Fimmtudaginn 13. mars 2014.
Nr. 136/2014.	K (Jón Jónsson hrl.) gegn M (Bjarni G. Björgvinsson hrl.)

Kærumál. Nauðungarsala. Sameign. Slit. Jörð.

Kærður var úrskurður héraðsdóms þar sem hafnað var kröfu K um ógildingu á nauðungarsölu á tilgreindri jörð sem fram hafði farið að beiðni M á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, en jörðin var í óskiptri sameign þeirra beggja. Hæstiréttur taldi að M hefði með engu móti leitt í ljós að jörðinni yrði ekki skipt milli aðila án þess að af því hlytist verulegt tjón eða kostnaður og að engu breytti í því tilliti þótt K hefði ekki brugðist við áskorun M samkvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991. Vísaði rétturinn til þess að M væru tæk önnur úrræði án atbeina K til að leita eftir skiptum á eigninni.

Dómur Hæstaréttar

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Benedikt Bogason og Eiríkur Tómasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 18. febrúar 2014 sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 24. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Austurlands 5. febrúar 2014, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um ógildingu á nauðungarsölu á jörðinni A í Fljótdalshreppi sem fór fram 6. júní 2013. Kæruheimild er í 1. mgr. 85. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Sóknaraðili krefst þess aðallega að nauðungarsalan verði ógilt „allt frá því að sýslumannsembættið tók nauðungarsölubeiðni fyrir með fyrstu fyrirtöku ... 24. apríl 2013“, til vara „frá og með framhaldssölu eignarinnar ... 6. júní 2013“, en að því frágengnu „að því leyti að sýslumaðurinn á Seyðisfirði hafi slegið eignina hæstbjóðanda við framhaldssölu 6. júní 2013 með almennum fyrirvörum, en ekki tekið ákvörðun um beitingu heimildar um viðbótarframhaldssölu samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laga um nauðungarsölu, nr. 90/1991, við framhaldssöluna sjálfa eða innan viku þar frá“. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili hefur ekki kært úrskurðinn fyrir sitt leyti og því getur hann ekki leitað endurskoðunar til hækkunar á þeim málskostnaði sem sóknaraðila var gert að greiða honum með hinum kærða úrskurði.

Svo sem rakið er í hinum kærða úrskurði krafðist varnaraðili með beiðni 8. janúar 2013 nauðungarsölu á jörðinni A til slita á sameign, en jörðin er þinglýst eign málsaðila að jöfnum hlutum. Í beiðninni sagði það eitt um málavexti og lagarök að málsaðilar hefðu verið í sambúð sem þau hefðu slitið. Hvorki hefði tekist að selja eignina frjálsri sölu við sambúðarslitin né aðilar komið sér saman um ráðstöfun hennar. Af þeim sökum væri varnaraðila nauðugur sá kostur að óska eftir nauðungarsölu til slita á sameign þeirra um jörðina. Beiðnin væri reist á 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 en varnaraðili hefði með ábyrgðarbréfi 12. september 2012 sent sóknaraðila áskorun samkvæmt 10. gr. laganna um að ganga til samninga um slit á sameigninni. Í bréfinu var tekið fram að annars mætti sóknaraðili gera ráð fyrir að krafist yrði nauðungarsölu á eigninni. Sóknaraðili var búsett erlendis og mun bréfið hafa borist henni 17. sama mánaðar. Af hennar hálfu var ekki brugðist við áskoruninni áður en varnaraðili krafðist nauðungarsölunnar.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 verður ákvæðum laganna beitt eftir því sem átt getur við til að ráðstafa eign sem er í óskiptri sameign ef þess er krafist af einum eða fleiri eigendum að henni, en þó ekki þeim öllum, og sýnt er að eigninni verði ekki skipt milli eigenda án verulegs tjóns eða kostnaðar, enda standi hvorki fyrirmæli annarra laga né samnings í vegi fyrir að slík krafa nái fram að ganga. Varnaraðili hefur með engu móti leitt í ljós að eigninni verði ekki skipt milli aðila án þess að af því hljótist verulegt tjón eða kostnaður. Er þá litið til þess að um er að ræða jörð og mun henni fylgja nokkurt land meðfram Jökulsá í Fljótsdal. Af þessum sökum eru ekki fyrir hendi skilyrði til að slíta sameigninni með nauðungarsölu og breytir engu í því tilliti þótt sóknaraðili hafi ekki brugðist við áskorun varnaraðila samkvæmt 10. gr. laga nr. 90/1991. Eru varnaraðila tæk önnur úrræði án atbeina sóknaraðila til að leita eftir skiptum á eigninni, sbr. til hliðsjónar dóma Hæstaréttar 21. júní 2005 í máli nr. 234/2005 sem birtur er á bls. 2734 í dómasafni það ár og 2. desember 2010 í máli nr. 488/2009.

Rétt þykir að hvor aðili beri sinn kostnað af rekstri málsins á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Felld er úr gildi nauðungarsala jarðarinnar A í Fljótsdalshreppi sem fór fram 6. júní 2013.

Málskostnaður í héraði og kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Austurlands 5. febrúar 2014.

Mál þetta, sem tekið var til úrskurðar 12. desember 2013, barst héraðsdómi 1. júlí s.á. með beiðni, dags. sama dag.

Sóknaraðili er K, [...], [...],[...].

Varnaraðili er M, [...], [...].

Sóknaraðili krefst þess aðallega að ógilt verði nauðungarsala sýslumannsins á Seyðisfirði á fasteigninni A, landnr. [...], með málsnr. 18/2013, allt frá því að sýslumannsembættið tók nauðungarsölubeiðni fyrir með fyrstu fyrirtöku, dags. 24. apríl 2013, en framhaldssala eignarinnar fór fram þann 6. júní 2013.

Til vara er krafist ógildingar sömu nauðungarsölu frá og með framhaldssölu eignarinnar þann 6. júní 2013, sem hófst kl. 11:00.

Til þrautavara er krafist ógildingar á sömu nauðungarsölu „að því leyti að sýslumaðurinn á Seyðisfirði hafi slegið eignina hæstbjóðanda við framhaldssölu 6. júní 2013 með almennum fyrirvörum, en ekki tekið ákvörðun um beitingu heimildar um viðbótarframhaldssölu samkvæmt 1. mgr. 37. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, við framhaldssöluna sjálfa eða innan viku þar frá“.

Þá krefst sóknaraðili málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að staðfest verði gildi framangreindrar nauðungarsölu og að öllum dómkröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

I

Málsatvik eru þau að með bréfi, dags. 8. janúar 2013, fór gerðarbeiðandi, varnaraðili þessa máls, fram á það við embætti Sýslumannsins á Seyðisfirði að jörðin A í Fljótsdalshreppi, landnr. [...], yrði seld nauðungarsölu til slita á sameign, með vísan til 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Kom fram í beiðninni að fasteignin væri þinglýst óskipt sameign hans og gerðarþola, þ.e. sóknaraðila þessa máls. Málsaðilar hafi slitið sambúð og hvorki hafi tekist að selja jörðina frjálsri sölu né hafi aðilar náð samkomulagi um ráðstöfun eignarinnar. Væri varnaraðila því nauðugur sá kostur að óska eftir nauðungarsölu á eigninni til slita á sameign hans og sóknaraðila. Varnaraðili hafi með ábyrgðarbréfi, dags. 12. september 2012, skorað á sóknaraðila að ganga til samninga um ráðstöfun eignarinnar en sóknaraðili hafi ekki orðið við þeirri áskorun.

Af staðfestu eftirriti málsskjala nauðungarsölumálsins verður ráðið að nauðungarsölubeiðnin hafi upphaflega verið endursend varnaraðila þar sem ekki lægi fyrir sönnun þess að sóknaraðila hefði verið afhent ábyrgðarbréf með áskorun um að ganga til samninga um slit á sameign. Með bréfi, dags. 4. febrúar 2013, lagði sóknaraðili fram ferilskrá ábyrgðarbréfsins, þar sem fram kom að það hefði verið afhent viðtakanda erlendis 17. september 2012. Í framhaldi þess tilkynnti sýslumaður sóknaraðila um framkomna nauðungarsölubeiðni og fyrstu fyrirtöku málsins, með bréfum dags. 7. og 21. mars 2013, sem síðar voru leiðrétt hvað dagsetningu fyrirtökunnar varðaði með bréfi, dags. 25. mars s.á. Kom þar fram að beiðnin yrði tekin fyrir á skrifstofu embættisins 24. apríl 2013 kl. 14:00. Var fyrirtakan jafnframt auglýst í Lögbirtingablaði.

Með tölvubréfi sem beint var á netfang sýslumannsins á Seyðisfirði, dags. 12. apríl 2013, leitaði sóknaraðili eftir almennum upplýsingum um framkvæmd nauðungarsölunnar sem hann kvaðst hafa fengið tilkynningu um. Kom þar fram að sóknaraðili hefði búið erlendis frá árinu 2010 og „lítið getað gætt [sinna] hagsmuna á Íslandi síðan vegna tekjumissis að mestu leyti“. Er óumdeilt að tölvubréf þetta hafi borist sýslumanni en láðst hafi að svara því. 

Samkvæmt staðfestu endurriti úr gerðarbók sýslumannsins var nauðungarsölubeiðni varnaraðila tekin fyrir á tilsettum degi, 24. apríl 2013, að viðstöddum lögmanni hans en ekki var mætt af hálfu sóknaraðila. Var þá ákveðið að uppboð á eigninni hæfist á skrifstofu sýslumannsins þann 22. maí s.á. kl. 14:00. Var sóknaraðila tilkynnt um byrjun uppboðs með bréfi, dags. 26. apríl s.á. Var byrjun uppboðs jafnframt auglýst á vefsíðunni www.nauðungarsolur.is.

Við byrjun uppboðs þann 22. maí 2013 bauð varnaraðili 100.000 krónur í eignina, en ekki var mætt af hálfu sóknaraðila. Var ákveðið að framhald uppboðs færi fram á eigninni sjálfri 6. júní 2013 kl. 11:00. Tilkynning til sóknaraðila um framhald uppboðs er dagsett sama dag, 22. maí 2013. Jafnframt var Kaupþingi hf., sem þinglýstum veðhafa, tilkynnt um framhaldsuppboðið. Framhaldsuppboðið var auglýst í Morgunblaðinu föstudaginn 31. maí 2013, en óumdeilt er að það var ekki jafnframt auglýst á vefsíðunni www.naudungarsolur.is, eins og boðað hafði verið í tilkynningu til sóknaraðila.

Hinn 6. júní 2013 var málið tekið fyrir „að A, Fljótsdalshreppi“, samkvæmt því sem í gerðabók sýslumanns greinir, að viðstöddum varnaraðila og lögmanni hans, en ekki var mætt af hálfu sóknaraðila eða annarra. Engar athugasemdir komu fram við framkvæmd uppboðsins. Bauð varnaraðili 200.000 krónur í eignina en frekari boð komu ekki fram. Var uppboðinu lokið með því að varnaraðila var kynnt að boð hans í eignina yrði samþykkt ef greiðsla hefði borist samkvæmt því í samræmi við uppboðsskilmála þann 20. júní s.á. kl. 11:00. Liggur ekki annað fyrir í málinu en að varnaraðili hafi staðið við boð sitt innan samþykkisfrests.

Með kæru, dags. 1. júlí 2013, sem barst héraðsdómi sama dag, leitaði sóknaraðili úrlausnar um gildi nauðungarsölunnar. Er sú beiðni fram komin innan þess frests sem greinir í 1. mgr. 80. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Forsögu nauðungarsölumálsins er nánar lýst í kæru og greinargerð sóknaraðila og greinargerð varnaraðila. Samkvæmt því sem þar kemur fram urðu sambúðarslit með málsaðilum í lok árs 2009 og leituðu þau í framhaldinu til Bjarna G. Björgvinssonar hrl. um að vinna að fjárslitum þeirra á milli, með hagsmuni beggja í huga. Fram kemur í greinargerð sóknaraðila að samkomulag hafi verið með aðilum um að tilteknar eignir þeirra, þ.á m. jörðin A, yrðu settar á almenna sölu. Einnig hafi því verið velt upp að gera formlegt verðmat á A, með það í huga að varnaraðili kynni að vilja kaupa hlut sóknaraðila í jörðinni. Er í greinargerðum beggja aðila vísað til samskipta í tölvubréfum, sem lögð hafa verið fram í málinu, utan tölvubréfs frá 15. ágúst 2012 sem sóknaraðili vísar til og ekki verður séð að hafi verið lagt fram.

Við aðalmeðferð málsins gáfu málsaðilar báðir skýrslu, en auk þess gaf skýrslu sem vitni Lárus Bjarnason sýslumaður.

II

Sóknaraðili kveður aðalkröfu sína byggja á því að ekki hafi verið skilyrði til þess að taka nauðungarsölumálið til meðferðar, með vísan til laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og meginreglna laga sem um sameignina og stöðu sameigendanna gildi. Í þeirri málsástæðu felist m.a. eftirfarandi málsástæður.

Byggt sé á því að ekki liggi fyrir að skipti yrðu ekki gerð á jörðinni A án verulegs tjóns og kostnaðar, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Sé um þetta vísað til dómafordæma um skiptingu jarða í óskiptri sameign.

Með vísan til sama lagaákvæðis, þ.e. 2. mgr. 8. gr., byggi sóknaraðili á því að fyrirmæli samninga komi í veg fyrir að uppboð á eigninni fari fram.

Í fyrsta lagi hafi samkomulag verið með aðilum um að eignin yrði sett á almenna sölu og þannig leitað eftir réttu verði á eigninni.

Í öðru lagi hafi samkomulag verið með aðilum um að Bjarni G. Björgvinsson hrl. myndi vinna að fjárslitum milli þeirra með sameiginlega hagmuni þeirra í huga og því samkomulagi hafi aldrei verið slitið, hvorki með tilkynningu lögmannsins eða varnaraðila. Vinna lögmannsins hafi í raun átt að vera ígildi vinnu opinbers skiptastjóra, sbr. lög um skipti á dánarbúum og fleira, nr. 20/1991, sbr. 100. gr. laganna.

Í þriðja lagi megi skýra umrætt lagaákvæði eða eftir atvikum lögjafna á þá leið, að nauðungarsala sé óheimil ef hún teldist ótilhlýðileg eða stofnað sé til hennar með bersýnilega ósanngjörnum hætti. Óvíst sé hvenær lögmaðurinn hafi hætt að vinna í þágu sóknaraðila og þaðan af síður liggi fyrir hvenær sóknaraðili hafi getað gert sér grein fyrir því. Bent sé á að framkvæmd nauðungarsölunnar hefði getað farið fram í þágu hagsmuna sóknaraðila, s.s. með því að draga að áhugasama jarðakaupendur og þá eftir atvikum að uppboðsbeiðnin yrði afturkölluð þegar verðtilboð lægju fyrir. Svo hafi ekki farið.

Með vísan til sama lagaákvæðis, þe. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991, byggi sóknaraðili á því að fyrirmæli laga komi í veg fyrir að uppboð á eigninni fari fram. Þannig sé m.a. vísað til meginreglna laga um stöðu óvígðrar sambúðar. Ekki verði komið við skiptum [sic] til slita á sameign í sambúðarslitamáli eins og máli þessu. Liggi því til grundvallar margar forsendur, s.s. staða fjárfélags og eignamyndunar á sambúðartíma, óvissa um eignarhlutföll í sameign, óvissa um ábyrgð á skuldbindingum. Ekki liggi fyrir gögn um eignarhlutdeild sameigenda og ágreiningur hafi verið um ábyrgð skulda. Um fjárslit við sambúð gildi sérstakar reglur sem taka þurfi tillit til.

Þá sé af hálfu sóknaraðila vísað til þess að fyrirmæli laga nr. 20/1991, um skipti á dánarbúum o.fl., kveði á um rétt sambúðarfólks til skiptameðferðar eftir lögunum, sbr. 100. gr. laganna. Með uppboði til slita á sameign verði sambúðaraðilar af réttindum sem felist í skiptareglum laganna, s.s. um útlagningu eigna.

Sóknaraðili kveðst byggja á því að nauðungarsölubeiðni hafi ekki verið í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991, sbr. einkum 11. gr. laganna. Sérstaklega sé vísað til þess að með henni hafi ekki fylgt upphafleg eignarheimild gerðarbeiðanda, þ.e. kaupsamningur um jörðina. Þá hafi gerðarbeiðandi, varnaraðili máls þessa, ekki jafnframt verið skráður gerðarþoli, en það hafi varðað miklu um skilning sóknaraðila á málinu.

Loks er til stuðnings aðalkröfu sóknaraðila vísað til þess að vafa um heimild til nauðungarsölu og forsendur sölunnar beri að túlka honum sem gerðarþola í vil og bent á að 3. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 feli í sér heimild til að fá viðurkenningu dóms um rétt til að krefjast slita á óskiptri sameign. 

Um málsástæður fyrir varakröfu sinni kveðst sóknaraðili vísa til sömu málsástæðna og varðandi aðalkröfu, en jafnframt komi önnur atriði sérstaklega til skoðunar.

Kveðst sóknaraðili byggja á því að málsmeðferð sýslumanns á nauðungarsölubeiðninni hafi ekki verið í samræmi við lög nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í þeim lögum komi fram að sýslumaður skuli gæta þess af sjálfsdáðum að fyrirmælum laganna um undirbúning og framkvæmd nauðungarsölunnar hafi verið fylgt, sbr. 22. gr. laganna. Þá feli lagagreinin í sér varúðarreglur um stöðvun nauðungarsölumáls eða frestun, orki einhver atriði tvímælis í framkvæmdinni.

Sýslumannsembættið hafi ekki ákveðið aðild að málinu með réttum hætti.  Þannig sé einkum vísað til 3. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991 um skyldu til að tilkynna aðilum um nauðungarsölu eftir byrjun uppboðs. Með hliðsjón af aðildarskilgreiningu 3. tl. 2. gr. laganna og þinglýstum skógræktarsamningi, hafi sýslumanni borið að gera B viðvart um söluna. Slík tilkynning hefði getað leitt til fleiri bjóðenda að eigninni og víðtækari vitneskju um nauðungarsölumálið. Þá beri þinglýsingarvottorð með sér að Arion banki hafi átt veðréttindi í eigninni, þ.e. kt.[...]. Tilkynning hafi ekki verið send til þess banka, en tilkynningu hafi hins vegar verið beint til Kaupþings hf.

Sýslumaður hafi ekki tekið nægjanlegt tillit til sérstöðu málsins, þar sem beiðst hafi verið uppboðs til slita á sameign, sbr. t.d. ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um stöðu kvaða, veðbanda o.fl. Um þetta sé einnig vísað til 31. gr. laganna, en ljóst sé að mikilvægir þættir um eignina séu ekki meðal gagna nauðungarsölumálsins og að sýslumaður hafi ekki gert grein fyrir þeim, t.d. samningi vegna skógræktar, landamerkjagögnum jarðarinnar o.þ.h. Slíkir þættir séu sérlega mikilvægir við uppboð til slita á sameign.

Sýslumannsembættið hafi ekki farið réttilega yfir uppboðsskilmála eignar, hvorki við byrjun uppboðs né framhaldssölu. Slíkt komi ekki fram í bókunum. Slíkir þættir hafi getað fælt áhugasama kaupendur frá eða villt um fyrir þeim, t.d. aðilum sem hafi haft spurnir af málinu eftir byrjun uppboðs. Staðlaðir uppboðsskilmálar geti ekki átt við þegar uppboð til slita á sameign fari fram eða séu í öllu falli mjög óglöggir í þeim tilfellum. Það hefði því verið nauðsynlegt að bóka um frávik frá þeim, sbr. 1. og 2. mgr. 29. gr. laga nr. 90/1991, s.s. varðandi útgáfu afsals, sbr. 9. gr. auglýsingar um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl., sbr. reglu 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991.

Þá beri sýslumannsembættinu að fylgja óskráðum meginreglum stjórnsýsluréttar, s.s. varðandi leiðbeiningar og upplýsingar um þýðingu málsmeðferðar og skyldu til að bregðast við erindum. Tölvupóstsamskipti beri með sér að vitneskja sóknaraðila um þýðingu nauðungarsölu hafi verið lítil. Þá hafi forsaga málsins og aðkoma lögmanns að málinu sem sameiginlegs málsvara beggja málsaðila haft þá þýðingu að bjaga hugmyndir sóknaraðila enn frekar. Sýslumanni hafi borið að svara umræddum bréfum [sic], þó ekki væri með öðrum hætti en að leiðbeina um að frekari upplýsingar væru háðar mætingu sóknaraðila eða umboðsmanns hans við fyrirtöku.

Byggt sé á því að auglýsingar og tilkynningar hafi ekki verið að fullu í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991. Við framkvæmd nauðungarsölu gildi óskráðar meginreglur stjórnsýsluréttar um skýrar og afdráttarlausar yfirlýsingar, bæði við tilkynningar og auglýsingar. Af meginreglum og ákvæðum nauðungarsölulaga leiði að tilkynningar og auglýsingar megi ekki fela í sér misvísandi eða villandi upplýsingar, jafnvel þótt sending og birting þeirra kunni að vera rétt. Tilkynningar sýslumanns hafi verið til þess fallnar að villa um fyrir sóknaraðila, sbr. bréf, dags. 25. mars 2013, um boðun fyrstu fyrirtöku uppboðsmálsins. Þar sé vísað til skyldu kæranda til að ,,greiða“ kröfu.

Þá sé óljóst hvernig byrjun uppboðs hafi verið boðuð. Þannig sé vísað til boðunar m.v. 7. mars 2013 skv. bréfi, dags. 7. mars 2013 og m.v. 18. apríl 2013 sbr. bréf, dags. 21. mars 2013.

Í tilkynningum sýslumanns komi fram texti um að almennar upplýsingar um nauðungarsölur komi fram á vefnum www.naudungarsolur.is. Upplýsingar á vefnum víki ekki sérstaklega að stöðu gerðarþola við uppboð til slita á sameign og séu í raun miðaðar við þá stöðu að veðhafar krefjist uppboðs. Sóknaraðili hafi því ekki getað fengið skýringar á stöðu sinni með þeim hætti.

Þá hafi auglýsing um framhaldssölu verið stórkostlega misvísandi. Kærandi hafi fengið tilkynningu, dags. 22. maí 2013, um að framhaldssala yrði auglýst í ótilgreindu dagblaði og á vefnum www.nauðungarsolur.is. Í auglýsingu í morgunblaðinu hafi jafnframt verið tekið fram að auglýsingin væri birt á vefnum www.naudungarsolur.is. Framhaldsuppboð fasteignarinnar A hafi hins vegar aldrei verið birt á vefnum, en hins vegar virðist allar aðrar nauðungarsölufyrirtökur sýslumannsins á Seyðisfirði auglýstar þar, þar á meðal byrjun uppboðs A, þann 22. maí 2013, og framhaldssala á annarri eign þann 6. júní 2013, þ.e. sama dag og framhaldssala A. Þótt auglýsing í dagblaði teljist nægjanleg kynning, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 90/1991, þá hafi falist í þessari aðstöðu misvísandi upplýsingar. Eðli máls samkvæmt hafi þetta leitt til þess að áhugasamir kaupendur slepptu frekari skoðun á sölu jarðarinnar og að sóknaraðili teldi að hætt væri við framhaldssöluna. Það liggi því fyrir að umdeild framhaldssala hafi verið kynnt minna en venja sé um kynningar framhaldssala Sýslumannsins á Seyðisfirði og í raun allra annarra sýslumannsembætta.

Loks sé véfengt að staðsetning uppboðs eignarinnar hafi verið nægjanlega ákveðin, sbr. 2. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991. Hafa beri í huga að boðin hafi verið upp jörð, sem sé nokkrir kílómetrar að lengd meðfram Jökulsá í Fljótsdal. Í auglýsingu og tilkynningu hafi verið staðlaður texti um að uppboðið væri haldið á ,,eigninni sjálfri“. Slík tilvísun sé ónákvæm í tilfelli A og tilgreina hefði átt nánari stað, s.s. með vísan til íbúðarhúss eða annars svæðis. Aðstæður á A séu með þeim sérstaka hætti að vegasamgöngur séu úr tveimur áttum. Þannig sé mjög greiðfært að landi jarðarinnar norðan megin Jökulsár í Fljótsdal en vegur lélegur að íbúðarhúsinu þá leið. Leiðin nefnist [...]. Akstursleið að íbúðarhúsi jarðarannar liggi hins vegar [...]. Ekki verði útilokað að áhugasamir kaupendur hafi verið á eigninni sjálfri kl. 11:00, 6. júní 2013, og farið á mis við sýslumann. Reyndar sé einnig óljóst hvar uppboðið hafi verið haldið.

Varði framangreindir ágallar því að fallast beri á varakröfu kæranda.

Um málsástæður fyrir þrautavarakröfu sinni kveðst sóknaraðili vísa til allra fyrri sjónarmiða, en jafnframt sérstaklega til reglu 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1991, um heimild sýslumanns til að halda viðbótaruppboð, að tilteknum skilyrðum uppfylltum, ef hann telur boð í eign svo lág að fari fjarri líklegu markaðsvirði eignar.

Sóknaraðili kveðst byggja á því að það hafi verið bersýnilegt að boð upp á 200.000 krónur væri fjarri líklegu markaðsverði fyrir jörðina A. Það gildi hvernig sem litið sé á áhvílandi veðskuldir og kvaðir á jörðinni. Til hliðsjónar sé vísað til fasteignamats eignarinnar hjá Þjóðskrá íslands.

Þá hafi sýslumanni mátt vera ljóst að rekja mætti þessa stöðu til sérstakra aðstæðna. Fyrir það fyrsta hafi uppboðið farið fram til slita á óskiptri sameign, en einungis brotabrot allra nauðungarsala á Íslandi byggi á heimild 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991. Þá hefði sýslumanni átt að vera ljóst að grundvallarmunur væri á umræddu boði og boðum hæstbjóðenda, þegar þeir bjóði inn í veðrétt sinn og eignir séu þá slegnar á lágri fjárhæð. Í öðru lagi hafi þær sérstöku aðstæður verið uppi að umrædd framhaldssala á A hafi verið eina nauðungarsölufyrirtaka embættisins sem ekki hafi verið auglýst á vefnum www.naudungarsölur.is. Kynning sölunnar hafi því verið minni en almennt gerist og auglýsingar beinlínis misvísandi, þannig að álykta hafi mátt að uppboðið færi ekki fram. Í þriðja lagi hafi sóknaraðili verið búsettur erlendis og því átt erfiðara um vik að bregðast við í málinu. Í fjórða lagi hafi verið ljóst að nauðungarsalan var komin til vegna sameignar í sambúð, þar sem eðli máls samkvæmt geti þurft að taka tillit til viðkvæmra aðstæðna. Í síðasta lagi og ekki síst, þá hafi sóknaraðili sent tölvupóst á netfang sýslumanns, sem framkvæmt hafi nauðungarsölumeðferð embættisins, þar sem óskað hafi verið skýringa og leiðbeininga, sbr. tölvubréf dags. 14. [sic] apríl 2013. Tölvubréfið hafi borið með sér að sóknaraðili gerði sér ekki grein fyrir þýðingu nauðungarsölunnar. Bréfinu hafi aldrei verið svarað.

Sýslumaður hafi á grundvelli þessa haft rökstudda ástæðu til að ætla að enn gætu komið hærri boð í eignina. Misvísandi auglýsingar hafi getað leitt til þess að áhugasamir kaupendur slepptu uppboðinu. Vilji manna til kaupa hluti margfalt undir markaðsverði verði ekki dreginn í efa. Þá hafi tölvubréf sóknaraðila til sýslumanns falið í sér vísbendingu um að sóknaraðili gæti komið fram með boð í eignina.

Vakin sé athygli á því að í tilkynningu um framhaldssölu til sóknaraðila hafi ekki verið fjallað um boð við byrjun uppboðs. Til hliðsjónar sé bent á að í tilkynningu til Arion banka [sic] hafi verið tilgreint að boðnar hefðu verið 100.000 krónur.

Sóknaraðili kveðst byggja á því að dómstólar hafi með réttu heimild til að meta hvort beita hafi átt heimild til viðbótarframhaldssölu, með tilliti til þess sem sýslumaður vissi eða mátti vita við framhaldssöluna. Á grundvelli hlutlægs mælikvarða á atvikum málsins og aðstæðum hefði sýslumanni verið rétt að nýta umrædda heimild. Beri því að fallast á þrautavarakröfu sóknaraðila.

Í greinargerð sóknaraðila er nánari grein gerð fyrir þrautavarakröfu hans í tilefni af framkomnum athugasemdum sýslumannsins á Seyðisfirði.

Kveður sóknaraðili að athugasemdir sýslumannsins staðfesti að sýslumaður hafi ekki talið koma til álita að beita heimild 37. gr. laga nr. 90/1991, þegar af þeirri ástæðu að sýnt hafi þótt að þeir sem staddir væru á uppboðinu myndu hafna viðbótaruppboði. Viðstaddir hafi verið uppboðshaldari, varnaraðili og lögmaður hans. Þessi ályktun byggi á röngum skilningi á lagagreininni. Í greininni sé gert ráð fyrir heimild til viðbótaruppboðs, ,,enda séu ekki gerðarþoli og aðrir viðstaddir aðilar á einu máli um annað“. Ákvæðið feli ekki í sér það skilyrði að gerðarþoli þurfi að hafa verið viðstaddur uppboð svo heimild verði nýtt. Heimildin verði nýtt óháð mætingu gerðarþola. Ákvæðið feli hins vegar í sér að samþykki gerðarþola sé skilyrði þess að viðbótaruppboði verði hafnað. Auk þess þurfi samþykki allra viðstaddra á uppboði. Sýnt sé að gerðarþoli geti ekki veitt slíkt samþykki sé hann ekki viðstaddur uppboð.

Framangreind lögskýring byggi á venjulegri orðalagstúlkun og sé í fullu samræmi við markmið að baki 37. gr. laganna. Til frekari skýringar sé bent á að uppboðshaldari hafi samkvæmt greininni viku til að nýta heimildina, en í slíkum tilvikum verði ákvörðun sýslumanns ekki borin undir þá sem voru viðstaddir, til samþykkis eða synjunar.

Í ljósi framangreinds sé ljóst að uppboðshaldari hafi ekki tekið ígrundaða ákvörðun um beitingu greinarinnar og í öllu falli hafi hún byggt á rangri forsendu um inntak heimildar sýslumanns.

Þá sé einnig byggt á því að uppboðshaldari hafi við skoðun á áhvílandi láni á eigninni og fasteignamati mátt sjá að líkur væru á því að verulega hærri boð kæmu í eignina. Uppboðshaldari sé í raun sérfræðingur í aðfarargerðum og þar af leiðandi með mikla þekkingu á skuldaskilum, veðréttindum og verðmæti fasteigna, sbr. t.d. hlutverk sýslumanna við verðmat fasteigna við fjárnám. Áhvílandi veð á A hafi verið eitt lán, þ.e. skuldabréf útgefið 18. desember 2007, upphaflega að fjárhæð 2.000.000 króna. Lánstími hafi verið fimm ár og lánið því nánast uppgreitt þegar uppboð hafi farið fram. Með vísan til málsástæðna um kynningu sýslumanns á eign, sbr. 31. gr. laga nr. 90/1991, sé ljóst að umrætt skuldabréf hafi ekki verið meðal gagna nauðungarsölumálsins og líkur á því að uppboðshaldari hafi aldrei kynnt sér efni skjalsins. Ályktanir sýslumanns um þýðingu skuldabréfsins varðandi fjárhæð nauðungarsöluboðs séu því rangar.

Þá sé jafnframt vísað til þess að fasteignamat sé margfalt hærra en nauðungarsöluverð. Uppboðshaldari, sem sérfróður aðili við sölu og verðmat fasteigna, hafi jafnframt getað gert sér grein fyrir því að líklegt markaðsverð væri verulega hærra en fasteignamat. Til hliðsjónar um verðmæti eignarinnar sé vísað til tölvupóstsamskipta aðila máls og lögmanns varnaraðila, við fjárslitamálið. Í tölvubréfi lögmanns varnaraðila, dags. 10. ágúst 2011, sé vísað  til verðmætis jarðarinnar í kring um 20 milljónir króna, sem sé tuttugufalt söluverð fasteignarinnar á nauðungarsölunni.

Framangreind atriði feli í sér rökstudda ástæðu um að mun hærri boð hafi enn getað fengist í eignina. Af orðalagi greinarinnar megi álykta að nægjanlegt sé að svo mikið ósamræmi sé milli söluverðs og líklegs markaðsverðs, sem leiðbeini um möguleg hærri boð. Um sérstakar aðstæður og rökstuðning sé vísað til umfjöllunar í kæru, en áréttað að það eitt sé sérstakt að eignaraðili mæti ekki við uppboð til slita á óskiptri sameign, þótt það sé alvanalegt þegar nauðungarsala byggi á öðrum heimildum. Þá verði einnig að hafa í huga að uppboðshaldari hafi fengið fyrirspurn skriflega um uppboðið sem borið hafi með sér þekkingarleysi sóknaraðila, auk munnlegra fyrirspurna. Þá hafi auglýsingar uppboðsins verið misvísandi og grundvöllur að ályktunum um að það færi ekki fram.

Um helstu lagarök kveðst sóknaraðili vísa til ákvæða laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, sbr. t.d. ákvæði 8. gr., 31. gr., 35—37. gr. og 56. gr. laganna. Þá sé vísað til meginreglna stjórnsýsluréttar sem gildi um störf uppboðshaldara, s.s. um vandaða stjórnsýsluhætti, leiðbeiningarskyldu, skyldu til að svara erindum o.fl. Um málskostnaðarkröfu sé vísað til 130. og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 3. mgr. [sic] 84. gr. laga nr. 90/1991 og áréttað að við ákvörðun málskostnaðar beri að líta til þess að kærandi sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili.

III

Varnaraðili kveðst byggja kröfu sína um að nauðungarsala fasteignarinnar standi óhögguð á því að sóknaraðili hafi á öllum stigum uppboðsmálsins, allt frá því honum hafi borist áskorun um að ganga til samninga um slit á sameign um jörðina í september 2012 fram til lokasölu þann 6. júní 2013, átt þess kost að gæta réttar síns í málinu. Tómlæti sóknaraðila við að gæta réttar síns og koma að sjónarmiðum sínum hafi verið algert, þótt honum bærust tilkynningar frá sýslumannsembættinu um öll stig uppboðsmálsins. Varnaraðili hafi við lokasölu boðið hærra en boðið hafi verið við byrjun uppboðs og ekki hafi komið fram annað boð í eignina. Uppboðið hafi verið auglýst bæði í Lögbirtingablaðinu og í Morgunblaðinu. Þrátt fyrir það hafi enginn mætt til uppboðsins nema varnaaðili og lögmaður hans. Sóknaraðili hafi ekki gætt réttar síns með því að mæta eða láta mæta fyrir sína hönd á uppboðsstað. Óánægja sóknaraðila með uppboðsandvirði eignarinnar eigi rætur í tómlæti sóknaraðila sjálfs, en sé ekki málsástæða er varðað geti ógildingu á nauðungarsölu.

Til svars málsástæðum fyrir aðalkröfu sóknaraðila kveðst varnaraðili í fyrsta lagi byggja á því að það sé röng ályktun hjá sóknaraðila að hægt sé að skipta jörðinni A án þess að verulegt tjón eða kostnaður hljótist af. Í fyrsta lagi vilji varnaraðili ekki skipta jörðinni samkvæmt landskiptalögum og eiga helming jarðarinnar, enda standi engin lög til þess að hann verði neyddur til þess. Auk þess sé lögbýlið A mjög landlítil jörð, sem beri það engan veginn sem bújörð að verða skipt í tvennt milli eigenda. Það liggi í augum uppi að verulegt tjón myndi af því hljótast að skipta jörðinni og t.d. vandséð hvernig báðir jarðarhlutar gætu uppfyllt ákvæði jarðalaga um lögbýli skv. 16. mgr. 2. gr. jarðalaga nr. 81/2004. 

Í 20. kapítula Kaupabálks Jónsbókar finnist ákvæði um það „ef menn tveir eða fleiri eigu einn grip saman.” Hafi varnaraðili farið að tilvitnuðum ákvæðum Jónsbókar, sem séu í fullu gildi, og boðið sóknaraðila að kaupa hans hlut, en yrði því hafnað þá byðist sóknaraðila að kaupa hlut varnaraðila á sömu kjörum. Sóknaraðili hafi hafnað því boði. Skipti á jörðinni hafi ekki verið tæk að mati varnaraðila. Varnaraðila hafi því verið sá einn kostur fær að óska eftir nauðungarsölu á jörðinni til slita á sameign þeirra. Því sé alfarið hafnað að unnt sé að beita 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 með þeim hætti sem sóknaraðili túlki þá grein.

Í öðru lagi telji sóknaraðili að fyrirmæli samninga komi í veg fyrir að uppboð fari fram á eigninni. Virðist sóknaraðili í fyrsta lagi byggja á því að samkomulag hafi verið með aðilum um að eignin yrði sett í almenna sölu og á þann hátt leitað eftir verði á eignina. Því sé hafnað að slíkt samkomulag hafi verið til staðar þegar óskað hafi verið eftir nauðungarsölu á eigninni þann 8. janúar 2013. Sóknaraðili hafi slitið samskiptum við lögmann og varnaraðila þann 20. júní 2012. Þar sem ekki hafi virst vænlegt til árangurs að aðilar þyrftu að koma sér saman um sölu eignarinnar á frjálsum markaði, hafi varnaraðili ákveðið að óska eftir nauðungarsölu, en jörðin hafi þá verið skráð til sölu hjá fasteignasala um nokkurra mánaða skeið án þess að nokkur fyrirspurn bærist um hana.

Sóknaraðili byggi á því að samkomulag hafi verið um það að lögmaður varnaaðila ynni fyrir báða aðila og því samkomulagi hafi aldrei verið slitið. Virðist sem í málsatvikalýsingu í kæru sóknaraðila sé á því byggt að ekki sé ljóst á hvaða tímapunkti lögmaður varnaraðila hafi hætt að vinna fyrir báða málsaðila. Svo sem tölvubréf sóknaraðila frá 20. júní 2012 beri með sér hafi sóknaraðili tilkynnt lögmanninum það formlega að hann myndi leita til annars lögmanns, að því er virðist vegna trúnaðarbrests í garð lögmannsins. Sóknaraðili hafi ekki svarað bréfi lögmannsins, dags. 21. júní 2012, og því sé fulljóst að frá þeim degi hafi bæði sóknaraðili og lögmaðurinn litið svo á að samskiptum þeirra sem lögmanns og skjólstæðings í máli þessu væri lokið. Varnaraðili hafi óskað eftir því við lögmanninn að hann starfaði áfram fyrir sig að málinu og hafi svo verið síðan. Sú málsástæða að fyrirmæli samninga komi í veg fyrir uppboð sé því haldlaus með öllu.

Þá haldi sóknaraðili því fram í þriðja lagi að nauðungarsala sé óheimil ef til hennar hafi verið stofnað með ótilhlýðilegum eða bersýnilega ósanngjörnum hætti. Byggi sóknaraðili á því að ekki sé ljóst hvenær lögmaðurinn hafi hætt að vinna fyrir sóknaraðila og þaðan af síður hvenær sóknaraðili hafi getað gert sér grein fyrir því.  Þessu kveðst varnaraðili mótmæla sem staðlausri fullyrðingu og vísa á ný til þess að sóknaraðili hafi slitið samstarfi við lögmanninn með því að tilkynna honum formlega með tölvubréfi þann 20. júní 2012, rúmum sex mánuðum áður en nauðungarsölubeiðni var fram lögð, að hann myndi leita með sín mál til annars lögmanns. Þá hafi sóknaraðili í engu sinnt áskorun varnaraðila frá 12. september 2012 um að ganga til samninga um slit á sameign um jörðina A. Sé því mótmælt sem röngu og ósönnuðu að varnaraðili hafi krafist nauðungarsölu á jörðinni með ótilhlýðilegum eða bersýnilega ósanngjörnum hætti.

Sú fullyrðing sóknaraðila að fyrirmæli laga komi í veg fyrir uppboð á eign vegna stöðu óvígðrar sambúðar aðila og að ekki verði komið við skiptum til slita á sameign í sambúðarmáli eins og máli þessu háttar, fái ekki staðist. Samkvæmt þinglýsingarvottorði vegna jarðarinnar A, er fyrir hafi legið við nauðungarsöluna, hafi varnaraðili og sóknaraðili verið eigendur jarðarinnar til helminga, samkvæmt afsali frá árinu 1999. Þá sé því haldið fram að ekki liggi fyrir gögn um eignarhlutdeild sameigenda og að ágreiningur sé um ábyrgð skulda. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein gögn er hnekkt geti því að jörðina A hafi aðilar átt að helmingi hvort. Meintur ágreiningur um ábyrgð á skuldum komi hér ekki til skoðunar, þar sem áhvílandi skuld á jörðinni fylgi henni áfram eftir nauðungarsöluna og varnaraðili beri einn fulla ábyrgð á þeirri skuld.  Meintar aðrar skuldir komi máli þessu ekki við.

Hafnað sé fullyrðingu um að 100. gr. laga nr. 20/1991 um skipti á dánarbúum o. fl. eigi við í máli þessu. Þá sé því einnig hafnað að nauðungarsölubeiðnin hafi ekki verið í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991, einkum 11. gr., þar sem henni hafi ekki fylgt kaupsamningur um jörðina A. Vísað sé til fyrirliggjandi þinglýsingarvottorðs við nauðungarsöluna, sem borið hafi með sér að aðilar máls þessa væru eigendur að 50% jarðarinnar hvort skv. afsali frá 11. maí 1999 og framlagning afrits kaupsamnings breyti engu þar um. Þessi málsástæða sé því haldlaus. Sú skýring sóknaraðila að efni nauðungarsölubeiðnarinnar hafi varðað miklu um skilning sóknaraðila á málinu sé einfaldlega málinu óviðkomandi. Sóknaraðili hafi boðað að hann hygðist leita til lögmanns með sín mál. Það að sóknaraðili virðist ekki hafa gert það fyrr en eftir að nauðungarsalan var afstaðin hafi verið hans val. Skilningur sóknaraðila á efni nauðungarsölubeiðnarinnar eða lögvilla um eðli hennar sé ekki mál er varði varnaraðila máls þessa og sé haldlaus málsástæða.

Ekki séu efni til þess að ógilda nauðungarsöluna um jörðina A frá því sýslumannsembættið tók nauðungarsölubeiðnina fyrir þann 24. apríl 2013.  Sóknaraðili hafi þá enga athugasemd gert við framkvæmd nauðungarsölunnar, né óskað eftir því að eigninni yrði vikið til almennrar sölu. Með tómlæti sínu hafi sóknaraðili fyrirgert þeim rétti sem hann átti til þess að gera athugasemdir við framkvæmd nauðungarsölunnar.

Hvað varakröfu sóknaraðila snerti, um ógildingu nauðungarsölunnar frá og með framhaldssölu fasteignarinnar þann 6. júní 2013, kveðst varnaraðili vísa til athugasemda uppboðshaldara til Héraðsdóms Austurlands, dags. 2. júlí 2013, þar sem sýslumaður skýri framkvæmd uppboðsins og taki varnaraðili undir þær skýringar.  Það sé ekki í verkahring varnaraðila í máli þessu að skýra eða rökstyðja gerðir uppboðshaldara varðandi nauðungarsöluna, en þó skuli hér vikið að nokkrum atriðum. 

Sýslumanni hafi ekki borið skylda til þess að tilkynna B um nauðungarsöluna af þeirri ástæðu að skógræktarsamningur eigenda við B um jörðina A frá árinu 1997 hafi verið gerður til 10 ára. Hafi samningurinn ekki verið endurnýjaður og því verið úr gildi fallinn frá og með árinu 2007. Varðandi þá viðbáru að tilkynning varðandi  áhvílandi veð hafi ekki verið send réttum aðila, þ.e. Kaupþingi hf. í stað Arion banka hf., sé á það bent að bréfinu hafi verið beint til höfuðstöðva Arion banka hf. að Borgartúni 6 [sic], en ekki til slitastjórnar Kaupþings hf. sem hafi aðsetur á 16. hæð í Höfðatorgi í Reykjavík. Hafi tilkynningin því borist réttum aðila. En þess utan beri ekki nauðsyn til þess að tilkynna veðhafa um uppboð til slita á sameign, þar sem nauðungarsalan hafi ekki áhrif á stöðu veðsins á eigninni, sem hvíli áfram á eigninni eftir söluna, sbr. ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991, burtséð frá söluverði hennar og sé sú viðbára sóknaraðila því haldlaus. 

Þá beri þess að geta að sýslumanni sé ekki ætlað að taka afstöðu til landamerkja jarða við nauðungarsölu á jörð. Sé uppi ágreiningur um landamerki sé það eigenda viðkomandi jarða að leysa úr slíku í sérstöku máli, nauðungarsölunni óviðkomandi.

Mótmælt sé sem rangri og ósannaðri þeirri fullyrðingu að sýslumaður hafi ekki farið réttilega yfir uppboðsskilmála við byrjun uppboðs né framhaldssölu. Sóknaraðili hafi ekki mætt á uppboðsstað til þess að gæta réttar síns og sé því alls ókunnugt um hvað þar hafi farið fram. Sýslumaður hafi farið yfir uppboðsskilmála og boðið þeim er mættir voru á uppboðsstað að spyrja um hvaðeina er varðaði skilmálana.

Algerlega sé hafnað þeirri viðbáru sóknaraðila að tilgreiningin á uppboðsstað, „á eigninni sjálfri“, hafi verið ófullnægjandi. Vísi varnaraðili til áratugalangrar notkunar þessa orðalags í öllum tilkynningum sýslumannsembætta um nauðungarsölu á fasteignum, jafnt bújörðum sem fasteignum í þéttbýli. Kannist lögmaður varnaraðila ekki við það, eftir 24 ára starf við lögmennsku, að hafa nokkru sinni heyrt því borið við að ekki væri ljóst hvar uppboðsstaður væri á bújörð þegar í auglýsingu sé sagt að uppboð fari fram á eigninni sjálfri. Sé vísað til athugasemda sýslumanns í bréfi til héraðsdóms frá 2. júlí 2013 um þetta atriði.

Hvað þrautavarakröfu sóknaraðila snerti, sem lúti að túlkun sýslumanns á ákvæðum 4. mgr. 36. gr. laga nr. 90/1991 [sic], kveðst varnaraðili taka undir og gera að sínum þau sjónarmið sem fram komi í athugasemdum sýslumanns til héraðsdóms frá 2. júlí 2013. 

Varnaraðili kveðst ítreka kröfu sína um að nauðungarsala er fram fór á jörðinni A þann 6. júní 2013 skuli óhögguð standa. Sóknaraðili hafi sýnt af sér algert tómlæti varðandi málið allt frá því er sóknaraðili tilkynnti lögmanni það þann 20. júní 2012 að hann hygðist leita til annars lögmanns um aðstoð vegna slita á fjárfélagi með varnaraðila. Eftir það hafi sóknaraðili ekki svarað bréfum, né látið sig neinu varða nauðungarsölumál um jörðina A, hvorki við upphaf hennar, meðferð eða lok, þrátt fyrir að hann hafi fengið allar lögboðnar tilkynningar um framvindu uppboðsmálsins og á öllum stigum þess átt þess kost að gæta réttar síns. Varnaraðili [sic] geti því einungis átt við sjálfan sig sakast að hafa ekki gætt hagsmuna sinna svo sem hann hafi tilkynnt að hann myndi gera. Nauðungarsala sé formbundinn gerningur sem fram fari samkvæmt ákvæðum laga nr. 90/1991. Nauðungarsala á jörðinni A hafi farið fram með formlegum og lögbundnum hætti og réttra formsatriða hafi verið gætt við söluna.  Það sé einungis tómlæti sóknaraðila undir rekstri málsins sem valdi því að hann freisti þess nú að fá nauðungarsölumeðferðina ógilta.

Um lagarök kveðst varnaraðili vísa til 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Þá sé vísað til ákvæða 2. mgr. 77. gr. sömu laga og til l29. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála varðandi málskostnaðarkröfu. Vísað sé til ákvæða laga nr. 50/1988 um virðisaukaskatt, varðandi málskostnað en varnaraðili sé ekki virðisaukaskattskyldur aðili. 

IV

Með bréfi, dags. 2. júlí 2013, sendi sýslumaðurinn á Seyðisfirði héraðsdómi athugasemdir sínar um málefnið, með heimild í 3. mgr. 81. gr. laga nr. 90/1991. Kemur þar fram að tekið sé undir málavaxtalýsingu sóknaraðila í stærstum dráttum. Sé m.a. viðurkennt að sýslumaður hafi fyrir mistök ekki svarað tölvubréfi sóknaraðila, dags. 12. apríl 2013, en bent á að spurningar sóknaraðila þar hafi verið mjög almenns eðlis og einkum fjallað um að sóknaraðili ætti erfitt með að ráða sér lögfræðing. Verði ekki séð að svör við erindinu hefðu breytt miklu um framkvæmd eða framgang uppboðsmálsins. Því sé hafnað að leiðbeiningarskylda embættisins nái til þess að upplýsa í smáatriðum um framkvæmd uppboðsmála með þeim hætti sem ætlast hafi verið til í erindinu. Tölvubréfið sanni hins vegar og sýni að sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um framkomna uppboðsbeiðni. Tilkynningar í málinu séu allar réttar. Fyrsta fyrirtaka hafi verið auglýst í Lögbirtingablaðinu, byrjun uppboðs á vefnum www.syslumenn.is og framhaldssala í Morgunblaðinu. Þessar auglýsingar hafi fullnægt lagaskyldu um auglýsingar nauðungarsölu. Þá hafi áskorun verið birt fyrir sóknaraðila um að ganga til samninga um slit á sameign um jörðina.

Í tilefni af áskorun sóknaraðila um að gerð verði grein fyrir því hvort og hvernig regla 37. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu hafi komið til skoðunar af hálfu embættisins, kemur fram í athugasemdum sýslumanns að tekið hafi verið tillit til aðstæðna á staðnum. Um sé að ræða heimildarákvæði, „enda séu ekki gerðarþoli og aðrir viðstaddir aðilar á einu máli um annað“. Varnaraðili og lögmaður hans hafi einir mætt við framhaldssöluna og hafi sýslumaður talið sýnt að þeir yrðu ekki samþykkir því að halda viðbótaruppboð. Enginn hafi mætt af hálfu sóknaraðila til að halda uppi boðum. Enginn áhugasamur kaupandi hafi mætt þrátt fyrir auglýsingu í Morgunblaðinu. Boðnar hafi verið 200.000 krónur, sem að vísu sé ekki hátt boð en áhvílandi hafi verið lán að nafnvirði 2.000.000 króna. Um sé að ræða eyðibýli sem að fasteignamati sé metið á 6.019.000 krónur. Að öllu þessu metnu hafi ekki þótt fyrir hendi þær sérstöku aðstæður sem taldar séu í 37. gr. laga nr. 90/1991.

Varðandi tilgreiningu uppboðsstaðar sé bent á að á jörðinni sé íbúðarhús og hafi uppboðið farið þar fram. Uppboðshaldari sem ekki hafi þekkt til, hafi rambað þangað án vandræða. Telja verði eðlilegt að uppboð á jörð þar sem eitt íbúðarhús sé til staðar fari fram í því húsi, eins og orðið hafi raunin. Loks er í athugasemdum sýslumanns á það bent að það sé meginregla íslensks réttar að málsaðilar stjórnsýslu- og dómsmála þurfi að gæta réttar síns sjálfir.

V

Niðurstaða

Í máli þessu er deilt um gildi nauðungarsölu jarðarinnar A, sem fram fór að beiðni varnaraðila til slita á óskiptri sameign hans og sóknaraðila. Lauk uppboði við framhaldssölu eignarinnar 6. júní 2013 með því að eignin var slegin varnaraðila. Hefur sóknaraðili borið mál þetta undir dóminn með heimild í XIV. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu og er kæran fram komin innan þess frests sem greinir í 1. mgr. 80. gr. laganna.

Eins og málið liggur fyrir dóminum verður að leggja til grundvallar staðhæfingar varnaraðila um að tilraunir til sölu jarðarinnar á frjálsum markaði eftir sambúðarslit þeirra undir lok árs 2009 hafi ekki borið árangur. Þá liggur fyrir að sóknaraðili hafnaði tilboði varnaraðila, sem sett var fram 20. júní 2012, um að varnaraðili keypti hlut sóknaraðila í jörðinni með yfirtöku áhvílandi skulda og greiðslu á 3 milljónum króna, en ella að sóknaraðili keypti hlut varnaraðila í jörðinni með sömu skilmálum. Loks verður að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi í engu svarað áskorun varnaraðila, dags. 12. september 2012, sem gögn málsins bera með sér að hafi borist sóknaraðila með ábyrgðarbréfi 17. s.m., um að ganga innan mánaðar til samninga við varnaraðila um slit á sameign þeirra í jörðinni. Var beiðni varnaraðila um nauðungarsölu síðan sett fram 8. janúar 2013.

Sóknaraðili krefst þess aðallega að framangreind nauðungarsala verði ógilt allt frá fyrstu fyrirtöku nauðungarsölubeiðni, 24. apríl 2013. Byggist sú krafa á því að ekki hafi verið skilyrði til að taka nauðungarsölubeiðni varnaraðila til meðferðar. Vísar sóknaraðili þar bæði til þess að formskilyrði hafi ekki verið uppfyllt, sbr. 11. gr. laganna og til 2. mgr. 8. gr. laganna um skilyrði þess að nauðungarsala fari fram til slita á óskiptri sameign.

Samkvæmt 3. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1991 skulu með beiðni um nauðungarsölu fylgja gögn um heimild til að krefjast hennar, en sóknaraðili byggir sérstaklega á því að upphafleg eignarheimild, þ.e. kaupsamningur um jörðina A, hafi ekki fylgt nauðungarsölubeiðninni. Með beiðni varnaraðila fylgdi þinglýsingavottorð, þar sem fram kemur að hann sé eigandi jarðarinnar á móti sóknaraðila. Verður að telja að með því hafi varnaraðili sýnt nægjanlega fram á heimild sína til að krefjast nauðungarsölu eignarinnar, en hugsanlegur ágreiningur um eignarhlutföll, sem vísað var til í málflutningi af hálfu sóknaraðila, hefur ekki þýðingu í því sambandi.

Þá er haldlaus sú málsástæða að varnaraðili hafi ekki verið tilgreindur sem gerðarþoli í beiðninni, en hann var þar réttilega tilgreindur sem gerðarbeiðandi enda gat hann eðli máls samkvæmt ekki verið báðum megin borðsins við meðferð nauðungarsölumálsins, þrátt fyrir eignarhald sitt á andlagi nauðungarsölunnar.

Við munnlegan málflutning sóknaraðila var því ennfremur borið við að í beiðni varnaraðila hafi skort á rökstuðning fyrir því að skilyrði 2. mgr. 8. gr. laganna væru uppfyllt, þ.e. því skilyrði að eigninni yrði ekki skipt milli eigenda hennar án verulegs tjóns eða kostnaðar. Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. laga nr. 90/1991 skal „eftir þörfum“ greina frá atvikum að baki nauðungarsölubeiðni og röksemdum sem gerðarbeiðandi telur leiða til þess að hún verði tekin til greina. Þótt rökstuðningur í beiðni varnaraðila hefði að ósekju mátt vera ítarlegri, kemur skýrt fram í beiðninni á hvaða lagagrundvelli hún var reist, að málsaðilar hafi slitið sambúð, ekki hafi tekist að selja fasteignina á frjálsum markaði og ekki hafi náðst samkomulag um ráðstöfun eignarinnar. Verður ekki fallist á að beiðni varnaraðila hafi verið haldin slíkum annmörkum að formi til að sýslumanni hafi borið að hafna henni.

Sóknaraðili byggir einnig á því að varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að uppfyllt væri það skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 að ekki væri unnt að skipta jörðinni milli eigenda án verulegs tjóns og kostnaðar. Var við munnlegan málflutning af hálfu sóknaraðila sérstaklega vísað til þess að um tiltölulega landstóra jörð sé að ræða með vegtengingu úr tveimur áttum.

Eins og áður var rakið hafnaði sóknaraðili tilboði varnaraðila um að annað hvort þeirra keypti hlut hins í jörðinni og svaraði í engu formlegri áskorun hans, dags. 12. september 2012, um að ganga til samninga um ráðstöfun eignarinnar, að því viðlögðu að ella yrði krafist nauðungarsölu. Voru skilyrði 1. mgr. 10. gr. laga nr. 90/1991 því uppfyllt og er það óumdeilt. Bendir ekkert í gögnum málsins eða framburði málsaðila fyrir dómi til þess að sóknaraðili hafi á nokkru stigi nauðungarsölumálsins eða í aðdraganda þess ámálgað það við varnaraðila að jörðinni yrði skipt upp milli þeirra, fremur en að henni yrði komið í verð. Er aðstaðan að þessu leyti ólík þeirri sem uppi var í dómum Hæstaréttar frá 17. desember 1998 í máli nr. 494/1998 og frá 3. október 2013 í máli nr. 505/2013, þar sem ekki þóttu uppfyllt lagaskilyrði til að selja fasteignir nauðungarsölu til slita á óskiptri sameign. Er í fyrrnefndum dómi vísað til þess að varnaraðilar hefðu ítrekað lýst vilja til þess að landskipti færu fram samkvæmt landskiptalögum og í síðarnefndum dómi til þess að sóknaraðili hefði hafnað því að freista þess að ná samningum við einn varnaraðila, þótt sá síðarnefndi hefði lýst yfir vilja til að leita samninga innan þess frests sem sóknaraðili hafði veitt honum.

Í því máli sem hér er til umfjöllunar verður atvikum og aðstæðum fremur líkt til þeirra sem um var fjallað í dómi Hæstaréttar frá 18. janúar 2007 í máli nr. 6/2007 þar sem staðfest var með vísan til röksemda héraðsdóms sú niðurstaða að lagt yrði fyrir sýslumann að taka til efnismeðferðar beiðni um nauðungarsölu á landspildu nokkurri til slita á óskiptri sameign. Samkvæmt því sem greinir í dómi héraðsdóms höfðu varnaraðilar, í framhaldi af bréflegum áskorunum sóknaraðila, ekki lýst sig reiðubúna til að ganga til samninga við sóknaraðila á grundvelli þeirra hugmynda sem hann hefði sett fram, en óskuðu þess eins að kæmi til frekari aðgerða yrðu fleiri eignir teknar til skipta. Í niðurstöðukafla dómsins segir: „Af gögnum málsins er fyllilega leitt í ljós að samkomulag hefur ekki náðst milli aðila um skiptingu sameignar þeirrar sem deilt er um í máli þessu og því skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 uppfyllt þar sem eigninni verður ekki skipt á annan hátt.“

Eins og atvikum og gögnum málsins er háttað og með vísan til framangreinds dóms Hæstaréttar í máli nr. 6/2007 þykir varnaraðili hafa sýnt fram á að ekkert samkomulag hafi verið í sjónmáli um skiptingu hinnar óskiptu sameignar hans og sóknaraðila í jörðinni A og að önnur úrræði en nauðungarsala hafi ekki verið tæk. Verður því að telja framangreint skilyrði 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hafa verið uppfyllt.

Þá verður að hafna röksemdum sóknaraðila um að fyrirmæli samninga hafi staðið í vegi þess að uppboð á eigninni færi fram, sbr. lokamálsliðar 2. mgr. 8. gr. laganna. Gat munnlegu samkomulagi aðila um að reyna að selja eignina á frjálsum markaði vart verið ætlað að standa um ókomna tíð óháð því hvort þær tilraunir bæru árangur innan hæfilegs tíma. Þá verður að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi með tölvubréfi, dags. 20. júní 2012, slitið samkomulagi aðila um að leita sameiginlega til lögmanns um aðstoð við fjárslitin.

Nauðungarsala jarðarinnar fól í sér að sameiginlegu eignarhaldi aðila á jörðinni var slitið, en gat ekki að lögum falið í sér lyktir ágreinings um fjárslit vegna loka óvígðrar sambúðar þeirra. Hefur sóknaraðili ekki sýnt fram á að lög standi í vegi fyrir því að nauðungarsala á grundvelli 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 sé tæk til slita á óskiptri sameign þegar um sambúðarslit sé að ræða. Haldlausar eru allar málsástæður sóknaraðila sem lúta að því að óleyst sé úr ágreiningi um fjárslit þeirra. Úr hugsanlegum ágreiningi um eignarhlutföll í jörðinni A verður ekki leyst í þessu máli, en komi upp ágreiningur við úthlutun söluverðs má bera hann undir dóm, sbr. ákvæði VIII. kafla laga nr. 90/1991. Einnig er haldlaus sú málsástæða að „réttur“ málsaðila til opinberra skipta til fjárslita milli þeirra, sbr. 100. gr. laga nr. 20/1991, sem hvorugur málsaðila hefur lagt fram kröfu um að fari fram fyrir héraðsdómi, geti leitt til þess að uppboðs verði ekki krafist til slita á sameign þeirra. Samkvæmt framanrituðu verður að hafna þeirri málsástæðu sóknaraðila að fyrirmæli laga hafi staðið í vegi fyrir uppboði á eigninni, sbr. 2. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991.

Varakrafa sóknaraðila, sem lýtur að því að nauðungarsalan verði ógilt frá upphafi framhaldssölu eignarinnar 6. júní 2013, er sérstaklega á því reist að málsmeðferð sýslumanns hafi ekki samræmst lögum nr. 90/1991 um nauðungarsölu. 

Í þessu sambandi vísar sóknaraðili m.a. til þess láðst hafi að tilkynna B um framhaldssöluna, svo sem skylt hafi verið skv. 3. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991, enda hafi B átt aðild að nauðungarsölunni, sbr. 3. tl. 2. gr. laganna. Samkvæmt fyrirliggjandi þinglýsingarvottorði hefur verið þinglýst á jörðina kvöð um samning við B um nytjaskógrækt. Heldur varnaraðili því fram að þessi samningur hafi runnið úr gildi á árinu 2007, en hefur engin gögn lagt fram því til stuðnings. Verður því að leggja til grundvallar að kvöðin hafi enn hvílt á eigninni við nauðungarsölu hennar.

Þá heldur sóknaraðili því fram að tilkynningu sýslumanns um framhaldsuppboð, dags. 22. maí 2013, sem beint var til Kaupþings hf., Borgartúni 26, Reykjavík, sem þinglýsts veðhafa hefði átt að beina til Arion banka. Samkvæmt þinglýsingarvottorði var Kaupþing hf. upphaflegur veðhafi en með ákvörðun Fjármálaeftirlitsins tók nýi Kaupþing banki hf. við beinum og óbeinum eignarréttindum, þ.m.t. veðkröfum bankans. Sóknaraðili hefur ekki leitast við að hnekkja því að tilkynningu sýslumanns hafi verið beint á rétt heimilisfang veðhafans, hvað sem líður hugsanlegri nafnbreytingu. Á hinn bóginn verður ekki af gögnum nauðungarsölumálsins ráðið hvort tilkynningin hafi verið send veðhafanum með sannanlegum hætti, sbr. niðurlagsákvæði 3. mgr. 35. gr. laga nr. 90/1991.

Jafnvel þótt á framkvæmd sýslumanns kunni að vera annmarkar að framangreindu leyti hefur hefur sóknaraðili ekki fært fyrir því nægjanleg rök að ógilda beri nauðungarsöluna af þeim sökum. Samkvæmt 4. mgr. 8. gr. laga nr. 90/1991 hefur ráðstöfun eignar á grundvelli 1.–3. mgr. sömu lagagreinar ekki áhrif á réttindi yfir henni umfram það sem myndi almennt gæta við sölu hennar. Verður því að teljast ólíklegt að hnökralaus framkvæmd framangreindra tilkynninga hefði getað leitt til fleiri bjóðenda að eigninni, eins og sóknaraðili heldur fram. Þá er til þess að líta að uppfyllt var skylda til auglýsingar framhalds uppboðs eignarinnar, sbr. 5. mgr. 35. gr., með auglýsingu í Morgunblaðinu 31. maí 2013, sem þjónaði einmitt þeim tilgangi.

Endurrit úr gerðabók sýslumanns ber með sér að bæði við byrjun og framhald uppboðs hafi verið gætt „að því sem segir í 2. og 3. mgr. 31. gr. laga nr. 90/1991“. Þá er ljóst að fyrir lá þinglýsingarvottorð þar sem getið var um kvaðir á eigninni og áhvílandi veðbönd. Verður því að hafna öllum málsástæðum sóknaraðila sem lúta að því að sýslumaður hafi ekki gert nægjanlega grein fyrir ýmsum þáttum varðandi eignina og uppboðsskilmálum. Þá hefur sóknaraðili ekki fært viðhlítandi rök fyrir því að staðlaðir uppboðsskilmálar hafi ekki getað átt við.

Þá vísar sóknaraðili til þess að tilkynningar til hans, sem og auglýsing um framhaldssölu eignarinnar í dagblaði, hafi „ekki verið að fullu í samræmi við ákvæði laga nr. 90/1991“. Ekki er þó um það deilt að allar umræddar tilkynningar hafi borist sóknaraðila í samræmi við fyrirmæli laganna, þar á meðal tilkynning, dags. 25. mars 2013, þar sem leiðrétt var dagsetning fyrstu fyrirtöku málsins samkvæmt áður sendum tilkynningum. Byggir sóknaraðili einkum á því að efni tilkynninga sýslumanns hafi verið villandi eða misvísandi. Ekki verður á það fallist að í nefndri tilkynningu, dags. 25. mars 2013, þar sem sóknaraðila var bent á að snúa sér til varnaraðila, til að „greiða“ eða „leita samninga um“ þá „kröfu“ sem málið varðaði hafi falist svo misvísandi upplýsingar að ógildingu nauðungarsölunnar varði. Í tilkynningu til sóknaraðila um byrjun uppboðs, dags. 26. apríl 2013, var á ný bent á að sóknaraðili yrði að snúa sér til varnaraðila, hefði hann í hyggju að leita eftir frestun á uppboðinu. Þá verður ekki annað séð en að efni tilkynningar til sóknaraðila um framhaldssölu eignarinnar, dags. 22. maí 2013, hafi verið í samræmi við 3. mgr. 35. gr. laganna. Gildir einu þótt ekki hafi þar verið getið um fjárhæð boðs sem kom fram við byrjun nauðungarsölunnar, enda átti sóknaraðili þess kost að afla sér þeirra upplýsinga.

Þá getur það ekki varðað ógildi nauðungarsölunnar þótt láðst hafi að birta auglýsingu um framhaldssölu eignarinnar á vefsíðu sýslumanna, eins og boðað hafði verið að gert yrði í tilkynningu til sóknaraðila um framhaldssöluna, dags. 22. maí s.á., enda var framhaldssala eignarinnar nægilega auglýst með birtingu í Morgunblaðinu 31. maí s.á., í samræmi við 2. mgr. 26. gr., sbr. 5. mgr. 35. gr. laganna. Gat sóknaraðili ekki búist við því að hætt væri við framhaldssöluna á þeim grundvelli einum að auglýsing um hana birtist ekki á nefndri vefsíðu. Þá verður nauðungarsalan ekki ógilt á þeim grundvelli einum að framhaldssala eignarinnar kunni að hafa fengið minni kynningu en almennt gerist, með því að láðst hafi að birta auglýsingu um hana á nefndri vefsíðu.

Ennfremur vísar sóknaraðili til skorts á leiðbeiningum sýslumanns. Fallast má á að sýslumanni hefði verið rétt að svara erindi sem barst honum með tölvupósti 12. apríl 2013, þar sem sóknaraðili leitaði með mjög almennum hætti eftir leiðbeiningum um gæslu hagsmuna sinna eftir viðtöku tilkynningar um fram komna nauðungarsölubeiðni. Það eitt að láðst hafi að svara erindinu fer þó fjarri því að teljast slíkur annmarki á framkvæmd nauðungarsölunnar að leitt geti til ógildis hennar. Sama á við um þær athugasemdir sem sóknaraðili gerir við það að almennar upplýsingar um nauðungarsölur á vefsíðu sýslumanna taki ekki mið af nauðungarsölu sem fram fer til slita á óskiptri sameign.

Til viðbótar vísar sóknaraðili til þess að staðsetning uppboðsins hafi ekki verið nægjanlega ákveðin í auglýsingu og tilkynningum, þar sem tilgreint var að uppboðið yrði haldið „á eigninni sjálfri“. Í athugasemdum sýslumanns kemur fram að uppboðið hafi verið haldið í eina íbúðarhúsinu sem sé til staðar á jörðinni. Að því virtu verður ekki á það fallist að tilgreining uppboðsstaðar hafi verið ófullnægjandi. Bendir ekkert í málinu til þess að áhugasamir kaupendur kunni að hafa farið á mis við uppboðshaldara.

Loks vísar sóknaraðili til þess að ótilhlýðilegt og bersýnlega ósanngjarnt hafi verið að láta nauðungarsöluna fara fram. Var við munnlegan málflutning vísað til sjónarmiða 36. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, þeirri málsástæðu til stuðnings. Eins og að framan hefur verið rakið verður ekki annað séð en að sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um meðferð nauðungarsölumálsins og getur hann ekki borið fyrir sig vanþekkingu á réttarreglum þar um. Hefur sóknaraðili engin haldbær rök fært fram til stuðnings því að aðstæður og atvik máls þessa séu með þeim hætti að sjónarmið 36. gr. nefndra laga eigi við og verður henni þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Skilja verður þrautavarakröfu sóknaraðila svo að krafist sé ógildingar nauðungarsölunnar frá því tímamarki er frestur sýslumanns til að ákveða viðbótaruppboð á eigninni, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 90/1991, rann út, viku eftir að eignin var slegin hæstbjóðanda við framhaldssölu hennar 6. júní 2013.

Nefnt lagaákvæði felur í sér heimild sýslumanns til þess að taka ákvörðun um að halda viðbótaruppboð, og er sú heimild háð „nokkuð ströngum skilyrðum“, eins og segir í athugasemdum við 37. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 90/1991. Nánar tiltekið eru skilyrðin þau að boð „fari fjarri líklegu markaðsvirði eignarinnar þótt tekið yrði tilliti til ákvæða 57. gr.“, sýslumaður telur mega rekja þetta til „sérstakra aðstæðna“ og hann hefur „rökstudda ástæðu til að ætla að mun hærri boð geti enn fengist í eignina“. Liggur fyrir að sýslumaður mat það svo að ekki væru efni til þess að beita þessu heimildarákvæði og verður ekki annað ráðið af athugasemdum sýslumanns til dómsins en að það mat standi enn óhaggað.

Þótt fallast verði á það með sóknaraðila að það hafi ekki útilokað beitingu nefndrar lagaheimildar þótt sýslumaður teldi einsýnt að þeir sem viðstaddir voru við  framhaldssöluna yrðu mótfallnir viðbótaruppboði, verður ekki séð að ákvörðun sýslumanns hafi verið reist á því atriði einvörðungu. Þegar litið er til atvika allra, sérstaklega þess sem upplýst er um fasteignamatsverð jarðarinnar, þess að tilraunir til sölu hennar á almennum markaði höfðu engan árangur borið og þess að ekki verður af athugasemdum sýslumanns ráðið að neinu hefði breytt þótt upplýst hefði verið um nákvæma stöðu áhvílandi skulda, verður ekki séð að það mat sýslumanns, að ekki væru efni til að beita umræddri lagaheimild, hafi verið andstætt lögum.

Samkvæmt öllu framanrituðu verður að telja skilyrði laga nr. 90/1991 til nauðungarsölu á jörðinni A hafa verið uppfyllt og að hvorki hafi verið slíkir annmarkar á beiðni varnaraðila um nauðungarsölu né á framkvæmd hennar hjá sýslumanni, að ógildi hennar varði. Ber því að hafna öllum kröfum sóknaraðila um ógildingu framangreindrar nauðungarsölu. Felst jafnframt í þeirri niðurstöðu viðurkenning á kröfu varnaraðila.

Með hliðsjón af úrslitum málsins, sbr. 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu, verður sóknaraðila gert að greiða varnaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 376.500 krónur, að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Hefur þá verið tekið mið af þeim hluta tímayfirlits lögmanns varnaraðila sem tekur til meðferðar málsins fyrir héraðsdómi.

Hildur Briem héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan, að gættu ákvæði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1991, en uppkvaðning úrskurðar dróst fram yfir lögbundinn frest vegna embættisanna dómarans og hátíðisdaga.

Úrskurðarorð:

Hafnað er öllum kröfum sóknaraðila, K, um ógildingu nauðungarsölu sýslumannsins á Seyðisfirði, málsnr. 18/2013, á fasteigninni A, landnr. [...].

Sóknaraðili greiði varnaraðila, M, 376.500 krónur í málskostnað.