Miðvikudaginn 19. janúar 2005.
Nr. 14/2005.	Gunnlaugur Gestsson (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Hákoni Hákonarsyni Kristínu Kristjánsdóttur Áslaugu H. Hálfdánardóttur Matthíasi V. Baldurssyni Guðmundi Þórðarsyni (Sigurður Sigurjónsson hrl.) Íbúðalánasjóði (Karl F. Jóhannsson hdl.) Íslandsbanka hf. Lífeyrissjóðnum Framsýn og Kaupþingi Búnaðarbanka hf. (enginn)

 

Kærumál. Nauðungarsala. Úthlutun söluverðs. Veðréttindi.

GG krafðist þess að fá meira greitt af söluverði við nauðungarsölu á helmingshluta í fasteign, sem hafði verið í sameign H og K, á grundvelli fjárnáms síns hjá H heldur en sýslumaður ákvað í frumvarpi til úthlutunar á söluverðinu þannig að minna kæmi sem því næmi í hlut Í, Í hf., L og KB hf. Auk þessara áttu aðild að málinu G, sem hafði verið hæstbjóðandi í eignina á uppboði, og Á og M, sem G hafði framselt boð sitt, en þau voru áður orðin eigendur fasteignarinnar samkvæmt kaupsamningi við H og K. Í dómi Hæstaréttar var tekið fram að miða yrði við að Á og M hefðu með kaupsamningi verið orðin eigendur að fasteigninni áður en nauðungarsalan hófst og þannig verið gerðarþolar við hana, sbr. 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, og því með réttu aðilar að málinu. Hins vegar var talið að ekkert lægi fyrir um að H og K hefðu þá lögvörðu hagsmuni af úrlausn málsins að efni væru til að þau ættu aðild að því. Það sama var talið eiga við um G, sem hafði framselt réttindi sín og skyldur sem hæstbjóðandi í eignarhlutann. Var málinu að því er varðaði H, K og G því vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi. Fyrir lá að Í, Í hf., L og KB hf. höfðu hafnað tilkalli til greiðslu peninga við úthlutun söluverðsins en fengið þess í stað fullnustu með ígildi slíkrar greiðslu sem fólst í skuldbindingum Á og M við þá og áframhaldandi veðtryggingu í hinu selda ásamt hinum helmingi eignarinnar, sbr. 40. gr. laga nr. 90/1991. Þá lá fyrir að sömu aðilar höfðu lýst kröfu um fulla greiðslu veðkrafna sinna við nauðungarsölu fyrrgreinds helmingshluta án tillits til þess að þeir nytu einnig samsvarandi veðréttinda yfir hinum helmingnum í henni. Var vísað til þess að GG hefði ekki borið brigður á að þeim hefði verið þetta heimilt og þeir þannig átt rétt á að fá fullnustu af söluverði eignarhlutans á undan sér auk þess sem GG hefði ekki átt neinn rétt til að raska fyrrnefndri ákvörðun þeirra. Þar sem ekki varð litið svo á að Í, Í hf., L og KB hf. hefðu í verki afsalað sér að hálfu tilkalli til fullnustu af söluverðinu eins og GG bar fyrir sig var staðfest niðurstaða úrskurðar héraðsdóms um að hafna kröfu um hans um breytingar ár ákvörðun sýslumanns.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Guðrún Erlendsdóttir og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 30. desember 2004, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 10. janúar 2005. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 20. desember 2004, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að breytt yrði ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 17. maí 2004 um að láta standa óhaggað frumvarp sitt 27. febrúar sama ár til úthlutunar söluverðs helmingshluta í fasteigninni Roðasölum 20 í Kópavogi við nauðungarsölu. Kæruheimild er í 79. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess að ákvörðun sýslumanns verði breytt aðallega á þann veg að hann „fái alla kröfu sína greidda af uppboðsandvirði eignarhluta Hákonar Hákonarsonar í Roðasölum 20 Kópavogi samanber kröfulýsingu hans hjá sýslumanni dagsett 5.2.2004 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 3.158.924 frá 5.2.2004 til greiðsludags“, en til vara að úthlutun til sóknaraðila samkvæmt frumvarpi sýslumanns hækki „eigi minna en um kr. 1.318.155 auk sömu dráttarvaxta og í aðalkröfu“. Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar „vegna reksturs málsins fyrir sýslumannsembættinu í Kópavogi“ og í héraði, auk kærumálskostnaðar.

Varnaraðilarnir Hákon Hákonarson, Kristín Kristjánsdóttir, Áslaug H. Hálfdánardóttir, Matthías V. Baldursson og Guðmundur Þórðarson krefjast staðfestingar hins kærða úrskurðar, svo og að sóknaraðila verði gert að greiða hverju þeirra fyrir sig málskostnað.

Varnaraðilinn Íbúðalánasjóður krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

Aðrir varnaraðilar hafa ekki látið málið til sín taka.

I.

Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili gert fjárnám 9. desember 2002 í fasteigninni Roðasölum 20 fyrir kröfu samkvæmt víxli á hendur varnaraðilanum Hákoni Hákonarsyni að höfuðstól 2.000.000 krónur, en krafan var sögð nema alls 2.481.269 krónum með áföllnum vöxtum og kostnaði. Fjárnáminu var þinglýst 12. sama mánaðar, en fasteignin virðist á þeim tíma hafa verið í sameign varnaraðilanna Hákonar og Kristínar Kristjánsdóttur og hvort þeirra átt hana að helmingi. Með stoð í þessu fjárnámi krafðist sóknaraðili 26. ágúst 2003 nauðungarsölu á eignarhluta varnaraðilans Hákonar í fasteigninni. Í beiðni sóknaraðila var tekið fram að varnaraðilinn væri afsalshafi, en gerðarþolar væru varnaraðilarnir Áslaug H. Hálfdánardóttir og Matthías V. Baldursson, sem væru kaupsamningshafar, eins og komist var að orði í beiðninni. Sýslumaðurinn í Kópavogi mun hafa tekið beiðni varnaraðila fyrir 10. desember 2003 og ákveðið að eignarhlutinn í fasteigninni yrði seldur við uppboð, sem skyldi byrja 14. janúar 2004. Verður ráðið af gögnum málsins að af þessu hafi orðið, svo og að ákveðið hafi verið að uppboði yrði fram haldið 5. febrúar 2004. Þetta allt tilkynnti sýslumaður varnaraðilunum Áslaugu og Matthíasi hverju sinni sem þinglýstum eigendum eignarhlutans og jafnframt að virðist varnaraðilunum Hákoni og Kristínu.

Áður en uppboði var fram haldið barst sýslumanni beiðni um nauðungarsölu 29. janúar 2004 frá Bústað sf. á eignarhluta varnaraðilans Hákonar í fasteigninni Roðasölum 20 til fullnustu kröfu að fjárhæð 1.369.515 krónur, en beiðni þessi var studd við fjárnám 18. október 2002, sem þinglýst var 24. sama mánaðar. Þá barst sýslumanni lýsing á kröfu í söluverð eignarhlutans frá varnaraðilanum Íbúðalánasjóði að fjárhæð 9.282.695 krónur samkvæmt veðskuldabréfi tryggðu með 1. veðrétti í fasteigninni, varnaraðilanum Íslandsbanka hf. að fjárhæð 1.915.261 króna samkvæmt tryggingarbréfi á 2. veðrétti, varnaraðilanum Lífeyrissjóðnum Framsýn að fjárhæð 1.654.785 krónur samkvæmt skuldabréfi á 3. veðrétti og varnaraðilanum Kaupþingi Búnaðarbanka hf. að fjárhæð 1.318.155 krónur samkvæmt tryggingarbréfi á 4. veðrétti. Náðu veðréttindi þessara fjögurra varnaraðila til fasteignarinnar í heild, en ekki verður annað séð en að þeir hafi allir lýst fullri kröfufjárhæð samkvæmt heimildarbréfum sínum. Þá lýsti sóknaraðili kröfu við framhald uppboðsins á grundvelli fjárnáms síns og var fjárhæð hennar alls 3.158.924 krónur. Auk þessa virðist hafa legið fyrir á þeim tíma að þinglýst hafi verið 15. nóvember 2002 tryggingarbréfi útgefnu 8. sama mánaðar af varnaraðilunum Hákoni og Kristínu til Sparisjóðs Kaupþings fyrir skuldum að fjárhæð allt að 2.600.000 krónur. Hvorki verður séð af fyrirliggjandi gögnum að kröfu hafi verið lýst við nauðungarsöluna í skjóli þessa veðskjals né hvort réttindi samkvæmt því hafi verið fallin niður.

Af gögnum málsins verður ráðið að uppboði hafi verið fram haldið eins og ætlað var og lokið 5. febrúar 2004, en varnaraðilinn Guðmundur Þórðarson orðið þar hæstbjóðandi með því að bjóða í eignarhlutann 14.500.000 krónur. Boð hans í eignina virðist hafa verið samþykkt 13. sama mánaðar og hann þá þegar framselt réttindi sín og skyldur samkvæmt því til varnaraðilanna Áslaugar og Matthíasar. Sýslumaður gerði frumvarp til úthlutunar á söluverðinu 27. febrúar 2004. Samkvæmt frumvarpinu áttu fyrst að greiðast 145.000 krónur í sölulaun í ríkissjóð, en því næst kröfur varnaraðilanna Íbúðalánasjóðs, Íslandsbanka hf., Lífeyrissjóðsins Framsýnar og Kaupþings Búnaðarbanka hf. með áðurgreindum fjárhæðum samkvæmt kröfulýsingum þeirra, alls 14.170.896 krónur. Eftirstöðvar söluverðsins, 184.104 krónur, áttu að koma í hlut sóknaraðila til greiðslu upp í kröfu samkvæmt fjárnámi hans. Hvorki í frumvarpinu né öðrum gögnum málsins er að sjá skýringar á því hvers vegna sýslumaður lét sóknaraðila standa á þennan hátt í veðröð framar þeim veðhöfum öðrum, sem áður var getið, en um það reis ekki ágreiningur. Á hinn bóginn andmælti sóknaraðili frumvarpinu innan þess frests, sem sýslumaður hafði sett. Lá þá orðið fyrir að varnaraðilarnir fjórir, sem áttu að fá úthlutun af söluverðinu á undan sóknaraðila, hefðu hver fyrir sitt leyti samþykkt að kaupendur eignarhlutans efndu boð sitt með því að taka að sér greiðslu krafna þeirra gegn því að þær hvíldu áfram á eigninni allri. Í greinargerð, sem sóknaraðili gerði um andmæli sín fyrir sýslumanni, var í meginatriðum byggt á því að varnaraðilarnir, sem hér um ræðir, hafi með þessum ráðstöfunum sínum fallist í verki á að kröfur þeirra kæmu aðeins að helmingi til álita við úthlutun á söluverði eignarhlutans, þótt ekki væri vefengt að varnaraðilarnir hefðu annars notið forgangs gagnvart sóknaraðila til fullrar greiðslu á kröfum sínum án tillits til þess að veðtrygging fyrir þeim hafi jafnframt náð til þess helmingshluta í fasteigninni, sem ekki var ráðstafað við nauðungarsöluna. Taldi sóknaraðili þessi andmæli sín eiga stoð í 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð. Sýslumaður tók andmælin fyrir 28. apríl, 3. maí, 10. maí og 17. maí 2004, en í síðastgreint sinn tók hann ákvörðun um að frumvarp til úthlutunar á söluverðinu skyldi standa óhaggað. Lýsti sóknaraðili því þá yfir að hann leitaði úrlausnar héraðsdóms um þessa ákvörðun og var mál þetta þingfest af því tilefni 23. júní 2004.

II.

Í málinu er til úrlausnar hvort sóknaraðili eigi rétt á því að fá meira greitt af söluverði við nauðungarsölu á helmingshluta í fasteigninni að Roðasölum 20 á grundvelli fjárnáms síns hjá varnaraðilanum Hákoni heldur en sýslumaður ákvað í frumvarpi til úthlutunar á söluverðinu, þannig að minna komi sem því nemur í hlut varnaraðilanna Íbúðalánasjóðs, Íslandsbanka hf., Lífeyrissjóðsins Framsýnar og Kaupþings Búnaðarbanka hf. Um eignarhald að fasteign þessari eru ekki viðhlítandi gögn í málinu, en eins og það liggur fyrir verður að miða við að varnaraðilarnir Áslaug og Matthías hafi með gerð kaupsamnings verið orðin eigendur að henni áður en nauðungarsalan hófst. Þótt varnaraðilanum Hákoni hafi borið skylda til að greiða kröfu sóknaraðila, sem fjárnámið var gert fyrir, getur hann ekki af þeirri ástæðu einni orðið aðili að nauðungarsölunni, sbr. 2. gr. laga nr. 90/1991. Getur aðild hans að málinu heldur ekki helgast eins og hér stendur á af hagsmunum, sem hann kann að hafa átt sem seljandi eignarhlutans samkvæmt kaupsamningi. Þá hafa engar haldbærar skýringar komið fram á aðild varnaraðilans Kristínar að málinu, en nauðungarsalan beindist ekki að þeim hlut í fasteigninni, sem hún virðist hafa átt fyrir gerð kaupsamningsins við varnaraðilana Áslaugu og Matthías. Liggur þannig ekkert fyrir um að varnaraðilarnir Hákon og Kristín hafi þá lögvörðu hagsmuni af úrlausn þessa máls að efni séu til að þau eigi aðild að því.

Samkvæmt framansögðu verður að líta svo á að varnaraðilarnir Áslaug og Matthías hafi sem eigendur fasteignarinnar, sem málið varðar, verið gerðarþolar við nauðungarsöluna, sbr. 2. tölulið 2. gr. laga nr. 90/1991. Auk þess virðast þau samkvæmt framsali hafa tekið við stöðu kaupanda að eignarhlutanum við nauðungarsöluna, en niðurstaða málsins gæti haft áhrif á það hvernig þeim bæri að standa skil á söluverði hans. Eru þau því með réttu aðilar að málinu. Varnaraðilinn Guðmundur hefur á hinn bóginn samkvæmt þessu framselt réttindi sín og skyldur sem hæstbjóðandi í eignarhlutann. Getur hann enga lögvarða hagsmuni haft af úrlausn málsins.

Af framangreindum ástæðum verður máli þessu vísað af sjálfsdáðum frá héraðsdómi að því er varðar varnaraðilana Hákon, Kristínu og Guðmund.

III.

Samkvæmt 40. gr. laga nr. 90/1991 gildir sú meginregla um greiðslu söluverðs fasteignar, sem komið er í verð við nauðungarsölu á uppboði, að kaupanda beri að inna það af hendi til sýslumanns með peningum. Ráðstafar síðan sýslumaður peningunum eftir ákvæðum VIII. kafla sömu laga til að fullnægja kröfum þeirra, sem tilkall eiga til söluverðsins vegna réttinda sinna yfir eigninni. Í áðurnefndri lagagrein er heimilað að víkja frá þessu meðal annars með því að kröfuhafi, sem rétt á til greiðslu af söluverðinu, semji við kaupanda um að taka sem ígildi hennar greiðsluskuldbindingu hans gegn því að tryggingarréttindi kröfuhafans hvíli áfram á hinu selda. Samningur þessa efnis milli kröfuhafa og kaupanda snýr að því einu með hverju hluti þess fyrrnefnda af söluverðinu greiðist til fullnustu á kröfu hans. Getur slíkur samningur því engu breytt um stöðu annarra, sem réttindi eiga yfir eigninni. Verða þeir síðastnefndu því að vera eins settir og ef allir fengju peninga í sinn hlut við úthlutun söluverðs.

Sem fyrr segir lýstu varnaraðilarnir Íbúðalánasjóður, Íslandsbanki hf., Lífeyrissjóðurinn Framsýn og Kaupþing Búnaðarbanki hf. allir kröfu um fulla greiðslu veðkrafna sinna við nauðungarsölu helmingshlutans í fasteigninni Roðasölum 20 án tillits til þess að þeir nytu einnig samsvarandi veðréttinda yfir hinum helmingnum í henni. Hefur sóknaraðili ekki borið brigður á að varnaraðilunum hafi verið þetta heimilt og þeir þannig átt rétt á að fá fullnustu af söluverði eignarhlutans á undan sér. Með vísan til þess, sem áður segir, gátu þessir fjórir varnaraðilar ekki breytt réttarstöðu sóknaraðila með ákvörðun um að hafna tilkalli til greiðslu peninga við úthlutun söluverðsins og fá þess í stað fullnustu með ígildi slíkrar greiðslu, sem fólst í skuldbindingum kaupendanna við þá og áframhaldandi veðtryggingu í hinu selda ásamt hinum helmingi eignarinnar. Ákvæði 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997, sem tekur til samningsveðhafa eins og þessara fjögurra varnaraðila, breytir því ekki að sóknaraðili á engan rétt til að raska þeirri ákvörðun varnaraðilanna, sem hér um ræðir, þótt ákvæðið kynni að geta snúið að afleiðingum slíkrar ákvörðunar að því er varðar veðréttindi varnaraðilanna yfir þeim eignarhluta í fasteigninni, sem ekki var ráðstafað við nauðungarsöluna. Samkvæmt þessu og með því að ekki verður af öðrum sökum litið svo á að varnaraðilar þessir hafi í verki afsalað sér að hálfu tilkalli til fullnustu af söluverðinu, svo sem sóknaraðili ber fyrir sig, verður að staðfesta niðurstöðu hins kærða úrskurðar um að hafna kröfum hans um breytingar á ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi 17. maí 2004.

Rétt er að aðilarnir beri hver sinn kostnað af máli þessu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi að því er varðar varnaraðilana Hákon Hákonarson, Kristínu Kristjánsdóttur og Guðmund Þórðarson.

Að öðru leyti er hinn kærði úrskurður staðfestur um annað en málskostnað.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 20. desember 2004.

Mál þetta var þingfest 23. júní sl. og tekið til úrskurðar að loknum munnlegum málflutningi 23. nóvember sl.

Sóknaraðili er Gunnlaugur Gestsson, kt. 180659-2509.

Varnaraðilar eru Íbúðalánasjóður, Hákon Hákonarson og Kristín Kristjánsdóttir, fyrrum eigendur Roðasala 20, Kópavogi, Áslaug H. Hálfdánardóttir og Matthías V. Baldursson, kaupsamningsrétthafar að fasteigninni Roðasölum 20, Kópavogi, Guðmundur Þórðarson hdl. hæstbjóðandi á nauðungarsölu á Roðasölum 20, Kópavogi, Lífeyrissjóðurinn Framsýn, Íslandsbanki hf. og Kaupþing- Búnaðarbanki hf.

Dómkröfur sóknaraðila eru þær, að frumvarpi sýslumanns í Kópavogi um úthlutun uppboðsandvirðis af Roðasölum 20, sem er dagsett 27. febrúar 2004, verði breytt þannig að hann aðallega fái alla kröfu sína greidda af uppboðsandvirði eignarhluta Hákonar Hákonarsonar í Roðasölum 20, Kópavogi samanber kröfulýsingu hans hjá  sýslumanni dagsett 5. 2. 2004 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 3.158.924 frá 5.2.2004 til greiðsludags, en til vara að greiðslan til sóknaraðila hækki um lægri fjárhæð þó eigi minna en kr. 1.318.155 auk sömu dráttarvaxta. Krafist er málskostnaðar og virðisaukaskatts vegna reksturs málsins fyrir sýslumannsembættinu í Kópavogi og fyrir dómi samkvæmt málskostnaðarreikningi.

Dómkröfur varnaraðila Íbúðalánasjóðs eru þær að staðfest verði ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi frá 17. maí sl. um að frumvarp að úthlutun á söluverði í helmingi Roðasala 20 Kópavogi standi óhaggað og að varnaraðila verði úrskurðaður málskostnaður að mati dómsins.

Dómkröfur varnaraðilanna Hákonar Hákonarsonar, Kristínar Kristjánsdóttur, Áslaugar H. Hálfdánardóttur, Matthíasar V. Baldurssonar og Guðmundar Þórðarsonar eru þær að ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi um að frumvarp til úthlutunar söluverðs fasteignarinnar nr. 20 við Roðasali standi óhögguð. Krafist er máls­kostnaðar úr hendi sóknaraðila af hálfu þessara varnaraðila hvers um sig að skaðlausu að mati réttarins auk virðisaukaskatts að varnaraðila Guðmundi Þórðarsyni undan­skyldum.

Varnaraðilarnir Hákon Hákonarson, Kristín Kristjánsdóttir, Áslaug H. Hálf­dánardóttir, Matthías V. Baldursson og Guðmundur Þórðarson kröfðust aðallega frávísunar málsins í greinargerð sinni, en þeir féllu frá þeirri kröfu fyrir upphaf aðalmeðferðar.

Af hálfu varnaraðilanna, Lífeyrissjóðsins Framsýnar, Íslandsbanka hf. og Kaupþingi- Búnaðarbanka hf., hefur þing ekki verið sótt og eru því engar kröfur hafðar uppi af þeirra hálfu í málinu.

I.

Þann 5. febrúar sl. var helmings eignarhluti varnaraðilans Hákonar Hákonarsonar í fasteigninni Roðasölum 20 í Kópavogi seldur á framhalds­nauðungarsölu. Uppboðsbeiðendur voru Lífeyrissjóðurinn Framsýn og sóknaraðili þessa máls Gunnlaugur Gestsson vegna fjárnáms, sem gert var vegna skulda varnaraðilans Hákonar í eignarhluta hans. Á uppboðinu var varnaraðilinn Guðmundur Þórðarson hæstbjóðandi með boð að fjárhæð 14.500.000 krónur. Að frádregnum sölulaunum í ríkissjóð komu 14.355.000 krónur til úthlutunar. Samkvæmt frumvarpi sýslumannsins í Kópavogi til úthlutunar á söluverði, sem er dagsett 27. febrúar 2004 skiptist fjárhæðin þannig:

1.          Til Íbúðalánasjóðs á 1. veðrétti                                 kr.             9.282.695

             vegna veðskuldabréfs

2.          Til Íslandsbanka á 2. veðrétti                                     kr.             1.915.261

             vegna veðskuldabréfs

3.          Til Lífeyrissjóðsins Framsýn á 3. veðrétti                         kr.             1.654.785

             vegna veðskuldabréfs

4.          Til KB banka á 5. veðrétti                                                  kr.             1.318.155

             vegna veðskuldabréfs

5.          Til Gunnlaugs Gestssonar á 5. veðrétti                         kr.            184.104

             Samtals                                                                           kr.             14.355.000

          Tekið var fram að kæmu skrifleg mótmæli gegn frumvarpinu ekki fram í síðasta lagi kl. 14:00 mánudaginn 18. mars 2004, mættu hlutaðeigendur vænta þess að endanlegt uppgjör á söluverði eignarinnar verði samkvæmt frumvarpinu. Með bréfi dagsettu 15. mars 2004 var frumvarpi sýslumanns mótmælt af hálfu sóknaraðila og þess krafist að hann fengi alla kröfu sína samkvæmt kröfulýsingu á uppboðsdegi greidda. Eftir nokkrar fyrirtökur í málinu tók sýslumaðurinn í Kópavogi þá ákvörðun við fyrirtöku þann 17. maí sl., eftir að aðilum hafði verið gefinn kostur á að tjá sig um mótmæli sóknaraðila, að frumvarp hans til úthlutunar á söluverði fasteignarinnar Roðasalir 20, Kópavogi skyldi standa óhögguð.

          Með bréfi dagsettu 21. maí 2004, sem barst dóminum sama dag, bar sóknaraðili umrædda úthlutunargerð sýslumanns undir dóminn samkvæmt heimild í 52. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 og samkvæmt XIII. kafla sömu laga.

II.

       Sóknaraðili kveður þær veðkröfur sem hvíldu á undan fjárnámi sóknaraðila og munu standa áfram með veði í 50% eignarhluta Hákonar og jafnframt í 50% eignarhluta meðeiganda verða áfram tryggðar með veði í allri eigninni. Sé þar um að ræða 1. veðréttarkröfu Íbúðalánasjóðs, 3. veðréttarkröfu Lífeyrissjóðsins Framsýn og 4. veðréttarkröfu KB banka. Byggir sóknaraðili á því að einungis beri að taka tillit til helmings fjárhæðar í kröfulýsingu veðhafa sem hvíla á undan fjárnámskröfu sóknaraðila og heimila áframhaldandi veðsetningu í báðum eignarhlutum, þegar úthlutun er ákveðin og samkvæmt því beri að greiða uppboðskröfu sóknaraðila að fullu.

Sóknaraðili byggir á því að þeir veðhafar sem fallast á að veðskuldir verði áfram áhvílandi á eigninni og með veði í báðum eignarhlutunum, eða öllu heldur í eignarhlut beggja sameigenda, séu í raun og veru að draga til baka kröfu um fulla greiðslu af hluta Hákonar Hákonarsonar, sem er fjárnámsþoli gagnvart kröfu sóknaraðila, og falla frá kröfu um nýtingu veðréttar síns af af eignarhlutanum. Beri að taka tillit til þess við úthlutun uppboðsandvirðis vegna annarra krafna sem á eftir koma í veðröð. Af hálfu sóknaraðila er vísað til grunnsjónarmiða um sameiginlegt veð í lögum um samningsveð, samanber greinargerð með frumvarpi til þeirra laga, með lögjöfnun eftir atvikum í 12. gr. 2. mgr. þar sem segir að hafi veðhafi í einu veðandlagi fengið fullnustu í einu veðandlagi fyrir stærri hluta veðkröfunnar en þeim sem samkvæmt réttarsambandinu milli aðila skyldi falla á það veðandlag eiga aðrir veðhafar í því veðandlagi og eftir atvikum eigandinn sjálfur rétt til þess að ganga inn í veðréttinn í öðrum veðandlögum fyrir því sem umfram er.

Þessi sjónarmið og heimildir þess sem skaðast við nauðungarsölu þegar svona stendur á undirstriki sérstaklega að það sé fráleitt að úthluta samningsveðhafa að fullu og sá hinn sami neyti ekki réttar síns til uppgreiðslu á láninu. Með því sé verið að brjóta á lögvörðum hagsmunum hins lakar setta veðhafa, hvort sem hann er samningsveðhafi eða aðfararveðhafi.

Þá byggir sóknaraðili á því að eftir að uppboðið á Roðasölum 20 fór fram hafi komið í ljós að 2. veðréttarkrafa í eignina, sem hafi verið frá Íslandsbanka hf. að fjárhæð krónur 1.915.261, hafi verið greidd upp og sé þess krafist að sú fjárhæð renni til að greiða kröfu sóknaraðila.

Af hálfu varnaraðilans Íbúðalánasjóðs er bent á að sóknaraðili leggi málið þannig fyrir dóm til úrlausnar að þess sé krafist að frumvarpi sýslumanns að úthlutun uppboðsandvirðis verði breytt þannig að sóknaraðili fái kröfu sína samkvæmt kröfulýsingu greidda. Samkvæmt 50. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu(NSL) geri sýslumaður frumvarp til úthlutunar á söluverði og geri breytingar á því samkvæmt 51. og 52. gr. sömu laga. Komi upp ágreiningur leysi hann úr honum með sérstakri ákvörðun samkvæmt 52. gr., sem hægt sé að bera undir dóm. Eins og kröfu sóknaraðila sé hér háttað lúti hún eingöngu að frumvarpsgerðinni sem slíkri, sem sé á verksviði sýslumanns, en ekki að breytingu á ákvörðun sýslumanns um þann ágreining sem uppi er og er á valdi dómsins. Þetta virðist vera í andstöðu við 2. mgr. 75.gr. NSL þess efnis að ekki verði hafðar uppi kröfur í máli samkvæmt ákvæðum XIII. kafla um annað en þá ákvörðun sýslumanns, sem varð tilefni málsins, sbr. 77. gr. sömu laga, um að í úrskurði héraðsdómara skuli kveðið á um staðfestingu, breytingu eða ómerkingu ákvörðunar sýslumanns. Þá sé krafa sóknaraðila krónulega mjög óljós og ekki í samræmi við d. lið 80. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála og 2. mgr. 77. gr. NSL.

          Þá byggi sóknaraðili rétt sinn á fjárnámi sem standi að baki veðskuldum á 1. til 4. veðrétti. Hann geri ekki athugasemdir við það að veðhafar lýsi allri veðkröfu sinni í helming eignarinnar og fái þar alla kröfu sína að fullu greidda. Sóknaraðili virðist hins vegar gera athugasemdir við hvernig gert sé upp við þá sem fái greitt af söluverði. Þannig krefjist hann helmings lækkunar á kröfum íbúðalánasjóðs og Lífeyrissjóðsins Framsýnar, þar sem þeir hafi heimilað að lán þeirra hvíli áfram á heildareigninni. Ekki verði þó séð að það varði hann á nokkurn hátt hvernig uppgjöri á söluverði eignarinnar sé háttað á milli uppboðskaupanda og þeirra sem fá greitt af söluverði. Þeir hafi forræði á sínu máli sbr. 1. mgr. 12. gr. laga nr. 75/1997 um samningsveð en ekki sóknaraðili og hvernig þeir semja sín í milli um uppgjör geti ekki breytt stöðu sóknaraðila varðandi úthlutun söluverðs. Það að lán Íbúðalánasjóðs fái að hvíla áfram á eigninni snúi að greiðslu uppboðskaupanda á söluverði en ekki úthlutun þess. Samþykkir Íbúðalánasjóðs sé háð fjölda skilyrða og sé ekki vitað til þess að þeim hafi öllum verið mætt. Vegna þessara skilyrða megi þó vera ljóst að sóknaraðili reisi kröfu sína á atriðum sem ekki eru til orðin og því beri að hafna kröfu hans þegar af þeirri ástæðu, sbr. 1. mgr. 26. gr. eml., sbr. 2. mgr. 77. gr. NSL.

Fyrsta skilyrðið og forsenda þess að lánið fá að hvíla áfram á uppboðsandlaginu sé að það hvíli jafnframt á heildareigninni. Verði fallist á kröfu sóknaraðila um að einungis helmingur af láni Íbúðalánasjóðs komi til úthlutunar sé ómögulegt að uppfylla það skilyrði og því væru engar forsendur fyrir því að lánið hvíldi áfram á eigninni og þar með félli þessi málsástæða sóknaraðila um sjálfa sig. Krafa sóknaraðila um helmings lækkun á úthlutun til Íbúðalánasjóðs á grundvelli þess að lán hans megi hvíla á heildareigninni gangi því ekki upp.

Af hálfu varnaraðila er talið að 2. mgr. 12. gr. veðlaga um sameiginlegt veð sé sérregla sem einungis taki til veða sem byggja á löggerningi en nái ekki til fjárnáma, sem gerð eru með atbeina opinbers valds í innheimtutilgangi.

             Af hálfu annarra varnaraðila, sem látið hafa málið til sín taka er byggt á því að frumvarp til úthlutunar söluverðs feli í sér að vera uppgjör á kröfum uppboðs­beiðenda, sem styðja kröfur sínar við veðkröfur, lögveð, samningsveð eða aðfararveð. Ljóst sé að í reynd sé ekki ágreiningur um sjálfa úthlutunargerðina, heldur feli krafa sóknaraðila í sér, að hann vilji breyta uppgjörsaðferðum þeim, sem hefð sé fyrir og embætti sýslumanns styðst við.

Ljóst verði að telja að veðhafi, sem reisir kröfur sínar á samningsveði, þar sem veðtrygging nær til fleiri eignarhluta, hafi sjálfur völ um það hvernig innheimtu og uppgjöri sé háttað. Það sé í samræmi við þær skuldbindingar og lánssamning sem veðþoli gangist undir við lántöku. Samningur veðhafa um að krafa megi standa áfram á eign breyti í engu eða bæti réttindi eða stöðu handhafa aðfarargerða, sem á eftir koma. Það sé ekki á valdi þess, sem byggir rétt sinn á aðfararkröfu, að ráða því með hvaða hætti samningsréttarveðhafar, sem á undan eru, fái fullnustu krafna sinna meðan kröfurnar eru tölulega réttar.

Niðurstaða.

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að frumvarpi sýslumannsins í Kópavogi um úthlutun uppboðsandvirðis áðurgreindrar fasteignar verði breytt þannig að hann aðallega fái alla kröfu sína greidda af uppboðsandvirði eignarhluta Hákonar Hákonarsonar í Roðasölum 20, Kópavogi samanber kröfulýsingu hans hjá  sýslumanni dagsett 5. 2. 2004 með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 3.158.924 frá 5.2.2004 til greiðsludags, en til vara að greiðslan til sóknaraðila hækki um lægri fjárhæð þó eigi minna en kr. 1.318.155 auk sömu dráttarvaxta. Skilja verður þessa kröfugerð sem kröfu um breytingu á frumvarpi sýslumanns á þann veg að sóknaraðili fái úthlutað af söluverði eignarinnar tiltekinni fjárhæð. Þykja þeir annmarkar sem á kröfugerð sóknaraðila eru ekki svo verulegir að leiða eigi til frávísunar málsins án kröfu.

Í máli þessu er ágreiningslaust að þeim veðhöfum sem voru framar í verðröð en sóknaraðili bar réttur til að fá kröfur sínar að fullu greidda af uppboðsandvirði. Sóknaraðili byggir kröfur sínar í þessu máli hins vegar aðallega á því að þar sem veðhafar hafi samþykkt að láta veðin hvíla áfram á báðum eignarhlutum fasteignarinnar séu þeir í raun að draga til baka kröfu um fulla greiðslu af eignarhluta Hákonar Hákonarsonar og falla frá kröfu um nýtingu veðréttar síns af eignarhlutanum. Beri því að taka tillit til þessa við úthlutun uppboðsandvirðis vegna annarra krafna sem á eftir koma. Í því sambandi vísar sóknaraðili til grunnsjónarmiða um sameiginlegt veð samkvæmt lögum um samningsveð, einkum 2. mgr. 12. gr. með lögjöfnun. Þá vísar sóknaraðili til þess að eftir nauðungarsöluna hafi veðkröfur verið greiddar upp svo sem krafa Íslandsbanka hf. á 2. veðrétti.

Krafa sóknaraðila var reist á aðfararveði og stoðar það sóknaraðila ekki að byggja á lögum um samningsveð sem taka ekki til aðfararveðs. Þá þykir ekki tækt að beita 2. mgr. 12. gr. nefndra laga með lögjöfnun eða að beita grunnsjónarmiðum ákvæðisins. Fyrir liggur í máli þessu að veðhafar þeir sem áttu rétt til söluandvirðis fasteignahlutans hafa ýmist samþykkt gagnvart kaupanda fasteignarinnar að veð þeirra standi áfram á báðum eignarhlutum eða að veðkröfur þeirra hafa verið greiddar upp. Það verður að telja hverjum veðhafa í sjálfsvald sett hvernig hann semur við uppboðskaupanda um greiðslu þess hluta uppboðsandvirðis er í hans hlut skal koma. Um það hefur veðhafi samkvæmt aðfarargerð sem ekki fær fullnægju kröfu sinnar af uppboðsandvirði ekkert að segja. Samkvæmt þessu þykir sóknaraðili ekki hafa fært nein haldbær rök fyrir því að breyta eigi ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi.

Samkvæmt framansögðu ber að hafna kröfum sóknaraðila í málinu og fallast á kröfur varnaraðila um staðfestingu ákvörðunar sýslumanns og frumvarps til úthlutunar, sbr. 2. mgr. 75. gr. laga nr. 90/1991,eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Eftir þessum úrslitum skal varnaraðili greiða Íbúðalánasjóði 75.000 krónur í málskostnað og varnaraðilunum Hákoni Hákonarsyni, Kristínu Kristjánsdóttur, Áslaugu H. Hálfdánardóttur, Matthíasi V. Baldurssyni og Guðmundi Þórðarsyni, 20.000 krónur í málskostnað hverju fyrir sig.

Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kvað upp úrskurðinn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

             Staðfest er ákvörðun sýslumannsins í Kópavogi frá 17. maí 2004 um að leggja óbreytt til grundvallar frumvarp 27. febrúar 2004 til úthlutunar á söluverði í helmingi Roðasala 20, Kópavogi.

Sóknaraðili Gunnlaugur Gestsson greiði varnaraðila Íbúðalánasjóði 75.000 krónur í málskostnað og varnaraðilunum Hákoni Hákonarsyni, Kristínu Kristjáns­dóttur, Áslaugu H. Hálfdánardóttur, Matthíasi V. Baldurssyni og Guðmundi Þórðarsyni, 20.000 krónur í málskostnað hverju fyrir sig.