Fimmtudaginn 8. mars 2007.
Nr. 424/2006.	Ástfríður Margrét Sigurðardóttir og Jón Gíslason (Hákon Árnason hrl.) gegn Rósu Ólafsdóttur og Gunnari Aðalsteini Hilmarssyni (Garðar Garðarsson hrl.)

 

Kröfugerð. Frávísun frá héraðsdómi að hluta. Fasteignakaup. Samningur.

Á og J kröfðust þess að R og G yrði gert að afhenda þeim tiltekna fasteign í Kópavogi, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til þeirra, allt gegn greiðslu á nánar tilgreindri fjárhæð. Var kröfugerðin reist á því að í gildi væri bindandi samningur milli málsaðila um sölu á fasteigninni sem komist hefði á með samþykktu gagntilboði. R og G töldu að samningurinn hefði fallið úr gildi. Talið var að þegar borin væru saman tiltekin ákvæði í hinu samþykkta gagntilboði um greiðslutíma annars vegar og afléttingu áhvílandi veðskulda hins vegar yrði ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en á nánar tilgreindum degi. Lagt var til grundvallar að fyrir þann tíma hefðu Á og J ekki lýst sig reiðubúin til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð og að þetta hefði verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa voru Á og J talin bera ábyrgð á því gagnvart R og G að svo fór og R og G því eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin Á og J um sölu fasteignarinnar. Voru R og G því sýknuð af hinni aðfararhæfu kröfu Á og J í málinu. Á og J gerðu jafnframt viðurkenningarkröfu um að í gildi væri bindandi kaupsamningur milli málsaðila en þeirri kröfu var vísað frá dómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.  

Áfrýjendur skutu málinu upphaflega til Hæstaréttar 29. maí 2006. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu 12. júlí 2006 og var áfrýjað öðru sinni 3. ágúst sama ár. Áfrýjendur krefjast þess að viðurkennt verði að í gildi sé bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu um fasteignina Skógarhjalla 21, Kópavogi, sem komist hafi á með samþykki gagntilboðs 22. október 2004, og að stefndu verði gert að afhenda áfrýjendum fasteignina, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til áfrýjenda, allt gegn greiðslu 29.900.000 króna. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur hafa stefnt Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. fyrir Hæstarétt til réttargæslu. Réttargæslustefndi krefst málskostnaðar fyrir Hæstarétti. 

Síðari hluti kröfugerðar áfrýjenda um að stefndu verði gert að afhenda þeim umrædda fasteign, aflétta öllum veðskuldum af eigninni og gefa út afsal fyrir henni til áfrýjenda gegn peningagreiðslu, er reistur á því að komist hafi á bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu. Ekki verður leyst úr þessari kröfu án þess að taka afstöðu til þess hvort kaupsamningur hafi komist á milli málsaðila. Verður ekki séð að áfrýjendur hafi hagsmuni að lögum af því að fá jafnframt sérstaklega leyst úr viðurkenningarkröfu sem að þessu lýtur. Verður þeim hluta kröfugerðar áfrýjenda því vísað sjálfkrafa frá héraðsdómi.

Eins og rakið er í héraðsdómi komst 22. október 2004 á samningur milli málsaðila um kaup áfrýjenda á fasteign stefndu að Skógarhjalla 21, Kópavogi, með því að áfrýjendur samþykktu gagntilboð stefndu vegna hennar. Þar var kveðið á um að áfrýjendur skyldu greiða stefndu kaupverðið þannig að „við kaupsamning“ skyldi greiða 14.000.000 krónur, 10.000.000 krónur 30. desember 2004 og 5.900.000 krónur við afhendingu fasteignarinnar 1. apríl 2005. Tilgreint var að allar þessar greiðslur skyldi inna af hendi „með peningum“, en í þeim hluta hins samþykkta gagntilboðs sem hefur að geyma sundurgreiningu á greiðslu kaupverðs er ekki tekið sérstaklega fram að það eigi að hluta til að greiða með yfirtöku áhvílandi veðskulda eða lántöku. Hins vegar segir í stöðluðu ákvæði gagntilboðsins að í samræmi við venjur í fasteignaviðskiptum megi veðheimild til kaupanda aldrei vera hærri en 75% af „greiddum greiðslum“. Í skjalinu segir ennfremur að tilgreindar veðskuldir á fasteigninni séu „kaupanda óviðkomandi og skal seljandi aflýsa þeim svo fljótt sem verða má og eigi síðar en 30 dögum eftir kaupsamning.“ Samskiptum aðila og réttargæslustefnda eftir að framangreindur samningur um kaupin komst á er lýst í hinum áfrýjaða dómi, meðal annars óskum áfrýjenda um veðheimildir. Ekki leiddu þessi samskipti til breytinga á samningnum. Þegar borin eru saman framangreind ákvæði um greiðslutíma á fyrstu og annarri greiðslu annars vegar og hins vegar skuldbindingu stefndu um að aflétta áhvílandi veðskuldum, verður ráðið að hið samþykkta gagntilboð fól í sér að ganga skyldi frá sérstökum kaupsamningi um eignina eigi síðar en 30. nóvember 2004. Styðst þessi túlkun samningsins jafnframt við framburð áfrýjandans Jóns og stefnda Gunnars Aðalsteins fyrir héraðsdómi. Fyrir þann tíma lýstu áfrýjendur sig ekki reiðubúna til að inna án fyrirvara af hendi þá greiðslu sem þeim bar að greiða við kaupsamningsgerð. Verður ráðið af gögnum málsins að þetta hafi verið ástæða þess að ekki var tímanlega boðað til gerðar sérstaks kaupsamnings. Með vísan til þessa verða áfrýjendur talin bera ábyrgð á því gagnvart stefndu að svo fór. Var stefndu eftir nefndan dag rétt að líta svo á að þau væru ekki lengur skuldbundin áfrýjendum um sölu fasteignarinnar. Héraðsdómur verður því staðfestur á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Áfrýjendur verða dæmd til að greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir, en málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.

Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. er í málinu einungis stefnt til réttargæslu og voru því ekki efni til að fjalla um milligöngu hennar á þann hátt sem gert var í forsendum héraðsdóms.

Dómsorð:

         Kröfu áfrýjenda, Ástfríðar Margrétar Sigurðardóttur og Jóns Gíslasonar, um að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi kaupsamningur milli þeirra og stefndu, Gunnars Aðalsteins Hilmarssonar og Rósu Ólafsdóttur, um fasteignina Skógarhjalla 21, Kópavogi, er vísað frá héraðsdómi.

         Héraðsdómur er staðfestur að öðru leyti.

         Áfrýjendur greiði stefndu samtals 400.000 krónur í málskostað fyrir Hæstarétti. Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur að öðru leyti niður.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 2. mars 2006.

Mál þetta, sem dómtekið var 2. f.m., er höfðað 14. apríl 2005 af Ástfríði M. Sigurðardóttur og Jóni Gíslasyni, báðum til heimilis að Bólstaðarhlíð 29 í Reykjavík, á hendur Rósu Ólafsdóttur og Gunnari Aðalsteini Hilmarssyni, báðum til heimilis að Skógarhjalla 21 í Kópavogi.

Í málinu gera stefnendur svohljóðandi dómkröfur:

Að viðurkennt verði með dómi að í gildi sé bindandi kaupsamningur á milli stefnenda og stefndu um fasteignina að Skógarhjalla 21 í Kópavogi, sem komist hafi á með samþykktu gagntilboði 22. október 2004.

Gerð er krafa um að stefndu uppfylli allar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum, það er afhendi stefnendum framangreinda fasteign sína, aflétti öllum veðskuldum af eigninni og gefi út afsal fyrir henni til stefnenda, allt gegn greiðslu kaupverðs að fjárhæð 29.900.000 krónur.

Þá er þess krafist að stefndu verði óskipt gert að greiða stefnendum málskostnað.

Stefndu krefjast sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr hendi þeirra.

Stefnendur hafa stefnt Fasteignamiðlun Kópavogs ehf. (Remax Kópavogi), Bæjarlind 12 í Kópavogi, til réttargæslu. Var lögð fram greinargerð af hálfu félagsins í þinghaldi 22. júní 2005, þar sem gerð er krafa um málskostnað. Félagið hefur ekki látið málið frekar til sín taka.

I.

Í júlí 2004 ákváðu stefndu að selja fasteign sína að Skógarhjalla 21 í Kópavogi. Um er að ræða fimm herbergja parhús ásamt bílskúr. Leituðu þau til réttargæslustefnda og fólu honum að taka eignina til sölumeðferðar og annast nauðsynlega skjalagerð þar að lútandi. Hinn 21. október 2004 gerðu stefnendur kauptilboð í fasteignina. Kaupverð samkvæmt tilboðinu var 28.800.000 krónur. Stefndu gerðu stefnendum gagntilboð fyrir milligöngu réttargæslustefnda daginn eftir og var það samþykkt þann sama dag. Kaupverð samkvæmt því skyldi nema 29.900.000 krónum. Skyldi haga greiðslu þess með þeim hætti að við undirskrift kaupsamnings átti að inna af hendi 14.000.000 króna, 10.000.000 króna 30. desember 2004 og 5.900.000 krónur við afhendingu fasteignarinnar 1. apríl 2005. Í þeim kafla gagntilboðsins sem hefur að geyma sundurgreiningu á greiðslu kaupverðs er ekki sérstaklega tekið fram að það eigi að hluta til að greiða með yfirtöku áhvílandi veðskulda eða lántöku. Á framhlið tilboðsins er hins vegar ákvæði þess efnis að í samræmi við venjur í fasteignaviðskiptum megi veðheimild til kaupanda aldrei vera hærri en 75% af greiddum greiðslum. Þá er í tilboðinu fyrirvari þess efnis að það sé gert og samþykkt með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð eða lán frá lánastofnun. Ekki kom til þess að formlegur kaupsamningur yrði undirritaður. Hafa stefndu lýst því yfir að þau séu af ástæðum, sem síðar verða raktar, ekki lengur bundin af þeim samningi sem tókst þá er stefnendur samþykktu gagntilboð þeirra í fasteignina. Á þetta hafa stefnendur ekki fallist og gera í málinu kröfu um að viðurkennt verði að í gildi sé samningur á milli aðila og að stefndu verði gert að efna hann.

Stefnendur voru búsett í Belgíu þegar þau gerðu tilboð í fasteign stefndu og komu ekki hingað til lands á þeim tíma þá er þau samskipti aðila sem þýðingu hafa við úrlausn málsins áttu sér stað.

II.

Í stefnu er sérstaklega vikið að því ákvæði í gagntilboði stefndu sem gerð er grein fyrir hér að framan og lýtur að hámarki verðsetningarheimildar. Þá vekja stefnendur athygli á tveimur ákvæðum sem eru á bakhlið tilboðsins. Í öðru þeirra segir svo: „Bindandi kaupsamningur er kominn á þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda með undirskrift, enda felist í því gagnkvæm skuldbinding, annars vegar um greiðslu kaupverðs og hins vegar um afhendingu eignar.“ Í hinum ákvæðinu er mælt fyrir um það að fasteignaverðbréf (frumbréf) skuli gefið út við undirritun kaupsamnings. 

Í stefnu er því haldið fram að 20. október 2004, það er fyrir tilboðsgerð stefnenda, hafi þau látið réttargæslustefnda vita af því að þau þyrftu að taka lán fyrir hluta af kaupverðinu. Hefðu þau þegar hafist handa við að losa um fjármuni sem þau hugðust nota til kaupanna, en kaupin hefðu þau ætlað að fjármagna að hluta með peningum úr sparnaðarsjóði stefnanda Jóns hjá Eftirlitsstofnun EFTA, þar sem hann starfaði á þessum tíma, og að hluta til með öðru sparifé. Þá hefðu þau haft í hyggju taka húsnæðislán hjá Landsbanka Íslands að fjárhæð 14.900.000 krónur. Hafi þegar verið hafist handa við að fá lánið afgreitt. Í því skyni hafi starfsmaður réttargæslustefnda útbúið veðleyfi og kynnt stefndu það. Stefnendur hafi hins vegar ekki séð þetta veðleyfi og ekkert haft um efni þess að segja. Þegar veðleyfið var kynnt stefndu hefðu þau gert athugasemdir við það. Hefðu athugasemdirnar lotið að því annars vegar að veðleyfið gerði ráð fyrir að Landsbankinn myndi nota lánsféð til þess að greiða áhvílandi veðskuldir og hins vegar að fjárhæð fyrstu greiðslunnar væri 900.000 krónum hærri en fyrsta greiðsla samkvæmt tilboði. Hafi komið fram hjá stefndu að þau hygðust flytja hluta af áhvílandi lánum yfir á aðra fasteign og því lagst gegn því að Landsbankinn greiddi þær skuldir upp, en áhvílandi veðskuldir hafi numið um það bil 14.900.000 krónum. Þá hafi gætt nokkurrar óvissu hjá aðilum og fasteignasölunni um það hvernig afgreiða skyldi lánið frá Landsbankanum. Á þessum tíma höfðu bankarnir nýlega byrjað að bjóða húsnæðislán á sambærilegum kjörum og Íbúðarlánasjóður. Hafi komið fram hjá fasteignasölunni að ekki væri komin reynsla á það hvernig afgreiða ætti lán frá bönkum vegna húsnæðiskaupa. Nokkur samskipti hafi átt sér stað á milli aðila fyrir milligöngu fasteignasölunnar vegna framangreinds. Í framlagðri yfirlýsingu starfsmanna fasteignasölunnar sé þessum samskiptum lýst. Þar segi meðal annars: „Á samningstímabilinu kom til ýmissa þreifinga varðandi kaupin og hvernig best væri að standa að þeim. Þessar þreifingar miðuðu þó allar við að finna lausn til að hægt væri að standa við kaupin og kom aldrei til þess að okkur starfsfólki Remax þætti sem kaupendur vildu ekki standa við kaupin.“

Þar sem stefndu hafa haldið því fram að stefnendur hafi viljað breyta þeim bindandi samningi sem komist hafi á milli aðila er þessu næst í stefnu fjallað nokkuð um samskipti aðila eins og þau horfa við stefnendum og í kjölfar þess að framangreind beiðni um veðleyfi var sett fram. Stefnendur hefðu þá leitað eftir skýringum á þeirri óvissu sem þá var að þeirra mati komin í málið. Þá hefðu þau sent stefndu tölvubréf 8. nóvember 2004 þar sem tveir valkostir hafi verið settir fram. Í bréfinu segi svo um þá:

„Valkostir eins og við sjáum þá núna og miðað við þær upplýsingar sem við fengum í gær og í morgun hjá Remax eru eftirfarandi:

1. Sú niðurstaða sem við töldum að væri komin, þ.e. samtals 14.9 m.kr. greiddar til ykkar í fyrstu greiðslu og veð í húsinu lánað vegna láns. Um meiri veðsetningu verður ekki að ræða þar sem við eigum peninga fyrir þeim greiðslum sem eftir standa. Næsta greiðsla 10 m.kr. kemur þá fljótlega eða í lok desember og lokagreiðsla við afhendingu skv. kauptilboði, að frádregnum þeim 900 þús. sem bætast við fyrstu greiðslu. 

Ef þið hafið efasemdir um greiðslugetu okkar getur Lansbankinn staðfest að við eigum þar sparibréf að verðmæti um 4.7 m.kr. og síðan getum við sent ykkur staðfestingu á að við eigum yfir 10 m.kr. (ISK) í EURO hér í Belgíu.

2. Hinn kosturinn, að okkur skilst í samræmi við óskir ykkar, er að við greiðum 10% af fyrst greiðslu úr eigin vasa, en afgangur greiðist með láni. Þá munum við að líkindum taka 11 m.kr. lán nú og greiða ykkur úr eigin vasa rúmar 3 m.kr. þannig að þið fáið samtals 14 m.kr og allar greiðslur verða þá í samræmi við núverandi kauptilboð.“ Með 10% af fyrstu greiðslu hafi í raun verið átt við 10% af kaupverði.

Í niðurlagi bréfsins komi einnig skýrlega fram að stefnendur hefðu látið það í hendur stefndu að velja hvor leiðin væri farin og óskað eftir svörum svo unnt væri að halda áfram með frágang kaupsamnings. Segi svo um þetta: „Okkar ósk er að þið skoðið þessa valkosti með hagsmuni beggja að leiðarljósi og látið okkur vita hvað þið viljið gera þannig að við getum haldið áfram með málið og staðið við okkar skuldbindingar. Við vonumst því eftir skjótu svari, því ef leið 2 verður farin þurfum við að hefjast handa við nýja lánsumsókn og því mun niðurstaða málsins óhjákvæmilega dragast.“ 

Síðar þennan sama dag hefðu stefnendur sent stefndu og Landsbanka Íslands tölvubréf og réttargæslustefnda daginn eftir þar sem fram hafi komið á sérstöku yfirliti að stefnendur ættu inneign að fjárhæð EUR 128.397,79 í banka í Brussel. Um hafi verið að ræða inneign stefnanda Jóns í sparnaðarsjóði hjá Eftirlitstofnun EFTA. Í bréfi þessu hafi einnig komið fram að Landsbanki Íslands gæti veitt stefndu upplýsingar um eign stefnenda í sparibréfum hjá bankanum ef eftir því væri leitað. Þrátt fyrir viðleitni stefnenda til þess að reyna leysa málið á þann hátt sem stefndu myndu kjósa og samkvæmt ráðleggingum fasteignasölunnar hefðu stefndu ekki fengist til þess að ganga strax til kaupsamningsgerðar. Einu skýringarnar á þessu sem hefðu fengist hefðu verið þær að stefndu vildu nú hafna því með öllu að veita veðleyfi þrátt fyrir fyrra samþykki og ákvæði í kauptilboðinu um að þeim væri skylt að veita veðleyfi fyrir 75% af því sem greitt væri. Þar sem stefnendum hafi verið mikið í mun að frá kaupsamningi yrði gengið sem fyrst og þar sem óvissa hafi ríkt um vilja stefndu til þess að standa við kaupin hefðu þau leitað eftir ráðsgjöf lögfræðings til þess að fá álit á því hvað rétt væri að gera í stöðunni. Hefðu stefnendur fengið þá ráðgjöf að til þess að leysa málið væri rétt að þau myndu bjóðast til þess að greiða 14.000.000 króna í peningum við kaupsamningsgerðina eða taka lánið að fjárhæð 14.900.000 krónur hjá Landsbanka Íslands og bæta við 5.000.000 króna í peningum þannig að ákvæði kauptilboðins um 75% veðheimild væri fullnægt. Í ljósi þeirrar afstöðu stefndu að vilja ekki virða ákvæði kaupsamningsins um veðheimild og að fenginni ráðgjöf lögfræðings hefðu stefnendur ákveðið að bjóða eingöngu peninga ef það mætti verða til þess að  leysa málið. Hefðu þau sent Landsbankanum tölvubréf 16. nóvember 2004 þess efnis að þau myndu ekki þurfa lánið fyrr en síðar og að fyrsta greiðslan yrði innt af hendi án lántöku. Hinn 17. nóvember hafi fasteignasalan sent stefnendum tölvubréf þar sem fram komi að stefndu hefðu verið boðuð á fund í því skyni að leysa málið. Í símtali sem lögfræðingur stefnenda hafi átt við fulltrúa fasteignasölunnar í tilefni af þessum fundi hafi fasteignasölunni verið tjáð að framangreindir tveir möguleikar væru í stöðunni til þess að leysa málið, það er peningagreiðsla að fjárhæð 14.000.000 króna eða lán frá Landsbankanum að fjárhæð 14.900.000 krónur og 5.000.000 króna í peningum. Í kjölfar fundar fasteignasölunnar með stefndu hafi fasteignsalan tilkynnt stefnendum að sátt hefði náðst á fundinum og að stefndu þyrftu að ræða við Íslandsbanka um uppgreiðslu lána. Með tölvubréfi 23. nóvember 2004 sem stefnendur sendu fasteignasölunni hafi komi fram að stefnendur væru reiðubúin til þess að leysa málið með því að greiða 14.000.000 króna með peningum. Það næsta sem gerst hafi í málinu sé það að fasteignasalan sendi stefnendum tölvubréf 26. nóvember þar sem fram hafi komið krafa stefndu um hækkun á fyrstu greiðslu úr 14.000.000 króna í 24.000.000 króna. Þar sem þetta þýddi umtalsverða breytingu á kauptilboðinu til hækkunar hefðu stefnendur ekki getað fallist á þessa kröfu nema ef frá málinu yrði gengið þegar þau kæmu til landsins í desember. Hins vegar hefðu stefnendur ítrekað vilja sinn til að ganga þegar til kaupsamnings á grundvelli samþykkts kauptilboðs. Það næsta sem stefnendur fréttu um afstöðu stefndu hafi verið 2. desember 2004, en þá hefðu þau fengið þær upplýsingar að stefndu hefðu afturkallað söluumboð sem þau hefðu veitt réttargæslustefnda. Hefðu stefnendur haft samband við stefndu vegna þessa þennan sama dag og hefðu stefndu þá upplýst þau um það að þau hefðu í hyggju að setja fasteignina á sölu að nýju eftir áramótin þegar gildistími einkasölusamnings þeirra við réttargæslustefnda vegna sölu eignarinnar væri liðinn. Stefnendur hefðu hvatt stefndu til að endurskoða afstöðu sína og sent þeim tölvubréf þennan sama dag. Í því segi svo: „Frá því um miðjan nóvember þegar okkur var tilkynnt að þið vilduð 14 m.kr. greiðslu við gerð kaupsamnings, í stað þess að veita veðleyfi vegna láns, þá höfum við unnið í samræmi við þá niðurstöðu. Þetta kemur fram í samskiptum okkar við Landsbankann, fasteignasöluna [...] og lögfræðing okkar. Drátt á afgreiðslu mála frá þeim tíma er ekki hægt að rekja til okkar. Þvert á móti. Við höfum sagt okkur tilbúin til að ganga til kaupsamnings á grundvelli kauptilboðs og óskað eftir að samningum yrði flýtt eins og kostur væri.“ Í samtali við stefnendur 8. desember 2004 hefðu stefndu síðan ítrekað að þau ætluðu ekki að standa við kauptilboðið. Í ljósi þessa hefðu stefnendur sent símskeyti til stefndu og fasteignasölunnar 10. desember, þar sem skorað hafi verið á aðila að ganga til kaupsamningsgerðar á grundvelli samþykkt kauptilboðs. Þessari áskorun hafi verið svarað af lögmanni stefndu 13. desember. Hafi þar meðal annars verið óskað eftir því að stefnendur staðfestu að þau vildu standa við kauptilboðið. Með tölvubréfi 15. desember hefðu stefnendur staðfest við lögmann stefndu að þau væru sem fyrr reiðubúin að standa við tilboðið. Nokkrar sáttaumleitanir hefðu átt sér stað á milli lögmanna aðila í framhaldi af þessu. Hefðu stefnendur meðal annars boðist til þess að framlengja afhendingartíma eignarinnar um tvo mánuði svo stefndu hefðu meira svigrúm til þess að kaupa nýja eign. Sáttatilraunir hefðu hins vegar reynst árangurslausar. Hefðu stefnendur þegar hér var komið sögu ekki átt annan kost í stöðunni en að senda formlegt innheimtubréf, þar sem tekið hafi verið fram að þau yrðu að leita til dómstóla til þess að ná fram rétti sínum ef stefndu myndu ekki virða kauptilboðið. Hafi þetta bréf verið ritað 25. janúar 2005. Enn og aftur hefðu átt sér stað sáttaumleitanir og með bréfi 24. febrúar 2005 hefðu stefnendur gert lokatilboð til sátta. Í því hafi falist að tvær fyrstu greiðslurnar samkvæmt tilboðinu yrðu strax inntar af hendi, lokagreiðsla yrði innt af hendi við afhendingu eignarinnar, vextir yrðu greiddir frá gjalddögum samkvæmt tilboðinu og að afhendingartími yrði lengdur um allt að þrjá mánuði, eða allt til 1. júlí 2005. Þar sem þessu sáttaboði hafi verið hafnað sé stefnendum nauðugur sá kostur að stefna málinu fyrir dómstóla til þess að leita réttar síns.

Stefnendur reisa dómkröfur sínar á því að með samþykktu gagntilboð 22. október 2004 hafi komist á skuldbindandi samningur um kaup stefnenda á fasteign stefndu að Skógarhjalla 21 í Kópavogi. Í tilboðinu séu megindrættir kaupsamnings aðila ákvarðaðir, kaupverðið, aflétting veðskulda og afhendingartími eignarinnar. Samningur um kaup á fasteign sé bindandi þegar skriflegt tilboð hefur verið samþykkt af móttakanda þess með undirskrift, enda felist í því skuldbinding um greiðslu tilgreinds kaupverðs og afhendingu fasteignar, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Öll þessi skilyrði séu til staðar í lögskiptum aðila.

Stefnendur hafi ítrekað reynt að fá að uppfylla kröfur sínar samkvæmt skuldbindandi kauptilboði, en svo virðist sem stefndu telji sér ekki skylt að uppfylla skyldur sínar. Þau hafi þó aldrei lýst yfir riftun á samningi né borið fyrir sig ógildingarástæður. Að uppfylltum sínum skyldum eigi stefnendur skilyrðislausan rétt á afsali úr hendi stefndu, sbr. 11. gr. laga um fasteignakaup, en þeim hafi ekki verið gert kleift að uppfylla skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til þess, eins og gögn málsins beri ótvírætt með sér. Stefnendur hafi frá því að samningur um kaupin komst á leitast við af fremsta megni að fá stefndu til þess að efna skyldur sínar, það er að ganga til kaupsamningsgerðar þar sem kveðið væri á um nánari útfærslu á kaupunum, og fá þannig jafnframt tækifæri til að efna skyldur sínar. Eins og fram komi í gögnum málsins hafi stefnendur boðið fram ýmsar útfærslur á frágangi endanlegs kaupsamnings og í raun boðið stefndu að velja hvað leið yrði farin. Nefna megi í þessu sambandi að stefnendur hafi boðist til þess, umfram skyldu, að inna fyrstu greiðsluna, 14.000.000 króna, af hendi með peningum án þess að fá veðleyfi fyrir 75% af fjárhæðinni, en stefndu hefðu á þessu tímamarki hafnað því að veita veðleyfi í eigninni. Þá komi fram í yfirlýsingu frá fasteignasölunni staðfesting á því að stefnendur hafi alltaf verið reiðubúin til þess að leysa málið. Segi meðal annars svo í yfirlýsingunni: „Jón lýsti frá upphafi vilja til að leysa málið á hvern þann hátt sem bestur væri, bæði fyrir kaupendur og seljendur. Hann vildi fyrir alla muni gera þetta sem réttast og þannig að seljendur yrðu sáttir og allt yrði gert eftir bókinni.“

Ljóst sé af þessu að engar vanefndir séu fyrir hendi hjá stefnendum í málinu sem réttlætt geta það að stefndu standi ekki við skuldbindingar sínar samkvæmt samþykktu kauptilboði. Staðreynd málsins sé sú að stefnendur hafi lagt sig í líma við að greiða fyrir því að kaupin næðu fram að ganga og verið reiðubúin að ganga lengra en þeim var skylt samkvæmt tilboðinu.

Gegn þeirri staðhæfingu stefndu, að stefnendur hafi með áformum um lántöku hjá Landsbanka Íslands gert breytingu á tilboði sínu, og til stuðnings kröfum sínum, tefla stefnendur fram eftirfarandi málsástæðum:

Stefnendur hafi ekki sérfræðiþekkingu á sviði fasteignaviðskipta. Varðandi það hvernig ganga bæri frá kaupsamningi hafi þau alfarið reitt sig á ráðgjöf fasteignarsölunnar sem stefndu réðu til að selja fasteign sína.

Sú tilhögun að afgreiða lánið fyrst hafi verið byggð á ráðleggingum fasteignasalans (umboðsmanns stefndu) um það hvernig gengið yrði frá kaupsamningi og lántöku í tengslum við kaupsamninginn.

Frá upphafi hafi verið ljóst að hluti af kaupverðinu yrði greiddur með íbúðarláni.

Í gagntilboðinu komi fram að fasteignaveðbréf eigi að gefa út við kaupsamningsgerðina. Hafi stefnendur talið að fasteignasalan væri að vinna út frá þessari forsendu.

Í gagntilboðinu komi fram að veðsetja megi eignina fyrir 75% af greiðslum.

Stefnendur hafi verið reiðubúin að inna fyrstu greiðsluna af hendi með peningum án þess að fá veðleyfi.

Stefnendur hafi lagt sig fram um að leysa málið.

Samkvæmt þessu hafi stefndu ekki frambærilegar ástæður fyrir því af hverju þau hafi ekki viljað standa við kaupin. Engin formleg yfirlýsing um riftun liggi fyrir. Að mati stefnenda sé eina skýringin á háttsemi stefndu sú að á þeim tíma sem þreifingar um kaupin áttu sér stað hafi verð á fasteignum hækkað umtalsvert. Með því að vanefna samning sinn við stefnendur hafi stefndu séð fram á að þau gætu hugsanlega fengið hærra verð fyrir fasteignina með því að selja hana aftur öðrum aðila.

Stefnendur byggja á reglum laga nr. 40/2002 um fasteignakaup og vísa auk þeirra lagaákvæða sem tilgreind eru hér að framan til 30. og 31. gr. þeirra. 

III.

Að því er málavexti varðar vísa stefndu til þess að fjárhæðir og dagsetningar í gagntilboði þeirra 22. október 2004 hafi ekki verið tilviljunum háðar, heldur hefðu stefndu gert áætlun um afléttingu veðskulda, uppgreiðslu lána og kaup á nýju húsnæði sem byggði á tilboðinu. Forsendur stefndu fyrir gagntilboðinu hefðu nánar tiltekið verið þessar: Þau fengju greiddar 14.000.000 króna með peningum við undirritun kaupsamnings. Fjárhæðina hugðust þau nota til að aflétta veðskuldum sem hvíldu á eigninni, greiða upp skuldir sem voru við það að falla í gjalddaga og fastsetja sér íbúð sem þau höfðu handsalað kaupsamning um. Þá hefðu þau sérstaklega óskað eftir því að frestur til að aflétta veðskuldum yrði lengdur úr 10 dögum í 30 daga því þau treystu sér ekki til að ganga frá veðflutningum og uppgreiðslu lána á aðeins 10 dögum, svo sem miðað hefði verið við í upphaflegu tilboði stefnenda. Skrifað yrði undir kaupsamning örfáum dögum eftir samþykki tilboðsins og aldrei síðar en 30. nóvember 2004. Hafi þetta verið sameiginlegur skilningur stefnenda og stefndu og hann komi fram í kauptilboðinu. Þar segi að stefndu beri að aflétta áhvílandi veðskuldum eigi síðar en 30 dögum eftir undirritun kaupsamnings. Greiðsla á 10.000.000 króna hafi átt að fara fram 30. desember 2004. Fyrir þann tíma hafi stefndu borið að hafa aflétt veðskuldum af eigninni. Sé það meðal annars staðfest í tölvubréfum stefnenda frá 15. og 16. nóvember 2004. Stefnendur hefðu gert sér fulla grein fyrir þessu ákvæði tilboðsins. Það komi meðal annars fram í umfjöllun þeirra um undirritun kaupsamnings í tölvubréfi 29. nóvember 2004, en þar segi svo: „Helst á morgun [30. nóvember 2004] vegna þeirra ákvæða í kauptilboði um að áhvílandi veðskuldum skuli aflétt innan 30 daga frá kaupsamningi og með hliðsjón af því að við eigum að greiða greiðslu númer tvö þann 30. desember.“ Út frá þessum forsendum hefðu stefndu gengið við undirritun tilboðs síns.

Um málsatvik í kjölfar þess að stefnendur samþykktu gagntilboð stefndu skýra stefndu svo frá að 26. október 2004 hafi starfsmaður réttargæslustefnda haft samband við þau og tjáði þeim að þau þyrftu að undirrita veðleyfi svo stefnendur gætu fjármagnað fyrstu greiðslu samkvæmt tilboðinu. Hafi þetta komið stefndu í opna skjöldu, enda hefðu þau ekki gert ráð fyrir að greiðslan yrði fjármögnuð með fasteignaveðbréfi tryggðu með veði í eign þeirra. Sé það andstætt tilboðinu aðila þar sem beinlínis sé kveðið á um það í því að umrædd greiðsla verði greidd með peningum en ekki fasteignaveðbréfi. Nokkrum dögum síðar hefðu stefndu fengið umrætt veðleyfi í hendurnar og þá komið í ljós að veðleyfið hljóðaði upp á 14.900.000 krónur, það er 900.000 krónur umfram fyrstu greiðslu samkvæmt samþykktu kauptilboði. Hafi þetta augljóslega verið  í andstöðu við tilboðið, en í G. lið þess komi fram að veðheimild til kaupanda skuli aldrei vera hærri en 75% „af greiddum greiðslum samkvæmt A. lið“. Greiðsla samkvæmt A. lið tilboðsins hafi átt að nema 14.000.000 króna og hámark veðheimildar því verið 10.500.000 krónur. Stefndu hefðu tjáð réttargæslustefnda og stefnendum í byrjun nóvember 2004 að þau myndu ekki undirrita umrætt veðleyfi þar sem það væri andstætt tilboði sem aðilar höfðu undirritað. Af framlögðu tölvubréfi sé ljóst að þessi vitneskja hafi borist stefnendum eigi síðar en 8. nóvember 2004, en í því tilkynni stefnandi Jón Landsbanka Íslands að stefnendur gætu þurft að taka lægra lán vegna þessa „t.d. um 11. m.kr. og greiða sjálf um 3 m.kr.“. Af efni tölvubréfs stefnenda til stefndu þennan sama dag verði ennfremur ráðið að stefnendur hafi þá gert sér grein fyrir því að beiðni þeirra um veðleyfi væri andstæð tilboði. Í þessu bréfi hefðu stefnendur sett stefndu tvo kosti. Er þeir raktir í kafla I hér að framan. Halda stefndu því nú fram að báðir þessir kostir hafi verið í andstöðu við tilboð þeirra. Þá hefðu stefnendur séð ýmis tormerki á að seinni kosturinn yrði valinn, meðal annars vegna lántökukostnaðar, gengismunar og vaxtataps af sparifé þeirra, en hann hafi þó farið nær tilboðinu en sá fyrri. Í kjölfar þessa og með tölvubréfi til stefnenda 11. nóvember hefðu stefndu gert þeim ljóst að vilji þeirra væri eingöngu sá að staðið yrði við kauptilboðið að öllu leyti. Í þessu felist að stefnendur greiddu 14.000.000 króna við gerð kaupsamnings og að veðheimild vegna greiðslunnar næmi ekki hærra hlutfalli en 75% hennar. Hafi stefnendum verið skýrt frá þessu 17. nóvember. Nokkrum dögum síðar, eða 23. nóvember hefðu stefnendur enn verið að reyna að breyta frá tilboðinu, en þau hefðu þá í tölvubréfi til starfsmanns réttargæslustefnda óskað eftir veðheimild í fasteigninni fyrir láni að fjárhæð 14.900.000 krónur.  Í bréfinu segi meðal annars: „Ef við getum ekki fengið veð fyrir láninu vegna fyrstu greiðslu verða greiðslur einfaldlega að vera í samræmi við kauptilboðið.“ Þetta sé nákvæmlega það sem stefndu hefðu farið fram á allan tímann og margoft gert aðilum málsins ljóst að væri eina leiðin til að efna kauptilboðið réttilega. Í bréfinu hefðu stefnendur einnig óskað þess að tilboðinu yrði breytt þannig að frestur stefndu til að aflétta veðskuldum yrði styttur úr 30 dögum frá gerð kaupsamnings, þannig að tryggt verði að afléttingin hefði átt sér stað fyrir 30. desember 2004. Þar sem málið allt hafi verið komið í verulegar ógöngur í lok nóvember og nær einsýnt að kauptilboðið yrði ekki efnt réttilega hefðu stefndu ákveðið að samþykkja tillögu að lausn sem starfsmaður réttargæslustefnda hefði sett fram. Hafi hún falist í því að stefnendur greiddu 24.000.000 króna við kaupsamningsgerð, en afganginn við afhendingu eignarinnar þann 1. apríl 2005. Forsenda fyrir þessari lausn hafi verið sú að þá þegar yrði gengið til kaupsamningsgerðar, en þessi tillaga hafi verið sett fram 26. nóvember 2004. Stefnendur hefðu svarað þessari tillögu að lausn málsins 28. nóvember. Hefðu þau þá lýst afstöðu að þar sem verið væri að sameina greiðslur 1 og 2 samkvæmt kauptilboði gætu þau samþykkt þessa tillögu „með því skilyrði að gengið verði frá kaupsamningi sem næst 30. desember, þegar við áttum að greiða síðari greiðsluna af þessum tveimur“. Síðar í bréfinu komi jafnframt fram að skilyrði þessa fyrirkomulags sé, eins og áður, að stefnendur fái veðleyfi fyrir 14.900.000 króna láni á 1. veðrétti í fasteign stefndu, en að stefndu aflétti öllum veðskuldum sem á eigninni hvíla fyrir gerð kaupsamningsins. Minna stefnendur í bréfinu á að borið hafi að aflétta öllum veðskuldum af eigninni fyrir 30. desember 2004 samkvæmt kauptilboðinu. Þegar stefndu barst þessi afstaða stefnenda til eyrna, sem feli augljóslega í sér að aðeins þau ákvæði tilboðsins sem henta stefnendum haldi gildi sínu, töldu þau einsýnt að ekki gengi saman með aðilum. Jafnframt hafi verið orðið ljóst að kauptilboð aðila yrði ekki efnt réttilega þar sem kaupsamningur yrði ekki undirritaður fyrir síðasta mögulega tímamark samkvæmt tilboðinu, 30. nóvember 2004. Stefndu hefðu því sagt upp samningi sínum við réttargæslustefnda þann 30. nóvember 2004. Í kjölfarið hefðu stefnendur og stefndu ræðst við í síma, nánar tiltekið 2. desember 2004. Hefðu stefndu þá tjáð stefnendum að samhliða riftun á samningi þeirra við réttargæslustefnda væri kauptilboði aðila rift þar sem það hefði ekki verið efnt réttilega. Hefðu stefnendur beðið stefndu að gera það ekki, en ef þetta væri einörð afstaða þeirra væru stefnendur nauðbeygð til að þinglýsa kauptilboðinu á eignina. Sé þetta staðfest í tölvubréfi stefnenda til stefndu þennan sama dag. Þann 8. desember 2004 hefðu stefndu hringt aftur í stefnendur og tjáð þeim að afstaða þeirra væri óbreytt, kauptilboði aðila væri rift vegna vanefnda. Hefðu stefnendur þá gripið til þess ráðs að reyna að þinglýsa kauptilboðinu á eignina, en þinglýsingarstjóri hefði hafnað skjalinu þar sem formgallar hefðu verið á því. Stefnendur hefðu jafnframt þegar hér var komið sögu brugðið á það ráð að senda stefndu og réttargæslustefnda símskeyti þar sem skorað hafi verið á aðila að ganga þegar í stað til kaupsamningsgerðar. Í bréfi starfsmanns réttargæslustefnda til stefnenda 13. desember 2004 komi hins vegar fram að enn strandi kaupsamningsgerðin á stefnendum þar sem þau hafi ekki lagt fram lánsloforð frá Landsbanka Íslands. Bréfið sé sent þrettán dögum frá því stefnendum hafi í síðasta lagi borið að að gera ráðstafanir til að undirrita kaupsamning og greiða fyrstu greiðslu samkvæmt kauptilboðinu. Þá megi ráða af yfirlýsingu frá Landsbanka Íslands 14. desember að stefnendur hafi á því tímamarki ekki verið búin að gangast undir greiðslumat í tengslum við kaup á fasteign stefndu, en í yfirlýsingunni sé staðfest að stefnendur geti fengið lán hjá bankanum vegna húsnæðiskaupa ef „lögð verði fram fullnægjandi trygging [...] og að greiðslumat gangi eftir“. Eftir þetta hefðu átt sér stað bréfaskipti milli aðila og lögmanna þeirra þar sem reynt hafi verið að koma á nýjum samningi sem að einhverju leyti væri byggður á ákvæðum kauptilboðsins. Ekki sé þörf á að rekja þessi bréfaskipti sérstaklega. Stefndu hefðu ekki talið unnt að verða við ítrekuðum kröfum stefnenda um að ganga til kaupsamningsgerðar á grundvelli tilboðsins þar sem búið hafi verið að rifta því og forsendur fyrir því sannanlega brostnar. Auk þess hefðu stefndu talið að ekki væri unnt að verða við kröfu stefnenda þar sem þau hefðu aldrei sýnt með sannanlegum hætti hvernig þau hygðust efna ákvæði tilboðsins.

Stefnendur mótmæla þeirri málavaxtalýsingu í stefnu að þau hafi hafnað því með öllu að veita stefnendum veðleyfi í eign þeirra. Hið rétta sé að stefndu hefðu einungis viljað að veðleyfið væri í samræmi við kauptilboð aðila og næmi því að hámarki 75% af fyrstu greiðslu samkvæmt tilboðinu. Til samræmis við þetta hefðu stefndu neitað að veita stefnendum veðleyfi fyrir láni að fjárhæð 14.900.000 krónur, enda sé sú fjárhæð 6% hærri en fyrsta greiðsla stefnenda samkvæmt kauptilboði. Þá sé ranglega gefið í skyn í stefnu að stefndu hafi viljað hækka fyrstu greiðslu samkvæmt kauptilboðinu um 10.000.000 króna. Hið rétta sé að stefndu hefðu boðið stefnendum að sameina fyrstu og aðra greiðslu samkvæmt tilboðinu, gegn því að fá veðleyfi fyrir 14.900.000 króna láni í eign stefndu, en halda sig ella við tilboðið. Þessu hefðu stefnendur hafnað.

Stefndu byggja sýknukröfu sína í fyrsta lagi á því að „kauptilboð aðila frá 22. október 2004 sé fallið úr gildi“ samkvæmt 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er aðallega á því byggt að þessi staða hafi legið fyrir 30. nóvember 2004. Í tilvitnuðu lagaákvæði sé mælt fyrir um það að sé skuldbindingargildi kaupsamnings um fasteign bundið fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir skuli kaupsamningurinn falla niður að liðnum tveimur mánuðum frá því að hann komst á. Í greinargerð með ákvæðinu komi fram að reglan sé sett til að gefa kaupendum fasteigna hæfilegt svigrúm til að fjármagna kaupin með hagstæðum hætti. Tíminn, tveir mánuðir, til þess að ljúka fjármögnun með atbeina Íbúðalánasjóðs eða með öðrum hætti sé nægilega langur. Í ákvæðinu felst einnig sú sjálfsagða grundvallarregla að ef fyrirvari sem þessi er tímabundinn falli tilboðið niður að liðnum þeim tíma. Hið samþykkta kauptilboð hafi augljóslega verið bundið þeim fyrirvara að kaupsamningur yrði undirritaður og að fyrsta greiðsla samkvæmt tilboðinu færi fram fyrir 30. nóvember 2004, svo sem áður sé lýst. Á stefnendum hafi hvílt sú skylda að hafa frumkvæði að réttum efndum kauptilboðsins. Stefnendum hafi borið að inna fyrstu greiðslu af hendi við undirritun kaupsamnings og frestur sem veittur hafi verið frá undirritun kauptilboðs til kaupsamningsgerðar hafi verið í þágu kaupenda, það er stefnenda. Kaupsamning eigi að undirrita þegar kaupendur hafa fjármagnað kaupin. Frumkvæði að fyrstu efndum samningsins, það er greiðslu við kaupsamningsgerð, hafi því átt koma frá stefnendum. Stefndu hafi samkvæmt tilboðinu ekki borið að inna sína greiðslu af hendi, það er að afhenda fasteignina, fyrr en 1. apríl 2005. Stefnendum hafi samkvæmt þessu borið skylda til að uppfylla ákvæði tilboðsins og ganga til kaupsamningsgerðar í síðasta lagi þann 30. nóvember 2004. Það hafi ekki verið gert og því sé tilboðið fallið úr gildi samkvæmt skýru orðalagi 8. gr. laga um fasteignakaup. Verði hins vegar talið að umræddur fyrirvari í tilboði aðila sé ótímabundinn byggja stefndu á því að „tilboðið“ hafi fallið úr gildi þann 22. desember 2004, það er tveimur mánuðum eftir undirritun þess, sbr. 8. gr. tilvitnaðra laga. Stefnendur hafi ekkert frumkvæði haft að efndum samningsins fyrir þann tíma. Sé í þessu sambandi vísað til þess að samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að 14. desember 2004 hafi stefnendur ekki verið búin að fjármagna kaup sín.

Að mati stefndu leiða aðrar ástæður ennfremur til þess að samningur aðila sé fallinn úr gildi og því beri að sýkna þau. Sé þá fyrst til þess að líta að stefnendur hafi hvorki sýnt vilja né getu til að efna samningsskyldur sínar. Þau hafi engar greiðslur innt af hendi til stefnenda þrátt fyrir þá greiðsluskyldu sem þau hafi gengist undir. Réttur þeirra til að halda hinu samþykkta tilboði upp á stefndu sé því fallinn niður. Á stefnendum hafi hvílt sú skylda að sýna bæði vilja og getu til að inna greiðslur  samkvæmt tilboðinu af hendi. Á þetta hafi skort svo sem gögn málsins sýni. Þannig hafi stefnendur í tölvubréfi 8. nóvember 2004 lýst tveimur leiðum sem að þeirra mati væru færar af þeirra hálfu til að efna kaupin. Báðar þessar leiðir telja stefndu nú að hafi verið andstæðar ákvæðum tilboðsins. Ekki þurfi að fjölyrða um fyrri leiðina, enda hafi hún verið í augljósri andstöðu við heimild stefnenda til veðsetningar og það þrátt fyrir að miðað yrði við 75% veðheimild. Síðari leiðin hafi verið nær tilboðinu en sú fyrri, en sá fyrirvari hafi þó gerður varðandi hana að ef hún yrði farin þyrftu stefnendur að hefjast handa við nýja lánsumsókn og því mynda það óhjákvæmilega dragast að niðurstaða fengist í málið. Þá komi fram í þessu bréfi að hagstæð gengisþróun og góðir vextir hafi staðið því í vegi að stefnendur væru í raun reiðubúin til að ráðstafa innstæðu á sparnaðarreikningi þeirra í útlöndum til greiðslu kaupverðs og því reynt fyrir sér með aðrar leiðir. Óvissu sem þarna kom upp varðandi vilja stefnenda til að efna skyldur sínar gagnvart stefndu hafi ekki verið eytt í kjölfar þessa svo sem gögn sýni. Þá megi ráða af tölvubréfi réttargæslustefnda til stefnenda 13. desember 2004 að fjármögnun af hálfu stefnenda hafi enn ekki verið í höfn þegar hér var komið sögu, enda þótt 13 dagar hafi þá verið liðnir frá því að þau áttu að inna af hendi fyrstu greiðslu samkvæmt tilboði. Loks komi fram í yfirlýsingu frá Landsbanka Íslands hf. 14. desember 2004 að stefnendur hafi þann dag ekki verið búin að gangast undir greiðslumat, enda sé það í yfirlýsingunni sett sem skilyrði fyrir lánveitingu til þeirra vegna húsnæðiskaupa „að greiðslumat gangi eftir“.  Af þessu megi ljóst vera að stefnendur hafi með engu móti sýnt vilja eða getu til að efna kauptilboðið. Ummæli stefnenda í tölvubréfum sem liggja frammi í málinu þess efnis að þau eigi svo og svo mikla fjármuni til að standa við kaupin breyta engu hér um. Hafi stefnendur haft tiltæka fjármuni til að standa við kaupin hafi þeim skilyrðislaust borið að efna greiðsluskyldu sína, eftir atvikum með geymslugreiðslu.

Þá halda stefndu því fram að stefnendur hafi gert ítrekaðar tilraunir til að ná fram breytingum á hinu samþykkta tilboði og að stefndu hafi með réttu mátt líta svo á af þeim sökum að sá samningur sem tókst milli aðila væri fallinn úr gildi. Hér beri fyrst að nefna þá fyrirætlan stefnenda, þremur dögum eftir að stefndu samþykktu tilboð þeirra, að fá veðheimild í fasteigninni fyrir láni upp á 14.900.000 krónur, en með því hafi átt að fjármagna að fullu fyrstu kaupsamningsgreiðslu. Í samþykktu tilboði hafi einfaldlega ekki verið gert ráð fyrir því að þessi leið yrði farin við fjármögnun af hálfu stefnenda. Samkvæmt tilboðinu sjálfu og venjum í fasteignaviðskiptum megi vera ljóst að tilboðið hafi hljóðað upp á greiðslu í peningum, en ekki með fasteignaveðbréfi eða annarri lántöku sem kallaði á veðheimild frá stefndu. Stefnendur hafi þrátt fyrir þetta farið fram á veðheimild vegna umræddrar lántöku, sem að auki hafi ekki staðist þó svo að 75% veðheimild hefði verið fyrir hendi. Í kjölfar þessa, eða með tölvubréfi 15. nóvember 2004, hafi  stefnendum verið gert ljóst að stefndu vildu eingöngu að staðið yrði við samþykkt kauptilboð. Daginn eftir hafi stefnendur tilkynnt að þau þyrftu að breyta fyrirætlunum sínum um fjármögnun vegna kaupanna. Í tölvubréfi 23. nóvember hafi þau enn verið að leita eftir veðheimild frá stefndu. Í því bréfi komi og fram að eigi fyrsta greiðsla að eiga sér stað án slíkrar veðheimildar þurfi stefndu „að sjálfsögðu að aflétta einhverjum veðskuldum til að draga úr okkar áhættu“. Áfram hafi stefnendur því verið að reyna að breyta frá samþykktu tilboði, en í því hafi verið gert ráð fyrir að stefndu afléttu veðskuldum í síðasta lagi 30 dögum eftir fyrstu greiðslu, en ekki fyrir hana eins og þarna sé gerð krafa um. Í kjölfar þessa hafi áfram verið reynt að lenda málinu, en lausn hafi strandað á stefnendum sem sett hefðu skilyrði fyrir efndum sínum sem ekki hefðu verið í samræmi við það sem um hafi verið samið. Af framangreindri framvindu málsins megi ráða að stefnendur hafi reynt allt frá undirritun kauptilboðs að fá ákvæðum þess breytt. Stefndu hafi verið rétt að líta svo á að með þessari háttsemi hafi stefnendur ekki talið sig bundin af því tilboði sem aðilar undirrituðu. Með nákvæmlega sama hætti hafi stefndu verið rétt að líta svo á að þau sjálf væru ekki bundin af tilboðinu, hvað þá eftir að stefnendur hefðu vanefnt tilboðið svo verulega sem raun beri vitni. Þá megi líta svo á að með ítrekuðum óskum stefnenda um breytingu á umsömdum skilmálum og að skrifað yrði undir nýtt tilboð hafi falist áskorun um nýtt tilboð. Við þær áskoranir hafa eldra samþykkt tilboð fallið úr gildi.  

Þá er krafa stefndu um sýknu einnig byggð á því að samþykktu gagntilboði stefnenda hafi verið rift af hálfu stefndu 2. desember 2004 og vegna verulegra vanefnda stefnenda á að efna kauptilboð sitt með réttu hætti og í samræmi við ákvæði þess. Er í þessu sambandi vísað til 51. gr. laga um fasteignakaup. Vanefndir stefnenda felist í eftirfarandi:

Stefnendum hafi borið samkvæmt tilboðinu að greiða stefndu 14.000.000 krónur fyrir 30. nóvember 2004. Á stefnendum hafi hvílt skylda til að hafa frumkvæði að réttum efndum með greiðslu og undirritun kaupsamnings. Drátt á þessu sé ekki með nokkru móti hægt að rekja til stefndu. Ráði hér mestu um sú krafa stefnenda að fá veðleyfi í fasteign stefndu fyrir láni að fjárhæð 14.900.000 krónur, en hún hafi verið andstæð kauptilboði. Þegar kaupsamningur hafði ekki verið undirritaður fyrir síðasta mögulega tímamark samkvæmt framansögðu hafi stefndu verið orðið ljóst að tilboðið yrði vanefnt af hálfu stefnenda, með öðrum orðum að stefndu fengju ekki fyrstu greiðslu samkvæmt tilboðinu á réttum tíma. Aðrar vanefndir á tilboðinu hafi verið fyrirsjáanlegar. Við þær aðstæður hafi stefndu verið heimilt að rifta kauptilboðinu.

Stefnendur hafi hvorki sýnt getu né vilja til að standa við kauptilboðið. Þannig hafi stefnendur engar greiðslur innt af hendi og verði því að telja að þau hafi vanefnt tilboðið verulega. Stefnendum hefði verið í lófa lagið að geymslugreiða greiðslur samkvæmt tilboðinu ef þau teldu eitthvað vera því til fyrirstöðu að efna það réttilega. Þau hefðu ekki gert það. Stefndu hefðu því aldrei fengið umráð þeirra fjármuna sem þeim bar réttur til samkvæmt tilboðinu. Við þær aðstæður hafi þeim verið rétt að beita stöðvunarrétti samkvæmt 53. gr. laga um fasteignakaup og riftun samkvæmt 51. gr. sömu laga. Þegar stefna í málinu var birt hefðu verið liðnir fjórir og hálfur mánuður frá því stefnendum hafi í síðasta lagi borið að inna fyrstu greiðslu samkvæmt tilboðinu, 14.000.000 króna, af hendi og þrír og hálfur mánuður frá því að þeim hafi borið að greiða 10.000.000 króna, en tuttugu dögum áður hafi þeim borið að inna af hendi lokagreiðslu, 5.900.000 krónur. Þessar greiðslur hafi enn ekki verið inntar af hendi. Verði að telja þennan drátt það verulegan að réttlæti riftun skv. 51. gr. laga um fasteignakaup, sbr. ennfremur hér 55. gr laganna.

Stefndu telja hafið yfir allan skynsamlegan vafa að stefnendum hafi þann 2. desember 2004 verið gert ljóst að stefndu litu svo á að kauptilboð aðila væri úr gildi fallið vegna vanefnda stefnenda. Því til sönnunar benda stefndu á eftirfarandi:

Þann 30. nóvember 2004 hafi stefndu sent réttargæslustefnda símskeyti þar sem samningi um sölu fasteignar þeirra var sagt upp. Með símskeytinu hafni stefndu frekari aðkomu réttargæslustefnda að málinu, en til að uppfylla kauptilboð aðila með réttum hætti hafi hún verið nauðsynleg. Nægi í því sambandi að benda á 1. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Með uppsögn samningsins hafi stefnendum ekki getað dulist að stefndu litu svo á að kauptilboð þeirra væri fallið úr gildi vegna vanefnda stefnenda.

Í tölvubréfi stefnenda til stefndu 2. desember 2004 sé staðfest að stefndu og stefnendur hafi átt samtal þann sama dag. Í bréfinu komi berlega í ljós að stefnendum hafi verið tilkynnt um það í samtalinu að stefndu litu þannig á að kauptilboð aðila væri fallið úr gildi. Í bréfinu segi svo meðal annars: „Það kom í opna skjöldu í dag að mál væru komin í það horf sem okkur er sagt. Erum búin að fara í gegnum okkar gögn frá því við byrjuðum að skoða eignina og þar til nú og erum svo heppin að mörg eru þau í rituðu máli (tölvupóstur).“

Eftir að búið hafi verið að tilkynna stefnendum að stefndu litu svo á að kauptilboð aðila væri fallið úr gildi hefðu stefnendur reynt að fá kauptilboðinu þinglýst á fasteign stefndu. Slík þinglýsing sé þýðingarlaus hafi báðir aðilar litið svo á að tilboðið væri enn í gildi og bindandi.

Þann 10. desember 2004 hefðu stefnendur sent stefndu og réttargæslustefnda símskeyti þar sem skorað hafi verið á þá aðila að ganga til kaupsamnings. Hafi því aðeins verið þörf á þessari ráðstöfum að stefnendum hafi áður verið tilkynnt að stefndu litu svo á að kauptilboðið væri ekki lengur í gildi eða bindandi fyrir aðila.

Stefnendur hafi á þessum tíma notið aðstoðar lögfræðings. Sé það staðfest í fjölmörgum tölvubréfum sem liggja frammi í málinu. Stefnendum hafi því fyllilega mátt vera það ljóst að í yfirlýsingum stefndu fólst riftun á kauptilboði aðila.

Verði þrátt fyrir framangreint talið ósannað að riftunaryfirlýsing stefndu hafi komist til vitundar stefnenda þann 2. desember 2004 byggja stefndu á því að stefnendur hafi vanefnt kauptilboðið það verulega að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í málinu allt frá 30. nóvember 2004. Stefnendum hafi svo verið ljóst í síðasta lagi þann 28. febrúar 2005 að stefndu litu svo á að kauptilboð aðila væri ekki bindandi vegna vanefnda stefnenda, en þá hafi runnið út frestur sem lögmaður stefnenda hafi veitt stefndu til að svara lokatilboði stefnenda um lausn málsins. Eftir það tímamark hafi stefnendum og lögmanni þeirra ekki getað dulist að stefndu töldu tilboðið ekki bindandi og að því hefði þar af leiðandi verið rift. Er á það bent í þessu sambandi að þar sem engar greiðslur hafa farið fram samkvæmt tilboði gildi engar formreglur um riftunartilkynningu, sbr. gagnályktun frá 55. gr. laga um fasteignakaup.

Stefndu byggja á því að það sé alfarið á ábyrgð stefnenda að kaupsamningur var aldrei undirritaður. Stefnendur beri þar af leiðandi ábyrgð á því að hið samþykkta kauptilboð var ekki réttilega efnt. Ef stefnendur verða ekki að öllu leyti talin bera ábyrgð á því að kauptilboðið var ekki efnt tefla stefndu fram þeirri málsástæðu fyrir sýknukröfu að réttargæslustefndi beri ábyrgð á því. Í því tilviki verði stefnendur að beina kröfum sínum beint að réttargæslustefnda, en stefndu verði ekki látin bera ábyrgð á mistökum og vanrækslu fasteignasölunnar. Er á það bent að réttargæslustefndi beri ríka ábyrgð á vinnubrögðum starfsmanna sinna, sbr. í því sambandi lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Þrátt fyrir að stefndu hafi falið réttargæslustefnda að selja fasteign þeirra verði stefndu ekki með nokkru móti látin bera ábyrgð á tjóni sem réttargæslustefndi kann að hafa valdið þriðja manni í þeim viðskiptum. Regla skaðabótaréttarins um vinnuveitendaábyrgð eigi ekki við um samband stefndu og réttargæslustefnda, enda séu starfsmenn réttargæslustefnda ekki starfsmenn stefndu samkvæmt reglunni. Ýmislegt sé komið fram í málinu sem vísi til þess að sú staðreynd að kaupsamningur var ekki undirritaður sé á ábyrgð réttargæslustefnda. Eru í greinargerð tilgreind atvik sem að þessu lúta.

Stefndu byggja sýknukröfu sína í síðasta lagi á því að verði litið svo á, þrátt fyrir framangreint, að stefndu séu enn bundin af samþykktu kauptilboð stefnenda, það er rúmu ári eftir að það var undirritað, sé tilboðið orðið svo ósanngjarnt vegna atvika sem upp hafa komið eftir undirritun þess að það sé bersýnilega ósanngjarnt að láta stefndu vera bundin af því. Því beri að ógilda tilboðið með stoð í 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

Eins og fram komi í stefnu hafi kauptilboð verið undirritað á sama tíma og bankarnir hófu að bjóða almenningi upp á nýja tegund húsnæðislána með lægri vöxtum en áður höfðu þekkst. Engin reynsla hafi verið komin á þessi lán á þeim tíma. Lánin hafi leitt til verulegrar hækkunar á húsnæðisverði. Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hafi hækkað mest og megi leiða að því líkum að fasteign stefndu hafi hækkað um 25-30% í verði frá því kauptilboð aðila var undirritað. Markaðsverðmæti eignarinnar í dag sé því nálægt 40.000.000 króna og fari hækkandi.

Eins og komið hafi fram hafi dagsetningar og fjárhæðir í kauptilboðinu ekki verið háðar tilviljunum. Stefndu hafi verið búin að koma auga á íbúð sem þau hugðust kaupa með þeim fjármunum sem fengjust fyrir fasteign þeirra. Hugðust þau nota fyrstu greiðslu stefnenda til að festa sér íbúðina. Stefnendur hefðu hins vegar vanefnt skyldur sínar samkvæmt kauptilboðinu og stefndu aldrei fengið í hendur fjármuni sem þeim bar. Stefndu hafi því ekki getað fest kaup á íbúðinni sem þau höfðu ætlað sér að eignast. Umrædd íbúð og aðrar sambærilegar hafi nú hækkað verulega í verði. Stefndu geta því ekki keypt sér sambærilega íbúð í dag fyrir það verð sem þau hugðust greiða fyrir umrædda íbúð. Það verði að telja bersýnilega ósanngjarnt ef stefndu verður gert að efna kaupsamning sinn við stefnendur. Með því móti kaupi stefnendur fasteign á „gömlu“ verði, það er verði sem hafi verið ákveðið áður en sambærilega eignir hækkuðu um 25-30% vegna nýrra lánamöguleika bankanna. Hins vegar neyðist stefndu þá til að kaupa sér íbúð sem hafi hækkað verulega í verði, en ástæða þess að stefndu gátu ekki keypt íbúð áður en hækkanirnar skullu á sé eingöngu sú að stefnendur stóðu ekki við undirritað kauptilboð aðila. Verði kaupsamningur aðila látinn standa hagnist stefnendur verulega á kostnað stefndu. Stefndu tapi þannig umtalsverðum fjármunum vegna atvika sem séu alfarið á ábyrgð stefnenda. Samningur aðila sé í dag orðinn bersýnilega ósanngjarn vegna þess að hann hafi ekki verið efndur með réttum hætti á því tímamarki sem borið hafi að gera það. Í 36. gr. samningalaga nr. 7/1936 komi fram sú regla að heimilt sé að víkja samningi til hliðar að hluta eða í heild vegna atvika sem koma upp eftir samningsgerðina. Í greinargerð með ákvæði því sem varð að 36. gr. samningalaga segi að það sé ekki skilyrði fyrir beitingu reglunnar að eitthvað hafi verið athugavert við það hvernig samningurinn komst á, eða að það hefði verið ósanngjarnt að bera samninginn fyrir sig á því tímamarki sem hann var gerður. Atvik sem síðar koma til geta á hinn bóginn leitt til þess að talið verði ósanngjarnt að bera hann fyrir sig. Í slíkum tilvikum sé mögulegt að víkja samningi til hliðar í heild eða að hluta eða breyta efni hans.

Stefndu byggja á því að 36. gr. samningalaga eigi við um kauptilboð aðila ef tilboðið verður talið bindandi samningur á milli aðila. Samningurinn sé í dag orðinn verulega ósanngjarn í garð stefndu eingöngu vegna þess að stefnendur efndu hann ekki með réttum hætti innan þeirra tímamarka sem skylt var samkvæmt samningnum sjálfum. Við þær aðstæður beri að víkja samningnum til hliðar í heild sinni. Sé rétt að taka fram að stefnendur hefðu getað komið í veg fyrir þessar afleiðingar vanefnda sinna og tryggt að samningurinn yrði ekki ósanngjarn með því að geymslugreiða greiðslur samkvæmt kauptilboðinu. Það gerðu þau ekki og verði að bera hallann af því.

Í þessu samhengi beri og að nefna að verði stefndu gert að efna kauptilboðið verði þau af öllum vöxtum eða öðrum ávinningi sem þau hefðu getað haft ef þau hefðu fengið fjármuni samkvæmt tilboðinu afhenta á réttum tíma. Um verulegar fjárhæðir sé að ræða.

Stefndur byggja einnig á því að réttarreglur samningaréttarins um brostnar forsendur leiði til sömu niðurstöðu. Er um rökstuðning vísað til sjónarmiða hér að framan. Það hafi verið veruleg ákvörðunarástæða fyrir tilboðsgerðinni að stefndu fengju greiðslur samkvæmt því á réttum tíma, stefnendum hafi verið fullkunnugt um það og við þessar aðstæður verði að telja sanngjarnt að tilboðið sé fallið úr gildi.

IV.

Svo sem fram er komið gerðu stefnendur tilboð í fasteign stefndu að Skógarhjalla 21 í Kópavogi 21. október 2004. Daginn eftir settu stefndu fram gagntilboð, sem stefnendur samþykktu sama dag. Komst þar með á samningur milli þeirra um kaup stefnenda á fasteigninni. Þarf í málinu að taka afstöðu til þess hvort samningur þessi sé enn í gildi, en aðila greinir á um það.

Stefnendur halda því fram að fyrir hafi legið við tilboðsgerð að kaup þeirra á fasteigninni yrðu að hluta til fjármögnuð með lántöku. Þá líta þau svo á að í samþykktu tilboði hafi falist heimild þeim til handa til að veðsetja eignina í tengslum við þessa lántöku þeirra. Stefndu töldu hins vegar að áskilnaður hér að lútandi hafi ekki verið gerður og að þeim hafi þar af leiðandi ekki borið skylda til að veita stefnendum veðleyfi í eign sinni. Verður af aðilaskýrslu stefnda Gunnars Aðalsteins og gögnum málsins ráðið að þetta hafi í öllu falli verið skilningur stefndu framan af, en að þau hefðu þó fallist á það 17. nóvember 2004, nánast umfram skyldu, að veita heimild fyrir því að eign þeirra yrði veðsett í tengslum við lántöku stefnenda.

Í hinu samþykkta tilboði er ákvæði þess efnis að í samræmi við venjur og hefðir í fasteignaviðskiptum skuli veðheimild til kaupanda aldrei vera hærri en 75% af greiddum greiðslum. Við tilboðsgerð stefnenda mun hafa legið fyrir að þau þyrftu að taka lán til að fjármagna að hluta kaup sín á fasteign stefndu og í gagntilboðinu er mælt fyrir um að það sé gert og samþykkt með fyrirvara um skuldabréfaskipti við Íbúðalánasjóð eða lán frá lánastofnun. Þá er til þess að líta að sú staða er jafnan uppi, þó svo að samþykkt tilboð um kaup á fasteign liggi fyrir, að eftir er að kveða endanlega á um ýmsa skilmála kaupanna með skriflegum kaupsamningi. Er að þessu virtu fallist á það með stefnendum að stefndu hafi ekki með réttu getað synjað þeim um veðheimild í hinni seldu eign og að því gefnu að hún yrði innan þeirra marka sem að framan greinir. Í málinu telst í ljós leitt að þær útfærslur á endanlegum kaupsamningi sem stefnendur buðu fram 8. nóvember 2004 samrýmdust ekki ákvæði í samþykku kauptilboði um hámark veðheimildar. Áður en til þessa kom hafði verið lagt fyrir stefndu til undirritunar veðleyfi þar sem gert var ráð fyrir því að þau heimiluðu að fasteign þeirra yrði veðsett fyrir verðtryggðu íbúðaláni til stefnenda að höfuðstól 14.900.000 krónur, en það átti að renna til stefndu sem fyrsta greiðsla samkvæmt kaupsamningi. Málið mun áfram hafa verið í algerri óvissu hvað þetta varðar allt þar til stefndu teljast hafa veitt framangreint samþykki sitt. Verður ekki séð að umsaminn réttur stefnenda samkvæmt framansögðu til að veðsetja eignina til tryggingar greiðslu lána sem þau hugðust taka vegna kaupanna hafi eftir þetta staðið því í vegi að frá kaupsamningi yrði gengið. Eru þannig ekki efni til að slá því föstu að stefndu hefðu hafnað því þegar hér var komið sögu að ganga til kaupsamningsgerðar þar sem stefnendum yrði veitt veðheimild í eign þeirra fyrir allt að 75% af þeim kaupsamningsgreiðslum sem inntar yrðu af hendi.

Af framansögðu er ljóst að skuldbindingargildi þess samnings sem komst á milli aðila var bundið fyrirvara af hálfu stefnenda um að þeim tækist að fjármagna kaup sín á fasteigninni. Í aðilaskýrslu stefnanda Jóns kom fram að hann hafi í fyrstu ætlað að taka lán hjá lífeyrissjóði, en horfið frá því og beint lánsumsókn til Landsbanka Íslands hf. Á meðal gagna málsins er yfirlýsing 14. desember 2004 frá Múlaútibúi bankans um að hann muni veita stefnanda lán með því skilyrði að lögð verði fram fullnægjandi trygging og að greiðslumat gangi eftir. Ekki verður séð að greiðslumat vegna lánsumsóknar hafi legið fyrir 22. desember 2004. Af þessu leiðir að við það verður að miða að ekki hafi verið búið að ryðja framangreindum fyrirvara úr vegi þá er tveggja mánaða frestur til þess rann út, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Liggur reyndar ekki fyrir að greiðslumats hafi verið aflað á gildistíma hins skilyrta lánsloforðs, en því var ætlað að standa til 14. janúar 2005.

Í málinu hefur ekkert komið fram sem bendir til þess að stefnendur hafi ekki haft vilja eða fjárhagslega getu til að efna að fullu samning sinn við stefndu. Engu að síður varð dráttur á því að frá formlegum kaupsamningi væri gengið. Í fyrstu voru það álitaefni er lutu að veðheimild sem aðallega urðu til þess að ekki var gengið til kaupsamnings-gerðar. Svo sem að framan er rakið teljast stefnendur hafa gert kröfur í þeim efnum sem ekki voru í samræmi við fyrirliggjandi samningsskilmála. Þá höfnuðu stefndu því alfarið í fyrstu að veita veðleyfi þar sem þau töldu sér það ekki skylt. Þegar þessari hindrun telst hafa verið rutt úr vegi hélt óvissa um kaupsamningsgerðina engu að síður áfram. Allan þennan tíma skorti mjög á það að mati dómsins að málinu væri sinnt af hálfu réttargæslustefnda með þeim hætti sem gera má kröfu til. Á fasteignasölunni hvíldi sú skylda að lögum að liðsinna kaupendum og seljendum og gæta réttmætra hagsmuna þeirra beggja, sbr. 15. gr. laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, og vanda að öðru leyti svo til verka að réttarstaða hvors aðila um sig væri jafnan glögg. Þessa var ekki gætt og voru lausatök í allri aðkomu hennar að málinu. Þykja þau öðru fremur hafa orðið til þess að frá því að kaupsamningur komst á og fram til 23. desember 2004 verður ekki séð að fyrir hendi hafi verið aðstaða sem leitt geti til þess að stefndu teljist við lok þessa tímabils og hvað sem framangreindu líður hafa verið bundin af honum. Þau hafi ekki heldur síðar gengist undir það að hlíta samningnum.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykja ekki vera efni til annars en að fallast á það með stefndu að þau séu ekki bundin af þeim samningi sem komst á milli málsaðila 22. október 2004 um kaup stefnenda á fasteigninni að Skógarhjalla 21 í Kópavogi. Verða stefndu því alfarið sýknuð af dómkröfum stefnenda í málinu.

Eftir atvikum og með hliðsjón af fyrri málslið 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála þykir rétt að ákveða að málskostnaður skuli falla niður.

Þorgeir Ingi Njálsson héraðsdómari dæmir mál þetta.

D ó m s o r ð :

Stefndu, Gunnar Aðalsteinn Hilmarsson og Rósa Ólafsdóttir, eiga í máli þessu að vera sýkn af kröfum stefnenda, Jóns Gíslasonar og Ástfríðar Margrétar Sigurðardóttur.

Málskostnaður fellur niður.