Fimmtudaginn 23. október 2008.
Nr. 545/2008.	Brynjar Smári Þorgeirsson (Guðmundur Óli Björgvinsson hrl.) gegn Nýja Landsbanka Íslands hf. (enginn)

 

Kærumál. Veðréttindi. Þinglýsing. Málsástæður.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfum G hf., E ehf. og B um að úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 10. júlí 2008 um að færa veð L hf. fram fyrir veðrétt G hf á eignarhluta 227-8828 í fasteigninni Skipholti 15, yrði ógilt. B krafðist þess fyrir Hæstarétti að þinglýsingastjóra yrði gert skylt að afmá af hinum nánar tilgreinda fasteignarhluta fyrrgreint veðskuldabréf útgefið af E ehf. til L hf., að fjárhæð 25.500.000 krónur. Fyrir Hæstarétti tók NL hf. við varnaraðild málsins af L hf. Í niðurstöðu héraðsdóms, sem staðfest var í Hæstarétti, sagði að ekki lægi annað fyrir en að hinu umrædda veðskuldabréfi hefði verið ranglega aflýst af fyrrnefndum fasteignarhluta þann 5. janúar 2007. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri bæta úr verði hann þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsingu ella. Bar því þinglýsingastjóra að verða við kröfu L hf. um leiðréttingu og að færa veðskuldabréfið á 1. veðrétt eignarhlutans. Þá sagði í dómi Hæstaréttar að ekki kæmi til álita við úrlausn málsins sú krafa B að nánar tilgreind áritun á skilyrt veðleyfi fæli í sér skuldbindandi yfirlýsingu L hf. um að aflétta veðréttinum, sem um var deilt í málinu, af hinni tilgreindu fasteign en skjalinu hafði ekki verið þinglýst á fasteignina. Mál þetta væri rekið fyrir dómstólum á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga og samkvæmt upphafsorðum 1. mgr. ákvæðisins gæti slíkt mál einungis lotið að úrlausn þinglýsingastjóra um þinglýsingu en engu yrði slegið föstu í slíku máli, sem ekki hefði verið á valdi þinglýsingastjóra að ákveða eins og verið hefði um fyrrgreint atriði. Í dómi Hæstaréttar var einnig tekið fram að ekki væri unnt að taka efnislega afstöðu til kröfu B að því leyti sem hún væri reist á 18. gr. þinglýsingarlaga þar sem þinglýsingastjóri væri ekki bær til að taka ákvörðun um þau atriði sem ákvæðið tæki til heldur væri það aðeins á færi dómstóla og þá með dómi í einkamáli sem rekið væri eftir almennum reglum. Var kröfu B hafnað.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Garðar Gíslason og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili, Brynar Smári Þorgeirsson, skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 1. október 2008, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 8. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 19. september 2008, þar sem hafnað var kröfum Glitnis banka hf., Eignanausts ehf. og sóknaraðila um að úrlausn sýslumannsins í Reykjavík 10. júlí 2008 um að færa veð Landsbanka Íslands hf. fram fyrir veðrétt Glitnis banka hf. á eignarhluta 227-8828 í fasteigninni Skipholti 15, Reykjavík, yrði ógilt. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að ógilt verði með dómi ofangreind ákvörðun þinglýsingastjóra. Jafnframt er gerð krafa um að þinglýsingastjóra verði gert skylt að afmá af fasteignarhlutanum veðskuldabréf útgefið af Eignanausti ehf. til Landsbanka Íslands hf., að fjárhæð 25.500.000 krónur.  Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Nýi Landsbanki Íslands hf. hefur nú tekið við varnaraðild málsins af Landsbanka Íslands hf. Hann hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Hæstarétti hefur borist bréf Glitnis banka hf. 6. október 2008 ásamt skjali sem ber yfirskriftina „Kæra“ og er undirrituð fyrir hönd sama aðila 3. október 2008. Kemur fram í skjalinu að tilgangur þess sé að kæra úrskurð Héraðsdóms Reykjavíkur 19. september 2008. Samkvæmt 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga fer um kæru til Hæstaréttar á úrskurðum héraðsdóms eftir almennum reglum um kæru í einkamáli. Samkvæmt 144. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála skal sá sem vill kæra dómsathöfn afhenda héraðsdómara skriflega kæru innan kærufrests. Með því að Glitnir banki hf. hefur ekki farið að þessum reglum kemur „kæra“ hans ekki til meðferðar fyrir Hæstarétti.

Glitnir banki hf. bar ákvörðun þinglýsingastjóra undir héraðsdóm með bréfi 16. júlí 2008 og var málið þingfest í Héraðsdómi Reykjavíkur 1. september 2008. Þá var mætt af hálfu sóknaraðila og bókað að lagt væri fram sem dómskjal nr. 9, bréf lögmanns hans ásamt fylgiskjölum. Meðal fylgiskjalanna var bréf sóknaraðila til sýslumannsins í Reykjavík 7. ágúst 2008, þar sem tilkynnt var um málskot til Héraðsdóms Reykjavíkur vegna ákvörðunar þinglýsingastjóra og gerðar sömu kröfur og Glitnir banki hf. hafði gert. Sóknaraðili átti því aðild að málinu í héraði við hlið Glitnis banka hf. og gerði sömu kröfur þó að í hinum kærða úrskurði sé jafnan fjallað um sóknaraðila sem einn málsaðila. Við þingfestingu málsins var ennfremur mætt af hálfu Eignanausts ehf. en ekkert fært til bókar þá um afstöðu þessa aðila eða kröfur, þó að í hinum kærða úrskurði sé sagt að hann hafi gert sömu dómkröfur og hinir tveir. Eignanaust ehf. hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Hæstarétti.

Sýslumaðurinn í Reykjavík tilkynnti varnaraðila um málskotið til Héraðsdóms Reykjavíkur með ábyrgðarbréfi 14. ágúst 2008. Þá liggur fyrir að héraðsdómari sendi 19. ágúst 2008 nafngreindum héraðsdómslögmanni við lögfræðideild varnaraðila tölvubréf með boðun í þinghald 1. september 2008, þar sem málið yrði tekið fyrir. Varnaraðili sótti ekki þing í héraði. Bar við svo búið að fara með málið eftir 1. mgr. 96. gr. laga nr. 91/1991 og leggja á það úrskurð eftir kröfum og málatilbúnaði sóknaraðila „að því leyti sem er samrýmanlegt framkomnum gögnum“.

Fyrir héraðsdómi lágu meðal annars öll sömu gögn og fyrir þinglýsingastjóra. Meðal þeirra var svonefnt skilyrt veðleyfi 12. nóvember 2007, þar sem sóknaraðili, sem þinglesinn eigandi tilgreindrar fasteignar í Kópavogi, heimilaði kaupanda hennar samkvæmt kaupsamningi sama dag, að veðsetja hana meðal annars fyrir tryggingabréfi til varnaraðila að upphæð 25.000.000 krónur. Var tekið fram í skjalinu að veðleyfið væri bundið því skilyrði að varnaraðili ábyrgðist „afléttingu allra veðskulda af fasteigninni: Skipholt 15, Rvík. Fnr. 227-8828, þinglýstur eigandi Eignanaust ehf. en eigandi skv. kaupsamningi dags. 12. 11. 2007 er Brynjar Smári Þorgeirsson.“ Á skjali þessu er að finna svofelldan texta sem undirritaður er af hálfu varnaraðila: „Samþykkjum hér með skilyrði þessa veðleyfis enda okkur heimil ofangr. ráðstöfun skv. beiðni kaupsamningshafa og skuldara, ...“ Þessu skjali var ekki þinglýst.

Svo sem fram kemur í hinum kærða úrskurði var krafa sóknaraðila í héraði meðal annars á því byggð að síðastnefnd áritun á skilyrta veðleyfið fæli í sér skuldbindandi yfirlýsingu varnaraðila um að aflétta veðréttinum sem um er deilt í máli þessu af fasteigninni Skipholt 15. Mál þetta er rekið fyrir dómstólum á grundvelli 3. gr. þinglýsingalaga. Samkvæmt upphafsorðum 1. mgr. ákvæðisins  getur slíkt mál einungis lotið að úrlausn þinglýsingastjóra um þinglýsingu og verður því í slíku máli engu slegið föstu, sem ekki hefði verið á valdi þinglýsingastjóra að ákveða. Fyrir liggur, svo sem áður sagði, að síðastnefndu skjali hafði ekki verið þinglýst á fasteignina. Gat það því ekki komið til greina er þinglýsingastjóri leysti úr málinu og kemur af sömu ástæðu ekki til álita við úrlausn málsins fyrir dómi.

Þá byggir sóknaraðili sérstaklega á þeirri málsástæðu að krafa hans eigi stoð í 18. gr. þinglýsingalaga. Um þessa málsástæðu er þess að gæta að í ákvæði þessu er veitt heimild til að láta réttindi samkvæmt samningi, sem síðar er þinglýst, ganga fyrir eldri þinglýstum réttindum, en það skal ákveðið með dómi. Er þinglýsingastjóri því ekki bær til að taka ákvörðun um þau atriði, sem ákvæðið tekur til, heldur er það aðeins á færi dómstóla. Verður það ekki gert á annan hátt en með dómi í einkamáli, sem rekið er eftir almennum reglum. Samkvæmt þessu er ekki unnt í máli þessu að taka efnislega afstöðu til kröfu sóknaraðila að því leyti, sem hún er reist á 18. gr. þinglýsingalaga.

Með vísan til þess sem rakið er að framan en að öðru leyti til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Ekki verður séð að sóknaraðili hafi gert kröfu um málskostnað í héraði og kemur krafa hans þar að lútandi því ekki til álita fyrir Hæstarétti. Miðað við úrslit málsins og með vísan til 130 gr., sbr. 4. mgr. 150. gr. og 166. gr. laga nr. 91/1991 eru ekki efni til að taka til greina kröfu sóknaraðila um kærumálskostnað.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður skal vera óraskaður.

 

                                   Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 19. september 2008.

Mál þetta, sem barst dóminum 16. júlí sl., var þingfest og tekið til úrskurðar 1. september sl.

Sóknaraðili, Glitnir banki hf., krefst þess aðallega að úrlausn Sýslumannsins í Reykjavík um að færa veð Landsbankans fram fyrir veðrétt Glitnis banka hf. á eignarhluta 227-8828 í fasteigninni Skipholt 15, Reykjavík, dags. 10. júlí 2008 verði ógilt. Þess er krafist að afmáð verði veð Landsbankans samkvæmt veðskuldabréfi að fjárhæð kr. 25.500.000,- útg. 01.04.2005, upphaflega móttekið til þinglýsingar sama dag. Til vara er þess krafist að veðskuldabréf Landsbankans taki 2. veðrétt. Einnig er þess farið á leit að afmáð verði þinglýsing bréfs Landsbankans dags. 26.2.2008 hafi embætti sýslumanns orðið við þeirri kröfu.

Við þingfestingu málsins var sótt þing af hálfu Brynjars Smára Þorgeirssonar og Eignanausts ehf. og sömu dómkröfur gerðar.

I.

 Málavextir eru þeir að með veðskuldabréfi dags. 1. apríl 2005, að fjárhæð kr. 25.500.000,-, var varnaraðila veðsettur eignarhluti 226-7516 í matshluta 0106 í fasteigninni Skipholti 15. Matshlutinn var 445,9 ferm. að stærð samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, mars 2004, móttekinni til þinglýsingar 25. maí 2004.

Með eignaskiptayfirlýsingu, maí 2005, innfærðri 2. júní 2005 var húseigninni skipt í 25 eignir í stað 22 áður. Var eignarhluta 226-7516 matshluta 0106 við það skipt í þrjá eignarhluta þannig að til urðu tveir nýir eignarhlutar, þ.e. eignarhluti 227-8828 matshluti 0107, og eignarhluti 227-8829 matshluti 0108. Var samanlögð stærð þessara þriggja matshluta alls 526,5 ferm.

Fyrir liggur að hinn 5. janúar 2007 var umræddu veðskuldabréfi eytt af eignarhluta 227-8828 matshluta 0107. Ekki liggja fyrir skjöl hjá þinglýsingarstjóra er sýna ástæðu þess að skjalinu var eitt af eignarhlutanum. 

Með skilyrtu veðleyfi dags. 12. nóvember 2007 samþykkti varnaraðili að aflétta öllum veðskuldum af fasteigninni Skipholt 15, fastanúmer 227-8828, þinglýstri eign Eignanausts ehf. Veðleyfi þessu var ekki þinglýst. Þann 13. nóvember 2007 seldi Eignanaust eignina til Brynjars Smára Þorgeirssonar og var sá kaupsamningur móttekinn til þinglýsingar næsta dag.

Þann 3. janúar 2008 var veðskuldabréf dags. 28. desember 2007 innfært athugasemdalaust í veðmálabækur. Með því fékk sóknaraðili 3. veðrétt í eignarhluta 227-8828 til tryggingar skuld Brynjars Smára Þorgeirssonar að fjárhæð kr. 82.000.000,-. Samkvæmt veðbandayfirliti dags. 20. desember 2007 var eignin þá veðsett samkvæmt tveimur tryggingabréfum útgefnum til varnaraðila, samtals að fjárhæð kr. 7.500.000,-. Þeim veðum var síðar aflétt.

Með bréfi dags. 26. febrúar 2008 krafðist varnaraðili þess að leiðrétt yrði röng færsla í þinglýsingabók og þess krafist að áður nefnt veðskuldabréf að fjárhæð kr. 25.500.000,- yrði fært á eignarhluta 227-8828 og aðilum kaupsamnings auk sóknaraðila tilkynnt um leiðréttinguna.

Með bréfi til þinglýsingarstjóra dags. 6. apríl 2008 krafðist Eignanaust ehf. þess að veð varnaraðila yrði afmáð og vísaði til þess að samkomulag hafi verið gert við varnaraðila um afléttingu allra veðlána.

Sóknaraðili kveðst ekki hafa fengið vitneskju um málsatvik fyrr en honum bárust gögn frá sýslumanni með faxi þann 19. maí sl.

Með bréfi sóknaraðila til þinglýsingarstjóra dags. 10. júní 2008 var gerð krafa um leiðréttingu veðmálabókar þannig að umrætt veðskuldabréf varnaraðila að fjárhæð kr. 25.500.000,- yrði afmáð og til vara að veðskuldabréfið tæki 2. veðrétt.

Með bréfi Sýslumannsins í Reykjavík dags. 10. júlí 2008 var öllum hlutaðeigandi aðilum tilkynnt um úrlausn þinglýsingarstjóra þess efnis að umrædd færsla hefði verið leiðrétt með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga, og veðskuldabréf til handa Landsbanka Íslands að fjárhæð kr. 25.500.000,- fært inn á 1. veðrétt fasteignarinnar Skipholt 15, fastanúmer 227-8828.

II.

Sóknaraðili Glitnir banki hf. byggir á að hann hafi hagsmuni tengda ákvörðun sýslumanns sökum þess að standi veð varnaraðila óskert sé viðkomandi eign veðsett umfram verðmæti. Forsendur lánveitingar sóknaraðila hafi byggt á því að um 1. veðrétt yrði að ræða eða sem næst 80% af verðmæti eignarinnar.

Byggt er á því að staðhæfing varnaraðila um að ný eignaskiptayfirlýsing frá 2005 hafi skipt eignarhluta 0106 upp í þrjá eignarhluta standist ekki. Eignarhlutum hafi fjölgað um þrjá án þess að tiltekið hafi verið hverjir þeirra væru afsprengi eignarhluta 0106. Þetta sjáist best á því að þeir þrír sem nefndir séu í bréfi varnaraðila séu samanlagt stærri en sá eignarhluti sem upphaflega var veðsettur á grunni eignaskiptayfirlýsingar frá 2004.

Ný eignaskiptayfirlýsing tiltaki aukinheldur ekki hvaða eignarhlutar komi í stað þess sem hér um ræði. Þegar af þeirri ástæðu hafi ekki verið unnt að færa veðið yfir á hina tvo nýju eignarhluta án frekari gagna eða skýringa. Slíkt hefði í för með sér óheimila veðtöku í eignum og skerðingu á síðari veðréttindum. Sóknaraðili bendir á að ekki verði séð hvað skilji milli fjórða eignarhlutans (0001) sem varnaraðili hafi ekki gert tilkall til og þeirra sem varnaraðili hafi tekið sér að veði. Allir hafi þeir verið nýir og ekkert bent til að sá fjórði hafi verið ótengdari fyrri eignarhluta en hinir þrír.

Gera verði kröfur til þess að yfirfærsla veðréttinda í kjölfar nýrrar skiptingar á eignum byggist á skýrum og ótvíræðum rétti þess sem kröfuna gerir. Síðari veðhöfum sem byggi á óumdeildum veðheimildum verði ekki gert að víkja fyrir óljósum rétti eldri veðhafa, hvað þá að sá réttur verði að óbreyttu víðtækari en hann hafi sjálfur ráðgert.

Einnig er byggt á því að varnaraðili geti ekki gert tilkall til þeirrar stækkunar sem varð á hinu veðsetta. Ný veð hljóti að hafa forgang til þeirrar stækkunar á hinu veðsetta sem lýst hefur verið. Á meðan annað liggi ekki fyrir verði að ætla að allir nýir eignarhlutar feli í sér þessa stækkun. Það þýði að veðréttur varnaraðila hafi ekki skilyrðislaust getað færst yfir á 1. veðrétt matshluta 0107 og 0108.

Þá er á því byggt að varnaraðili hafi gefið út skuldbindandi yfirlýsingu um að aflétta veðum á matshluta 0107, fnr. 227-8828, með áritun á veðleyfi dags. 12. nóvember 2007. Þó svo að skjalinu hafi ekki verið þinglýst þá hafi það skuldbindingargildi fyrir varnaraðila. Hvernig sem möguleikum varnaraðila á að nýta sér veðleyfið sé varið styðji tilvist þess við áðurgreind sjónarmið um að krafa varnaraðila til að njóta veðréttar í matshluta 0107 sé miklum vafa undirorpin.

Telur sóknaraðili nægilega sýnt framá að þinglýsingarstjóri hafi ekki getað skorið úr veðrétti varnaraðila að óbreyttum gögnum. Vilji varnaraðili halda rétti sínum til streitu verði hann að leita dómstóla eða freista þess að styrkja veð sín með öðrum hætti.

Varakröfu sína byggir sóknaraðili á sömu sjónarmiðum og aðalkröfu hvað varðar stækkun hins veðsetta, þ.e. að ómögulegt sé að játa varnaraðila 1. veðrétt í stærra húsnæði en hann áður hafði að veði.

III.

Fyrir liggur að þann 1. apríl 2005 var móttekið til þinglýsingar hjá Sýslumanninum í Reykjavík veðskuldabréf útgefið til varnaraðila, Landsbanka Íslands hf., að fjárhæð kr. 25.500.000,-, með veði í fasteigninni Skipholti 15, fastanúmer 226-7516. Var skjalið innfært í þinglýsingabók 19. apríl 2005, skjal nr. 411-S-005001/2005. Var þá í gildi eignaskiptayfirlýsing frá árinu 2004.

Þann 11. maí 2005 var móttekin til þinglýsingar eignaskiptayfirlýsing fyrir Skipholt 15. Var eignaskiptayfirlýsingin innfærð í þinglýsingabók 2. júní 2005. Fallast ber á það með þinglýsingarstjóra að ljóst sé að eignarhluta 226-7516 hafi verið skipt upp í eignarhluta 0106, fastanúmer 226-7516, 0107, fastanúmer 227-8828, og eignarhluta 0108, fastanúmer 227-8829, með hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu. Við skiptingu eignarinnar í fleiri eignir bar að færa öll þinglýst skjöl á þær eignir sem urðu til við skiptinguna. 

Samkvæmt upplýsingum frá fasteignamati ríkisins var umrætt veðskjal innfært á  fyrr greinda eignarhluta, þ.á m. eignarhluta 227-8828, þann 2. júní 2005. Þann 5. janúar 2007 var skjalinu síðan eytt af eignarhlutanum.

Samkvæmt því sem fram kemur í úrlausn þinglýsingarstjóra var hinu umdeilda veðskuldabréfi þann 5. janúar 2007 réttilega eytt af eignarhluta 0001, fastanúmer 227-8827 en einnig af eignarhluta 0107, fastanúmer 227-8828 og eignarhluta 0108, fastanúmer 227-8829, þótt sú eign hafi þá þegar verið leyst úr veðböndum. Í úrlausn þinglýsingarstjóra kemur einnig fram að hjá honum liggi ekki fyrir skjöl sem sýni ástæðu þess að skjalinu var eytt af eignarhlutunum. Þinglýsingastjóri telji það hafa gerst fyrir vangá. 

Liggur þannig ekki annað fyrir en að hinu umrædda veðskuldabréfi, að fjárhæð kr. 25.500.000,- útgefnu til varnaraðila þann 1. apríl 2005, hafi ranglega verið aflýst af eigninni Skipholt 15, fastanúmer 227-8828 þann 5. janúar 2007.

 Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 skal þinglýsingarstjóri bæta úr verði hann þess áskynja að færsla í fasteignabók sé röng eða mistök hafi orðið um þinglýsingu ella.

Bar því þinglýsingarstjóra að verða við kröfu varnaraðila um leiðréttingu og færa veðskuldabréfið á 1. veðrétt eignarhluta 0107, fastanúmer 227-8828. Enda ekki unnt að fallast á það með sóknaraðila að skilyrt veðleyfi dags. 12. nóvember 2007 hafi þýðingu í málinu þar sem það hefur aldrei verið móttekið til þinglýsingar og þinglýsingarstjóri því með öllu óbundinn af efni þess.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það niðurstaða dómsins að hafna beri öllum kröfum sóknaraðila.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Kröfum sóknaraðila, Glitnis banka hf., Brynjars Smára Þorgeirssonar og Eignanausts ehf., er hafnað.