki ætti annað endurgjald að koma fyrir afnot stefnda af lóðinni en framlag félagsins til frágangs lóðarinnar í upphafi. Í kjölfarið hafi átt sér stað viðræður um málið á milli aðila um uppgjör á leigu og gerð nýs leigusamnings. Þær viðræður hafi reynst árangurslausar. Hafi stefnandi með bréfi 19. mars 2003 sagt upp lóðarafnotum stefnda og jafnframt krafið félagið um vangoldna leigu. Með bréfi til stefnanda 2. maí 2003 hafi stefndi mótmælt lögmæti uppsagnarinnar og lýst því yfir að félaginu bæri ekki að greiða fyrir afnot sín af lóðinni, að minnsta kosti ekki að svo stöddu. Því eigi stefnandi nú ekki aðra kosti en að höfða mál þetta til innheimtu á vangoldinni leigu og viðurkenningar á lögmæti þeirrar uppsagnar sem hann hafi beint til stefnda.

Fjárkröfu sína í málinu byggir stefnandi á því að málsaðilar hafi gert með sér leigusamning á árinu 1995 um afnot stefnda af lóð stefnanda að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi. Leigusamningurinn hafi tekið til þess að stefndi setti upp bensínafgreiðslu-stöð á lóðinni í samræmi við yfirlýsingu frá stefnanda 6. febrúar 1995 og samþykki bygginganefndar Kópavogs frá 24. maí sama árs. Vanrækt hafi verið að gera skriflegan leigusamning. Er á því byggt af hálfu stefnanda að ótímabundinn leigusamningur hafi verið í gildi á milli aðila frá 24. maí 1995 og að leigu hafi átt að greiða frá og með 1. júní 1995. Þá byggir stefnandi ennfremur á því að umkrafið mánaðarlegt leigugjald, 375.000 krónur, sé í samræmi við upphaflegt samkomulag aðila, svo og að árleg leiga skuli greidd eftir á 1. janúar ár hvert. Umkrafið leigugjald sé eðlilegt og sanngjarnt miðað við staðsetningu lóðarinnar og þegar tekið sé tillit til þeirrar arðbæru starfsemi sem stefndi stundi þar. Telji dómurinn hins vegar að umkrafið leigugjald sé ekki eðlilegt og sanngjarnt er þess krafist að hann ákvarði stefnanda endurgjald sem talist geti eðlilegt og sanngjarnt  „að öðru leyti í samræmi við dómkröfur“, eins og segir í stefnu. Í því sambandi tekur stefnandi fram að óumdeilt sé að stefndi hafi í hæsta lagi greitt 5.661.564 krónur í leigu fyrir afnot sín af lóðinni. Með þeirri greiðslu hafi hann hugsanlega staðið stefnanda skil á leigu fyrir árin 1995, 1996 og 1997. Hafi stefnandi ákveðið að beina ekki frekari kröfu að stefnda vegna þessara ára, en útilokað sé að líta svo á að þessi greiðsla geti leitt til lækkunar á fjárkröfu stefnanda í málinu.

Viðurkenningarkröfu sína í málinu byggir stefnandi á því að hinum ótímabundna leigumála hafi verið sagt upp með bréfi stefnanda 19. mars 2003 og með eins árs fyrirvara. Bréfið hafi verið móttekið af stefnda þann sama dag. Í bréfinu hafi þess verið krafist að stefndi yrði á brott með alla starfsemi sína á lóðinni fyrir 19. mars 2004. Með vísan til þessa og grunnreglna húsaleigulaga nr. 36/1994 sé þess nú krafist að viðurkennt verði að stefnda beri að flytja starfsemi sína af lóðinni fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögnin var send honum.

III.

Í greinargerð er vísað til þess að á árinu 1995 hafi stefndi fengið heimild Kópavogsbæjar og allra húseigenda að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi til að reisa og starfrækja sjálfsafgreiðslubensínstöð á horni Smiðjuvegar og Skemmuvegar þar í bæ. Kópavogsbær sé eigandi þess lands sem stöðin stendur á en húseigendur hafi lóðarleigusamning við bæinn um lóðina nr. 2 við Smiðjuveg. Af hálfu stefnanda sé því haldið fram fyrir hönd húseigenda að stefndi hafi samþykkt að greiða stefnanda leigugjald fyrir aðstöðuna. Mótmælir stefndi þessum skilningi stefnanda og staðhæfir að hann hafi fengið endurgjaldslaus afnot af landi undir afgreiðslustöðina frá Kópavogsbæ með samþykki stefnanda gegn því að kosta frágang bílastæða og fleira á leigulóð stefnanda.

Að því er málsatvik varðar er í greinargerð vísað til þess að með lóðarleigusamningi 31. maí 1977 og 3. ágúst 1978 hafi Trésmiðjan Víðir hf. tekið á leigu 15.356 m² lóð úr landi Kópavogsbæjar og hafi leigutími verið ákveðinn 50 ár frá 1. janúar 1974 að telja. Að þeim tíma liðnum skyldi lóðin renna aftur til Kópavogsbæjar. Í 7. gr. leigusamningsins hafi verið tekið fram að leigutaka væri óheimilt að leyfa öðrum einstaklingum, stofnunum eða félögum að reisa byggingar á lóðinni, flytja á hana hús eða gera önnur mannvirki á henni. Þá hafi leigtaka ennfremur verið óheimilt að framselja eða láta af hendi á annan hátt til einstaklinga, stofnana eða félaga hluta af lóðinni. Leiguréttindi Trésmiðjunnar Víðis hf. til lóðarinnar að Smiðjuvegi 2 hafa gengið kaupum og sölum í áranna rás, enda hafi iðnaðarhúsnæði sem reist var á lóðinni verið selt og því skipt upp í smærri einingar. Með sérstökum samningi húseigenda 22. maí 1991 hafi síðan húsfélag verið stofnað um eignina. Fari það með sameiginlegt forræði máls þessa fyrir húseigendur á grundvelli hins upphaflega lóðarleigusamnings við Kópavogsbæ. Á sínum tíma hafi Trésmiðjan Víðir hf. ekki náð að ljúka frágangi lóðarinnar svo sem áskilið var í lóðarleigusamningnum. Hafi síðan af ýmsum ástæðum dregist að ganga frá lóðinni, en meðal annars hefðu á tímabili verið uppi ráðagerðir af hálfu eins húseigandans, Bónuss sf., með samþykki annarra húseigenda, að ráðst í byggingu skrifstofu- og verslunarhúsnæðis á suðvesturhluta lóðarinnar. Frá þeim ráðagerðum hafi hins vegar verið horfið og ákveðið þess í stað að heimila stefnda að reisa sjálfsafgreiðslustöð fyrir eldsneyti á þeim lóðarhluta. Frumkvæði að þeirri breytingu hafi komið frá forráðamönnum Bónuss  og reyndar hafi það félag verið einn af stofnendum og eigendum stefnda þegar stöðin var byggð. Hefðu allir aðrir húseigendur að Smiðjuvegi 2 fallist á það að eina endurgjald stefnda til þeirra fælist í því að stefndi myndi annast allar lóðarframkvæmdir þeim að kostnaðarlausu. Að auki hafi verið talið að sjálfsafgreiðslustöðin myndi styrkja alla verslunarstarfsemi á svæðinu. Hafi stefndi aflaði byggingarleyfis fyrir sjálfsafgreiðslustöðinni hjá Kópavogsbæ og nýtt deiliskipulag fyrir lóðina, þar sem gert var ráð fyrir stöðinni, hafi verið auglýst og samþykkt, allt án athugasemda af hálfu stefnanda. Sjálfsafgreiðslustöðin hafi síðan verið reist og starfsemi hennar hafist á árinu 1995. Sjö árum síðar hafi stefnandi fyrst haft orð á því að hann telji rétt að stefndi greiði honum leigu fyrir aðstöðuna, en ekki verði séð að hann hafi vakið máls á þessu fyrr en með bréfi 22. október 2002. Stefndi hafi hafnað kröfum stefnanda, enda líti hann svo á að hann hafi fengið afnot af því landi, sem sjálfsafgreiðslustöðin stendur á, frá Kópavogsbæ, sem sé eigandi þess. Hann hafi hins vegar ljáð máls á því að greiða stefnanda afnotagjald er taki mið af lóðarleigu þeirri sem húseigendur greiða Kópavogsbæ og stærð þess lands sem hann hefur afnot af. Hafi þær hugmyndir verið settar fram af hálfu stefnda algerlega án viðurkenningar á skyldu til leigugreiðslna, en í því augnamiði að sátt geti verið um starfsemina milli stefnda og núverandi fasteignareigenda á lóðinni. Hugmyndir stefnanda um fjárhæð endurgjaldsins hafi hins vegar verið fjarstæðukenndar fram að þessu og samningar því ekki náðst.

Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda á þeim grundvelli að í samþykki húseigenda að Smiðjuvegi 2 hafi falist eftirgjöf á leigulóðarréttindum þeirra að hluta og með þeim hætti að stefnandi geti ekki síðar eignast aðgang að stefnda til leigugreiðslna né kröfu til útburðar hans af lóðinni nr. 2 við Smiðjuveg í Kópavogi. Yfirlýsing þessi, sem er dagsett 6. febrúar 1995, hljóðar svo: „Við undirritaðir eigendur hússins nr. 2 við Smiðjuveg, lýsum okkur samþykka þeim áformum sem eru uppi um byggingu eldsneytisafgreiðslu á lóðinni og þeirri fjölgun á bílastæðum sem gert er ráð fyrir samkvæmt meðfylgjandi teikningu dagsettri í febrúar.“ Einungis lóðareigandinn, Kópavogsbær, geti því farið fram með leigu- eða útburðarkröfu á hendur stefnda.

Á það er bent að stefnanda samkvæmt 7. gr. lóðarleigusamningsins við Kópavogsbæ hafi stefnanda verið óheimilt að leyfa öðrum að reisa byggingar á lóðinni, flytja á hana hús eða gera önnur mannvirki á henni. Ekki sé því unnt að líta á samningsgerð stefnda og Kópavogsbæjar á árinu 1995 um leyfi fyrir sjálfsafgreiðslustöðinni, sem fór fram með vitund, vilja og samþykki stefnanda og síðan samþykkt nýs deiliskipulags, á annan veg en þann að stefndi hafi öðlast sjálfstæðan rétt frá Kópavogsbæ til þess lands sem sjálfsafgreiðslustöðin stendur nú á og að þau réttindi séu óviðkomandi lóðarleiguréttindum stefnanda. Með öðrum orðum hafi þessi lóðarhluti verið undanskilinn leiguréttindum stefnanda. Ekkert réttarsamband sé því á milli stefnanda og stefnda um afnot stefnda af lóðinni. Beri því að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda á grundvelli aðildarskorts.

Leiði aðildarskortur samkvæmt framansögðu ekki til sýknu byggir stefndi sýknukröfu sína aðallega á því að í framlagi hans til frágangs lóðarinnar að Smiðjuvegi 2 hafi falist greiðsla til stefnanda fyrir aðstöðuna í eitt skipti fyrir öll. Honum beri því hvorki að greiða stefnanda leigu né sæta útburði af lóðinni. Óumdeilt sé í málinu að stefndi hafi kostað framkvæmdir á lóðinni fyrir stefnanda í tengslum við byggingu sjálfsafgreiðslustöðvarinnar og að til þess hafi stefndi lagt 5.661.564 krónur. Við þá fjárhæð telur stefndi rétt að bæta 10% vegna hönnunarkostnaðar, eða 566.156 krónum. Samtals hafi stefndi því lagt fram 6.227.720 krónur í þágu stefnanda til þess að fá samþykki hans fyrir byggingu og starfrækslu stöðvarinnar. Samkvæmt 8. gr. lóðarleigusamnings húseigenda að Smiðjuvegi 2 við Kópavogsbæ hafi lóðarhafanum verið skylt að ganga með viðunandi hætti frá lóðinni. Fjármunir stefnda hafi því komið stefnanda að fullum notum að þessu leyti. Á það beri að líta í þessu sambandi að sumarið 1995 hafi 29 ár verið eftir af lóðarleigusamningi stefnanda við Kópavogsbæ. Því hafi framlag stefnda til lóðarframkvæmda í þágu stefnanda samsvarað því að hann greiddi fyrirfram 214.749 krónur fyrir hvert ár sem eftir var af leigutíma stefnanda. Svari sú fjárhæð til um það bil fjórðungs af árlegum heildarleigugreiðslum húseigenda að Smiðjuvegi 2 til Kópavogsbæjar fyrir afnot af lóðinni þó að tilfæringar stefnda séu einungis á örlitlum hluta hennar. Þá sé ógetið þeirra hagsmuna stefnanda sem felist í alhliða styrkingu verslunarreksturs á svæðinu vegna starfrækslu sjálfsafgreiðslustöðvarinnar. Framlag stefnda til frágangs lóðarinnar að Smiðjuvegi 2 teljist því vera sanngjarnt og eðlilegt endurgjald fyrir þá aðstöðu sem félagið hefur þar. Um frekari greiðslur frá stefnda til stefnanda geti því ekki verið að ræða. Stefnandi hafi sönnunarbyrði fyrir því að samið hafi verið um að stefndi léti frekari fjármuni af hendi rakna vegna aðstöðunnar, meðal annars um það hvort stefndi hafi undirgengist að greiða árlega leigu eins og krafist er. Stefnandi byggi málatilbúnað sinn ekki beinlínis á því að framlag stefnda á árinu 1995 hafi verið ósanngjarnt fyrir allt það tímabil sem eftir er af leiguréttindum stefnanda hjá Kópavogsbæ. En jafnvel þó málsóknin væri á þeim grunni reist hljóti stefnandi að hafa sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu. Sú sönnun hafi fráleitt tekist. Því beri að sýkna stefnda af öllum kröfum stefnanda.

Loks byggir stefndi sýknukröfu sína á því að stefnandi hafi sökum tómlætis glatað hugsanlegum rétti til að krefja stefnda um leigugreiðslur og þar með ennfremur rétti til þess að fá hann borinn af lóðinni að Smiðjuvegi 2. Þá sé í fyrsta lagi til þess að líta, að nýtt deiliskipulag vegna lóðarinnar að Smiðjuvegi 2 hafi verið kynnt að hætti gr. 4.4. í þágildandi skipulagsreglugerð nr. 318/1985 og síðan samþykkt á 809. fundi skipulagsnefndar Kópavogsbæjar árið 1995. Stefnandi hafi engar athugasemdir gert, en á deiliskipulagsteikningunni komi berlega fram að gert sé ráð fyrir bensínafgreiðslu á suðvesturmörkum lóðarinnar. Í öðru lagi verði að líta til þess að stefnandi hafi nú ekkert aðhafst vegna hinna meintu krafna sinna í sjö ár. Sjálfsafgreiðslustöðin hafi verið reist á árinu 1995 en kröfur vegna málsins fyrst kynntar stefnda með bréfi lögmanns stefnanda 22. október 2002. Mótmælir stefndi því sérstaklega að slíkar kröfur hafi verið kynntar honum fyrr af hálfu stefnanda.

Með vísan til framangreindrar umfjöllunar um tómlæti stefnanda við að halda fram meintum rétti sínum telur stefndi að líkur standi til þess að stefnandi hafi í upphafi talið framlag stefnda til lóðarfrágangs vera fullnaðargreiðslu fyrir lóðarafnotin. Í öllu falli leiði þessi aðstaða til þess að stefnandi verði að bera halla af því að geta ekki fært sönnur á raunverulegt efni samnings aðila.

Verði stefndi ekki sýknaður í máli þessu af öllum kröfum stefnanda með vísun til framangreindra málsástæðna mótmælir stefndi þeim málatilbúnaði stefnanda að umkrafið leigugjald sé eðlilegt og sanngjarnt. Þvert á móti telur stefndi umkrafið leigugjald vera algerlega fráleitt. Á það sé bent að stefnandi leggi engin gögn fram til stuðnings umkrafðri fjárhæð. Geti héraðsdómur ekki undir nokkrum kringumstæðum tekið að sér fyrir stefnanda að meta að álitum eðlilegt og sanngjarnt endurgjald.

Loks er á því byggt, komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að stefnandi eigi fjárkröfu á hendur stefnda í formi leigugjalds fyrir afnot af lóðarhluta að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi, geti stefnandi með engu móti fengið viðurkenningardóm fyrir skyldu stefnda til að flytja alla starfsemi sína af lóðinni fyrr en reynt hafi á það hvort stefndi hafi getu eða vilja til að greiða þá leiguskuld sem dómurinn kann að viðurkenna. Í öllu falli verði því að sýkna stefnda að svo stöddu af viðurkenningarkröfu stefnanda.

Stefndi mótmælir sérstaklega kröfu stefnanda um dráttarvexti. Sú krafa eigi hvorki stoð í samningi aðila né lögum.

IV.

Þær málsástæður stefnda, sem gerð er grein fyrir í kafla III hér að framan, voru settar fram í greinargerð hans. Í þinghaldi í málinu 23. janúar 2003 var eftirfarandi fært til bókar að ósk stefnda: „Krafist er sýknu af dómkröfum stefnanda vegna aðildarskorts vegna þess að stefnandi afsalaði sér lóðarréttindum undir sjálfsafgreiðslustöð stefnda hinn 7. desember 1990.“ Í þinghaldinu lagði stefndi fram gögn til stuðnings þessari málsástæðu. Er á því byggt að þessi málsástæða hafi verið sett fram um leið og tilefni gafst til, en stefndi hafi ekki fyrr haft undir höndum gögn sem lúta að henni. Af hálfu stefnanda var þessari málsástæðu mótmælt sem of seint fram kominni.

Rétt þykir að gera nokkra grein fyrir þeim gögnum sem hér um ræðir og öðrum atriðum sem snerta framangreinda málsástæðu stefnda.

Með kaupsamningi 2. október 1990 keypti Hátorg hf. 92,55% fasteignarinnar að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi. Segir í 1. gr. samningsins að um sé að ræða stálgrindarhús af Butler gerð. Hið selda sé nánar tiltekið 6261 m² af 1. hæð og öll 2. hæð fasteignarinnar „ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, þar með talin tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum“. Ennfremur segir svo í þessari grein samningsins: „Einnig fylgja eignarhl. þessum öll réttindi sbr. samþykkt Skipulags ríkisins, bréf dags. [6. júní 1990] og bréf bæjarskipulags Kópavogskaupstaðar dags. [11. júní 1990] um breytt deiliskipulag lóðarinnar.“ Þá var svohljóðandi ákvæði 11. gr. samningsins: „Kaupanda er kunnugt um að Bíro-Steinar hf., Stáliðjan hf. og Vátryggingafélags Íslands eiga forkaupsrétt að eignarhlutum þeim sem þeir hafa á leigu.“ Forkaupsréttarhafar ákváðu að nýta forkaupsrétt sinn. Að hluta til gengu þó kaup Hátorgs hf. á fasteigninni eftir. Í kjölfarið undirrituðu eigendur fasteignarinnar yfirlýsingu þar sem eignarhluti þeirra er skýrlega tíundaður. Er yfirlýsingin dagsett 7. desember 1990. Í henni segir svo meðal annars: „Hátorg hf. verður eigandi að byggingarrétti á lóðinni sbr. 1. gr. kaupsamningsins án skerðingar af meðeigendum og hefur heimild til að nýta hann eins og byggingaryfirvöld heimila hann. Þegar byggingarrétturinn verður nýttur skal reikna út hvað væntanleg nýbygging fær mikil lóðarréttindi og skal þá lóðarréttur annara eigenda skerðast hlutfallslega. Fyrir byggingarréttinn greiðir Hátorg hf. kr. 6.000.000.“ Svo sem áður hefur komið fram var fallið frá áætlunum um að reisa háhýsi á umræddum lóðarparti og fyrir liggur að eignarhluti Hátorgs hf. í Smiðjuvegi 2 var seldur nauðungarsölu 18. apríl 1994. Þá var bú félagsins tekið til gjaldþrotaskipta 30. janúar 1995. Á meðal gagna málsins er bréf skiptastjóra, þar sem fram kemur að það hafi verið niðurstaða hans eftir nokkra athugun „að í umræddum byggingarrétti fælust á þeim tíma sem gjaldþrotaskiptin stóðu yfir ekki nein verðmæti sem gagnast gætu þrotabúinu“.

Framangreind málsástæða stefnda er að meginstefnu til byggð á þeim atvikum sem hér hefur verið gerð grein fyrir. Er með vísan til þess á því byggt að réttur til afnota af þeirri lóð sem stefndi hefur haft undir starfsemi sína að Smiðjuvegi 2 tilheyri ekki stefnanda.

Í greinargerð sinni áskildi stefndi sér rétt til að bera fram nýjar málsástæður á síðari stigum ef tilefni gæfist til þess. Við það verður að miða að eftir þinghald í málinu 8. janúar 2004 hafi stefndi fyrst fengið í hendur gögn sem gáfu honum tilefni til að tefla fram þeirri málsástæðu sem ágreiningur er um samkvæmt framansögðu hvort fái komist að í málinu. Þá er ekkert fram komið í málinu sem bendir til þess að stefndi hafi fyrir þennan tíma með öðrum hætti búið yfir vitneskju um þau atriði sem fram koma í þessum gögnum og þýðingu hafa við úrlausn um dómkröfur stefnanda. Málsástæða sú sem hér um ræðir var sett fram þegar í næsta þinghaldi. Samkvæmt þessu og svo sem hér hagar til að öðru leyti þykir mega fallast á það með stefnda að ákvæði 5. mgr. 101. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála standi því ekki í vegi að þessi málsástæða komist að í málinu.

V.

Dómkröfur stefnanda í málinu eru reistar á munnlegum samningi sem stefnandi segir að hafi komist á milli málsaðila 24. maí 1995 um leigu á lóð undir eldsneytisafgreiðslustöð stefnda að Smiðjuvegi 2 í Kópavogi. Er á því byggt af hálfu stefnanda að aðilar hafi samið svo um að stefndi tæki á sig kostnað sem hlytist af tilteknum frágangi lóðar, sem ella hefði fallið á stefnanda, og að með því hafi stefndi greitt leigugjald fyrir afnot sín af þeirri lóðarspildu sem stöðinni tilheyrir fyrstu misserin. Um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða. Umkrafið leigugjald sé eðlilegt og sanngjarnt þegar litið sé til upphaflegs samnings og staðsetningar lóðar stefnanda og þegar tekið sé tillit til þeirrar arðsömu starfsemi sem stefndi stundi þar. Stefndi kveðst hins vegar hafa fengið land undir stöðin til afnota endurgjaldslaust frá Kópavogsbæ, en með samþykki stefnanda og gegn því að kosta frágang bílastæða og fleira á leigulóð hans.

Samkvæmt 4. gr. sameignarsamnings fyrir húsfélag um fasteignina nr. 2 við Smiðjuveg í Kópavogi, stefnanda málsins, sem er dagsettur 22. maí 1991, er félagið ekki aðili að þeim lóðarréttindum „er fylgja byggingarrétti þeim er Hátorg hf. á á lóðinni“, sbr. kafli IV hér að framan. Óumdeilt er að sú lóðarspilda sem starfsemi stefnda fer fram á fellur innan þeirrar lóðar sem hér um ræðir. Fyrirsvarsmaður Hátorgs hf. á þessum tíma var Jóhannes Jónsson. Hann var á sama tíma fyrirsvarsmaður félags sem þá og nú rekur verslun að Smiðjuvegi 2 undir nafninu Bónus og hann hefur í dag eignatengsl við félag sem er eigandi að 6,67% eignarhlut í húseigninni að Smiðjuvegi 2 og þar með aðili að stefnanda. Loks kom Jóhannes sem fyrirsvarsmaður Ísaldí hf. að stofnun stefnda í janúar 1995, en aðrir stofnendur voru Skeljungur hf. og Fjárfestingarfélagið Þor hf. Í dag hefur Jóhannes ekki hagsmuni af rekstri stefnda. Á meðal gagna málsins er yfirlýsing undirrituð af Jóhannesi. Í yfirlýsingunni segir svo meðal annars: „Samkvæmt samkomulagi við húsfélagið að Smiðjuvegi 2, Kópavogi, skyldi Orkan hf. greiða árlegt leigugjald til húsfélagsins vegna nýtingar Orkunnar hf. á lóðinni. Sanngjarnt leigugjald skyldi taka mið af umsvifum bensínafgreiðslunnar. Það samkomulag varð á milli aðila, húsfélagsins og Orkunnar hf., að á fyrstu tímabilum skyldi leiga gerast upp með jöfnuði á móti framkvæmdakostnaði við lóð húsfélagsins sem Orkan hf. tók að sér að framkvæma. Skriflegt samkomulag var ekki gert milli aðila um lóðarafnotin en gengið út frá því að fullkomið traust væri milli aðila.“ Jóhannes Jónsson kom fyir dóm við aðalmeðferð málsins og staðfesti þessa yfirlýsingu sína. Svör hans við spurningum er vörðuðu efni yfirlýsingarinnar og þar með efni þess samnings sem á að hafa komist á voru hins vegar lítt afdráttarlaus. Af þeim verður ekki skýrlega ráðið að rætt hafi verið um endurgjald sem ætti að koma fyrir umrædd lóðarafnot umfram þann kostnað sem stefndi þyrfti að leggja í vegna framkvæmda við lóðina og þá enn síður um fjárhæð þess eða viðmið í því sambandi. Honum hafi þó fundist sanngjarnt að stefndi innti frekari greiðslu af hendi, einkum í ljósi staðsetningar bensínafgreiðslunnar, og margoft lýst þeirri skoðun sinni. Varðandi þetta komst Jóhannes svo að orði: „Ég ræddi ekkert um endurgjald fyrir hana per se en við tókum að okkur eða það var samþykkt og undirritað held ég skjal af hálfu allra eigenda í húsinu að leyfa Orkunni að setja upp þessa stöð þarna vegna þess að það stóð á því að ganga frá þessari lóð, hún var til skammar og var bara moldarvilpa og eiginlega okkur til vandræða til þess að reka matvöruverslun í húsinu og þess vegna var því tekið feginshendi þegar Orkan kom að þessu og vildi hefja þessa starfsemi þarna og ganga frá lóðinni, sem sagt malbika og tyrfa. Þetta var talsvert mikil framkvæmd og menn sem að í húsinu voru voru ekki með umframfjármuni til þess að gera þetta þannig að því var tekið feginshendi og síðan átti Bensínorkan að éta út náttúrlega þær framkvæmdir sem hún hafði lagt út í en frekari leigusamningar voru ekki gerðir en náttúrlega [...] hvoru megin við borðið sem ég sit þá sé ég ekki annað en að það hefði verið sanngjarnt að greiða húsfélaginu eitthvað fyrir þessa staðsetningu.“ Í skýrslu sinni gat Jóhannes Jónsson ekki gert grein fyrir því hvað hefði orðið um framangreind lóðarréttindi Hátorgs hf. í kjölfar gjaldþrots félagsins, en minntist þess þó ekki að þau hefðu gengið til baka til viðsemjenda þess. Meta verður framburð Jóhannesar í ljósi þeirra hagsmuna sem hann nú hefur af málsúrslitum samkvæmt framansögðu.

Við aðalmeðferð málsins voru að auki teknar skýrslur af Rafni Benedikt Rafnssyni, sem var framkvæmdastjóri GKS hf. á þeim tíma sem ráðist var í að byggja eldsneytisafgreiðslustöð á umræddri lóð, en félagið var þá einn húseigenda, Tómasi Sigurbjörnssyni, sem var starfsmaður GKS hf. og starfsmaður stefnanda á sama tíma, Herði Helgasyni þáverandi framkvæmdastjóra stefnda og Óskari Magnússyni, sem hefur setið í stjórn stefnda frá stofnun félagsins. Enginn þessara manna kannaðist við að gerður hafi verið samningur við stefnanda um endurgjald fyrir afnot stefnda af þeirri spildu sem félagið hefur haft til umráða að Smiðjuvegi 2. Í framburði Tómasar kom að auki fram að hann hafi talið að umrædd spilda hafi fallið aftur til bæjarins í kjölfar gjaldþrots Hátorgs hf. Hafi hann litið svo á að húsfélagið hefði ekkert haft með lóðina að gera og að Jóhannes Jónsson hefði fengið hana til ráðstöfunar frá bæjaryfirvöldum í Kópavogi. Þetta ásamt því, sem rakið er í kafla IV, rennir stoðum undir þá málsvörn stefnda að stefnandi hafi ekki átt beina aðild að því að stofnað var til lóðarafnota til handa stefnda að Smiðjuvegi 2.

Í kafla III hér að framan er tekin upp orðrétt yfirlýsing, sem eigendur hússins að Smiðjuvegi 2 undirrituðu 6. febrúar 1995 í tilefni af því að eldsneytisafgreiðslustöð yrði staðsett á þeirri lóð sem tilheyrði húsinu upphaflega. Efni þessarar yfirlýsingar ásamt því sem að framan er rakið og gögnum frá Kópavogsbæ, sem lögð hafa verið fram í málinu, bendir helst til þess að aðkoma eigenda hússins að Smiðjuvegi 2 að byggingu stöðvarinnar hafi helgast af því að rétt hafi þótt í tengslum við gerð nýs deiluskipulags að afla samþykkis þeirra fyrir því að þessi starfsemi yrði rekin á lóðinni.

Að framangreindu virtu og þegar litið er til þess hversu langur tími leið án þess að gerð væri krafa um endurgjald fyrir umrædd lóðarafnot úr hendi stefnda, en miða verður við að það hafi fyrst verið gert með bréfi lögmanns stefnanda 22. október 2002, það er tæpum fjórum árum eftir að leigukrafa vegna ársins 1998 varð gjaldkræf samkvæmt málatilbúnaði stefnanda, þykja ekki næg efni til að líta svo á að réttarsamband hafi stofnast á milli aðila að því er tekur til umræddrar lóðarspildu. Er að mati dómsins nærtækast að álykta á þann veg eins og mál þetta liggur fyrir að aðkoma stefnanda að því hafi ekki getað helgast af því að félagið nyti óbeinna eignarréttinda yfir þeirri lóðarspildu sem stefndi hefur í tæp 10 ár haft til afnota undir starfsemi sína. Af þessu leiðir að stefndi er á grundvelli aðildarskorts sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þarf þá ekki að taka frekari afstöðu til þess hvernig afnotaréttur stefnda er upphaflega til kominn.

Sé gengið út frá því við úrlausn málsins að komist hafi á samningur á milli málsaðila, sem falið hafi í sér skuldbindingu af hálfu stefnda til greiðslu leigugjalds, telst ekkert hafa komið fram við meðferð málsins sem veitir vísbendingar um fjárhæð þess eða viðmið í því sambandi. Að því er síðarnefnda atriðið varðar vísar stefnandi til staðsetningar eldsneytisstöðvar stefnda og arðsemi þeirrar starfsemi sem hann stundi þar. Hvað sem öðru líður telst engin sönnun komin fram fyrir því að stefndi hafi gengist undir það að fjárhæð leigugjalds hans skyldi taka mið af þessum atriðum. Af hálfu stefnanda hefur að öðru leyti í engu verið leitast við að renna stoðum undir þá kröfu hans að stefnda beri að greiða honum 375.000 krónur á mánuði fyrir afnot sín af umræddri lóð, eða 4.500.000 krónur á ári. Lóðin að Smiðjuvegi 2 er svo sem fram er komið í eigu Kópavogsbæjar. Fyrir liggur í gögnum málsins að leigugjald til bæjarins fyrir lóðina árið 2003 nam 1.047.279 krónum. Stefndi hefur einungis lítinn hluta hennar til afnota. Tölulegar upplýsingar þar um liggja ekki fyrir í gögnum málsins, en í málflutningi lögmanns stefnda var því haldið fram að í mesta lagi væri um að ræða 1/15 hluta lóðarinnar. Þá verður við það að miða að kostnaður stefnda vegna framkvæmda við lóðina hafi numið rúmum 6.000.000 króna. Í málatilbúnaði stefnanda hefur verið út frá því gengið að þessi kostnaður yrði í heild metinn sem greiðsla á leigu. Þegar horft er til þessara atriða er fjarri lagi að forsendur séu til þess að ákvarða leigugjald í samræmi við kröfugerð stefnanda. Þá er ekki fyrir hendi í málinu aðstaða sem leitt getur til þess að dómurinn ákveði leigugjaldið að álitum. Væri nærtækast við þessar aðstæður að líta svo á að ekki hafi verið sýnt fram á það á stefnandi eigi fjárkröfu á hendur stefnda vegna þess tímabils sem krafa hans tekur til og ekki séu heldur skilyrði til að taka viðurkenningarkröfu hans til greina, enda væri þá við það miðað að leiga fyrir tímabil eftir 1. apríl 2004 hafi verið greidd. Að öðrum kosti yrði annað tveggja að vísa málinu frá dómi eða sýkna stefnda að svo stöddu af dómkröfum stefnanda.

Eftir framangreindum málsúrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála verður stefnanda gert að greiða stefnda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 800.000 krónur.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefndi, Bensínorkan ehf., á að vera sýkn af kröfum stefnanda, Húsfélagsins Smiðjuvegi 2.

Stefnandi greiði stefnda 800.000 krónur í málskostnað.