Þriðjudaginn 12. júlí 2005.
Nr. 299/2005.	Sigurður Ingi Tómasson (Guðmundur B. Ólafsson hrl.) gegn Hannesi Þór Baldurssyni (Sveinn Andri Sveinsson hrl.)

 

Kærumál. Fasteignakaup. Útburðargerð.

Í málinu lá fyrir að S hafði gert H gagntilboð um kaup á tiltekinni fasteign, sem sá síðarnefndi samþykkti innan áskilins frests. Hafði því komist á bindandi kaupsamningur um fasteignina. S hafði ekki rift samningnum eða sýnt fram á að samningurinn væri bundinn fyrirvara um atvik, sem ekki hefði gengið eftir, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Var því fallist á kröfu H um að S yrði borinn út af fasteigninni gegn því að H greiddi kaupverð hennar með þeim skilmálum, sem greindi í hinu samþykkta gagntilboði.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Jón Steinar Gunnlaugsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

 Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 23. júní 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. júlí 2005. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. júní 2005, þar varnaraðila var heimilað með nánar tilteknum skilyrðum að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð úr húseigninni Kárastíg 12 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og kröfum varnaraðila verði vísað frá dómi eða þeim hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur, þó þannig að fellt verður niður ákvæði hans um frávísun á tilgreindum efnisþætti í kröfu varnaraðila sem ekki á við í málinu.

Það athugist að ekki voru efni til að taka aðilaskýrslu af varnaraðila í héraði svo sem gert var. Þá átti heldur ekki við að taka vitnaskýrslu af fasteignasalanum, sem hafði milligöngu um kaupin, sbr. 1. mgr. 83. gr. og 2. mgr. 78. gr. laga nr. 90/1989.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað svo sem greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur um annað en frávísunarþátt úrskurðarorðsins.

Sóknaraðili, Sigurður Ingi Tómasson, greiði varnaraðila, Hannesi Þór Baldurssyni, 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 10. júní 2005.

I

Málið barst dóminum 16. mars sl., var þingfest 14. apríl sl. og tekið til úrskurðar 18. maí sl. 

Sóknaraðili er Hannes Þór Baldursson, Þórsgötu 10, Reykjavík.

Varnaraðili er Sigurður Ingi Tómasson, Kárastíg 12, Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili „verði með beinni aðfarargerð borinn út úr hú­snæðinu að Kárastíg 12, Reykjavík, ásamt öllu sem honum tilheyrir, og gerðar­beið­anda fengin umráð húsnæðisins, allt gegn því að gerðarbeiðandi reiði fram kr. 13.500.000,00 í peningum, kr. 8.100.000,00 í peningum gegn útgáfu skilyrts veðleyfis og kr. 1.900.000,00 í peningum einum mánuði eftir afhendingu eignarinnar, eins og ráð er gert fyrir í samningi aðila dags. 11. október 2004.  Þá er krafist málskostnaðar auk þess sem fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð“.

Kröfugerð varnaraðila er svohljóðandi:  „Í fyrsta lagi er krafist frávísunar málsins frá héraðsdómi.  Í öðru lagi er krafist sýknu af kröfum gerðarbeiðanda um aðfarargerð.  Þá er krafist málskostnaðar úr hendi gerðarbeiðanda.“

II

Sóknaraðili kveður málavexti vera þá að 11. október sl. hafi komist á samningur með aðilum um að varnaraðili seldi honum einbýlishúsið að Kárastíg 12 fyrir 23.500.000 krónur.  Samningurinn hafi verið gagntilboð, er varnaraðili hafi gert sóknar­aðila og hann samþykkt.  Kaupverðið hafi átt að greiða þannig að 1.500.000 krónur átti að greiða við undirritun kaupsamnings, þá átti einnig við undirritun kaup­samnings að greiða 8.100.000 krónur gegn skilyrtu veðleyfi, 12.000.000 króna átti að greiða af andvirði eignar sóknaraðila þegar hún seldist, þó eigi síðar en 1. febrúar sl. og einum mánuði eftir afhendingu hússins átti að greiða 1.900.000 krónur.  Varn­ar­aðili hafi átt að afhenda húsið 1. febrúar sl. og skyldi hann aflétta öllum áhvílandi veð­böndum.  Sóknaraðili kveðst hafa hafist handa um að afla fjár til að greiða fyrir húsið og í lok október hafi hann verið tilbúinn að greiða fyrstu tvær greiðslurnar og hluta af þeirri þriðju, eða samtals um 12 milljónir króna, þrátt fyrir að hann væri ekki búinn að selja eign sína.  Hann kveðst hafa komið skilaboðum til fasteignasalans um að hann væri tilbúinn að ganga frá kaupsamningi, en þrátt fyrir það dróst að boðað væri til fundar til að ganga frá honum.  Eftir ítrekaðar óskir frá sóknaraðila um að gengið yrði frá kaupsamningi kom fram ósk um það í byrjun desember að hann legði út meira fé en ráð hafði verið gert fyrir í upphafi.  Kveðst sóknaraðili hafa orðið við þessu og hafi hann verið reiðubúinn til að greiða um 17 milljónir króna 22. desember, 4 milljónir þegar eign hans seldist og 1.900.000 einum mánuði eftir afhendingu.  Þrátt fyrir þetta hafi ekki verið boðað til fundar til að ganga frá kaupsamningi og 14. janúar lét sókn­ar­aðili þinglýsa hinu samþykkta gagntilboði.  Í janúar skoraði sóknaraðili tvívegis á varnar­aðila að ganga frá kaupsamningi og lýsti því jafnframt yfir að hann myndi standa við sinn hlut.  Engin svör hafi borist frá varnaraðila og hann hafi heldur ekki mætt á fund á fasteignasölunni til að gagna frá kaupsamningi 1. febrúar, en til hans hafi verið boðað með bréfi, birtu af stefnuvotti.  Loks hafi verið skorað á varnaraðila að afhenda eignina á umsömdum afhendingardegi, 1. febrúar, en hann ekki sinnt því.

Varnaraðili kveður að um miðjan nóvember hafi verið farið að huga að kaup­samn­ingsgerð að frumkvæði fasteignasalans, en þá hafi komið í ljós að sóknaraðili hafi ekki getað staðið við tilboð sitt.  Það hafi þá verið mat fasteignasalans að ekki væri grundvöllur fyrir gerð kaupsamnings þar eð miklar skuldir hafi hvílt á Kárastíg 12 og ljóst að sóknaraðili gæti ekki staðið við skuldbindingar sínar.  Fasteignasalinn hafi metið það svo að sóknaraðili yrði að gera ráðstafanir til að standa við tilboð sitt, en það hafi fyrst verið 22. desember sem hann hafi tilkynnt fasteignasölunni að hann hefði gert það.  Þegar hér var komið sögu hafi varnaraðili hins vegar ekki viljað ganga til samninga á grundvelli gagntilboðsins og samningaumleitanir um hækkun kaup­verðs hafi ekki borið árangur.

III

Sóknaraðili byggir á því að með því að samþykkja gagntilboð varnaraðila 11. október sl. hafi komist á gildur samningur þeirra á milli um kaup hans á húsinu nr. 12 við Kárastíg, sbr. 7. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  Sóknaraðili hafi ávallt verið reiðubúinn að standa við sinn hlut og 27. október hafi hann haft til reiðu tvær fyrstu greiðslurnar samkvæmt samningnum og hluta þeirrar þriðju þótt hann hafi ekki verið búinn að selja eign sína, en áskilið hafi verið að þriðju greiðslu hafi ekki átt að greiða fyrr en hún seldist.  Þá hafi hann verið reiðubúinn að greiða hærri fjárhæð en um hafi verið samið.  Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili ekki fengist til að ganga til form­legrar samningsgerðar.  Hann hafi engar skýringar gefið á þessu háttalagi og ekki hafi hann rift samningnum.  Kröfu sína um útburð byggir sóknaraðili 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Varnaraðili byggir á því að krafa sóknaraðili sé ekki svo skýr sem krafist sé í 78. gr. aðfararlaganna.  Sóknaraðili hafi ekki getað greitt útborgun að fjárhæð 8.100.000 krónur og auk þess hafi komið í ljós að eigið fé í húsi hans hafi ekki verið nema 6,6 milljónir króna en ekki 12 milljónir, en sú fjárhæð hafi átt að renna til varnaraðila þegar eignin seldist.  Sóknaraðili hafi þá hafist handa um að reyna að afla fjár til kaup­anna á Kárastíg 12 og hafi það tekist 22. desember, en þá hafi tveggja mánaða frestur sá sem settur er í 8. gr. laga um fasteignakaup verið liðinn og gagntilboðið þar með fallið niður.  Varnaraðili kveðst ekki hafa verið boðaður til að ganga frá kaupsamningi fyrr en 28. janúar sl.  Þangað til hafi gerð hans tafist þar eð sóknaraðili hafi ekki getað staðið við sinn hlut.  Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi aldrei haft efni á að greiða fyrir eignina, en telji sig geta það nú er fasteignaverð hafi hækkað.

IV

Varnaraðili gerði sóknaraðila gagntilboð um kaup á einbýlishúsinu nr. 12 við Kára­stíg 11. október sl. og er ágreiningslaust að sóknaraðili samþykkti gagntilboðið innan áskilins frests.  Þar með var kominn á bindandi samningur þeirra á milli um kaup sóknaraðila á húsinu.  Varnaraðili hefur ekki rift þessum samningi og ekki hefur verið sýnt fram á að hann sé bundinn fyrirvara um atvik sem ekki hefur gengið eftir, sbr. 8. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.  Kaupverðið var 23.500.000 krónur og átti að greiða 1.500.000 krónur við undirritun kaupsamnings.  Við undirritun kaup­samnings átti einnig að greiða 8.100.000 krónur gegn skilyrtu veðleyfi og er vísað til G-liðar gagntilboðsblaðsins varðandi það, en þar segir að veðheimild kaupanda verði “þó aldrei hærri en 75% af greiddum greiðslum skv. A-lið”.  Í A-lið er gerð grein fyrir hvernig kaupverðið skuli greitt.  Þá átti að greiða 12.000.000 króna þegar sóknaraðili hefði selt íbúð sína, þó eigi síðar en 1. febrúar sl.  Loks átti að greiða 1.900.000 krónur einum mánuði eftir afhendingu eignarinnar. 

Sóknaraðili hefur lagt fram framangreindan kaupsamning við varnaraðila og hefur þannig sannað að hann hafi keypt húsið af honum.  Hann á því rétt á að honum verði fengin umráð þess gegn því að hann uppfylli sinn hluta samningsins og greiði kaup­verðið  á þann hátt sem greinir í samningnum.  Krafa sóknaraðili verður því tekin til greina og skal varnaraðili, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr húsinu nr. 12 við Kárastíg og sóknaraðila fengin umráð þess, allt gegn því að hann greiði varnaraðila 13.500.000 krónur í peningum og 8.100.000 krónur í peningum og skal síðari greiðslan vera bundin því skilyrði að varnaraðili veiti sóknaraðila veðheimild í húsi­nu að uppfylltu framangreindu skilyrði.  Í kröfugerð sóknaraðila er getið um þetta skil­yrði, en að öðru leyti vísað til samnings aðila um hvert það sé.  Af gögnum málsins og málflutningi aðila verður ekki annað ráðið en að efni þess sé óumdeilt.

Krafa sóknaraðila um að varnaraðili verði borinn út úr húsinu gegn greiðslu 1.900.000 króna einum mánuði eftir afhendingu þess getur ekki komið til álita þar eð þá greiðslu á að greiða eftir að úrskurðinum hefur verið fullnægt.  Þessari kröfu er því vísað frá dómi, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 1. mgr. 84. gr. aðfararlaga.          

Loks verður varnaraðili úrskurðaður til að greiða sóknaraðila 150.000 krónur í máls­kostnað, en ekki eru efni til að kveða sérstaklega á um að fjárnám skuli heimilt fyrir kostnaði af væntanlegri gerð, sbr. 2. mgr. 1. gr. aðfararlaga.

Arngrímur Ísberg héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð

Framangreindum kröfulið er vísað frá dómi.

Varnaraðili, Sigurður Ingi Tómasson, skal, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr húsinu nr. 12 við Kárastíg í Reykjavík og sóknaraðila, Hannesi Þór Baldurs­syni, fengin umráð hússins, allt gegn því að hann greiði varnaraðila 13.500.000 krónur í peningum og 8.100.000 krónur í peningum og skal síðari greiðslan vera bundin því skilyrði að varnaraðili veiti sóknaraðila veðheimild í húsinu, sem nemi þó ekki hærri fjárhæð en 75% af þeirri fjárhæð, er sóknaraðili hefur þá greitt. 

Varnaraðili skal greiða sóknaraðila 150.000 krónur í málskostnað.