Miðvikudaginn 16. ágúst 2006.
Nr. 352/2006.	Halldór J. Ingimundarson (Hilmar Magnússon hrl.) gegn Ásgeiri Halldórssyni (Sigmundur Hannesson hrl.)

 

Kærumál. Matsgerð.

H krafðist þess að Á yrði gert að veita dómkvöddum matsmanni aðgang að bílskúr að M til að meta hann til verðs. Með úrskurði héraðsdóms var kröfunni vísað frá þar sem talið var að skýra yrði 3. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála svo að aðeins matsmaður gæti leitað atbeina dómara til að fá aðgang að því sem matsgerð lýtur að. Í dómi Hæstaréttar var talið að H hefði lögvarða hagsmuni af því að fara þessa leið til að leitast við að fá lokið matsgerð samkvæmt beiðni sinni, án tillits til þess hvort matsmaður gæti í skjóli ákvæðisins notið sjálfstæðrar heimildar í þessum efnum. Hinn kærði úrskurður var því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka kröfu H til efnislegrar meðferðar.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Hrafn Bragason, Garðar Gíslason og Markús Sigurbjörnsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 22. júní 2006, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 4. júlí sl. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júní 2006, þar sem kröfu sóknaraðila um að varnaraðila yrði gert að veita dómkvöddum matsmanni aðgang að bílskúr að Mávahlíð 43 í Reykjavík til að meta hann til verðs var „vísað frá dómi.“ Kæruheimild er í c. lið 1. mgr. 143. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka kröfu hans til efnislegrar meðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurð héraðsdómara fyrir sitt leyti. Getur krafa hans um málskostnað í héraði því ekki komið til álita fyrir Hæstarétti.

Sóknaraðili fékk á dómþingi Héraðsdóms Reykjavíkur 1. júlí 2005 dómkvaddan matsmann til að meta til verðs bílskúr í eigu varnaraðila á lóðinni að Mávahlíð 43. Samkvæmt matsbeiðni leitaði sóknaraðili matsgerðar án þess að dómsmál hafi áður verið höfðað til að fá staðreynt verðmæti bílskúrsins, sem hann taldi sig hafa öðlast kauprétt að samkvæmt ákvæði 22. gr. a. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 5. gr. laga nr. 136/1995. Fyrir liggur að varnaraðili hefur neitað að veita matsmanninum aðgang að bílskúrnum til að framkvæma matið. Af þeim sökum krafðist sóknaraðili með bréfi 1. mars 2006 úrskurðar héraðsdómara um skyldu varnaraðila til að veita þennan aðgang svo að ljúka mætti matsgerð. Þeirri kröfu var vísað frá dómi með hinum kærða úrskurði.

Samkvæmt 3. mgr. 62. gr. laga nr. 91/1991, sem sóknaraðili vísaði til um heimild fyrir áðurgreindri kröfu sinni, er þeim, sem hefur umráð þess sem matsgerð lýtur að, skylt að veita matsmanni aðgang að því nema hann megi skorast undan vitnaskyldu um matsatriði eða sé óheimilt að bera vitni um það. Án tillits til þess hvort matsmaður geti í skjóli þessa ákvæðis notið sjálfstæðrar heimildar í þessum efnum hefur sóknaraðili lögvarða hagsmuni af því að fara þessa leið til að leitast við að fá lokið matsgerð samkvæmt beiðni sinni. Verður hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdómara að taka kröfu sóknaraðila til efnislegrar meðferðar.

Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila kærumálskostnað eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og er lagt fyrir héraðsdómara að taka kröfu sóknaraðila, Halldórs J. Ingimundarsonar, til efnislegrar meðferðar.

Varnaraðili, Ásgeir Halldórsson, greiði sóknaraðila 100.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 20. júní 2006.

Mál þetta sem barst dóminum með bréfi lögmanns matsbeiðanda, Halldórs J. Ingimundar­sonar, dags. 3. mars sl. var tekið til úrskurðar 12. júní sl.

Matsbeiðandi gerir þær dómkröfur með vísan til 3. tl. 62. gr. laga um meðferð einka­mála nr. 91/1991 að úrskurðað verði um skyldu matsþola og eftir atvikum um­ráðamanns bílskúrsins á lóðinni nr. 43 við Mávahlíð til að veita dómkvöddum mats­manni aðgang að bílskúrnum svo meta megi hann til verðs, allt í samræmi við fyrir­liggjandi matsbeiðni.

Matsþoli gerir þær dómkröfur að hafnað verði kröfu matsbeiðanda um skyldu mats­þola/umráðamanns bílskúrsins (sem stendur á lóðinni nr. 43 við Mávahlíð í Reykjavík) til að veita dómkvöddum matsmanni aðgang að nefndum bílskúr svo meta megi hann til verðs, allt í samræmi við fyrirliggjandi matsbeiðni. Þá er krafist máls­kostnaðar.

I

Í tilvitnuðu bréfi matsbeiðanda kemur fram að þann 1. júlí 2005 hafi Guðrún Árna­dóttir löggiltur fasteignasali verið dómkvödd til að meta til verðs bílskúr sem stendur á lóðinni nr. 43 við Mávahlíð í Reykjavík. Við boðun á matsfund hafi lög­maður matsþola tilkynnt að ekki yrði veittur aðgangur að bílskúrnum og á matsfundi sem haldinn hafi verið þann 21. nóvember sl. hafi ekki verið mætt af hálfu matsþola og ekki unnt að framkvæma skoðun á bílskúrnum. Með rafbréfi sem sent hafi verið sam­dægurs til lögmanns matsþola hafi verið óskað eftir upplýsingum um það hver væri umráðamaður bílskúrsins, en hann sé þinglýst eign matsþolans Ásgeirs Halldórs­sonar. Ekkert svar hafi borist en matsbeiðandi viti ekki til þess að annar en eigandi hans sé jafnframt umráðamaður.

Matsþoli lýsir málavöxtum þannig að Héraðsdómur Reykjavíkur hafi fallist á dóm­kvaðningu matsmanns gegn eindregnum andmælum matsþola. Matsþoli hafi verið þing­lýstur eigandi íbúðar á 1. hæð að Mávahlíð 41 ásamt umræddum bílskúr sem standi við Mávahlíð 43. Ágreiningur málsaðila eigi rætur sínar m.a. að rekja til þess að mats­beiðandi sem á íbúð í húsinu nr. 43 við Mávahlíð hafi viljað kaupa bílskúrinn á verði sem hafi verið óásættanlegt fyrir matsþola. Hinn 11. desember 2004 hafi mats­þoli farið þess á leit við matsbeiðanda að hann félli formlega frá forkaupsrétti vegna fyrir­hugaðrar sölu á bílskúrnum. Þeirri beiðni hafi verið hafnað. Með bréfi dagsettu 22. s.m. hafi matsþoli boðið matsbeiðanda bílskúrinn til kaups á kr. 6.000.000 en hann hafi hafnað því boði. Hinn 10. janúar 2005 hafi matsbeiðandi boðið kr. 3.800.000 í bíl­skúrinn. Matsþoli sem verið hafi erlendis hafi hafnað  kauptilboðinu símleiðis. Mats­þoli hafi eftir heimkomuna haft sambandi við matsbeiðanda sem hafi sagst ætla að koma með nýtt og hærra tilboð í bílskúrinn. Í lok mars hafi matsþoli aftur haft sam­band við matsbeiðanda sem staðfesti að til stæði að koma með betra boð í bílskúrinn. Hinn 22. apríl hafi matsþoli fengið kauptilboð/gagntilboð í íbúð sína að Mávahlíð 41 og bílskúr hans á lóðinni nr. 43 við Mávahlíð. Hafi tilboðið verið gert með þeim fyrir­vara að bílskúrinn fylgdi með í kaupunum. Matsþoli hafi kynnt matsbeiðanda tilboðið og boðið honum að ganga inn í kaupin á bílskúrnum. Með bréfi lögmanns mats­beiðanda dags. 4. maí 2005 hafi hann tilkynnt fyrir hönd matsbeiðanda að þeir hygðust nýta sér rétt sinn til að kaupa bílskúrinn með stoð í 22. gr. a. laga nr. 26/1994 og teldu sanngjarnt kaupverð vera 3.800.000 staðgreitt. Með bréfi matsþola dags. 17. s.m. hafi verið litið á svar þetta sem höfnun á forkaupsrétti. Matsþoli hafi síðan gengið til samninga við tilboðsgjafa m.a. um sölu bílskúrsins. Þar sem matsþoli hafi ekki viljað una við framkomna athugasemd þinglýsingastjórans í Reykjavík vegna söl­unnar, sendi lögmaður hans tilkynningu til sýslumanns dags. 30. júní 2005. Hinn 18. júlí 2005 hafi síðan verið þingfest ágreiningsmál m.a. milli aðila þessa máls þar sem mats­beiðandi krafðist þess að lagt yrði fyrir þinglýsingastjórann í Reykjavík að kaupsamningur matsþola við Klöru Geirsdóttur og Braga V. Emilsson um umræddan bíl­skúr, sem móttekinn var til þinglýsingar 7. júní 2005 og innfærður í þinglýsingabók með athugasemd þann 16.06.2005, yrði afmáður úr þinglýsingabók. Úrskurði Héraðs­dóms í málinu hafi verið kærður til Hæstaréttar. Í niðurstöðu dóms Hæstaréttar segi m.a.: “Er þinglýsing hins umdeilda kaupsamnings, þó með athugasemd sé, því í and­stöðu við skýr fyrirmæli 7. mgr. 22. gr. a. laga nr. 26/1994, þar sem gögn þau, sem fyrir sýslumanni lágu, sýndu ekki svo að óyggjandi væri að gætt hefði verið þeirra form­reglna, sem kveðið er á um í 1., 2., 5. og 6. mgr. ákvæðisins. Af þessum sökum verður krafa sóknaraðila tekin til greina og lagt fyrir sýslumanninn í Reykjavík að afmá kaupsamninginn úr þinglýsingabók”.

Hinn umdeildi kaupsamningur hafi verið afmáður úr þinglýsingabók. Ekki sé um það deilt að matsþoli er þinglýstur eigandi hins umdeilda bílskúrs og um­ráða­maður hans. Með framangreindum dómi Hæstaréttar sé staðfest að matsþoli gætti ekki form­reglna gagnvart matsbeiðanda með því að bjóða honum með óyggjandi hætti bíl­skúrinn til kaups.

Byggir matsþoli á að dómur Hæstaréttar hafi breytt forsendum fyrir því að gerðar­beiðandi geti krafist mats á eign matsþola, þar sem hann hafi ekki lögvarinn rétt til að krefjast slíks mats. Því síður geti matsbeiðandi þvingað matsþola til þess að hleypa matsmanni inn í eign sína gegn afdráttarlausri neitun matsþola. Forsenda þess að matsbeiðandi geti knúið á um mat á eign matsþola sé að matsbeiðanda hafi verið boðin eignin til kaups og ágreiningur sé uppi um kaupverðið, sbr. m.a. 1.-3. mgr. 22. gr. a. laga nr. 26/1994, sbr. 5. gr. l. nr. 136/1995 um breytingu á þeim lögum.

Hæstiréttur hafi með dómi sínum svarað því að matsbeiðanda var ekki boðin eignin til kaups “með óyggjandi hætti”. Matsþoli hafi ekki boðið matsbeiðanda eign­ina til kaups skv. dómi Hæstaréttar og þar af leiðandi geti matsbeiðandi hvorki beðið um mat á eign matsþola né þvingað hann til að hleypa matsmanni inn í eignina gegn vilja matsþola. Því síður geti matsbeiðandi með hliðsjón af málsatvikum þvingað mats­þola til þess að selja sér eign sína vilji hann ekki selja.

Lögvarinn réttur matsbeiðanda til að kaupa eign matsþola og eftir atvikum að óska eftir mati o.s.frv. byggir á vilja matsþola til þess að selja eign sína. Með hliðsjón af framangreindu sé ljóst að vilji matsþola eins og staðan sé nú standi ekki til þess að selja eign sína. Þar af leiðandi svo sem ítrekað hafi verið geti matsbeiðandi ekki knúið mats­þola til þess að opna eign sína fyrir matsmanni matsbeiðanda, vilji hann það ekki. Nái sjónarmið matsbeiðanda fram að ganga í máli þessu þá verði ekki betur séð en að slíkt brjóti gegn stjórnarskrárvörðum eignarrétti matsþolans þar sem hann væri þving­aður til þess að veita þriðja manni aðgang að eign sinni gegn vilja sínum.

Niðurstaða:

Matsþoli hefur meinað matsmanninum Guðrúnu Árnadóttur löggiltum fast­eigna­sala, sem var hinn 1. júlí 2005 dómkvödd til að meta til verðs bílskúr matsþola sem stendur á lóðinni nr. 43 við Mávahlíð í Reykjavík, um aðgang að umræddum bílskúr. Krefst matsbeiðandi þess að matsþoli verði úrskurðaður til að veita matsmanninum að­gang að bílskúrnum.

Í 62. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála er að finna reglur um upphaf starfa matsmanns og undirbúning hans að því að semja skriflega matsgerð um mats­atriði. Samkvæmt skýru og ótvíræðu ákvæði 3. mgr. 62. gr. laganna er þeim sem hefur um­ráð þess sem matsgerð lýtur að skylt að veita matsmanni aðgang að því nema hann megi skorast undan vitnaskyldu um matsatriði eða sé óheimilt að bera vitni um það. Þykir verða að skýra tilvitnað ákvæði 3. mgr. 62. gr. þannig að það sé matsmaður sem geti leitað atbeina dómara, sbr. 1. mgr. 66. gr. sömu laga, til að fá afhent nauðsynleg gögn eða aðgang að því, sem þarf að skoða í tengslum við matið. Samkvæmt því verður ekki hjá því komist að vísa kröfu matsbeiðanda í máli þessu frá dómi án kröfu.

Matsbeiðandi hefur ekki uppi kröfu um málskostnað. Rétt þykir að matsþoli beri sinn kostnað af málinu.

Þorgerður Erlendsdóttir héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

Úrskurðarorð:

Kröfu matsbeiðanda, Halldórs J. Ingimundarsonar, um að matsmanni verði veittur aðgangur að bílskúr matsþola, Ásgeirs Halldórssonar, á lóðinni nr. 43 við Máva­hlíð í Reykjavík er vísað frá dómi.

Málskostnaður fellur niður.