Fimmtudaginn 18. október 2001.
Nr. 106/2001.	Valdimar Jónsson (Brynjar Níelsson hrl.) gegn Jóni Reykdal og Jóhönnu Þórðardóttur (Gylfi Thorlacius hrl.)

 

Fasteignakaup. Vanefndir. Riftun.

V gerði kauptilboð í fasteign JR og JÞ 25. október 1999 og var tilboðið samþykkt degi síðar. Þrátt fyrir að samningur teldist þannig kominn á milli aðila, átti enn eftir að kveða endanlega á um ýmsa skilmála kaupanna með skriflegum kaupsamningi. Til þess kom þó aldrei og 1. febrúar 2000 var af hálfu JR og JÞ lýst yfir riftun kaupanna, vegna vanefnda V. V mótmælti riftun með bréfi til þeirra 2. febrúar 2000 og mun 28. sama mánaðar hafa fengið kauptilboði sínu þinglýst á fasteignina. Krafðist V þess fyrir dómi að viðurkennt yrði að gildur og skuldbindandi kaupsamningur hefði komist á milli aðila. Að öllum atvikum málsins virtum var álitið, að JÞ og JT hefðu mátt telja svo fyrirséð 1. febrúar 2000 að V tækist ekki að efna skyldur sínar samkvæmt samningi þeirra, að þeim hefði verið heimilt að rifta kaupunum. Samkvæmt þessu voru JÞ og JT sýknuð af kröfu V, en jafnframt fallist á kröfu þeirra í gagnsök um að V bæri að fá afmáð úr fasteignabók fyrrgreinda færslu um samþykki JÞ og JT á kauptilboði V. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Gunnlaugur Claessen og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 16. mars 2001. Hann krefst þess að viðurkennt verði að tilboð sitt 25. október 1999 í fasteignina Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem samþykkt var af stefndu 26. sama mánaðar, sé gildur og skuldbindandi kaupsamningur á milli þeirra. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast þess að héraðsdómur verði staðfestur, en þó þannig að kveðið verði á um að áfrýjanda sé skylt að fá afmáð úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík framangreint kauptilboð, sem hann fékk þinglýst 28. febrúar 2000 á fasteignina að Hrefnugötu 9. Þá krefjast stefndu málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Fyrir Hæstarétti hafa aðilarnir lýst sig sammála um að orðalagi dómkrafna fyrir héraðsdómi verði breytt í það horf, sem að framan greinir.

 

I.

Eins og nánar greinir í héraðsdómi gerði áfrýjandi kauptilboð 25. október 1999 í fasteign stefndu að Hrefnugötu 9 í Reykjavík. Þar bauðst áfrýjandi til að greiða fyrir eignina samtals 21.500.000 krónur. Af þeirri fjárhæð skyldu 6.000.000 krónur teljast greiddar með íbúð að Nönnugötu 8 í Reykjavík, áfrýjandi átti að greiða með peningum 7.637.000 krónur við undirritun kaupsamnings og síðan 1.550.000 krónur í þremur áföngum á tímabilinu frá 15. apríl til 15. október 2000. Afganginn, 6.313.000 krónur, átti hann að greiða með fasteignaveðbréfi, sem yrði gefið út við undirritun kaupsamnings. Í tilboðinu var gerður fyrirvari um að brunabótamat hússins að Hrefnugötu 9 yrði hækkað í sömu fjárhæð og áfrýjandi bauð í fasteignina. Skyldi eignin afhent „samkvæmt nánara samkomulagi t.d. 1.3.2000, en kjallari afhendist þó fyrr ef hægt er“, eins og sagði í tilboðinu. Stefndu samþykktu það 26. október 1999.

Með bréfi til áfrýjanda 1. febrúar 2000 lýstu stefndu yfir riftun framangreindra kaupa, þar sem hann hefði vanefnt tilboð sitt í eignina og ekkert greitt samkvæmt því, þótt liðnir væru rúmir þrír mánuðir frá samþykki þess. Í bréfinu var rakið nánar í einstökum atriðum í hverju stefndu töldu þessar vanefndir fólgnar. Áfrýjandi mótmælti riftun með bréfi til stefndu 4. febrúar 2000 og skoraði þar á þau að gera þegar í stað skriflegan kaupsamning við sig. Gengu í framhaldi af þessu bréf á milli lögmanna aðilanna, en áfrýjandi mun 28. sama mánaðar hafa fengið kauptilboði sínu þinglýst á fasteignina.

II.

Með því að stefndu samþykktu fyrrnefnt tilboð áfrýjanda komst á samningur milli þeirra um kaup hans á fasteigninni að Hrefnugötu 9. Átti þá enn eftir að kveða endanlega á um ýmsa skilmála kaupanna, en það skyldi gert með skriflegum kaupsamningi. Við undirritun þess samnings bar áfrýjanda eins og áður sagði að inna af hendi með peningum 7.637.000 krónur og afhenda fasteignaveðbréf að fjárhæð 6.313.000 krónur, auk þess að flytja í hendur stefndu eignarrétt að nánar tiltekinni íbúð að Nönnugötu 8. Í kauptilboðinu var hvorki mælt fyrir um hvenær skriflegur kaupsamningur yrði gerður né hvort það skyldi gert innan ákveðins tíma. Óumdeilt er að aðilarnir ræddu þetta heldur ekki sín á milli. Stefndu hafa ekki sannað að föst venja gildi í fasteignakaupum um lengd frests, sem kaupandi geti fengið til að undirbúa efndir skyldu til að greiða hluta kaupverðs með fasteignaveðbréfi eða afla á annan hátt fjár til greiðslu við undirritun kaupsamnings, en fyrir tilvist og efni slíkrar venju bera þau sönnunarbyrði, sbr. 2. mgr. 44. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Að þessu gættu gátu stefndu ekki knúið áfrýjanda til efnda nema samkvæmt þeirri meginreglu, sem fram kom í 14. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup.

Í samþykktu kauptilboði áfrýjanda var ekki mælt afdráttarlaust fyrir um hvenær stefndu bæri að afhenda honum fasteignina að Hrefnugötu 9. Af þeim ummælum í tilboðinu, sem lutu að þessu og áður eru greind, er þó ljóst að við samþykki þess stefndu aðilarnir að því að þetta yrði gert 1. mars 2000 og hugsanlega að einhverju leyti fyrr. Þegar stefndu lýstu yfir riftun kaupanna 1. febrúar 2000 voru liðnir rúmir þrír mánuðir frá því að þau samþykktu tilboð áfrýjanda, en í mesta lagi var þá mánuður þar til þeim bar að afhenda honum eignina ef ekki yrði síðar samið á annan veg. Á því stigi var þegar orðið brýnt að áfrýjandi gerði nauðsynlegar ráðstafanir, sem greiðsla kaupverðsins var komin undir, sbr. meginreglu 1. mgr. 28. gr. þágildandi laga nr. 39/1922. Þegar þar var komið sögu hafði áfrýjandi að vísu aflað sér 27. janúar 2000 greiðslumats samvæmt 18. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðislán til að geta leitað fyrirgreiðslu Íbúðalánasjóðs í tengslum við notkun fasteignaveðbréfs í viðskiptum við stefndu. Eins og nánar greinir í héraðsdómi var það mat þó ekki miðað við þau greiðslukjör, sem aðilarnir höfðu samið um, heldur önnur og ólíkt hagfelldari áfrýjanda, sem stefndu höfðu ekki samþykkt fyrir sitt leyti. Viðskiptabankinn, sem áfrýjandi leitaði eftir greiðslumati frá, mun áður hafa hafnað að hann hefði getu til að standa við þau greiðslukjör, sem hann bauð stefndu 25. október 1999 og þau samþykktu næsta dag. Áður en stefndu riftu kaupunum hafði áfrýjandi jafnframt greint frá því að hann hygðist afla sér láns til að standa straum af greiðslunni, sem honum bar að inna af hendi við undirritun kaupsamningsins, að fjárhæð 7.637.000 krónur. Um væntanlegan lánveitanda mun áfrýjandi fyrst í stað hafa bent á Landsbanka Íslands hf., því næst Sparisjóð Reykjavíkur og nágrennis og loks Búnaðarbanka Íslands hf. Í lok janúar 2000 lá samkvæmt gögnum málsins fyrir að áfrýjandi fengi ekki lán í þessu skyni hjá öðrum hvorum þeirra fyrstnefndu. Hann varð ekki við tilmælum starfsmanns fasteignasölunnar, sem hafði milligöngu um viðskipti aðilanna, um að leggja á því stigi fram staðfestingu síðastnefnda bankans um að áfrýjandi mætti vænta þaðan fyrirgreiðslunnar, sem kaupin voru háð. Að öllu þessu virtu máttu stefndu telja svo fyrirséð 1. febrúar 2000 að áfrýjanda tækist ekki að efna skyldur sínar samkvæmt samningi þeirra að stefndu var heimilt að rifta kaupunum. Verður niðurstaða hins áfrýjaða dóms um aðalsök í héraði því staðfest.

Í samræmi við framangreinda niðurstöðu verður að fallast á kröfu stefndu um að áfrýjanda beri að fá afmáð úr fasteignabók sýslumannsins í Reykjavík færslu um samþykki kauptilboðs síns, sem hann fékk þinglýst 28. febrúar 2000.

Áfrýjandi verður dæmdur til að greiða stefndu málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn í einu lagi eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um sýknu stefndu, Jóns Reykdals og Jóhönnu Þórðardóttur, af kröfu áfrýjanda, Valdimars Jónssonar.

Áfrýjanda ber að fá afmáð úr fasteignabók við embætti sýslumannsins í Reykjavík færslu um samþykki stefndu á kauptilboði áfrýjanda frá 25. október 1999 í fasteignina að Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem þinglýst var 28. febrúar 2000.

Áfrýjandi greiði stefndu samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 10. janúar 2001.

I

Mál þetta, sem tekið var til dóms að loknum munnlegum flutningi 18. desember s.l., er höfðað með stefnu birtri 11. maí 2000.

Stefnandi í aðalsök og stefndi í gagnsök er Valdimar Jónsson, kt. 260665-2949, Nönnugötu 8, Reykjavík.

Stefndu í aðalsök og stefnendur í gagnsök eru Jón Reykdal, kt. 140145-3869 og Jóhanna Þórðardóttir, kt. 241046-3389, bæði til heimilis að Hrefnugötu 9, Reykjavík.

Upphafleg aðalkrafa stefndu í aðalsök var að málinu yrði vísað frá dómi. Með úrskurði dómsins uppkveðnum 16. nóvember 2000, var dómkröfu stefnanda um að kaupsamningi dags. 14.04.2000 sem þinglýstur var á fasteignina Hrefnugötu 9, Reykjavík, þann 17.04.2000 verði afmáður úr þinglýsingarbókum embættis sýslumannsins í Reykjavík, vísað frá dómi. Frávísun annarra dómkrafna var hafnað.

Endanlegar dómkröfur stefnanda í aðalsök eru því þær, að viðurkenndur verði réttur hans sem kaupsamningshafa að fasteigninni Hrefnugötu 9, Reykjavík, samkvæmt kauptilboði dags. 26.10.1999 og að kauptilboðið verði staðfest. Þá krefst stefnandi málskostnaðar að mati dómsins.

Endanlegar dómkröfur stefndu í aðalsök eru að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnanda.

Þá gera stefndu kröfu um að stefnandi verði dæmdur til að greiða stefndu málskostnað að mati réttarins auk virðisaukaskatts.

Með gagnstefnu birtri 13. júní 2000 höfðuðu stefndu í aðalsök gagnsök á hendur stefnanda í aðalsök og gera þær kröfur að kauptilboð gagnstefnda, dagsett 25. október 1999, í eignina Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem þinglýst var á eignina þann 28. febrúar 2000 skuli afmáð af þinglýsingarvottorði eignarinnar í þinglýsingarbókum embættis sýslumannsins í Reykjavík.

Þá er þess krafist að gagnstefndi verði dæmdur til að greiða gagnstefnendum málskostnað samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur gagnstefnda eru að hann verði sýknaður af kröfum gagnstefnenda og að gagnstefnendur verði dæmd til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins.

 

II

Málavextir eru þeir að hinn 25.10.1999 gerði stefnandi, Valdimar Jónsson, fyrir milligöngu fasteignasölunnar Eignamiðlunar kauptilboð í fasteign stefndu, Jóns Reykdals og Jóhönnu Þórðardóttur, Hrefnugötu 9, Reykjavík. Kaupverðið kr. 21.500.000 ætlaði stefnandi að greiða þannig:

1. Með íbúð sinni að Nönnugötu 8, 3. hæð og ris, Reykjavík.

Ásett verð er kr. 11.500.000, en áhvílandi kr. 5.500.000.

Nettó verð þv텅……………………………………   kr.  6.000.000

2. Við undirritun kaupsamnings með peningum…………   kr.  7.637.000

3. Hinn 15.04.2000 með peningum………………………   kr.     515.000 

4. Hinn 15.07.2000 með peningum………………………   kr.     515.000

5. Hinn 15.10.2000 með peningum………………………   kr.     520.000

Auk þess skyldi stefnandi greiða kr. 6.313 með útgáfu fasteignaveðbréfs. Afhending eignarinnar átti að fara fram samkvæmt nánara samkomulagi t.d. 01.03.2000, en afhending kjallara fyrr ef hægt væri. Fyrirvari var gerður um að brunabótamat eignarinnar hækkaði í a.m.k. kr. 21.500.000. Samkvæmt tilboðinu áttu stefndu að aflýsa öllum áhvílandi veðskuldum. Stefndu samþykktu tilboð stefnanda 26. október 1999.

Stefnandi kveðst skömmu eftir samþykki tilboðsins hafa látið fasteignasöluna vita að hann þyrfti að fara erlendis í tvær vikur. Strax og hann hafi komið til baka hafi hann farið í að afla greiðslumats og útvega lán vegna kaupanna.

Stefndu kveða að við samþykki kauptilboðsins hafi verið um það talað að gengið yrði frá kaupsamningi eftir hálfan mánuð til fjórar vikur. Það hafi passað þeim en þau hafi verið búin að kaupa aðra eign fyrir milligöngu fasteignasölunnar og átt að inna af hendi greiðslu 15. nóvember 1999. Þau hafi því strax um miðjan nóvember farið að spyrjast fyrir um hvað kaupsamningi liði.

Stefnandi kveður öll gögn vegna greiðslumats hafa verið tilbúin í byrjun desember og hafi þau samkvæmt ábendingu fasteignasölunnar verið send Landsbanka Íslands.

Stefndu kveða stefnanda hafa verið gerð grein fyrir því að sá dráttur sem þá þegar var orðinn hefði haft veruleg áhrif á fjárhag þeirra þar sem þau hafi þurft að taka dýr lán til að geta staðið við skuldbindingar sínar. Þau hafi því lagt mikla áherslu á að gengið yrði frá formlegum kaupsamningi fyrir áramótin 1999-2000. Eftir þetta hafi þau verið í stöðugu sambandi við fasteignasöluna. Um miðjan desember hafi þeim verið tjáð að Landsbankinn hefði stöðvað afgreiðslu umsókna um greiðslumat. Það hafi sett þeirra mál í uppnám og það því einungis verið fyrir góð orð um að stutt væri í að úr rættist varðandi fjármögnun kaupanna að þau hafi dregið að rifta þeim.

Stefnandi kveður málið hafa dregist án þess að hann fengi við það ráðið, þar sem Landsbankinn hafi ekki afgreitt neinar umsóknir um greiðslumat fram til 17. janúar 2000, en umsókn hans hafi þá verið hafnað.

Stefndu kveðast hafa leitað til Fasteignamats ríkisins upp úr miðjum janúar 2000 til að fá brunabótamat Hrefnugötu 9 hækkað, enda hafi þau trúað að stutt væri í að gengið yrði frá formlegum kaupsamningi. Það hafi hins vegar tekið lengri tíma en þau hafi gert ráð fyrir og það ekki fengist hækkað fyrr en í febrúar.

Stefndu kveðast hafa verið farin að hafa verulegar áhyggjur þegar dregið hafi að lokum janúar, en hjá fasteignasölunni hafi þau fengið þær upplýsingar að stefnandi væri enn að vinna að fjármögnun kaupanna. Þá hafi Þorleifur St. Guðmundsson, sölumaður, greint þeim frá því að stefnandi hefði hringt í hann og sagt honum að hann væri búinn að útvega lán hjá SPRON. Jafnframt hafi Þoleifur sagt þeim að hann hefði að beiðni stefnanda farið í SPRON til að ganga frá láninu en þar hafi hins vegar enginn kannast við lánveitingu til stefnanda.

Þann 28. janúar 2000 lagði stefnandi fram greiðslumat dags. 27. s.m. Greiðslumatið byggir á óundirrituðu kauptilboði um fasteignina Hrefnugötu 9 þar sem gert er ráð fyrir yfirtöku stefnanda á áhvílandi lánum á eigninni.

Stefnandi kveðst ekki kannast við hið óundirritaða kauptilboð og kveður það ekki hafa verið meðal þeirra gagna er hann lagði inn með umsókn um greiðslumat.

Stefndu, sem samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði um eignina skyldu aflétta áhvílandi lánum á eigninni, kveðast hafa frétt af því þegar hringt hafi verið til þeirra frá SPRON föstudaginn 28. janúar að stefnandi vildi yfirtaka áhvílandi lán frá SPRON. Stefnandi hafi hins vegar aldrei farið fram á yfirtöku við þau og slíkt hefði aldrei komið til greina af þeirra hálfu enda slíkt andstætt vinnureglum bankans. Þau hafi því sama dag hafa farið fram á það við sölumann fasteignasölunnar að hann gerði stefnanda þegar ljóst að þau myndu rifta kaupunum án frekari fyrirvara ef stefnandi legði ekki þá þegar fram sönnun um lánsloforð eða raunverulega getu til að standa við kaupin. Seinna þann dag hafi þeim verið tjáð að stefnandi væri kominn með lánsloforð frá Búnaðarbanka Íslands, en engin sönnun um slíkt loforð hafi borist frá stefnanda. Þau hafi fallist á að stefnandi fengi frest til mánudagsins 31. janúar til að leggja fram staðfestingu um lánsloforð, en engin staðfesting hafi hins vegar borist þá. Þá hafi þau komist að því að hvorki stefnandi né nokkur honum tengdur væri þinglesinn eigandi Nönnugötu 8. Þau hafi ekki getað þolað frekari vanefndir af hálfu stefnanda og hinn 1. febrúar hafi þau rift kauptilboðinu um Hrefnugötu 9 með bréfi sem birt var á vinnustað stefnanda.

Í riftunarbréfinu eru ástæður riftunarinnar m.a. tilgreindar þær að sá dráttur sem hafi orðið á skilum greiðslumats sé með öllu óviðunandi og þá sé dregið í efa að greiðslumatið standist kröfur Íbúðarlánasjóðs. Þá hafi komið í ljós að stefnandi sé ekki þinglesin eigandi íbúar að Nönnugötu 8, 3. hæð og ris sem boðin hafi verið sem greiðsla skv. 1. tl. Dráttur sá sem orðið hafi á efndum kauptilboðsins af stefnanda hálfu verði að teljast verulegur og með öllu óviðunandi.

Stefnandi kveðst hins vegar hafa verið tilbúinn til að ganga til kaupsamnings í lok janúar 2000 og hafi hann óskaði eftir því við fasteignasöluna að það yrði gert. Fasteignasalan hafi hins vegar aldrei boðað aðila til frágangs kaupsamnings né til fundar um málið. Þá hafi stefndu aldrei haft samband við hann. Hann hafi verið búinn að fá loforð fyrir láni hjá Búnaðarbankanum og hafi það legið fyrir nokkru áður en hann fékk greiðslumatið. Þorleifur sölumaður hafi beðið hann um skriflega staðfestingu á lánsloforðinu eftir lokun banka föstudaginn 28. janúar s.á. Hann hafi svo talað við Þorleif aftur á mánudeginum, en hann lítið viljað við hann tala og ekki beðið hann um staðfestingu á lánsloforðinu. Þorleifur hafi ekki greint honum frá því að stefndu vildu rifta en sagt honum að hljóðið væru þungt í þeim. Svar stefndu við ósk hans um að ganga til kaupsamnings hafi verið bréf frá lögmanni þeirra dags. 1. febrúar 2000 um riftun á kauptilboðinu vegna vanefnda hans.

Með bréfi dagsettu 4. febrúar s.á. mótmælti stefnandi áformum stefndu um riftun og skoraði á stefndu að ganga til frágangs kaupsamnings, þar sem ekkert í samskiptum aðila gæfi tilefni til riftunar. Með svarbréfi dagsettu 7. s.m. höfnuðu stefndu mótmælum stefnanda og ítrekuðu riftun kauptilboðsins

Hinn 29. febrúar s.á. lét stefnandi þinglýsa kauptilboðinu um Hrefnugötu 9.

Með bréfi lögmanns stefndu dags. 14. mars s.á. til lögmanns stefnanda er m.a. áréttað að þau standi við riftunina og þess krafist að stefnandi láti aflýsa kauptilboðinu af eigninni. Í svarbréfi lögmanns stefnanda s.d. var tekið fram að stefnandi myndi standa við kaupin. Þá voru fyrri tilmæli um að ganga til kaupsamnings og afhenda eignina ítrekuð. Tekið var fram að ef við því yrði ekki orðið myndi stefnandi deponera fyrir kaupsamningnum og höfða mál til staðfestingar honum.

Með bréfi lögmanns stefndu dags. 17. mars s.á. til lögmanns stefnanda var riftunin enn einu sinni ítrekuð og skorað á stefnanda að aflýsa kauptilboðinu þá þegar. Með svarbréfi lögmanns stefnanda s.d. var enn á ný skorað á stefndu að ganga til frágangs kaupsamnings. Í bréfinu kemur fram að stefnandi hafi þá fjármuni undir höndum sem tilskyldir séu í kauptilboðinu.

Þann 20. mars s.á. sendi lögmaður stefnanda bréf til fasteignasölunnar og stefndu og ítrekaði að boðað yrði til frágangsfundar um kaup og sölu fasteignarinnar. Með svarbréfi lögmanns stefndu dags. 27. s.m. var riftun kauptilboðsins enn ítrekuð.

Í bréfi lögmanns stefndu dags. 12. apríl s.á. til lögmanns stefnanda er athygli vakin á því að stefnandi hafi ekki deponerað fyrir kaupsamningsgreiðslu og höfðað mál til stðfestingar á kaupsamningi eins og lýst hafði verið yfir að hann myndi gera í bréfinu frá 14. mars s.á., né hafi hann gert nokkuð annað til að sanna getu sína og raunverulegan vilja til að standa við kauptilboð sitt. Stefnanda hljóti því að vera ljóst að riftunin sé lögmæt og bindandi fyrir hann. Þá kemur fram í bréfinu að vanefndir stefnanda hafi valdið stefndu miklu tjóni og að þeim sé nauðsynlegt til að takmarka frekara tjón að selja fasteignina og muni þau því leita eftir sölu hennar til þriðja manns. Bréfi þessu svaraði lögmaður stefnanda með bréfi dags 13. apríl s.á., en mótteknu af lögmanni stefnanda 19. s.m., þar sem riftuninni er m.a. mótmælt og ítrekað að ekkert sé því til fyrirstöðu að ganga til frágangs kaupsamnings og boðið að staðgreiða eignina.

Stefndu kveða fasteignina Hrefnugötu 9, Reykjavík, hafa verið setta á sölu á ný eftir riftunina. Með kaupsamningi dags. 14. apríl 2000 seldu þau eignina síðan þeim Birgi Erni Arnarsyni og Ingu Bryndísi Jónsdóttur.

Með bréfi Búnaðarbanka Íslands til lögmanns stefndu dags. 26. apríl 2000 er staðfest að ekki verði séð af bókum bankans að stefnandi hafi fengið lánsloforð hjá bankanum.

 

III

Málsástæður og lagarök aðila í aðalsök

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að með samþykki kauptilboðs aðila frá 26. október 1999 hafi í raun komist á bindandi kaupsamningur eins og segi í kauptilboðinu. Í fasteignakaupum líði oft nokkur tími frá samþykki kauptilboðs og þar til gengið sé frá kaupsamningi. Engar tafir hafi orðið í máli þessu sem stefnanda verði kennt um nema vegna utanferðar hans sem hann lét fasteignasöluna vita um. Öll gögn stefnanda hafi verið tilbúin þann 2. desember 1999, en hækkun brunabótamats, sem stefnandi hafði gert áskilnað um í kauptilboðinu hafi vantað til að málið gæti haldið áfram. Í raun hafi ekki verið hægt að ganga frá kaupsamningi fyrr en eftir hækkun brunabótamats eignarinnar þann 16.02.2000, en stefndu hafi vitað að stefnandi ætlaði að fá lán á eignina og til þess að það fengist þyrfti að hækka brunabótamat eignarinnar.

Helstu skyldur seljenda í fasteignakaupum séu að láta hið selda af hendi í réttu ásigkomulagi og á réttum tíma og að fullnægja skilyrðum þess að kaupandinn geti eignast hið selda. Ekkert af þessu hafi stefndu staðið við og því sé um að ræða afhendingardrátt af hálfu stefndu skv. 21. gr. sbr. 23. gr. kaupalaga nr. 39/1922 per analogian.

Stefnandi eigi samkvæmt framangreindu allan rétt á að vera viðurkenndur sem kaupsamningshafi og að staðfesting kauptilboðsins fari fram þannig að hægt verði að ganga til frágangs kaupsamnings.

Um lagarök vísar stefnandi til almennra reglna kröfu- og samningaréttar um greiðslu fjárskuldbindinga og efndir samninga, en kröfur hans eigi m.a. stoð í ákvæðum laga nr. 7/1936 og meginreglum laga nr. 39/1922, sérstaklega 12, 14, 21, 23 og 26. gr. fyrir lögjöfnun. Málskostnaðarkröfu sína styður stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Stefndu byggja á að riftun þeirra á kauptilboði stefnanda dags. 26. október 1999 sé lögmæt að þau séu óbundin af tilboðinu vegna stórkostlegra vanefnda stefnda. Í fasteignakaupum, sérstaklega þar sem viðskipti með fasteignabréf komi við sögu, sé gerður greinarmunur á milli undirritaðs kauptilboðs og formlegs kaupsamnings. Við undirritun kauptilboðsins hafi komist samkomulag á milli aðila um að gengið yrði til formlegs kaupsamnings að uppfylltum ýmsum skilyrðum, m.a. að stefnanda tækist að sanna getu sína til að standa við kauptilboð sitt. Stefndu hafi mátt treysta því að stefnandi uppfyllti þá skyldu sína að útvega fjármagn til kaupanna hratt og örugglega og innan þeirra tímamarka sem talin séu eðlileg í viðskiptum sem þessum, sbr. m.a. 12. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922. Stefnandi hafi hins vegar ekki enn þann dag í dag lagt fram greiðslumat til samræmis við kauptilboðið né gert nokkuð annað til að sanna greiðslugetu sína.

Stefnandi hafi enga fyrirvara sett í tilboðið varðandi fjármögnun kaupsamningsgreiðslunnar og geti ekki afsakað vanefndir sínar með drætti hjá Landsbanka Íslands, enda hafi honum verið í lófa lagið að leita eftir lánafyrirgreiðslu hjá öðrum lánastofnunum. Vanefndir stefnanda hafi verið verulegar og stefndu því í fullum rétti að rifta kaupunum þann 1. febrúar 2000.

Þá hafi stefnandi ekki né nokkur honum tengdur haft rétt til að bjóða eignina Nönnugötu 8, 3. hæð og ris í skiptum á þessum tíma þar sem þinglýstur eigandi hafi verið Magnús Skúlason.

Það að ekki hafi verið hinn 1. febrúar 2000 búið að hækka brunabótamat eignarinnar í kr. 21.500.000 hafi ekki takmarkað rétt stefndu til að rifta kaupunum þar sem ósannað sé að það hafi haft nokkur áhrif á möguleika stefnanda til að efna kauptilboðið réttilega. Stefnanda hafi þannig aldrei verið hafnað um lánafyrirgreiðslu af þeirri ástæðu að brunabótamat Hrefnugötu 9 væri of lágt.

Þegar kauptilboðinu hafi verið rift 1. febrúar s.l. hafi frekari vanefndir stefnanda verið fyrirsjáanlegar. Forsendur greiðslumatsins stóðust ekki, stefnandi hafði ekki sannað getu sína til að reiða fram kaupsamningsgreiðsluna og hann hafði enga þinglýsta eignarheimild að Nönnugötu 8.

Þá telja stefndu stefnanda hafa sýnt af sér slíkt tómlæti eftir að riftun var birt að það takmarki allan rétt hans til að hafa uppi kröfur gagnvart stefndu.

Loks byggja stefndu á því að dómkröfur stefnanda séu óljósar og að stefnandi hafi í raun höfðað mál þetta að þarflausu, þar sem hann hafi ekki uppfyllt nauðsynleg skilyrði til þess að geta krafist formlegs kaupsamnings og að halda uppi kröfum um að fá viðurkenndan rétt sinn sem kaupsamningshafa.

Stefndu styðja rétt sinn til riftunar m.a. við almennar reglur kröfu- og samningaréttar um greiðslu fjárskuldbindinga og efndir samninga. Þá vísa stefndu sérstaklega til 28. gr. laga um lausafjárkaup nr. 39/1922 og venja í fasteignaviðskiptum.

 

Málsástæður og lagarök aðila í gagnsök

Auk málsástæðna þeirra sem gagnstefnendur hafa uppi í aðalsök varðandi það að þau hafi haft lögmætar ástæður til að rifta kauptilboði gagnstefnda í Hrefnugötu 9, Reykjavík, og selja eignina öðrum byggja gagnstefnendur á eftirfarandi:

Seljandi fasteignar, þar sem kaupverð er greitt að hluta með fasteignaveðbréfum, verði ekki krafinn um að ganga til kaupsamnings fyrr en kaupandi hafi sannað getu sína til að standa við kauptilboð og fengið fasteignaveðbréf útgefin. Það hafi gagnstefndi aldrei gert. Telja gagnstefnendur að gagnstefndi hafi gengið á rétt þeirra þegar hann lét þinglýsa hinu rifta kauptilboði. Þinglýsing hins rifta kauptilboðs hafi engan tilgang haft fyrir gagnstefnda þar sem hann hafi í raun viðurkennt vanefndir sínar og rétt stefndu til riftunar með því tómlæti sem hann hafi sýnt eftir birtingu riftunar. Telja gagnstefnendur víst að fyrir gagnstefnda hafi vakað það eitt að koma í veg fyrir að þeim tækist að selja Hrefnugötu 9 til annarrra, en honum hafi mátt vera ljóst að gagnstefnendum væri nauðsynlegt að koma eign sinni í verð til að takmarka frekara fjárhagstjón, sem vanefndir hans höfðu valdið þeim.

Telja gagnstefnendur að rétti gagnstefnda samkvæmt kauptilboðinu sé bersýnilega lokið og því beri að afmá það úr þinglýsingarbókum, sbr. 1. mgr. 38. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978.

Gagnstefndi byggir sýknukröfur sína á því að fyrir liggi í málinu undirritað kauptilboð um fasteignina Hrefnugötu 9, Reykjavík, sem gagnstefndi keypti af gagnstefnendum þann 26. október 1999 og telur gagnstefndi að sér hafi verið heimilt að þinglýsa kauptilboðinu á eignina í lok febrúar 2000 til staðfestingar kaupum sínum á eigninni þegar gagnstefnendur hafi viljað rifta kaupunum með bréfi dags 1. febrúar 1999 sem gagnstefndi hafi mótmælt.

Ekkert fái afmáð þinglýsingu kauptilboðs gagnstefnda á Hrefnugötu 9, Reykjavík, nema að riftun kauptilboðsins nái fram að ganga. Ekki hafi gagnstefnendur gert kröfu um það í gagnstefnu sinni að riftun þeirra verði staðfest. Þegar af þeirri ástæðu beri að hafna kröfum gagnstefnenda.

 

IV

Auk stefnanda og stefndu gáfu skýrslur fyrir dóminum vitnin, Sverrir Kristinsson fasteignasali, Þorleifur St. Guðmundsson sölumaður, Elín Helga Sveinbjörnsdóttir sambýliskona stefnanda og  Birgir Örn Arnarson. Verða framburðir vitna raktir að því marki sem ástæða þykir til.

Sverrir Kristinsson skýrði frá því að hann hefði fylgst með málinu þó að Þorleifur St. Guðmundsson sölumaður, hafi komið meira að því. Hann kvað málið hafa strandað á því að stefnandi legði fram greiðslumat, sem eigi ekki að þurfa að taka nema örfáa daga að fá, þó að það hafi tekið á þessum tíma allt upp í 3 til 4 vikur og í einstaka tilvikum eitthvað lengri tíma. Dráttur sá sem orðið hafi á því að stefnandi legði fram greiðslumat hafi því verið umfram það sem venjulegt sé og eigi sér ekki hliðstæðu svo honum sé kunnugt um. Þegar tveir mánuðir hafi verið liðnir frá samþykki kauptilboðsins hafi stefnandi verið búinn að fá nægjanlegt tækifæri til að sanna greiðslugetu sína. Það hafi því ekki verið óeðlileg ráðstöfun hjá stefndu að grípa til riftunar. Í dag sé í öllum kauptilboðum fasteignasölunnar ákvæði um að hafi tilboðsgjafi ekki skilað greiðslumati innan 2 vikna frá tilboðsgerð geti seljandi rift einhliða.

Það að hækkun brunabótamats hafi ekki legið fyrir hafi ekki verið vandamál. Venjan sé að ekki er lagt út í kostnað við að fá hækkun brunabótamats fyrr en greiðslumat liggur fyrir og ljóst er að af viðskiptunum verði.

Þorleifur Guðmundsson sölumaður, skýrði svo frá að eftir samþykki kauptilboðsins hafi stefnandi tilkynnt honum að hann þyrfti að fara til útlanda og að hann gæti ekki sinnt greiðslumatinu fyrr en hann kæmi til baka. Að u.þ.b. hálfum mánuði liðnum, þegar stefnandi kom til baka, hafi stefnandi haft samband við hann út af gögnum vegna greiðslumatsins og hafi þau verið send Landsbankanum þar sem stefnandi hafi ætlað að fá svokallað heimilslán, en greiðslumatið hafi átt að afgreiðast með hliðsjón af því.

Í kringum miðjan desember 1999 hafi stefnandi hringt í hann og sagt honum að Landsbankinn væri hættur að veita heimilislán og að hann væri stopp þess vegna. Hann hafi hins vegar fengið upplýsingar um að fyrirliggjandi umsóknir um lán yrðu afgreiddar og hafi hann síðar fengið það staðfest. Það sem stefnandi hafði haldið fram stóðst því ekki.

Eftir miðjan janúar 2000 hafi endanlega legið fyrir að stefnandi fengi ekki lán í Landsbankanum og hafi beiðni hans um greiðslumat verið vísað frá. Stefnandi hafi þá sagst geta fengið lán hjá SPRON og hafi hann orðið við þeirri beiðni stefnanda að koma gögnum vegna greiðslumatsins til SPRON, en þar hafi þjónustufulltrúi sagt honum að miðað við þau gögn sem hann hefði hjá sér fengi stefnandi ekki lán hjá þeim. Stefnandi hafi þá viljað kanna hvort hann gæti ekki yfirtekið áhvílandi lán frá SPRON á Hrefnugötu 9. Því hafi hann að beiðni stefnanda útbúið hugmynd að kauptilboði þar sem ráð hafi verið gert fyrir yfirtöku lánanna. Samþykkis stefndu fyrir breytingu þessari hafi ekki verið aflað. Breytingin hafi verið gerð í því skyni að kanna hvort greiðslumat fengist, en SPRON hafi hins vegar ekki samþykkt að stefnandi yfirtæki lánin.

Strax í desember 1999 hafi stefndu, sem verið hafi í reglulegu sambandi við fasteignasöluna, verið farin að ókyrrast og lýsa efasemdum sínum um að stefnandi gæti staðið við kauptilboðið. Hann hafi gert stefnanda grein fyrir því. Þegar fyrir hafi legið að SPRON myndi ekki samþykkja yfirtöku stefnanda á áhvílandi lánum hafi málið nánast verið komið á það stig að tilboðinu yrði rift. Stefnandi hafi hins vegar tjáð honum að hann væri kominn með greiðslur og lagt fram greiðslumat byggt á yfirtöku áhvílandi lána. En þar sem SPRON hafði ekki samþykkt að stefnandi yfirtæki áhvílandi lán hafi hann beðið hann um að koma með staðfestingu á greiðslugetu sinni.

Föstudaginn 28. janúar 2000 hafi stefndu ákveðið viljað rifta þar sem stefnandi hefði ekki sýnt fram á að hann hefði fé til að greiða þeim og hafi hann lesið skilaboð þar að lútandi inn á símsvara stefnanda. Um kl. hálf fjögur þann sama dag hafi stefnandi komið til hans og sagst vera kominn með lán hjá Búnaðarbanka Íslands og vera tilbúinn að ganga frá kaupunum. Hann hafi beðið hann um staðfestingu á því, en upp úr klukkan fjögur hafi hann fengið skilaboð frá stefnanda um að hann hefði ekki náð í neinn hjá bankanum. Staðfestingin hafi þannig ekki komið á föstudeginum og ekki heldur á mánudeginum 31. janúar s.á. Hann hafi hringt til stefnanda að stefndu viðstöddum og rætt við hann um að hann kæmi með einhverja staðfestingu. Stefnandi hafi svaraði því til að það væri ekkert mál fyrir hann að afla staðfestingar en hún hafi hins vegar aldrei borist. Að hans áliti hafi ekki verið óeðlilegt að biðja stefnanda um staðfestingu á að hann hefði greiðslugetu þar sem formleg lánshöfnun hafi verið komin frá Landsbankanum og munnleg frá SPRON.

Það eigi ekki að þurfa að taka nema 3 daga til viku að fá greiðslumat, þó að það taki í einstaka tilvikum allt að hálfum mánuði. Síðan taki afgreiðsla Íbúðarlánasjóðs yfirleitt hálfan mánuð þó að það sé svolítið misjafnt. Þannig að yfirleitt sé hægt að ganga frá kaupsamningi á innan við mánuði eftir samþykki kauptilboðs. Í máli þessu hafi hins vegar liðið rúmir 3 mánuðir frá því að kauptilboðið var samþykkt og þangað til greiðslumat fékkst. Þar sem stefnandi hafi ekki getað sýnt fram á greiðslugetu hafi ekki verið hægt að ráðleggja annað en riftun.

Ekki hafi komið til greina að boða aðila til kaupsamnings þar sem ekki hafi verið búið að fá samþykki Íbúðarlánasjóðs fyrir greiðslumatinu, sem sé forsenda þess að unnt sé að ganga frá kaupsamningi  og fyrir hafi legið að greiðslumatið var byggt á yfirtöku lána sem ekki voru í boði.

Hækkun brunabótamats eignarinnar hafi verið hreint formsatriði og ekkert vandamál á þessum tíma.

Eignin hafi verið auglýst eftir riftunina og þá fyrst hafi nýr kaupandi komið til sögunnar.

Birgir Örn Arnarson skýrði svo frá að hann hefði séð fasteignina Hrefnugötu 9, Reykjavík, auglýsta í febrúar 2000 og síðan keypt hana.

Elín Helga Sveinbjörnsdóttir sambýliskona stefnanda, kvaðst hafa keypt fasteignina Nönnugötu 8, efri hæð og ris í október 1998, en gleymst hafi um tíma að þinglýsa afsalinu. Hún kvað sér hafa verið kunnugt um að stefnandi hefði boðið eignina sem hluta greiðslu kaupverðs Hrefnugötu 9 og að hún hafi verið því samþykk.

 

V

Stefndu samþykktu kauptilboð stefnanda í fasteignina þeirra, Hrefnugötu 9, þann 26. október 1999. Í greindu tilboði er tekið sérstaklega fram, að þegar tilboðið hafi verið samþykkt af báðum aðilum sé í raun kominn á bindandi kaupsamningur. Stefndu riftu kauptilboðinu með bréfi dags. 1. febrúar 2000, eða rúmum þremur mánuðum síðar.

Samkvæmt tilboðinu skyldi 1. greiðsla greiðast með íbúð að Nönnugötu 8, 3. hæð og ris og 2. greiðsla, kr. 7.637.000, við undirritun kaupsamnings, en ekki greinir hvenær undirrita eigi hann.  Þrátt fyrir það verður ekki litið svo á að stefnandi hafi haft sjálfdæmi um hvenær greiðslan yrði innt af hendi og kaupsamningur undirritaður, heldur þykir verða að líta svo á að stefnandi hafi átt að fá hæfilegt svigrúm til að inna greiðsluna af hendi.

Stefnandi byggir á því að enginn sá dráttur hafi orðið á málinu sem honum verði um kennt nema vegna tveggja vikna utanferðar eftir samþykki kauptilboðs. Það var þó ekki fyrr en í byrjun desember að stefnandi lagði inn umsókn um greiðslumat hjá Landsbanka Íslands. Landsbanki Íslands afgreiddi síðan ekki erindi stefnanda fyrr en 17. janúar 2000 og  vísaði þá beiðni hans um greiðslumat frá. Hefur stefnandi borið að sá dráttur sem varð á afgreiðslu bankans hafi stafað af því að engar umsóknir um greiðslumat hafi verið afgreiddar á tímabilinu. Vitnið Þorleifur St. Guðmundsson sölumaður, hefur hins vegar borið að stefnandi hafi ætlað að fá svokallað heimilislán til fasteignakaupanna hjá Landsbankanum og að greiðslumatið hafi átt að afgreiðast með hliðsjón af því. Um miðjan desember hafi stefnandi tilkynnt honum að Landsbankinn væri hættur að veita heimilislán og að hann væri stopp þess vegna. Hann hafi hins vegar fengið staðfestar upplýsingar um að fyrirliggjandi umsóknir um lán yrðu afgreiddar. Það sem stefnandi hafi haldið fram hafi því stangast á við þær upplýsingar hans.

Bæði Þorleifur St. Guðmundsson sölumaður, og Sverrir Kristinsson fasteignasali, báru fyrir dóminum að það eigi ekki að þurfa að taka nema örfáa daga að fá greiðslumat, en Sverrir kvað það þó hafa getað tekið allt upp í 3 til 4 vikur á þessum tíma og í einstaka tilvikum eitthvað lengri tíma. Í ljósi þess sem þykir upplýst með framburði þeirra um afgreiðslutíma greiðslumats og þess að stefnandi hefur engin gögn lagt fram um ástæður dráttar þess sem varð á að Landsbanki Íslands afgreiddi erindi hans, þykir stefnandi ekki hafa gefið viðhlýtandi skýringar á drætti þeim sem varð á afgreiðslu Landsbanka Íslands og þykir hann að verða að bera hallann af því.

Upplýst er að stefnandi leitaði næst eftir lánafyrirgreiðslu hjá SPRON en var hafnað. Stefnandi fékk síðan greiðslumat 27.01.2000 eða þremur mánuðum eftir samþykki kauptilboðsins. Í ljósi þess sem upplýst þykir í málinu um hvað taki langan tíma að fá greiðslumat þykir dráttur sá sem varð á því að stefnandi aflaði greiðslumats vera langt umfram þann tíma sem ætla má að stefndu hafi við samþykki kauptilboðsins mátt reikna með. Þá er á það að líta að greiðslumat það sem stefnandi aflaði er ekki byggt á kauptilboðinu í Hrefnugötu 9 frá 26. október, heldur á uppkasti að kauptilboði um eignina sem sölumaður fasteignasölunnar kveðst hafa útbúið að beiðni stefnanda í því skyni að kanna hvort stefnandi stæðist greiðslumat, ef kauptilboðinu væri breytt á þann veg að stefnandi yfirtæki áhvílandi lán frá SPRON. Stefnandi hefur hins vegar ekkert kannast við nefnt uppkast. Stefndu sem samkvæmt kauptilboðinu áttu að aflétta lánunum af eigninni, veittu aldrei samþykki sitt fyrir því að stefnandi yfirtæki lánin og var að eigin sögn ekki kunnugt um að stefnandi óskaði eftir að yfirtaka lánin fyrr en hringt var frá SPRON og þeim tjáð það. Af hálfu SPRON var yfirtöku stefnanda á lánunum einnig hafnað. Greiðslumatið er því ekki byggt á kauptilboðinu frá 25. október um Hrefnugötu 9 og þykir því ekkert gildi hafa í málinu.

Í kauptilboðinu er gerður fyrirvari um að brunabótamat eignarinnar hækki í a.m.k. kr. 21.500.000. Ekki er kveðið á um dagsetningu hækkunarinnar. Vitnin Sverrir Kristinssonar fasteignasali, og Þorleifur St. Guðmundssonar sölumaður, báru báðir fyrir dóminum að hækkun brunabótamats hafi ekki verið vandamál. Þá bar Þorleifur að venjan sé sú að ekki er lagt út í kostnað við að fá hækkun brunabótamats fyrr en greiðslumat liggur fyrir og ljóst er að af viðskiptunum verði. Þegar til framburðar vitnanna er litið og þess að engum gögnum er til að dreifa í málinu er styðja þá staðhæfingu stefnanda að drátturinn hafi staðið í vegi fyrir því að stefnandi fengi lánafyrirgreiðslu og að unnt hafi verið að ganga til kaupsamnings um eignina, þykir sú staðhæfing stefnanda ósönnuð.

Þegar skorað var á stefnanda hinn 28. janúar 2000 að leggja fram staðfestingu um greiðslugetu sína hafði hann samkvæmt framburði Þorleifs St. Guðmundssonar sölumanns, og Sverris Kristinssonar fasteignasala, haft tíma til að sýna fram á greiðslugetu sína langt umfram það sem venja er til. Verður að telja eðlilegt í ljósi þess hve langt var um liðið frá samþykki kauptilboðs og þess sem á undan var gengið að stefndu gerðu kröfu um slíka staðfestingu. Stefnandi sem kvaðst hafa lánsloforð frá Búnaðarbanka Íslands varð hins vegar ekki við því að leggja fram slíka staðfestingu, en við það þykir verða að miða að stefnanda hafi mátt vera ljóst að ekki væru skilyrði til að halda kaupin upp á stefndu í ljósi þess dráttar sem orðinn var nema hann yrði við áskoruninni. Hefur stefnandi ekki síðar sýnt fram á að hann hafi haft lánsloforð frá Búnaðarbanka Íslands. Þá er á það að líta að í svarbréfi bankans við fyrirspurn fasteignasölunnar um það hvort stefnandi hefði sótt um lán og fengið lánsloforð kemur fram að ekki verði séð af bókum bankans að staðhæfing stefnanda þar að lútandi sé rétt. Þykir því verða við það að miða að stefnandi hafi ekki haft lánsloforð frá bankanum, en stefnandi hefur heldur ekki síðar sýnt fram á getu sína til að standa við kauptilboðið.

Samkvæmt framanröktu verður að líta svo á að forsendur hafi aldrei verið fyrir hendi til að boða aðila til kaupsamnings, eins og stefnandi hefur haldið fram að átt hafi að gera.

Þegar allt framanrakið er virt er það niðurstaða dómsins að stefndu hafi verið rétt að rifta kauptilboðinu um Hrefnugötu 9, Reykjavík, hinn 1. febrúar 2000. Verða stefndu því sýknuð að öllum kröfum stefnanda í aðalsök.

Að fenginni niðurstöðu í aðalsök verður krafa stefnenda í gagnsök tekin til greina og skal kauptilboð gagnstefnda, dagsett 25. október 1999, í eignina Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem þinglýst var á eignina þann 28. febrúar 2000 afmáð af þinglýsingarvottorði eignarinnar í þinglýsingarbókum embættis sýslumannsins í Reykjavík.

Samkvæmt niðurstöðu málsins og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 ber að dæma stefnanda í aðalsök og stefnda í gagnsök til greiðslu málskostnaðar sem þykir hæfilega ákveðinn 350.000 krónur til hvors stefndu í aðalsök og stefnenda í gagnsök, eða samtals krónur 700.000 og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts af lögmannsþóknun.

Af hálfu stefnanda og gagnstefnda flutti málið Brynjar Níelsson hrl., en af hálfu stefndu og gagnstefnenda Kristján B. Thorlacius hdl.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari, kvað upp dóm þennan.

D ó m s o r ð:

Aðalstefndu, Jón Reykdal og Jóhanna Þórðardóttir, skulu vera sýkn af öllum kröfum aðalstefnanda, Valdimars Jónssonar,  í máli þessu.

Kauptilboð gagnstefnda, Valdimars Jónssonar, dagsett 25. október 1999, í eignina Hrefnugötu 9 í Reykjavík, sem þinglýst var á eignina þann 28. febrúar 2000 skal afmáð af þinglýsingarvottorði eignarinnar í þinglýsingarbókum embættis sýslumannsins í Reykjavík.

Stefnandi og gagnstefndi, Valdimar Jónsson, greiði stefndu og gagnstefnendum, Jóni Reykdal og Jóhönnu Þórðardóttur, hvoru fyrir sig 350.000 krónur í málskostnað.