Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Helgi I. Jónsson, Greta Baldursdóttir og Viðar Már Matthíasson.

Aðaláfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 2. ágúst 2016. Hann krefst þess að viðurkennt verði að hann eigi afnotarétt af lóð að Elliðavatnsbletti 3 í Reykjavík, aðallega ótímabundinn en til vara til 75 ára, í báðum tilvikum frá uppkvaðningu dóms Hæstaréttar í málinu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 28. september 2016. Hann krefst aðallega sýknu, en til vara staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómendur fóru á vettvang 29. september 2017.

I

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir er forsaga máls þessa sú að afi aðaláfrýjanda, Þórður Sveinsson, og meðeigendur hans að jörðinni Elliðavatni í Seltjarnarneshreppi, seldu Reykjavíkurborg með afsali 30. júní 1927, 7/8 hluta jarðarinnar. Í afsalinu var ákvæði þess efnis að Þórði Sveinssyni væri áskilinn réttur til að fá allt að 1 hektara úr landi jarðarinnar til að byggja á sumarhús og að hann hefði afnotin meðan hann, eiginkona hans og börn lifðu. Þá var tekið fram að réttindi þessi væru án endurgjalds. Landspilda þessi er nefnd Elliðavatnsblettur 3 og er ekki ágreiningur um ytri mörk hennar. Þá er og ágreiningslaust að gagnáfrýjandi er núverandi eigandi landspildunnar.

Framangreind landspilda gekk síðan til sonar Þórðar, Gunnlaugs, og konu hans, Herdísar Þorvaldsóttur, foreldra aðaláfrýjanda. Byggðu þau hjón sumarhús á henni sem mun hafa verið fullbyggt á árinu 1962. Faðir aðaláfrýjanda lést á árinu 1998 og urðu þá aðaláfrýjandi og móðir hans eigendur sumarhússins. Í febrúar 2004 brann sumarhúsið og fengu eigendur þess leyfi byggingaryfirvalda í Reykjavík til að byggja nýtt hús á grunni þess eldra, en byggingarleyfi mun hafa verið gefið út 13. desember 2004. Ber aðilum ekki saman um hvenær byggingu hins nýja sumarhúss lauk en vottorð um lokaúttekt á húsinu var ekki gefið út fyrr en 13. ágúst 2014.

Móðir aðaláfrýjanda fór þess á leit í bréfi 25. maí 2004 til Guðjóns Magnússonar, starfsmanns gagnáfrýjanda, að fallist yrði á að réttur sá sem Þórði Sveinssyni hafði verið tryggður með afsalinu 30. júní 1927 yrði framlengdur þannig að hann næði jafnframt til barna hennar og barnabarna. Þá bera gögn málsins með sér að aðaláfrýjandi hafi einnig verið í samskiptum við Guðjón vegna þessa. Móðir aðaláfrýjanda bar erindið einnig upp við þáverandi stjórnarformann gagnáfrýjanda, Alfreð Þorsteinsson, sem ræddi málið við þáverandi forstjóra félagsins, Guðmund Þóroddsson. Þá liggur fyrir að aðaláfrýjandi var í samskiptum varðandi þetta málefni við Hjörleif Kvaran hæstaréttarlögmann en hann var á þeim tíma starfsmaður gagnáfrýjanda.

Með bréfi 27. desember 2004 tilkynnti gagnáfrýjandi aðaláfrýjanda að réttur sá sem fyrrgreint afsal veitti Þórði og fjölskyldu hans væri ekki lengur fyrir hendi og að gagnáfrýjandi væri reiðubúinn til að gera leigusamning við hann um lóðina með ýmsum skilyrðum. Aðaláfrýjandi svaraði bréfi þessu 11. júlí 2005 og mótmælti því að rétturinn samkvæmt afsalinu væri fallinn niður enda væru þrír synir Þórðar enn á lífi og einn þeirra, Sverrir, meðeigandi að umræddu sumarhúsi. Sverrir var það barn Þórðar sem síðast lést en það mun hafa verið í byrjun árs 2013.

II

Aðaláfrýjandi reisir málatilbúnað sinn á því að á árinu 2004 hafi komist á samningur um afnotarétt hans að lóðinni þótt láðst hafi að ganga frá honum skriflega og vísar hann einkum til vitnisburðar þáverandi stjórnarformanns og forstjóra gagnáfrýjanda máli sínu til stuðnings. Þá vísar hann jafnframt til þess að yfirvöld byggingarmála í Reykjavík hafi veitt byggingarleyfi fyrir húsinu án þess að nefna efasemdir um rétt aðaláfrýjanda til lóðarinnar.

Vitnið Alfreð Þorsteinsson, þáverandi stjórnarformaður gagnáfrýjanda, staðfesti fyrir héraðsdómi skriflega yfirlýsingu sem hann gaf út 2. júlí 2015 að ósk lögmanns aðaláfrýjanda. Þar kom fram að móðir aðaláfrýjanda, Herdís, hefði óskað eftir því við hann að réttur sá sem Þórði Sveinssyni og börnum hans var tryggður með afsalinu frá árinu 1927 yrði framlengdur „til barna hennar og barnabarna“ og hafi hann tjáð henni að hann vildi verða við þessari beiðni hennar og bent henni á að Hjörleifur Kvaran hæstaréttarlögmaður væri sá starfsmaður gagnáfrýjanda sem gengi frá málum sem þessum. Þá kvaðst hann ekki hafa vitað betur en að gengið hefði verið frá málinu á þann hátt sem Herdís hafði óskað eftir og hann samþykkt. Aðspurður fyrir dómi kvað hann að meiriháttar ákvarðanir hefðu verið teknar á stjórnarfundum gagnáfrýjanda en „svona smærri mál eins og þetta voru ekki afgreidd á stjórnarfundum.“  Þegar hann var spurður um hvort það hafi verið vaninn að stjórnarformaður einn tæki ákvarðanir um að ráðstafa hagsmunum fyrirtækisins án þess að slíkar ákvarðanir væru lagðar fyrir stjórn þess svaraði hann því til að ekki hefði verið hægt að leggja öll mál fyrir stjórn félagsins þar sem gagnáfrýjandi væri gríðarlega stórt fyrirtæki „þannig að það var margt sem rak á fjörur stjórnarformanns svona til þess að gefa svona einhverja leiðsögn eða leiðbeiningar ef borgarbúar leituðu til hans og í þessu tilviki var það þannig að ég tók vel í þetta en eðli málsins samkvæmt þá vísaði ég viðkomandi á lögfræðing Orkuveitunnar svona til frekari meðhöndlunar. Ef eitthvað yrði meira úr málinu þá myndi það koma fyrir stjórn Orkuveitunnar.“ Spurningu lögmanns gagnáfrýjanda um hvort skilja mætti orð hans með þeim hætti að ákvörðunin hefði ekki verið tekin, heldur að hann hefði tekið vel í málið og vísað því áfram svaraði vitnið: „Já mér fannst þetta bara sanngjörn ósk sem þarna kom fram og lýsti því yfir að ég væri því hlynntur og bað viðkomandi bara um að hafa samband við Hjörleif Kvaran sem þá var lögfræðingur Orkuveitunnar til svona frekari vinnslu málsins.“

Þáverandi forstjóri gagnáfrýjanda, Guðmundur Þóroddsson, lýsti aðkomu sinni að málinu í skriflegri yfirlýsingu 28. ágúst 2015 sem hann staðfesti fyrir dómi. Þar kom fram að hann hefði engin persónuleg afskipti haft af málinu en þó minntist hann þess að Alfreð Þorsteinsson hefði rætt málið lauslega við sig sumarið 2004. Hafi vitnið verið sammála Alfreð um að litlu máli skipti þótt samningurinn yrði endurnýjaður þar sem fjöldi bústaða væri þarna í kring, bústaðurinn væri á fjarsvæði vatnsverndar og neðan aðrennslisstrauma vatnstökusvæða þannig að ekki væri ástæða til að leggjast gegn afstöðu formanns. Að öðru leyti kvaðst hann ekki reka minni til þess að hafa haft afskipti af málinu.

Hjörleifur Kvaran hæstaréttarlögmaður gaf skýrslu fyrir dómi og kvaðst minnast þess að hafa átt í viðræðum við aðaláfrýjanda á þessum tíma og að vel hefði getað komið til greina að gera leigusamning við hann en það mál hafi aldrei klárast. Hann kvaðst minnast þess að þeir hefðu rætt um leigusamning en að aðaláfrýjandi hefði ekki verið þeirrar skoðunar að hann ætti að borga leigu ef gerður yrði leigusamningur. Hafi umræður þeirra meðal annars snúist um það hvort greiða ætti leigu fyrir landið í framtíðinni en það mál hafi aldrei klárast. Sérstaklega spurður um hvort hann teldi að í raun hafi komist á langtímasamningur við aðaláfrýjanda sagði hann: „Nei það kláraðist aldrei.“

Af því sem nú hefur verið rakið er ljóst, að á þeim tíma sem aðaláfrýjandi og móðir hans áttu í viðræðum við fyrirsvarsmenn gagnáfrýjanda um þær óskir að réttindi þau sem Þórði Sveinssyni, konu hans og börnum, voru tryggð með afsalinu frá 1927 myndu yfirfærast á börn hennar og barnabörn, að vilji var til staðar af þeirra hálfu að samþykkja það. Á hinn bóginn er ljóst af gögnum þessum að aldrei var gengið frá samningi milli aðila um þessi réttindi. Þá verður ekki fallist á þá málsástæðu aðaláfrýjanda að með því að byggingaryfirvöld hafi veitt samþykki til endurbyggingar sumarhússins á árinu 2004 hafi gagnáfrýjandi samþykkt afnot aðaláfrýjanda af umræddri lóð til framtíðar, en á þeim tíma sem byggingarleyfið var gefið út voru þau réttindi sem tryggð voru með afsalinu 1927 enn í gildi. Runnu þau ekki út fyrr en við andlát Sverris Þórðarsonar. Að öllu framangreindu virtu verður gagnáfrýjandi sýknaður af kröfum aðaláfrýjanda.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Gagnáfrýjandi, Orkuveita Reykjavíkur, er sýkn af kröfum aðaláfrýjanda, Hrafns Gunnlaugssonar.

Aðaláfrýjandi greiði gagnáfrýjanda  málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 1.000.000 krónur.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur, þriðjudaginn 14. júní 2016

                Þetta mál, sem var tekið til dóms 3. maí 2016, er höfðað af Hrafni Gunn­laugs­syni, kt. [...], Laugarnestanga 65, Reykjavík, með stefnu birtri 5. október 2015 á hendur Orkuveitu Reykjavíkur sef., kt. [...], Bæjarhálsi 1, Reykja­vík.

                Stefnandi krefst þess að viðurkennt verði með dómi að hann eigi afnotarétt af þeirri lóð sem sumarhús hans stendur á að Elliðavatnsbletti 3 í Reykjavík, aðallega ótíma­bund­inn en til vara til 75 ára, í báðum tilvikum talið frá uppkvaðningu dóms í mál­inu.

                Stefnandi krefst jafnframt málskostnaðar sér að skaðlausu úr hendi stefnda.

                Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda.

                Hann krefst þess til vara að afnotaréttur stefnanda af lóðinni nr. 3 við Elliða­vatns­blett verði tímabundinn til 15 ára. Rétturinn verði bundinn við stefnanda og falli niður að honum látnum.

                Stefndi krefst máls­kostnaðar úr hendi stefnanda.

Málsatvik

                Þetta mál varðar það hvort stefnandi eigi rétt til afnota af lóð við Helluvatn, en það er lítið vatn austan við Elliðavatn og samtengt því. Reiturinn er auðkenndur sem Elliða­vatns­blettur 3 (einnig lóð nr. 101 við Elliðavatnsblett) og munu ytri mörk hans óum­deild.

                Forsaga þessa álitaefnis er sú að 30. júní 1927 afsöluðu Emil Rokstad kaup­maður, Þórður Sveinsson læknir og Cristen Zimsen konsúll bæjarstjórn Reykja­víkur 7/8 hlutum jarðarinnar Elliðavatns í Seltjarnarneshreppi. Í afsals­bréf­inu eru ýmsir skil­málar settir þeirra á meðal svo­fellt ákvæði: „Þórði Sveins­syni er sömuleiðis áskilinn rjettur til að fá allt að 1 hektara til að byggja á sumarhús með sama hætti og E. Rok­stad og hafi hann afnotin meðan hann lifir, kona hans og börn.“

                Gunnlaugur Þórðarson hæstaréttarlögmaður var sonur Þórðar. Rétturinn til lóð­ar­innar gekk til hans og konu hans Herdísar Þorvaldsdóttur, en stefnandi er sonur þeirra. Um 1960 byggðu Gunnlaugur og Herdís sumarhús á reitnum. Það mun hafa verið fullbúið árið 1962. Við andlát Gunnlaugs árið 1998 urðu Herdís og stefnandi aðal­eigendur sumar­húss­ins. Síðar varð stefnandi einn eigandi þess.

                Í febrúar 2004 brann sumarhús þeirra mæðgina sem stóð á lóðinni. Síðar á því ári leituðu þau leyfis hjá Reykjavíkurborg til að byggja nýtt hús í stað hins brunna. Á þessum tíma mun stefndi, Orkuveita Reykjavíkur, sem var og er að lang­stærstum hluta í eigu Reykjavíkurborgar, hafa tekið við eignarhaldi á því landi, sem afsalið frá 1927 tók til. Herdís og stefnandi áttu í samskiptum við fyrirsvarsmenn stefnda meðal ann­ars í því skyni að tryggja áframhaldandi afnotarétt að lóðinni sem sum­ar­húsið hafði staðið á og þau hugðust endurreisa með varanlegri byggingu. Herdís sendi meðal annars Guðjóni Magnússyni, sem hafði með málið að gera af hálfu stefnda, tölvu­bréf 25. maí 2004. Í bréfinu er lýst atvikum í tengslum við byggingu sum­ar­húss­ins 1962. Þar segir einnig svo:

                Það er hins vegar ljóst að ef ráðast á í þessa framkvæmd, þarf að vera ljóst hver réttur minn og barna minna er. Ég leyfi mér því að óska eftir að fallist verði á að sá réttur sem Þórði Sveinssyni var tryggður með afsalsbréfinu frá 30. júní verði fram­lengdur þannig að hann nái til barna minna og barnabarna.

                Herdís ræddi málið einnig við Alfreð Þorsteinsson sem á þessum tíma var for­maður stjórnar stefnda. Í vottorði Alfreðs um þessi samskipti dagsettu 2. júlí 2015 segir m.a. svo:

Á sínum tíma ræddi Herdís við mig í nokkur skipti vegna fyrirætlana um endur­bygg­ingu sumarhússins, en húsið sem þar stóð hafði orðið eldi að bráð. Mér þótti ljúft að verða við ósk Herdísar um endurbygginguna, en man jafnframt vel að Herdís nefndi við mig að hún hefði áhyggjur af því að í afsali landsins, sem húsið var byggt á, væri erfða­festuákvæði sem myndi renna út með láti síðasta barns Þórðar heitins Sveins­sonar yfirlæknis á Kleppi. Óskaði Herdís eftir að sá réttur yrði fram­lengdur til barna hennar og barnabarna. Að vandlega skoðuðu máli tjáði ég Herdísi að ég vildi verða við þessari beiðni og benti henni á að Hjörleifur Kvaran gengi frá málum sem þessum fyrir Orkuveitu Reykjavíkur. Vissi ég ekki betur en Herdís hefði haft samband við hann og að frá málinu hefði verið gengið á þann hátt sem hún óskaði eftir og ég hafði sam­þykkt.

                Fyrrverandi forstjóri stefnda, Guðmundur Þóroddsson, hefur með yfirlýsingu 28. ágúst 2015 staðfest að Alfreð hafi rætt málið við sig á þessum tíma. Kveðst hann hafa verið sammála stjórnarformanninum „um að litlu máli skipti þótt samningurinn væri endurnýjaður, þar sem fjöldi bústaða væri þarna í kring, bústaðurinn væri á fjar­svæði vatnsverndar og neðan aðrennslisstrauma vatnstökusvæða þannig að ekki væri ástæða til að leggjast gegn afstöðu formannsins.“ Þrátt fyrir þessa afstöðu fyrir­svars­manna stefnda á þessum tíma fórst fyrir að ganga frá nýjum skriflegum samningi um rétt stefnanda og móður hans til afnota af lóðinni áður en hafist var handa við að end­ur­byggja sumarhúsið.

                Eftir að hafa fengið þessi svör sóttu þau mæðgin Herdís og Hrafn um bygging­ar­leyfi fyrir hinu nýja húsi til Reykjavíkurborgar. Fengu þau bróður Herdísar, Þorvald S. Þorvaldsson arkitekt, til að teikna húsið sem reist skyldi á lóðinni.

                Samkvæmt bréfi byggingarfulltrúans í Reykjavík til stefnanda voru frum­teikn­ingar að húsinu gerðar 21. júlí 2004. Erindi um heimild til byggingar hússins var sam­þykkt á afgreiðslufundi bygg­ingar­fulltrúa 21. september 2004. Byggingarleyfi var gefið út 13. desember 2004. Þar segir m.a.: „Húsið verði að hluta byggt úr steinsteypu með torfi á þaki og að hluta úr timbri með vatnsklæðningu að utan.“

                Að sögn stefnanda var hafist handa við byggingu hússins strax haustið 2004 og hafi henni lokið að mestu í apríl 2005.

                Stefndi mótmælir því að framkvæmdir hafi farið svona snemma af stað. Stefn­anda hafi ekki verið heimilt að hefja framkvæmdir fyrr en eftir 18. októ­ber 2004 það er eftir að hann hafði greitt bygg­ingarleyfisgjöld, sbr. ákvæði 1. mgr. 44. gr. og 1. mgr. 43. gr. þágild­andi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.

                Stefndi sendi stefnanda bréf 27. desember 2004. Eins bréf var sent öllum eig­endum húsa á svonefndu fjarsvæði B. Þá var nýbygging sumar­húss­ins að sögn stefn­anda vel á veg komin. Stefndi mótmælir því að framkvæmdir hafi verið komnar svo langt einungis rúmum tveimur mánuðum eftir að byggingarleyfisgjöld voru greidd og fram­kvæmdir máttu hefjast enda sé veturinn ekki besti tími fyrir bygg­ingar­fram­kvæmdir.

                Í bréfinu var því lýst að stefndi væri reiðubúinn að gera við viðtakanda bréfs­ins leigusamning til fimm ára um land undir bústað hans. Bréfinu fylgdu drög að slíkum samningi. Stefnandi svaraði þessu bréfi ríflega sex mánuðum síðar, 11. júlí 2005. Hann vís­aði þar meðal ann­ars til þess að heimildin til lands­ins sam­kvæmt samn­ingnum frá 1927 væri ennþá í gildi, þar sem þrjú barna Þórðar Sveinssonar væru enn á lífi. Þeirra á meðal væri Sverrir sem ætti lít­inn hlut í húsinu sem verið væri að byggja á lóð­inni. Stæðu ekki efni til að gera nýjan formlegan samn­ing um afnotin meðan svona stæði.

                Stefndi bendir einnig á að í þessu bréfi stefnanda í júlí 2005 segi að gert sé ráð fyrir að húsið „verði tilbúið síðla næsta ár [2006] eða upp úr áramótum 2007“. Það grafi einnig verulega undan þeirri málsatvikalýsingu stefnanda að húsið hafi verið vel á veg komið í lok árs 2004.

                Langlífasta barn Þórðar, Sverrir, lést í janúar 2013 og lauk þá afnotarétti sam­kvæmt afsali gerðu 1927. Tæp­lega þremur mánuðum síðar lést Herdís, móðir stefn­anda.

                Átta árum eftir að sumarhúsið var fullbyggt samþykkti byggingarfulltrúi reynd­ar­teikningu af húsinu, í apríl 2013. Starfsmaður byggingarfulltrúa skoðaði húsið 2. maí 2014 að stefnanda viðstöddum. Lokaúttekt var staðfest með athuga­semdum og vott­orð um hana gefið út 13. ágúst 2014.

                Þá um haustið 2014 óskaði stefnandi eftir því að fá að reisa litla viðbyggingu (55 fm) norðan við sumarhúsið innan áður samþykkts byggingarreits. Í bréfi umhverfis- og skipulagssviðs Reykjavíkurborgar 5. desember 2014 er því erindi synjað. Þar er vísað til umsagnar Orkuveitu Reykjavíkur 2. desember 2014 og sagt um hana: „OR vekur athygli á að því að tímabundin lóðarréttindi seljenda sem fólust í kaup­samn­ing­num eru útrunnin og hafa ekki verið endurnýjuð. Þegar af þeirri ástæðu standa ekki efni til að veita byggingarleyfi á Elliðavatnsbletti 3 án aðkomu OR að því máli, sem þing­lýsts eiganda jarðarinnar.“ Stefnanda virtist samkvæmt þessu liggja fyrir sú afstaða stefnda og byggingaryfirvalda í Reykjavík að nýbyggt húsið nyti ekki lóð­ar­rétt­inda. Í viðræðum við fyrirsvarsmenn stefnda á árinu 2015 hafi komið fram sama afstaða og hafi þeir synjað ósk um að tryggja húsinu rétt til að minnsta kosti ein­hverrar framtíðar. Þeir hafi einnig hafnað hugmynd stefnanda um að málið yrði leyst með því að stefndi leysti sumarhúsið til sín á sanngjörnu verði.

                Til viðbótar við það sem þegar er komið fram vill stefndi, Orkuveita Reykja­víkur, árétta ábyrgð og skyldur fyrirtækisins til að tryggja neysluvatn fyrir höfuð­borg­ar­svæðið. Reykjavíkurborg, sem stefndi leiði rétt sinn frá, hafi keypt jörðina Elliða­vatn vegna þarfa vatnsveitu í Reykjavík og nágrenni. Reykjavíkurborg hafi falið Orku­veitu Reykjavíkur skyldur sínar og réttindi til að starfrækja vatnsveitu í þeim til­gangi að fullnægja vatnsþörf almennings, heimila og fyrirtækja. Kalt vatn sé því ein þeirra nátt­úru­auðlinda sem fyrirtækið ráði fyrir og hafi umsjón með, sbr. lög nr. 32/2004 um vatns­veitur sveitarfélaga og lög nr. 136/2013 um Orkuveitu Reykjavíkur. Hlut­verk og mark­mið fyrirtækisins sé að fullnægja neysluvatnsþörf íbúa og atvinnu­rekst­urs og tryggja aðgang að hreinu vatni til allrar framtíðar. Dótturfélag stefndu, Orku­veita Reykja­víkur vatns- og fráveita sf., sinni rekstri vatnsveitu, en stefndi hafi með höndum ýmsa stoðþjónustu við vatnsveituna, eins og umhverfismál, öryggismál o.fl. Móður­félagið, stefndi, eigi öll lönd og lóðir sem séu nýttar í þágu hinnar ýmsu starf­semi sem dótturfélög hafa með höndum.

                Nýlega hafi tekið gildi nýtt svæðisskipulag höfuðborgarsvæðisins, Höfuð­borgar­svæðið 2040, ásamt nýrri vatnsverndarsamþykkt, nr. 555 frá 19. júní 2015. Þar segi í 15. gr. að framkvæmdir og starfsemi sem ógnað geta öryggi vatnsöflunar séu bönnuð á grannsvæði. Í 16. gr. segi að óheimilt sé að skipuleggja íbúðabyggð, frí­stunda­byggð eða atvinnustarfsemi á grannsvæðinu sem ekki fellur að 15. gr. Óheim­ilt sé að leyfa nýjar byggingar, sumarbústaði eða þess háttar á svæðinu. Í sam­ræmi við fram­an­greint er það afstaða Orkuveitu Reykjavíkur að byggð og mann­virki á grann­svæði vatns­verndar skuli víkja. Elliðavatnsblettur 3 er á grannsvæði vatnsverndar sam­kvæmt fram­an­greindu skipulagi.

                Stefndi bendir á að við Elliðavatn í Reykjavík sé fjöldi sumarhúsa, sem séu öll án lóðarréttinda, því lóðarleigusamningar hafi ýmist runnið út og ekki verið endur­nýj­aðir, eða erfða­festu­rétti hafi lokið, eins og í tilviki stefnanda.

                Þetta mál er höfðað með stefnu birtri 5. október 2015 og þingfest 22. október. Næsta dag, 23. október 2015, sendi stefndi öllum eigendum sumarhúsa við Elliðavatn bréf og með því skjalið „Samkomulag um skil á lóð“. Með bréfinu var eig­endum mann­virkja við Ell­iða­vatn tilkynnt sú ákvörðun stefnda að endurnýja ekki leigu­samn­inga á svæð­inu. Jafnframt var eigendum húsa, sem eru illa á sig komin, boðið að stefndi kostaði brottflutning húsanna.

                Þeim sem eiga hús í notkun og sæmi­legu ásig­komu­lagi hefur stefndi boðið til við­ræðna um lok afnota af þeirri lóð sem þeir hafa nýtt, stefnanda þar á meðal. Í bréf­inu frá 23. október segir að stefndi sé

tilbúinn að ræða við þig um lok afnota lóðarinnar, þ.e. að þér verði heimilt að nýta lóð­ina á meðan þér endist ævin, ánægja og önd til að dvelja í húsinu. Við þetta verða þó sett tímamörk. Tilboð þetta miðast eingöngu við þinglýstan eiganda húss­ins þann 1. október 2015. Að loknu slíku tímabili myndi þér bjóðast sambærilegt til­boð og nefnt hefur verið, þ.e. að mannvirkið verði eftir það flutt af lóðinni, þér að kostn­aðar­lausu. Hafir þú hins vegar ekki áhuga á að nýta lóðina lengur undir mann­virki þitt og/eða mögu­lega gera samning um afnot við Orkuveitu Reykjavíkur, stendur þér til boða að láta fjarlægja mannvirkið af lóðinni nú þegar en Orkuveita Reykja­víkur er tilbúin til að taka þátt í slíkum kostnaði þ.e. sem næmi kostnaði við að fjarlægja mannvirkið og farga því.

                Mánuði eftir að bréfið og samkomulag um skil á lóð var sent eigendum sumar­húsa við vatnið, stefnanda þeirra á meðal, lagði stefndi fram greinargerð í þessu máli.

Málsástæður og lagarök stefnanda

                Stefnandi byggir á því að árið 2004 hafi í reynd komist á samningur um afnota­rétt hans að lóðinni, þótt láðst hafi að ganga frá honum skriflega. Fyrir liggi að fyrir­svarsmenn stefnda hafi fallist á ósk stefnanda og móður hans um þetta, sbr. fram lagðar yfirlýsingar stjórnarformanns og forstjóra. Það liggi raunar í hlutarins eðli að stefn­andi hefði ekki ráðist í afar kostnaðarsamar byggingarframkvæmdir á lóðinni með var­an­legu byggingarefni nema í trausti þess að fallist hefði verið á þessi réttindi.

                Í tengslum við þetta vísar stefnandi einnig til þess að yfirvöld byggingarmála hjá Reykjavíkurborg hafi veitt byggingarleyfi fyrir hinu nýja húsi, án þess nokkurn tíma einu sinni að nefna efasemdir um frambúðarrétt stefnanda til lóðarinnar. Hafa verði í huga það nána samband sem sé milli stefnda og Reykjavíkurborgar, sem muni eiga um það bil 93,5% hluta í stefnda. Borgin hafi ein átt lóðina áður en stefnda var komið á fót, líklega á árinu 2001.

                Þessi málssókn miðist við að stefnda sé skylt að efna samningsskuldbindingu sem stefnandi telur stefnda hafa tekist á hendur árið 2004. Afstaða stefnda til erindis stefn­anda geri það nauð­syn­legt að fá dómstól til að viður­kenna þessi réttindi stefn­anda.

                Stefnandi krefjist aðallega ótímabundins afnotaréttar. Sú krafa byggist á því að stefnandi hafi öðlast réttinn úr hendi stefnda án þess að stefndi hafi sett það skilyrði að hann yrði bund­inn í tíma. Til vara er þess krafist að afnotarétturinn verði til 75 ára en sá tími muni vera tíðkanlegur í samningum Reykjavíkurborgar við eig­endur fast­eigna í borg­inni, sem standi á lóðum sem hún eigi.

                Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að fallast beri á afnotarétt stefnanda að lóð­inni en setja beri réttinum einhver skilyrði eða takmarkanir, sem stefndi kunni að færa fram, tekur stefnandi fram að dómsniðurstaða um slíkt rúmist innan kröfugerðar hans, þar sem krafist er ítrasta réttar.

                Kröfu sína um málskostnað úr hendi stefnanda byggir stefndi á XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 130. gr.

Málsástæður og lagarök stefnda

                Stefndi mótmælir þeirri málsástæðu stefnanda að sumarhúsið hafi verið endur­byggt með sam­þykki Orkuveitu Reykjavíkur. Stefnda sé ekki kunnugt um að aflað hafi verið samþykkis hans fyrir byggingunni, sem þó bar að gera skv. 4. mgr. 43. gr. þágild­andi skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997. Þetta sé einnig stað­fest í fram lagðri yfirlýsingu Hjörleifs B. Kvaran, fyrrverandi forstjóra stefnda, dags. 2. septem­ber sl.

                Stefndi byggir kröfu sína um sýknu á því meginsjónarmiði samningaréttar að samn­inga beri að halda samkvæmt efni þeirra. Sá aðili sem stefndi leiðir réttindi sín frá, Reykjavíkur­borg, hafi samið um það við afa stefnanda, Þórð Sveinsson, að Þórður sjálfur, kona hans og börn hefðu heimild til að nýta lóðina Elliðavatnsblett 3, endur­gjalds­laust. Þegar þeim erfðafesturétti, sem kveðið var á um í kaup­samningi og afsali fyrir jörðinni Elliðavatni, dags. 30. júní 1927, lauk í árs­byrjun 2013, við lát lang­líf­asta barns Þórðar Sveinssonar, hafi fallið niður öll afnotaréttindi stefn­anda að lóð­inni. Hús stefnanda standi því í raun í algeru heim­ild­ar­leysi á henni og hafi gert frá árinu 2013. Stefndi hafi efnt sinn hluta samn­ings­ins, og veitt afnot af lóðinni endur­gjalds­laust í áratugi, en stefn­andi virðist telja samn­inginn eiga að gilda langt umfram efni hans og gildistíma.

                Í samningnum sé tekið fram að ekki skuli koma greiðsla fyrir afnotarétt að lóð­inni, en ekkert sé tekið fram um hvernig með skuli fara að erfðafesturéttindum loknum. Úr því ekki hafi verið samið um annað, beri stefnda engin skylda til athafna að erfða­festutíma loknum og beri stefnanda þá að fjarlægja mannvirki af lóð­inni. Í þessu sam­bandi vísar stefndi t.d. til dóma Hæstaréttar í málum nr. 561/2011, nr. 240/2003 og nr. 135/1988.

                Ábyrgð á því að hafa byggt hús á lóðinni, án þess að tryggja sér áframhaldandi rétt­indi yfir henni, beri stefnandi en geti ekki varpað henni yfir á stefnda. Stefndi hafi gert stefnanda það ljóst, þegar í upphafi byggingarframkvæmda stefn­anda, með bréf­inu frá 27. desember 2004 að hann gæti ekki vænst þess að fá langtímaheimild til nýt­ingar lóðarinnar því engin trygging væri fyrir því að samn­ingar yrðu fram­lengdir að loknu því fimm ára samningstímabili sem þá stóð stefn­anda eins og öðrum sum­ar­húsa­eig­endum í landi Elliðavatns til boða.

                Stefndi vitnar til orðalags dóms Hæstaréttar í máli nr. 561/2011 og gerir að sínum þau orð að gerðarþoli verði „sjálfur að bera þann kross að hafa reist varanleg mann­virki á leigulandinu, vitandi það að leigutímanum væri markaður ákveð­inn loka­dagur“.

                Stefndi mótmælir þeirri staðhæfingu stefnanda að í raun hafi komist á samn­ingur um afnot af lóðinni árið 2004. Þvert á móti telur stefnandi ljóst að enginn samn­ingur hafi stofnast milli aðila, enda hafi stefnandi hafnað samningstilboði stefnda, með bréfi 11. júlí 2005. Minnispunktar, undirritaðir af Alfreð Þorsteins­syni, dags. 2. júlí 2015 hafi enga þýðingu í því sambandi. Hefði verið vilji til að gera samning við stefn­anda eða móður hans heitna, hefði slíkur samningur að sjálf­sögðu verið gerður. Bréfið sem stefndi sendi stefnanda 27. desember 2004 staðfesti að aldrei stóð til af hálfu stefnda að gera langtímasamning við stefnanda. Í því sambandi bendir stefndi einnig á að það sé hvorki í verkahring né á valdsviði stjórn­ar­formanns að hlut­ast til um ein­staka samninga fyrirtækja. Slík mál séu annaðhvort á valdsviði stjórnar, og þurfi þá að bera undir stjórn í heild, sem ekki var gert í þessu tilviki, eða þau eru á for­ræði stjórn­enda fyrirtækis, eins og hér á við og staðfest er með því bréfi sem Orku­veitan sendi eig­endum sumarhúsa 27. desember 2004 og svari Guð­jóns Magnús­sonar fyrr­verandi fram­kvæmda­stjóra umsýslu og almanna­tengsla stefnda frá 8. ágúst 2015.

                Stefndi mótmælir einnig varakröfu stefnanda og telur 75 ár allt of langan tíma, sem takmarki óhæfilega forræði og eignarrétt stefnda sem landeiganda og brjóti gegn stjórn­ar­skrár­bundnum eignarréttindum stefnda, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar, og sem ábyrgð­ar­aðila vatnsverndar og vatnsöflunar fyrir höfuð­borg­ar­svæðið skv. lögum nr. 32/2004 um vatnsveitur sveitarfélaga og lögum nr. 136/2013 um Orkuveitu Reykja­víkur.

                Til stuðnings varakröfu sinni vísar stefndi til þess að hann hafi boðið stefnanda, eins og öllum öðrum sumarhúsaeigendum við Elliða­vatn, til viðræðna um lok afnota af lóðum á jörðinni Elliðavatni með bréfi sendu 23. október 2015. Stefn­anda hafi verið boðið að nýta lóðina á meðan honum endist ævin, ánægja og önd til að dvelja í hús­inu sem á lóðinni stendur. Við þetta verði þó sett tímamörk, sem stefndi telur eðli­legt að verði 15 ár að hámarki, sbr. drög að samkomulagi um skil á lóð, sem stefn­anda standi til boða og sé efnislega sam­bæri­legt því samkomulagi sem öðrum eig­endum sumar­húsa við Ell­iða­vatn hafi verið boðið með bréfi sendu 23. október 2015. Þegar hafi verið gengið frá slíku sam­komu­lagi við sumar­húsa­eig­endur við Elliða­vatn. Að 15 ára afnota­tíma loknum muni stefn­andi hafa náð 82 ára aldri. Að loknum þeim afnota­tíma standi honum til boða aðstoð við að fjar­lægja mann­virki af lóð­inni. Stefndi telur framan­greint tilboð meira en sanngjarnt í ljósi þess að stefnandi hafi ekki haft heimild til afnota af lóðinni í ríflega þrjú ár og ekki heldur greitt af henni leigu þann tíma.

                Stefndi byggir á meginreglum samningaréttar um skuldbindingargildi samn­inga. Hann vísar til stjórnarskrárinnar, skipulags- og bygg­ingarlaga nr. 73/1997, laga nr. 32/2004, um vatnsveitur sveitarfélaga, og laga nr. 136/2013, um Orkuveitu Reykja­víkur. Krafa hans um málskostnað styðst við 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991.

Niðurstaða

                Eigandi sumarhúss, stefnandi, og eigandi landsins sem húsið stendur á, stefndi, deila um það hvort kom­ist hafi á samningur um afnot húseigandans af landinu á grund­velli munnlegs vil­yrðis þáverandi formanns stjórnar landeigandans.

                Í stefnu er þess ekki krafist að stefndi greiði stefnanda fyrir húsið og stefndi hefur ekki heldur gagnstefnt til þess að fá húsið fjarlægt. Af þessum ástæðum þykir dóm­inum ekki þörf á að taka afstöðu til þess hvort húsið hafi verið reist án full­nægj­andi samráðs við stefnda og hvort leyfi bygg­ingar­yfir­valda í Reykjavík árið 2004 var ólög­mætt þar eð leyfi stefnda hafði ekki verið aflað eins og áskilið er í skipulags- og bygg­ing­ar­lögum. Afnotarétturinn er sjálfstætt málefni því sá sem hefur rétt til afnota af lóð­inni gæti allt eins hafst þar við í húsbíl svo framarlega sem kröfur um frárennsli og mengunarvarnir eru upp­fylltar, sem þær munu vera.

                Ekki liggur fyrir undirritað það bréf sem móðir stefnanda, Herdís Þorvalds­dóttir, sem átti húsið með honum, ritaði starfsmanni Orkuveitu Reykjavíkur 25. maí 2004. Efni þess var tekið upp í tölvuskeyti sem stefnandi ritaði í tengslum við endur­bygg­ingu sumarhússins.

                Í bréfi Herdísar til Orkuveitunnar óskaði hún eftir því að fyrirtækið féllist á að réttur sem tengdaföður hennar, Þórði Sveinssyni, var veittur með afsali 1927 yrði fram­lengdur þannig að hann næði til barna hennar og barnabarna.

                Skriflegt svar við þessu bréfi hefur ekki verið lagt fram. Bréfið var stílað á Guðjón Magnússon sem þá hafði umsjón með þeim eignum Orkuveitunnar sem ekki tengd­ust veitustarfsemi. Í skriflegri yfirlýsingu, sem hann staðfesti fyrir dómi, segir að það hafi þá verið og sé enn yfirlýst stefna Orkuveitunnar að draga sem mest úr byggð á vatnsverndarsvæðum veitunnar. Þar eð Herdís hafi ekki verið barn Þórðar Sveins­sonar hafi hann talið að hafna bæri beiðninni en hafi lagt til að Hjörleifur Kvaran, sem þá var framkvæmdastjóri lögfræðisviðs fyrirtækisins, afgreiddi málið.

                Í skriflegri yfirlýsingu Alfreðs Þorsteinssonar sem var formaður stjórnar Orku­veit­unnar á þessum tíma og hann staðfesti fyrir dómi segir að hann hafi sagt Herdísi að hann vildi verða við þessari beiðni hennar og hafi bent henni á að Hjörleifur Kvaran gengi frá málum sem þessum fyrir Orkuveituna. Vitnið stóð í þeirri trú að það hefði verið gert.

                Vitnið Guðmundur Þóroddsson, sem var forstjóri fyrirtækisins á þessum tíma, stað­festi það sem kemur fram í skriflegri yfirlýsingu að hann hefði ekki haft önnur afskipti af málinu en að formaður stjórnar hefði rætt það lauslega við hann. Hann hefði verið sammála stjórnarformanninum um það að litlu máli skipti þótt samn­ing­ur­inn væri endurnýjaður þar eð fjöldi bústaða væri þarna í kring, bústaðurinn væri á fjar­svæði vatnsverndar og neðan aðrennslisstrauma vatnstökusvæða þannig að ekki væri ástæða til að leggjast gegn afstöðu formannsins.

                Vitnið Hjörleifur Kvaran minntist þess ekki að Herdís hefði rætt við hann. Hann minntist þess hins vegar að stefnandi hefði rætt við hann um leigusamning. Stefn­andi hafi hins vegar ekki viljað greiða leigu fyrir afnot af landinu á meðan eitt­hvert barna afa hans, Þórðar Sveinssonar, væri á lífi. Þeir hafi hins vegar rætt um það hvort greiða ætti leigu fyrir landið í framtíðinni en í þeim umræðum hafi leigu­samn­ings­gerðin fjarað út.

                Á svipuðum tíma og þessar viðræður Hrafns og Hjörleifs stóðu ritaði Orku­veitan öllum þeim sem áttu sumarhús við Elliðavatn bréf, 27. desember 2004. Þar segir:

Það er markmið Orkuveitu Reykjavíkur að sumarhúsum á fjarsvæði B vatnsbóla verði fækkað skipulega m.a. með samningum við eigendur, eða í samráði við þá, á kom­andi árum. Í því sambandi vill Orkuveitan hafa frjálsari hendur en nú er varð­andi skipulag og alla þróun svæðisins. Það er einnig markmið Orkuveitunnar að samn­ingum um lóðir sumar­húsa á fjarsvæði B vatnsbóla á Elliðavatni verði ekki fram­lengt lengur en til 5 ára í senn.

...

Í þessu felst einnig að engin trygging er fyrir því að einstakir samningar verði endur­nýjaðir þegar næsta 5 ára samningstímabili lýkur.

                Samkvæmt bréfi Herdísar vildi hún fá einhverja tryggingu fyrir því að hús sem hún hafði hug á að reisa ofan á þeim grunni sem eftir stóð eftir að eldra húsið brann gæti staðið til einhverrar fram­tíðar. Hugsanlega má fallast á það að hún hafi gengið fram af kappi fremur en for­sjá með því að hefjast handa við að fá teiknað og byggt hús áður en skriflegt sam­þykki lá fyrir. Hins vegar mun hafa verið mjög auðvelt að hefja bygg­ing­ar­fram­kvæmdir þar eð nýja húsið var reist á gamla sökklinum.

                Að mati dómsins þykir framganga hennar þó sýna að hún hafi lagt traust á það að formaður stjórnar stefnda hafi gefið henni nægjanlega áreiðanlegt vilyrði fyrir því að húsið gæti staðið um einhverja framtíð.

                Þar fyrir utan voru á þessum tíma þrjú börn Þórðar Sveinssonar á lífi og lögðu afkom­endur Þórðar þann skilning í orðalag afsalsins frá 1927 að væri afkomandi hans á lífi hefðu þau afnotarétt af lóðinni þótt sá afkomandi ætti ekki húsið sem stæði á lóð­inni.

                Dómurinn getur því hvorki fallist á þá afstöðu stefnda að húsið hafi verið byggt í algerri óvissu um heimild húseigenda til frekari afnota af lóðinni né á þá afstöðu stefnanda að bindandi samningur um ævilöng afnot hafi verið kominn á.

                Samkvæmt framburði formanns stjórnar Orkuveitunnar stóð aldrei annað til en að það vilyrði sem hann veitti Herdísi yrði fært í skriflegan búning. Miðað við fram­burð yfirmanns lög­fræði­sviðs Orkuveitunnar átti sá búningur að vera leigusamningur.

                Afstaða Orkuveitunnar var sú að fækka skipulega sumarbústöðum á vatns­vernd­ar­svæði sem nefnt var fjarsvæði B og gera einungis og alfarið skamm­tíma­samn­inga, til 5 ára. Vilyrði stjórnarformannsins, sem virðist hafa átt að taka til ævi barna og barna­barna Herdísar, var því ósamrýmanlegt þessu tímaviðmiði í stefnu stofn­unar­innar sem hann stýrði.

                Þrátt fyrir velvild einstaka stjórnanda í garð einstaka sum­ar­húsa­eig­anda gilda meg­in­reglur stjórnsýsluréttar um Orkuveitu Reykjavíkur enda er hún opinbert fyrir­tæki. Vegna meg­in­regl­unnar um jafn­ræði borgaranna hefði fyrir­tækið að mati dómsins aldrei getað gert lengri samn­ing, munn­legan eða skriflegan, gegn gjaldi eða án gjalds, hvort heldur er við Her­dísi eða stefn­anda, en við aðra eig­endur sumarhúsa á fjarsvæði B, það er til fimm ára í senn. Ekki verður séð að nein sér­stök atvik réttlæti að vikið sé frá jafnræðisreglunni, jafnvel ekki þótt bústað­ur­inn kunni að liggja neðan aðrennslis­strauma vatns­töku­svæða. Á þá full­yrð­ingu hafa reyndar ekki verið færðar neinar sönnur.

                Sé litið svo á að réttur til afnota af lóðinni hafi staðið þar til langlífasta barn Þórðar Sveins­sonar væri fallið frá hefði nýr samningur um afnot ekki þurft að kom­ast á fyrr en í janúar 2013.

                Ekki liggur fyrir hversu margir bústaðir voru við vatnið í desember 2004 en í júní 2015 munu þeir hafa verið um 25. Af því verður ekki annað séð en að sá fimm ára samn­ingur sem Orkuveitan gerði við sumarbústaðaeigendur árið 2005 hafi verið fram­lengdur árið 2010 til ársins 2015.

                Sá samningur sem var gerður við sumarhúsaeigendur við Elliðavatn árið 2010 hefur ekki verið lagður fram. Í 3. gr. samningsins sem gilti á árunum 2005-2010 segir að leigusali geti sagt leigunni upp hvenær sem er á leigutímanum með sex mánaða fyrir­vara, þurfi hann á landinu að halda til eigin nota. Miðað við þá yfirlýstu stefnu Orku­veit­unnar í bréf­inu, sem var sent eigendum sumarhúsa 27. desember 2004, að fækka skipulega sumarhúsum á svæð­inu, má fastlega gera ráð fyrir að sambærilegt ákvæði hafi verið í leigusamningum sem giltu frá árinu 2010 til 2015.

                Í þeim leigusamningi sem stefnanda var sendur í lok desember 2004 segir jafn­framt í 10. gr. að framsal leiguréttinda sé óheimilt nema með heimild leigusala.

                Eins og segir í lýsingu málavaxta sendi stefndi öllum sem eiga sumarhús við Elliða­vatn bréf 23. október 2015 og með því skjalið „Samkomulag um skil á lóð“. Í 1. gr. þess er tekið fram að stefndi, Orkuveita Reykjavíkur, hafi ákveðið að endur­nýja ekki afnota- eða leigusamninga vegna stefnu um skipulag og vatnsvernd á svæð­inu. Þeim sem áttu hús sem voru að falli komin var boðin aðstoð við að fjarlægja þau.

                Í því samkomulagi sem öllum þeim sem áttu sumarhús í þokkalegu ásigkomu­lagi var sent segir í 5. mgr. 2. gr. að afnotahafa sé óheimilt að fram­selja afnotarétt sinn sam­kvæmt samkomulaginu og öll aðilaskipti að afnotum lands­ins séu bönnuð.

                Dómurinn hefur áður bent á það að vilji og vald stjórnvalda og stjórnenda opin­berra fyrirtækja sé bundinn af lögum, jafnræðisreglu þeirra á meðal. Þannig verður stefndi að gera sambærilega samninga við þá sumarhúsaeigendur sem eru í sam­bæri­legri stöðu. Dómurinn fær ekki séð að nein þau atvik eða aðstæður stefnanda rétt­læti að vikið sé frá þeim skil­málum sem aðrir þeir sem eiga sumarhús við Elliða­vatn eru bundnir eða verða innan tíðar bundnir af samkvæmt samkomulagi um skil á lóð.

                Dómurinn fær því ekki séð að unnt sé að gefa því vilyrði, sem formaður stjórnar fyrir­tæk­is­ins gaf Herdísi, annað efni en þeim skriflegu samningum sem gerðir voru við aðra eigendur sumarhúsa á því landi sem Orkuveitan á við vatnið. Þetta þýðir að afnotaréttur stefnanda af lóðinni Elliðavatnsblettur 3 getur ekki staðið lengur en í 15 ár frá því að þessi dómur er kveðinn upp og jafnframt að óheimilt sé að framselja þann afnotarétt og öll aðilaskipti að afnotum lands­ins séu bönnuð. Þetta þýðir að afnota­rétt­ur­inn er bundinn við stefnanda.

                Með þessu hefur verið fallist á varakröfu stefnda. Þar eð báðir málsaðilar hafa náð nokkru fram af kröfum sínum þykir rétt að hvor beri sinn kostnað af málinu.

                Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari, kveður upp þennan dóm.

D Ó M s o r ð

                Stefnanda, Hrafni Gunnlaugssyni, eru heimil afnot af lóðinni Elliða­vatns­bletti 3 í eigu stefnda, Orkuveitu Reykjavíkur, í 15 ár talið frá uppkvaðningu þessa dóms. Rétt­ur­inn er bundinn við stefnanda og fellur niður að honum látnum.

                Hvor málsaðili um sig beri sinn kostnað af málinu.