Fimmtudaginn 9. október 2003.
Nr. 79/2003.	Búmenn hsf. (Kristinn Bjarnason hrl.) gegn Mark-Húsi ehf. (Kristinn Hallgrímsson hrl.)

 

Kaupsamningur. Verðbætur. Uppgjör.

M og B gerðu með sér samning um kaup B á 18 raðhúsum. Þegar kom að uppgjöri eftirstöðva kaupsamningsgreiðslna setti B fram útreikninga sína um greiðslu verðbótaþáttar samningsins og skeikaði þar verulegu miðað við útreikninga M, sem í framhaldi af þessu stefndi B til greiðslu mismunarins. Talið var að samningur aðila yrði helst skilinn svo að greiðslur B til M skyldu taka verðbreytingum miðað við þann tíma er þær voru raunverulega inntar af hendi, en ekki miðað við stöðuuppgjör, svo sem B hélt fram. Kröfur M voru samkvæmt þessu teknar til greina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir, Garðar Gíslason og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 27. febrúar 2003. Hann krefst sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Málavöxtum er lýst í hinum áfrýjaða dómi.

Áfrýjandi hefur gert athugasemdir við það sem fram kemur í héraðsdómi um að hann hafi einn staðið að skráningu um verkframvindu og bent á að sú skráning hafi að mestu byggst á upplýsingum frá stefnda.

Framanritað breytir hins vegar ekki því að orðalag ákvæða samnings aðila, sem tíunduð eru í héraðsdómi, verður helst skilið svo að greiðslur áfrýjanda til stefnda á 70% af kaupverði skyldu taka verðbreytingum miðað við þann tíma er þær voru raunverulega inntar af hendi, en ekki miðað við stöðuuppgjör. Er sú túlkun á ákvæðum samningsins einnig í samræmi við útreikninga á verðbótum vegna þeirra greiðslna á kaupverði sem þegar höfðu átt sér stað á milli aðila á grundvelli samningsins, en fram er komið að þær greiðslur innti áfrýjandi af hendi án athugasemda og án tillits til stöðu byggingaframkvæmda á þeim tíma. Samkvæmt framanrituðu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms verður hann staðfestur um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti verður ákveðinn í einu lagi, eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Áfrýjandi, Búmenn hsf., greiði stefnda, Mark-Húsi ehf., samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 5. febrúar 2003.

                Mál þetta, sem dómtekið var 11. desember sl., er höfðað með stefnu birtri 20. mars sl.

Stefnandi er Mark-Hús ehf., Lyngási 18, Garðabæ.

                Stefndi er Búmenn hsf.,  Þverholti 14, Reykjavík.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 11.011.952 krónur ásamt dráttarvöxtum skv. III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, af 3.925.092 krónum frá 4. desember 2001 til 4. janúar 2002, en af  11.011.952 krónum frá þeim degi til greiðsludags. Þá er krafist málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru þær aðallega að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að stefndi verði einungis dæmdur til að greiða stefnanda 9.696.879 krónur og að hann verði sýknaður af dráttarvaxtakröfu stefnanda. Þá krefst stefndi málskostnaðar.

 

MÁLSATVIK

Á árinu 1999 hófust viðræður milli stefnda og Heimatúns ehf., sem hafði keypt land við Eyvindarstaðaveg í Bessastaðahreppi í upphafi ársins, um að Heimatún ehf. byggði á landinu íbúðarhúsnæði fyrir stefnda. Þann 22. júní 1999 undirrituðu tilgreindir aðilar yfirlýsingu um samstarf um og hönnun hagkvæmra og vandaðra íbúða fyrir Búmenn hsf., svo og að seljandi og verksali skyldi annast fjármögnun á byggingartímanum. Þann l. mars 2000 gerði Eðvarð Hallgrímsson byggingarmeistari fyrir hönd Heimatúns ehf. stefnda tilboð um sölu og byggingu á raðhúsum við Suðurtún 1-35, Bessastaðahreppi. Um var að ræða 18 íbúðir sem ýmist voru 120 fermetrar að stærð auk bílgeymslu eða 90 fermetrar auk bílgeymslu og heildarverð 268.000.000 króna og skyldi það verðtryggt miðað við byggingarvísitölu. Af hálfu stefnda var fallist á tilboðið þann 22. mars 2000 og kjölfar þessa fóru fram viðræður milli stefnda og Heimatúns ehf. um nánari útfærslu samnings þeirra. Gert var uppkast að kaupsamningi í maí 2000 þar sem kaupverð var 278.700.000 krónur og hafði tilboðsverðið þá verið framreiknað frá tilboðsdegi fram í maí 2000. Þessu samningsuppkasti fylgdi svokallað verkstöðuuppgjör þar sem fram kom hvernig kaupverð/verklaun voru fundin út. Inn í samningsfjárhæðina var liður 9.3, forvinna, undirbúningur, 9.700.000 krónur, sem stefndi kveður kostnað sinn við undirbúning framkvæmda, skipulag, hönnun og þess háttar sem skyldi greidd félaginu. Þá hafi fjármagnskostnaður verktakans (seljandans), vegna þess að um var samið að hann fjármagnaði verkið, verið reiknaður inn í verð verkeininga. Samkvæmt lið 9.5, verkstöðuyfirliti, hafi sú fjárhæð verið 25.700.000 krónur af heildarverði verksins.

Ágreiningur varð með aðilum um endanlegan frágang og taldi Heimatún ehf. sig óbundið af samningi við stefnda og lýsti yfir riftun hans með bréf dags. l0. júlí 2000. Búmenn hsf. höfðuðu þann 20. október 2000 mál á hendur Heimatúni ehf, vegna tjóns sem félagið taldi sig hafa orðið fyrir af ólögmætri riftun samnings. Með dómi Hæstaréttar 14. nóvember sl. var því máli vísað frá héraðsdómi.

Heimatún ehf. seldi í stefnanda máls framangreindar lóðir og þau mannvirki sem á þeim voru þann 9. ágúst 2000 og í framhaldi af því fól stefnandi Fasteignamarkaðnum sölu eignanna á almennum markaði.

Um haustið 2000 hafði Þorlákur Einarsson sölumaður hjá Fasteignamarkaðnum samband við starfsmann stefnda til þess að kanna hug félagsins til þess að koma á ný að kaupum og byggingu á eignum þessum.

Lauk þeim þreifingum með því að þann 13. desember 2000 undirritaði fyrirsvarsmaður stefnanda viljayfirlýsingu sem er svohljóðandi:

"Ofangreindir aðilar hafa náð samkomulagi um að ganga til viðræðna um að gera samning um kaup kaupanda á fimm raðhúsalengjum með samtals 18 íbúðum og 18 innbyggðum bílskúrum að Suðurtúni 1-35 (oddatölur), Bessastaðahreppi, ásamt öllu sem eignunum fylgir og fylgja ber þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi.

Kaupsamningur þessi skal byggja að megin efni á kaupsamningi sem nú þegar hefur verið lagður fram og fylgir þessari viljayfirlýsingu.

Samning þennan skal undirrita eigi síðar en þann 10 janúar 2001. "

 

Kaupsamningsuppkast það sem vísað er til er það sem gert var í maí 2000 milli stefnda og Heimatúns ehf. og er það áritað af fyrirsvarsmanni stefnanda til staðfestingar.

Aðilar máls þess sem hér er dæmt gerðu með sér kaupsamning, dags. 19. janúar 2001, um kaup stefnda á 18 íbúðum ásamt bílgeymslum í fimm raðhúsalengjum að Suðurtúni 1-35 í Bessastaðahreppi. Samningsverðið fyrir 18 raðhús var skv. 4. gr. samningsins 275.300.000 krónur, sem átti að taka verðlagsbreytingum á byggingartíma húsanna. Kaupverðið átti stefndi að greiða þannig að 30% af verði hvers húss átti að greiða við afhendingu á fokheldisvottorði eftir 15. mars 2001. Síðari hluti kaupverðsins, 70%, átti að greiðast eigi síðar en 20 dögum eftir formlega athendingu. Verðgrunnur samningsupphæðarinnar miðaðist við verðlag samkvæmt byggingarvísitölu Hagstofu Íslands miðað við grunnvísitölu janúar 2001 sem var 245,1 stig og í 11. grein samningsins sagði að verði breyting á vísitölunni á umsömdum verktíma, tækju greiðslur á hverju verktímabili samsvarandi breytingum og vísitalan.

Í 5. grein kaupsamnings var kveðið á um það að samningsaðilar stilltu upp og samþykktu í lok hvers mánaðar nýju stöðuuppgjöri fyrir verkið sem sýndi hverju sinni sundurliðaða verkstöðu, reiknaðar verðbætur og unna framvindu í hverjum mánuði á áætluðum verktíma. Þetta stöðumat vann stefndi en kynnti það ekki stefnanda, enda taldi stefnandi að það þjónaði einvörðungu hagsmunum stefnda til að fylgjast með framvindu verksins og kostnaðarþróun þess. Stefnandi hafi hins vegar verið fús til að veita stefnda þær upplýsingar sem hann óskaði um framvindu verksins. Engir útreikningar verðbóta voru kynntir stefnanda á verktímanum aðrir en þeir sem greitt var eftir með umsömdum 30% kaupsamningsgreiðslum.

Með viðbótarsamningi, dags. 22. nóvember 2001, sömdu aðilar síðan um snjóbræðslu undir malbik og hellulögn fyrir framan aðkeyrslur að raðhúsunum átján. Samningsverðið var 4.442.226 krónur, sem greiða átti við verklok hvers áfanga fyrir sig og verðbættist ekki á samningstímanum. Auk snjóbræðslunnar var gerður samningur milli aðila um þaklúgur og eldavélar, þ.e. 1.332.000 krónur fyrir þaklúgur og 438.400 krónur vegna eldavéla. Þessir þættir tóku heldur ekki verðbreytingum og áttu að gerast upp með sama hætti og snjóbræðslan.

Stefnandi skilaði húsunum og stefndi greiddi eins og um hafði verið samið. Um var að ræða 5 raðhúsalengjur og voru fokheldisgreiðslur (30%) fimm talsins; tvær í apríl, ein í júní og tvær í júlí 2001. Fasteignamarkaðurinn ehf. á Óðinsgötu í Reykjavík sá um gerð kaupsamninga og Unnar Smári Ingimundarson, viðskiptafræðingur og lögg. fasteignasali sá um útreikning greiðslna og verðbóta samkvæmt samningi. Við fokheldisgreiðslur (30%) voru reiknaðar verðbætur miðað grunnvísitölu samnings og vísitölu í þeim mánuði þegar greiðslan fór fram. Engar athugasemdir voru gerðar af stefnda um þá útreikningsaðferð.

Þegar kom að uppgjöri eftirstöðva kaupsamningsgreiðslna (70% greiðslna) fyrir húsin nr. 1-19 í fyrsta áfanga við afhendingu þeirra þann 20. nóvember 2001 setti stefndi fram útreikninga sína um greiðslu verðbótaþáttar samnings og skeikaði þar verulegu miðað við útreikninga stefnanda. Stefndi hefur kosið í sínum útreikningum að velja þá aðferð og túlkun á verðbótaákvæði kaupsamningsins að reikna verðbætur eins og að greiðslur hafi átt sér stað við þau stöðumöt sem hann hafði sjálfur gert í 10 svokölluðum skilauppgjörum sínum. Reiknar stefndi þannig verðbætur eins og um raunverulegar greiðslur hafi verið að ræða á þeim tíma sem stöðumat hans í byggingunum var gert. Með þessu móti fái stefnandi engar greiðslur á þessum útreikningstímum og nýtur þá ekki heldur verðbóta frá þeim tíma fram til raunverulegrar greiðslu. Þetta er ekki í samræmi við túlkun stefnanda á verðbótaákvæði samningsins og sætti stefnandi sig ekki við þá uppgjörsaðferð. Ágreiningur var orðinn með aðilum um verðbótaútreikning samnings. Að öðru leyti er enginn ágreiningur með aðilum um uppgjör kaupsamningsins.

Þegar fyrir lá að um væri að ræða mismunandi aðferðir stefnda og stefnanda og túlkun þeirra á ákvæði samnings um verðbótaútreikning og greiðslur þeirra gerðu þeir með sér samkomulag um að leyst yrði úr þeim ágreiningi fyrir dómstólum, þar sem ekki náðist að leysa þann ágreining með samningi. Þetta var fyrst gert með samkomulagi þann 20. nóvember 2001 við lokauppgjör fyrri áfanga og síðar aftur með yfirlýsingu þann 21. desember 2001 sama efnis. Aðilar hafi ekki getað náð samkomulagi um lausn málsins og því er óhjákvæmilegt að leita úrlausnar dómstóla um lausn þess.

 

MÁLSÁSTÆÐUR OG LAGARÖK

Stefnandi byggir kröfu sína til verðbóta og aðferð til útreiknings á verðbótum á ákvæðum kaupsamningsins frá 19. janúar 2001. Í 4. grein samningsins er ákvæði um greiðslu kaupverðsins, 275.300.000 krónur, og þar segir:

"...og tekur upphæðin á verktíma hlutfallslega sömu breytingu og byggingarvísitala Hagstofu Íslands gerir í samræmi við 11. grein í kaupsamningi þessum."

 

Í 11. grein kaupsamningsins segir:

" Verðgrunnur samningsupphæðar miðast við verðlag samkvæmt byggingarvísitölu Hagstofu Íslands í janúar 2001 245,1 stig. Verði breyting á vísitölugrunni á umsömdum verktíma, taka greiðslur á hverju verktímabili samsvarandi breytingum og vísitalan."

 

Stefnandi byggir jafnframt á því að útreikningsaðferð sú sem hann byggir kröfur sínar á hafi verið notuð við fyrrihlutagreiðslur (30% greiðslur) kaupsamnings og engar athugasemdir hafi komið fram hjá stefnda við þær greiðslur.

Byggt er á því að aðferð þessi sé hefðbundin í samningum sem þessum og í verksamningum og greiðslur hverju sinni á samningstímanum taki verðbreytingum miðað við grunnvísitölu samnings til þeirrar vísitölu sem í gildi er þegar greiðsla fer fram. Það segi enda í 11. gr. samningsins að greiðslur á hverju verktímabili taki samsvarandi breytingum og vísitalan.

Stefnandi byggir á því að reikningsaðferð stefnda byggi á rangri túlkun á samningi. Stefnandi heldur því fram að það séu engin rök til þess að verðbæta ákveðna verkstöðu í framvindu verksins, sem stefndi hefur einhliða sett fram, án nokkurs tillits til greiðslna á kaupverðinu.

Verkstöðuyfirlit og verðbótaútreikningar stefnda hafi aldrei verið samþykkt af stefnanda og stefnandi ekki fengið að sjá afrit þeirra fyrr en eintak af því tíunda í röðinni, sem jafnframt hafi verið það síðasta, við verklok. Það hafi stefnandi ekki samþykkt enda þá kominn upp ágreiningur með aðilum um aðferð við útreikning verðbóta.

Stefndi hafi sett fram útreikninga sína á verðbótum og stillt upp uppgjöri sínu á samningnum á dskj. nr. 9 og er efni þess mótmælt. Í þessu uppgjöri stefnda komi einnig fram óútskýrður "mismunur" að fjárhæð 221.346 krónur. Útreikningur þessi sé ekki í samræmi við efni kaupsamnings.

Stefnandi hafi einnig til hliðsjónar, sbr. dskj. nr. 12, reiknað verðbætur af heildarfjárhæðinni miðað við vísitölu á hverjum tíma þegar greiðslur bárust og verði niðurstaðan í þeim útreikningi verðbóta nánast sú sama þó svo að aðferðin sé ekki hin hefðbundna og ekki umsamin í þessum viðskiptum.

Um sundurliðun stefnukröfunnar vísar stefnandi til dskj. nr. 11 í málinu. Vangreiddar verðbætur við innborgun stefnda 4. desember 2001 hafi verið 3.925.092 krónur og vangreiddar verðbætur við innborgun þann 4. janúar 2002 7.086.860 krónur. Alls séu því vangreiddar verðbætur 11.011.952 krónur, sem er stefnufjárhæð málsins.

Enginn tölulegur ágreiningur er með aðilum varðandi grunnverð samnings  275.300.000 krónur að viðbættum viðbótarverkum að fjárhæð 5.327.426 krónur. Heildarfjárhæð samnings án verðbóta sé því samtals 280.627.426 krónur.

Enginn ágreiningur er heldur um innborganir stefnda sem eru samtals 284.556.874 krónur. Þess beri þó að geta að 70% greiðslan vegna húsa nr. 1-19 sem átti að greiðast í nóvember 2001, sbr. samkomulag aðila frá 20. nóvember 2001, hafi hins vegar ekki verið greidd fyrr en í desember 2001 og 70% greiðslan fyrir hús nr. 21-35 sem greiðast átti í desember 2001, sbr. yfirlýsingu frá 21. desember 2001, hafi ekki verið greidd fyrr en í janúar 2002. Þetta hafði tiltekin áhrif á útreikning verðbóta og verði stefndi að bera hallann af þeim drætti sem orðið hafi á þeim greiðslum og greiða verðbætur samkvæmt samningi fram til þess tíma þegar greiðslan var innt af hendi.

Stefnukröfur sínar styður stefnandi við almennar reglur kröfu- og samningaréttar um loforð og greiðslu fjárskuldbindinga. Vísað er m.a. til samningalaga nr. 7/1936 um skuldbindingargildi loforða. Kröfur um dráttarvexti styður stefnandi við ákvæði III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu. Kröfur um málskostnað styður stefnandi við 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.

 

Stefndi byggir á því að samningur aðila frá 19. janúar 2001 hafi byggt á sömu forsendum og miðað hefði verið í samningsuppkasti stefnda og Heimatúns ehf. og sundurliðun á kaupverði. Samningurinn hafi verið byggður á fyrra uppkasti en starfsmaður Fasteignamarkaðarins sem hafði eignirnar til sölumeðferðar hafi séð um lokafrágang samningsins.

Samningsverðið 275.300.000 krónur  hafi verið þannig reiknað:

Verð skv. samningsdrögum við Heimatún ehf.               278.700.000                 krónur.

Til frádráttar liður 9.3 í verkstöðuuppgjöri

sem ekki hafi verið samþykktur af stefnanda  9.700.000                     krónur.

Umsaminn innifalinn fjármagnskostnaður

vegna liðar 9.3                                                                      1.000.000                      krónur             

 

Eftirstöðvar                                                                           268.000.000              krónur

Sú fjárhæð hafi verið verðbætt miðað við

grunnvísitölu í febrúar 2000 238,6 fram

til samningsdags janúar 2001 245,1                   7.300.922                      krónur

Samtals afrúnuð fjárhæð og samningsverð                      275.300.000             krónur

 

Þá byggir stefndi á því að fyrir liggi að búið hafi verið að reikna fjármagnskostnað stefnanda af því að fá ekki verklaun greidd eftir framvindu verksins inn í samningsverð aðila. Grunnverð íbúða hafi verið samtals 249.600.000 krónur og umsaminn fjármagnskostnaður á áætluðum verktíma 25.700.000 krónur.

Fyrir liggi að kostnaður stefnanda af verkinu hafi ekki allur fallið til í upphafi verks heldur eftir framvindu verksins.

Á því er byggt að verðtryggingarákvæði samnings aðila beri að túlka þannig að með umsömdum verðbótum sé verið að reikna stefnanda kostnaðarauka á umsamið samningsverð frá því samningurinn var gerður þar til kostnaður vegna einstakra verkþátta verður til. Umsaminn fjármagnskostnaður sé verðbættur með sama hætti og aðrir liðir samningsverðsins.

Í 4. gr. samnings aðila sé fjallað um kaupverð en þar segir:

"Umsamið heildarverð er samkvæmt samningi þessum samtals kr. 275.300. 000,- segi og skrifa; tvöhundruð sjötíu og fimm milljónir og þrjú hundruð þúsund 00/100 þúsund krónur og tekur upphæðin á verktíma hlutfallslega sömu breytingu og byggingarvísitala Hagstofu Íslands gerir í samræmi við ákvæði í 11.grein í kaupsamningi þessum. "

 

Í 11. gr. samningsins segir:

"Verðgrunnur samningsupphæðar miðast við verðlag samkvæmt byggingarvísitölu Hagstofu Íslands í janúar 2001 245,1 stig. Verði breyting á vísitölugrunni á umsömdum verktíma, taka greiðslur á hverju verktímabili samsvarandi breytingum og vísitalan. "

 

Í 5. gr. samningsins er fjallað um verkstöðuyfirlit og framvindu en þar segir:

 

"Samningsaðiljar skulu í lok hvers mánaðar stilla upp og samþykkja nýtt stöðuuppgjör fyrir verkið í samræmi við fylgiblað 9 með samningi þessum sem sýnir hverju sinni sundurliðaða verkstöðu, reiknaðar verðbætur og unna framvindu í hverjum mánuði á áætluðum verktíma. "

 

Á því er byggt með hliðsjón af tilurð samnings aðila, orðalagi í framangreindum ákvæðum hans og tilgangi verðtryggingar miðað við eðli samningsins geti sjónarmið stefnanda um að allt samningsverðið skuli framreiknað frá upphafi til loka með þeim hætti sem hann geri, ekki staðist. Samkvæmt því beri að leggja til grundvallar útreikninga stefnda á verðbótum eins og þær séu reiknaðar eftir framvindu og verkstöðu í dómskjali nr. 9 enda ekki ágreiningur um að þeir útreikningar séu réttir verði þeir taldir byggja á réttum forsendum.

Skilauppgjör séu gerð eftir húsalengjum og skiptist því fimm hluta eins og dómskjal nr. 9 ber með sér.

Á verktímanum hafi reglulega verið haldnir verkfundir, sá fyrsti hinn 3. maí 2001 og sá síðasti 13.desember 2001. Samkvæmt bókunum á verkfundum hafi verið fjallað um framvindu verksins, verkáætlanir og breytingar á þeim.

Skilauppgjör þau sem stefndi byggi útreikninga sína á og er að finna á dómskjali nr. 9 byggi á framlögðum verkáætlunum og raunverulegri framvindu.

Á því er byggt að það hafi verið á ábyrgð stefnanda ekki síður en stefnda að framfylgja ákvæði l. tl. 4. gr. og 5. gr. samnings aðila um mánaðarleg stöðuuppgjör fyrir verkið.

Stefnandi hafi ekki með neinum hætti hnekkt því að þær forsendur sem stefndi byggir stöðuuppgjör sín á séu réttar og því hljóti eins og atvikum er háttað að verða að leggja þær til grundvallar.

Stefndi kveðst hafa í samningum sem félagið hefur gert um húsbyggingar og kaup miðað útreikninga á verðbótum við þá aðferð sem byggt er á í máli þessu og vísar því til staðfestingar til dómskjals nr. 20 sem staðfest er af Íbúðalánasjóði sem fjármagnar endanlega um 70% af byggingarkostnaði, sbr. og dómskjöl nr. 22-23. Mótmælt er sjónarmiðum stefnanda að það hafi einhverja þýðingu við úrlausn þessa máls hvernig stefndi greiddi fokheldisgreiðslur.

Þegar komið hafi að verklokum húsa nr. 1-19 í nóvember 2001 hafi komið fram að ágreiningur var með aðilum um verðbótagreiðslur eins og fram hefur komið auk ágreinings um aukaverk og dráttar sem hafði orðið á verklokum af hálfu stefnanda.

Samkvæmt 9. gr. samnings aðila frá 19. janúar 2001 hafi stefndi átt rétt á dagsektum 3.000 krónum fyrir hverja íbúð fyrir hvern virkan dag sem afhending drægist.

Til þess að unnt væri að ganga frá fjármögnun og greiðslu þess hluta sem óumdeildur væri og til þess að einangra ágreiningsefni aðila hafi þeir gert með sér samkomulag annars vegar dags. 20. nóvember 2001 vegna húsa nr. 1-19 og hins vegar 21. desember 2001 vegna húsa nr. 21-35.

Fjárhæðir sem miðað sé við hafi byggt á þeim forsendum og útreikningum sem hvor aðila taldi réttar.

Mismunur verðbóta í fyrra samkomulagi hafi verið 5.358.349 krónur og í hinu síðara 4.338.530 krónur, eða samtals 9.696.879 sem ætti að vera sú fjárhæð sem stefnandi fengi greidda væri fallist á túlkun hans auk umsaminna verðbóta frá nóvember og desember 2001.

Sú aðferð stefnanda að reikna verðbætur fram til greiðsludaga lokagreiðslna fái ekki staðist og sé ekki í samræmi við samninga aðila frá 20. nóvember og 21. desember 2001. Með því að gengið var frá samkomulagi um hvernig fara skyldi með ágreining um verðbótaþáttinn í samningi aðila hafi jafnframt verið gengið frá samkomulagi um aukaverk og að stefndi hefði ekki uppi kröfur um dagsektir vegna dráttar á verkinu.

Á því er byggt að aðilar málsins séu bundnir af þeim fjárhæðum sem fram koma í samningum þeim sem gerðir voru í nóvember og desember 2001 við útgáfu afsala og uppgjör. Fráleitt sé að stefnandi geti krafið stefnda um verðbótahækkun sem til komi af drætti hans á skilum á verkinu þegar stefndi hafi samið svo um að falla frá dagsektum vegna dráttarins.

Ekki verður annað ráðið af stefnu en ágreiningslaust sé í málinu að verði fallist á sjónarmið stefnda um túlkun á verðbótaþætti samnings aðila frá 19. janúar 2001 hafi fullnaðaruppgjör farið fram og það leiði til þess að félagið verði sýknað af öllum kröfum stefnanda enda sé það í samræmi við samninga aðila.

Um varakröfu stefnda er vísað til framangreindrar umfjöllunar hvað varðar hámark fjárhæðar verði fallist á túlkun stefnanda.

Samkvæmt samkomulagi aðila frá 20. nóvember 2001 skuli fjárhæð sú er deilt er um einungis bera verðbætur frá nóvember 2001 miðað við grunnvísitölu vísitölu neysluverðs þess mánaðar til greiðsludags. Samkvæmt þessu samkomulagi sem staðfest er í lok yfirlýsingarinnar frá 21. desember 2001 skuli sami háttur hafður á hvað varðar uppgjör samkvæmt yfirlýsingunni.

Samkvæmt þessu eigi dráttarvaxtakrafa stefnanda sér ekki stoð í samningum aðila eða hafi lagastoð enda stefnandi bundinn af samningum hvað þetta varðar.

Stefndi byggir kröfur sínar á almennum reglum samninga- og kröfuréttar stofnun og gildi samninga. Þá er vísað til almennra sjónarmiða samningaréttar um túlkun samninga.

Málskostnaðarkrafa stefnda byggir á 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991. Stefndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur aðili samkvæmt lögum nr. 50/1988 og beri því nauðsyn til að tekið verði tillit til skattsins við ákvörðun málskostnaðar.

 

NIÐURSTAÐA

                Af hálfu stefnda er á því byggt að samningur aðila máls þessa byggi á sömu forsendum og miðað var við í samningsuppkasti því sem gert var í maí 2000 á milli stefnda og Heimatúns ehf. og verkáætlun sem því hafi fylgt. Verði að túlka samninginn og yfirlýsingu aðila málsins frá 10. janúar 2000 með hliðsjón af þessum gögnum. Fram kom hjá forsvarsmanni stefnanda að hann hefði aldrei gengist inn á verkstöðuyfirlit sem fylgir yfirlýsingu frá 10. janúar 2000. Hann setti upphafsstafi sína á samningsuppkast stefnda og Heimatúns ehf. sem fylgdi yfirlýsingunni en ekki verkstöðuuppgjör eða "mómentó" sem einnig fylgir yfirlýsingunni. Fram kom hjá vitninu Jóni Guðmundssyni að forsvarsmaður stefnanda hafi ekki viljað hlusta á það að ákvæði í 9.3 í verkstöðuppgjöri kæmi til álita varðandi samning aðila og vísitöluákvæði í samningi yrði að athugast í ljósi þess að greiðslur bærust seint og stirt. Með vísan til þessa er ósannað að í skiptum aðila skyldi byggt á þeim forsendum sem stefndi kveður hafa legið til grundvallar við samningsgerð við Heimatún ehf.

                Kemur þá til úrlausnar hvernig skýra beri ákvæði samnings aðila frá 19. janúar 2001 um verðbætur á greiðslur. Í 4. gr. samningsins segir að umsamið heildarverð sé samtals 275.300.000 krónur og taki upphæðin hlutfallslega sömu breytingum og byggingarvísitala Hagstofu Íslands geri í samræmi við 11. gr. samningsins. Um greiðslufyrirkomulag segir í sama ákvæði að aðilar gangi í lok hvers mánaðar frá verkstöðumati og skilauppgjöri í samræmi við 5. gr. samningsins. Þá greiði kaupandi 30% af samningsverði við afhendingu fokheldisvottorðs og loks skilagreiðslur við afhendingu á húsum, eða eigi síðar en 20 dögum eftir afhendingu samkvæmt lokauppgjöri á hvorum áfanga. Í 5. gr samningsins segir að aðilar skuli í lok hvers mánaðar stilla upp og samþykkja nýtt stöðuuppgjör fyrir verkið sem sýni hverju sinni sundurliðaða verkstöðu, reiknaðar verðbætur og unna framvindu í hverjum mánuði á áætluðum verktíma. Í 11. gr. samningsins segir að verði breyting á vísitölugrunni á umsömdum verktíma taki greiðslur á hverju verktímabili samsvarandi breytingum og vísitalan.

Það er álit dómsins að ákvæði 11. gr. samnings aðila frá 19. janúar 2001 verði ekki skilinn öðruvísi en þannig að kaupanda beri að greiða verðbætur á þær greiðslur sem hann innti af hendi, annars vegar er 30% kaupverðs voru greiddar og hins vegar er lokagreiðslur voru inntar af hendi. Er þess sérstaklega að gæta hér að sú túlkun sem stefndi heldur fram er óvenjuleg í viðskiptum af þessu tagi og stefndi ber sönnunarbyrði fyrir staðhæfingum sínum í þessu efni sem honum hefur ekki tekist að axla. Samkvæmt þessu verður fallist á þann skilning stefnanda að greiðslur skyldu verðbætast er þær voru inntar af hendi.

Samkomulag varð með aðilum 20. desember 2001 þess efnis að ganga frá uppgjöri og afsali á húsunum nr. 1-19 út frá túlkun stefnda á verðbótaákvæði kaupsamnings en þá stóðu eftir 5.358.349 krónur ógreiddar samkvæmt útreikningi stefnanda. Skyldi fjárhæð þessi renna til þess sem hana skyldi fá samkvæmt niðurstöðu dómstóla eða samkomulagi aðila. Þá segir:

"Á fjárhæðina skulu reiknast verðbætur frá undirritun samkomulags þessa þar til greiðsla verður innt af hendi. Miðað skal við vísitölu neysluverðs með grunnvístölu í nóvember 2001.

Ekki reiknast vextir á fjárhæðina."

 

Þá segir í samkomulaginu að aðilar séu sammála um að hafa sama hátt á um uppgjör vegna húsanna nr. 21-35 við Suðurtún og lýst sé að framan. Fram kemur í yfirlýsingu aðila frá 21. desember 2001 þar sem gengið var frá uppgjöri vegna húsanna nr. 21-35 að mismunur vegna ágreinings um túlkun samnings nemi 4.338.530 krónum. Skyldi fara um ágreining aðila um verðbótatúlkun á sama hátt og greinir í samkomulaginu frá 20. nóvember sem gerð er grein fyrir hér að framan. Samtals nema fjárhæðir þær sem ágreiningur var um 9.696.879 krónum. Samkvæmt þessu urðu aðilar sammála um fjárhæð þá sem ágreiningur er um og að hún skyldi verðbætast með tilteknum hætti frá undirritun samkomulagsins 20. nóvember 2001.

Eins og áður greinir er fallist á það með stefnanda að verðbætur skuli reiknast eins og hann byggir á hér. Þegar litið er til framangreinds samkomulags aðila  verður á því að byggja að höfuðstóll kröfu stefnanda sé 9.696.879 krónur. Hins vegar verður ekki fallist á vaxtakröfu stefnanda þar sem í samkomulagi aðila segir að vextir reiknist ekki á fjárhæðina en samkvæmt fyrrgreindu samkomulagi ber stefnda að greiða verðbætur á höfuðstól ofangreindrar dómkröfu stefnanda í samræmi við breytingar á vístölu neysluverðs frá 20. nóvember 2001 og er miðað við grunnvístölu í nóvember 2001 sem var 202,1.

Eftir úrslitum málsins verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 600.000 krónur í málskostnað.

Allan Vagn Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn ásamt meðdómsmönnunum Ásmundi Ingvarssyni og Vífli Oddssyni verkfræðingum.

DÓMSORÐ

                Stefndi, Búmenn hsf., greiði stefnanda, Mark-húsum ehf., 9.696.879 krónur og tekur fjárhæðin breytingum frá 20. nóvember 2001 í samræmi við breytingar á vístölu neysluverðs, en grunnvísitala er 202,1.

                Stefndi greiði stefnanda 600.000 krónur í málskostnað.