Fimmtudaginn 3. desember 2015.
Nr. 776/2015.	Sigurður Örn Sigurðsson og Aðalheiður Jacobsen (Sigurður Sigurjónsson hrl.) gegn Grímsnes- og Grafningshreppi (Óskar Sigurðsson hrl.)

 

Kærumál. Frávísunarúrskurður staðfestur. Kröfugerð. Vanreifun.

S og A kröfðust þess aðallega að sveitarfélaginu G yrði gert að þola riftun kaupsamninga á tveimur lóðum í landi Ásgarðs í Grímsnesi og endurgreiðslu kaupverðs og gatnagerðargjalda lóðanna. Byggðu þau kröfu sína meðal annars á niðurstöðum í dómum Hæstaréttar í málum nr. 222/2012 og 82/2014, um að lóðir sem G hafði selt á sama svæði væru haldnar galla í skilningi laga nr. 40/2002 um fasteignakaup vegna eftirfarandi vanefndar. Talið var að stefna S og A í héraði uppfyllti ekki skilyrði e. liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um skýran og glöggan málatilbúnað vegna vanreifunar á stefnufjárhæð. Breytti þar engu um þótt S og A hefðu reynt að bæta úr annmörkunum með framlagningu nýs skjals fyrir Hæstarétti sem þau kváðu stafa frá G, þar sem skjalið var hvorki í frumriti né staðfestu eftirriti, sbr. lokamálsliður 2. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991, auk þess sem G hafði mótmælt því að skjalið væri frá sér komið. Var úrskurður héraðsdóms um frávísun málsins því staðfestur.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Eiríkur Tómasson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðilar skutu málinu til Hæstaréttar með kæru 12. nóvember 2015, en kærumálsgögn bárust réttinum 24. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 6. nóvember 2015 þar sem vísað var frá dómi máli sóknaraðila á hendur varnaraðila. Kæruheimild er í j. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðilar krefjast þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka málið til efnismeðferðar. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Eins og greinir í hinum kærða úrskurði lýtur mál þetta að sölu varnaraðila á tveimur lóðum sem félög í eigu annars sóknaraðila munu hafa keypt, annars vegar með kaupsamningi 31. mars 2006 og hins vegar 12. apríl sama ár. Með kaupsamningnum 31. mars 2006 voru auk fyrrgreindrar lóðar, sem mál þetta snýst um, seldar þrjár aðrar lóðir og var umsamið kaupverð lóðanna fjögurra 14.059.265 krónur ásamt gatnagerðargjöldum að fjárhæð 7.112.000 krónur. Með kaupsamningnum 12. apríl 2006 var seld önnur lóð auk þeirrar, sem deilt er um í málinu, og var umsamið kaupverð beggja lóðanna 8.152.265 krónur ásamt gatnagerðargjöldum að fjárhæð 2.844.800 krónur. Fjárhæð dómkröfu sóknaraðila er 11.730.875 krónur en engin grein er fyrir því gerð í stefnu hvernig sú fjárhæð er reiknuð og verður henni samkvæmt framangreindu ekki fundin stoð í áðurgreindum kaupsamningum.  

Sóknaraðilar hafa lagt fyrir Hæstarétt nýtt skjal sem þau kveða að stafi frá varnaraðila og hafi að geyma upplýsingar um verð þeirra lóða sem deilt er um í málinu. Skjalið er hvorki í frumriti né staðfestu eftirriti, sbr. lokamálslið 2. mgr. 145. gr. laga nr. 91/1991, og hefur varnaraðili mótmælt því að skjalið sé frá sér. Gegn andmælum hans hafa sóknaraðilar samkvæmt þessu ekki bætt úr annmörkum á stefnu að því er varðar reifun stefnufjárhæðar, sbr. e. lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Þegar af þeirri ástæðu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðilum verður gert að greiða varnaraðila málskostnað í héraði og kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðilar, Sigurður Örn Sigurðsson og Aðalheiður Jacobsen, greiði  óskipt varnaraðila, Grímsnes- og Grafningshreppi, samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og kærumálskostnað.

                                                                           

Úrskurður Héraðsdóms Suðurlands 6. nóvember 2015.

            Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 17. september sl., er höfðað með stefnu birtri 27. mars 2015.

            Stefnendur eru Sigurður Örn Sigurðsson, kt. [...] og Aðalheiður Jacobsen, kt. [...], Byggðarhorni 40, 801 Selfossi, en stefndi er Grímsnes-og Grafningshreppur kt. [...], Borg í Grímsnesi, en fyrirsvarsmaður stefnda er Ingibjörg Harðardóttir, kt. [...] Björk 2, 801 Selfossi sveitarstjóri Grímsnes- og Grafningshrepps.

            Dómkröfur stefnenda eru aðallega að stefnda verði gert að þola riftun kaupsamnings dags. 12.04.2006 vegna lóðarinnar nr. 18, sem er 4.813 m2, land nr. 199024 og að stefnda verði gert að þola riftun kaupsamnings dags. 31.03.2006 vegna lóðarinnar nr. 24, sem er 4.984 m2, land nr. 199050, í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 11.730.875 króna [sic.] ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 20.01.2014 til greiðsludags.

            Til vara gerð [sic.] sú krafa að stefnda verði gert að þola riftun kaupsamnings dags. 12.04.2006 vegna lóðarinnar nr. 18, sem er 4.813 m2, land nr. 199024 og að stefnda verði gert að þola riftun kaupsamnings dags. 31.03.2006 vegna lóðarinnar nr. 24, sem er 4.984 m2, land nr. 199050, í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi. Þá er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnendum 11.730.875 króna [sic.] ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingu máls þessa til greiðsludags.

            Verði fallist á aðal- eða varakröfu stefnenda munu stefnendur gefa út afsal til stefnda fyrir lóðunum nr. 18 og 24 í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi.

            Til þrautavara er gerð sú krafa að stefnda verði gert að greiða stefnendum skaðabætur að álitum ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. l. nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þingfestingu máls þess [sic.] til greiðsludags.

            Þá er gerð sú krafa að stefndi verði í öllum tilvikum dæmdur til þess að greiða stefnendum málskostnað að skaðlausu að mati réttarins.

            Stefndi gerir í málinu eftirfarandi dómkröfur:

            Aðallega að máli þessu verði vísað frá dómi.

            Til vara að stefndi verði sýknaður af öllum kröfum stefnenda.

            Til þrautavara að kröfur stefnenda verði stórlega lækkaðar.

Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi stefnenda in solidum  í samræmi við síðar framlagðan málskostnaðarreikning, auk virðisaukaskatts af málflutningsþóknun.

            Í þessum þætti málsins er frávísunarkrafa stefnda tekin til úrlausnar. Stefnendur krefjast þess að frávísunarkröfu stefnda verði hafnað.

            Fyrir uppkvaðningu úrskurðar var gætt ákvæða 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991.

Málavextir

                Mál þetta varðar tvær lóðir í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi, annars vegar lóð nr. 18 og hins vegar lóð nr. 24. Stefnendur eru eigendur beggja lóðanna og eru lóðirnar sameign þeirra.

                Með kaupsamningi, dags. 31. mars 2006, seldi stefndi Byggingafélaginu Geysi ehf. framangreinda lóð nr. 24 ásamt lóðum nr. 2, 4 og 48. Samkvæmt samningnum var kaupverð lóðanna kr. 14.059.265 og gatnagerðargjöld kr. 7.112.000. Ekki er kaupverð og gatnagerðargjald tilgreint sérstaklega eftir lóðum. Stefndi gaf út afsal til Byggingafélagsins Geysis ehf. vegna lóðar nr. 24 þann 27. október 2008, en ekki er kaupverðs getið í afsalinu.

                Með kaupsamningi, dags. 12. apríl 2006, seldi stefndi SÖS ehf. framangreinda lóð nr. 18 ásamt lóð nr. 20. Samkvæmt samningnum var kaupverð lóðanna var samtals kr. 8.152.265 og gatnagerðargjöld kr. 2.844.800. Ekki er kaupverð og gatnagerðargjald sundurgreint eftir lóðum í kaupsamningnum. Stefndi gaf út afsal til SÖS ehf. vegna lóðar nr. 18 þann 27. október 2008, en ekki er kaupverðs getið í afsalinu.

                Með afsali, dags. 4. desember 2008, seldi og afsalaði SÖS ehf. lóðum nr. 2, 4, 24, 28 og 48 til Hornáss ehf., en ekki er kaupsverðs getið í afsalinu og er það ekki sundurgreint eftir lóðum.

                Með afsali, dags. 4. desember 2008, seldi og afsalaði SÖS ehf. lóðum nr. 18 og 20 til Hornáss ehf., en ekki er kaupsverðs getið í afsalinu og er það ekki sundurgreint eftir lóðum.

                Þann 30. október 2009 seldi Hornás ehf. stefnanda Sigurði Erni lóðir nr. 18, 24 og 48 með kaupsamningi sama dag. Segir í kaupsamningi að kaupverð lóðanna sé kr. 4.500.155 fyrir lóð nr. 18, kr. 4.3385.920 fyrir lóð nr. 24 og kr. 1.873.740 fyrir lóð nr. 48, eða samtals kr. 10.759.815. Segir jafnframt að gatnagerðargjöld af hverri lóð nemi samtals kr. 1.422.400, eða samtals kr. 4.267.200.

                Þann 30. október 2009 gaf Hornás ehf. út afsal til stefnda Sigurðar Arnar fyrir lóðum nr. 18, 24 og 48, en hvorki var kaupverðs getið né það sundurgreint eftir lóðum.

                Með yfirlýsingu dagsettri 7. maí 2012 voru framangreindar lóðir nr. 18 og 24, ásamt fleiri lóðum, gerðar að óskiptri sameign stefnenda þannig að hvort um sig ætti 50%.

                Framangreind félög, sem voru í eigu stefnenda, munu ýmist vera gjaldþrota eða rekstri þeirra verið hætt.

                Óþarft er að gera frekari grein fyrir málavöxtum til úrlausnar á kröfu stefnda um frávísun málsins.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnendur vísa til þess að Hæstiréttur Íslands hafi kveðið upp dóma hinn 19. desember 2012 í málinu nr. 222/2012 og hinn 6. nóvember 2014 í málinu nr. 82/2014. Í báðum málunum hafi verið til úrlausnar ágreiningur vegna lóðarkaupa af stefnda í Ásborgum, í Ásgarðslandi Grímsnesi. Í máli þessu sé einnig um að ræða sölu lóða af hálfu stefnda. Stefnendur vísa til þess að við sölu lóða nr. 18 og nr. 24 hafi af hálfu stefnda verið tilteknir ákveðnir kostir við lóðirnar. Stefndi hafi síðar tekið uppá því einhliða að breyta nýtingu og skipulagi svæðisins þegar stefndi hafi tekið ákvörðun um að heimila að lóðir á svæðinu væri lagðar undir rekstur veitinga- og gististaða auk skemmtanahalds. Stefnendur vísa til þess að með þessu hafi stefndi brotið á samningsskyldum hans við lóðarhafa sem virða beri honum til sakar, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Hafi gerðir stefnda falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningsskyldum sínum í skilningi 2. mgr. 20. gr. laganna. Þar með hafi verið til staðar skilyrði til að rifta kaupsamningunum skv. 1. mgr. 42. gr. laga nr. 40/2002.

                Með háttsemi stefnda hafi brostið allar forsendur fyrir kaupum að lóðunum, fasteignin sé haldin galla í skilningi laga um fasteignakaup, sökum eftirfarandi vanefndar stefnda. Stefnendur byggja á því að þeim sé heimilt að beina kröfugerð beint á hendur stefnda vegna eftirfarandi vanefndar hans. Stefnendur hafi um það val að hverjum þau beini kröfugerð sinni. Í máli þessu hafi stefnendur valið að beina kröfugerð að þeim aðila er með háttsemi sinni hafi valdið stefnendum tjóni.

                Stefnendur vísa til heimildarákvæðis 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignarkaup sem þeir kveða að heimili aðila að hafa uppi beina kröfu, eins og hér um ræði, en slíkt eigi við þegar fasteign sé gölluð. Í málinu liggi fyrir að vegna eftirfarandi vanefndar af hálfu stefnda séu lóðirnar haldnar galla í skilningi laga nr. 40/2002. Hafi það verið staðfest með dómum Hæstaréttar Íslands í málum nr. 222/2012 og nr. 82/2014.

                Stefnendur vísa einnig til þess að þeir eigi beina kröfu á hendur stefnda samkvæmt meginreglum kröfuréttar, enda hafi stefndi ekki efnt samningsskyldur sínar með réttum hætti. Sé stefnendum því heimilt að ganga inn í kröfur sem viðsemjandi þeirra og fyrri viðsemjendur hans eigi á hendur stefnda, samkvæmt meginreglum kröfuréttar. Krafa stefnenda lúti að því að stefnda verði gert að þola riftun vegna eftirfarandi vanefndar og endurgreiða þeim kaupverð lóðanna og gatnagerðargjöld.

                Hafi stefndi brotið gegn samningsskyldum sínum samkvæmt kaupsamningum þegar hann hafi einhliða breytt allri nýtingu þess skipulagða svæðis er um ræði. Stefndi hafi hlutast til um að breyta og raska grundvelli og forsendum stefnenda fyrir kaupunum. Stefndi hafi beitt sér fyrir breyttum forsendum frá því að hann hafi gengist undir skyldur sem kaupsamningar hafi lagt honum á herðar. Fyrir vikið séu fasteignirnar haldnar galla vegna eftirfarandi vanefndar af hálfu stefnda.

                Af hálfu stefnenda hafi það verið ákvörðunarástæða fyrir lóðarkaupum, að um friðsælt íbúðahverfi væri að ræða. Breytingar á skipulagi hafi leitt til stóraukningar á umferð ferðamanna og vegfarenda, sem verði að komast ferða sinna, oftast með stórum langferðabifreiðum, sem ekið sé hringinn í hverfinu. Atvinnurekstur á svæðinu hafi gjörbreytt hverfinu. Stefndi hafi frá upphafi  kynnt að fasteignirnar væru gæddar þeim kostum að vera í kyrrlátu umhverfi í skipulagðri íbúðabyggð. Þær hafi síðan verið sviptar þeim eiginleika eftir kaupin fyrir tilstuðlan stefnda sem hafi látið innleiða þar atvinnurekstur.

                Áður hafi því verið lýst að stefndi hafi gefið jákvæða umsögn vegna umsóknar Grímsborga ehf. um rekstrarleyfi fyrir nærliggjandi fasteignir í andstöðu við fyrirmæli laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald og þágildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997. Verði að virða athafnir stefnda sveitarfélaginu til sakar og telja að gerðir þess hafi leitt til eftirfarandi vanefndar á kaupsamningum, sbr. 18. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup.

                Gerðir stefnda hafi þannig brotið í bága við fyrirmæli 1. tl. 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um að sveitarstjórn skuli staðfesta að staðsetning sé innan marka, sem reglur og skipulag segi til um, en deiliskipulag hafi gert ráð fyrir íbúðabyggð í Ásborgum. Stefndi hafi hins vegar breytt íbúðarsvæði yfir í atvinnusvæði og eins og sjá megi í gögnum málsins. Sbr. 2. og 6. tl. hafi ekki aðeins nýtingarmöguleikum lóða stefnenda verið breytt yfir í atvinnurekstur heldur einnig nýtingu íbúðarhúsa á svæðinu, sem þegar hafi verið reist án þess að byggingarleyfi þ.a.l. hefðu verið útgefin, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, sbr. einnig umsögn byggingarfulltrúa uppsveita Árnessýslu og Flóahrepps 28.05.2010. Jákvæð umsögn stefnda hafi verið andstæð þessu lagaákvæði. Stefnandi telur ljóst að virða beri til sakar þessar athafnir stefnda í tengslum við samningsskyldur, sbr. 2. málslið 18. gr. laga nr. 40/2002 og að gerðir hans hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningum þeirra í skilningi 2. mgr. 20. gr. sömu laga. Beri því að taka kröfu stefnenda um riftun kaupsamninga til greina.

                Með dómum Hæstaréttar Íslands í málunum nr. 222/2012, frá 19. desember 2012 og 6. nóvember 2014 í máli nr. 82/2014 hafi verið tekist á um samkynja málefni. Í málunum hafi Hæstiréttur Íslands fallist á aðalkröfu lóðarhafa um riftun kaupsamnings við Grímsnes- og Grafningshrepp og endurgreiðslu kaupverðs og gatnagerðargjalda. Athafnir Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið virtar sveitarfélaginu til sakar og talið að gerðir þess hafi falið í sér eftirfarandi vanefnd á kaupsamningsskyldum. Dómarnir séu eru vísbending um úrlausn á ágreiningsefni milli stefnenda og stefnda í máli þessu og verði lagðir til grundvallar við úrlausn þessa máls. Kveðast stefnendur hafa beðið úrlausnar Hæstaréttar í málunum í því skyni að leita úrlausna og samkomulags við stefnda, en stefndi hafi hins vegar hafnað öllum samningum við stefnendur og telji framangreinda dóma Hæstaréttar í engu leysa úr  ágreiningi á milli aðila í þessu máli.

                Stefnendur kveða aðalkröfu sína annars vegar byggja á því að stefnendum sé heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur stefnda á grundvelli heimildarákvæðis 45. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Stefnendur kveðast reisa kröfugerð sína í varakröfu á því að fasteignin teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga vegna eftirfarandi vanefndar stefnda. Stefnendum sé á grundvelli heimildarákvæðis 45. gr. fasteignakaupalaga heimilt að ganga inn í kröfur sem fyrri viðsemjendur hans kunni að hafa átt á hendur stefnda vegna vanefnda stefnda gagnavart þeim. Sökum háttsemi stefnda sé fasteignin haldin eftirfarandi vanefnd og um leið galla. Beri stefnda að þola riftun og endurgreiða söluverð lóðanna og um leið gatnagerðargjöld. Af þessum sökum verði stefnda gert að greiða stefnendum fjárhæð sem nemi kaupverði lóðanna auk gatnagerðargjalda, samtals 11.730.875 krónur. Jafnframt verði stefnda gert að þola riftun á kaupsamningi um lóðirnar nr. 18 og nr. 24 í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi.

                Kveða stefnendur aðalkröfu sína hins vegar byggja á því að stefnendum sé heimilt að hafa uppi beina kröfu á hendur stefnda á grundvelli almennra reglna kröfuréttarins þar sem stefndi hafi ekki með réttum hætti efnt samningsskyldur sínar. Í málinu liggi fyrir að viðsemjandi stefnenda og þeir sem leiði rétt sinn frá honum hafi byggt á ákvæðum kaupsamninga sem stefndi hafi verið aðili að, sbr. kaupsamninga dags. 31. mars 2006 um lóð nr. 24 og dags. 12. apríl 2006 um lóð nr. 18. Í þeim kaupsamningum og öðrum gögnum sem leiða megi frá stefnda lýsi stefndi yfir tiltekinni notkun á umræddum lóðum. Með háttsemi sinni hafi stefndi brotið gegn samningsskyldum sínum, fasteignin sé haldin galla vegna eftirfarandi vanefndar af hálfu stefnda. Beri stefnda að þola riftun og endurgreiða söluverð lóðanna og um leið gatnagerðargjöld. Af þessum sökum verði stefnda gert að greiða stefnendum fjárhæð sem nemi kaupverði lóðanna auk gatnagerðargjalda, samtals 11.730.875 krónur. Jafnframt verði stefnda gert að þola riftun á kaupsamningum vegna lóðanna nr. 18 og nr. 24 í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi.

                Stefnendur kveða kröfugerð sína um upphafsdag dráttarvaxta frá 20. janúar 2014 byggja á því að með bréfi lögmanns stefnenda dags. 20. desember 2013 hafi verið lýst yfir riftun. Því sé gerð krafa til þess að stefndi verði dæmdur til að greiða dráttarvexti af kaupverði lóðanna og gatnagerðargjöldum frá þeim degi þegar mánuður var liðinn frá því stefnandi hafi rift kaupunum. Kaupverð og gatnagerðargjöld séu ágreiningslaus og því ástæðulaust að tilgreina þau með sérstökum hætti.

                Stefnendur kveða tölulega fjárkröfu í aðal- og varakröfu í krónum sundurliðast svo:

Kaupverð lóðar nr. 18       4.                                               500.155

Kaupverð lóðar nr. 24       4.                                               385.920

Samtals kaupverð lóða                                    8.886.075

               

Gatnagerðargjöld lóð nr. 18                                            1.422.400

Gatnagerðargjöld lóð nr. 24                                            1.422.400

Samtals gatnagerðargjöld                                2.844.800

Samtals kaupverð og gatnagerðargjöld     11.730.875

Um varakröfu sína benda stefnendur á að hún sé eins og greini í aðalkröfu að því undanskildu að verði ekki fallist á miða beri upphafsdag dráttarvaxta 30 dögum eftir dagsetningu riftunaryfirlýsingar verði upphafsdagur dráttarvaxta miðaður við þingfestingardag máls þessa.

Þá segja stefnendur að verði fallist á aðal- eða varakröfu stefnenda skuli stefnandi [sic.] gefa út afsal til stefnda fyrir lóðunum nr. 18 og 24 í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi.

Þrautavarakröfu sína kveða stefnendur byggja á því að stefndi hafi með saknæmum hætti vanefnt skyldur sínar með því að víkja frá samningsskuldbindingum sínum. Stefnendur hafi leitt rétt sinn á samningsskuldbindingum stefnda sem stefndi hafi síðar brugðið einhliða. Fasteignir þær er um ræði séu haldnar galla vegna eftirfarandi vanefndar stefnda. Beri stefndi fulla bótaskyldu á því tjóni er stefnendur hafi orðið fyrir vegna þessa. Áætlanir stefnenda um að byggja heilsárs íbúðarhúsnæði séu fyrir borð bornar vegna hinnar saknæmu háttsemi stefnda. Af þessum sökum verði stefnda gert að greiða stefnendum tjón þeirra. Lóðirnar nýtist stefnendum ekki eins og lagt hafi verið upp með, enda allar forsendur fyrir kaupum þeirra brostnar. Stefndi sé því skaðabótaskyldur vegna tjóns stefnenda. Beri að meta tjón stefnenda að álitum að mati réttarins.

Af hálfu stefnenda er vísað til almennra reglna kröfu- og samningaréttarins og laga nr. 40/2002 um fasteignakaup, einkum 12., 18., 20., 42. og 45. gr. laganna. Þá vísar stefnandi til þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, einkum 43. gr. Varðandi málskostnað vísar stefndi til 1. mgr. 130 gr. laga nr. 91/1991.

Málsástæður og lagarök stefnda

Stefndi kveðst byggja frávísunarkröfu sína á eftirfarandi málsástæðum.

1.            Kröfugerð.

Stefndi kveður dómkröfur stefnenda ganga gegn grundvallarreglum einkamálaréttarfars um glöggan málatilbúnað, skýra, ótvíræða og framkvæmanlega kröfugerð.

Í fyrsta lagi séu málavextir og atvik í stefnu reifuð með röngum hætti. Leiði sá brestur á reifun staðreynda málsins til þess að allur málatilbúnaður stefnenda sé rangur. Stefnendur krefjist riftunar á kaupsamningum um tvær lóðir í Ásborgum í Grímsnesi, lóða nr. 18 og 24. Báðar lóðirnar hafi verið hluti af stærri viðskiptum, annars vegar kaupsamningi frá 31. mars 2006, þegar Byggingafélagið Geysir ehf., hafi keypt þrjár lóðir nr. 2, nr. 24 og nr. 28 og hins vegar kaupsamningi frá 12. apríl 2006 þegar SÖS ehf. hafi keypt lóðir nr. 18 og nr. 20. Í dómkröfum sé þess krafist að stefnda verði gert að þola riftun á nefndum kaupsamningum auk þess sem krafist sé endurgreiðslu tiltekinnar fjárhæðar. 

Riftun sem vanefndaúrræði í kröfurétti byggist á því að aðilar verði eins settir og samningar hefðu aldrei verið gerðir. Ef kröfugerð stefnenda væri tekin til greina, þá væri tveimur kaupsamningum um samtals fimm lóðir í landi Ásborga í Grímsnesi rift, stefnda gert að greiða stefnendum tiltekna upphæð en stefndi fengi í engu til baka andvirði samninganna sem hann hafi látið af hendi. Verði að líta til þess í fyrsta lagi að samningar um lóðasölurnar í öndverðu hafi verið um samtals fimm lóðir en hafi ekki verið sjálfstæðir samningar um tvær lóðir eins og atvikalýsing í stefnu byggi á. Fyrirvaralaust sé krafist riftunar á umræddum kaupsamningum sem hafi lotið að mun umfangsmeira söluandlagi en tilgreint sé í stefnu. Í öðru lagi geri kröfugerð stefnenda ekki ráð fyrir að stefndi fái til baka það endurgjald sem hann hafi látið af hendi. Ekki sé krafist riftunar á afsölum vegna lóðanna, en þau séu sjálfstæðir löggerningar óháð þeim kaupsamningum sem stefnendur krefjast riftunar á. Ef fallist væri á kröfu stefnenda um riftun kaupsamninga um lóðirnar stæðu afsölin áfram sem sjálfstæðir löggerningar og stefndi fengi ekki umráðarétt söluandlagsins. Kveður stefndi kröfugerð þessa algjöra markleysu og á henni þeir annmarkar að andstætt sé grundvallarreglum einkamálaréttarfars, sbr. t.d. dóm Hæstaréttar 5. desember 2007 í máli nr. 612/2007.

2.            Aðild.

Stefndi kveður að miðað við kröfugerð stefnenda hefði verið óhjákvæmilegt að Byggingafélagið Geysir ehf. og SÖS ehf., aðilar samninga þeirra sem krafist sé riftunar á og núverandi eigendur hinna lóðanna þriggja nr. 2, nr. 24 og nr. 28, ættu aðild að málinu og fyrrnefndum aðilum væri gert að þola riftun á þeim kaupsamningum sem krafist sé riftunar á, sbr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Varði þetta óhjákvæmilega sjálfkrafa frávísun málsins.

3.            Vanreifun.

Þá kveður stefndi lýsingu stefnenda á atvikum málsins í stefnu vera haldna verulegum og alvarlegum annmörkum þar sem kaupsamningar um lóðirnar hafi falið í sér kaup á fimm lóðum en ekki tveimur. Fyrri samningurinn hafi verið um þrjár lóðir, þar sem lóðarverð sé tilgreint kr. 14.059.265 og gatnagerðargjöld kr. 7.112.000. Seinni samningurinn sé um tvær lóðir að fjárhæð 8.152.265 og gatnagerðargjöld að fjárhæð kr. 2.844.800. Í stefnu sé engin grein gerð fyrir heildarandvirði kaupsamninganna eða hvernig kaupverð lóðanna sé ákvarðað eða reiknað út. Ljóst sé að það sé ekki hlutfallslegt kaupverð lóðanna að tiltölu í kaupsamningi né raunverulegt söluverð þeirra í öndverðu. Með þessum málatilbúnaði sé stefnufjárhæðin með öllu órökstudd og röng miðað við málatilbúnað stefnenda sjálfra. Sé því óhjákvæmilegt að mati stefnda að vísa frá dómi kröfu stefnenda um endurgreiðslu meints kaupverðs sem og riftunarkröfu.

Ennfremur sé þrautavarakrafa stefnenda um skaðabætur með öllu vanreifuð. Hvorki sé sýnt fram á að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni né að stefndi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi. Sé þrautavarakrafan með öllu ódómtæk að mati stefnda. Vísast um þetta efni til 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991, einkum d-liðar.

4.            Tilvitnaðri réttarreglu verði aldrei beitt um atvikin.

Stefndi kveður að með vísan til dóms Hæstaréttar 17. apríl 2015 í máli nr. 267/2015 varði það frávísun máls ef réttarregla sú sem byggt er á geti ekki átt við um málsatvik með þeim hætti sem krafist sé. Sprangkröfu verði aðeins beitt með vanefndaúrræðum sem feli í sér efndaheimildir, t.d. skaðabætur og afslátt, en ekki gagnkvæmnisheimildir sem miði að því að losa aðila undan efndum samnings, eins og riftun. Það leiði einfaldlega af eðli þess réttarsambands sem um sé að ræða en ekkert samningssamband hafi nokkurn tíma stofnast milli stefnenda og stefnda. Ef riftun ætti að vera möguleg sem vanefndaúrræði í tilviki sem þessu þyrfti að rifta öllum kaupsamningum og afsölum sem gerð hafi verið frá því hið upprunalega framsal lóðanna frá stefnda hafi átt sér stað. Þyrftu og allir samningsaðilar þessara samninga að eiga aðild að málinu, a.m.k. yrði að gera þeim að þola dóm þessa efnis. Verði af þessum ástæðum einnig að vísa máli þessu frá dómi að mati stefnda.

Forsendur og niðurstaða

                Fyrsta málsástæða stefnda til stuðnings kröfu um frávísun varðar kröfugerð stefnenda. Telur stefndi að kröfugerð stefnenda gangi gegn grundvallarreglum einkamálaréttarfars um glöggan málatilbúnað, skýra, ótvíræða og framkvæmanlega kröfugerð. Báðar lóðirnar sem um ræði hafi verið hluti af stærri viðskiptum, þ.e. um fleiri lóðir, en í dómkröfum sé krafist riftunar á kaupsamningunum í heild sinni.

                Vísar stefndi til þess að riftun byggi á því að aðilar verði eins settir og samningur hefði aldrei verið gerður. Væri hins vegar fallist á kröfur stefnenda þá væri með því rift tveimur kaupsamningum um samtals fimm lóðir og stefnda gert að greiða stefnendum tiltekna fjárhæð, en stefndi fengi ekki andvirði samninganna sem hann hafi látið af hendi. Samningarnir hafi verið um fimm lóðir en ekki hafi verið gerðir sjálfstæðir samningar um þessar tvær tilteknu lóðir, eins og atvikalýsing í stefnu byggi þó á. Án nokkurs fyrirvara sé krafist riftunar á umræddum samningum sem hafi þó lotið að mun umfangsmeiri viðskiptum en aðeins um þessar tvær tilteknu lóðir. Þá geri kröfugerð stefnenda ekki ráð fyrir að stefndi fái til baka það sem hann hafi látið af hendi, en í því sambandi vísar stefndi sérstaklega til þess að ekki sé krafist riftunar á afsölum sem út hafi verið gefin, en þau muni standa áfram sem sjálfstæðir löggerningar þrátt fyrir að fallist yrði á kröfur stefnenda og fengi þannig stefndi ekki umráð lóðanna. Sé kröfugerð stefnenda þannig markleysa og andstæð grundvallarreglum einkamálaréttarfars.

                Í dómkröfum stefnenda er þess krafist að stefnda verði gert að þola riftun umræddra kaupsamninga, vegna þessara tveggja umræddu lóða. Verður ekki talið að krafan beinist að kaupsamningunum í heild sinni, enda það sérstaklega tekið fram í dómkröfum með orðalaginu „vegna lóðarinnar nr. 18“ og „vegna lóðarinnar nr. 24“. Verður þannig ekki fallist á að krafa stefnenda lúti að riftun á mun umfangsmeira söluandlagi en sem stefndi hafi látið af hendi. Þá verður heldur ekki fallist á að kröfugerð stefnenda geri ekki ráð fyrir því að stefndi fái til baka það endurgjald sem hann hafi látið af hendi, en í kröfugerð stefnenda segir berum orðum að „verði fallist á aðal- eða varakröfu stefnenda munu stefnendur gefa út afsal til stefnda fyrir lóðunum nr. 18 og 24 í Ásborgum í Ásgarðslandi í Grímsnes- og Grafningshreppi“ og þannig er í dómkröfum stefnenda gert ráð fyrir því að stefndi fái umráð söluandlagsins. Verður af sömu ástæðum heldur ekki fallist á að sú staðreynd að riftunarkrafa stefnenda beinist ekki einnig að afsölum geti staðið því í vegi að kröfur stefnenda í málinu verði teknar til efnismeðferðar.

                Þá hefur stefndi vísað til 18. gr. laga nr. 91/1991 til stuðnings frávísunarkröfu sinni. Kveður hann að óhjákvæmilega hefði stefnendum borið að stefna jafnframt Byggingafélaginu Geysi ehf. og SÖS ehf., ásamt núverandi eigendum lóða nr. 2, nr. 24. og nr. 48. Eins og fram kemur í greinargerð stefnda hafa bæði umrædd félög verið úrskurðuð gjaldþrota og afskráð og var svo komið áður en mál þetta var höfðað. Eins og að ofan greinir telur dómurinn ekki að riftunarkröfur stefnenda beinist að kaupsamningunum í heild sinni, heldur varði þær aðeins lóðir nr. 18 og nr. 24. Var því ástæðulaust að stefna eigendum þeirra í málinu. Verður ekki fallist á að vísa málinu frá á grundvelli 18. gr. laga nr. 91/1991.

                Stefndi hefur til stuðnings frávísunarkröfu sinni vísað til þess að málið sé vanreifað af hálfu stefnenda að því er varðar fjárhæð þá sem krafist er greiðslu á. Í stefnu er gerð grein fyrir fjárkröfum stefnenda á þann veg að þær samanstandi af kaupverði hvorrar lóðar fyrir sig og gatnagerðargjöldum hvorrar lóðar fyrir sig. Eins og að framan er rakið voru lóðir þessar seldar með tveimur kaupsamningum. Voru aðrar lóðir jafnframt seldar í sömu kaupsamningum og var aðeins tilgreint heildarkaupverð og heildarfjárhæð gatnagerðargjalda, en ekki var tilgreint hvert væri kaupverð og gatnagerðargjald hverrar lóðar fyrir sig. Í stefnu er hins vegar tilgreint nákvæmlega hvert stefnendur telji vera kaupverð hvorrar lóðar og gatnagerðargjald hvorrar lóðar fyrir sig, án þess að gerð sé nokkur grein fyrir því hvernig þær fjárhæðir eru fundnar, en ljóst er að þær eiga sér ekki stoð í kaupsamningum og afsölum vegna lóðanna. Er þannig stefnufjárhæðin órökstudd og er málatilbúnaður stefnenda hvað þetta varðar á þann veg að dóminum er ófært að taka afstöðu til fjárhæðarinnar og stefnda örðugt um varnir hvað varðar fjárhæðina. Er þetta í andstöðu við e lið 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Er óhjákvæmilegt að vísa aðal- og varakröfu stefnenda frá dómi af þessum sökum.

                Stefndi hefur jafnframt vísað til þess, frávísunarkröfu sinni til stuðnings, að réttarreglu þeirri sem stefnendur vísa til verði ekki beitt um tilvikið. Samkvæmt því sem að framan greinir verður aðal- og varakröfu stefnenda vísað frá dómi vegna vanreifunar á stefnufjárhæð. Að mati dómsins er óþarft að taka sérstaklega afstöðu til síðastgreindrar málsástæðu stefnda vegna frávísunarkröfunnar, en ljóst er hins vegar að yrði á hana fallist gæti það mögulega leitt til sýknu í málinu.

                Stefndi hefur jafnframt krafist frávísunar á þrautavarakröfu stefnenda um að þeim verði dæmdar skaðabætur að álitum úr hendi stefnda. Vísar stefndi til þess að krafan sé vanreifuð og hvorki sé sýnt fram á að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni né að stefndi hafi sýnt af sér saknæma og ólögmæta háttsemi. Verður fallist á þetta með stefnda, en engin grein er gerð fyrir umfangi ætlaðs tjóns í stefnu og er dóminum ófært að leggja mat á það á grundvelli málatilbúnaðar stefnenda. Er krafan þannig ekki tæk til efnisúrlausnar.

                Samkvæmt framansögðu verður máli þessu vísað frá dómi.

                Rétt er að stefnendur greiði stefnda málskostnað og er hann ákveðinn kr. 1.384.150 kr. að virtu málskostnaðaryfirliti stefnda og hefur þá verið litið til virðisaukaskatts.

Sigurður G. Gíslason héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

                Máli þessu er vísað frá dómi.

                Stefnendur, Sigurður Örn Sigurðsson og Aðalheiður Jakobsen, greiði stefnda, Grímsnes- og Grafningshreppi, in solidum kr. 1.384.150 í málskostnað.