Fimmtudaginn 22. febrúar 2007.
Nr. 344/2006.	Hildur Jónsdóttir (Jón Höskuldsson hrl.) gegn Sigríði Hermóðsdóttur og Stefáni Skaftasyni (Skúli Bjarnason hrl.)

 

Fasteign. Sameign. Ábúð. Forkaupsréttur. Kröfugerð.

H krafðist í máli gegn SI og ST viðurkenningar á rétti sínum til að skipta fasteigninni S á þann hátt að eignarhluti hennar, sem fólst í tveimur landspildum sem voru afmarkaðar með nánar tilgreindum hnitum, yrði sérgreindur og skráður sérstaklega. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti breytti H kröfugerð sinni til samræmis við loftmynd, sem sýndi mörk spildnanna, og tilgreindi hnit á hornpunktum að nokkru önnur en miðað hafði verið við fram að því. Ekki var talið að H gæti breytt kröfugerð sinni að þessu leyti þar sem samþykki SI og ST lá ekki fyrir. Hins vegar var talið að innan kröfugerðar hennar rúmaðist krafa um að viðurkenndur yrði réttur hennar til að fá fasteigninni skipt með þeim hætti að hún fengi aftur spildurnar tvær, sem hún hafði lagt til sameignarinnar, án þess að þær væru nánar afmarkaðar og var sú krafa talin nægilega ljós til að fella mætti efnisdóm á hana. Vísað var til þess að samkvæmt meginreglu eignaréttar, sem eigi stoð í ákvæðum 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar, geti einn sameigenda krafist slita á sérstakri sameign til þess að hver þeirra fái hluta af henni í samræmi við eignarhlutfall sitt, enda sé hún skiptanleg, skiptum verði komið við án þess að það leiði til tjóns að þarflausu og það stangist hvorki á við lög né samning, sem eignina varði. Talið var að þessi skilyrði væru uppfyllt og var krafa H í fyrrgreindri mynd því tekin til greina. H krafðist jafnframt sýknu af kröfum SI og ST um viðurkenningu á rétti þeirra til lífstíðarábúðar á eignarhluta hennar í fasteigninni og forkaupsrétti að honum. Þegar af þeirri ástæðu að SI og ST höfðu ekki hnekkt staðhæfingu H, sem studd var gögnum, um að þau hefðu ekki að minnsta kosti eftir 1991 notað eignina til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar var ekki talið að þau gætu reist rétt til ábúðar á eignarhluta H á 6. gr. áðurgildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Voru heldur ekki skilyrði til að fallast á kröfu SI og ST um viðurkenningu á forkaupsrétti þar sem hún var eingöngu reist á því að þau nytu hans sem ábúendur samkvæmt 2. mgr. 30. gr. áðurgildandi jarðalaga nr. 65/1976.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 28. júní 2006. Hún krefst þess að viðurkenndur verði réttur hennar til að skipta býlinu Straumnesi í Aðaldælahreppi með því að sérgreina og sérskrá eignarhluta sinn í því, en hann myndi tvær landspildur, sem afmarkist með nánar tilgreindum hnitum. Þá krefst áfrýjandi sýknu af kröfum stefndu um viðurkenningu á rétti þeirra til lífstíðarábúðar á býlinu og forkaupsrétti að eignarhluta áfrýjanda í því. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Samkvæmt gögnum málsins fékk áfrýjandi, sem er fædd 1955, eignarhluta afa síns, Óskars Jónssonar, í jörðinni Nesi í Aðaldælahreppi að gjöf með bréfi 28. janúar 1963, en samkvæmt því var um að ræða þriðjung jarðarinnar ásamt tilheyrandi veiðirétti. Faðir áfrýjanda, Jón Óskarsson, gerði fyrir hennar hönd 22. ágúst 1966 leigusamning um þennan eignarhluta við stefnda Stefán Skaftason til sex ára frá 14. maí á því ári að telja. Í samningnum sagði meðal annars að „landsnytjar allar og hlunnindi fylgja jarðarpartinum og skal leigan að öðru leyti fara eftir gildandi ábúðarlögum.“ Samið var um árlegt leigugjald að fjárhæð 23.000 krónur og skyldi „útlagður kostnaður við fiskirækt“ dragast frá því, en það átti að haldast óbreytt „út samningstímann.“ Frá þessu yrði þó vikið ef laxveiðiréttindi jarðanna Ness og Árness yrðu leigð út gegn vísitölubundnu endurgjaldi, en þá skyldi „jarðarafgjaldið“ breytast í samræmi við þá vísitölu.

Fyrir liggur í málinu að 18. september 1972 var lokið landskiptum „hinnar fornu Nes-jarðar í Aðaldælahreppi“, sem landareign áfrýjanda átti undir, og kom áðurnefndur Jón Óskarsson fram fyrir hennar hönd við þau. Við landskiptin voru meðal annars lögð til grundvallar sammæli eigendanna um að árbakkar yrðu áfram óskiptir ásamt 20 m breiðri spildu meðfram Laxá að vestan og austan. Niðurstöður landskiptanna urðu í meginatriðum þær að nyrst í landinu vestan Laxár að merkjum við Jarlsstaði yrði jörðin Nes, en sunnan við nánar tilgreind merki kæmi síðan jörðin Laxárnes og því næst Árnes, sem nýbýlið Álftanes hefði verið byggt úr á um 6 hektara spildu með tilteknum merkjum. Syðst í landinu að mörkum hinnar fornu Nesjarðar og Hólmavaðs var loks „jarðarhluti Hildar Jónsdóttur“ með nánar tilgreindum merkjum. Austan Laxár kom til skipta land hinnar fornu Nesjarðar, sem kallaðist heiði í landskiptagerðinni og var talið um 450 hektarar að stærð. Skiptingu landsins var ekki lýst þar með merkjum, heldur vísað til loftmyndar, þar sem beinar línur frá vestri til austurs áttu að greina landið í fjórar spildur. Sú nyrsta kom í hlut áfrýjanda, sú næsta féll undir jörðina Nes, þar á eftir kom spilda, sem fylgdi Laxárnesi, en sú syðsta Árnesi. Samkvæmt uppdráttum, sem liggja fyrir í málinu, er allnokkur vegalengd á milli þeirra tveggja hluta landsins, sem komu í hlut áfrýjanda, enda var sem fyrr segir spilda hennar fyrir austan Laxá nyrst þeirra fjögurra, sem þar urðu til, en vestan árinnar tilheyrði syðsti hluti landsins áfrýjanda.

Eftir þessi landskipti gerði faðir áfrýjanda fyrir hennar hönd nýjan leigusamning við stefnda Stefán 22. nóvember 1972 um eignarhluta hennar úr landi Ness, sem sagður var ¹/₆ hluti „upphaflegu jarðarinnar“. Þótt landinu hafi þar verið lýst á þennan hátt virðist enginn ágreiningur vera um að það svari til eignarhlutans, sem fyrri leigusamningurinn frá 22. ágúst 1966 tók til, en þessi nýi samningur var gerður til fimm ára frá lokum leigutíma samkvæmt þeim fyrri, sem eins og áður greinir var 14. maí 1972. Í nýja samningnum var því lýst á sama hátt og áður að allar landsnytjar og hlunnindi fylgdu jarðarpartinum og skyldi leigan að öðru leyti fara eftir gildandi ábúðarlögum. Árlegt leigugjald átti að verða 150.000 krónur, sem yrði óbreytt út leigutímann en fylgja þó gengi bandaríkjadals. Átti stefndi að bera útlagðan kostnað við fiskirækt, en þó væri þar undanskilin „bygging laxastiga, vegagerð og annað sem fylgir útleigu til veiðimanna“.

Hinn 20. janúar 1973 gerðu Hermóður Guðmundsson og Jóhanna Steingrímsdóttir afsal til dóttur sinnar og tengdasonar, sem eru stefndu í máli þessu, fyrir nánar afmarkaðri 6 hektara spildu úr landi Árness „til stofnunar iðnaðarbýlis samkvæmt núgildandi nýbýlalögum.“ Þetta býli mun síðan hafa fengið nafnið Straumnes. Samkvæmt gögnum málsins er spildan, sem hér um ræðir, á svæðinu á milli áðurnefndra tveggja spildna, sem komu í hlut áfrýjanda við landskiptin, en nær þó á hvorugan veg að þeim.

Þegar gildistími fyrrgreinds leigusamnings 22. nóvember 1972 var á enda gerði faðir áfrýjanda nýjan samning við stefnda Stefán 23. janúar 1978 um leigu á eignarhluta hennar, sem enn var lýst á sama hátt og áður, og átti hann að gilda frá 14. maí 1977 til sama dags 1982. Leigugjald átti að verða 671.333 krónur á ári og fylgja „landbúnaðarvísitölu“, en að öðru leyti skyldi fjárhæðin haldast „óbreytt út samningstímann nema til komi verðbreytingar á leigu Laxárfélagsins.“ Þegar samningur þessi var gerður var áfrýjandi orðin fjárráða, en samkvæmt málatilbúnaði hennar varð henni ekki kunnugt um hann eða eldri samningana fyrr en eftir lok gildistíma hans. Frekari samningar voru ekki gerðir um leigu á landareign áfrýjanda eftir þann tíma.

Með skjali, sem áfrýjandi undirritaði 11. september 1986 ásamt stefnda Stefáni sem eiganda Straumness, lýsti hún yfir ósk um að jarðarpartur hennar, sem væri ¹/₆ hluti af „jörðinni Nes í Aðaldælahreppi eins og hún var áður en henni var skipt“ yrði upp frá því talinn „með býlinu Straumnes í Aðaldælahreppi, en ekki lögbýlinu Nesi eins og nú er.“ Yfirlýsing þessi, sem stefnda Sigríður Hermóðsdóttir og faðir áfrýjanda undirrituðu sem vottar, var árituð um samþykki af eiganda jarðarinnar Ness og jafnframt af stefnda Stefáni fyrir hönd jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu. Að fengnu skriflegu samþykki fyrir þessari ráðstöfun af hendi sveitarstjórnar Aðaldælahrepps 14. nóvember 1986 ritaði stefndi Stefán bréf 19. sama mánaðar í nafni jarðanefndarinnar til landbúnaðarráðuneytisins, þar sem leitað var heimildar fyrir þessu. Í bréfinu var þess getið að „þessi tilhögun er fyrst og fremst gerð vegna beiðni eiganda lögbýlisins Nes, Arndísar Steingrímsdóttur, en hún telur sig ekki frjálsa að jörð sinni meðan núverandi staða varir. Það skal tekið fram að undirritaður hefur haft þennan jarðarhluta á leigu síðan 1965.“ Með bréfi til ráðuneytisins 2. mars 1987 greindi Búnaðarfélag Íslands frá því að það hefði samþykkt fyrir sitt leyti þessa ráðstöfun. Ráðuneytið tilkynnti síðan áfrýjanda 6. sama mánaðar að það hefði með vísan til 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga nr. 65/1976 staðfest að ¹/₆ hluti jarðarinnar Ness yrði sameinaður býlinu Straumnesi. Við svo búið var yfirlýsingunni frá 11. september 1986 þinglýst 15. apríl 1987. Af framlögðu þinglýsingarvottorði sýslumannsins á Húsavík verður ráðið að málsaðilarnir hafi upp frá þessu talist sameigendur að fasteigninni Straumnesi í Aðaldælahreppi, en eignarheimildir áfrýjanda eru þar raktar til gjafabréfs 28. janúar 1963 og yfirlýsingarinnar 11. september 1986 og heimildir stefndu til afsals 20. janúar 1973. Í vottorðinu er eignarhlutfalla ekki getið. Í gögnum frá Fasteignamati ríkisins kemur á hinn bóginn fram að áfrýjandi sé eigandi jarðarinnar Straumness að 89 hundraðshlutum og stefndu að 5,5 hundraðshlutum hvort, en áfrýjandi ein sé eigandi að veiðiréttindum í Laxá og Mýrarkvísl, sem þar eru talin fylgja Straumnesi. Ekki liggur nánar fyrir á hverju þessar upplýsingar um eignarréttindi hafa verið reistar, en í málinu hefur réttmæti þeirra ekki sérstaklega verið dregið í efa.

Með bréfi til stefndu 21. mars 2003 tilkynnti áfrýjandi að hún hefði ákveðið að „afturkalla yfirlýsingu sína frá 11. september 1986“ og krefjast samkvæmt því slita á sameign að býlinu Straumnesi. Þessu munu stefndu hafa hafnað. Leitaði þá áfrýjandi 11. apríl 2003 samþykkis sveitarstjórnar Aðaldælahrepps og jarðanefndar Suður-Þingeyjarsýslu samkvæmt 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga fyrir því að eignarhluti hennar, sem upphaflega hafi verið ¹/₆ hluti af jörðinni Nesi, yrði skiptur út úr Straumnesi og sérgreindur. Við þessu brugðust stefndu með því að leita 25. apríl 2003 heimildar landbúnaðarráðuneytisins samkvæmt 14. gr. sömu laga til að innleysa eignarhluta áfrýjanda í Straumnesi. Þessu erindi hafnaði ráðuneytið 26. ágúst 2003. Sveitarstjórn Aðaldælahrepps samþykkti fyrir sitt leyti 3. desember 2003 beiðni áfrýjanda um skiptingu Straumness og það sama gerði jarðanefnd 31. þess mánaðar. Að þessu fengnu leitaði áfrýjandi 16. janúar 2004 staðfestingar landbúnaðarráðuneytisins á skiptingu býlisins. Því hafnaði ráðuneytið 12. júlí 2004 með vísan til þess að það hefði ekki heimild í skjóli 3. mgr. 12. gr. þágildandi jarðalaga til að kveða á um skiptingu jarðar gegn vilja eins eða fleiri eigenda, heldur eingöngu til að staðfesta skiptingu, sem ákveðin hefði verið með lögmætum hætti, en um það væri ekki að ræða hér.

Áfrýjandi höfðaði mál þetta 17. maí 2005 til viðurkenningar á rétti sínum til að skipta býlinu Straumnesi á þann hátt að eignarhluti hennar, sem fælist í áðurnefndum tveimur landspildum úr jörðinni Nesi með nánar tilgreindum hnitasettum mörkum, yrði sérgreindur og skráður sérstaklega. Stefndu höfðuðu gagnsök 15. júní sama ár aðallega til viðurkenningar á forkaupsrétti að eignarhluta áfrýjanda í jörðinni Straumnesi, sem hún hafi gert kaupsamning um við nafngreinda menn í mars 2003, en til vara yrði sá kaupsamningur felldur úr gildi og viðurkenndur „almennur forkaupsréttur“ stefndu að eignarhluta áfrýjanda og réttur þeirra til lífstíðarábúðar á honum. Með hinum áfrýjaða dómi voru stefndu sýknuð af kröfu áfrýjanda og hún jafnframt sýknuð af aðalkröfu þeirra ásamt kröfu um ógildingu kaupsamnings, en að öðru leyti voru framangreindar kröfur stefndu teknar til greina. Fyrir Hæstarétti una stefndu þeim niðurstöðum.

II.

Í greinargerð stefndu í aðalsök fyrir héraðsdómi var því mótmælt án nánari skýringa að landspildurnar, sem áfrýjandi lagði til Straumness með áðurnefndri yfirlýsingu 11. september 1986, væru réttilega afmarkaðar með þeim hnitum, sem greindi í kröfugerð hennar. Í aðilaskýrslu stefnda Stefáns við aðalmeðferð málsins í héraði voru athugasemdir hans í þessum efnum raktar ítarlega. Í upphaflegum dómkröfum áfrýjanda fyrir Hæstarétti var tekið mið af sömu hnitum og tilgreind voru í héraðsdómsstefnu. Undir rekstri málsins hér fyrir dómi lagði áfrýjandi á hinn bóginn fram nýja loftmynd af landsvæðinu, þar sem sýnd voru mörk spildnanna tveggja, sem dómkröfur hennar snúa að, og tilgreind hnit á hornpunktum, sem að nokkru voru önnur en miðað hafði verið við fram að því. Nánar tiltekið fólst í þessu sú breyting að hnitasett lína, sem samkvæmt upphaflegum málatilbúnaði áfrýjanda var á suðurmörkum landspildunnar austan Laxár, var á þessum nýja uppdrætti að mestu látin ráða norðurmörkum hennar, en syðri mörkin færð á nýjan stað. Hnitasetning marka spildunnar vestan Laxár var hins vegar óbreytt, svo og önnur hnit á eystri spildunni en áður var getið. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti breytti áfrýjandi kröfugerð sinni þessu til samræmis og bar því við að á þennan hátt hafi verið tekið tillit til athugasemda, sem stefndi Stefán gerði í aðilaskýrslu fyrir héraðsdómi. Stefndu andmæltu því að þessar breytingar fengju komist að, en kváðust ekki taka afstöðu til þess hvort spildurnar væru réttilega sýndar á nýja uppdrættinum.

Eins og áfrýjandi greindi í héraðsdómsstefnu frá hnitum til að afmarka spildurnar, sem áður er getið, gerði hún þau að hluta kröfu sinnar í málinu. Þessu getur hún ekki breytt fyrir Hæstarétti með því að greina frá nýjum mörkum annarrar spildunnar nema með samþykki stefndu, sbr. 2. málslið 1. mgr. 111. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en eins og að framan greinir hefur slíkt samþykki ekki verið veitt. Verður því ekki felldur dómur á kröfu áfrýjanda svo sem henni hefur nú verið breytt og heldur ekki á kröfuna eins og hún upphaflega var gerð, enda felst í breytingunum að horfið sé frá henni. Til þess verður á hinn bóginn að líta að í hinum áfrýjaða dómi er þess getið að áfrýjandi bar því við í flutningi málsins í héraði að innan þessarar kröfugerðar rúmist krafa um að viðurkenndur verði réttur hennar til að fá Straumnesi skipt á þann hátt að hún fái aftur spildurnar tvær, sem hún lagði til sameignarinnar, án þess að þær væru nánar afmarkaðar og var þetta ítrekað í málflutningi fyrir Hæstarétti. Ekki eru efni til annars en að fallast á þetta. Í landskiptagerðinni 18. september 1972 er lýst mörkum beggja spildnanna, sem áfrýjandi fékk í sinn hlut, og er ekki deilt í málinu um að þar sé í öllum atriðum um að ræða sama land og hún lagði til sameignar við stefndu með yfirlýsingunni 11. september 1986. Spildurnar tvær eiga hvergi mörk að landinu, sem stefndu áttu fyrir samkvæmt afsali 20. janúar 1973, heldur eingöngu að löndum annarra. Leiki af einhverjum sökum vafi á nánari afmörkun spildnanna getur hann að minnsta kosti ekki varðað hagsmuni stefndu, sem mál þetta snýr að. Að þessu virtu er krafa áfrýjanda í þeirri mynd, sem að framan er getið, nægilega ljós til að fella megi efnisdóm á hana.

III.

Samkvæmt meginreglu eignaréttar, sem á stoð í ákvæðum 20. kapítula kaupabálks Jónsbókar, getur einn sameigenda krafist slita á sérstakri sameign til þess að hver þeirra fái hluta af henni í samræmi við eignarhlutfall sitt, enda sé hún skiptanleg, skiptum verði komið við án þess að það leiði til tjóns að þarflausu og það stangist hvorki á við lög né samning, sem eignina varða, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar 21. júní 2005 í máli nr. 234/2005. Sameign aðilanna um fasteignina Straumnes varð til með fyrrgreindri yfirlýsingu 11. september 1986, þegar áfrýjandi lagði tvær afmarkaðar landspildur sínar við þriðju spilduna, sem stefndu áttu. Sem áður segir liggja þessar spildur hvergi hver að annarri og verður eins og málatilbúnaði aðilanna er háttað að leggja til grundvallar að þær séu enn til í sömu mynd og þegar til sameignarinnar var stofnað. Samkvæmt þessu er sameignin skiptanleg og engin vandkvæði á að slíta henni með því að hver eigandi taki aftur það, sem hann lagði í byrjun til hennar, enda liggur ekkert fyrir sem bendir til annars en að eignarhlutfall hvers þeirra svari til umfangs eða verðmætis upphaflegs framlags. Í því skilyrði fyrir slitum sameignar að þau valdi ekki tjóni að þarflausu felst sú sjálfsagða ráðagerð að þau geti með margvíslegu móti raskað hagsmunum einstakra eigenda, svo sem af notum sameignarinnar í heild, sem þeir þurfa að þola án þess að rætt verði um tjón, sem staðið gæti slitum í vegi. Í málinu liggur ekkert fyrir um að sameignarslit í samræmi við dómkröfu áfrýjanda geti orðið til þess að annar munur verði á eigninni óskiptri og hverjum útskiptum hluta fyrir sig en mergðarmunur eða magns, en samanlagt verðmæti hlutanna eftir skiptin verði óbreytt. Sameignarslit gætu ein út af fyrir sig hvorki raskað hugsanlegum réttindum stefndu til ábúðar á útskiptum hluta áfrýjanda né forkaupsrétti, sem þau telja sig eiga að njóta yfir honum. Að þessu frágengnu er því ekki borið við að slit á sameigninni geti verið andstæð lögum eða samningi, en fyrir liggur samkvæmt áðursögðu að sveitarstjórn Aðaldælahrepps og jarðanefnd Suður-Þingeyjarsýslu hafa fyrir sitt leyti samþykkt skiptingu landsins, svo sem áskilið var í 3. mgr. 12. gr. áðurgildandi jarðalaga, sem áfrýjandi hefur meðal annars stutt málatilbúnað sinn við. Að þessu öllu athuguðu verður að taka til greina kröfu áfrýjanda um viðurkenningu á rétti hennar til að fá slitið sameign við stefndu um fasteignina Straumnes á þann hátt að áfrýjandi fái þar í sinn hlut tvær landspildur, sem hún eignaðist með landskiptagerð 18. september 1972 á hinni fornu Nesjörð í Aðaldælahreppi.

IV.

Í hinum áfrýjaða dómi var sem fyrr segir fallist á kröfur, sem stefndu gerðu í gagnsök í héraði um viðurkenningu á rétti þeirra til lífstíðarábúðar á eignarhluta áfrýjanda í Straumnesi og forkaupsrétti að honum. Fyrir Hæstarétti krefst áfrýjandi sýknu af þessum kröfum.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi reisa stefndu kröfu sína um viðurkenningu á rétti til lífstíðarábúðar á því að gerðir hafi verið áðurnefndir þrír samningar um ábúð á eignarhluta áfrýjanda 22. ágúst 1966, 22. nóvember 1972 og 23. janúar 1978, sem hafi tekið til samfellds tímabils frá 14. maí 1966 til sama dags á árinu 1982. Með því að vanrækja að gera byggingarbréf vegna eignarhlutans að þeim tíma liðnum hafi áfrýjandi stofnað til lífstíðarábúðar stefndu, sbr. 6. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976. Án tillits til þess hvort líta mætti svo á að þessir tímabundnu samningar, sem ekki voru gerðir við bæði stefndu, hafi að efni til verið ábúðarsamningar um eignarhluta áfrýjanda í Straumnesi, sem sameign hafði á þessum tíma ekki enn myndast um, verður ekki horft fram hjá því að eins og málið liggur fyrir hafa stefndu ekki hnekkt þeirri staðhæfingu áfrýjanda, sem er studd gögnum, að þau hafi ekki að minnsta kosti eftir 1991 notað eignina til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar. Þegar af þeirri ástæðu geta stefndu ekki reist rétt til ábúðar á eignarhluta áfrýjanda í Straumnesi á 6. gr. áðurgildandi ábúðarlaga, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 3. október 2002 í máli nr. 95/2002. Krafa stefndu um viðurkenningu á forkaupsrétti að eignarhluta áfrýjanda er eingöngu reist á því að þau njóti hans sem ábúendur samkvæmt 2. mgr. 30. gr. áðurgildandi jarðalaga. Sökum þess, sem að framan greinir, eru ekki skilyrði til að viðurkenna forkaupsrétt þennan. Áfrýjandi verður því sýknuð af kröfum stefndu.

Samkvæmt þessum úrslitum málsins verða stefndu dæmd til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn er í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Viðurkenndur er réttur áfrýjanda, Hildar Jónsdóttur, til að fá slitið sameign við stefndu, Sigríði Hermóðsdóttur og Stefán Skaftason, um fasteignina Straumnes í Aðaldælahreppi á þann hátt að áfrýjandi fái í sinn hlut tvær landspildur, sem hún eignaðist með landskiptagerð 18. september 1972 á hinni fornu Nesjörð í sama hreppi.

Áfrýjandi er sýkn af kröfum stefndu um viðurkenningu á rétti þeirra til lífstíðarábúðar á eignarhluta áfrýjanda í Straumnesi og á forkaupsrétti að honum.

Stefndu greiði í sameiningu áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

                                                                                                                  

 

Dómur Héraðsdóms Norðurlands eystra 31. mars 2006

Mál þetta, sem dómtekið var þann 3. mars sl., hefur Hildur Jónsdóttir, kt. 260755-5799, Ingólfsstræti 7, Reykjavík, höfðað með stefnu áritaðri um birtingu af lögmanni stefndu þann 17. maí 2005, á hendur Sigríði Hermóðsdóttur, kt. 101242-4719 og Stefáni Skaftasyni, kt. 070640-4499, báðum til heimilis að Straumnesi í Aðaldælahreppi við Húsavík.

Þann 23. júní 2005 var gagnsakarmál þingfest og sameinað málinu og eru málin í aðalsök og gagnsök rekin sem eitt mál fyrir dóminum, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  Samhliða gagnstefnu var Jóhannesi Kristinssyni, kt. 170549-4229, Hraunbæ 98, Reykjavík og Gísla Ásgeirssyni, kt. 060764-6709, Bollagörðum 65, Seltjarnarnesi, stefnt  til að réttargæslu.

Í aðalsök gerir aðalstefnandi þær kröfur að viðurkenndur verði með dómi réttur hennar til að skipta býlinu Straumnesi í Aðaldælahreppi, Suður-Þingeyjarsýslu með því að sérgreina og sérskrá eignarhluta stefnanda í Straumnesi, þ.e. tvær landspildur sem afmarkast af hnitum nr. 574595.14, 601058.31, 572535.37, 600317.95, 572803.36, 599824.96, 572869.57, 599849.27, 572895.54, 599895.43, 572959.03, 599906.98, 573980.51, 600253.24, 574592.25, 600365.78 (spilda C) og 572174.46, 597503.18, 572104.32, 597482.77, 572228.40, 597251.89, 571917.04.04, 598126.35, 572010.24, 598170.43, 572176.49, 598207.57, 572225.50, 597984.12, 572590.25, 597346.33, 572995.28, 597608.58, 572878.10, 597345.73 (spilda B).

Einnig að aðalstefndu verði dæmd in solidum til að greiða aðalstefnanda málskostnað.

Aðalstefndu krefjast þess að hafnað verði kröfum aðalstefnanda í aðalsök og hún verði dæmd til greiðslu málskostnaðar.

Í gagnsök krefjast gagnstefnendur þess aðallega að viðurkenndur verði forkaupsréttur þeirra að 81% eignarhlut gagnstefndu í óskiptri sameign í jörðinni Straumnesi í Aðaldal í tengslum við kaupsamning þeirra Jóhannesar Kristinssonar, kt. 170549-4229, Hraunbæ 98, Reykjavík og Gísla Ásgeirssonar, kt. 060764-6709, Bollagörðum 65, Seltjarnarnesi, frá því í mars 2003, við gagnstefndu.  Jafnframt er þess krafist að gagnstefnda gefi út kvaða- og veðbandalaust afsal fyrir eignarhlutanum gegn greiðslu kaupverðsins, kr. 24.000.000, að undangengnu uppgjöri í samræmi við fyrrgreindan kaupsamning.

Til vara krefjast gagnstefnendur þess að kaupsamningur frá því í mars 2003 um sölu á 81% eignarhlut gagnstefndu í óskiptri sameign í jörðinni Straumnes í Aðaldal, til þeirra Jóhannesar Kristinssonar og Gísla Ásgeirssonar, verði dæmdur ógildur, staðfestur verði almennur forkaupsréttur gagnstefnenda á eignarhlutanum og að viðurkenndur verði með dómi réttur gagnstefnenda til lífstíðarábúðar á eignarhlutanum.

Í báðum tilvikum krefjast gagnstefnendur þess að gagnstefnda verðir dæmd til greiðslu málskostnaðar.

Í gagnsök krefst gagnstefnda sýknu af öllum kröfum gagnstefnenda og að henni verði tildæmdur málskostnaður úr hendi gagnstefnenda in solidum.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefndu og hafa réttargæslustefndu ekki látið málið til sín taka.

I.

Í aðalsök deila aðilar um það hvort jörðin Straumnes sé í sérstakri sameign þeirra eða í óskiptri smeign þeirra og hvort aðalstefnandi hafi á grundvelli þess fyrra heimild til að fá jörðinni skipt.  Í gagnsök er um það deilt hvort sala hafi farið fram á eignarhluta gagnstefndu svo og hvort gagnstefnendur hafi öðlast rétt til lífstíðarábúðar á hinni sameiginlegu jörð aðila og þar með öðlast  öðlast forkaupsrétt að eignarhluta meðeigandans.

Eru helstu málsatvik bæði í aðalsök og gagnsök þau að málsaðilar eiga saman jörðina Straumnes í Aðaldælahreppi.  Virðast aðalstefndu hafa eignast sinn hluta jarðarinnar fyrir allmörgum árum og hafið búskap á henni og leigðum hluta út úr jörðinni Nesi í sama hreppi.  Með gjafaafsali, dags. 28. janúar 1963, afsalaði Óskar Jónsson aðalstefnanda 1/6 hluta af jörðinni Nesi ásamt tilheyrandi veiðiréttindum.  Með yfirlýsingu, dags. 11. september 1986, samþykkti aðalstefnandi að eignarhluti hennar í Nesi, þá 1/6 hluti, yrði talinn með býlinu Straumnesi og þann 6. mars 1987 staðfesti landbúnaðarráðuneytið að 1/6 jarðarinnar Ness yrði sameinaður Straumnesi, með vísun til 3. mgr. 12. gr. jarðalaga nr. 65/1976, samþykkis hreppsnefndar Aðaldælahrepps og jarðanefndar Suður-Þingeyjasýslu og umsagnar Búnaðarfélags Íslands.  Við þessa sameiningu voru tvær spildur færðar úr landi Ness til jarðarinnar Straumness. Telur aðalstefnandi að spildur þessar séu sérstök eign sín í téðri jörð.

Með bréfi til aðalstefndu dags. 21. mars 2003, fór aðalstefnandi fram á slit á sameigninni og sérgreiningu eignarhluta síns á ný en því höfnuðu aðalstefndu.  Í kjölfarið beindi aðalstefnandi erindum vegna málsins til hreppsnefndar Aðaldælahrepps, jarðanefndar og landbúnaðarráðuneytisins, án þess að fá framgang sinna mála.  Í bréfi ráðuneytisins, dags. 9. febrúar kom m.a. fram það mat að ágreiningur málsins heyrði undir dómstóla þar sem látið yrði reyna á rétt aðalstefnanda til að skipta og sérgreina eignahluta sinn í býlinu og er mál þetta höfðað í kjölfar þess.

II.

Kröfu sína í aðalsök rökstyður aðalstefnandi einkum með því að með yfirlýsingu sinni 11. september 1986 hafi hún lagt ákveðnar landspildur til jarðar aðalstefndu sem síðan hafi orðið sérgreind eign hannar í jörðinni og talist 89% hennar.  Hugmynd sín hafi aldrei verið að telja eign sína með býlinu Straumnesi um aldur og ævi. Þar sem um sérstaka sameign aðila að jörðinni sé að ræða eigi hún rétt á að eigninni verði skipt þannig að hún fái í sinn hlut aftur þá jarðarhluta er hún lagði til sameignarinnar enda séu þau skipti jarðarinnar vel framkvæmanleg án þess að tjón hljótist af.

Aðalstefnandi bendir á að jörðin sé að  miklum meirihluta í sinni eign og sé hún að lögum bær til þess að slíta sameigninni með sama hætti og hún stofnaði til hennar. Aðalstefndu sem eigi aðeins 11% jarðarinnar hafi ekki stöðu til að lögum til að neita aðalstefnanda um að slíta sameigninni enda sé ekki farið fram á  annað en að landspildum hennar verði skipt út úr eigninni. Aðalstefnandi hafnar því að aðalstefndu hafi haft ábúð á eignarhluta sínum og öðlast rétt til lífstíðarábúðar vegna þess samkv. Ábúðarlögum.

Til stuðnings kröfum sínum vísar stefnandi til Stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944, sbr. lög nr. 97/1995, 20. kafla Jónsbókar frá 1281, jarðalaga nr. 65/1976, ábúðarlaga nr. 64/1976, landskiptalaga nr. 46/1941, laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Þá er vísað til meginreglna eignaréttarins um slit sameignar.

Kveður aðalstefnandi kröfu sína vera viðurkenningarkröfu sem reist sé á 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

Í aðalsök byggja aðalstefndu sýknukröfu sína á því að aðalstefnandi hafi með því að leggja jarðarparta úr jörðinni Nesi til jarðarinnar Straumness þann 11. september 1986 stofnað til óskiptrar sameignar aðila að þeirri jörð.  Sú ákvörðun hafi verið staðfest af landbúnaðarráðuneytinu þann 6. mars 1987.  Líta beri til þess að um einhliða sameignarslit aðalstefnanda sé að ræða gegn vilja aðalstefndu.  Um sé að ræða óskipta sameign sem einstakir sameigendur hafi ekki heimild til að slíta einhliða samkvæmt meginreglum eignaréttarins í óþökk meðeigenda.  Þar breyti engu að innlegg stefnanda í sameignina hafi í upphafi verið afmarkað land.  Eftir sameininguna hafi hún engum sérréttindum haldið enda væri þá sameiningin til lítils.  Hlutur stefnanda í jörðinni hafi ævinlega verið tilgreindur sem tiltekið hlutfall jarðarinnar en ekki tilteknar spildur.

Telja aðalstefndu að við slit sameignarinnar eigi fara að lögum nr. 90/1991 um nauðungasölu, en ekki þvinga þau fram einhliða.  Verulegu máli skipti fyrir aðalstefndu hvort uppboðsleiðin sé farin við slit sameignarinnar eða hvort jörðinni sé skipt upp, því að á uppboði eigi þau þess kost að bjóða sjálf í jörðina og halda þannig allri jörðinni kjósi þau það.  Við útskipti tapi þau hins vegar hugsanlega forkaupsrétti og jörðin kunni þá að vera þeim að eilífu glötuð.  Grundvallaratriði í landbúnaðarlögfræði sé að halda jörðum saman sé það ósk ábúenda.  Verði orðið við óskum stefnanda gæti skapast fullkomin réttaróvissa í greininni og ábúendur og eigendur jarða átt von á því að jarðir liðist í sundur standi vilji einstakra eigenda til þess.

Aðalstefndu segja eignarrétti aðalstefnanda á hluta  jarðarinnar aldri hafa verið mótmælt enda hafi hún ávallt fengið umsamið afgjald fyrir hlut sinn.  Aðalstefndu hafi ekkert á móti því að sameign þeirra með aðalstefnanda á jörðinni ljúki enda hafi þau m.a. reynt innlausn á eignarhlutanum án árangurs.  Hins vegar skipti það stefndu öllu máli hvernig sameigninni ljúki, þ.e. að þau hafi einhverja möguleika til áframhaldandi búsetu á jörðinni sem þau hafa nú búið á og haft viðurværi sitt af í hartnær 40 ár.  Sá möguleiki sé fyrir hendi verði farin sú leið að krefjast uppboðs til slita á sameign.

Aðalstefndu mótmæla fullyrðingum aðalstefnanda um að þau hafi aldrei nytjað jörðina.  Það hafi þau gert en jörðin hafi auk þess haft félagsbú með Árnesi gegnum tíðina.  Þá sé nýting veiðiréttar, sem alla tíð hafi verið leigður með eignarhluta aðalstefnanda fyrir og eftir sameignarstofnunina 1987 eitt form á nýtingu jarðarinnar.

Þá mótmæla aðalstefndu þeim hnitum sem upp eru talin í stefnu sem röngum í verulegum atriðum.

Til stuðnings málatilbúnaði sínum vísa aðalstefndu m.a. til laga nr. 40/1948 um kauprétt á jörðum, jarðalaga nr. 65/1976, einkum I. kafla varðandi skiptingu jarða og þá sérstaklega 3. mgr. 12. gr. laganna og IV. kafla um forkaupsrétt, jarðalaga nr. 81/2004, ábúðarlaga nr. 36/1961, ábúðarlaga nr. 64/1976, einkum 6. gr. laganna um lífstíðarábúð og ábúðarlaga nr. 80/2004, laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og landskiptalaga nr. 46/1941.

Þá vísa aðalstefndu til meginreglna eignaréttarins, einkum reglnanna um sérstaka sameign

IV.

Í gagnsök byggja gagnstefnendur á því að þau hafi fengið ábúð á hinum umþrætta eignarhluta þann 14. maí 1966 og haft umráð hans síðan.  Samkvæmt samningi hafi leigan átt að fara að öllu leyti eftir gildandi ábúðarlögum.  Landnytjar allar og hlunnindi hafi fylgt með jarðarpartinum.  Þegar ábúðin hafi hafist hafi verið í gildi lög nr. 40/1948 um kauprétt á jörðum, en í 2. gr. þeirra hafi verið kveðið á um forkaupsrétt ábúanda á eftir forkaupsrétti sveitarsjóðs.  Í 4. gr. segi að forkaupsréttur ábúanda gangi framar forkaupsrétti sveitarfélagsins ef ábúðin hafi staðið lengur en þrjú ár.  Einnig sé kveðið á um forkaupsrétt ábúanda í IV: kafla jarðalaga nr. 65/1976, en í 2. mgr. 30. gr. þeirra sé ábúanda tryggður forkaupsréttur hafi hann setið jörð í 10 ár eða lengur.  Í núgildandi jarðalögum nr. 81/2004 hafi ábúandi forkaupsrétt hafi hann haft ábúðarrétt lengur en í 7 ár.  Yngri lög hafi ekki þrengt rétt ábúanda í þessum efnum.

Telja gagnstefnendur því alveg ljóst að þau eigi forkaupsrétt að þeim jarðarparti sem deilt er um í málinu og hafi haft í hartnær 40 ár, reyndar fyrstu 3 árin þannig að forkaupsréttur sveitarinnar hafi gengið framar forkaupsrétti þeirra.

Gagnstefnendur benda á að í málinu liggi fyrir þrír fullgildir ábúðarsamningar milli aðila, þar sem samningstíminn spanni allt frá 14. maí 1966 til 14. maí 1982 og að eftir þann tíma hafi komist á lífstíðarábúð þeirra samkvæmt 6. gr. þágildandi ábúðarlaga nr. 64/1976, þar sem landsdrottinn hafi vanrækt að gera byggingarbréf fyrir jörðinni.  Því til stuðnings telja gagnstefnendur að endurgjald hafi alla tíð verið greitt, uppreiknað eins og kveðið hafi verið á um í samningum aðila, eftir að síðasta samningstíma lauk.  Leigugjaldið og aðrar greiðslur fyrir afnot hafi ávallt verið móttekin án athugasemda af hálfu gagnstefndu.  Ábúð gagnstefnenda hafi aldrei verið sagt upp.  Ábúðinni fylgi öll ábúðarréttindi sem ábúendum hafa verið tryggð með framangreindum lagaákvæðum og því sé hafið yfir allan vafa að gagnstefnendur eigi forkaupsrétt hyggist gagnstefnda selja hlut sinn í Straumnesi.

Þá halda gagnstefnendur því fram að gagnstefnda hafi þegar selt réttargæslustefndu, Jóhannesi Kristinssyni og Gísla Ásgeirssyni, eignarhlut sinn í jörðinni í trássi við forkaupsrétt þeirra.  Þau hafi ekki séð samninginn en upplýst hafi verið um hann munnlega.  Samningurinn hafi að líkindum verið gerður í mars 2003 og kaupverðið verið kr. 24.000.000.  Gagnstefnendur bjóði fram greiðslu þeirrar upphæðar gegn afsali fyrir eignarhlutanum, allt í samræmi við umræddan kaupsamning þegar hann hefur verið lagður fram eða frekar upplýst um efni hans.  Byggja gagnstefnendur á að auk munnlegra fullyrðinga um tilvist samningsins bendi framlögð gögn til tilvistar hans svo sem margskonar umboð þar sem gagnstefnda feli réttargæslustefndu að fara með raunveruleg eignarráð eignarhlutans.

Gagnstefnendur halda því fram að réttargæslustefndu hafi ekki unnið neinn rétt með umræddum gerningi, þar sem þeir séu grandsamir eins og sjá megi af því að samningnum hafi hvorki verið þinglýst né honum framvísað með heinum hætti.  Þinglýsing samningsins væri að auki tæknilega óframkvæmanleg þar sem landið sé allt í óskiptri sameign.  Gagnstefnendur hafi ekki sýnt af sér tómlæti þar sem samningnum hafi aldri verið framvísað né á þau skorað að taka afstöðu til forkaupsréttarins.

Verði ekki fallist á aðalkröfu gagnstefnenda í gagnsök, en samningur þó talinn hafa komist á milli gagnstefndu og réttargæslustefndu, geri gagnstefnendur varakröfu um að ofangreindur kaupsamningur verði dæmdur ógildur þar sem eigi hafi verið gætt lögbundins forkaupsréttar, enda samningurinn að öðru leyti andstæður reglum um aðilaskipti að eignarhluta í sérstakri sameign og rétti gagnstefnenda til lífstíðarábúðar.

Nái aðalkrafa gagnstefnenda í gagnsök ekki fram að ganga telja gagnstefnendur sig hafa lögvarða hagsmuni af því að fá staðfest með dómi að þau njóti almenns forkaupsréttar á eignarhlut gagnstefndu í Straumnesi og að viðurkenndur verði með dómi réttur þeirra til lífstíðarábúðar á eignarhlutanum.

Til stuðnings kröfum sínum vísa gagnstefnendur m.a. til laga um kauprétt á jörðum nr. 49/1948, einkum 2. og 4. gr. um forkaupsrétt, jarðalaga nr. 65/1976, einkum I. kafla varðandi skiptingu jarða, aðallega 3. mgr. 12. gr. laganna og IV. kafla um forkaupsrétt, jarðalaga nr. 81/2004, ábúðarlaga nr. 36/1961, ábúðarlaga 64/1976, einkum 6. gr. laganna um lífstíðarábúð og ábúðarlaga nr. 80/2004, laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og landskiptalaga nr. 46/1941.  Þá vísa gagnstefnendur til meginreglna eignaréttarins, einkum til reglnanna um sérstaka sameign.  Um viðurkenningarkröfu sína vísa gagnstefnendur til 2. mgr., 25. gr. laga nr. 91/1991.

V.

Gagnstefnda telur að kröfugerð gagnstefnenda sé þannig háttað að hluti af varakröfu þeirra séu í raun málsástæður sem verið sé að gera að sérstökum dómkröfum sem ekki uppfylli ekki skilyrði 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum með vísan til d. og e. liða.  Þá verði ekki annað séð en að gagnstefnendur séu í raun að leita eftir lögfræðiáliti dómsins um hvort gagnstefnendur hafi lífstíðarábúð á tilgreindum eignarhluta í býlinu Straumnesi og þá forkaupsrétt að þeim eignarhluta, þegar og ef hann verði seldur.  Það sé ósamrýmanlegt 1. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991.  Telur gagnstefnda að framangreint eigi að leiða til frávísunar krafnanna án kröfu.

Sýknukröfu sína af aðalkröfu gagnstefnenda byggir gagnstefnda  á því að hún hafi engan samning gert um sölu á eignarhluta sínum í jörðinni Straumnesi.  Hún sé enn eigandi þeirra landspildna sem myndi 89%  eignarhlut í jörðinni.

Gagnstefnda hafnar því einnig að gagnstefnendur hafi nokkurn tíman haft býlið Straumnes til ábúðar.  Annar gagnstefnenda, Stefán Skaftason, hafi um tíma haft tiltekin leiguumráð yfir eignarhluta hennar sem þá hafi verið hluti af jörðinni Nesi, samkvæmt þremur samningum dags. 22. ágúst 1966, 22. nóvember 1972 og 23. janúar 1978.  Leigutímabil landspildna sem nú séu í eigu gagnstefndu hafi samkvæmt samningunum verið frá 14. maí 1972 til 14. maí 1982.  Frá þeim tíma hafi ekki verið í gildi samningur um afnot spildna gagnstefndu, hvorki fyrir sameiningu þeirra við Straumnes í mars 1987 né síðar og sameigendur gagnstefndu hafi aldrei leitað eftir slíkum samningi.  Þá liggi enn fremur fyrir að hlunnindum gagnstefndu í Straumnesi, þ.e. veiði í Laxá og Mýrarkvísl hafi verið ráðstafað með svonefndum Nesveiðum af Veiðiheimilinu Árnesi ehf. samkvæmt umboði gagnstefndu.  Hlunnindi sem tilheyri spildum gagnstefndu og áður hafi tilheyrt Nesi séu alfarið í séreign gagnstefndu eins og sjá megi í framlögðum vottorðum Fasteignamats ríkisins.

Gagnstefnda kveðst alls ekki kannast við að í málinu liggi fyrir þrír fullgildir ábúðarsamningar milli aðila, eins og gagnstefnendur haldi fram.  Fráleitt sé að tiltekin tímabundin leiguumráð gagnstefnanda Stefáns á spildunum út úr Nesi hafi getað skapað grundvöll að kröfum hans í málinu vegna Straumness um allt í senn; forkaupsrétt, lífstíðarábúð og útgáfu afsals og ógildingu á meintum samningi um aðilaskipti að eignarhluta gagnstefndu í Straumnesi.

Gagnstefnda kveður gagnstefnendur aldrei hafa greitt leigu fyrir landspildur hennar í Straumnesi og þar hafi hvorki verið haldið búfé né heyfengur skráður.  Leiga á hlunnindum í séreign gagnstefndu til Veiðiheimilisins í Árnesi ehf. til endursölu eigi ekkert skylt við landleigu.  Gagnstefnendur hafi því aldrei geta talist ábúendur á landspildum hennar , sem nú séu skráðar með Straumnesi.

Samkvæmt ábúðarlögum sé ábúandi einstaklingur sem hafi afnotarétt að jörð, en landspildurnar hafi ekki verið jörð eða lögbýli fyrir 1987 þegar sameining landspildnanna hafi verið staðfest samkvæmt jarðalögum.  Bendir gagnstefnda á að gagnstefnendur hafi aldri gengið eftir samningi um afnot eignarhlutans eða greitt af honum afgjald til gagnstefndu.  Þá hafi býlið aldrei verið nýtt til atvinnustarfsemi á sviði landbúnaðar og báðir gagnstefnendur stundað vinnu utan býlisins alla tíð.  Ekki geti komið til álita hvort gagnstefnendur eigi hugsanlega forkaupsrétt að eign gagnstefndu komi til þess að hún ráðstafi spildum sínum þar sem ekki liggi fyrir sala á þeim

Krafa gagnstefnenda um forkaupsrétt að spildunum sé því ódómhæf og einnig krafa þeirra um að ógildur verði hinn meinti samningur en jafnframt viðurkennt að gagnstefnendur hafi í senn almennan forkaupsrétt að spildunum og lífstíðarábúð á þeim.

Til stuðnings kröfum sínum vísar gagnstefnda til ábúðarlaga nr. 64/1976 og 80/2004, jarðalaga nr. 65/1976, landskiptalaga nr. 46/1941, Jónsbókar frá 1281, svo og þeirra lagaákvæða sem vitnað er til í stefnu í aðalsök.  Ennfremur vísar gagnstefnda til meginreglna um sameign.

VI.

Í aðalsök gerir aðalstefnandi þá kröfu að viðurkenndur verði með dómi réttur hennar til að skipta Straumnesi með því að sérgreina og sérskrá tvær spildur sem eignarhluta aðalstefnanda, en spildur þessar eru hnitsettar í stefnu málsins.  Við aðalflutning hélt lögmaður aðalstefnanda því einnig fram að innan kröfunnar rúmist einnig krafa um að viðurkenndur verði réttur aðalstefnanda til skiptingar jarðarinnar þannig að hún fái aftur þær spildur sem hún kom með inn í eignina án þess að þær væru nánar afmarkaðar.

Í málinu liggur fyrir að þann 11. september 1986, undirritaði aðalstefnandi yfirlýsingu þess efnis að eignarhluti hennar í Nesi, þá 1/6 hluti, yrði talinn með býlinu Straumnesi og staðfesti landbúnaðarráðuneytið sameiningu jarðarpartana þann 6. mars 1987.  Við sameininguna voru ákveðnar landspildur færðar á milli jarðanna þ.e. þær spildur, sem aðalstefnandi telur sérgreinda eign sína í sameigninni.  Í gögnum málsins kemur fram að fyrir sameininguna voru landspildur þessar leigðar aðalstefndu að því er virðist í umboði aðalstefnanda um nokkurra ára skeið og verður ekki annað séð en að litið hafi verið svo á að þær væru eignarhluti aðalstefnanda, þ.e. 1/6 hluti í Nesi þótt eignarheimild aðalstefnanda væri ekki í samræmi við það.  Er aðalstefnandi sameinaði téðan eignarhluta sinn eign aðalstefndu í Straumnesi var hvorki getið um stærð landsins né mörk þess en aðeins nefnt að um 1/6 hluta úr jörðinni Nesi í Aðaldal væri að ræða.  Eftir sameininguna var eignarhluti aðalstefnanda í Straumnesi talinn 89% jarðarinnar án þess að hann væri nánar sérgreindur.  Verður samkvæmt framanskráðu að líta svo á að með framlagi sínu til jarðarinnar Straumness hafi aðalstefnandi stofnað til óskiptrar sameignar þar sem hún átti ekki sérgreint land heldur téðan eignarnhluta í jörðinni allri eins og eignarheimild hennar er háttað.

Svo sem að framan er rakið hvílir krafa aðalstefnanda og allur málatilbúnaður hennar á þeirri forsendu að hún eigi sérgreindan hluta jarðarinnar Straumness hvort sem litið er til þeirra hnitsetninga er fram koma á kröfugerð hennar eða þeirra landspildna er hún ótilgreint lagði til jarðarinnar Straumness með yfirlýsingu sinni dagsettri 11. september 1986.  Verða aðalstefndu því sýknuð af kröfum aðalstefnanda í aðalsök.

VII.

Í gagnsök gera gagnstefnendur aðallega þær kröfur viðurkenndur verði forkaupsréttur þeirra að 81% eignarhluta gagnstefndu í óskiptri sameign í jörðinni Straumnesi í Aðaldal í tengslum við kaupsamning hennar við réttargæslustefndu frá því í mars 2003 og þess að gagnstefnda gefi út afsal að undangengnu uppgjöri í samræmi við greindan kaupsamning.

Hér fyrir dóminum hefur gagnstefnda neitað því að hafa selt réttargæslustefndu jarðarhluta sinn.  Þá hefur réttargæslustefndi, Gísli Ásgeirsson, gefið skýrslu hér í dóminum og alfarið neitað því að hafa gert samning við gagnstefndu um kaup á hinum umþrætta jarðarhluta.  Gagnstefnendur hafa engin gögn lagt fram til sönnunar á staðhæfingu sinni um að téð kaup hafi farið fram og er sú staðhæfing því ósönnuð gegn neitum gagnstefndu.  Verður hún því sýknuð að aðalkröfu gagnstefnanda í gagnsök.  Að fenginni framangreindri niðurstöðu eru ekki efni til að fjalla sérstaklega um kröfu gagnstefnenda um ógildingu á téðum kaupsamningi.

Fallast ber á með  gagnstefnendum að þau hafi lögvarða hagsmuni af að fá viðurkennt með dómi að þau eigi rétt til lífstíðarábúðar á eignarhluta gagnstefndu í Straumnesi og þar með forkaupsrétt að eignarhlutanum verði hann seldur.  Þykja því ekki efni til að vísa þessum hluta kröfunnar frá dómi, án kröfu sbr. 1. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991.

Þann 14. maí 1966 undirritaði Jón Óskarsson, faðir gagnstefndu, leigusamning þar sem gagnstefnanda Stefáni Skaftasyni var leigður 1/3 jarðarinnar Ness í 5 ár.  Var samningurinn endurnýjaður 1976 og 1982 og í bæði skiptin undirritaður af Jóni Óskarssyni.  Sagði í síðari samningunum tveimur að hið leigða væri eignarhluti Hildar Jónsdóttur úr landi Ness, sem væri 1/6 af landi upphaflegu jarðarinnar.  Í samningunum þremur segir að landsnytjar allar og hlunnindi fylgi og að um leigu skuli fara að ábúðarlögum og virðist gagnstefnandi, Stefán, samkvæmt því hafa fengið jörðina til búskapar í samræmi við ábúðarlög.  Þann 11. september 1986 lýsti gagnstefnda því yfir, eins og áður greinir, að eignarhluti hennar í Nesi yrði talinn með Straumnesi.  Í yfirlýsingu Bændasamtaka Íslands frá 23. október 2003 kemur fram að Straumnes hefur eigið lögbýlisnúmer og að þar hafi verið sauðfjárbúskapur, a.m.k. frá 1976 til 1991.  Í matsvottorði Fasteignamats ríkisins dags. 25. apríl 2005 er jörðin Straumnes tilgreind sem jörð í byggð og gagnstefnandi Stefán Skaftason ábúandi hennar.  Samkvæmt þessu og öðrum gögnum málsins verður að telja að gagnstefnendur hafi fengið hinn umþrætta eignarhluta til ábúðar þann 14. maí 1966 og farið með umráð hans síðan.  Í 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 sagði að ef landsdrottinn vanrækti að gera byggingarbréf skyldi telja jörð byggða leigutaka fyrir lífstíð og samkvæmt ákvæði III. til bráðabirgða í ábúðarlögum nr. 80/2004 skulu ábúendur sem öðlast hafa lífstíðarábúð á grundvelli 6. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 halda þeim réttindum.  Verður samkvæmt öllu ofangreindu viðurkennt að gagnstefnendur hafi öðlast rétt til lífstíðarábúðar og þar með forkaupsrétt á eignarhluta gagnstefndu í jörðinni, sbr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 og 27. gr. jarðalaga nr. 81/2004.

Að öllum atvikum virtum þykir rétt að aðalstefnandi greiði aðalstefndu kr. 450.000- í málskostnað samtals í aðalsök og gagnsök.

Dóminn kveður upp Freyr Ófeigsson dómstjóri.

D Ó M S O R Ð :

Aðalstefndu, Sigríður Hermóðsdóttir og Stefán Skaftason, skulu sýkn af kröfu aðalstefnanda, Hildar Jónsdóttur, í aðalsök.

Viðurkennt er að gagnstefnendur, Sigríður Hermóðsdóttir og Stefán Skaftason, eigi rétt til lífstíðarábúðar á jörðinni Straumnesi í Aðaldal og forkaupsrétt á eignarhluta gagnstefndu, Hildar Jónsdóttur, í jörðinni.

Aðalstefnandi greiði aðalstefndu kr. 450.000- í málskostnað samtals í aðalsök og gagnsök.