Fimmtudaginn 14. júní 2001.
Nr. 65/2001.	Ólöf Guðmundsdóttir Áslaug Elsa Björnsdóttir Guðrún Björnsdóttir Páll Björnsson Guðmundur Björnsson Hafliði Sigurður Björnsson Þorfinnur Jóhannes Björnsson Brynhildur Björnsdóttir og Böðvar Björnsson (Magnús Thoroddsen hrl.) gegn Birni Björnssyni og Oddnýju Maríu Gunnarsdóttur (Bjarni Þór Óskarsson hrl.)

 

Ábúð. Forkaupsréttur.

BB stundaði búskap á jörðinni Y. Var leigugjald, sem BB skyldi inna af hendi fyrir ábúðina, ákvarðað í samningi hans við BP, eiganda jarðarinnar. Eftir andlát BP fékk Ö, eiginkona hans, leyfi til setu í óskiptu búi. Skipti hún jörðinni í tvær sjálfstæðar eignir og seldi öðrum áfrýjendum aðra þeirra. Töldu BB og O til forkaupsréttar að öllu því selda, að frátöldu íbúðarhúsi og lóðarskika umhverfis það og ákveðnum jarðarhluta. Kröfðust þau að samningurinn yrði ógiltur og Ö gert skylt að gefa út afsal, þeim til handa, gegn greiðslu tiltekinnar fjárhæðar. Fallist var á að til lífstíðarábúðar BB hefði stofnast 1985 og þar sem hún hefði staðið í meira en 10 ár hefði stofnast forkaupsréttur, honum og O til handa. Ekki var fallist á þá mótbáru áfrýjenda að BB og O hefði verið skylt að greiða frekari leigu fyrir ábúðina en kveðið var á um í samningi BB og BP, enda hafði sá síðarnefndi ekki haft uppi kröfur um frekari leigu en samningur þeirra kvað á um. Var því ekki fallist á að forkaupsréttur þeirra eða réttur til ábúðar væri niður fallinn fyrir vanefndir þeirra. Þá var ekki fallist á að skilyrðum laga hefði verið fullnægt til þess að Ö mætti taka hluta jarðarinnar undan lífstíðarábúð BB og O. Var því fallist á kröfu BB og O.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. febrúar 2001. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefndu. Til vara krefjast þau þess að „lóðin umhverfis nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri verði ákvörðuð 6,16 hektarar“, en til þrautavara „að stærð nefndrar lóðar verði ákvörðuð, eins og hún hefir nú verið afgirt”. Þá krefst áfrýjandinn Ólöf Guðmundsdóttir þess að stefndu verði gert að greiða sér 1.753.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 4. maí 2000 til greiðsludags, svo og að stefndu verði gert að láta af ábúð á jörðinni Ytri-Löngumýri og aðallega að flytjast brott af henni ekki síðar en í fardögum, þegar sex vikur eru af sumri árið 2001, en til vara á sama tíma árið 2002. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Stefndi Björn Björnsson hóf búskap á jörðinni Ytri-Löngumýri í Svínavatnshreppi 1982. Gerði hann í júní það ár svonefndan sölu- og leigusamning við föður sinn Björn Pálsson, eiganda jarðarinnar. Tók stefndi samkvæmt samningnum hálfa jörðina til ábúðar til 10. júlí 1997. Leigan skyldi greidd annars vegar með því að hirða um 20 merar í þrjú ár frá 10. júlí 1982 að telja og hins vegar með sem svaraði verði 50 dilka á ári á samningstímanum, að undanskildu árinu 1982. Skyldi ábúandi hafa forkaupsrétt að jarðarhelmingnum kæmi til sölu eða félli hann að arfi á gildistíma samningsins. Forkaupsrétturinn skyldi einnig ná til jarða eða jarðarparta, sem nýttir höfðu verið frá Ytri-Löngumýri. Áfrýjandinn Þorfinnur, bróðir stefnda Björns, bjó fyrir á jörðinni í nýrra íbúðarhúsinu, sem áður er getið, og hafði eftir gerð fyrrgreinds samnings helming jarðarinnar til ábúðar á móti bróður sínum. Bjuggu þeir bræður félagsbúi á jörðinni til ársins 1985, en þá brá Þorfinnur búi og fluttist brott.

 Eftir brottflutning Þorfinns fluttust Björn Pálsson og eiginkona hans, áfrýjandinn Ólöf, aftur á jörðina. Hóf Björn nokkurn fjárbúskap, auk þess sem hann hafði allmörg hross. Var hvort tveggja að mestu eða öllu haft í landi Vesturhlíðar, en þann jarðarhluta hafði áfrýjandinn Guðmundur keypt 1966 og selt föður sínum 1982. Fjárstofn Björns Pálssonar var skorinn 1988 vegna riðu og stundaði hann ekki fjárbúskap eftir það. Björn Pálsson mun hafa látist 11. apríl 1996 og áfrýjandinn Ólöf fengið leyfi til setu í óskiptu búi. Með yfirlýsingu 10. september 1997 skipti hún jörðinni Ytri-Löngumýri í tvær sjálfstæðar eignir. Annars vegar var nýrra íbúðarhúsið og 6,16 hektara landspilda við það og hins vegar var öll jörðin og mannvirki á henni að öðru leyti. Með samningi 27. október 1997 seldi áfrýjandinn Ólöf öðrum áfrýjendum nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri og fyrrgreinda 6,16 hektara spildu og að auki jarðirnar Vesturhlíð og Selland, en síðastnefndu jörðina, sem áður var hluti af landi Auðkúlu, hafði Björn Pálsson keypt 1934. Í kjölfar þessarar samningsgerðar kröfðust stefndu að fá að neyta forkaupsréttar að öllu hinu selda, en því höfnuðu áfrýjendur.

Stefndu höfðuðu mál í júlí 1998 gegn áfrýjendum og kröfðust ógildingar fyrrgreinds kaupsamnings um hluta úr Ytri-Löngumýri, Selland og Vesturhlíð, sem og að áfrýjandanum Ólöfu yrði gert að gefa út afsal þeim til handa fyrir öllum þessum eignum gegn nánar tilgreindri greiðslu á grundvelli forkaupsréttar. Gekk dómur Hæstaréttar í því máli 30. september 1999, sbr. dómasafn 1999, bls. 3373. Tók Hæstiréttur í forsendum sínum efnislega afstöðu til ágreinings aðila að verulegu leyti, en vísaði málinu í heild frá héraðsdómi vegna vanreifunar á dómkröfu stefndu varðandi hluta þeirra fasteigna, sem samningurinn frá 27. október 1997 tók til.

 Eftir að dómur Hæstaréttar gekk reyndu aðilar að ná samkomulagi um ágreining sinn. Þær tilraunir báru ekki árangur og var mál þetta þingfest í héraði 30. mars 2000. Kröfðust stefndu þess nú að áfrýjendum yrði gert að þola ógildingu kaupsamnings og afsals vegna spildu úr landi Ytri-Löngumýrar og Sellands og að áfrýjandinn Ólöf yrði dæmd til að gefa út afsal fyrir Sellandi og þeim hluta Ytri-Löngumýrar, sem skipt var frá jörðinni með yfirlýsingunni 10. september 1997, að frátöldu nýrra íbúðarhúsinu og áðurnefndri spildu umhverfis það, gegn greiðslu á tilgreindri fjárhæð á grundvelli forkaupsréttar. Áfrýjandinn Ólöf höfðaði gagnsök, þar sem krafist var að stefndu yrði gert að greiða 1.753.200 krónur í leigu fyrir jörðina og láta af ábúð á henni vegna verulegra vanefnda á leigugreiðslum.

II.

Með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms er staðfest sú niðurstaða hans að jarðirnar Ytri-Löngumýri og Selland hafi verið byggðar stefnda Birni Björnssyni til lífstíðar frá 1985. Það réttarsamband stóð í meira en tíu ár og stofnaðist því forkaupsréttur stefndu til handa að hinum seldu fasteignum samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna. Í málinu hafa verið lögð fram nokkur gögn og vitni leidd, sem ekki komu fram í fyrra dómsmáli aðilanna. Breyta þessi gögn ekki þeirri niðurstöðu að ábúðarréttur stefndu hafi náð til alls Sellands og þess hluta af hinni seldu spildu úr landi Ytri-Löngumýrar, sem forkaupsréttarkrafa stefndu tekur til. Verður niðurstaða héraðsdóms um það atriði því einnig staðfest með vísan til forsendna hans.

Hvað varðar kröfu áfrýjandans Ólafar til leigugreiðslna fyrir jörðina verður fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að með því að Björn Pálsson hafði aldrei uppi kröfu um frekari leigugreiðslur en inntar voru af hendi á þann hátt, sem rakið er í hinum áfrýjaða dómi, hafi komist á réttarsamband, þar sem ekki hafi verið gert ráð fyrir greiðslum eins og mælt var fyrir í samningi Björns við stefnda Björn frá árinu 1982. Gátu stefndu hagað gerðum sínum því til samræmis þar til þessu réttarsambandi yrði sagt upp af hendi leigusala og frekari leigugreiðslna krafist. Slík uppsögn var ekki fram komin 10. júlí 1997. Héraðsdómur vísaði kröfu áfrýjandans Ólafar um leigu eftir þann dag frá dómi. Til að koma fram endurskoðun á niðurstöðu héraðsdóms um það atriði hefði áfrýjandinn Ólöf þurft að kæra til Hæstaréttar ákvæði hans um frávísun eftir reglum XXIV. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. meðal annars dóma Hæstaréttar í dómasafni 1994, bls. 1293 og 2869, svo og dóma 31. maí 2000 í máli nr. 29/2000 og 10. maí 2001 í máli nr. 421/2000. Með því að þessa hefur ekki verið gætt verður ekki komið að fyrir Hæstarétti dómkröfu um að fallist verði að efni til á þann þátt í kröfu hennar. Samkvæmt þessu verður því staðfest niðurstaða héraðsdóms um sýknu stefndu af leigukröfu áfrýjandans Ólafar fram til 10. júlí 1997, en ekki verður hreyft við ákvæði hans um frávísun leigukröfu áfrýjandans að öðru leyti. Útbyggingarkröfu áfrýjandans Ólafar var einnig vísað frá héraðsdómi og kemur hún af framangreindum sökum því heldur ekki til efnislegrar úrlausnar fyrir Hæstarétti.

 Áfrýjandinn Ólöf hefur haldið því fram fyrir Hæstarétti að forkaupsréttur stefndu sé niður fallinn vegna verulegra vanefnda á leigugreiðslum af þeirra hálfu. Þar sem stefndu eru samkvæmt framansögðu sýknuð af leigukröfu áfrýjandans Ólafar að því leyti, sem sú krafa kemur til úrlausnar að efni til, er forkaupsréttur stefndu ekki fallinn niður af þessum sökum. Þá er heldur ekki fallist á með áfrýjendum að forkaupsréttur stefndu sé því háður að hans sé neytt um allar þær eignir, sem kaupsamningurinn frá 27. október 1997 nær til.

Fyrir Hæstarétti hafa áfrýjendur haldið því fram að á grundvelli 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976 hafi áfrýjandanum Ólöfu verið heimilt að taka þá 6,16 hektara spildu umhverfis nýrra íbúðarhúsið, sem yfirlýsingin 10. september 1997 tók til, undan lífstíðarábúð stefndu og sé þessi spilda því undanþegin forkaupsrétti þeirra. Á það verður ekki fallist þegar af þeirri ástæðu að skilyrðum þessa ákvæðis er ekki fullnægt, þar sem áfrýjandinn ætlaði spilduna hvorki til eigin þarfa, enda seldi hún spilduna skömmu síðar, né var spildan ætluð til ábúðar þeim ættingjum hennar, sem 3. mgr. 5. gr. ábúðarlaga tekur til.

Loks reisa áfrýjendur varakröfur sínar varðandi stærri landspildu umhverfis nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri, sem undanþegin verði forkaupsrétti stefndu, á því að svo lítil lóð, sem stefndu geri ráð fyrir í kröfugerð sinni, rýri verðgildi íbúðarhússins svo mjög að áfrýjendur þurfi ekki að una því. Fyrir þessari fullyrðingu hafa áfrýjendur ekki fært fram fullnægjandi rök og verður henni því hafnað.

Samkvæmt framansögðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur.

Áfrýjendur skulu greiða stefndu málskostnað fyrir Hæstarétti, sem er ákveðinn eins og í dómsorði greinir.

D ó m s o r ð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Áfrýjendur, Ólöf Guðmundsdóttir, Áslaug Elsa Björnsdóttir, Guðrún Björnsdóttir, Páll Björnsson, Guðmundur Björnsson, Hafliði Sigurður Björnsson, Þorfinnur Jóhannes Björnsson, Brynhildur Björnsdóttir og Böðvar Björnsson, greiði í sameiningu stefndu, Birni Björnssyni og Oddnýju Maríu Gunnarsdóttur, 250.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 24. nóvember 2000.

Mál þetta, sem dómtekið var 1. þessa mánaðar að afloknum munnlegum málflutningi, er höfðað með stefnu, þingfestri 30. mars 2000.

Stefnendur eru Björn Björnsson, kt. 140755-2579, og Oddný María Gunnarsdóttir, kt. 150455-5109, Ytri-Löngumýri, Svínavatnshreppi, Austur-Húnavatnssýslu.

Stefndu eru Ólöf Guðmundsdóttir, kt. 100318-3939, með lögheimili að Ytri­-Löngumýri, Svínavatnshreppi, Austur-Húnavatnssýslu, en með dvalarstað að Kópavogsbraut 1a, Kópavogi, Áslaug Elsa Björnsdóttir, kt. 010745-2419, Ásbúð 72, Garðabæ, Guðrún Björnsdóttur, kt. 140147-4439, Suðurhólum 6, Reykjavík, Páll Björnsson, kt. 221048-4589, Silfurbraut 5, Höfn, Austur-Skaftafellssýslu, Guðmundur Björnsson, kt. 290450-4629, Tunguvegi 6,  Hafnarfirði, Hafliði Sigurður Björnsson, kt. 190454-4529, Æsufelli 4, Reykjavík, Þorfinnur Jóhannes Björnsson, kt. 181156-5389, Giljalandi 14, Reykjavík, Brynhildur Björnsdóttir, kt. 190358-3059, Barónsstíg 55, Reykjavík og Böðvar Björnsson, kt. 021259-3579, Skólavörðustíg 44, Reykjavík.

Dómkröfur stefnenda eru þær, að stefndu verði gert að þola ógildingu kaupsamnings og afsals um hluta úr Ytri-Löngumýri og Selland og að stefndu Ólöfu verði dæmt skylt að gefa út afsal fyrir þeim hluta úr Ytri-Löngumýri, sem skipt var frá jörðinni með skiptayfirlýsingu 10. september 1997, að frátöldu íbúðarhúsi, sem stendur á spildunni og lóð umhverfis húsið, sem afmarkast með línum sem eru samsíða húsinu, 5,5 metra norðan, austan og sunnan þess, en 11 metra vestan hússins, og Sel­landi, aðallega gegn greiðslu á 409.000 krónum, en til vara gegn greiðslu á annarri fjárhæð að mati dómsins á grundvelli forkaupsréttar. Þá er krafist málskostnaðar að mati réttarins, sem beri dráttarvexti frá 15. degi eftir dómsuppsögu.

 Stefndu krefjast þess aðallega, að þau verði sýknuð af öllum kröfum stefnenda, en til vara, að lóðin umhverfis nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri verði ákvörðuð 6,16 hektarar, en til þrautavara er þess krafist, að stærð nefndrar lóðar verði ákvörðuð, eins og hún hefir nú verið afgirt, sbr. uppdrátt á dskj. nr. 43. Í öllum tilvikum er þess krafist, að stefnendum verði gert að greiða stefndu málskostnað að skaðlausu, þar með talinn virðisaukaskattur á málflutningsþóknun.

Stefnda, Ólöf Guðmundsdóttir, höfðaði gagnsakarmál á hendur stefnendum með stefnu, þingfestri 4. maí 2000. Gerir gagnstefnandi þær dómkröfur, að gagnstefndu verði gert að greiða henni 1.753.200 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987, með síðari breytingum, frá 4. maí 2000 til greiðsludags, þannig að vextir leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti, í fyrsta sinn 4. maí 2001. Þá krefst gagnstefnandi þess, að gagnstefndu verði dæmt skylt að láta af ábúð á jörðinni Ytri-Löngumýri, Svínavatnshreppi, og flytjast brott af jörðinni eigi síðar en í fardaga, þegar sex vikur eru af sumri árið 2001. Þá krefst gagnstefnandi þess, að gagnstefndu verði dæmd til að greiða henni málskostnað.

Gagnstefndu krefjast sýknu af öllum kröfum gagnstefnanda, en til vara sýknu að svo stöddu og til þrautavara verulegrar lækkunar fjárkrafna í gagnstefnu. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda, sem beri dráttarvexti að liðnum 15 dögum frá dómsuppkvaðningu til greiðsludags.

I.

Málatvik í aðalsök og gagnsök

Aðalstefnandinn Björn Björnsson hefur verið ábúandi á Ytri-Löngumýri frá árinu 1982 og aðalstefnandinn Oddný María Guðmundsdóttir með honum síðan 1993, en Oddný María og Björn gengu í hjú­skap það ár. Björn bjó á jörðinni ásamt bróður sínum, aðalstefnda Þorfinni, frá árinu 1982 til miðs árs 1985, er Þorfinnur brá búi. Eftir það bjó Björn einn á Ytri-Löngumýri. Þó var faðir hans, Björn heitinn Pálsson, skráður ábúandi á Ytri-Löngumýri frá árinu 1985, allt þar til hann lést á árinu 1996. Búskap sinn stundaði Björn Pálsson að Vesturhlíð, þar sem hann rak sauðfjárbúskap til 1988, er fjárstofn hans var skorinn vegna riðuveiki. Frá árinu 1988 stundaði Björn Pálsson hins vegar ekki annan búskap en þann, að hann var með nokkur hross í Vesturhlíð. Björn Pálsson og Ólöf Guðmundsdóttir bjuggu í nýrra íbúðarhúsinu á Ytri-Löngumýri og er Ólöf enn skráð þar til lögheimilis, enda þótt hún hafi lítið dvalist þar frá andláti eiginmanns síns. Ólöf situr í óskiptu búi, en aðalstefnendur búa í eldra íbúðarhúsinu á jörðinni.

Í júní árið 1982 var gerður samningur milli aðalstefnanda Björns og Björns Pálssonar, sem ber yfirskriftina ,,Sölu- og leigusamningur”. Samkvæmt honum skyldi aðalstefnandinn Björn sitja hálfa jörðina Ytri-Löngumýri á móti bróður sínum, aðalstefnda Þorfinni Björnssyni. Þorfinnur hóf búskap á móti áðurnefndum aðalstefnanda árið 1982, en brá búi um mitt ár 1985, svo sem áður greinir. Frá og með þessum tíma nýtti aðalstefnandi alla jörðina Ytri-Löngumýri einn, að frátöldu nýrra íbúðarhúsinu og spildu við það fyrir garð og bílastæði, auk jarðarinnar Sellands. Ekki var þó gerður nýr skriflegur samningur um ábúðina.

Með yfirlýsingu 2. febrúar 1997 vildi aðalstefnda Ólöf skipta Ytri-Löngumýri í tvo eignar­hluta. Var sú skipting hvorki samþykkt af jarðanefnd Austur-Húnavatnssýslu né hreppsnefnd Svínavatnshrepps. Með yfirlýsingu 10. september 1997 skipti Ólöf jörðinni aftur í 2 eignarhluta. Sú skipan var lögð fyrir jarðanefnd Austur-Húnavatnssýslu og hreppsnefnd Svínavatnshrepps og samþykkt. Skiptingin var síðan staðfest af land­búnaðarráðuneytinu. Sá hluti Ytri-Löngumýrar, sem kaupsamningur-inn tekur til, er sá hluti, sem þar var skipt undan jörðinni, þ.e. nýrra íbúðarhúsið, ásamt 6,16 hektara landspildu. Þessi hluti jarðarinnar, sem og aðrir, hafa verið nýttir af aðalstefnendum, ef frá er talið sjálft íbúðarhúsið, ásamt girtri lóð við það og bílastæði.

Með kaupsamningi, dagsettum 27. október 1997, seldi aðalstefnda, Ólöf, öðrum aðalstefndu hluta úr Ytri-Löngumýri, Vesturhlíð og Selland. Söluverð í samningnum var ákveðið á grundvelli fasteignamats, nema söluverð Sellands, en um þá jörð naut ekki fasteigna­mats, og var söluverðið ákveðið 212.000 krónur. Landspilda sú úr landi Ytri-Löngumýrar, sem dómkröfur taka til, var seld á 197.000 krónur. Þá var íbúðarhúsið  selt á 2.925.000 krónur. Með bréfi, dagsettu 29. desember 1997, lýstu aðalstefnendur því yfir, að þau hygðust nýta sér forkaupsrétt sinn, en með bréfi 5. janúar 1998 var þeim tilkynnt, að aðalstefnda Ólöf hafnaði því, að þau ættu forkaupsrétt að eignunum. Þar sem sáttatilraunir tókust ekki var málinu stefnt til dóms. Dómur var upp kveðinn í héraði 7. apríl 1999, en með dómi Hæstarétti 30. september sama ár, var málinu vísað frá héraðsdómi vegna vanreifunar. 

II.

Málsástæður og lagarök stefnenda í aðalsök

Stefnendur byggja á því, að Ytri-Langamýri og jörðin Selland séu byggðar þeim til lífstíðar og þar sem ábúðin hafi varað lengur en 10 ár, eigi þau forkaupsrétt að jörðunum, sbr. dóm Hæstaréttar frá 30. september 1999.

Varðandi Selland þá byggja stefnendur á því, að allt frá miðju ári 1985 hafi stefn­endur, fyrst Björn einn og síðan með Oddnýju Maríu, haft allar nytjar Sellands og taki ábúðin því til hennar, og þar með forkaupsrétturinn. Stefnendur hafi girt jörðina, nytjað og annast þær skyldur, sem umráðunum fylgi, og þar á meðal annast smalamennsku vegna hennar. Stefnda Ólöf og Björn heitinn Pálsson hafi hins vegar engar nytjar haft af jörðinni, eftir að þau fluttu aftur að Ytri-Löngumýri 1985. Jörðina Selland hafi Björn Pálsson keypt árið 1934 og hafi hún verið nytjuð frá Ytri-Löngumýri frá þeim tíma.

Hvað varðar Ytri-Löngumýri þá byggja stefnendur á því að allt frá miðju ári 1985 hafi stefnendur, fyrst stefnandi Björn einn og síðan með stefnanda Oddnýju Maríu, haft allar nytjar Ytri-Löngumýrar, ef frá eru talin afnot, sem stefnda Ólöf og Björn heitinn Páls­son hafi haft af nýrra íbúðarhúsinu, litlum garði við það og bílastæði, auk umferðar­réttar um heimtröðina.

Þótt umræddur garður hafi aðeins verið við suðurgafl hússins þyki eðlilegt að ætla svæði umhverfis húsið tilheyrandi því. Önnur afnot hafi stefnda Ólöf og Björn  Pálsson hins vegar ekki haft af Ytri-Löngumýri, hvorki húsakosti né afrakstri landsins sjálfs, og hafi stefnendur sinnt öllum skyldum vegna jarðarinnar frá miðju ári 1985, fyrst stefnandi Björn einn og síðar ásamt stefnanda Oddnýju Maríu.

Stefnendur byggja á því, að þar sem þau eigi forkaupsrétt beri þeim sama verð og samið hafi verið um í samningi stefndu. Í samningnum um hluta Ytri-Löngumýrar sé verðið ákveðið það sama og fasteignamat og því gerð krafa um, að stefnendum beri forkaupsréttur gegn greiðslu á matsverði fyrir landið, 197.000 krónur, auk umsamins kaupverðs fyrir Selland, 212.000 krónur.

Sá garður, sem nýrra íbúðarhúsinu fylgdi, hafi verið girtur. Hafi girðingin verið 5,5 metrar, í beinu framhaldi af austurhlið hússins, til suðurs, þaðan samsíða suðurhlið hússina í 13,7 metra í vestur, þaðan samsíða vesturhlið hússins í 11 metra til norðurs, og þaðan hornrétt að vesturhlið hússins.

Að nýrra íbúðarhúsinu liggi heimreið, í beinu framhaldi af heimreið að eldra íbúðarhúsinu, þar sem stefnendur búi, og komi hún samsíða vesturhlið nýrra íbúðarhússins. Vestan hússins hafi verið bílaplan, norðan við fyrrgreinda girðingu, að línu í beinu framhaldi af norðurhlið hússins. Vestari mörk heimreiðarinnar og bílastæðisins hafi verið í innan við 10 metra fjarlægð frá vesturhlið hússins. Af framan­sögðu sjáist, að ekkert afmarkað svæði hafi fylgt nýrra íbúðarhúsinu að austan eða norðan, heldur hafi þar verið tún, sem stefnendur hafi nytjað. Stefnendur telji hins vegar eðlilegt, að land hringinn í kringum nýrra íbúðarhúsið fylgi því. Taki dómkröfurnar mið af þessu og þar sé nýrra íbúðarhúsinu markað stærra land en því fylgdi í raun, meðan stefnda Ólöf bjó þar, ásamt Birni Pálssyni.

Stefndu hafi að nokkru raskað ummerkjum um garðinn og bílaplanið og markað sér annað og stærra svæði síðan, án samráðs við stefnendur, sem telji þá framkvæmd ólögmæta röskun á lögvörðum hagsmunum sínum.

III.

Málsástæður og lagarök stefndu í aðalsök

Stefndu reisa sýknukröfu sína á því, að sölu- og leigusamningurinn, er Björn Pálsson gerði við Björn Björnsson í júní 1982 um leigu á jörðinni Ytri­-Löngumýri, hafi verið tímabundinn. Samkvæmt ákvæðum samningsins hafi hann runnið út 10. júlí 1997. Ábúðalög nr. 64/1976 gildi um leigu á jörðinni. Samkvæmt 5. gr. þeirra laga skuli byggja jarðir hið skemmsta til 5 ára í senn. Með framangreindum samningi hafi jörðin verið leigð til 15 ára. Samningur þessi hafi því verið fyllilega löglegur. Engu máli skipti um gildi þessa samnings, hvort honum var gefið heitið ,,sölu- og leigusamningur” eða ,,byggingarbréf”. Aðalatriðið sé, að hálf jörðin hafi verið byggð stefnandanum, Birni Björnssyni, með bréfi, svo sem 3. gr. ábúðalaganna bjóði. Og úr því að samningurinn hafi verið gerður skriflega til löglegs tíma, komi ákvæði 6. gr. ábúðalaganna um lífstíðarábúð ekki til álita í máli þessu.

 Samkvæmt umræddum sölu- og leigusamningi hafi Björn Björnsson aðeins átt forkaupsrétt að hálfri jörðinni, Ytri-Löngumýri, kæmi hún til arfaskipta eða sölu ,,fyrr en samningur þessi rennur út.” Bæði skiptingin á jörðinni og salan á hluta úr henni, svo sem að framan sé lýst, hafi átt sér stað eftir að sölu- og leigusamningurinn hafi verið runninn út. Forkaupsréttur stefnandans, Björns, hafi því verið fallinn úr gildi, er samningurinn frá 27. október 1997 var gerður. Breyti þráseta hans á jörðinni, eftir uppsögn og útrunninn leigutíma, engu hér um. Vakin sé athygli á því, að forkaupsrétturinn hafi aðeins náð til helmings jarðarinnar samkvæmt samningnum frá júní 1982, en  6,16 hektarar séu aðeins brot af jörðinni - hvergi nærri helmingur. Aðeins túnin séu 68,15 hektarar að stærð. Þá skapi forkaupsréttarákvæði 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 Birni heldur eigi rétt til kaupa, þar sem það sé skilyrði fyrir forkaupsrétti leiguliða, að leigusamningur sé enn í gildi, þegar jörð er seld, en því hafi ekki verið að heilsa í þessu tilviki.

 Þá er sýknukrafa stefndu einnig studd þeim rökum, að stefnendur hafi verulega vanefnt skyldur sínar samkvæmt sölu- og leigusamningnum frá því í júní 1982, þar sem þau hafi aldrei greitt neina leigu fyrir jörðina, en hún hafi samkvæmt samningnum átt að vera 50 dilksverð á ári. Sé hér um svo verulega vanefnd að ræða, að útbyggingarsök varði, hvernig svo sem ábúðarrétti stefnenda kunni hafa verið háttað. Til enn frekari rökstuðnings sýknukröfunni sé því einnig teflt fram sem málsástæðu, að stefnendur geti ekki krafist forkaupsréttar aðeins á hluta þess, sem samningurinn taki til, heldur verði þeir að krefjast forkaupsréttar á öllu því, sem samningurinn innihaldi og geti þau ekki valið úr ákveðna þætti hans.

Varakrafa og þrautavarakrafa séu á því reistar, að lóð sú, er stefnendur ætli  stefndu umhverfis nýja íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri, sé allt of lítil til þeirra nota, er þeir ætli þessari fasteign, þ.e. til sumardvalar og annarrar óreglulegrar dvalar, til skógræktar og útivistar og til þess að njóta næðis í faðmi náttúrunnar á þeim stað, þar sem þau uxu upp og sé þeim kær.

IV.

Málsástæður og lagarök stefnanda í gagnsök

Gagnstefnandi reisir dómkröfur sínar í gagnsök á því, að gagnstefndu hafi aldrei greitt leigu fyrir jörðina, en samkvæmt sölu- og leigusamningnum frá júní 1982  skyldi hún vera 50 dilksverð á ári, meðan samningurinn væri í gildi, og greiðast í fyrsta sinn 30. desember 1983 og síðan árlega á sama tíma. Samkvæmt upplýsingum frá Bændasamtökum Íslands samsvari eitt dilksverð 8.766 krónum á núvirði, miðað við vísitölu neysluverðs í apríl 2000, 196,4 stig. Ársleigan, er vera hafi átt 50 dilksverð, nemi því 438.300 krónum. Samkvæmt þessu nemi sautján ára leiga, sem öll sé í vanskilum, alls 7.451.100 krónum. Mestur hluti þeirrar kröfu sé nú fyrndur og því sé aðeins gerð krafa um fjögurra ára leigu, að fjárhæð 1.753.200 krónur, sem enn sé ófyrnd. Sé þetta fyrir árin 1996 og 1997, meðan sölu- og leigusamningurinn hafi enn verið í gildi, auk þess sem gerð sé leigukrafa fyrir árin 1998 og 1999, meðan gagnstefndu hafi beitt þrásetu á jörðinni, eftir að sölu- og leigusamningurinn hafi verið útrunninn samkvæmt efni sínu. Í þessari kröfugerð felist þó engin viðurkenning á því, að téður samningur hafi verið í gildi eftir 10. júlí 1997. Séu vanefndir gagnstefndu á leigugreiðslum svo verulegar orðnar, að útbyggingu varði samkvæmt 1. mgr. 30. gr. ábúðarlaga nr. 64, 31. maí 1976. Því sé, auk leigukröfunnar, gerð krafa um, að aðalstefnendur víki af jörðinni eigi síðar en í fardaga, þegar sex vikur eru af sumri, árið 2001, sbr. 2. mgr. 30. gr. ábúðalaganna. Framangreindum kröfum til áréttingar sé vitnað til grunnreglna kröfuréttar, skuldbindingar­gildis loforða samkvæmt lögum nr. 7, 1. febrúar 1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, og IV. kafla ábúðarlaga.

V.

Málsástæður og lagrök stefndu í gagnsök

Gagnstefndu byggja á því, að gagnstefnandi geti ekki byggt kröfu sína um endurgjald á sölu- og leigusamningnum frá 1982. Þannig hafi meirihluti Hæstaréttar í málinu nr. 251/1999, þegar komist að þeirri niðurstöðu, að slíkar breytingar hafi orðið á réttarsambandi gagnstefnda Björns og Björns heitins Pálssonar, sem gagnstefnandi leiði heimild sína frá, á árinu 1985, að þá hafi verið stofnað til nýs réttarsambands milli feðganna. Þetta hafi heimildarmaður gagnstefnanda, Björn Pálsson, viður­kennt, meðan hans naut við.

Gagnstefndu telji sig hafa staðið að fullu skil á endurgjaldi fyrir Ytri-Löngumýri, eins og samningar þeirra við Björn Pálsson hljóðuðu, þ.e. með greiðslu fasteignagjalda og aðstoð við búskap landeiganda, eftir því sem óskir kæmu um.

Þá er á því byggt, að njóti ekki samnings um endurgjald fyrir ábúð, eða náist ekki um það samkomulag, skuli jarðanefnd úrskurða um það, sbr. 2. mgr. 7. gr. ábúðarlaga nr. 64/1976. Telji gagnstefndu ljóst, að samnings njóti við, þó að þau viðurkenni rétt gagnstefnanda til endurskoðunar hans. Þar sem ekki hafi náðst samkomulag um nýtt endurgjald telji gagnstefndu fyrrgreint lagaboð eiga við. Eigi þetta að leiða til sýknu að svo stöddu.

Enn fremur telji gagnstefndu það endurgjald, sem gagnstefnandi krefst, í öllu falli allt of hátt. Gagnstefndu byggi og á því, að eins og málatilbúnaði gagnstefndu sé háttað, verði ekki að svo komnu lagt mat á það, hvað teldist hæfilegt endurgjald fyrir Ytri-Löngumýri, sem aftur eigi að leiða til sýknu að svo stöddu, eða frávísunar, komi fram krafa um það.

VI.

Forsendur og niðurstöður

A. Aðalsök

Svo sem áður greinir var rekið mál milli sömu aðila og um ræðir í máli þessu samkvæmt stefnu, birtri í júlí 1998. Var dæmt í málinu í héraði 7. apríl 1999 og í Hæstarétti 30. september sama ár. Voru dómkröfur stefnenda þær, að stefndu yrði gert að viðurkenna ógildingu kaupsamnings og afsals um hluta úr Ytri-Löngumýri, Vesturhlíð og Sellandi og að stefndu Ólöfu yrði dæmt skylt að gefa út afsal fyrir þessum eignum gegn greiðslu á 4.800.000 krónum á grundvelli forkaupsréttar. 

Samkvæmt framansögðu eru dómkröfur stefnenda í meginatriðum þær sömu í máli þessu og í fyrra málinu. Í þessu máli er þó ekki gerð krafa um ógildingu kaupsamnings og afsals um Vesturhlíð og þá er í málinu undanskilið í kröfugerð aðalstefnenda íbúðarhús á Ytri-Löngumýri og lóð umhverfið það.

Í fyrrnefndum dómi Hæstaréttar frá 30. september 1999 segir meðal annars svo:

,,Við brotthvarf stefnda Þorfinns frá Ytri-Löngumýri árið 1985 fluttist Björn Pálsson og stefnda Ólöf að nýju á jörðina. Settust þau að í því íbúðarhúsi, sem Þorfinnur bjó í áður. Tók Björn upp fjárbúskap auk þess sem hann hélt nokkur hross og var hvort tveggja að mestu eða öllu haft í Vesturhlíð. Fjárstofn hans var skorinn 1988 eftir að riðuveiki fannst í fénu. Tók hann ekki upp sauðfjárbúskap eftir það.

Áfrýjandinn Björn heldur fram að frá 1985 til 1988 hafi hann einn haft allar nytjar Ytri-Löngumýrar og Sellands. Hafi hann jafnframt átt hross í Vesturhlíð, sem þar hafi gengið með hrossum Björns Pálssonar. Í skýrslu stefnda Þorfinns fyrir dómi kemur fram, að Björn Pálsson hafi engin útihús nýtt önnur en þau, sem eru í Vesturhlíð. Er ekkert fram komið í málinu um að hann hafi að frátöldu íbúðarhúsi á Ytri-Löngumýri nýtt þá jörð eða Selland í búrekstri sínum. Hefur ekki verið hnekkt staðhæfingum áfrýjanadans Björns um að hann hafi við brottför stefnda Þorfinns í reynd tekið til sín þær nytjar Ytri-Löngumýrar og Sellands, sem ábúðarréttur Þorfinns náði áður til, að íbúðarhúsinu undanskildu.

Samkvæmt framanröktu rýmkaðist ábúðarréttur áfrýjandans Björns á Ytri-Löngumýri og Sellandi verulega árið 1985. Er ekkert annað fram komið en að það hafi orðið með fullu samþykki leigusala. Jafnframt þrengdist fyrri réttur áfrýjandans til að nýta Vesturhlíð vegna búrekstrar Björns Pálssonar þar. Með þessu var stofnað til nýs réttarsambands milli samningsaðilanna, sem breytti verulega fyrri réttindum og skyldum þeirra. Var skylt að gera um það skriflegan samning, sbr. 3. gr. ábúðarlaga, sem ekki var gert. Verður samkvæmt því lagt til grundvallar að jörðin hafi frá þeim tíma, er stefndi Þorfinnur hvarf af henni, verið byggð áfrýjandanum Birni til lífstíðar, sbr. 6. gr. ábúðarlaga.”

Þá segir enn fremur svo í dóminum:

,,Svo sem áður er getið telst áfrýjandinn Björn hafa haft Ytri-Löngumýri til lífstíðarábúðar frá 1985. Voru liðin tólf ár frá því til þess réttarsambands var stofnað þegar stefndu gerðu sín á milli samning þann um sölu fasteigna, sem málið er sprottið af. Áfrýjendur njóta samkvæmt því forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga nr. 65/1976 að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna.

Eins og málið liggur fyrir telst nægjanlega í ljós leitt að ábúðarrétturinn náði til alls Sellands. Eiga áfrýjendur því forkaupsrétt að þeirri jörð. Sá réttur er hins vegar ekki fyrir hendi að því er varðar íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri, sem áfrýjendur hafa ekki haft umráð yfir.

Fram er komið að búrekstur Björns Pálssonar takmarkaði ábúðarrétt áfrýjandans Björns á Vesturhlíð. Hefur áfrýjandinn ekki gert grein fyrir því með fullnægjandi hætti hvaða not hann hafði af þeirri jörð á árunum 1985 til 1998 og síðar. Að því leyti er varðar 6,16 hektara spildu við nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri kom fram í skýrslu áfrýjandans að hann aðstoðaði foreldra sína við að girða af lítinn garð við húsið. Þótt líkur hafi verið að því leiddar að ábúðarréttur áfrýjandans nái til stærsta hluta hinnar útskiptu spildu er jafnframt víst að hann tók ekki til garðsins við húsið eða bílastæða utan hans. Stærð þessa lands liggur ekki fyrir í málinu.

Samkvæmt framanröktu eru dómkröfur áfrýjenda vanreifaðar að því er varðar hluta þeirra fasteigna, sem samningur stefndu tók til. Er málið því ekki lagt fyrir með þeim hætti að dómur verði lagður á kröfurnar og verður ekki hjá því komist að vísa málinu í heild frá héraðsdómi.”

Að áliti dómsins er ótvírætt, að Hæstiréttur komst með dómi sínum að þeirri efnislegu niðurstöðu, að jarðirnar Ytri-Langamýri og Selland væru byggðar aðalstefnendum til lífstíðar, sbr. eftirfarandi kafla í dóminum: ,,Með þessu var stofnað til nýs réttarsambands milli samningsaðilanna, sem breytti verulega fyrri réttindum og skyldum þeirra. Var skylt að gera um það skriflegan samning, sbr. 3. gr. ábúðarlaga, sem ekki var gert. Verður samkvæmt því lagt til grundvallar að jörðin hafi frá þeim tíma, er stefndi Þorfinnur hvarf af henni, verið byggð áfrýjandanum Birni til lífstíðar, sbr. 6. gr. ábúðarlaga.” Að mati dómsins er ekkert það fram komið við rekstur þessa máls, sem haggað getur þeirri niðurstöðu.

Þá er því jafnframt slegið föstu í umræddum dómi Hæstaréttar, að stefnendur njóti forkaupsréttar samkvæmt 2. mgr. 30. gr. jarðalaga að því marki, sem ábúðarréttur þeirra tók til hinna seldu fasteigna.

Fram er komið í málinu, að stefnendur hafi, allt frá miðju ári 1985, fyrst Björn einn og síðan Oddný María með honum, haft allar nytjar jarðarinnar Sellands. Er því ótvírætt samkvæmt framansögðu, að stefnendur njóta forkaupsréttar, hvað þá eign varðar.

Samkvæmt fyrrgreindum kaupsamningi og afsali frá 27. október 1997 afsalaði stefnda til meðstefndu jörðunum Sellandi og Vesturhlíð í Svínavatnshreppi, ásamt tilheyrandi mannvirkjum, og nýrra íbúðarhúsinu á Ytri-Löngumýri í sama hreppi, ásamt tilheyrandi 6,16 hektara landspildu. Svo sem áður greinir er af hálfu stefnenda ekki gerð krafa um forkaupsrétt á jörðinni Vesturhlíð. Hvað varðar þær eignir, sem forkaupsréttarkrafan tekur til, var fasteignamat íbúðarhússins á Ytri-Löngumýri, 2.925.000 krónur, lagt til grundvallar kaupverði. Fasteignamats naut ekki við hvað jörðina Selland varðaði, þar sem um er að ræða eyðibýli, og var hún metin í umræddum löggerningi á 212.000 krónur. Þá var landspildan úr jörðinni Ytri-Löngumýri metin á 197.000 krónur. Með yfirlýsingu 10. september 1997 var jörðinni Ytri-Löngumýri skipt í tvær sjálfstæðar eignir; annars vegar alla jörðina Ytri-Löngumýri og hins vegar 6,16 hektara spildu umhverfis yngra íbúðarhús, sem reist var árið 1979. Segir svo í yfirlýsingunni um afmörkun spildunnar:

,,Spildan afmarkast þannig: Ferningur sem afmarkast að sunnan af beinni 220 metra langri lína[u] í austur frá þjóðvegi og þvert mitt niður á milli yngra íbúðarhúss og véla- og verkfærageymslu. Að vestan af beinni línu meðfram og samhlið[a] þjóðvegi. Að norðan af 220 metra línu frá þjóðvegi sem dregin er samhliða línu þeirri sem afmarkar lóðina að sunnan. Að austan afmarkast lóðin af línu sem dregin er samhliða línunni að vestan. Flatarmál lóðarinnar verður því 220 metrar x 280 metrar = 61.600 fermetrar eða 6,16 hektarar.”

Í nefndum dómi Hæstaréttar segir svo:

,,Fram er komið að búrekstur Björns Pálssonar takmarkaði ábúðarrétt áfrýjandans Björns á Vesturhlíð. Hefur áfrýjandinn ekki gert grein fyrir því með fullnægjandi hætti hvaða not hann hafði af þeirri jörð á árunum 1985 til 1988 og síðar. Að því er varðar 6,16 hektara spildu við nýrra íbúðarhúsið á Ytri-Löngumýri kom fram í skýrslu áfrýjandans að hann aðstoðaði foreldra sína við að girða af lítinn garð við húsið. Þótt líkur hafi verið að því leiddar að ábúðarréttur áfrýjandans nái til stærsta hluta hinnar útskiptu spildu er jafnframt víst að hann tók ekki til garðsins við húsið eða bílastæða utan hans. Stærð þess lands liggur ekki fyrir í málinu.”

Það er álit dómsins, að ekkert hafi komið fram við rekstur þessa máls, sem hróflað geti við ofangreindri niðurstöðu Hæstaréttar um, að stefnendur hafi leitt líkur að því, að ábúðarréttur þeirra nái til langstærsta hluta hinnar útskiptu landspildu. Ber því að leggja til grundvallar, að svo sé.

Stefnendur hafa nú bætt úr kröfugerð sinni frá því sem var í fyrra málinu og þykir hún nægilega skýr, til að dómur verði lagður á málið að efni til. Samkvæmt því og með því að það er mat dómsins, að lóðarmörk þau, er í kröfugerð stefnenda greinir, séu eðlileg og sanngjörn, miðað við, að um er að ræða lóð umhverfis íbúðarhús, ber að leggja þau til grundvallar við úrlausn málsins. Er því fallist á, með vísan til þess sem að framan greinir, að forkaupsréttur stefnenda taki til umræddrar spildu úr landi Ytri-Löngumýrar, að öðru leyti en hvað varðar hina afmörkuðu lóð umhverfis nýrra íbúðarhússins samkvæmt kröfugerð stefnenda.

Samkvæmt framansögðu er fallist á dómkröfur stefnenda í aðalsök á þá leið, að stefndu, Ólöf Guðmundsdóttur, Áslaugu Elsu Björnsdóttur, Guðrún Björnsdóttur, Páli Björnssyni, Guðmundi Björnssyni, Hafliða Sigurði Björnssyni, Þorfinni Jóhannes Björnssyni, Brynhildi Björnsdóttur og Böðvari Björnssyni, beri að þola ógildingu kaupsamnings og afsals, fyrir jörðinni Sellandi og þeim 6,16 hekturum lands úr jörðinni Ytri-Löngumýri, sem stefnda Ólöf afsalaði til meðstefndu með kaupsamningi og afsali, dagsettu 27. október 1997. Er stefndu, Ólöfu Guðmundsdóttur, skylt að gefa út afsal til stefnenda fyrir umræddri 16,6 hektara landspildu úr jörðinni Ytri-Löngumýri, sem skipt var út úr jörðinni með yfirlýsingu 10. september 1997, að frátöldu íbúðarhúsi, sem stendur á spildunni, og lóð umhverfis húsið, er afmarkast með línum, sem eru samsíða því, 5,5 metra norðan, austan og sunnan þess, en 11 metra vestan hússins, og jörðinni Sel­landi, gegn greiðslu 409.000 króna, sem var það verð, er greitt var fyrir eignirnar samkvæmt umræddum kaupsamningi og afsali.

B. Gagnsök

Gagnstefndi Björn og Björn Pálsson gerðu með sér samning í júní 1982, sem ber yfirskriftina ,,Sölu- og leigusamningur”. Í samningnum kemur meðal annars fram, að leigusali, Björn Pálsson, leigi gagnstefnda Birni hálfa jörðina Ytri-Löngumýri, ásamt helmingi túns og útihúsa og eldra íbúðarhúsi. Skyldi samningurinn gilda til 10. júlí 1997. Skyldi leigan felast í því að hugsa um 20 merar, skaffa þeim bithaga og hey, ef þyrfti í 3 ár frá 10. júlí 1982 að telja, og 50 dilksverðum á ári, meðan samningurinn væri í gildi, í fyrsta sinn 30. desember 1983 og síðan árlega eftir það á sama tíma. Viðurkennt er af hálfu gagnstefndu, að leiga í formi verðgildis 50 dilka hafi ekki verið greidd. Er því haldið fram af þeirra hálfu, að meðan Björn Pálsson lifði, hafi það verið gagnkvæmur skilningur hans og gagnstefnda Björns, að leigan skyldi felast í greiðslu fasteignaskatta af jörðinni, að frátöldu nýrra íbúðarhúsinu, og aðstoð gagnstefnda við gagnstefnanda og Björn Pálsson við búskap þeirra. Þá hafi gagnstefndu séð um viðhald og endurbætur á jörðinni, án nokkurra framlaga frá landeiganda, þar á meðal miklar endurbætur á eldra íbúðarhúsinu, endurbætur á útihúsum, meðal annars í tengslum við riðu, gerð nýs vatnsbóls og fleira. Sé kostnaður við viðhald og endurbætur undanfarin ár sem hér segi: 1995, 903.085 krónur – 1996, 791.374 krónur – 1997, 1.726.692 krónur – 1998, 77.282 krónur og 1999, 167.836 krónur. Sýni þetta, að samningurinn við Björn Pálsson um endurgjald gagnstefnda fyrir jörðina sé í alla staði eðlilegur, enda óvenjulegt, að ábúandi leggi í svo mikið viðhald jarðar án  þátttöku landeiganda. Ljóst sé hins vegar, að allnokkurt uppgjör eigi eftir að fara fram vegna þessara framkvæmda.

Samkvæmt því, sem hér hefur verið rakið og þar sem ekki voru hafðar uppi neinar kröfur af hálfu Björns Pálssonar um greiðslu frekari leigu, meðan hann lifði, en innt var af hendi af hálfu leigutaka samkvæmt framansögðu, án nokkurra athugasemda af hálfu leigusala, að því er séð verði, þykir mega miða við, að ekki hafi átt að vera um aðrar leigugreiðslur að ræða á samningstímanum. Ber því að sýkna gagnstefndu af kröfu gagnstefnanda um leigu til 10. júlí 1997.

Ekki hefur náðst samkomulag milli aðila um greiðslu fyrir leiguafnot gagnstefndu af umræddum jarðeignum, eftir að leigusamningurinn rann út. Fram kemur í 2. mgr. 7. gr. ábúðarlaga, að náist ekki samkomulag um eftirgjald jarðar, skuli jarðanefnd úrskurða um það. Í 8. gr. laganna eru síðan ákvæði um eftir hvaða matsreglum úttektarmenn skuli vinna við ákvörðun gjaldsins. 

Þar sem nefndrar lagaskyldu hefur ekki verið gætt, ber þegar af þeirri ástæðu að vísa kröfu gagnstefnanda um leigu eftir 10. júlí 1997, sem og útbyggingarkröfu hennar, sjálfkrafa frá dómi.

Eins og mál þetta er vaxið, þykir rétt, að málskostnaður milli aðila, bæði í aðalsök og gagnsök, falli niður.

Dóminn kvað upp Helgi I. Jónsson héraðsdómari.

Dómsorð:

Aðalstefndu, Ólöfu Guðmundsdóttur, Áslaugu Elsu Björnsdóttur, Guðrúnu Björnsdóttur, Páli Björnssyni, Guðmundi Björnssyni, Hafliða Sigurði Björnssyni, Þorfinni Jóhannesi Björnssyni, Brynhildi Björnsdóttur og Böðvari Björnssyni, ber að   að þola ógildingu kaupsamnings og afsals, dagsetts 27. október 1997, fyrir 6,16 hekturum lands úr jörðinni Ytri-Löngumýri og jörðinni Sellandi, Svínavatnshreppi, Austur-Húnavatnssýslu. Er aðalstefndu, Ólöfu Guðmundsdóttur, skylt að gefa út afsal til aðalstefnenda, Björns Björnssonar og Oddnýjar Maríu Gunnarsdóttur, fyrir jörðinni Sellandi og þeirri 6,16 hektara landspildu úr Ytri-Löngumýri, sem skipt var út úr jörðinni með yfirlýsingu 10. september 1997, að frátöldu íbúðarhúsi, sem stendur á spildunni, og lóð umhverfis húsið, er afmarkast með línum, sem eru samsíða því, 5,5 metra norðan, austan og sunnan þess, en 11 metra vestan hússins, gegn greiðslu 409.000 króna.

Gagnstefndu, Björn Björnsson og Oddný María Gunnarsdóttir, eru sýknuð af leigukröfu gagnstefnanda, Ólafar Guðmundsdóttur, fram til 10. júlí 1997, en leigukröfu gagnastefnanda eftir það tímamark, sem og útbyggingarkröfu hennar, er vísað sjálfkrafa frá dómi.

Málskostnaður í aðalsök og gagnsök fellur niður.