Föstudaginn 16. mars 2001.
Nr. 99/2001.	Frískir menn ehf. (Jón Gunnar Zoëga hrl.) gegn Erni Johnson (Helgi Birgisson hrl.)

 

Kærumál. Útburður. Húsaleigusamningur.

 

F ehf. stóð í skuld við leigusala, S ehf. og B ehf., vegna gjaldfallinnar leigu fyrir júlí og ágúst 2000 þegar þeir beindu til hans greiðsluáskorun 15. ágúst á því ári. Greiðsla barst ekki leigusölum innan þess sjö daga frests, sem þeir veittu þar F ehf. til að gera skil, og lýstu þeir yfir riftun samningsins með símskeyti 23. sama mánaðar. Þetta var leigusölunum heimilt samkvæmt ákvæði 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greiðsla F ehf. á hluta skuldarinnar barst ekki leigusölunum fyrr en eftir að samningnum hafði verið rift og var í því ljósi engu talin geta breytt. F ehf. vísaði ekki til annarrar heimildar en leigumála síns við S ehf. og B ehf. til að hafast við í húsnæði Ö. Með því að sú heimild var fallin niður vegna riftunar leigusamningsins var Ö rétt að fá F ehf. borinn úr húsnæðinu.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 28. febrúar 2001, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 14. mars sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. febrúar 2001, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sér yrði veitt heimild til að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húsnæði að Bíldshöfða 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða kærumálskostnað.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu Skorri ehf. og Bílabatteríið ehf. samning 7. janúar 1998 við KGW ehf. um að síðastnefnda félagið tæki á leigu af því fyrstnefnda húsnæði að Bíldshöfða 12, um 550 m² að stærð, til að reka þar bílasölu og skylda starfsemi. Tók KGW ehf. um leið á leigu af Bílabatteríinu ehf. búnað til sama reksturs. Skyldi mánaðarleg leiga, samtals 250.000 krónur, greidd fyrir fram. Leigu fyrir húsnæðið bar að greiða 1. hvers mánaðar, en fyrir búnað 15. hvers mánaðar. Varnaraðili, sem er þinglýstur eigandi húsnæðisins að Bíldshöfða 12, ritaði undir samninginn af hálfu leigusala, en fram er komið í málinu að hann sé fyrirsvarsmaður beggja félaganna, sem hér um ræðir.

Sóknaraðili kveðst hafa keypt 23. júlí 1999 af KGW ehf. reksturinn, sem húsnæðið að Bíldshöfða 12 var nýtt undir. Hafi verið „fullt samkomulag“ um að sóknaraðili „kæmi inn í húsnæðið frá 1. ágúst 1999“. Því til stuðnings vísar sóknaraðili til þess að saminn hafi verið skriflegur leigusamningur milli hans og áðurnefndra leigusala, sem þó hafi ekki verið undirritaður vegna atvika, sem vörðuðu varnaraðila. Allt að einu hafi þeir, sem áttu hlut að máli, farið eftir þeim samningi, þar á meðal leigusalar, sem hafi tekið við leigu úr hendi sóknaraðila og stílað á hann kvittanir fyrir hana.

Með símskeyti leigusalanna til sóknaraðila 2. ágúst 2000 var leigusamningi um Bíldshöfða 12 sagt upp með sex mánaða fyrirvara. Var þar lagt fyrir sóknaraðila að ljúka við að rýma húsnæðið 1. mars 2001. Leigusalarnir beindu öðru símskeyti til sóknaraðila 15. ágúst 2000, þar sem skorað var á hann að gera innan sjö daga skil á gjaldfallinni leigu fyrir júlí og ágúst á því ári, alls 309.085 krónum auk 35.000 króna vegna innheimtulauna lögmanns. Var tekið fram að leigusamningi yrði rift án frekari fyrirvara ef sóknaraðili yrði ekki við þessari áskorun. Við henni mun sóknaraðili ekki hafa brugðist og tilkynntu leigusalar með símskeyti til hans 23. sama mánaðar að leigusamningnum væri rift. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa greitt leiguna daginn eftir, en greiðslan hafi þó ekki verið fullnægjandi, þar sem hún hafi ekki náð til innheimtulaunanna, sem um ræddi í greiðsluáskorun leigusalanna.

Skorri ehf. leitaði 20. september 2000 eftir heimild Héraðsdóms Reykjavíkur til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu að Bíldshöfða 12. Sú heimild var veitt með úrskurði 22. nóvember 2000. Úrskurðinum var hrundið með dómi Hæstaréttar 13. desember sama árs í máli nr. 440/2000 með því að Skorri ehf., sem ekki var eigandi húsnæðisins, hefði ekki sýnt fram á heimild sína til að fá leigutakann borinn úr því. Leitaði þá varnaraðili eftir heimild til að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu með beiðni til Héraðsdóms Reykjavíkur 20. desember 2000. Var fallist á þá beiðni með hinum kærða úrskurði.

II.

Óumdeilt er í málinu að sóknaraðili stóð í skuld við leigusala, Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf., vegna gjaldfallinnar leigu fyrir júlí og ágúst 2000 þegar þeir beindu til hans fyrrnefndri greiðsluáskorun 15. ágúst á því ári. Greiðsla barst ekki leigusölum innan þess sjö daga frests, sem þeir veittu þar sóknaraðila til að gera skil. Þeir lýstu því yfir riftun samningsins eins og áður greinir með símskeyti 23. sama mánaðar. Þetta var leigusölunum heimilt samkvæmt ákvæði 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greiðsla sóknaraðila á hluta skuldarinnar barst ekki leigusölunum fyrr en eftir að samningnum hafði verið rift. Í því ljósi getur hún engu breytt. Skipta hér heldur engu þau atvik, sem sóknaraðili hefur vísað öðrum þræði til, að forsvarsmaður hans hafi verið erlendis þegar greiðsluáskorun kom fram og allt til þess að frestur samkvæmt henni var á enda.

Sóknaraðili hefur ekki vísað til annarrar heimildar en leigumála sinn við Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf. til að hafast við í húsnæði varnaraðila. Með því að sú heimild er samkvæmt framansögðu fallin niður vegna riftunar leigusamningsins er varnaraðila rétt að fá sóknaraðila borinn úr húsnæðinu. Verður niðurstaða hins kærða úrskurðar því staðfest.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Frískir menn ehf., greiði varnaraðila, Erni Johnson, 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 16. febrúar 2001

Gerðarbeiðandi er Örn Johnson, kt. 280943-4019, Selbraut 2, Seltjarnarnesi, en gerðarþoli er Frískir menn ehf., kt. 561189-2269, Bíldshöfða 12, Reykjavík.

Málið barst dóminum 20. desember sl. með bréfi gerðarbeiðanda, sem  dagsett er sama dag. Það var tekið til úrskurðar 30. janúar sl. að loknum munnlegum málflutningi.

Dómkröfur:

Gerðarbeiðandi krefst dómsúrskurðar um að gerðarþoli, Frískir menn ehf., verði, ásamt öllu, sem félaginu tilheyrir, borið út úr húsnæði gerðarbeiðanda að Bíldshöfða 12, Reykjavík, með beinni aðfarargerð. Þá gerir gerðarbeiðandi þær dómkröfur, að gerðarþoli verði úrskurðaður til greiðslu málskostnaðar að mati dómsins, að teknu tilliti til skyldu gerðarbeiðanda til greiðslu virðisaukaskatts,  auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Gerðarþoli gerir þær dómkröfur, að hafnað verði kröfu gerðarbeiðanda um útburð á gerðarþola úr húsnæðinu að Bíldshöfða 12, Reykjavík og að gerðarbeiðanda verði gert að greiða gerðarþola málskostnað að mati réttarins.

Málavextir, málsástæður og lagarök:

Mál þetta á sér nokkurn aðdraganda, sem nú verður stuttlega lýst.

Upphaf málsins má rekja til leigusamnings, dags. 7. janúar 1998, þar sem einkahlutafélagið KGW ehf., kt. 701297-2029, tók á leigu húsnæði að Bíldshöfða 12 í Reykjavík til reksturs bílasölu og skyldrar starfsemi. Leigusalar samkvæmt samningnum voru Skorri ehf., sem leigði út húsnæðið og Bílabatteríið ehf., er leigði út búnað sinn. Leigutíminn var frá 1. janúar 1998 til 31. desember 2002 og skyldi umsamið leigugjald, 250.000 kr. (2 x 125.000) á mánuði greiðast þannig, að gjalddagi húsaleigu skyldi vera 1. hvers mánaðar, en leigugreiðsla fyrir búnað Bílabatterísins ehf. skyldi vera 15. hvers mánaðar. Örn Johnson, sem er gerðarbeiðandi í þessu máli, undirritaði samninginn f.h. Skorra ehf. og f.h. Bílabatterísins ehf., en hann er, að sögn lögmanns hans, stjórnarformaður þessara einkahlutafélaga, framkvæmdastjóri og prókúruhafi þeirra beggja og eigandi þeirra að langstærstum hluta. Gerðarbeiðandi heldur því fram, að hann hafi orðið þess áskynja 1. október 1999, að KGW ehf. hafi ekki lengur verið í húsnæðinu, heldur hafði gerðarþoli tekið við því og greitt af því leigu.  Þessi leigutakaskipti hafi átt sér stað án samþykkis leigusala og því brotið í bága við 10. gr. leigusamnings.  Í bréfi lögmanns gerðarþola til Skorra ehf. dags. 4. október 1999 kemur fram, að gerðarþoli líti svo á, að 5 ára leigusamningur sé í gildi milli aðila frá 1. ágúst 1999, þar sem afhentur hafi verið tryggingarvíxill að fjárhæð 750.000 kr. í samræmi við ákvæði leigusamningsins (9. gr. hans) og leiga greidd af hans hálfu fyrir ágúst og september 1999. Í bréfi lögmanns Skorra ehf. og gerðarbeiðanda til lögmanns gerðarþola, dags. 5. desember 1999, er því mótmælt, að tímabundinn leigusamningur um húsnæðið sé í gildi milli Skorra ehf. og gerðarþola. Hins vegar sé ótímabundinn leigusamningur um húsnæðið samkvæmt húsaleigulögum, þar sem Skorri ehf. hafi tekið við leigugreiðslum og tryggingarvíxli úr hendi gerðarþola.

Lögmaður gerðarbeiðanda sendi gerðarþola símskeyti 2. ágúst 2000 f.h. Skorra ehf. og Bílabatterísins ehf.,  þar sem leigusamningi um Bíldshöfða 12 var sagt upp með 6 mánaða fyrirvara með vísan til 3. tl. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Rýmingu og frágangi hins leigða skyldi lokið þann 1. mars 2001.  Einnig sendi hann gerðarþola greiðsluáskorun í umboði sömu aðila, dags. 15. ágúst s.á., þar sem skorað var á gerðarþola að greiða gjaldfallna leigu fyrir júlí 2000, 171.209 kr. til Bílabatterísins ehf. og fyrir ágúst 2000 137.876 kr. til Skorra ehf. eða samtals 309.805 kr. auk innheimtukostnaðar, 35.000 kr.  Jafnframt kom þar fram að leigusamningi yrði rift án frekari fyrirvara yrði leiga ekki greidd innan sjö sólarhringa frá móttöku greiðsluáskorunar. Greiðsla barst ekki innan tilskilins frests og því tilkynnti lögmaðurinn gerðarþola f.h. Skorra ehf. og Bílabatterísins ehf. með símskeyti, dags. 23. ágúst s.á., að leigusamningnum væri rift og krafðist þess, að hann rýmdi húsnæðið eigi síðar en 25. sama mánaðar. Gerðarþoli greiddi húsaleiguskuld sína 24. sama mánaðar og bar því við til skýringar á greiðsludrætti sínum, að fyrirsvarsmaður félagsins hafi verið erlendis til 23. ágúst og hafi því ekki haft tök á að greiða fyrr. Lagði hann fram gögn til sönnunar þessari staðhæfingu sinni.

Skorri ehf. krafðist útburðar á gerðarþola með bréfi til dómsins dags. 19. september sl. á grundvelli riftunar leigusamnings frá 23. ágúst s.á.  Gerðarþoli mótmælti kröfu Skorra ehf. m.a. á þeirri forsendu, að hann hefði gert full skil á umkrafinni húsaleiguskuld 24. ágúst s.á, en gerðarbeiðandi hafi iðulega látið átölulaust, þótt greiðslur hefðu dregist í nokkra daga. Einnig byggði gerðarþoli á því, að Skorri ehf. væri ekki þinglýstur eigandi umræddrar fasteignar, heldur Örn Johnson, gerðarbeiðandi þessa máls, en ekkert hafi legið fyrir um afstöðu hans til útburðarkröfu Skorra ehf. né hafi verið sýnt fram á, hvernig réttarsambandi hans og Skorra ehf. væri háttað. Krafa gerðarbeiðanda verði að vera skýr og ótvíræð skv. 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 en því hafi ekki verið til að dreifa, eins og málið hafi verið lagt fyrir dóminn.  Héraðsdómur Reykjavíkur kvað upp úrskurð í málinu 22. nóvember sl. og heimilaði útburð (mál nr. A-366/2000). Gerðarþoli kærði úrskurðinn til Hæstaréttar, sem lagði dóm á  málið 13. desember sl. og hafnaði beiðni Skorra ehf. um að fá gerðarþola borinn út úr umræddu húsnæði með beinni aðfarargerð.

Í aðfararorðum Hæstaréttar segir svo: ,,Í veðbandayfirliti um þann eignarhluta í fasteigninni að Bíldshöfða 12, sem um ræðir í málinu, kemur hins vegar fram að Örn Johnson sé eigandi þess og hafi verið það samkvæmt eignarheimild frá 2. nóvember 1987. Fyrir liggur að hann sé fyrirsvarsmaður beggja félaganna, sem sögð voru leigusalar í leigusamningnum.  Í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, ákvæði VI-14-6, kemur meðal annars fram að ef maður vill ekki flytjast úr leiguhúsnæði á fardegi réttum, þótt honum hafi löglega verið út byggt, eða hann hefst við í húsi, sem hann á engan rétt til eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda þá megi ,,eigandi án frekara dóms láta þjóna réttarins ryðja húsið”. Samkvæmt hljóðan þessarar meginheimildar íslensks réttar til útburðargerðar leigutaka án undangengins dóms eða sáttar, sem stóð óhögguð af gildistöku 12. kafla laga nr. 90/1989, er aðeins á færi eiganda húsnæðis að neyta hennar. Varnaraðili hefur á engan hátt rökstutt með hvaða heimild hann geti leitað eftir rýmingu húsnæðis annars manns, en engu breytir í þeim efnum það eitt og sér að varnaraðili hafi án sérstakra skýringa verið sagður leigusali í samningi um leigu þess. Að þessu gættu brestur skilyrði til að verða við kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar, sem verður því hafnað.”

Gerðarbeiðandi krafðist útburðar á gerðarþola með bréfi til dómsins í framhaldi af dómi Hæstaréttar, eins og áður er getið.

Málsástæður og lagarök gerðarbeiðanda

Gerðarbeiðandi byggir útburðarkröfu sína á því, að margítrekuð vanskil hafi átt sér stað af hálfu gerðarþola frá því hann kom í húsnæðið að Bíldshöfða 12, sbr. framlagðar greiðsluáskoranir dags. 3. desember 1999 og 22. desember s.á.  Þann 2. ágúst 2000 hafi lögmaður Skorra ehf., sem jafnframt sé lögmaður gerðarbeiðanda, sent gerðarþola símskeyti og sagt upp leiguafnotum hans af umræddu húsnæði miðað við 1. mars n.k.  Síðan hafi Skorri ehf. með símskeyti dags. 15. ágúst sl. rift ótímabundnum leigusamningi sínum og gerðarþola vegna vanskila hans.

Héraðsdómur Reykjavíkur hafi komist að þeirri niðurstöðu, að formskilyrðum útburðar væri fullnægt m.a. að því er varðaði vanskil leigugreiðslna og uppsögn leigusamningsins af þeim sökum, en Hæstiréttur hafnað útburðarkröfu Skorra ehf. á þeirri forsendu, að félagið væri ekki eigandi hins leigða húsnæðis. Nú hafi verið bætt úr þessum annmarka, þar sem gerðarbeiðandinn, Örn Johnson, sé þinglýstur eigandi að þeim hluta húseignarinnar að Bíldshöfða 12 í Reykjavík, sem gerðarþoli hafi leiguafnot af.

Gerðarbeiðandi vísar til 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 og til 78. gr. aðfararlaga til stuðnings kröfum sínum. Auk þess vísar gerðarbeiðandi til ákvæðis VI-14-6 í norsku lögum Kristjáns V. frá 15. apríl 1687 um ofríki og hervirki, að því er varðar aðild hans að málinu.

Málsástæður og lagarök gerðarþola

Gerðarþoli byggir kröfu sína um að útburðarkröfu gerðarbeiðanda verði hafnað á þeirri forsendu, að hann hafi ekki samið við gerðarbeiðanda um leigu á húsnæði því, sem málið varðar. Hann hafi samið við Skorra ehf. í júlí 1999 um leigu húsnæðisins í því skyni að reka þar bílasölu. Önnur bílasala hafi verið þar fyrir, sem KGW ehf. hafi rekið. Gerðarþoli hafi keypt rekstur KGW ehf. þann 23. júlí 1999. Það félag hafi gert leigusamning við Skorra ehf. um afnot húsnæðisins frá 1. janúar 1998 til 31. desember 2002. Gerður hafi verið leigusamningur við Skorra ehf., sem dagsettur sé 1. ágúst 1999 um leigu húsnæðisins frá 1. ágúst s.á. til 31. desember 2002. Leigusamningurinn hafi aldrei verið undirritaður vegna þeirra aðstæðna, að gerðarþoli hafi ætlað að kaupa húsnæðið af eiganda þess, sem síðan gekk á bak orða sinna og seldi það öðrum. Því liggja fyrir í málinu tveir tímabundnir leigusamningar, annars vegar leigusamningur frá 7. janúar 1998 milli KGW ehf. og Skorra ehf. og hins vegar leigusamningur dags. 1. ágúst 1999 milli gerðarþola og Skorra ehf. Vandséð sé því, hvernig aðild eiganda húsnæðisins sé háttað í þessu máli.

Svo virðist sem gerðarbeiðandi hafi framleigt eða með einhverjum öðrum hætti afhent Skorra ehf. umráð/yfirráð leiguhúsnæðisins að Bíldshöfða 12 í Reykjavík. Skorri ehf. hafi síðan í krafti þeirra umráða gert leigusamninga út og suður og hafi verið starfað eftir þeim um nokkurra ára skeið. Reikningsgerð vegna leigu húsnæðisins hafi verið í nafni Skorra ehf. og leigugreiðslur verið greiddar því félagi. Vanskil húsaleigu séu talin tilheyra Skorra ehf.

Gerðarþoli byggir á því, að hann skuldi gerðabeiðanda ekkert og því eigi gerðar­beiðandi ekki aðild að þessu máli. Því sé fráleitt, ef gerðarbeiðandi geti í krafti eignarumráða hundsað alla leigusamninga, sem hann hafi sjálfur samþykkt, og fengið leigutaka borinn út með vísan til norsku laga Kristjáns V. frá 15. apríl 1687, hvort sem um vanskil sé að ræða eða ekki.

Ljóst sé, að gerðarbeiðandi hafi samþykkt leigusamninginn, eins og framlögð gögn beri með sér, og gerðarþoli hafi afnot af húsnæðinu, samkvæmt nýjum leigu­samningi og leigureikningar stílaðir á gerðarþola. Hafi gerðarbeiðandi ætlað að leigja út húsnæði sitt, hefði hann sjálfur átt að gera það.  Sýnilegt sé, að ekki hafi verið tekið tillit til ákvæða norsku laga Kristjáns V., þegar gerðarbeiðandi afhenti umráð/yfirráð leiguhúsnæðisins til Skorra ehf. enda sé staðan nú sú, að hvorugur aðilinn geti krafist útburðar á leigutöku vegna vanskila þeirra á leigugreiðslum, sbr. dóm Hæstaréttar í máli 440/2000. Gerðarbeiðandi verði að bera hallann af samningum sínum við Skorra ehf. og breyti engu, þótt hann sé einn af eigendum félagsins. Þá sé til þess að líta, að gerðarbeiðandi hafi, hvorki sagt upp leigusamningnum við Skorra ehf. né geti hann heldur rift honum. Þau málsatvik og málsástæður, sem snerta Skorra ehf. eigi ekki við í þessu máli, þar sem gerðarbeiðandi sé annar aðili.

Með vísan til þess, sem að framan er rakið telur gerðarþoli einsýnt, að kröfu gerðarbeiðanda verði synjað, þar sem hún sé bæði svo óskýr og röng, að lagaskilyrði skorti fyrir því að 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 verði beitt. Gerðarþoli bendir á, í þessu sambandi, að ákvæði tilgreindra ákvæða norsku laga Kristjáns V. hljóti að sæta þeim takmörkunum að virða beri fullgildan leigusamning, sem eigandi hafi samþykkt, því ella væri um ólögmæta rifun að ræða, bæði gagnvart leigusala og leigutaka. Lögmaður Skorra ehf., sem einnig gæti hagsmuna gerðarbeiðanda, hafi sagt upp leigusamningi um húsnæðið f.h. Skorra ehf. frá 2. ágúst 2000 og því eigi gerðarþoli ekki að fara úr húsnæðinu, samkvæmt því uppsagnarbréfi, fyrr en 1. mars 2001.

Forsendur og niðurstaða:

Mál þetta er þannig vaxið, að Skorri ehf. gerði á sínum tíma leigusamning við einkahlutafélagið KGW ehf. um afnot af þar tilgreindum hluta í húseigninni að Bíldshöfða 12 í Reykjavík. Með sama leigusamningi leigði Bílabatteríið ehf. sama fyrirtæki afnot af búnaði, án þess að tilgreint sé í samningnum hvaða búnað um sé að ræða, en vísað til fylgiskjals C, um lýsingu og skilgreiningu hans. Það skjal hefur ekki verið lagt fram. Gerðarbeiðandi undirritaði samninginn bæði fyrir hönd Skorra ehf. og Bílabatterísins ehf. Viðurkennt er af hálfu málsaðila, að gerðarþoli hafi fengið afnot hins leigða húsnæðis síðsumars eða um haustið 1999 og greitt leigu til Skorra ehf. fyrir afnot húsnæðis og búnaðar, sem annast hafi innheimtu afgjaldsins. Ágreiningur er þó um það, hvort um tímabundinn samning sé að ræða þeirra í milli, sem rekja megi til upphaflega samningsins við KGW ehf., eins og gerðarþoli virðist ýja að, eða hvort samningurinn sé ótímabundinn, þar sem ekki liggur fyrir skriflegur leigusamningur milli málsaðila og/eða Skorra ehf. og gerðarþola, sbr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. A-366/2000 milli Skorra ehf. og gerðarþola, sem áður er getið, er því slegið föstu, að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða. Þessi þáttur í niðurstöðukafla dómsins laut ekki endurskoðun Hæstaréttar í máli nr. 440/2000. Verður því að líta svo á, að dómari þessa máls, sé bundinn af fyrri niðurstöðu héraðsdóms, hvað þetta álitaefni varðar með vísan til 116. gr. einkamálalaga (eml.) nr. 91/1991.

Annað mál er það, að engu breytir hvort um tímabundna eða ótímabundna húsaleigusamninga er að tefla, þegar vanskil verða á greiðslu húsaleigu, sbr. 61. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur í málinu, að gerðarþoli hefur greitt húsaleigu eftir eigin hentugleikum. Skuld hans við Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf. nam 821.059 krónum samkvæmt framlögðum gögnum 2. janúar sl., sem gerðarþoli hefur ekki mótmælt sérstaklega. Undir rekstri málsins voru greiddar 321.166 krónur til beggja einkahluta­félaganna. Lögmaður gerðarþola lýsti því yfir aðspurður við munnlegan flutning málsins, að hann liti svo á, að umbjóðandi hans skuldaði Skorra ehf. húsaleigu fyrir janúarmánuð þessa árs en skuld hans við Bílabatteríið ehf. næmi hærri fjárhæð.

Því verður að telja, að lagaskilyrði hnígi að því að fallast beri á útburðarkröfu gerðarbeiðanda með vísan til 61. gr. húsaleigulaga, sé eingöngu litið til vanskila gerðarþola á greiðslu umsaminnar húsaleigu.

En fleira kemur til, sem þarfnast úrlausnar. Gerðarþoli byggir m.a. á því, að gerðarbeiðandi eigi ekki aðild að þessu máli, þar sem hann hafi engan þátt átt í samningsferli því, sem málið snýst um.  Skorri ehf. hafi ávallt komið fram gagnvart gerðarþola sem leigusali og m.a. haft með höndum innheimtu og móttöku leigugreiðslna og verið aðili að upphaflegum leigusamningi við KGW ehf., sem gerðarþoli leiði rétt sinn af og hafi gengið inn í með samþykki Skorra ehf.

Í því ákvæði norsku laga Kristjáns V., sem Hæstiréttur byggir á í máli nr. 440/2000, er það skilyrði sett, að leigutaki hafist við í húsi, sem hann eigi engan rétt til eða hefur verið dæmdur úr, að ólofi eiganda, sjá skáletraða tilvitnun á bls. 3.

Málssókn þessi ein og sér veitir fullnægjandi sönnur fyrir því, að afnot gerðarþola af umræddu húsnæði eru í ólofi gerðarbeiðanda. Niðurstaða héraðsdóms í máli nr. A-366/2000 var á þá leið, að Skorri ehf. hafi með löglegum hætti staðið að riftun húsaleigusamningsins við gerðarþola, en afnot hans af húsnæðinu byggjast fyrst og síðast á þeim samningi. Af því leiðir að gerðarþoli á engan rétt til að hagnýta sér húsnæðið.

Skilyrðum tilvitnaðs ákvæðis norsku laga Kristjáns V. er þannig fullnægt að mati dómsins.

Í þessu sambandi verður ennfremur að líta til þess, að gerðarbeiðandi er í fyrirsvari fyrir Skorra ehf. og Bílabatteríið ehf. Hann einn undirritaði upphaflegan leigusamning við KGW ehf., f.h. beggja félaganna. Því verður að telja, að Skorri ehf. hafi í umboði gerðarbeiðanda staðið að útleigu húsnæðisins.

Einnig ber að hafa hliðsjón af því, að réttarstaða gerðarbeiðanda yrði afar sérstæð, væri kröfu hans nú hafnað, en staða gerðarþola að sama skapi einstæð. Fullreynd er sú leið, að Skorri ehf. krefjist útburðar á gerðarþola með beinni aðfarargerð. Væri kröfu gerðarbeiðanda nú hafnað hefði gerðarþoli sjálfdæmi um það, hvort hann stæði í skilum með leigugreiðslur, eða hvort hann á annað borð greiddi húsaleigu, því hvorki gerðarbeiðandi, Skorri ehf. né nokkur annar hefði heimild til að fá hann borinn út úr húsnæðinu.

Gerðarþoli byggir á því, að því er virðist, að uppsögn leigusamningsins frá 2. ágúst 2000 muni taka gildi 1. mars nk. og því sé málssókn þessi ástæðulaus.

Af þessu tilefni leitaði dómari málsins óformlega eftir því við lögmenn málsaðila, að gerð yrði réttarsátt, þess efnis, að  gerðarþoli myndi rýma húsnæðið 1. mars nk. í samræmi við áðurnefnda uppsögn Skorra ehf.  Lögmaður gerðarbeiðanda féllst á þessa tillögu, en henni var hafnað af hálfu lögmanns gerðarþola, án þess að ástæður væru tilgreindar.

Rétt þykir, með vísan til þess sem að framan er rakið, að fallast á útburðarkröfu gerðarbeiðanda, eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Gerðarþoli skal greiða gerðarbeiðanda málskostnað, sem ákveðst 62.500 krónur, að teknu tilliti til skyldu hans til greiðslu virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

Ástæðulaust er að heimila fjárnám fyrir kostnaði af framkvæmd umkrafinnar aðfarargerðar með vísan til ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989.

Skúli J. Pálmason héraðsdómari kvað upp þennan úrskurð.

Úrskurðarorð:

Gerðarþoli, Frískir menn ehf., skal ásamt öllu, sem félaginu tilheyrir, borinn út úr húsnæði gerðarbeiðanda, Arnar Johnson, að Bíldshöfða 12, Reykjavík, með beinni aðfarargerð.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 62.500 krónur í málskostnað.