Fimmtudaginn 15. desember 2005.
Nr. 280/2005.	Salóme Bergsdóttir (Skúli Bjarnason hrl.) gegn Willard Helgasyni (Kristján Þorbergsson hrl.)

 

Fasteign. Galli. Afsláttur. Sératkvæði.

W keypti fasteign af S, sem hann fékk afhenta í febrúar árið 2000. W skoðaði eignina tvisvar í fylgd innanhússarkitekts áður en kaupin fór fram. Þegar W hafði fjarlægt einangrun af sperrum kom í ljós að allar sperrur hússins, klæðning og bitar voru gataðar eftir veggjatítlu. Sýnt þótti að skemmdirnar hefðu þegar verið orðnar útbreiddar í tréverki rislofts hússins og viðum þaksins er eignin var afhent. Telja varð í ljós leitt í málinu að við skoðun W á risloftinu fyrir kaupin hafi hliðar á sperrum þaksins verið huldar einangrun. Þá var staðhæft í forsendum héraðsdóms, að við skoðun dómsins á vettvangi hafi ummerki eftir veggjatítlu verið mun meira áberandi á hliðum sperra en á þeim flötum sem sneru niður og að þau hafi verið mjög ógreinileg við hefðbundna skoðun. Þá væru slíkar skemmdir mjög fátíðar. Var talið að um leyndan galla hafi verið að ræða sem W hafi ekki getað áttað sig á við venjulega skoðun á fasteigninni. Skilyrði skaðabótaskyldu voru þó ekki talin vera fyrir hendi en W var dæmdur afsláttur úr hendi S vegna gallans, en nam sömu fjárhæð og rýrnun á verðgildi fasteignarinnar var talin vegna hans. Talið var að W hafi skýrt S frá því í tæka tíð að hann ætlaði að bera gallann fyrir sig. Þá var matsgerð dómkvaddra matsmanna ekki talin haldin neinum þeim annmörkum er leiða ættu til þess að hún yrði ekki lögð til grundvallar við ákvörðun á afslætti.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson og Haraldur Henrysson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. júní 2005. Hún krefst aðallega sýknu af kröfu stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en til vara að dæmdar fjárhæðir verði lækkaðar og málskostnaður felldur niður á báðum dómstigum.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

          Eins og fram kemur í héraðsdómi keypti stefndi af áfrýjanda fasteignina að Framnesvegi 19 í Reykjavík með kaupsamningi 8. nóvember 1999. Fékk hann eignina afhenta í febrúar árið 2000. Húsið er tveggja hæða með óinnréttuðu risi, byggt á árinu 1913 úr steypu og timbri. Stefndi skoðaði eignina tvisvar í fylgd innanhússarkitekts áður en kaupin fóru fram. Þegar stefndi hugði að endurbótum á risinu sumarið 2000 kveðst hann hafa fjarlægt einangrun af sperrum og timburstafla af gólfi og þá séð göt efst í sperrunum. Hann leitaði þá til meindýraeyðis, sem skoðaði þakið og gaf það álit að allar sperrur þess, klæðning og bitar væru gataðar eftir veggjatítlu.

          Við skoðun skordýrafræðings, sem dómkvaddur var til að meta meðal annars skemmdir á rislofti og þaki hússins, komu fram víðtækar skemmdir af völdum veggjatítlu í þakviðum, sérstaklega sperrum, eins og nánar er rakið í héraðsdómi. Hafi göt eftir veggjatítlu verið mest áberandi á hliðum sperra, en minna á þeim hliðum sem vissi niður. Telur matsmaðurinn nánast fullvíst að þessar skemmdir hafi þegar verið orðnar mjög útbreiddar í tréverki risloftsins og viðum þaksins er húsið var afhent stefnda í febrúar árið 2000. Þá er í matsgerð tveggja dómkvaddra manna, sem mátu skemmdir af völdum veggjatítlu, komist að þeirri niðurstöðu að sperrur í þaki og klæðning þaks séu umtalsvert étin af veggjatítlu. Var talið að skemmdir af völdum veggjatítlu væru það miklar að ástæða væri til að ætla að naglhald fyrir þakklæðningu í sperrur og þakjárn í þakklæðningu væri svo skert að hætta yrði á að þakið fyki af eða losnaði. Yrði ekki hjá því komist að rífa það af og skipta um í heilu lagi.

          Telja verður í ljós leitt í málinu að við skoðun stefnda á risloftinu í nóvember 1999 hafi hliðar á sperrum að mestum hluta verið huldar með einangrun, sem var á milli þeirra. Í forsendum héraðsdóms er staðhæft að við skoðun dómsins á vettvangi hafi ummerki eftir veggjatítlu verið mun meira áberandi á hliðum sperra en á þeim flötum þeirra sem sneru niður. Dómurinn taldi að þessi ummerki hafi verið mjög ógreinileg við hefðbundna skoðun og jafnframt lagði hann áherslu á að skemmdir af þessum völdum væru mjög fátíðar. Héraðsdómur var skipaður tveimur sérfróðum mönnum. Að því virtu og öðru sem hér hefur verið rakið svo og með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur.

          Áfrýjandi verður dæmd til að greiða stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður.

          Áfrýjandi, Salóme Bergsdóttir, greiði stefnda, Willard Helgasyni, 200.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

Sératkvæði

Ólafs Barkar Þorvaldssonar

Ég er sammála meirihluta dómsins um að ekki séu fyrir hendi skaðabótaskylda áfrýjanda. Hins vegar er ég ósammála meirihlutanum um að skilyrði afsláttar hafi verið fyrir hendi af eftirtöldum ástæðum.

Hús það sem hér um ræðir er afar gamalt, reist 1913, og er það 96,7 m² að stærð ásamt bílskúr. Er fram komið að af hálfu áfrýjanda hafi ekki verið gerðar umtalsverðar lagfæringar á húsinu fyrir sölu. Í söluyfirliti var tekið fram að húsið þyrfti að mála. Þá sagði í söluyfirlitinu: „Óinnréttað rými er í risi og nær það yfir húsið, manngengt og býður upp á mikla möguleika.“ Fram er komið í málinu að húsið var ekki í góðu ástandi við kaupin í nóvember 1999 er stefndi keypti það á 10.300.000 krónur. Bar stefndi raunar fyrir dómi að húsið hefði verið í mun verra ásigkomulagi en ráða má af ljósmynd sem liggur frammi í gögnum málsins. Sú mynd mun hafa verið tekin tveimur árum fyrir kaupin, en á henni sjást greinilega sprungur utan á húsinu, ryð á þaki og skemmdir á múr við þak. Afsal var gefið 22. febrúar 2000, án athugasemda af hálfu stefnda og er ekki fram komið að áfrýjandi hafi við sölu á einhvern hátt ábyrgst ástand hússins, en risloftið mun ekki hafa verið notað um langa hríð, en það var ekki hitað upp sérstaklega. Stefndi kvaðst hafa byrjað að lagfæra húsið með því að gera við sprunguskemmdir utanhúss og ekki orðið veggjatítlanna var fyrr en seinnihluta sumars árið eftir kaup er hann byrjaði á lagfæringum á risinu.

Stefndi skoðaði húsið tvisvar fyrir kaupin. Í síðara skiptið naut hann aðstoðar kunningja síns. Sá er menntaður innanhússarkitekt og starfar sem handavinnukennari. Þá bar hann fyrir héraðsdómi að hann hefði, áður en umrædd skoðun fór fram, sjálfur þrisvar sinnum keypt gömul timburhús í Reykjavík og endurbyggt þau. Ekki mun hafa verið ljós á risloftinu og byrgt var fyrir glugga. Á gólfi á risinu mun hafa verið eitthvað af spýtum, en ekki verður ráðið að þær hafi hindrað eðlilega skoðun á risinu. Munu stefndi og áðurnefndur kunningi hans hins vegar einungis hafa staðið upp á stól eða borði og litið þaðan upp með ljós í hönd, en ekki farið upp í risið. Kvaðst stefndi þess vegna ekki hafa séð nánar hvernig umhorfs var á loftinu. Aðilar eru ekki sammála um hvort tröppur hafi verið til staðar upp á risið. Stefndi segir svo ekki hafa verið en áfrýjandi heldur gagnstætt fram að tröppur hafi fallið af hlera á opinu upp á risið og hálfa leið niður á gólf.. Ekki verður annað séð en að stefndi hafi átt þess kost að skoða risið.

Eins og fram kemur í atkvæði meirihlutans og hinum áfrýjaða dómi er sannað af gögnum málsins að veggjatítlur voru til staðar í risi hússins við sölu þess og að þær hafi þá verið orðnar mjög útbreiddar í tréverkinu þar. Þá er ljóst að fúi var einnig í tréverkinu. Í matsgerð dómkvaddra manna segir að umrætt loft sé „ríflega mannhæð undir skammbita í miðju en lækkar niður að milligólfi við útveggi.“ Klæðning var fest á milli sperra. Verður hvorki af gögnum málsins né yfirlýsingum málsaðila ráðið að hliðar sperranna, sem klæðning var fest í, hafi að öllu verið huldar með klæðningunni, en áfrýjandi heldur því fram að svo hafi ekki verið. Matsmenn mátu ekki ástand á risloftinu með tilliti til fúa og við skýrslugjöf fyrir dómi höfðu þeir fyrirvara á svörum sínum þar um. Verður því ekki fullyrt hvert var nauðsynlegt umfang viðgerðar vegna fúa. Af framburði þeirra verður þó helst ráðið að mikill raki hafi verið á risloftinu og fúi töluverður, sums staðar afar mikill. Kom reyndar fram af hálfu stefnda að hann hafi ætíð reiknað með því að fúi væri í risinu, án þess þó að skoða það nánar. Aðspurður um hvað hann hafi séð eftir að hann tók hlera frá gluggum, þá sagði stefndi: „Það sem blasti við voru þessi milljón göt um allt þarna efst í, efst í öllum sperrum.“

Samkvæmt öllu framangreindu tel ég að umræddir gallar hafi ekki átt að geta dulist hefði þetta gamla hús, sem virðist hafa verið í slæmu ásigkomulagi, verið skoðað við kaupin með þeirri athygli sem ætlast mátti til, en stefndi hafði eins og áður segir sérfróðan mann sér til aðstoðar við skoðun. Því tel ég að ekki eigi að fallast á með stefnda að umræddir gallar hafi verið leyndir og af þessum sökum tel ég að sýkna beri áfrýjanda af kröfu stefnda og fella málskostnað á stefnda bæði í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12. apríl 2005.

         Mál þetta, sem dómtekið var 16. mars sl., var höfðað 7. maí 2004 af Willard Helgasyni, Framnesvegi 19, Reykjavík, á hendur Salóme Bergsdóttur, Hlíðarvegi 24, Kópavogi.

         Stefnandi krefst þess aðallega að stefndu verði gert að greiða honum 905.122 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. febrúar 2004 til greiðslu­dags, en til vara aðra lægri fjárhæð að mati dómsins ásamt dráttarvöxtum samkvæmt sama lagaákvæði frá sama tíma til greiðsludags. Stefnandi krefst einnig málskostnaðar úr hendi stefndu að skaðlausu samkvæmt mati dómsins með hliðsjón af málskostnaðarreikningi.

         Stefnda krefst sýknu af kröfum stefnanda og að honum verði gert að greiða henni málskostnað með hliðsjón af málskostnaðarreikningi. Til vara er þess krafist að dóm­kröfur stefnanda verði verulega lækkaðar og að málskostnaður verði látinn falla niður.

             Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna

         Stefnandi keypti húsið að Framnesvegi 19 af stefndu með kaupsamningi 8. nóvember 1999. Húsið var byggt 1913 og er steinsteypt einbýlishús á tveimur hæðum. Á háalofti er óinnréttað og ónotað rými. Þangað er hægt að komast með lausum stiga um opnanlega lúgu. Stefnandi skoðaði húsið tvisvar fyrir kaupin seinnihluta dags eða um kvöld án dags­birtu. Óumdeilt er að þá og þegar húsið var afhent 21. febrúar 2000 lá mikið af timbri á gólfi háaloftsins. Gluggar eru á háaloftinu á göflum hússins en fyrir þá var byrgt að utan. Stefnda kvaðst ekki vita um ástæður þess en stefnandi taldi að það hafi verið vegna þess að rúður voru þar brotnar.

         Stefnandi hófst handa við að fjarlægja timbrið af háaloftinu sumarið 2000. Kom þá í ljós að þar var mikill raki og veggjatítlur höfðu búið um sig í sperrum og öðru tré­verki, en stefnandi sá ummerki þess og leitaði að eigin sögn álits skordýra­fræðings sem hafi stað­fest að svo væri.

         Stefnandi aflaði matsgerðar dómkvaddra mats­manna um gallana, umfang þeirra og orsök svo og kostnað við nauðsynlegar úrbætur. Beiðni hans um dómkvaðningu er dagsett 13. maí 2003, en matsgerðin er frá desember sama ár og var hún lögð fram við þingfestingu málsins 18. maí 2004. Undir rekstri málsins aflaði stefnandi matsgerðar Guð­mundar Halldórssonar skordýrafræðings í nóvember 2004 en þar er meðal annars fjallað um skemmdir af völdum veggjatítlu í húsinu.

         Stefnandi telur að hann eigi rétt til skaðabóta úr hendi stefndu vegna þessa, en húsið hafi verið haldið stórfelldum galla þegar hann keypti það af stefndu. Verði ekki fallist á það er þess krafist til vara að stefnda greiði sömu fjárhæð vegna afsláttar af kaupverði sem stefnanda beri úr hennar hendi.

         Stefnda hafnar því að stefnandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaup­verðinu. Hann hafi vanrækt að skoða hið selda og einnig að setja fram kröfur í tæka tíð en ekkert formlegt liggi fyrir um að hann hafi gert það fyrr en í júní 2002, meira en tveimur árum eftir að húsið var afhent.

         Málsástæður og lagarök stefnanda

         Stefnandi lýsir málsatvikum þannig að hann hafi keypt húsið að Framnesvegi  19 af stefndu fyrir milligöngu fasteignasölunnar Höfða hf. með kaup­samningi 8. nóvem­ber 1999. Húsið sé einbýlishús á tveimur hæðum, alls 97,6 m², byggt úr steypu og timbri árið 1913, ásamt 23,9 m² geymslu sem byggð hafi verið á árinu 1920. Í húsinu sé óinnréttað rými í risi (háaloft). Kaupverð hafi verið 10.300.000 krónur sem stefnandi hafi greitt að fullu með útborgun í peningum, 3.953.000 krónum, og með fasteignaveðbréfum skiptanlegum fyrir húsbréf að fjárhæð 6.347.000 krónur. Stefnandi hafi fengið fast­eignina afhenta 21. febrúar 2000 og hafi afsal verið gefið út daginn eftir.

         Fyrir kaupin hafi stefnandi skoðað fasteignina tvisvar, í síðara skiptið í fylgd með Jóni Arnari Einarssyni innanhúsarkitekt, en hann sé vinur systur stefnanda, Hafdísar Helgadóttur, sem einnig hafi skoðað eignina. Tilgangurinn með því að stefnandi tók Jón Arnar með sér hafi verið sá að fá álit á því hverjar breytingar væri hægt að gera á húsinu en ekki að fá sérfræðiráðgjöf um ástand þess enda sé Jón Arnar enginn sér­fræð­­ingur á því sviði. Ekkert aðgengi hafi verið við skoðun upp á rishæðina og engin lýsing hafi verið þar til staðar en neglt hafi verið fyrir báða glugga. Auk þess hafi mikið af timbri verið á gólfi sem legið hafi ofan á gólfbitum. Aðspurð um ástand á þaki og á rishæð hafi stefnda tjáð stefnanda að hún hefði látið framkvæma skoðun á því þegar hún keypti eignina í október 1992 og hafi það reynst í lagi. Stefnda hafi einnig tjáð stefnanda að enginn fúi væri þar til staðar. Stefnandi hafi treyst þessum upplýsingum stefndu og hafi hann ekkert athugavert séð við skoðun á eigninni sem hafi gefið honum tilefni til frekari skoðunar.

         Sumarið 2000 hafi stefnandi hafið endurbætur á húsinu, fyrst utanhúss og í lok sumars innanhúss, þ.á m. á rishæð. Rishæðin sé ríflega mannhæð undir skammbita í miðju hússins, en hún lækki niður að milligólfi við útveggi. Stefnandi hafi fyrst þurft að hreinsa út af loftinu mikið af timbri. Hann hafi þá tekið eftir því að timbrið var mjög fúið. Skoðun hans á lofti rishæðarinnar hafi leitt í ljós að þakið var ein­angrað með frauðplasti á milli sperra og loftbita og jafnframt að engin loftun væri í risinu og hefði svo verið um nokkurn tíma. Vegna þessa frágangs á risinu hafi verið þar mikill raki. Þá hafi stefnandi séð að sperrur þaksins hafi verið alsettar litlum götum og einnig þak­klæðning og loftbitar. Stefnanda hafi grunað að skordýr hefðu tekið sér bólfestu í tré­verki hússins og hafi hann því haft sambandi við meindýraeyði til þess að líta á að­stæður. Skoðun hans hafi leitt í ljós að veggjatítla hafði búið um sig í tréverki rishæðar og þaks. Að ráðum meindýraeyðisins hafi stefnandi fleygt öllu timbri, einangrun og öðru lauslegu af loftinu 12. september 2000. Stefnandi hafi síðan látið eitra fyrir skor­dýrunum og hann hafi einnig borið fúavörn á þakviði hússins eftir ráðleggingum  mein­dýra­­eyðisins. Að lokum hafi stefnandi sett opnanlega glugga á sinn hvorn enda ris­hæðarinnar. Hann hafi passað upp á að hafa glugga á rishæð sem mest opna til að tryggja loftun í risi.

         Stefnandi hafi óskað eftir skoðun húsasmíðameistara á þaki hússins og ráðlegg­ingum hans á því hverjar úrbætur þyrfti að framkvæma og hver kostnaður við þær yrði. Niðurstaða Baldurs Ó. Kjartanssonar húsasmíðameistara hjá Dalsmíði ehf. 15. september 2000 hafi verið sú að rífa þyrfti allt þakið og endurbyggja það. Hann hafi staðfest að engin loftun hafi verið af neinu tagi í nokkur ár í risi og þar hafi verið mikill raki sem séu kjörnar aðstæður fyrir lífríki af því tagi sem um ræði. Allar sperrur þaksins væru gataðar eftir kvikindið sem og þakklæðning og loftabitar.

         Stefnandi hafi kvartað við stefndu vegna gallans og óskað eftir viðræðum við hana um bætur vegna hans. Stefnda hafi komið til stefnanda að Framnesvegi 19 í þeim tilgangi að skoða ástand tréverks á rishæðinni, en hún hafi þegar hafnað öllum kröfum um bætur vegna galla. Þá hafi stefnandi haft samband við Runólf Gunnlaugsson fast­eigna­sala hjá Höfða hf. fasteignasölu og hafi sáttafundur verið haldinn á fasteigna­sölunni í október 2000 sem hafi heldur ekki leitt til neinnar niðurstöðu. Í þinghaldi 3. september 2004 leiðrétti lögmaður stefnanda villu í stefnu þar sem sagt er að sáttafundur á fasteignasölunni hafi verið í október 2002, en hann hafi verið í október 2000.

         Stefnandi hafi aldrei gefið stefndu nokkurt tilefni til að halda að hann ætlaði að falla frá kröfum á hendur henni vegna gallans. Stefnandi hafi leitað til lögmanns um mitt ár 2002 og með bréfi lögmanns hans 3. júlí það ár hafi stefnda verið krafin um viður­kenningu á bótaskyldu og óskað hafi verið eftir viðræðum við hana um uppgjör vegna fram­ kominna galla. Krafan hafi verið ítrekuð með bréfum lögmanns 15. júlí sama ár,  3. október s.á. og 27. mars 2003. Þar sem engin viðbrögð hafi orðið af hálfu stefndu við kröfum stefnanda hafi hann óskað eftir dómkvaðningu matsmanna til að meta fram komna galla í maí það ár. Dómkvaddir hafi verið Björn Gústafsson bygginga­verkfræðingur og Helgi Magnús Gunnarsson húsasmíða­meistari og lög­fræð­ingur. Í matsgerð þeirra frá 17. desember 2003 komi fram að rakastig í þakviðum og gólf­bitum millilofts hafi reynst vera 13-20%.  Þá segi um ástand viða:

            “Matsmenn skoðuðu viði í þaki og milligólfi og reyndust sperrur í þaki og klæðning þaks vera umtalsvert étin af veggjatítlum og má sum staðar mylja sperrurnar niður með fingrunum. Skemmdir eru það miklar að ástæða er til að ætla að naglhald fyrir þakklæðningu í sperrur og fyrir þakjárn í þakklæðningu sé svo skert af völdum veggjatítlanna að hætta sé á að þak kunni að fjúka af eða losna upp. Ekki er unnt að styrkja þakið þar sem naglfesta í klæðningu og sperrum er ótrygg. Verður því ekki hjá því komist að rífa burt núverandi þak og skipta um það í heilu lagi.

            Skemmdir í gólfbitum eru minni og staðbundnari og telja matsmenn að skemmdir séu ekki meiri en svo að hægt sé að styrkja þá bita sem verst eru farnir með því að bolta utan á þá styrkingu í stað þess að fjarlægja þá. Ef kosið yrði að fjarlægja bitana myndi það kosta mikið rask í íbúðinni undir.”

 

         Í matsgerðinni komi fram að með því að skipta um þak og styrkja viði í milligólfi megi koma húsinu i viðeigandi ástand. Nauðsynlegt sé þá að bera vel á gólfbita af þunnfljótandi fúavörn til að ráða niðurlögum veggjatítlanna jafnframt því sem gólf­bitar myndu þá þorna eftir að þak hefði verið einangrað og kuldaskil flutt upp fyrir bitana. Þá segi í matsgerðinni að þannig sé gengið frá gólfinu að plastdúkur sé ofan á einangrun kuldamegin hennar sem valdi því að raka­þétting verði í og við gólfbitana vegna raka innan úr íbúð. Þegar þessi dúkur hafi verið fjarlægður og bitarnir komnir inn í mitt upphitað rými eigi ekki að stafa hætta af veggjatítlunum, jafnvel þótt þær dræp­ust ekki af völdum eitrunar og fúavarnar, enda geti þær ekki tímgast í raka sem sé undir 11%. Kostnað vegna úrbóta með virðisaukaskatti sundurliði matsmenn svo:

 

         Vegna niðurrifs og förgunar   197.098          krónur

         Vegna uppbyggingar á þaki  530.629      “

         Lagfæring millilofts      43.790           “

         Hönnunarkostnaður og tækniþjónusta         200.000      “

         Heildarkostnaður 971.517          krónur

 

         Stefnda hafi verið krafin um greiðslu bóta á grundvelli niðurstöðu matsgerðar­innar með bréfi 24. janúar 2004. Hún hafi hafnað greiðslu bóta, síðast með bréfi lög­manns hennar 12. mars 2004.

         Dómkröfuna reikni stefnandi þannig:

         Kostnaður við úrbætur samkvæmt matsgerð að teknu

         tilliti til endurgreiðslu 60% virðisaukaskatts af

         vinnulaunum vegna vinnu á byggingarstað         882.373          krónur

         Annar kostnaður vegna úrbóta og könnunar á galla:

         Reikningur Sorpu 12. september 2000             6.440         “

         Reikningur Dalsmíði ehf. 15. september sama ár             8.000         “

         Reikningur Sótthreinsun-Skordýraeyðingar sf.        8.309         “

         Samtals         905.122         krónur

         Stefnandi byggi aðallega á því að hann eigi rétt til skaðabóta en til vara afsláttar. Skaðabótakrafan sé byggð á því að við sölu stefndu á fasteigninni til stefnanda í nóvember 1999 hafi hún verið haldin stórfelldum galla sem lýsi sér þannig að tréverk þaks og gólfbitar rishæðar hafi verið sundurétnir af veggjatítlum. Stefnda beri ábyrgð á þessum galla eftir reglum um skaðabætur í fasteignakaupum. Fasteignin hafi ekki verið þeim kostum búin sem áskildir hafi verið við kaupin, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922. Hún hafi ekki haft þá kosti eða notagildi sem ætla megi að stefnda hafi ábyrgst að hún hefði eða stefnandi hafi mátt ætlast til að hún hefði og stefndu hafi mátt vera kunnugt um. Stefnda hafi ábyrgst að þak fasteignarinnar væri í lagi en við kaupin hafi stefnda tjáð stefnanda að það hafi allt verið yfirfarið þegar hún keypti eignina og hafi það þá reynst í góðu lagi. Stefnda hafi með saknæmum hætti vanrækt að upplýsa stefnanda um rétt ástand á þaki og rishæð fasteignarinnar þegar kaupin áttu sér stað. Skömmu eftir að stefnandi flutti í húsið hafi hann orðið var við leka frá þaki sem taumað hafi niður veggi neðri hæðar hússins að innanverðu. Stefndi hafi vitað eða mátt vita að eitthvað athugavert væri við þak hússins og tréverk á rishæð, en kosið að upplýsa stefnanda ekki um það. Stefnda hafi vitað eða mátt vita að það væri ákvörð­unar­ástæða stefnanda við kaupin að trévirki í risi og í þaki væri ekki svo illa farið að nauðsynlegt yrði að framkvæma miklar viðgerðir á því. Um galla á fasteigninni og orsök þeirra vísist til matsgerðar Björns og Helga Magnúsar, en hún staðfesti að fast­eignin hafi verið haldin verulegum göllum þegar kaupin áttu sér stað.

         Afsláttarkrafan sé studd þeim rökum að stefnandi eigi ótvíræðan rétt á afslætti af kaupverði fasteignarinnar úr hendi stefndu vegna galla, sem á fasteigninni hafi verið þegar kaupin áttu sér stað, og sé krafan byggð á 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922. Stefnandi hafi mátt byggja á þeirri almennu forsendu að fasteignin hefði þá kosti að trévirki á gólfi rishæðar og í þaki væri ekki allt útétið af veggjatítlu. Þessir gallar hafi verið til staðar við sölu fasteignarinnar en um sönnun fyrir því sé vísað til matsgerðar. Gallarnir á fasteigninni hafi rýrt verðmæti hennar miðað við kaupverðið sem nemi áætluðum kostnaði vegna úrbóta samkvæmt matsgerð. Sannvirði ógallaðrar fasteignar hafi numið umsömdu kaupverði á kaupdegi, en sannvirði fasteignarinnar með þeim göllum, sem á henni hafi verið, nemi kaupverði að frádregnum áætluðum kostnaði vegna úrbóta samkvæmt matsgerðinni.

         Krafa um dráttarvexti frá 24. febrúar 2004 sé á því byggð að þá hafi mánuður verið liðinn frá því að stefnda var krafin um greiðslu skaðabóta samkvæmt niðurstöðu matsgerðar. Við ákvörðun málskostnaðar sé þess krafist að tekið verði tillit til útlagðs kostnaðar stefnanda vegna tveggja matsgerða.

         Vísað sé til almennra reglna samningaréttar og kröfuréttar og um bótaábyrgð stefndu sé vísað til ákvæða 1. og 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun, sbr. nú lög nr. 40/2002 um fasteignakaup. Krafa um dráttarvexti, þ.m.t. vaxtavexti, byggi á III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.  Um varnarþing sé vísað til 34. gr. laga nr. 91/1991 og krafa um málskostnað styðjist við 130. gr., sbr. 129. gr. sömu laga. Vísað sé til laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt að því er varðar kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun.

         Málsástæður og lagarök stefndu

         Stefnda telji ýmislegt af því sem komi fram í stefnu og öðrum málsskjölum stefnanda ósatt eða ósannað. Hún mótmæli því sérstaklega að hún hafi látið negla fyrir báða glugga rishæðarinnar, að ekkert aðgengi hafi verið við skoðun hennar, að engin lýsing hafi verið þar til staðar, að stefnda hafi tjáð stefnanda að hún hafi látið framkvæma skoðun á rishæð í október 1992 og að hún hafi sagt að enginn fúi væri til staðar. Stefnda telji að stefnandi hafi haft samband við hana sumarið 2001 vegna meintra galla. Hann hefði sagst hafa hent timbri af rislofti og staðið fyrir skordýraeyðingu. Nærri tveimur og hálfu ári eftir afhendingu eignarinnar hafi lögmaður stefnanda ritað stefndu bréf og krafist viður­kenningar á bótaskyldu. Í mál­inu séu engin eldri gögn um að stefnandi hygðist bera fyrir sig meintan galla. Stefnda hafi ætíð staðfastlega hafnað bótaskyldu og einnig skyldu til þess að veita afslátt af kaupverði.

         Stefnandi hafi ekki sýnt fram á að fasteignin hafi við sölu verið haldin öllum þeim göllum sem lýst sé í matsgerð sem sé undirrituð nærri fjórum árum eftir afhendingu fasteignarinnar. Þegar árið 2000 telji stefnandi sig hafa orðið varan við veggjatítlur. Allsendis sé óvíst hvort skordýraeyðing, sem virtist hafa verið afar umfangslítil aðgerð haustið 2000, hafi dugað til þess að drepa skordýrin. Ekki hafi verið gengið úr skugga um þetta af dómkvöddum matsmönnum, en í matsgerðinni segi að ómögulegt sé „að fullyrða um hvort þær hafa drepist af völdum eitrunar eða af náttúrulegum ástæðum”. Ósannað sé að skemmdir eftir veggjatítlur hafi verið svo miklar við söluna í nóvember 1999 sem þær voru við matsgerð sem framkvæmd hafi verið í júlí og október árið 2003. Í dómkvaðningunni séu matsmenn m.a. beðnir að meta og staðreyna hinn meinta galla á tréverki fasteignarinnar, umfang hans og hver sé orsök hans. Ekki sé hægt að leggja matsskýrsluna til grundvallar niðurstöðum í máli þessu, meðal annars af eftirgreindum ástæðum:

         Þrátt fyrir að dómkvaðning kvæði skýrt á um að hverju matið skyldi lúta hafi að ósk matsbeiðanda ekki verið metinn fúi í þaki. Fúi kunni að hafa haft aðra og greinilegri ásýnd við skoðun kaupanda á eigninni haustið 1999 en veggjatítlur, svo og aðrar og augljósari orsakir. Hann kunni að hafa þróast með öðrum hætti á þeim tæpum fjórum árum sem liðu frá því að kaupin voru gerð og þar til matið fór fram. Stefnandi verði að bera hallann af því að mat hafi ekki farið fram á fúa og þar af leiðandi sé ekkert upplýst um umfang hans, ásýnd eða annað honum viðkomandi í málinu. Ekki virtist hafa verið gerð tilraun til þess að meta hvort veggjatítlur hafi valdið frekari skemmdum á þeim tíma sem leið frá því kaupin fóru fram og þar til metið var. Ekki hafi verið gengið úr skugga um hvort veggjatítlur væru enn á lífi þegar matsgerð var framkvæmd. Ekki sé gerð tilraun til þess að meta hvort aðgerðir stefnanda, m.a. klæðning ofan á einangrun á gólfi, sé til þess fallin að minnka vandann eða auka hann. Ekki sé grafist fyrir um það hvenær lokað hafi verið fyrir loftgöt milli sperra uppi við þakklæðningu.

         Húsið hafi verið komið vel á níræðisaldur þegar stefnandi hafi ákveðið að kaupa það af stefndu. Verðmæti þess hafi ekkert tilefni gefið til þess að ætla að um væri að ræða hús sem laust væri við ellihrumleika ýmisskonar sem oft fylgi húsum á þessum aldri. Ásýnd þess, innan sem ytra, þ.á m. ásýnd þaks, hafi einnig bent til þess að verulegs viðhalds og viðgerða yrði þörf á næstunni og ekki hafi mátt ætla að risloftið væri laust við fúa eða önnur mein. Rýmið hafi verið óupphitað og óinnréttað og hafi ástand þess blasað við þeim er það skoðuðu eins og sjáist á myndum í matsgerð. Sama sé að segja um spjöld fyrir gluggum á rishæð eins og fram komi á ljósmynd í gögnum málsins. Í söluyfirliti komi fram að mála þyrfti eignina og í afsali komi fram að skylt væri að fylla upp í glugga á húsi þegar krafist yrði. Við kaupin hafi ekkert komið fram um að stefnandi áskildi að eignin væri ekki haldin tilteknum annmörkum. Hins vegar hafi stefndu skilist á stefnanda að ástand rishæðarinnar skipti hann ekki máli þar sem hann hygðist gera breytingar á henni sem útheimtu hvort sem er að henni yrði umturnað. Hver þau áform voru viti stefnda ekki nákvæmlega, en hún telji að stefnandi hafi ætlað að setja kvisti á þakið.

         Stefnandi hafi samkvæmt öllu framansögðu haft ærin tilefni til þess að ganga úr skugga um hugsanleg hrörnunareinkenni hússins, þ.á m. fúa, ryð og veggjatítlur eða hvað annað sem þekkt sé við aðstæður sem þarna hafi verið. Full ástæða hafi verið, eins og á stóð, til þess að gera ítarlega könnun á ástandi eignarinnar svo gera mætti sér grein fyrir helstu kostnaðarþáttum vegna fyrirsjáanlegra viðgerða. Þar sem könnun stefnanda hafi verið áfátt eigi hann hvorki rétt til skaðabóta né afsláttar, sérstak­lega í ljósi þess að hann hafi notið aðstoðar innanhúsarkitekts við skoðun á eigninni. Stefnandi hafi haft aðgang að rishæðinni en á honum hafi hvílt sérstök skoðunar- og aðgæsluskylda, sérstaklega hafi hann ætlað sér að taka í notkun rými sem sé verulegur hluti hinnar seldu eignar og sem ekki hefði verið í notkun um áratuga skeið. Við skoðun stefnanda á rishæðinni hafi stefnda boðið fram lýsingu með lampa sem stefnandi hafi farið með upp á rishæðina. Honum hafi því ekkert verið að vanbúnaði að virða fyrir sér meinta galla, hafi þeir þá verið á eigninni við kaupin. Hafi hann talið aðstæðum áfátt til þess að unnt hafi verið skoða eignina verði hann að bera hallann af því að útbúa sig ekki betur til skoðunarinnar. Hafi umræddur galli þegar verið á rishæðinni hefði hann átt að blasa við kaupanda sem og sérfróðum aðstoðarmanni hans við skoðunina.

         Varðandi skaðabótakröfu stefnanda sé því alfarið mótmælt að stefnda hafi á einhvern hátt, beint eða óbeint, ábyrgst að rishæð væri í lagi. Slík ábyrgðaryfirlýsing hafi aldrei verið gefin. Stefnandi hafi heldur ekkert tilefni veitt stefndu til þess að ætla að hann áskildi að rishæðin hefði eitthvert tiltekið notagildi eða væri ekki áfátt á einhvern tiltekinn hátt. Þvert á móti hafi verið á stefnanda að skilja að ástand rishæðarinnar skipti hann ekki máli. Stefnda hafi þó haft orð á því að þak væri líklega lélegt og þyrfti væntanlega viðgerðar við, enda hafi það sést af ryðguðu járni þaksins. Stefnda hafi hins vegar enga vitneskju haft um slakt ástand á rishæð enda hafi hún ekki farið þangið. Hún hafi því engar forsendur haft til þess að leggja launung á ástand rishæðarinnar eða þaks. Með vísan til þessa svo og til þess að stefnandi hafi brugðist skoðunarskyldu sinni sem kaupandi séu skilyrði til þess að dæma skaðabætur ekki fyrir hendi.

         Stefnandi krefjist afsláttar án þess að gera tilraun til þess að reikna út afsláttar­kröfu með þeim hætti sem venjulegt sé að gera í málum sem þessum þar sem í út­reikn­ingum hans sé á engan hátt metin eða áætluð verðmætaaukning af viðgerð á þaki hins selda húss. Vegna vanreifunar ætti afsláttarkrafan því jafnvel að sæta frávísun ex officio en ekki sé krafist frávísunar í málinu. Hins vegar er krafist sýknu af þessari kröfu á þeim grunni að stefnandi hafi ekki á nokkurn hátt leitt í ljós hve mikið meintur galli rýri verðgildi eignarinnar auk þess sem fráleitt sé að ætla að hús á þeim aldri sem um ræði, á þessu verði og með þessa ásýnd og sögu, þarfnist ekki gagngerra endurbóta. Stefnanda hafi verið kunnugt um ástandið, eða mátt vera um það kunnugt, en ekki hreyft athugasemdum um það er kaupin voru gerð. Í afsali hafi hann lýst því sérstaklega yfir að hann felldi sig við ástand eignarinnar við af­hendingu.

         Stefnandi hafi ekki tilkynnt stefndu frá því án ástæðulauss dráttar að hann hygðist bera fyrir sig að fasteigninni hafi verið ábótavant. Fyrir liggi að stefnandi hafi talið sig hafa vissu fyrir því sumarið 2000 að veggjatítlur væru í tréverki í rishæð. Stefnandi hafi ekki látið stefndu vita af þessu fyrr en löngu síðar og ekki fyrr en hann hafði raskað mjög vettvangi. Hafi stefnandi getað borið fyrir sig galla leiði þessi dráttur á að greina stefndu frá því, svo og röskun á vettvangi ásamt framangreindri yfirlýsingu í afsali að hann felldi sig við ástand eignarinnar, til þess að hann hafi glatað þess­um rétti.

         Stefnda vísi til samningalaga nr. 7/1936 og til almennra reglna samninga- og kröfu­réttarins. Um skoðunarskyldu stefnanda sé sértaklega vísað til 47. gr. 1aga nr. 39/1922 um lausafjárkaup með lögjöfnun og um skyldu stefnanda til þess að tilkynna stefndu tafarlaust um meintan galla til 52. gr. sömu laga, einnig með lögjöfnun. Krafa um málskostnað sé byggð á XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun sé reist á lögum nr. 50/1988, en stefnda sé ekki virðisaukaskattskyld og beri henni því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefnanda.

         Niðurstaða

         Í matsgerð Guðmundar Halldórssonar skordýrafræðings frá nóvember 2004 kemur meðal annars fram að lirfur veggjatítlu lifi á ýmiss konar viði og viðarafurðum. Þær séu smávaxnar, 3-5 mm að lengd, og dökkbrúnar að lit. Þær klekist út í púpu inn í viðnum, yfirleitt fyrri hluta sumars. Að klaki loknu geri bjöllurnar göng út úr viðnum og verði þannig til smágöt, 1-2 mm í þvermál, sem séu oftast einu einkennin sem sjáist á yfirborði viðarins. Lirfurnar éti sig strax inn í viðinn eftir að hafa klakist úr eggj­unum og þar grafi þær göng fram og aftur um viðinn þannig að hann verði á endanum allur sundurétinn og minni helst á svamp. Einu einkennin sem sjáist á yfirborðinu séu hins vegar útgönguop fullorðnu dýranna og smávegis sag sem sáldrist út um þau. Einu raunverulegu varnirnar felist í því að hindra að lirfurnar geti lifað í viðnum. Vaxta­hraði veggjatítlulirfa sé háður umhverfis­skilyrðum, en best henti þeim 22 til 23˚C heitur viður með um það bil 30% rakainnihaldi. Þroskun lirfunnar stöðvist falli hiti niður fyrir 14˚C eða ef rakainnihaldi viðarins falli niður fyrir 11%. Í húsum þar sem veggjatítlu hafi orðið vart þurfi því að koma í veg fyrir raka í viði, jafnframt því að fjarlægja við sem sé orðinn svo skemmdur að burðarþol hans sé skert. Með slíkum aðgerðum sé ekki unnt að tryggja að veggjatítlunni sé útrýmt úr húsinu nema á löngum tíma. Það sé þó ekki nauðsynlegt verði þess gætt að raki í timbri sé undir 11%. Við skoðun á rislofti og þaki hússins að Framnesvegi 19 hafi komið í ljós mjög víðtækar skemmdir af völdum veggjatítlu í þak­viðum, sérstaklega í sperrum. Sperrurnar hafi verið alsettar svokölluðum flug­götum veggjatítlunnar og hafi götin verið mest áberandi á hliðum sperra en minna áber­andi á þeirri hliðinni sem sneri niður. Þegar stungið var með vasahníf í sperrurnar hafi hann gengið auðveldlega inn í viðinn og hafi þá komið í ljós að hann var meira og minna sundurétinn og sum­staðar mátti heita að innan við yfirborðið hafi nánast allt verið sundurétið. Skemmdir á þak­klæðningu hafi verið öllu minni en í sperrum sem þó hafi sumstaðar verið mjög miklar. Raki í sperrum hafi verið um 20% þar sem hann var mældur. Mun lægri raki hafi verið í gólfborðum eða um 10%. Miðað við útbreiðslu skemmda, sem hafi verið mjög miklar við skoðun dómkvaddra matsmanna 9. júlí 2003 og skoðun mats­manns­ins 5. nóvember 2004, og rakastig telur matsmaður nánast fullvíst að veggja­títlan hafi verið til staðar í tréverki rislofts og þaki fasteignarinnar fyrir afhendingu hennar í febrúar 2000. Ólíklegt sé miðað við hægan vöxt veggjatítlunnar og hægfara tímgun að miklar breytingar hafi orðið á umfangi skemmda á þremur til fjórum árum. Af þessu verði að draga þá ályktun að veggjatítla hafi einnig verið mjög útbreidd í tréverki rislofts og þakviðum fasteignarinnar í febrúar 2000. Erfitt sé að segja til um hversu lengi hún hafi hreiðrað um sig í rislofti og þakviðum, en þar sem dýrið þroskist og tímgist hægt séu mestar líkur á að alllangt sé síðan veggjatítla hafi hreiðrað um sig í fasteigninni, jafnvel áratugir. Þar sem veggjatítlan sé hægvaxta og tímgist hægt verði að teljast nánast útilokað að veggjatítla, sem hefði borist inn í húsið eftir sölu þess, hefði getað valdið eins umfangsmiklum skemmdum og voru þar þegar lagt var mat á skemmdirnar í júlí og október 2003.    

         Með vísan til þess hve gallarnir voru umfangsmiklir og upplýsinga í framan­greindri matsgerð um það hve langan tíma þurfi til að slíkar skemmdir myndist verður að telja sannað að húsið hafi verið haldið umræddum galla þegar stefnandi keypti það af stefndu í nóvember 1999. Eins og fram hefur komið voru aðstæður á háaloftinu þannig að einangrun var á milli sperra sem stefnandi fjarlægði síðar. Við skoðun dómsins á vettvangi á sperrum og þaki 16. mars sl. sáust smá göt á sperrum sem voru mun meira áberandi á hliðum þeirra en á þeim flötum sem sneru niður. Þetta kemur einnig fram í matsgerð Guðmundar Halldórssonar, eins og hér að framan er rakið, en þar segir meðal annars að götin hafi verið mest áberandi á hliðum sperra en minna áberandi á þeirri hliðinni sem sneri niður. Hliðarnar voru hins vegar huldar einangrun við skoðun stefnanda á húsinu í nóvember 1999. Eins og lýst er hér að framan eru einkenni um sundurétinn viðinn aðeins smá göt á yfirborðinu. Ummerki eru því mjög ógreinileg við hefðbundna skoðun. Skemmdirnar sem um er að ræða verður að telja mjög fátíðar. Þær eru hins vegar alvarlegar og þess eðlis að ráða þarf bóta á þeim með viðhlítandi aðgerðum. Stefnda hefði því átt að upplýsa stefnanda um gallann, hafi hún vitað um hann, sem þó verður að telja ósannað að hún hafi gert. Styrkir það álit dómsins á því að gallinn hafi ekki sést við hefðbundna og venjulega skoðun. Að þessu virtu verður að telja að um leyndan galla hafi verið að ræða sem stefnandi gat ekki áttað sig á við venjulega skoðun á fasteigninni. Ósannað verður að telja að stefnda hafi þá fullyrt við stefnanda að hún hafi látið yfirfara háaloftið þegar hún keypti húsið 1992, en sú stað­hæfing stefnanda er ekki studd gögnum. Að þessu virtu þykja skilyrði skaðabóta­skyldu ekki vera fyrir hendi, en samkvæmt meginreglunni í 1. mgr. 42. gr. þágildandi laga um lausafjárkaup nr. 39/1992 þykir stefnandi eiga rétt á afslætti úr hendi stefndu vegna gallans er nemur sömu fjárhæð og rýrnun á verðgildi fast­eignar­innar verður talin vegna hans. 

         Fram hefur komið að stefnandi hafi ítrekað haft samband við stefndu og tjáð henni að hann ætlaði að bera umræddan galla fyrir sig. Stefnda staðfesti er hún gaf skýrslu fyrir dóminum að stefnandi hefði haft samband við hana fyrir fund á fasteigna­sölunni, sem málsaðilar mættu á vegna gallans, en staðfest er með framburði fast­eigna­salans að fundurinn var haldinn á fasteignasölunni haustið 2000. Fasteignasalinn staðfesti jafnframt fyrir dóminum að stefnandi hafi á fundinum byggt á skýrslu Dalsmíði frá 15. september 2000. Gallinn var ekki kominn í ljós er afsal var gefið út í febrúar 2000, daginn eftir að stefnandi fékk húsið afhent. Með vísan til framangreinds verður að telja að stefnandi hafi skýrt stefndu frá því í tæka tíð að hann ætlaði að bera gallann fyrir sig.  

         Matsgerð Björns Gústafssonar og Helga Magnúsar Gunnarssonar þykir ekki haldin neinum þeim annmörkum er leiða ættu til þess að hún verði ekki lögð til grund­vallar við ákvörðun á afslætti sem stefnandi verður talinn eiga rétt á samkvæmt framan­sögðu úr hendi stefndu. Ljóst er af matsgerðinni að skemmdirnar, sem þar er lýst, eru aðallega af völdum veggjatítlu, en fúi kemur þar ekki nema að óverulegu leyti við sögu. Við útreikninga á afsláttar­kröfunni verður hins vegar að taka tillit til þess að um verulegar endurbætur á rishæðinni verður að ræða eftir að fram hafa farið nauð­syn­­legar úrbætur á henni sem auka verðgildi hússins til móts við verðrýrnunina vegna gallans. Samkvæmt þessu þykir afsláttur hæfi­lega ákveðinn 450.000 krónur sem stefndu ber að greiða stefnanda ásamt dráttarvöxtum eins og krafist er þegar mánuður var liðinn frá þeim degi er stefnandi setti fram kröfuna, sem hann gerði með bréfi lögmanns 24. janúar 2004, sbr. 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verð­trygg­ingu nr. 38/2001.

         Rétt þykir að stefnda greiði stefnanda hluta málskostnaðar samkvæmt 3. mgr. 130. gr. laga um meðferð einkamála sem þykir hæfilega ákveðinn 450.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskattur. Við ákvörðun málskostnaðar er tekið tillit til þess að nauðsynlegt var fyrir stefnanda að afla matsgerða til að staðreyna gallann, orsakir hans og umfang.

         Dóminn kvað upp Sigríður Ingvarsdóttir héraðsdómari ásamt meðdóms­mönnunum Birni Björnssyni húsasmíðameistara og Ragnari Ingimarssyni byggingar­­verkfræðingi.

DÓMSORÐ:

         Stefnda, Salóme Bergsdóttir, greiði stefnanda, Willard Helgasyni, 450.000 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 24. febrúar 2004 til greiðslu­dags og 450.000 krónur í málskostnað.