Fimmtudaginn 1. júní 2006.
Nr. 549/2005.	Íslenska ríkið (Skarphéðinn Þórisson hrl.) gegn Löngustétt ehf. (Hákon Árnason hrl.)

 

Fasteignakaup. Fasteignamat. Skaðabætur.

Þegar L ehf. keypti fasteign af S ehf. árið 2000 lá fyrir að fasteignin var skráð 1798,2 m² hjá Fasteignamati ríkisins. Tæpum níu mánuðum síðar seldi L ehf. fasteignina til F ehf. og var stærðartilgreining hennar óbreytt. Síðar kom í ljós að Fasteignamat ríkisins hafði ekki skráð nýja stærðarútreikninga fasteignarinnar, sem bárust stofnuninni 1995, þar sem flatarmál hennar var tilgreint 1.527 m². L ehf. þurfti að greiða F ehf. 7.200.000 krónur í afslátt og málskostnað vegna þess að stærð fasteignarinnar reyndist minni sem þessu nam. L ehf. krafði Í um greiðslu sömu fjárhæðar í skaðabætur. Talið var félaginu hefði verið heimilt að beina kröfu sinni einungis að Í. Þá var ekki fallist á að það ætti að skipta máli þótt L ehf. kynni að hafa hagnast meira af endursölu fasteignarinnar en nam kröfufjárhæðinni. Fyrir lægi að Fasteignamat ríkisins hefði vanrækt skyldu sína samkvæmt 3. gr. laga nr. 94/1976 til að færa réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar í skrár sínar. Var fallist á að L ehf. ætti rétt á skaðabótum úr hendi Í af þessum sökum, í samræmi við kröfu félagsins, enda hefði verið afsakanlegt af fyrirsvarsmönnum þess að treysta á réttmæti skráðra upplýsinga um stærð fasteignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Jón Steinar Gunnlaugsson og Markús Sigurbjörnsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 23. desember 2005 og krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og að sér verði dæmdur málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að krafa stefnda verði lækkuð og málskostnaður falli þá niður.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Atvik máls þessa eru þau helst, að með kaupsamningi 20. september 2000 seldi stefndi Sý ehf. fasteign, sem metin var á 200.000.000 krónur, og fékk það verð greitt meðal annars með fasteigninni Eldshöfða 9 í Reykjavík, sem metin var á 84.000.000 krónur. Í kaupsamningnum var vísað til yfirlits Fasteignamats ríkisins 18. sama mánaðar og söluyfirlits fasteignasölunnar, sem annaðist gerð hans, en þar kom fram að öll síðarnefnda eignin væri samkvæmt fasteignamatinu skráð 1.798,2 m². Tæpum níu mánuðum síðar, eða 8. júní 2001, seldi stefndi Fjarðartorgi ehf. fasteignina Eldshöfða 9 fyrir 99.000.000 krónur og var hluti kaupverðs greiddur með annarri fasteign. Í söluyfirliti var fasteignin á sama hátt og áður sögð vera 1.798,2 m² samkvæmt fasteignamati. Svo sem nánar greinir í héraðsdómi kom síðar í ljós að þessi skráning á stærð fasteignarinnar hjá Fasteignamati ríkisins var röng. Fasteignamatinu hafði upphaflega borist tilkynning frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík í september 1986 um að flatarmál hússins að Eldshöfða 9 væri 1.798,2 m², en í júní 1995 hafði byggingarfulltrúinn tilkynnt nýja stærðarreikninga fyrir fasteignina, þar sem flatarmál var tilgreint 1.527,9 m². Þessar nýju upplýsingar voru ekki færðar í skrár Fasteignamats ríkisins fyrr en á árinu 2002 og var það gert samkvæmt beiðni  þáverandi eiganda Eldshöfða 9, Fjarðartorgs ehf.

Í lögum nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna, sem voru í gildi þegar framangreind viðskipti voru gerð, sagði í 1. gr. að halda skyldi skrá um allar fasteignir í landinu, þar sem fram kæmu upplýsingar um eiginleika eignanna og rétt til þeirra, og í 3. gr. að skráning á fasteignum skyldi fela í sér nýjustu upplýsingar sem á hverjum tíma væru tiltækar. Í 9. gr. sagði að viðkomandi sveitarstjórn væri ábyrg fyrir að fasteignamatinu bærust upplýsingar um öll mannvirki sem gerð væru í umdæminu. Í 14. gr. var fasteignamatinu heimilað að taka gjald fyrir upplýsingar úr skrám sínum og í 15. gr. var öllum stofnunum hins opinbera gert að nota þær upplýsingar sem grundvöll viðskipta sinna, eftir því sem við gæti átt. Í athugasemdum, sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögunum, kom fram að það fæli í sér einfalt kerfi til að viðhalda og leiðrétta fasteignaskrá á hverjum tíma. Nýmæli væri að aðaláherslan væri á haldgóðri skráningu fasteigna og upplýsinga um þær, en mat á verðmæti þeirra kæmi í annarri röð. Skráning fasteigna hefði sívaxandi gildi fyrir marga í nútímaþjóðfélagi, ekki einungis varðandi skattheimtu og fjármál heldur í vaxandi mæli í tengslum við önnur atriði, svo sem viðskipti einkaaðila. Stæðu því vonir til þess að skráning fasteigna og verðmætismat væri á hverjum tíma eins nálægt sanni og frekast væri kostur.

Með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 8. apríl 2003 í máli, sem Fjarðartorg ehf. höfðaði gegn stefnda, var því slegið föstu að fasteignin Eldshöfði 9 hefði verið haldin galla við kaup þeirra 8. júní 2001 með því að stærð hennar hafi reynst mun minni en gögn frá Fasteignamati ríkisins hefðu gefið til kynna. Var stefnda gert að greiða Fjarðartorgi ehf. afslátt af kaupverði á þeim forsendum, að almennt verði við það að miða í fasteignakaupum að unnt sé að treysta opinberum upplýsingum um stærð eigna og ekki þurfi að láta mæla stærð þeirra. Stærðarfrávikið 13,3% væri minna en svo að aðilar hafi mátt gera sér grein fyrir við skoðun. Að gengnum þessum dómi greiddi stefndi 7.200.000 krónur í afslátt og málskostnað.

Krafa stefnda á hendur áfrýjanda er um skaðabætur utan samninga. Stefndi átti þann kost að krefja viðsemjanda sinn frá 20. september 2000 um bætur vegna samnings þeirra. Hann kaus þess í stað að beina kröfu sinni að áfrýjanda einum og er honum það heimilt.

Áfrýjandi hefur andmælt kröfu stefnda meðal annars með því að hann hafi, hvað sem stærðartilgreiningu líði, hagnast við endursölu fasteignarinnar um meira en fyrrnefndar 7.200.000 krónur. Verður ekki fallist á að þetta skipti máli, enda er hagnaður stefnda af endursölu eignarinnar áfrýjanda óviðkomandi.

Krafa stefnda er á því reist að við kaup Eldshöfða 9 af Sý ehf. hafi hann lagt traust á upplýsingar Fasteignamats ríkisins um flatarmál hússins og tekið mið af þeim við ákvörðun kaupverðs, sem hann reiddi af höndum. Upplýsingar þessar reyndust rangar, en þegar þær voru veittar hafði fasteignamatið árum saman haft undir höndum gögn um rétt flatarmál hússins. Fasteignamat ríkisins vanrækti með þessu skyldu sína samkvæmt 3. gr. laga nr. 94/1976 til að færa þessar réttu upplýsingar í skrár sínar og þess vegna var stærð hússins ranglega tilgreind þegar fasteignasali, sem hafði milligöngu um viðskipti stefnda við Sý ehf., leitaði eftir upplýsingum þar, eins og honum bar að gera samkvæmt reglugerð nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit. Verður fallist á með stefnda að honum hafi verið afsakanlegt að treysta á réttmæti þessara upplýsinga við kaupin. Stefndi miðar kröfu sína við þá fjárhæð, sem hann greiddi að gengnum dóminum 8. apríl 2003, og er ekki ágreiningur um hana. Vegna þessa verður héraðsdómur staðfestur.

Áfrýjandi greiði stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Héraðsdómur er óraskaður.

Áfrýjandi, íslenska ríkið, greiði stefnda, Löngustétt ehf., 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 28. september 2005.

I

Mál þetta, sem dómtekið var 19. september 2005, var höfðað 14. janúar 2005.  Stefnandi er Langastétt ehf., kt. 700498-2049, Austurstræti 17, Reykjavík en stefndi er íslenska ríkið.

Stefnandi gerir þær dómkröfur, að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda  skaðabætur að fjárhæð 7.200.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 11. ágúst 2003 til 23. október 2004 og með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags samkvæmt 9. gr. sömu laga.  Þá gerir stefnandi þær kröfur að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað.

II

Málavextir eru þeir að hinn 20. september 2000 fékk stefnandi fasteignina að Eldshöfða 9, 110 Reykjavík, í makaskiptum frá félaginu Sýr ehf. og var hún metin í kaupsamningi þeirra á 84 milljónir.   Þann 8. júní 2001 seldi stefnandi síðan Fjarðartorgi ehf. fasteignina og var umsamið söluverð 99 milljónir króna, sem var greitt í peningum og með annarri fasteign í makaskiptum.  Þegar framangreind viðskipti áttu sér stað var eignin skráð 1798,2 fermetrar hjá Fasteignamati ríkisins. Var sú skráning byggð á upplýsingum byggingarfulltrúans í Reykjavík frá september 1986.  Í söluyfirliti vegna viðskipta stefnanda og Fjarðartorgs ehf. var eignin skráð þessarar stærðar.

Nokkru eftir að Fjarðartorg ehf. fékk eignina afhenta þótti fyrirsvarmönnum hennar eignin vera minni en ætlað var og fengu verkfræðing til að mæla eignina upp á nýjan leik.  Sýndi sú mæling fram á að eignin væri einungis 1558,7 fermetrar eða 239,5 fermetrum minni en hún var skráð hjá Fasteignamati ríkisins.

Fjarðartorg ehf. gerði kröfur á stefnanda þessa máls um greiðslu bóta vegna þess að um galla væri að ræða á fasteigninni vegna þessa mismunar á raunverulegri stærð hennar og skráðri stærð.  Þegar ekki náðist samkomulag milli stefnanda og Fjarðartorgs ehf. höfðaði sá síðarnefndi mál á hendur stefnanda fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur, sbr. mál nr. E-7419/2002 og var fasteignasölunni Eignamiðlun ehf. og Sýr ehf. stefnt til réttargæslu.  Krafðist Fjarðartorg ehf. þess aðallega að stefnandi þessa máls, yrði dæmdur til greiðslu 15.533.992 króna en til vara að hann yrði dæmdur til greiðslu 15.289.142 króna og byggðust fjárhæðirnar á matsgerð dómkvaddra matsmanna.

Málatilbúnaður Fjarðartorgs ehf. í fyrrgreindu dómsmáli byggðist á því fyrst og fremst að í söluyfirliti umræddrar fasteignar hefði komið fram að eignin væri um 1798 fermetrar en við nánari aðgæslu hefði hún reynst vera um 1559 fermetrar eða 13,3% minni en upplýsingar Fasteignamats ríkisins gáfu til kynna og hefðu legið til grundvallar söluverði eignarinnar.  Þá byggði Fjarðarkaup ehf. kröfur á hendur stefnanda þessa máls á því að milliloft í fasteigninni hefði verið ósamþykkt.  Fjölskipaður héraðsdómur féllst á að Fjarðartorg ehf. ætti rétt á afslætti vegna galla sem fólust í því að fasteignin reyndist minni en aðilar hefðu gert ráð fyrir við kaupin og að milliloftið reyndist ósamþykkt.  Kom fram í niðurstöðu dómsins að ávallt megi gera ráð fyrir einhverjum mismun á mælingum og upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins.  Var talið að Fjarðartorg ehf. þyrfti að sætta sig við ákveðið stærðarfrávik, sem var metið 5%, ef seljandi hefði ekki ábyrgst tiltekna stærð.  Umrætt frávik hefði hins vegar verið mun hærra en hægt væri að gera ráð fyrir og sætta sig við. Var Fjarðartorgi ehf. því ákvarðaður afsláttur úr hendi stefnanda þessa máls sem nam 8,5% af verði eignarinnar eða 8.217.000 krónur.  Þá var honum ákvarðaður afsláttur vegna þess að milliloft var ósamþykkt, samtals að fjárhæð 588.968 krónur, þannig að samtals var stefnandi þessa máls dæmdur til að greiða Fjarðartorgi ehf. 8.805.968 krónur í afslátt ásamt dráttarvöxtum frá 13. apríl 2002 til greiðsludags, auk 1.200.000 króna í málskostnað.

Bú Fjarðartorgs ehf. var síðan tekið til gjaldþrotaskipta og gerðu þrotabú Fjarðartorgs ehf. og stefnandi samkomulag 11. ágúst 2003 um uppgjör sín á milli vegna framangreinds dóms á þann hátt að stefnandi greiddi 6.000.000 króna í peningum til þrotabúsins, 1.200.000 krónur í málskostnað og yfirtók virðisaukaskattskvöð að fjárhæð 7.219.741 króna.  Stefnandi efndi þetta samkomulag og féll um leið frá áfrýjun málsins til Hæstaréttar.

Stefnandi taldi framagreind mistök vera á ábyrgð byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar vegna mistaka sem áttu sér stað í mælingu hússins 1986 og óskaði eftir afstöðu Reykjavíkurborgar á bótaábyrgð en Reykjavíkurborg hafnaði bótaábyrgð.  Við undirbúning málshöfðunar gegn Reykjavíkurborg óskaði lögmaður stefnanda eftir upplýsingum og skýringum frá Fasteignamati ríkisins varðandi uppmælingu eignarinnar við Eldshöfða 9 og með bréfi 9. júlí 2004 barst svar frá Fasteignamati ríkisins þar sem fram komu upplýsingar sem sýndu að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafði sent inn nýja og rétta stærðarútreikninga fyrir fasteignina strax á árinu 1995.  Þær upplýsingar voru ekki færðar inn í upplýsingakerfi Fasteignamat ríkisins fyrr en 15. maí 2002 í kjölfar beiðnar Fjarðarkaups ehf. um endurmat brunabótamats.

Stefnandi telur að starfsmenn Fasteignamats ríkisins hafi, með því að skrá ekki inn réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar Eldshöfða 9 strax og þær lágu fyrir á árinu 1995, gert mistök og sýnt af sér vangæslu sem leitt hafi til tjóns fyrir stefnanda sem stefndi beri fulla og ótakmarkaða skaðabótaábyrgð á.

III

Stefnandi kveður að um skráningu og mat fasteigna gildi lög nr. 6/2001.  Þau lög hafi leyst af hólmi eldri lög um sama efni nr. 94/1976.  Hafi nýju lögin tekið gildi 13. júní 2001.  Séu hin nýju lög efnislega nánast að öllu leyti sambærileg að því er varði mál þetta.

Um framkvæmd fasteignaskráningar sé fjallað í IV. kafla nýju laganna, sbr. III. kafla eldri laga. Samkvæmt ákvæðum þessara kafla sé sveitarstjórn, eða fulltrúar hennar, ábyrg fyrir því að Fasteignamati ríkisins berist réttar upplýsingar um fasteignir innan valdmarka viðkomandi sveitarfélags, sbr. 19. gr. nýju laganna og 9. gr. eldri laga.  Hafi regla þessi verið í gildi um langt skeið og hafi hún verið í fullu gildi þegar fasteignin við Eldshöfða 9 hafi upphaflega verið mæld af hálfu byggingarfulltrúans í Reykjavík árið 1986.  Þá komi enn fremur fram í 21. gr. nýju laganna að Fasteignamati ríkisins beri að hafa frumkvæði að því að upplýsingar séu endurskoðaðar að einhverju leyti ef þörf sé talin vera á slíku.  Sambærileg skylda hafi verið í 11. gr. eldri laga.

Skylda sveitarstjórna nái samkvæmt framansögðu eingöngu til þess að mæla viðkomandi eignir og koma þeim upplýsingum áfram til Fasteignamats ríkisins sem skrái þær inn.  Samkvæmt 1. gr. nýju laganna sé Fasteignamat ríkisins ábyrgt fyrir því að fasteignir séu réttilega skráðar, sbr. einnig 1. gr. eldri laga sem sé efnislega sambærileg.  Þá komi fram í 29. gr. nýju laganna að Fasteignamat ríkisins annist fasteignamat og hafi verið sambærileg regla í 18. gr. eldri laganna.

Starfi Fasteignamat ríkisins undir yfirstjórn og á ábyrgð fjármálaráðuneytisins fyrir hönd íslenska ríkisins, stefnda, sbr. 7. gr. nýju laganna sem sé sambærileg við 6. gr. eldri laganna.

Stefnandi telji, með vísan til þessara lagaákvæða, skýrt að stefndi beri fulla ábyrgð á öllum mistökum sem starfsmenn Fasteignamats ríkisins geri í sínu starfi, enda starfi stofnunin á ábyrgð stefnda.  Ábyrgð á rangri skráningu í þeim tilfellum þegar réttar upplýsingar hafi sannanlega borist frá hlutaðeigandi sveitarfélagi hljóti að hvíla að öllu leyti á skráningaraðila, stefnda, vegna Fasteignamats ríkisins.  Ljóst sé að löggjafinn hafi strax við setningu laganna árið 1976 ákveðið að öll ábyrgð á fasteignaskráningu færist frá sveitarfélaginu til stefnda þegar mælingu fasteignarinnar sé lokið og upplýsingar þar að lútandi hafi verið sendar Fasteignamati ríkisins.

Í 4. gr. nýju laganna komi fram að fasteignaskráning skuli „fela í sér nýjustu upplýsingar, sem á hverjum tíma eru tiltækar og fasteignina varða“.  4. gr. laganna sé orðrétt tekin upp úr eldri lögunum, sbr. 3. gr. þeirra laga.  Í frumvarpi sem varð að eldri lögunum segi meðal annars að tilgangur lagasetningarinnar hafi verið að útbúa einfalt kerfi til þess að viðhalda og leiðrétta fasteignaskrá á hverjum tíma.  Aðaláhersla laganna hafi verið lögð á haldgóða skráningu fasteigna og upplýsinga um þær, enda hefði skráning fasteigna mikið gildi fyrir aðila, t.d. í viðskiptum einkaaðila.  Ljóst sé því að löggjafinn hafi lagt á það áherslu við setningu eldri laganna að kerfið ætti að viðhalda fasteignaskráningu í landinu og að hún þyrfti að vera rétt. 

Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi sent Fasteignamati ríkisins nýja stærðarútreikninga fyrir fasteignina Eldshöfða 9 á árinu 1995. Af einhverjum óútskýrðum ástæðum hafi hinar réttu upplýsingar ekki verið færðar inn í kerfi Fasteignamats ríkisins, þrátt fyrir skýra lagaskyldu um það efni, sbr. meðal annars 1., 3. og 4. gr. eldri laga, sbr. 1., 4. og 5. gr. nýju laganna.  Ekki hafi fengist skýringar á því af hverju réttar stærðartilgreiningar hafi ekki verið færðar inn í upplýsingakerfi Fasteignamats ríkisins strax á árinu 1995 þegar þær hafi legið fyrir eins og borið hafi að gera lögum samkvæmt.  Þessar réttu upplýsingar hafi ekki verið færðar inn í kerfið fyrr en á árinu 2002 þegar þáverandi eigandi hússins hafi óskað eftir því.

Með vísan til þessa sé augljóst að starfsmenn Fasteignamats ríkisins hafi gerst sekir um stórfellt gáleysi í starfi.  Stefndi sé ábyrgur fyrir því tjóni sem hafi hlotist af þessu gáleysi.  Beri því að fallast á kröfugerð stefnanda og dæma stefnda til greiðslu 7.200.000 króna auk vaxta, dráttarvaxta og málskostnaðar eins og greini í kröfugerð.

Stefnandi telur að stefndi beri fébótaábyrgð á mistökum starfsmanna Fasteigna-mats ríkisins á grundvelli almennu sakarreglunnar, sbr. einnig reglur um vinnuveitendaábyrgð.  Verði tjón stefnanda rakið beint til hinnar saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda sem falist hafi í því að rétt mæling atvinnuhúsnæðisins við Eldshöfða 9 í Reykjavík hafi ekki verið færð inn í skrár Fasteignamats ríkisins um sjö ára skeið. 

Stefnandi hafi talið sig hafa fengið í makaskiptum og síðan selt 1798,2 fermetra fasteign á árinu 2000.  Þannig hafi stefnandi treyst opinberum upplýsingum sem hann hafði aðgang að við kaup eignarinnar og hafði enga ástæðu til að ætla annað en að þær væru réttar.  Það sé almennt miðað við að kaupendur og seljendur fasteigna geti treyst opinberum upplýsingum um stærð eigna og þurfi ekki að láta mæla stærð þeirra áður en kaup séu gerð.  Löggjafinn hafi gert grein fyrir mikilvægi réttra upplýsinga við setningu laga um skráningu og mat fasteigna árið 1976, meðal annars með vísan til mikilvægis réttrar skráningar í viðskiptum einkaaðila.

Stærðarfrávik af því tagi sem hér um ræði sé minna en svo að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi mátt gera sér grein fyrir því við skoðun, enda höfðu þeir enga ástæðu til að ætla að eignin væri minni en opinber gögn gáfu til kynna.  Þá sé afar erfitt að gera sér grein fyrir stærð fasteignar sem skiptist í þrjár hæðir og fjölmörg herbergi og sali.

Þá bendi stefnandi enn fremur á að á þeim tíma sem stefnandi hafi verið eigandi eignarinnar, frá 1. október 2000 til 8. júní 2001 hafi stefnandi enga starfsemi haft þar eða önnur not af húsnæðinu.  Þannig hafi engir leigusamningar verið gerðir þrátt fyrir þann vilja stefnanda að leigja húsnæðið út.  Þá hafi engir aðrir samningar verið gerðir um endurbætur eða breytingar á húsnæðinu.  Hafi stefnandi því engar forsendur haft til að vita annað en að opinberar stærðartölur húsnæðisins væru réttar þegar gengið hafi verið frá sölu húsnæðisins til Fjarðartorgs ehf.

Í Héraðsdómi Reykjavíkur í máli nr. E-7419/2002 sé tekið fram að ekkert þyki hafa komið fram í málinu sem bendi til þess að fyrirsvarsmenn stefnanda hafi vitað eða mátt vita að fasteignin væri minni en tilgreint hafi verið í upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Einnig sé tekið fram að stefnandi hafi ekki vanrækt upplýsingaskyldu sína við söluna.  Engu að síður hafi stefnandi þessa máls verið dæmdur til greiðslu skaðabóta til síðari kaupanda eignarinnar.  Beint fjárhagslegt tjón stefnanda nemi þeirri fjárhæð sem hann hafi sannanlega orðið fyrir sem beinni afleiðingu af saknæmum mistökum starfsmanna Fasteignamats ríkisins.

Þegar stefnandi hafi selt fasteignina til Fjarðartorgs ehf., síðar þrotabús, hafi söluverð byggst á þeim tekjumöguleikum sem hafi verið fyrir hendi fyrir kaupanda með hliðsjón af stærð eignarinnar miðað við opinberar upplýsingar.  Komi þetta meðal annars fram á söluyfirliti eignarinnar þar sem segi að söluverð á hvern fermetra sé 53.000 krónur (raunverulegt verð á hvern fermetra hafi verið liðlega 55.000 krónur, en báðar fjárhæðir komi fram á söluyfirliti).

Það sé ljóst að verð á hvern fermetra skipti miklu máli við sölu og verðmat á fasteigninni við Eldshöfða 9 í Reykjavík.  Þá sé það enn fremur almennt viðurkennt að í viðskiptum með atvinnuhúsnæði sem sé ætlað til útleigu, líkt og í tilviki stefnanda, skipti verð á fermetra öllu máli þar sem kaupandi eignar geti metið möguleika á framtíðartekjum með hliðsjón af stærð eignarinnar.  Slík tilvik séu verulega frábrugðin þeim tilvikum þegar um íbúðarhúsnæði sé að ræða sem kaupendur skoði með hliðsjón af búsetu fremur en möguleikum á útleigu.

Hafi þessi greinarmunur á íbúðar- og atvinnuhúsnæði verið staðfestur í dómaframkvæmd og hafi hann verið lagður til grundvallar í greinargerð með lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup.

Stefnandi byggi á að tjón hans sé tilkomið af því að stærðartilgreiningu hafi verið áfátt sem nemi tæpum 240 fermetrum.  Hafi hin ranga stærðartilgreining verið á ábyrgð stefnda sem leitt hafi til tjóns stefnda.  Grundvöllur fjárhæðar kröfu stefnanda sé sú fjárhæð sem hann hafi greitt þrotabúi Fjarðartorgs ehf. þann 11. ágúst 2003.  Vaxtakrafan byggi á 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 11. ágúst 2003 en dráttarvaxtakrafan byggi á 9. gr. sömu laga frá 23 október 2004 er liðinn hafi verið mánuður frá því að stefndi var krafinn um greiðslu skaðabóta. 

Um lagarök að öðru leyti en að framan er rakið byggir stefnandi á hinni almennu sakarreglu og reglunni um húsbóndaábyrgð. Málskostnaðarkröfu sína byggir stefnandi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

IV

Stefndi mótmælir því sem ósönnuðu og röngu að stefnandi hafi orðið fyrir tjóni vegna viðskipta sinna með umrædda fasteign. Liggi ekki annað fyrir en að umtalsverður hagnaður hafi orðið af viðskiptum stefnanda með téða fasteign, en vitað sé að stefnandi hafi greitt mun lægri fjárhæðir fyrir umrætt húsnæði en hann hafi selt það á.  Samkvæmt gögnum málsins hafi stefnandi greitt 84 milljónir króna fyrir húsnæðið og muni þannig 15 milljónum króna á kaup- og söluverðinu.  Standi því enn eftir mikill hagnaður af viðskiptunum þó að dregin hafi verið frá sú fjárhæð sem stefnandi hafi þurft að greiða samkvæmt umræddum dómi og/eða samkomulagi um uppgjör vegna hans.

Hafi stefnandi orðið fyrir tjóni þá sé það tjón ekki tilkomið vegna skráningar starfsmanna Fasteignamats ríkisins, heldur vegna þess að stefnandi hafi fengið of mikið greitt fyrir eignina þegar hann seldi hana, en það sé ekki nokkur vegur að kalla það tjón heldur sé nær að líta svo á að stefnandi hafi í rauninni þurft að skila ávinningi sem hann hafi ekki átt réttmætt tilkall til, en söluverðið muni hafa verið miðað við stærðareiginleika sem eignin ekki hafði.

Stefnandi hafi selt eignina eins og væri hún 240 fermetrum stærri en hún hafi í raun verið og hafi því ekki með réttu átt að fá fyrir hana það verð sem hann hafi samið um við Fjarðartorg ehf.  Það verð hafi verið of hátt.  Með umræddum dómi héraðsdóms hafi það verð verið leiðrétt og réttu verði komið á fót.  Stefnandi hafi ekki átt að hagnast á hinni röngu skráningu.

Krafa stefnanda nú sé sú að honum verði gert kleift að halda hinum gríðarlega ávinningi af sölunni.  Ávinningi sem byggt hafi á röngum stærðartölum og þar með einnig á rangri verðlagningu eignarinnar.  Það sé ávinningur sem stefnandi hafi í rauninni aldrei átt réttmætt tilkall til, en hér verði að huga að því að stefnandi hafi greitt mun lægra verð fyrir eignina en hann hafi selt hana fyrir og megi leiða rök að því að það verð hafi í rauninni verið mun nær lagi en hið endanlega söluverð.

Nú krefjist stefnandi þess að með tilstilli bóta frá ríkissjóði verði honum gert kleift að viðhalda ávinningi sölunnar sem hann hafi aldrei átt réttmætt tilkall til.  Til þess standi engin efnisrök og geti ríkissjóður ekki hlaupið undir bagga með stefnanda að þessu leyti í því skyni að viðhalda óréttmætri auðgun stefnanda.

Hafi eignin verið gölluð þegar stefnandi seldi hana þá mun sami galli hafa verið á henni þegar stefnandi keypti hana.  Á því hljóti fyrri viðsemjandi stefnanda að bera ábyrgð á sama hátt og stefnandi gagnvart sínum viðsemjanda.  Sé stefnanda því rétt að beina kröfum sínum að honum en ekki stefnda og krefjist stefndi því sýknu vegna aðildarskorts.

Þá hafi stefnandi ekki sannað í þessu máli að eignin hafi verið haldin eiginlegum galla.  Eignin hafi ekkert verið gölluð sem slík.  Röng skráning sé ekki galli á eigninni heldur galli á skráningu.  Eignin sé sú hin sama hvað svo sem um hana sé sagt og röng skráning hennar breyti henni ekki.  Rangar upplýsingar um eignina kunni hins vegar að valda bótaskyldu seljanda eða skyldu hans til að veita afslátt.  Ávallt megi gera ráð fyrir nokkrum mun á raunverulegri stærð og þeim stærðartölum sem fram komi í opinberri skráningu.  Því sé mótmælt að starfsmenn Fasteignamats ríkisins hafi gerst sekir um stórfellt gáleysi eða aðra saknæma eða ólögmæta háttsemi sem leitt geti til bótaskyldu stefnda, en breyttar skráningarupplýsingar hafi á þessum tíma einkum verið færðar inn í tengslum við endurmat fasteigna, en upplýsingarnar hafi þó verið til staðar við embættið.  Þetta hafi þó ekki leitt til neins tjóns fyrir stefnanda enda hefði honum verið í lófa lagið að afla þessara upplýsinga sem full ástæða hafi verið til.  Mótmælir stefndi því að stefnandi hafi haft forsendur eða efni til að gera sér grein fyrir að skráð stærð væri ekki rétt eða hafi ekki mátt vita það.

Þá sé stefnandi sérfræðingur á sviði fasteigna og fasteignaviðskipta og ólíklegt að aðrir á landinu séu stefnanda fremri um mat á fasteignum, hvorki varðandi stærð þeirra, verðlagningu né aðra eiginleika þeirra.  Verði að gera ríkar kröfur til stefnanda að þessu leyti.  Stefnandi hafi alls ekki sýnt fram á að honum hafi ekki verið ljóst eða ekki mátt vera ljóst þegar hann seldi eignina að hún væri mun minni en tilgreint var.  Telur stefndi að stefnandi beri sjálfur alla sök á því að hafa ekki gert sér grein fyrir stærðarmismuninum og því beri hann sjálfur ábyrgð á afleiðingum þess að hafa selt eignina of dýru verði.  Stefnanda hafi borið að skoða eignina vel og afla rækilegra gagna um stærðina, sem hann segir hafa skipt miklu máli, s.s með því að afla teikninga af húsnæðinu.

Hafi stefnanda mátt vera ljóst að eignin væri mun minni en tilgreint hafi verið og hafi honum því ekki verið rétt að selja hana á þeim forsendum að hún væri um 240 fermetrum stærri en hún var í rauninni.  Enn frekar verði að árétta þetta þar sem öll hin ranga skráning sé bundin við eina hæð, þ.e. 3. hæðina og hafi hún verið skráð 493 fermetrar en rétt tala hafi verið 185,4 fermetrar samkvæmt mælingu byggingarfulltrúa 3. mars 2004.  Hafi stefnandi ekki sýnt fram á að hann hafi ekki séð eða mátt sjá þennan mun við skoðun.  Munurinn sé það mikill að það geti varla farið fram hjá neinum og allra síst sérfróðum aðila á sviði fasteignaviðskipta eins og stefnanda.  Þess vegna sé það alfarið eigin sök stefnanda að selja fasteignina sem 240 fermetrum stærri en hún í rauninni var og á því verður hann sjálfur að bera ábyrgð.

Sé fermetrafjöldinn sérstaklega mikilvægur í öllum viðskiptum með téða eign hafi verið ríkari ástæða fyrir stefnanda að ganga sjálfur úr skugga um stærð hússins og afla sér ríkari upplýsinga frá Fasteignamatinu og eftir atvikum hjá byggingarfulltrúa, en ljóst megi vera að hjá byggingarfulltrúa séu frumupplýsingar, þ.e. þar sé um að ræða svokallaðar frumheimildir og því rétt að afla þar upplýsinga ef mikilvægt sé að stærðartölur séu sem réttastar.  Þetta hafi stefnandi ekki gert en hafi þó verið það í lófa lagið eins og Fjarðartorg ehf. hafi síðar gert, en ætla verði að forsvarsmenn þess fyrirtækis hafi talið ástæðu til að láta kanna stærðina vegna þess að sýnilega hafi hún ekki verið í samræmi við uppgefnar tölur.  Beri stefnandi sönnunarbyrði fyrir því að honum hafi ekki mátt vera ljóst að hin skráða stærð væri röng.

Fasteignamat ríkisins skrái stærð fasteigna og veiti um það upplýsingar.  Stofnunin, og þar með stefndi, geti hins vegar ekki borið ábyrgð á viðskiptum manna á milli sem stofnunin eigi enga aðild að og hafi ekkert um að segja og hafi engin áhrif á.  Fasteignamatið og stefndi bera hvorki ábyrgð á stærð fasteigna né öðrum eiginleikum þeirra.  Það hafi staðið nær stefnanda en Fasteignamatinu að vita hver var stærð húsnæðisins, enda hann eigandi húsnæðisins.

Til stuðnings kröfu um málskostnað vísar stefndi til XXI. kafla laga nr. 91, 1991.

V

Í máli þessu deila aðilar um hvort stefnandi hafi orðið fyrir tjóni sem stefndi beri ábyrgð á.  Óumdeilt er að stefnandi hefur greitt þá fjárhæð, sem hann endurkrefur stefnda um í þessu máli, til þrotabús Fjarðartorgs ehf. á grundvelli sáttar.  Sáttin var undirrituð í kjölfar þess að stefnandi var með dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-7419/2002 dæmdur til að greiða Fjarðartorgi ehf. 8.805.968 krónur með dráttarvöxtum og 1.200.000 krónur í málskostnað.  Byggði niðurstaða dómsins, sem var fjölskipaður, á því að fasteignin Eldshöfði 9, Reykjavík hefði verið haldin göllum og því bæri Fjarðartorgi ehf. að fá afslátt af kaupverði.  Megin gallinn var í dóminum talinn vera vegna þess að stærð fasteignarinnar reyndist mun minni en gögn um stærð hennar frá Fasteignamati ríkisins gáfu til kynna og vegna þess galla var stefnandi þessa máls dæmdur til að greiða Fjarðartorgi ehf. 8.217.000 krónur í afslátt. 

Byggir stefnandi málatilbúnað sinn á því að sá galli fasteignarinnar sem lýtur að rangri tilgreiningu á stærð hennar hjá Fasteignamati ríkisins, hafi orðið til þess að hann hafi orðið fyrir tjóni sem nemi þeim greiðslum sem hann innti af hendi samkvæmt sáttinni í kjölfar dómsins.  Á þessu tjóni beri stefndi ábyrgð þar sem starfsmenn Fasteignamats ríkisins hafi gerst sekir um stórfellt gáleysi þegar þeir hafi ekki sinnt þeirri lagaskyldu að skrá inn réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar á árinu 1995. 

Óumdeilt er að stærð fasteignarinnar Eldshöfða 9 var ranglega skráð hjá Fasteignamati ríkisins þegar stefnandi keypti hana og seldi, þrátt fyrir að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hefði sent leiðréttingu á eldri skráningu fasteignarinnar í júní 1995.  Ekki liggur fyrir hver var ástæða þess að upplýsingarnar voru ekki færðar inn til leiðréttingar en samkvæmt bréfi Fasteignamats ríkisins 10. nóvember 2004 til ríkislögmanns kemur fram að réttar upplýsingar hafi fyrst verið færðar inn 15. maí 2002.  Kemur fram í þessu bréfi að ástæða þess að skráning nýrra stærðarupplýsinga hafi dregist svo á langinn væri meðal annars sú að á þessum tíma hafi verið meiri áhersla lögð á fasteignamat og brunabótamat og hafi skráningarupplýsingar verið færðar inn í tengslum við beiðni um endurmat.

Um skráningu og mat fasteigna gilda lög nr. 6/2001 sem leystu af hólmi eldri lög um sama efni nr. 94/1976.  Samkvæmt 1. gr. laga nr. 6/2001 er Fasteignamat ríkisins ábyrgt fyrir því að fasteignir séu réttilega skráðar og kemur sama regla fram í 1. gr. hinna eldri laga.  Í 4. gr. nýju laganna kemur fram að fasteignaskráning skuli fela í sér nýjustu upplýsingar sem á hverjum tíma eru tiltækar og fasteignina varða og er þetta ákvæði sambærilegt við 3. gr. eldri laganna. 

Ekki er deilt um þá skyldu sem hvílir á Fasteignamati ríkisins að sjá til þess að fasteignir séu réttilega skráðar og að nýjustu upplýsingar um fasteignir á hverjum tíma séu tiltækar.  Þá liggur fyrir að Fasteignamat ríkisins hafði réttar upplýsingar um stærð fasteignarinnar Eldshöfða 9 strax á árinu 1995. 

Ekki þarf að velkjast í vafa um mikilvægi þess að upplýsingar sem opinberir aðilar veita séu réttar.  Hlýtur að mega gera þá kröfu að kaupendur og seljendur fasteigna geti að jafnaði treyst því að upplýsingar um stærð fasteigna sem koma frá Fasteignamati ríkisins séu réttar.  Verður því ekki á það fallist með stefnda að það hafi staðið stefnanda nær að vita stærð hússins frekar en Fasteignamati ríkisins.

Þá heldur stefndi því fram að stefnandi hafi ekki sannað að um eiginlegan galla hafi verið að ræða á fasteigninni.  Eins og rakið hefur verið var því slegið föstu í fyrrgreindum dómi héraðsdóms að eignin hefði verið haldin galla vegna umræddra stærðarfrávika þótt ekki væri fallist á að stefnandi þessa máls væri skaðabótaskyldur vegna þess heldur ætti kaupandi rétt á afslætti.  Samkvæmt 4. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 hefur dómur sönnunargildi um þau málsatvik sem í honum greinir þar til hið gagnstæða er sannað og hefur stefndi engin haldbær gögn lagt fram sem hnekkja þeirri niðurstöðu dómsins að fasteignin hefði verið haldin galla.

Málatilbúnaður stefnanda á hendur stefnda byggir á því að starfsmenn Fasteignamats ríkisins, hafi gert mistök sem leitt hafi til tjóns stefnanda.  Óumdeilt er að Fasteignamat ríkisins er undir yfirstjórn og á ábyrgð fjármálaráðuneytisins fyrir hönd stefnda, íslenska ríkisins.  Er stefndi því réttur aðili að máli þessu og verður því ekki sýknaður á grundvelli aðildarskorts.

Þá byggir stefndi sýknukröfur sínar á þeim rökum að stefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni heldur hafi hann hagnast af viðskiptum með eignina þar sem hann hafi greitt um 15 milljón krónum minna fyrir hana en hann síðan seldi hana á.  Hafi hann hagnast með óréttmætum hætti þar sem hann hafi selt fasteignina of háu verði vegna hinnar röngu skráningar og hafi því þurft að skila ávinningi sem hann hafi ekki átt tilkall til. 

Í íslenskri löggjöf má finna dæmi þess að byggt sé á viðhorfum um óréttmæta auðgun en dæmi um það má finna í 74. gr. víxillaga og 57. gr. laga nr. 94/1993 um tékka.  Ekki hefur verið talið að almenn auðgunarregla gildi í íslenskum rétti en þó getur verið réttmætt að beita auðgunarreglu við sérstakar aðstæður enda þótt ekki sé til þess bein heimild í settum rétti.   Verður þá að meta kröfu af þessum toga eftir eðli máls í einstökum tilvikum með hliðsjón af öllum atvikum. 

Samkvæmt gögnum málsins er ljóst að stefnandi keypti umdeilda eign sem í makaskiptum stefnanda og viðsemjanda hans var metin á 84 milljónir króna.  Þá seldi stefnandi sömu eign einnig í makaskiptum og var hún í þeim viðskiptum metin á 99 milljónir króna.  Ekki liggur fyrir um það í málinu svo óyggjandi sé hver séu raunveruleg verðmæti bak við þessar fjárhæðir þar sem miklu skiptir við mat á verðmæti greiðslna í makaskiptasamningum, hversu stór hluti söluandvirðis greiðist með annarri fasteign, hversu stór hluti hennar eru yfirteknar áhvílandi skuldir og svo framvegis.  Þá verður og til þess að líta að fasteignaverð er á hverjum tíma háð framboði og eftirspurn og getur breyst verulega á stuttum tíma.  Þá skal áréttað að stefnandi taldi sig vera að selja jafn stóra eign og hann taldi sig hafa keypt.  Að því virtu sem nú hefur verið rakið þykir stefndi ekki hafa lagt fram haldbær gögn um að stefnandi hafi hagnast með óréttmætum hætti við sölu fasteignarinnar og verður hann að bera hallann af þeim sönnunarskorti.  .

Stefndi heldur því fram að stefnandi hafi selt fasteignina of dýru verði og eigi hann sjálfur sök á afleiðingum þess.  Honum hafi borið að skoða hana betur og hefði átt að sjá að hún var ranglega skráð.  Í fyrrgreindum dómi Héraðsdóms Reykjavíkur segir að umrætt stærðarfrávik sé minna en svo en að fyrirsvarsmenn stefnanda þessa máls og viðsemjandi þeirra hefðu mátt gera sér grein fyrir við skoðun og hefur þessum fullyrðingum ekki verið hnekkt.  Eins og rakið hefur verið verður almennt að miða við það að kaupendur og seljendur fasteigna, hvort sem þeir eru sérfræðingar í fasteignaviðskiptum eða ekki,  geti að jafnaði treyst opinberum upplýsingum um stærð fasteigna og þurfi ekki að láta mæla stærð þeirra eða afla annarra gagna til að sannreyna hvort upplýsingarnar séu réttar. 

Að öllu því virtu sem nú hefur verið rakið er ljóst að starfsmenn Fasteignamats ríkisins sinntu ekki ótvíræðri lagaskyldu sinni að skrá upplýsingar um rétta stærð fasteignarinnar Eldshöfða 9, þegar þær bárust stofnuninni á árinu 1995.  Sú staðreynd að rétt skráning fór ekki fram fyrr en um það bil sjö árum síðar verður varla skýrð með því að á þeim tíma sem upplýsingarnar bárust hafi verið meiri áhersla lögð á fasteignamat og brunabótamat svo sem greinir í bréfi Fasteignamats ríkisins til ríkislögmanns 10. nóvember 2004. 

Með þessu athafnaleysi þykja starfsmenn Fasteignamats ríkisins hafa sýnt af sér stórfellt gáleysi og leiddu þau mistök til þess að stærð fasteignarinnar var ranglega skráð.  Vegna þessara röngu upplýsinga um stærð fasteignarinnar, sem stefnandi fékk frá Fasteignamati ríkisins, var hann dæmdur til að veita kaupanda eignarinnar afslátt af söluverði hennar.  Ekki er ágreiningur um að stefnandi hefur innt af hendi þá fjárhæð sem hann krefur stefnda nú um endurgreiðslu á, og er því ljóst að umrædd mistök leiddu til tjóns fyrir stefnanda.  Verða dómkröfur stefnanda því teknar til greina eins og þær eru fram settar en ekki er ágreiningur um fjárhæð kröfunnar eða dráttarvexti.

Með hliðsjón af þeirri niðurstöðu og atvikum öllum verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 700.000 krónur.

Af hálfu stefnanda flutti málið Heiðar Ásberg Atlason hdl. en af hálfu stefnda flutti málið Sigurður Gísli Gíslason hdl.

Greta Baldursdóttir héraðsdómari kveður upp dóminn.

 

D Ó M S O R Ð

Stefndi, íslenska ríkið, greiði stefnanda, Löngustétt ehf. 7.200.000 krónur ásamt vöxtum samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 frá 11. ágúst 2003 til 23. október 2004 en með dráttarvöxtum samkvæmt 9. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Stefndi greiði stefnanda 700.000 krónur í málskostnað.