Fimmtudaginn 27. ágúst 2015.
Nr. 470/2015.	Bjarni Kristinn Garðarsson (Ásbjörn Jónsson hrl.) gegn íslenska ríkinu (Björgvin Jónsson hrl.)

Kærumál. Þinglýsing. 

B krafðist þess í málinu að nánar tilgreind skjöl vegna fasteignarinnar S yrðu færð aftur í þinglýsingabók og að önnur tilgreind skjöl yrðu þaðan afnumin. Kröfu B um að tilgreind skjöl yrðu færð aftur í þinglýsingabók var vísað frá dómi þar sem krafan þótti komin fram að liðnum þeim fjögurra vikna fresti sem mælt er fyrir um í 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þá var kröfu B um að afmá hin skjölin úr þinglýsingabók hafnað. Talið var að stofnskjal um fasteignina S hefði hvorki uppfyllt ákvæði 14. gr. laga nr. 6/2001 né skilyrði 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Hefði þinglýsingarstjóra því verið rétt að bæta úr þeim þinglýsingarmistökum með þeim hætti sem hann gerði.

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Helgi I. Jónsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með ódagsettri kæru, sem barst héraðsdómi 13. júlí 2015 og Hæstarétti ásamt kærumálsgögnum 16. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2015, þar sem vísað var frá dómi kröfu sóknaraðila um að lagt yrði fyrir sýslumanninn á Suðurnesjum að leiðrétta þinglýsingabók þannig að nánar tilgreind skjöl yrðu færð aftur í þinglýsingabók og hafnað kröfu hans um að önnur tilgreind skjöl yrðu þaðan afmáð. Kæruheimild er í 5. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Sóknaraðili krefst þess að fyrrgreindar kröfur hans verði teknar til greina. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Eftir úrslitum málsins verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Bjarni Kristinn Garðarsson, greiði varnaraðila, íslenska ríkinu, 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 30. júní 2015.

I.

Með bréfi, dagsettu 27. maí 2015, sem barst dóminum 28. sama mánaðar, bar sóknaraðili úrlausn þinglýsingarstjóra hjá sýslumanninum á Suðurnesjum 10. apríl 2015 undir héraðsdóm með heimild í 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Með beiðninni fylgdu staðfest ljósrit gagna og endurrit úr þinglýsingabók, sbr. 3. mgr. 3. gr. áðurgreindra laga, sem og athugasemdir málsaðila. Málið var tekið til dóms að afloknum munnlegum málflutningi 19. júní sl.

Sóknaraðili er Bjarni Kristinn Garðarsson, kt. 050343-4569, Suðurhópi 1, Grindavík.

Varnaraðili er íslenska ríkið.

Sóknaraðili krefst þess að felld verði úr gildi úrlausn þinglýsingarstjóra, dags. 10. apríl, og að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að leiðrétta þinglýsingabók þannig að skjöl merkt þinglýsingarnúmerum 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015 verði afmáð úr þinglýsingabók og að hún verði færð til fyrra horfs með leiðréttingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt þinglýsingarnúmerum 434-X-000204/2007 og nr. 434-X-000107/2008 og að þau ásamt skjali merktu nr. 434-X-001057/2011 verði færð aftur í þinglýsingabók.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar úr hendi varnaraðila að teknu tilliti til virðisaukaskatts.

Af hálfu varnaraðila er aðallega krafist eftirfarandi:

Í fyrsta lagi að vísað verði frá dómi kröfum sóknaraðila um að þinglýsingabók verði færð til fyrra horfs með leiðréttingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt þinglýsingarnúmerum 434-X-000204/2007 og 434-X-000107/2008 og um að framangreind skjöl ásamt skjali merktu númer 434-X-001057/2011 verði færð aftur í þinglýsingabók.

Í öðru lagi að hafnað verði kröfum sóknaraðila um að felld verði úr gildi úrlausn þinglýsingarstjóra, dags. 10. apríl, og um að lagt verði fyrir þinglýsingarstjóra að afmá skjöl númer 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015 úr þinglýsingabók.

Til vara krefst varnaraðili þess að hafnað verði öllum kröfum sóknaraðila í málinu.

Í báðum tilvikum kefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða honum hæfilegan málskostnað að mati dómsins, að viðbættu álagi er nemi 24% virðisaukaskatti á málskostnaðarfjárhæð.

II.

Í máli þessu er um það deilt hvort fasteignin Staðarhóll, landnúmer 211190 (áður 129186), tilheyri jörðinni Húsatóftum, landnúmer 129181, og sé þá í eigu varnaraðila eða hvort Staðarhóll tilheyri jörðinni Vindheimum, landnúmer 129184, og sé þá í eigu sóknaraðila.

Forsaga máls þessa er sú að varnaraðili eignaðist jörðina Húsatóftir í Grindavík, landnúmer 129181, með tveimur afsölum, útgefnum 13. janúar 1955 og 28. mars 1955, og er jörðin enn í eigu varnaraðila. Úr jörðinni Húsatóftum hafa verið seldar og leigðar lóðir. Jörðin Vindheimar var seld úr Húsatóftum, upphaflega með kaupsamningi árið 1920, og er nú í eigu sóknaraðila, en hann eignaðist hana með afsali, útgefnu 13. nóvember 1975.

Hinn 5. maí 1982 fékk Jóhann Líndal leyfi til byggingar bátaskýlis í landi Húsatófta úr hendi varnarmáladeildar utanríkisráðuneytisins án þess að því fylgdu nokkur lóðarréttindi. Hjá Fasteignamati ríkisins var lóðin skráð sumarbústaðaland í eigu varnarliðsins, fjármáladeildar, og nefndist Staðarhóll.

Hinn 8. júlí 2004 barst sýslumanni til þinglýsingar stofnskjal um lóðina Vindheimar, sem sögð var 33.274 fm að stærð og fékk landnúmer 129184. Stofnskjalið var undirritað af byggingafulltrúa Grindavíkurbæjar fyrir hönd sveitarfélagsins og landeiganda. Í skjalinu var sóknaraðili máls þessa tilgreindur sem landeigandi. Stofnskjalið byggðist á mæliblaði, sem unnið var af Verkfræðistofu Suðurnesja, að því er virðist að frumkvæði sóknaraðila og án aðkomu varnaraðila eða eigenda aðliggjandi jarða. Samkvæmt uppdrættinum/mæliblaðinu var 2.124 fermetra svæði við Staðarhól sýnt sem hluti af landi Vindheima þrátt fyrir að vera á þessum tíma skráð hjá Fasteignamati ríkisins sem sumarbústaðaland í eigu Varnarliðsins, fjármáladeildar. Samkvæmt uppdrættinum/mæliblaðinu var og tiltekið landsvæði næst landskikum Vindheima tilgreint sem sameign, en varnaraðili telur umrætt landsvæði tilheyra jörð sinni Húsatóftum. Áðurgreindu stofnskjali var þinglýst 8. júlí 2004, sbr. skjal nr. 434-X-000527/2004, án þess að fyrir lægi samþykki frá skráðum eiganda hjá Fasteignamati ríkisins eða eigendum aðliggjandi jarða.

Hinn 8. mars 2007 barst sýslumanni til þinglýsingar stofnskjal um lóðina Staðarhól, landnúmer 211190. Í stofnskjalinu var sóknaraðili tilgreindur sem landeigandi og lóðin Staðarhóll sögð tekin úr landi Vindheima, landnúmer 129184. Stofnskjalið var undirritað af byggingafulltrúa Grindavíkurbæjar fyrir hönd sveitarfélagsins og landeiganda. Í skjalinu var sóknaraðili máls þessa tilgreindur sem landeigandi. Stofnskjalið byggðist á mæliblaði, sem unnið var af Verkfræðistofu Suðurnesja. Stofnskjalinu var þinglýst 20. mars 2007, sbr. skjal. nr. 434-X-000204/2007, án þess að fyrir lægi samþykki frá skráðum eiganda hjá Fasteignamati ríkisins eða eigendum aðliggjandi jarða.

Hinn 5. júní 2007 barst sýslumanni því næst til þinglýsingar skjal, dagsett 14. febrúar 2007, sem bar yfirskriftina „Leiðrétting á eigendaskráningu og stærð lóðar“, en um var að ræða bréf byggingafulltrúa Grindavíkurbæjar, dags. 14. febrúar 2007, til Fasteigna ríkissjóðs. Í skjalinu var vísað til þinglýsts stofnskjals Vindheima og meðfylgjandi mæliblaðs þar sem sjá mætti að í landi Vindheima, landnúmer 129184, væri bústaður sem væri skráður Staðarhóll, landnúmer 129186. Lóðin Staðarhóll tilheyrði því landi Vindheima en ekki landi Húsatófta eins og skráð væri hjá Fasteignamati ríkisins. Í bréfinu óskaði byggingafulltrúinn eftir því að Fasteignir ríkissjóðs staðfestu f.h. Varnarliðsins, fjármáladeildar, að eigandi landsins Staðarhóll, landnúmer 129186, væri eigandi Vindheima, þ.e. sóknaraðili máls þessa. Skjalið var áritað um samþykki fjármálaráðuneytisins 27. apríl 2007. Skjali þessu var þinglýst 18. júní 2007 og fékk þinglýsingarnúmerið X-589.

Varnaraðili heldur því fram að á þessum tíma hefði umsýsla með jörðinni Húsatóftum í Grindavík nýlega flust frá utanríkisráðuneytinu, varnarmálaskrifstofu, til fjármálaráðuneytis í kjölfar brottfarar varnarliðsins og því hefði ráðuneytið látið blekkjast af þessari röngu upplýsingagjöf og skjalagerð byggingafulltrúans og áritað bréf hans um samþykki.

Hinn 11. febrúar 2008 barst sýslumanni því næst til þinglýsingar skjal, sem bar yfirskriftina „Yfirlýsing um breytingu á stærð lóðar“. Um var að ræða lóðina Vindheima, landnúmer 129184. Skjalið var útgefið af byggingafulltrúanum í Grindavík f.h. sveitarfélagsins og landeiganda 6. maí sama ár og sóknaraðili tilgreindur sem landeigandi. Í skjalinu var stærð lóðarinnar breytt í 31.149 fermetra og lögun hennar sögð koma fram á meðfylgjandi uppdrætti. Skjalinu var þinglýst 13. febrúar 2008 og fékk þinglýsingarnúmerið X-107. Skjalinu var þinglýst m.a. með þeim athugasemdum þinglýsingarstjóra að ekki lægi fyrir samþykki eigenda aðliggjandi jarða um stærð lóðar, sem og að reitir merktir 1, 2, 3 og 4, sem samtals væru 31.149 fermetrar, tilheyrðu landi með landnúmeri 129184 og að sameign, sem væri tiltekin 41.895 fermetrar, tilheyrði landi með landnúmeri 215790.

Hinn 6. maí 2011 var þinglýst leigusamningi, dags. 3. maí 2011, á milli sóknaraðila og Jóhanns Líndal Jóhanssonar um fasteignina Staðarhól, landnúmer 211190, og fékk skjalið þinglýsingarnúmerið A-1057.

Hinn 17. febrúar 2015 barst sýslumanni til þinglýsingar bréf sviðsstjóra skipulags- og umhverfissviðs Grindavíkurbæjar, dags. 4. sama mánaðar, sem ber yfirskriftina „Leiðrétting skráningar ríkiseigna v/Vindheima, lnr. 129184 / 215790, og Staðarhóls, lnr. 211190 (áður 129186), að Húsatóftum í Grindavík“.

Í bréfinu sagði að við skoðun á gögnum, sem vörðuðu útskiptingu nokkurra tún- og kálgarðsbletta, sem saman heiti Vindheimar, úr jörðinni Húsatóftum hafi komið í ljós að engar heimildir séu fyrir því að landið sem Staðarhóll standi á sé einn af þessum landskikum. Þá segir að samþykki fjármálaráðuneytisins á yfirlýsingu byggingafulltrúa Grindavíkur, dags. 14. febrúar 2007, hafi byggst á rangri upplýsingagjöf til Fasteigna ríkissjóðs og fjármálaráðuneytis og væri því marklaust og væri hér með lýst ógilt. Staðarhóll standi í landi Húsatófta sem sé í eigu ríkissjóðs.

Jafnframt sagði í bréfinu að lóðarleigusamningar, stofnskjöl, yfirlýsingar ásamt uppdráttum, skjöl merkt x-107 2008, x-204 2007, A-1057 2011 og aðrir gjörningar sem varði Staðarhól væru lýstir ógildir þar sem samþykki landeiganda, ríkissjóðs, hefði skort. Þá hefði ríkissjóður ekki samþykkt að öðru leyti mælingu og stærð þeirra landbletta sem saman heiti Vindheimar og að auk væri því andmælt að nokkurt land á svæðinu teldist sameign eða væri yfirleitt til sem fasteign.

Skjali þessu var þinglýst sama dag eða 17. febrúar 2015 og fékk þinglýsingarnúmerið A-459. Þinglýsing skjalsins fól m.a. í sér að varnaraðili varð þinglýstur eigandi fasteignarinnar Staðarhóls í stað sóknaraðila og að sameign, landnúmer 215-790, sem áður tilheyrði sóknaraðila var afskráð úr þinglýsingabók.

Sama dag barst til þinglýsingar leigusamningur um lóð undir frístundahús, dags. 16. febrúar 2015, á milli varnaraðila og Jóhanns Líndal Jóhannssonar og er þar um að ræða lóðina Staðarhól. Í samningnum segir að lóðin sé 5.612 fermetrar að stærð og liggi að sjó syðst á jörðinni Húsatóftum. Landnúmer lóðarinnar er tilgreint 129186. Skjalið var innfært í þinglýsingabók 18. febrúar 2015.

Með bréfinu fylgdi matsgerð í máli nr. M-24/2013 þar sem varnaraðili var matsbeiðandi, en sóknaraðili var matsþoli ásamt Grindavíkurbæ, eigendum aðliggjandi lóða og Jóhanni Líndal, eiganda sumarhúsa að Staðarhóli. Í málinu var óskað eftir að matsmenn afmörkuðu það land og þá landskika, sem Jón Sturlaugsson seldi Gísla Gíslasyni með kaupsamningi 9. desember 1922. Niðurstaða matsgerðarinnar er sú að fasteignin Staðarhóll hafi ekki verið hluti af því landi er Jón seldi Gísla á sínum tíma, en varnaraðili eignaðist það land síðar eða á árinu 1975. Af því leiddi að fasteignin Staðarhóll væri í landi Húsatófta.

Með bréfi, dags. 23. febrúar 2015, krafðist sóknaraðili leiðréttingar á þinglýsingu eignarheimildar að fasteigninni Staðarhóli, landnúmer 211190. Krafðist hann þess með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga að þinglýsingarstjóri afmáði úr þinglýsingabók áðurgreint bréf sviðsstjóra skipulags- og umhverfissviðs Grindavíkurbæjar, dags 4. febrúar sl., þinglýsingarnúmer 448-A-000459/2015, og leigusamning um lóð undir frístundahús, dags. sama dag, þinglýsingarnúmer 448-A-000462/2015. Skjöl þessi stöfuðu ekki frá sóknaraðila og hafi því ekki uppfyllt skilyrði 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Hafi þinglýsingarstjóra því borið að vísa þeim frá þinglýsingu með vísan til 2. mgr. 7. gr. laganna. Jafnframt benti varnaraðili á í bréfinu að matsgerð gæti ein og sér ekki leitt til breytinga á þinglýstri eignarheimild.

Með úrlausn, dags. 10. apríl 2015, hafnaði þinglýsingarstjóri sýslumannsins á Suðurnesjum því að leiðrétta þinglýsingabók með þeim hætti að afmáð yrðu úr þinglýsingabók þau skjöl sem að framan greinir.

III.

Sóknaraðili byggir á því að þinglýsing á skjali merktu nr. 448-A-000459/2015 (bréf Grindavíkurbæjar 4. febrúar 2015), sem stafað hafi frá Grindavíkurbæ og hafi fært þinglýstan eignarrétt frá sóknaraðila til varnaraðila, hafi ekki verið í samræmi við 24. gr. þinglýsingalaga. Skjalið hafi hvorki stafað frá sóknaraðila, sem hafi verið þinglýstur eigandi fasteignarinnar Staðarhóls og sameignar, né hafi það verið áritað um samþykki hans um efni þess. Matsgerð sú, sem fylgt hafi áðurgreindu skjali, hafi engu breytt um þinglýstan eignarrétt sóknaraðila og bendir sóknaraðili á að það sé ekki hlutverk þinglýsingarstjóra að taka efnislega afstöðu til skjala sem varði eignarréttindi. Matsgerð geti ein og sér ekki breytt þinglýstum eignarrétti og hafi ekki sömu réttaráhrif og dómsniðurstaða.

Með því að þinglýsa skjali merktu nr. 448-A-000459/2015, yfirstrika þau skjöl er sóknaraðili reisi rétt sinn á og með því að breyta eigendaskráningu Staðarhóls og afmá sameignina hafi þinglýsingarstjóri tekið efnislega afstöðu sem honum sé ekki heimilt að gera samkvæmt 27. gr. þinglýsingalaga. Heimild áðurgreindrar 27. gr. til að leiðrétta þinglýsingarmistök eigi aðeins við um bersýnilegar villur. Greinin veiti hins vegar ekki þinglýsingarstjóra heimild til þess að meta sönnunargögn. Það sé hlutverk dómara í einkamálum.

Ákvörðun þinglýsingarstjóra um að hafna því að leiðrétta þinglýsingabók í samræmi við kröfu sóknaraðila sé því röng þar sem þinglýsing á áðurnefndu skjali nr. 448-A-000459/2015 hafi bersýnilega verið röng í skilningi 27. gr. þinglýsingalaga. Skjalið hafi verið í augljósri andstöðu við 24. gr. laganna og hafi þinglýsingarstjóra borið að vísa því frá þinglýsingu samkvæmt 2. mgr. 7. gr. laganna. Með hliðsjón af framangreindu hafi þinglýsingarstjóra borið að taka kröfu sóknaraðila um leiðréttingu til greina.

Í ljósi skyldu þinglýsingarstjóra til að afmá yfirlýsingu Grindavíkurbæjar frá 4. febrúar 2015 úr þinglýsingabók sé honum jafnframt skylt að afmá lóðarleigusamning, dags. 16. febrúar 2015 og merktan nr. 448-A-000462/2015, úr þinglýsingabók. Lóðarleigusamningnum hafi verið þinglýst í skjóli breyttrar eigendaskráningar samkvæmt áðurgreindri yfirlýsingu Grindavíkurbæjar, en eins og að framan sé rakið hafi sú þinglýsing ekki verið í samræmi við 24. gr. þinglýsingalaga. Sé því skylt að afmá lóðarleigusamninginn úr þinglýsingabók.

Þá kveðst sóknaraðili mótmæla þeirri fullyrðingu þinglýsingarstjóra að sóknaraðili byggi eignarheimild sína á stofnskjölum. Í yfirlýsingu bæjarverkfræðings Grindavíkurbæjar frá 14. febrúar 2007 hafi sérstaklega verið tekið fram að með undirritun skjalsins væri eignarréttur færður frá varnaraðila til sóknaraðila og að stærð landsins væri leiðrétt í samræmi við meðfylgjandi uppdrátt, en sá uppdráttur hafi verið í samræmi við stofnskjalið frá 8. mars 2007. Á þessu skjali reisi sóknaraðili eignarheimild sína og teljist það fullgild eignarheimild. Í íslenskum rétti séu ekki gerðar sérstakar formkröfur til eignarheimilda, en efni skjala ráði réttaráhrifum þeirra, en ekki heiti þeirra. Efni áðurgreinds skjals sé mjög skýrt um það hvaða land tilheyri fasteigninni Vindheimum og þar af leiðandi sóknaraðila.

Í ljósi alls þess sem að framan greini sé ljóst að rangt hafi verið að þinglýsa yfirlýsingu Grindavíkurbæjar og því beri þinglýsingarstjóra að afmá skjalið úr þinglýsingabók í samræmi við kröfu sóknaraðila þar um.

IV.

Hvað varði kröfu varnaraðila í aðalkröfu um frávísun á kröfum sóknaraðila um breytingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt nr. 434-X-000204/2007 (stofnskjal Staðarhóls) og nr. 434-X-000107/2008 (yfirlýsing um breytingu á stærð lóðarinnar Vindheima) og að framangreind skjöl ásamt skjali merktu nr. 434-X-001057/2011 (lóðarleigusamningur sóknaraðila og Jóhanns Líndal um Staðarhól) verði færð aftur í þinglýsingabók, kveðst varnaraðili byggja á því að sú leiðrétting sem þinglýsingarstjóri gerði á fasteignabók er hann afmáði þinglýsingu á ofangreindum skjölum og breytti eigendaskráningu varðandi Staðarhól, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga, verði hver um sig talin sérstök úrlausn þinglýsingarstjóra.

Í bréfi sóknaraðila til þinglýsingarstjóra, dags. 23. febrúar 2015, hafi ekki verið krafist breytinga á þeirri ákvörðun þinglýsingarstjóra að afmá framangreind skjöl úr þinglýsingabók og/eða um að þau yrðu færð þar inn aftur, heldur hafi þess einungis verið krafist að afmáð yrðu úr fasteignabók skjöl merkt nr. 448-A-000459/2015 (bréf Grindavíkurbæjar 4. febrúar 2015) og 448-A-000462/2015 (lóðarleigusamningur sóknaraðila og Jóhanns Líndal um Staðarhól). Ákvörðun þinglýsingarstjóra um að afmá umrædd skjöl úr fasteignabók með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga hafi ekki óhjákvæmilega verið bundin því að þinglýst væri skjali merktu nr. 448-A-000459/2015.

Úrlausn þinglýsingarstjóra frá 10. apríl 2015 hafi því einungis náð til þess að hafna því að afmá úr þinglýsingabók skjöl merkt nr. 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015, sbr. beiðni sóknaraðila til þinglýsingarstjóra frá 23. febrúar sl. Að mati varnaraðila geti héraðsdómur ekki lagt fyrir sýslumann að gera breytingar á fasteignabók umfram þær sem fjallað hafi verið um í úrlausninni. Aðrar úrlausnir þinglýsingarstjóra sem sóknaraðili geri kröfu um breytingar á í máli þessu séu frá 17. febrúar 2015. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, sbr. lög nr. 6/1992, skuli úrlausn um þinglýsingu borin undir dóm í síðasta lagi áður en fjórar vikur eru liðnar frá því að þinglýsingarbeiðandi eða umboðsmaður hans fékk vitneskju um hana. Í athugasemdum við 1. gr. frumvarps er orðið hafi að lögum nr. 6/1992, en með þeim hafi 3. gr. þinglýsingalaga verið breytt, komi fram að sömu reglur eigi að gilda um upphafstíma frests gagnvart þriðja manni sem bera vilji úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara og gagnvart þinglýsingarbeiðanda. Beri gagnvart þriðja manni að miða við það tímamark er þinglýsingarbeiðandi fékk vitneskju um úrlausnina. Komi krafa þriðja manns um úrlausn héraðsdómara fram eftir að frestur þinglýsingarbeiðanda er liðinn beri að vísa málinu frá. Ljóst megi vera að þinglýsingarbeiðanda, Grindavíkurbæ, hafi verið kunnugt um úrlausnir þinglýsingarstjóra strax eftir að þær lágu fyrir og í síðasta lagi með bréfi þinglýsingarstjóra, dags. 17. mars 2015. Þá liggi fyrir, sbr. bréf sóknaraðila frá 23. febrúar 2015 til sýslumannsins á Suðurnesjum, að sóknaraðila hafi á þeim tíma verið orðið kunnugt um breytingu á eigendaskráningu Staðarhóls og af því megi leiða að honum hafi þá þegar verið kunnugt um afmáningu á skjölum merktum nr. 434-X-000204/2007 og nr. 434-X-000107/2008. Í síðasta lagi hafi honum verið kynntir þessir málavextir, sem og um afmáningu á skjali merktu nr. 434-X-001057/2011, með bréfi sýslumanns, dags. 17. mars 2015, sem sóknaraðila hafi verið sent afrit af.

Hvað varði aðalkröfu sína varnaraðili vísa til þess að í ljósi ákvörðunar þinglýsingarstjóra um að leiðrétta þinglýsingabók með þeim hætti að afmá úr þinglýsingabók skjal merkt nr. 434-X-000204/2007 (stofnskjal Staðarhóls), sem og að samkvæmt bréfi Grindavíkurbæjar, dags. 4. febrúar 2015, séu öll fyrri skjöl af hálfu bæjarins er varði Staðarhól afturkölluð/ógild, verði ekki séð að nokkuð hafi mælt því í mót að umræddum skjölum nr. 448-A-000459/2015 (bréf Grindavíkurbæjar 4. febrúar 2015) og 448-A-000462/2015 (lóðarleigusamningi varnaraðila og Jóhanns Líndal um Staðarhól) yrði þinglýst.

Verði ekki fallist á aðalkröfur varnaraðila kveðst sóknaraðili byggja á því að úrlausn þinglýsingarstjóra hafi verið formlega rétt eins og málið hafi legið fyrir honum, þ.e. að þinglýsingarstjóra hafi verið rétt að leiðrétta fasteignabók samkvæmt erindi Grindavíkurbæjar og því séu engin efni til að taka kröfur sóknaraðila til greina. Þinglýsingarstjóra hafi eftir athugun á bréfi Grindavíkurbæjar frá 4. febrúar 2015 orðið þess áskynja að mistök hefðu átt sér stað við útgáfu byggingafulltrúa á stofnskjali fyrir lóðina Vindheima, dags. 8. júlí 2004, eftir uppdrætti/mæliblaði sem sýni fasteignina Staðarhól sem hluta af landi fasteignarinnar Vindheima, svo og tiltekið landsvæði sem sameign, þrátt fyrir að vera í eigu varnaraðila. Einnig hafi þinglýsingarstjóri orðið þess áskynja að mistök hafi átt sér stað við þinglýsingu skjalsins, m.a. af þeirri ástæðu að uppdráttur/mæliblað er fylgt hafi stofnskjalinu hafði ekki hlotið staðfestingu skipulagsyfirvalda og því hafi verið óheimilt að þinglýsa skjalinu, sbr. d-lið 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga er gilt hafi um þinglýsingu stofnskjala. Um afmörkun lóðarinnar samkvæmt uppdrættinum/mæliblaðinu hafi heldur ekki legið fyrir samþykki frá skráðum eiganda Staðarhóls samkvæmt Fasteignamati ríkisins og þinglýstum eiganda Húsatóftalands, varnaraðila, sem og öðrum þeim sem átt hafi aðliggjandi lóðir að Vindheimum, s.s. eigenda Blómsturvalla og Dalbæjar. Uppdráttinn/mæliblaðið hafði sóknaraðili fengið Verkfræðistofu Suðurnesja til að vinna eftir fyrirsögn hans sjálfs um stærð og legu Vindheimalóðarinnar. Útgáfa byggingafulltrúa á stofnskjali fyrir lóðina Staðarhól, sbr. skjal merkt nr. 434-X-204/2007, hafi síðan einnig verið leidd af þessu skjali og hafi því skjali sömuleiðis verið þinglýst án þess að fyrir lægi samþykki frá skráðum eiganda hjá Fasteignamati ríkisins eða eigenda aðliggjandi fasteigna á afmörkun landsins.

Varnaraðili kveður það liggja ljóst fyrir að tilgangur áritunar fjármálaráðuneytis um samþykki á efni bréfs byggingafulltrúa frá 14. febrúar 2007 hafi ekki verið sá að afsala lóðinni Staðarhóll, landnúmer 129186, frá ríkissjóði til sóknaraðila. Í fyrsta lagi sé skjalið ekki afsal þótt því hafi síðar verið þinglýst sem slíku, heldur hafi einfaldlega verið um að ræða bréf byggingafulltrúa til Fasteigna ríkissjóðs. Í öðru lagi hafi samþykkið verið fengið á grundvelli rangrar eða villandi upplýsingagjafar til Fasteigna ríkissjóðs/fjármálaráðuneytisins og hafi bæði byggingafulltrúi og sóknaraðili vitað hvernig í pottinn var búið í því sambandi. Í þriðja lagi verði eign í eigu ríkisins ekki látin af hendi nema með sérstakri lagaheimild til þess, sbr. 40. gr. stjórnarskrár.

Í ljósi afturköllunar/ógildingar Grindavíkurbæjar á umræddum stofnskjölum merktum nr. 434-X-000204/2007 (stofnskjal Staðarhóls) og 434-X-000107/2008 (yfirlýsing um breytingu á stærð lóðarinnar Vindheima), þ.e. þess stjórnvalds sem gefið hafi þau út einhliða og með vísan til að mistök hafi átt sér stað varðandi útgáfu þeirra, þar eð samþykki landeiganda, varnaraðila, hafi skort, hafi þinglýsingarstjóra verið rétt að afmá þau úr þinglýsingabók. Af hálfu varnaraðila sé vísað til þess að Grindavíkurbær geti afturkallað þessi skjöl samkvæmt 2. tölulið 25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Þá sé vísað til þess að stofnskjöl séu ekki eignarheimild og að þeim sé ekki ætlað að mynda eignarheimild. Loks hafi þinglýsing skjals nr. 434-A-001057/2011 verið byggð á framangreindu stofnskjali merktu nr. 434-X-000204/2007, sem afturkallað hafi verið af útgefanda þess og afmáð úr þinglýsingabók. Verði því að telja rétta úrlausn hjá þinglýsingarstjóra að leiðrétta fasteignabók með afmáningu þess.

Auk þeirra lagatilvísana sem að framan greinir vísar varnaraðili til annarra ákvæða þinglýsingalaga nr. 39/1978, 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna og reglna stjórnsýsluréttar. Hvað varðar kröfu um málskostnað vísar varnaraðili til 129. gr. og 130. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og þá reisir varnaraðili kröfu sína um álag á málskostnað er nemi virðisaukaskatti á ákvæðum laga nr. 50/1988 ásamt síðari breytingum.

V.

Með bréfi, dags. 23. febrúar 2015, til þinglýsingarstjóra sýslumannsins á Suðurnesjum setti sóknaraðili fram kröfu sína um leiðréttingu á færslu í fasteignabók varðandi fasteignina Staðarhól. Var krafan þess efnis að skjöl merkt þinglýsingarnúmerum 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015, sem innfærð höfðu verið í þinglýsingabækur 17. og 18. febrúar 2015, yrðu afmáð með vísan til 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga. Vísaði sóknaraðili til þess að með fyrrnefnda skjalinu hefði eignarhald Staðarhóls verið fært frá sóknaraðila til varnaraðila, en hvorugt framangreindra skjala stöfuðu frá sóknaraðila og hefðu ekki verið samþykkt af honum með undirritun hans. Hefði því ekki verið uppfyllt skilyrði 24. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 við þinglýsingu þeirra og því hefði þinglýsingarstjóra borið að vísa þeim frá þinglýsingu, sbr. 2. mgr. 7. gr. sömu laga.

Með bréfi þinglýsingarstjóra sýslumannsins á Suðurnesjum, dags. 10. apríl sl., hafnaði þinglýsingarstjóri framangreindri kröfu sóknaraðila, þ.e. um að afmá framangreind tvö skjöl, merkt 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015, úr fasteignabók.

Með bréfi, dags. 5. maí sl., tilkynnti sóknaraðili að hann hygðist bera framangreinda úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdóm og boðaði að sóknaraðili hygðist gera þá kröfu fyrir dómi að felld yrði úr gildi úrlausn þinglýsingarstjóra frá 10. apríl 2015 og að lagt yrði fyrir þinglýsingarstjóra að leiðrétta þinglýsingabók þannig að áðurgreind tvö skjöl yrðu afmáð úr þinglýsingabók og að hún yrði færð til fyrra horfs með leiðréttingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt 434-X-000204/2007 (stofnskjal Staðarhóls) og nr. 434-X-000107/2008 (yfirlýsing um breytingu á stærð lóðarinnar Vindheima) og að þau ásamt skjali merktu nr. 434-X-001057/2011 (leigusamningar sóknaraðila og Jóhanns Líndal um Staðarhól) yrðu færð aftur í þinglýsingabók.

Samkvæmt bréfi þinglýsingarstjóra, dags. 10. apríl 2015, ákvað þinglýsingarstjóri að afmá áðurgreind þrjú skjöl, þ.e. stofnskjal Staðarhóls, yfirlýsingu um breytingu á stærð Vindheima og leigusamning sóknaraðila og Jóhanns Líndal um Staðarhól, um leið og hann þinglýsti bréfi Grindavíkurbæjar, dags. 4. febrúar 2015, sem hlaut þinglýsingarnúmerið 448-A-000459/2015, en það skjal var innfært í þinglýsingabók 17. febrúar 2015. Jafnframt kemur fram að þinglýsingarstjóri hafi við sama tilefni leiðrétt eigendaskráningu á fasteigninni Staðarhóli til samræmis við það sem fram komi í skjalinu þannig að varnaraðili varð þinglýstur eigandi í stað sóknaraðila. Eins og fram hefur komið krafðist sóknaraðili ekki leiðréttingar á þessum úrlausnum þinglýsingarstjóra í bréfi sínu 23. febrúar sl., en með úrlausn í skilningi 3. gr. þinglýsingalaga er ekki einungis átt við ákvörðun þinglýsingarstjóra um að þinglýsa skjali eða synja því að taka skjal til þinglýsingar heldur falla einnig undir úrlausn í þessum skilningi skráning á skjali í þinglýsingabók, aflýsing, afmáning hafta, leiðrétting á bókunum og athugasemdir sem þinglýsingarstjóri skráir á skjöl.

Í athugasemdum við 1. gr. frumvarps er varð að lögum nr. 6/1992, en með þeim var 3. gr. þinglýsingalaga breytt, kom fram að sömu reglur eigi að gilda um upphafstíma frests gagnvart þriðja manni sem bera vill úrlausn þinglýsingarstjóra undir héraðsdómara og gagnvart þinglýsingarbeiðanda. Beri gagnvart þriðja manni að miða við það tímamark er þinglýsingarbeiðandi fékk vitneskju um úrlausnina. Komi krafa þriðja manns um úrlausn héraðsdómara fram eftir að frestur þinglýsingarbeiðanda er liðinn beri að vísa málinu frá.

Ljóst má vera að þinglýsingarbeiðanda, Grindavíkurbæ, var kunnugt um úrlausnir þinglýsingarstjóra strax eftir að þær lágu fyrir og í síðasta lagi með bréfi þinglýsingarstjóra, dags. 17. mars 2015. Þegar krafa sóknaraðila kom fram 5. maí sl. um að fyrrgreind þrjú skjöl yrðu færð aftur í þinglýsingabók og eigendaskráningu breytt til samræmis við þau voru samkvæmt framangreindu liðnar meira en fjórar vikur frá því að þinglýsingarbeiðanda varð kunnugt um afmáningu skjalanna og breytta eigendaskráningu Staðarhóls. Ber því samkvæmt framangreindu að vísa frá dómi kröfum sóknaraðila um að þinglýsingabók verði færð til fyrra horfs með leiðréttingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt þinglýsinganúmerum 434-X-000204/2007 og 434-X-000107/2008 og um að framangreind skjöl ásamt skjali merktu númer 434-X-001057/2011 verði færð aftur í þinglýsingabók.

Eins og fram hefur komið er sóknaraðili eigandi fasteignarinnar Vindheima, en hann eignaðist fasteignina með afsali, útgefnu 13. nóvember 1975. Þá hefur komið fram að Vindheimar voru seldir úr landi Húsatófta, upphaflega með kaupsamningi 20. janúar 1920. Stærð og lega lands Vindheima var ekki skilgreind með nákvæmum hætti í þinglýsingabókum, en um var að ræða útskiptingu nokkurra grasflata og kálgarðsbletta úr landi Húsatófta samkvæmt kaupsamningum um Vindheima.

Fram hefur komið að sóknaraðili lét upp á sitt eindæmi gera hnitsettan uppdrátt af mörkum Vindheimalands gagnvart landi Húsatófta og annarra aðliggjandi lóða. Á þeim uppdrætti var lóðin Staðarhóll sýnd innan merkja Vindheima, þrátt fyrir að vera á þessum tíma skráð hjá Fasteignamati ríkisins sem sumarbústaðaland í eigu Varnarliðsins, fjármáladeildar. Á grundvelli þessa uppdráttar gaf byggingafulltrúinn í Grindavík út stofnskjal Vindheima hinn 8. júlí 2004.

Í 1. mgr. 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna segir að umsókn um stofnun fasteignar í fasteignaskrá skuli leggja fram í viðkomandi sveitarfélagi, en stofnun fasteignar geti verið grundvölluð á samruna fasteigna eða skiptingu fasteignar. Þar segir og að umsóknin skuli undirrituð af eiganda eða eigendum upprunafasteignar, sé um slíkt að ræða, og þar skuli koma fram fasteignanúmer þeirrar eignar sem skipta skuli og afmörkun fasteignar á hnitsettum uppdrætti sem staðfestur hafi verið af skipulagsyfirvöldum.

Uppdráttur sá er sóknaraðili lét gera af mörkum Vindheimalands gagnvart landi Húsatófta og annarra aðliggjandi lóða og fylgdi stofnskjali Vindheima ber hvorki með sér að hafa verið staðfestur af skipulagsyfirvöldum né hlotið samþykki skráðs eiganda Staðarhóls hjá Fasteignamati ríkisins eða eigenda aðliggjandi landa og lóða, sbr. 2. gr., sbr. 4. gr., laga nr. 41/1919 um landamerki o.fl., en þar er gert ráð fyrir að eigendur aðliggjandi lands riti samþykki sitt á merkjaskrá jarðar.

Þá var í þágildandi d-lið 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 kveðið á um að binda skyldi þinglýsingu stofnskjals fasteignar því skilyrði að þar kæmi fram afmörkun lóðar á uppdrætti sem staðfestur hefði verið af skipulagsyfirvöldum.

Með hliðsjón af framangreindu þykir sýnt að stofnskjal Staðarhóls uppfyllti hvorki ákvæði 14. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna né skilyrði 2. mgr. 20. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Þykir því ljóst að mistök urðu við þinglýsingu skjalsins og bar þinglýsingarstjóra að bæta úr þeim mistökum, sbr. 1. mgr. 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978. Ljóst er að önnur réttindi sóknaraðila voru leidd frá þessu ranga stofnskjali Vindheima, m.a. stofnskjal Staðarhóls, sem byggingafulltrúi Grindavíkur gaf út 8. mars 2007 og þinglýst var 20. sama mánaðar. Þá þykir ljóst að samþykki varnaraðila 27. apríl 2007 á umbeðinni leiðréttingu á eigendaskráningu og stærð Vindheima hjá Fasteignamati ríkisins, sbr. bréf Grindavíkurbæjar 14. febrúar 2007, byggðist á rangri eða villandi upplýsingagjöf til varnaraðila á grundvelli hins ranga stofnskjals Vindheima. Þá þykir ljóst að tilgangur áritunar varnaraðila um samþykki á áðurgreint bréf byggingafulltrúans var ekki sá að afsala lóðinni Staðarhóli frá ríkissjóði til sóknaraðila, enda var slíkt ekki heimilt nema með sérstakri lagaheimild, sbr. 40. gr. stjórnarskrár.

Í ljósi alls framangreinds var þinglýsingarstjóra rétt að bæta úr framangreindum þinglýsingarmistökum með þeim hætti sem hann gerði. Samkvæmt þessu ber að hafna kröfu sóknaraðila um afmáningu skjala með þinglýsingarnúmer 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015 úr þinglýsingabók.

Með hliðsjón af málsúrslitum er sóknaraðila gert að greiða varnaraðila 250.000 krónur í málskostnað. Við ákvörðun málskostnaðar hefur verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Ragnheiður Bragadóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Vísað er frá dómi kröfum sóknaraðila, Bjarna Kristins Garðarssonar, um að þinglýsingabók verði færð til fyrra horfs með leiðréttingu á eigendaskráningu í samræmi við skjöl merkt þinglýsingarnúmerum 434-X-000204/2007 og 434-X-000107/2008 og um að framangreind skjöl ásamt skjali merktu númer 434-X-001057/2011 verði færð aftur í þinglýsingabók.

Hafnað er kröfu sóknaraðila um afmáningu skjala með þinglýsingarnúmerum 448-A-000459/2015 og 448-A-000462/2015 úr þinglýsingabók.

Sóknaraðili greiði varnaraðila, íslenska ríkinu, 250.000 krónur í málskostnað.