Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Viðar Már Matthíasson og Eggert Óskarsson fyrrverandi héraðsdómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 7. júní 2017. Hún krefst þess aðallega að stefnda verði gert að greiða sér 6.083.149 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2013 til 7. september 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst áfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Ekki eru gerðar sérstakar kröfur af hálfu réttargæslustefnda.

I

Áfrýjandi og eiginmaður hennar áttu fasteignina Breiðahvarf 11 í Kópavogi sem var hjúskapareign áfrýjanda. Þau höfðu slitið samvistum og gerðu samning um makaskipti á fasteignum þannig að þau létu af hendi Breiðahvarf 11 en fengu í staðinn íbúð að Skerjabraut 9 á Seltjarnarnesi sem koma skyldi í hlut áfrýjanda. Á Breiðahvarfi 11 hvíldu umtalsverðar veðskuldir sem voru í vanskilum auk þess sem aðför hafði verið gerð í fasteigninni til tryggingar nokkrum skuldum. Meðal áhvílandi veðskulda var lán á 1. veðrétti frá Íbúðalánasjóði, sem ætlunin var að flytja af fasteigninni yfir á íbúðina að Skerjabraut 9. Áfrýjandi mun hafa sótt um flutning lánsins til Íbúðalánasjóðs og var niðurstaða sjóðsins sú 3. maí 2013, að fengnu verðmati á íbúðinni að fjárhæð 21.500.000 krónur, að heimila veðflutninginn gegn því að greitt væri af láninu, sem var þá uppreiknað 27.753.149 krónur, 10.553.149 krónur. Réðst þetta af því að sjóðurinn heimilaði einungis veðsetningu sem nam hæst 80% af verðmæti íbúðarinnar eða 17.200.000 krónur.

Stefndi, sem annaðist eftir því sem fram er komið skjalagerð vegna makaskiptanna þar með talið skilyrt veðleyfi, samdi einnig áætlun um ráðstöfun söluverðs Breiðahvarfs 11 og samkomulag milli áfrýjanda og maka hennar en skjöl þessi eru öll dagsett 16. maí 2013. Í áætluninni kom fram að ráð var fyrir því gert að greiðslur vegna samnings um sölu á Breiðahvarfi 11 yrðu 34.400.000 krónur. Tilgreind útgjöld, sem flest tengdust vanskilum skulda sem hvíldu á eigninni, voru 20.387.195 krónur en þar af var greiðsla inn á lán á fyrsta veðrétti við Íbúðalánasjóð, sem áður hefur verið vikið að, 4.500.000 krónur og greiðsla inn á skuld samkvæmt tryggingarbréfi sem hvíldi á öðrum veðrétti 13.300.000 krónur. Samkvæmt áætluninni var ráðgert að eftir að hinar tilteknu greiðslur hefðu verið inntar af hendi yrðu eftirstöðvar 14.012.805 krónur. Í skilyrtu veðleyfi kom fram að kaupanda Breiðahvarfs 11 væri heimilt að veðsetja fasteignina fyrir tveimur lánum samtals að fjárhæð 31.000.000 krónur, gegn því að greiddar yrðu þær 4.500.000 krónur til Íbúðalánasjóðs, sem áður greinir, og 13.300.000 krónur inn á skuldina vegna tryggingarbréfsins sem hvíldi á öðrum veðrétti. Þá sagði: ,,Mismunurinn greiðist til Þórarins Jónssonar“.

Eins og áður greinir útbjó stefndi 16. maí 2013 samkomulag milli áfrýjanda og eiginmanns hennar. Í upphafi þess var tekið fram að vísað væri til kaupsamnings um Breiðahvarf 11 og um íbúðina að Skerjabraut 9. Þá sagði: ,,Jafnframt er vísað til áætlunar um uppgjör vegna Breiðahvarfs 11 ... Samkvæmt tilvísaðri áætlun gæti mismunur til seljanda verið u.þ.b. kr. 14.000.000 ... Undirrituð ... samþykkjum hér með að fela Þórarni Jónssyni ... að taka við greiðslum vegna ofangreindra kaupsamninga og ráðstafa í samræmi við efni þeirra og greiðsluáætlun þessa. Mismun þeim sem eftir stendur að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum samþykkjum við að verði ráðstafað sem hér segir: Til Guðrúnar verði ráðstafað kr. 3.400.000“ en til maka hennar átti að ráðstafa ,,því sem eftir stendur“.

Af yfirliti af fjárvörslureikningi stefnda vegna Breiðahvarfs 11 má sjá að þeim greiðslum, sem samkvæmt framangreindum skjölum skyldu renna til stefnda, var ráðstafað á þann veg sem í skjölunum greindi og rakið hefur verið. Til stefnda voru greiddar 14.559.305 krónur. Enginn ágreiningur er um að stefndi ráðstafaði réttilega þeim fjármunum, sem síðast greindi, að því frátöldu að áfrýjandi telur að ráðstöfun hans til maka hennar 8. ágúst 2013 á 7.800.000 krónum og viku síðar á 128.292 krónum til viðbótar hafi verið óheimil þar sem áður átti að greiða niður skuldina við Íbúðalánasjóð í samræmi við skilyrði sjóðsins er heimild var veitt til veðflutnings, en 6.053.149 krónur vantaði á að það hefði verið réttilega gert. Þannig hefði maki hennar fengið 7.928.292 krónur, sem hefði verið 6.053.149 krónum meira en honum bar. Það hefði gerst vegna saknæmra mistaka stefnda, sem hafi ekki gætt fyrirmæla samkomulagsins um að greiða fyrst allar nauðsynlegar greiðslur, þá 3.400.000 krónur til áfrýjanda og það sem eftir stæði til maka hennar. Áfrýjandi telur að hin saknæma háttsemi hafi átt sér stað 8. og 15. ágúst 2013, er stefndi innti greiðslurnar af hendi.

II

Stefndi kveðst einungis hafa sem löggiltur fasteignasali komið að sölu eignar áfrýjanda að Breiðahvarfi 11 en ekki tekið að sér sem lögmaður að gæta hagsmuna hennar. Hann kveðst aðeins hafa sett á blað það sem áfrýjandi og maki hennar hafi greint honum frá að þau væru sammála um ,,varðandi ráðstöfun á söluandvirðinu“. Þetta hafi verið nauðsynlegt þar sem hann hafi tekið að sér að taka á móti greiðslum og ráðstafa þeim í samræmi við samkomulagið og áætlunina frá 16. maí 2013.

Eins og fram er komið tók stefndi að sér vinnu sem löggiltur fasteignasali við makaskipti þau sem um ræðir. Um starfsemi hans giltu þá lög nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa. Samkvæmt 9. gr. þeirra skyldi fasteignasali þegar óskað væri milligöngu hans um kaup eða sölu eignar eða aðra þjónustu samkvæmt lögunum, gera skriflegan samning við þann er til hans leitaði. Samningurinn skyldi gerður áður en fasteignasali tæki til við starfann. Í samningi skyldi tilgreina hvaða verkefnum fasteignasali ætti að sinna, hver þóknun hans fyrir starfann skyldi vera eða hvernig hún skyldi ákveðin og hvaða útlagða kostnað viðsemjandinn ætti greiða. Með slíkum samningi gat fasteignasali skilgreint verkefni sitt og var það brýnt ef hann taldi það takmarkaðra en hefðbundið hlutverk fasteignasala við milligöngu um fasteignaviðskipti. Ekkert liggur fyrir um að stefndi hafi gert slíkan samning um þjónustu sína, en hann hefur þó upplýst að hann hafi átt að taka við greiðslum á hluta kaupverðs Breiðahvarfs 11 og ráðstafa þeim í samræmi við áætlun og samkomulag sem áður er getið. Verður því lagt til grundvallar að á honum hafi hvílt allar skyldur sem  mælt var fyrir um í lögum nr. 99/2004, sbr. einkum reglur II. kafla laganna. Í því felst að samkvæmt 15. gr. þeirra bar honum að leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur buðu og liðsinna báðum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skyldi einnig gæta þess að aðila væru eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningi. Engu breytir, miðað við framangreindar aðstæður, um lögbundnar skyldur stefnda og ábyrgð þótt þóknun hans kunni að hafa verið lægri en ella vegna þess að um vinargreiða hafi verið að ræða við áfrýjanda.  

Samkvæmt samkomulagi áfrýjanda og maka hennar 16. maí 2013, sem stefndi samdi eins og áður greinir, var ráðgert að stefndi fengi í hendur um 14.000.000 krónur vegna uppgjörs í kjölfar sölu á Breiðahvarfi 11 og að hann skyldi ráðstafa þeim í samræmi við efni kaupsamninga um þá eign og Skerjabraut 9. Þegar allar nauðsynlegar greiðslur hefðu verið inntar af hendi skyldi hann greiða til áfrýjanda 3.400.000 krónur, en það sem þá væri eftir skyldi hann greiða til maka áfrýjanda. Málsaðila greinir á um það hvaða merkingu beri að leggja í orðin ,,að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulagi áfrýjanda og maka hennar 16. maí 2013. Áfrýjandi telur að í því hafi falist að stefnda hafi borið að greiða niður lán til Íbúðalánasjóðs, sem flutt var af Breiðahvarfi 11 og á íbúðina að Skerjabraut 9, að því marki sem sjóðurinn gerði það að skilyrði fyrir veðflutningnum í samþykki hans frá 3. maí 2013. Áfrýjandi heldur því fram að það hafi verið forsenda samkomulagsins að þetta yrði gert og stefndi hafi vitað um samþykkið, enda útbúið skjölin um makaskiptin og önnur tengd skjöl. Hafi öllum verið ljóst það skilyrði Íbúðalánasjóðs að einungis mætti veðsetja íbúðina fyrir 80% af matsvirði hennar, sem var 21.500.000 krónur, og því hefði veðsetningin einungis geta verið 17.200.000 krónur. Samkvæmt þessu hefði stefnda borið að greiða til Íbúðalánasjóðs 6.053.149 krónur, sem hefði vantað upp á eftir að 4.500.000 krónur höfðu verið greiddar af láninu, sem samkvæmt heimildinni var uppreiknað 27.759.149 krónur. Ef stefndi hefði greitt 6.053.149 krónur af láninu hefði verið búið að greiða 10.553.149 krónur af því eins og sjóðurinn áskildi.

Eins og fram er komið samdi stefndi skjalið með samkomulagi aðila, sem hér um ræðir. Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 99/2004 hvíldi á honum sú skylda að vanda alla skjala- og samningsgerð og gera skjöl þannig úr garði að hagsmunir beggja væru tryggðir og réttarstaða hvors um sig væri glögg. Stefndi mótmælir því að sér hafi verið skylt að greiða af láninu til Íbúðalánasjóðs umfram þær 4.500.000 krónur sem áður höfðu verið greiddar. Hann verður að bera hallann af því að hafa ekki sýnt fram á að greiðsla af láninu til Íbúðalánasjóðs í samræmi við áskilnað sjóðsins um að greiða skyldi 10.553.149 krónur hafi ekki fallið undir orðin ,,öllum nauðsynlegum greiðslum“ í samkomulaginu.

Samkvæmt öllu framansögðu hefur stefndi með því að inna af hendi greiðslur til maka áfrýjanda 8. og 15. ágúst 2013, áður en greitt væri í samræmi við áskilnað Íbúðalánasjóðs í heimild til veðflutnings, sýnt af sér saknæma háttsemi sem bakað hefur áfrýjanda tjón, sem nemur 6.053.149 krónum. Breyta þau mistök Íbúðalánasjóðs að framkvæma veðflutninginn án þess að greiðslan hafi farið fram engu í þessu sambandi, enda hvíldi á íbúðinni lán er var hærra sem síðastgreindri fjárhæð nemur og áfrýjandi bar ábyrgð á að greiða. Verður stefndi dæmdur til að bæta áfrýjanda þetta tjón, auk vaxta eins og í dómsorði greinir.

Tekið er undir aðfinnslur héraðsdómara um að málatilbúnaður áfrýjanda í héraði hafi verið haldinn annmörkum. Skjöl vantaði og töluleg greinargerð um tjón áfrýjanda var ófullkomin. Málsástæðum, sem dómurinn er reistur á, var þó teflt fram í stefnu til héraðsdóms og við síðari meðferð málsins hefur verið bætt við skjölum þannig að málið telst nú nægilega upplýst. Er því ekki tilefni til að vísa málinu frá héraðsdómi.

Stefndi greiði málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti á þann hátt sem í dómsorði greinir.

Ákvæði héraðsdóms um gjafsóknarkostnað verður staðfest.

Dómsorð:

Stefndi, Þórarinn Jónsson, greiði áfrýjanda, Guðrúnu Helgu Rúnarsdóttur, 6.053.149 krónur, með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 8. ágúst 2013 til 7. september 2014, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. sömu laga frá þeim degi til greiðsludags.

Gjafsóknarákvæði héraðsdóms er staðfest.

Stefndi greiði málskostnað í héraði, 850.000 krónur, sem renni í ríkissjóð og 800.000 krónur til áfrýjanda vegna meðferðar málsins fyrir Hæstarétti.

                                                        Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur frá 8. mars 2017

Mál þetta, sem dómtekið var að aflokinni aðalmeðferð þann 10. febrúar sl., er höfðað af Guðrúnu Helgu Rúnarsdóttur, Kristnibraut 73, 113 Reykjavík, með stefnu birtri 13. júní 2016 á hendur stefnda Þórarni Jónssyni, Grjótaseli 17, 109 Reykjavík og til réttargæslu Sjóvá-Almennum tryggingum hf., Kringlunni 5, 103 Reykjavík.

Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefnda, Þórarni Jónssyni, verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 7.800.000 krónur með vöxtum samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá 8. ágúst 2013 til 7. september 2014 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda Þórarins að mati dómsins. 

Ekki eru gerðar sérstakar kröfur á hendur réttargæslustefnda í málinu.

Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda, og að stefnandi verði dæmdur til að greiða honum málskostnað að mati dómsins, en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

Réttargæslustefndi gerir ekki sjálfstæðar kröfur en tekur undir kröfugerð stefnda.

Ágreiningsefni og málsatvik

Þann 16. maí 2013 var gerður kaupsamningur þar sem stefnandi, Guðrún Helga Rúnarsdóttir, seldi Þorvarði Kristjánssyni fasteign að Breiðahvarfi 11, 203 Kópavogi. Jafnframt var þá gerður kaupsamningur á milli sömu aðila, þar sem Þorvarður seldi stefnanda fasteign að Skerjabraut 9, 170 Seltjarnarnesi. Var því um svonefnda makaskiptasamninga að ræða en stefndi Þórarinn Jónsson (hér eftir stefndi), sem er lögmaður og löggiltur fasteignasali, kom a.m.k. óumdeilt sem fasteignasali að framangreindum makaskiptasamningum og söluferlinu fyrir stefnanda og þáverandi eiginmann hennar, Hlyn Arnar Gissurarson.

Sama dag, 16. maí 2013, skráði stefndi enn fremur niður samkomulag það á milli stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar, er liggur fyrir í málinu, og sem fjallar um innbyrðis uppgjör þeirra vegna framangreindra fasteignaviðskipta. Er þar vísað til fyrrgreindra kaupsamninga en efnislega kemur þar meðal annars fram að vísað sé til áætlunar um uppgjör vegna Breiðahvarfs 11 samkvæmt kaupsamningnum, en að samkvæmt tilvísaðri áætlun gæti mismunur orðið um 14.000.000 króna seljanda í hag þó að gera verði ráð fyrir að ýmsir kostnaðarliðir hafi tekið hækkunum. Þá kemur þar enn fremur fram, að aðilar samkomulagsins, sem hafi slitið samvistum, feli stefnda að taka við greiðslum vegna ofangreindra kaupsamninga og ráðstafa þeim í samræmi við efni þeirra og greiðsluáætlun þessa. Þá kemur einnig fram að aðilar samþykki að mismun þeim sem eftir standi, að uppfylltum öllum nauðsynlegum greiðslum, verði ráðstafað þannig að Guðrún fái 3.400.000 krónur en Hlynur það sem eftir standi. Þá kemur þar einnig fram að með þessu samkomulagi sé fjárskiptum viðkomandi aðila að fullu lokið og verði Guðrún þá ein eigandi Skerjabrautar 9. Hún beri því ein ábyrgð á því áhvílandi láni sem flutt verði af Breiðahvarfi 11.

Uppgjörið fór síðan þannig fram að stefnandi fékk greiddar 3.400.000 krónur frá stefnda, en fyrrum eiginmaður hennar fékk eftirstöðvar söluandvirðis, 7.800.000 krónur, sem stefndi greiddi til hans þann 8. ágúst 2013

Ágreiningur málsaðila lýtur nú að því að stefnandi telur að stefndi hafi með ofangreindum greiðslum ráðstafað verulegum fjármunum til fyrrum eignmanns hennar umfram forsendur samkomulagsins. Tengist það því að við framkvæmd fasteignaviðskiptanna hafi átt sér stað afdrifarík mistök hjá lánveitanda, Íbúðalánasjóði, við veðlánaflutning á milli fasteignanna sem makaskipti voru höfð á. Sökum þessa hafi stefndi síðan fengið allt of háar fjárhæðir til ráðstöfunar á fjárvörslureikning sem hann hafi svo eftir sem áður ráðstafað eftir orðalagi þess samkomulags sem gert var.

Þannig var að í undanfara viðskiptanna hvíldu á fasteign stefnanda, Breiðahvarfi 11, veðlán frá Íbúðalánasjóði sem voru þá í vanskilum, alls að upphæð 27.753.149 krónur, þann 2. maí 2013, en óumdeilt er að stefnandi sótti sjálf um veðflutning lánsins yfir á fasteignina að Skerjabraut 9, þann 11. apríl 2013. Samkvæmt reglum Íbúðalánasjóðs er þó aðeins heimilt að flytja lán á eign sem er 80% af verðmati hennar. Að beiðni Íbúðalánasjóðs hafði verðmat á Skerjabraut 9 verið framkvæmt 30. apríl 2013. Niðurstaða þess varð sú að matsverðið næmi 21.500.000 krónum og mátti lán Íbúðalánasjóðs, er flutt yrði á þá fasteign, því ekki vera hærra en 17.200.000 krónur, sbr. ákvörðun lánanefndar einstaklinga hjá Íbúðalánasjóði frá 2. maí 2013.

Veðlánaflutningsskjal var síðan útbúið og lánið í kjölfarið fært yfir á Skerjabraut 9. Það var þó ekki greitt niður en nánar tiltekið var upphæð lánsins sem flutt var yfir á Skerjabraut 9 alls 27.753.149 krónur. Samkvæmt framansögðu braut veðlánaflutningurinn því gegn áðurnefndri reglu Íbúðalánasjóðs, en þau mistök að hafa heimilað þetta hafa verið viðurkennd af Íbúðalánsjóði, sbr. fyrirliggjandi bréf frá Íbúðalánasjóði frá 11. desember 2013. Íbúðalánasjóður ákvað þó að aðhafast ekki frekar í málinu þar sem stefnandi væri ein í þeirri aðstöðu að geta leiðrétt stöðu lánsins með greiðslu þess. Enn fremur liggur fyrir í málinu að eftir uppgreiðslu vanskila á veðláninu, alls um 4.500.000 krónur, sbr. bréf frá stefnda til stefnanda, dags 25. ágúst 2014, lækkaði lánið og stóð loks í 23.965.360 krónum miðað við 17. september 2013, sbr. fyrirliggjandi tölvubréf frá Íbúðalánasjóði til stefnda þann dag.  

Bú fyrrum eiginmanns stefnanda var tekið til gjaldþrotaskipta í mars 2014, án þess að greiðslur fengjust upp í lýstar kröfur. Stefnandi sendir þá kröfubréf, 7. ágúst 2014, til stefnda Þórarins og krefst bóta. Þórarinn svaraði með bréfi 25. ágúst 2014, þar sem hann hafnar bótaskyldu. Stefnandi sendi einnig kröfubréf til réttargæslustefnda Sjóvár-Almennra trygginga hf., 13. ágúst 2014, þar sem gerð var krafa vegna starfsábyrgðartryggingar stefnda, Þórarins. Sjóvá-Almennar tryggingar hf. höfnuðu þeirri kröfu með bréfi dags. 14. október 2014. Stefnandi skaut ákvörðun Sjóvár-Almennra trygginga hf. í kjölfarið til úrskurðarnefndar í vátryggingamálum sem hafnaði því í úrskurði nr. 360/2015, dags 10. nóvember 2015, að stefnandi ætti rétt á skaðabótum úr starfsábyrgðartryggingu fasteignasala eða starfsábyrgðartryggingu lögmanna sem stefndi, Þórarinn, hefði haft hjá Sjóvá-Almennum tryggingum hf.

Ágreiningur málsaðila snýst nú einkum um það að lánið sem flutt var yfir á Skerjabraut 9 hafi vegna mistaka reynst miklum mun hærra en þær 17.200.000 krónur er stefnandi telur að hafi verið grundvallarforsenda fyrrgreinds samkomulags frá 16. maí 2013 um uppgjör hennar og fyrrum eignmanns hennar. Enn fremur að þrátt fyrir framangreind mistök Íbúðalánasjóðs hafi stefndi ákveðið, án nokkurs samráðs við stefnanda, að greiða fyrrum eiginmanni hennar eftirstöðvar mismunarins á söluverði Breiðahvarfs 11 og Skerjabrautar 9, í heild, þ.e.a.s., 7.800.000 krónur. Lítur stefnandi svo á að stefndi hafi í framangreindum viðskiptum komið fram gagnvart henni bæði sem löggiltur fasteignasali og lögmaður hennar. Hafi stefnda því borið að greiða lánið niður í umræddar 17.200.000 krónur, sem hann hafi ekki gert og þannig hafi hann ekki gætt hagsmuna stefnanda eins og vera bar. Af hálfu stefnda er þessu hafnað og vísað til þess að stefndi hafi komið jafnt fram gagnvart aðilum sem fasteignasali, auk þess að hafa eingöngu framkvæmt nákvæmlega það ofangreinda samkomulag sem gert hafi verið af stefnanda og fyrrum eiginmanni hennar. Stefndi hafi af greiðasemi skráð umrætt tvíhliða samkomulag niður fyrir þau, án þess að hafa þekkt sérstaklega þær forsendur sem stefnandi leggi nú til grundvallar í máli þessu.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefnanda

Byggt sé á því að stefndi hafi séð um gerð kaupsamninga og söluferlið í heild, fyrir stefnanda við makaskiptin á Breiðahvarfi 11 og Skerjabraut 9. Samhliða hafi stefndi útbúið samkomulag stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar um skipti tengd viðskiptunum.

Samkvæmt samkomulaginu um fjárskipti og þeim grundvallarforsendum sem það hafi byggt á, hafi stefnandi átt að fá 3.400.000 krónur auk íbúðarinnar á Skerjabraut 9. Þá hafi stefnandi átt að bera ábyrgð á láni frá Íbúðalánasjóði, nr. 1004-74-504530, að því marki sem það yrði flutt á Skerjabraut 9 í samræmi við lánareglur Íbúðalánasjóðs og ákvörðun lánanefndar einstaklinga, frá 2. maí 2013. Upphæð lánsins við veðflutning hafi átt að vera 17.200.000 krónur. Samkvæmt samkomulaginu hafi eiginmaður stefnanda svo átt að fá það er eftir stæði af mismun á söluverði Breiðahvarfs 11 og Skerjabrautar 9.

Lánið sem flutt hafi verið á Skerjabraut 9 hafi reynst miklu hærra en 17.200.000 krónur, sem stefnandi telji að hafi verið forsenda samkomulagsins, en nánar tiltekið hafi upphæð lánsins verið 27.753.149 krónur. Mistökin hafi verið viðurkennd skriflega af Íbúðalánsjóði.

Þrátt fyrir mistökin hafi stefndi ákveðið að greiða fyrrum eiginmanni stefnanda allar eftirstöðvar mismunar á söluverði Breiðahvarfs 11 og Skerjabrautar 9 í heild, eða 7.800.000 krónur. Stefnda hafi verið fyllilega ljóst að greiðslan á eftirstöðvunum í heild myndi leiða til þess að fyrrum maki stefnanda fengi talsvert meira í sinn hlut en stefnandi sem væri í andstöðu við upphaflegt samkomulag og þær grundvallarforsendur sem það hafi byggt á.

Háttsemi stefnda sé saknæm, enda hafi honum mátt vera fullkunnugt að umrædd greiðsla hafi átt að renna til stefnanda, sbr. samkomulagið sem stefndi hafði samið.

Stefndi hafi komið fram í málinu bæði sem löggiltur fasteignasali og lögmaður, sem hafi í för með sér strangara sakarmat með hliðsjón af reglum um sérfræðiábyrgð.

Ekki hafi verið haft samráð við stefnanda áður en stefndi innti greiðsluna af hendi til fyrrum eiginmanns stefnanda. Tjónið hafi svo orðið endanlegt þegar gjaldþrotaskiptum hafi lokið á búi hans í mars 2014, án þess að nokkuð hafi fengist greitt upp í kröfur. Þá hafi orðið ljóst að stefnandi gæti ekki endurheimt þar þá fjármuni sem stefndi hafi ranglega ráðstafað.

Stefndi hafi með framangreindu saknæmu hátterni bakað sér skaðabótaábyrgð, en tjón stefnanda nemi 7.800.000 krónum sem greiddar hafi verið fyrrum eiginmanni hennar, en hafi átt að nýtast til þess að greiða niður lán Íbúðalánasjóðs nr. 1004-74-504530, sem flutt var á Skerjabraut 9, í samræmi við forsendur samkomulags aðila.

Sjóvá-Almennum tryggingum hf. sé hér stefnt til réttargæslu þar sem stefndi hafi verið með starfsábyrgðartryggingu hjá félaginu.

Vísist til almennra reglna skaðabótaréttar og laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001, en um málskostnað til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Málsástæður og lagarök af hálfu stefndu

Stefndu hafni kröfum stefnanda en vísi til fyrirliggjandi úrskurðar úrskurðarnefndar í vátryggingamálum frá 10. nóvember 2015 í máli nr. 360/2015. Stefndu byggi sýknukröfu einkum á því að stefndi, Þórarinn, hafi ekki sýnt af sér saknæma eða gáleysislega hegðun við ráðstöfun greiðslnanna.

Stefndi hafi ekki tekið að sér að gæta hagsmuna stefnanda sem lögmaður. Eina hlutverk stefnda samkvæmt samkomulaginu hafi verið að taka við greiðslum og ráðstafa söluandvirði til stefnanda og þáverandi eiginmanns hennar í samræmi við efni þess.

Í samkomulaginu sé skýrt kveðið á um að 3.400.000 krónum skyldi ráðstafa til stefnanda en eftirstöðvum greiðsluandvirðis skyldi ráðstafa til fyrrum eiginmanns hennar.

Aðkoma stefnda að samkomulaginu hafi einskorðast við að taka saman óskir stefnanda og þáverandi eiginmanns hennar um ráðstöfun söluandvirðis eignar að Breiðahvarfi 11, eins og þau hafi þá verið búin að sammælast um, og færa þær yfir á skriflegt form.

Hvorki verksamningur né reikningur hafi verið gerður fyrir þessu. Sölureikningur að fjárhæð 237.195 krónur, að meðtöldum virðisaukaskatti, beri með sér að um hafi verið að ræða greiða sölumanns fasteignar við stefnanda og þáverandi eiginmann hennar.

Stefndi hafi ekki sinnt lögmannsstörfum fyrir stefnanda. Hann hafi einungis komið að málinu sem fasteignasali í tengslum við fasteignina að Breiðahvarfi 11 og hafi honum af þeim sökum ekki borið skylda til að gæta hagsmuna stefnanda umfram annarra, að því frátöldu að ráðstafa greiðslu eftir efni samkomulagsins.

Ekki hafi legið fyrir að það væri grundvallarforsenda að umrætt lán myndi nema 17.200.000 krónum eftir veðflutninginn. Stefndi hafi enga vitneskju haft um það hvernig fjárfélagi stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar hafi annars verið háttað og því ekki getað getið sér til um það hvernig þær forsendur hafi legið til grundvallar því samkomulagi sem hann hafi verið beðinn um að setja á blað fyrir þeirra hönd.

Í samkomulaginu komi hvergi fram að eftirstöðvar lánsins hjá Íbúðalánasjóði ættu að nema framangreindri fjárhæð í kjölfar veðflutningsins. Bendi öll gögn málsins til þess að einungis hafi staðið til að greiða upp vanskil á viðkomandi láni, eins og venja sé til, sem hafi numið um 4.500.000 krónum. Í samkomulaginu komi fram að mismunur til seljanda geti numið 14.000.000 króna fyrir allar nauðsynlegar greiðslur. Greiðslur til stefnanda og eiginmanns hennar hafi verið í samræmi við þetta.

Við samningsgerð hafi hvorki komið fram krafa frá stefnanda um greiðslu inn á lánið hjá Íbúðalánasjóði umfram greiðslu vanskila né verið gerður fyrirvari um fjárhæð lánsins í samkomulaginu. Því standist ekki sú meinta grundvallarforsenda að stefnda hafi átt að vera ljóst að lánið ætti að standa í 17.200.000 krónum, eftir veðflutning.

Stefndi hafi ekki komið að því að flytja veðlánið yfir á Skerjabraut 9, heldur hafi stefnandi séð um það sjálf. Við beiðni stefnanda til Íbúðalánasjóðs um veðflutning hafi henni verið gert ljóst að lánanefnd einstaklinga gerði kröfu um greiðslu inn á lánið svo að af veðflutningi yrði, sbr. bréf frá Íbúðalánasjóði dags. 11. desember 2013.

Stefnandi hafi sjálf starfað sem fasteignasali og hafi því átt að vera kunnugt um þau atriði sem um ræðir. Lánsupphæðin hafi verið henni ljós við gerð samkomulagsins á milli hennar og fyrrum eiginmanns hennar, en þá hafi lánið staðið í 27.753.149 krónum. Engin krafa hafi verið gerð um greiðslu á öðru en vanskilum láns eins og venjulegt sé. Stefnanda hafi því átt að vera ljóst hvernig veðflutningurinn færi fram og afleiðingar af honum eins og hann hafi legið fyrir á þeim tíma sem samkomulagið hafi verið gert.

Ekki hafi verið sýnt fram á gáleysislega hegðun stefnda Þórarins. Ekki hafi legið fyrir sú grundvallarforsenda við samkomulagið að lánið myndi standa í 17.200.000 krónum, heldur bendi gögn málsins til hins gagnstæða. Stefnandi hafi sjálf séð um veðflutning og henni því verið fyllilega ljóst við gerð samkomulagsins hver upphæð lánsins hafi verið, ásamt því að það hafi verið undir henni og þáverandi eiginmanni hennar komið að greiða lánið niður áður en af veðflutningnum yrði.

Ef svo ólíklega færi að ekki yrði fallist á sýknukröfu stefndu, þá sé þess krafist til vara að bætur beri að lækka verulega í ljósi þess að stefnandi yrði betur sett ef kröfur hennar yrðu teknar til greina en ef meintur tjónsatburður hefði ekki átt sér stað. Því sé haldið fram af hálfu stefnanda að lánsupphæð eftir veðflutning nemi 17.200.000 krónum eftir greiðslu vanskila en eftir greiðslu vanskila og veðflutning standi lánið í rúmum 23.000.000 króna. Ef nú kæmi til greiðslu á 7.800.000 krónum stæði lánið í rúmum 15.200.000 krónum, sem sé umtalsvert lægri fjárhæð en upphaflega hafi verið lagt upp með samkvæmt ætluðum forsendum stefnanda. Beri því a.m.k. að lækka kröfur stefnanda umtalsvert til samræmis við það.

Stefndu vísi til almennra reglna skaðabótaréttar, þá einkum um sönnun tjóns, sönnunarbyrði og orsakatengsl, sem og til laga um vexti og verðtryggingu nr. 26/2001, en málskostnaðarkrafa sé byggð á XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Niðurstaða.

Skaðabótakrafa stefnanda gagnvart stefnda í máli þessu grundvallast á því að stefndi hafi sem lögmaður stefnanda staðið að gerð fyrirliggjandi samkomulags hennar og fyrrum eiginmanns hennar, dags 16. maí 2013, um uppgjör vegna framangreindra fasteignaviðskipta hennar sama dag. Óumdeilt er að stefndi sá, sem fasteignasali, um sölu á Breiðahvarfi 11 í Kópavogi og kaup á Skerjabraut 9 á Seltjarnarnesi.

Þá er byggt á því af hálfu stefnanda að stefnda hafi einnig verið kunnugt um, eða a.m.k. mátt vera ljósar, þær forsendur samkomulagsins frá 16. maí 2013 að ekki ætti að flytja hærri veðskuldir yfir á hina keyptu fasteign að Skerjabraut 9 en sem næmu 17.200.000 krónum. Það er sú upphæð sem lánanefnd einstaklinga hafði heimilað að hámarki með ákvörðun dags 2. maí 2013, eða um tveimur vikum fyrir gerð samkomulagsins, en fyrir liggur að vegna mistaka Íbúðalánasjóðs átti sér stað veðflutningur á láni að fjárhæð 27.753.149 króna sem, eftir greiðslu vanskila, stóð loks í 23.965.360 krónum.

Hafi stefndi engu að síður, eftir að mistök við veðflutning lánsins lágu fyrir, og án samráðs við stefnanda, ráðstafað 7.800.000 krónum til fyrrum eiginmanns hennar og þannig að mati stefnanda valdið henni tjóni með saknæmum hætti, en skiptum á búi fyrrum eiginmanns hennar hafi lokið í mars 2014 án þess að nokkuð fengist upp í kröfur.

Fallist er á með stefnanda að við sakarmat verði hér að miða við að hvílt hafi ríkar skyldur á stefnda gagnvart stefnanda, bæði sem löggiltum fasteignasala í tengslum við ofangreind fasteignaviðskipti og sem lögmanni sem annaðist um gerð samkomulags stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar um uppgjör greiðslna vegna þeirra viðskipta, sbr. II. kafla og þá einkum 27. gr. þágildandi laga nr. 99/2004 um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa, sem nú hafa verið leyst af hólmi með lögum nr. 70/2015, og IV. kafla og þá einkum 25. gr. laga um lögmenn nr. 77/1998.

Enn fremur verður að fallast á með stefnanda að ekki geti haft hér þýðingu þær viðbárur stefndu, að stefndi geti að einhverju leyti firrt sig faglegri ábyrgð á þeim forsendum að hann hafi þegið lága söluþóknun vegna fasteignaviðskiptanna, eða að gerð samkomulagsins frá 16. maí 2013 hafi verið vinargreiði, enda liggur fyrir að umrætt samkomulag stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar um uppgjör er skráð af stefnda sem lögmanni og löggiltum fasteignasala og vottað af honum sem slíkt.

En þrátt fyrir framangreint verður að fallast á með stefndu að ekki þyki þó vera sýnt hér fram á annað en að hlutverk stefnda við gerð ofangreinds samkomulags um uppgjör dags. 16. maí 2013 hafi falist í öðru en formlegri skjalagerð og því að taka saman óskir stefnanda og fyrrum eiginmanns hennar um ráðstöfun þeirra fjármuna sem ætla mátti að kæmu í hlut þeirra hvors um sig við fasteignaviðskiptin sama dag.

Þá verður ekki séð, sé litið til orðalags samkomulagsins um uppgjör frá 16. maí 2013 að í því felist, svo sem lýst hefur verið, nokkur skilyrði um að hámarksfjárhæð veðláns sem flytja átti yfir á Skerjabraut 9 yrði að vera 17.200.000 krónur, eða að slíkt hámark væri grundvallarforsenda af hálfu stefnanda fyrir gerð samkomulagsins. Ekki verður heldur ráðið af öðrum gögnum í málinu að stefndi hafi vitað eða mátt ætla að slík forsenda fyrir framkvæmd samkomulagsins samkvæmt efni þess væri fyrir hendi. 

Verður þá einkum að líta til þess, að ætla verður að sú niðurstaða sem í reynd varð á framangreindum veðflutningi og sem óumdeilt er að lá í reynd fyrir nokkru fyrir gerð samkomulagsins 16. maí 2013, hafi þá eins og málum var háttað mátt vera stefnanda allt eins kunnug og stefnda. Fyrir liggur að stefnandi, sem hefur áður starfað við sölu fasteigna, annaðist í reynd sjálf um samskiptin í tengslum við umræddan veðflutning og sótti um flutning á öllu veðláninu, sbr. fyrirliggjandi bréf frá lögmanni Íbúðalánasjóðs frá 11. desember 2013. Ekkert liggur þó fyrir um að stefnandi hafi gert nokkra athugasemd við stefnda um sérstaka þýðingu þessa atriðis áður en hún og fyrrum eiginmaður hennar afréðu að ganga frá samkomulaginu 16. maí 2013.

Enn fremur verður að líta til þess að stefnandi virðist nú af einhverjum ástæðum hafa afráðið að leggja ekki fram hér fyrir dómi þá áætlun sem ætla verður að vísað sé til í samkomulaginu frá 16. maí 2013, né heldur skilyrt veðleyfi sem gefið hafi verið út í tengslum við gerð samkomulagsins, til að varpa frekara ljósi á ætlaðar forsendur aðila. Skjöl þessi virðast þó hafa verið lögð fram fyrir úrskurðarnefnd í vátryggingamálum í máli stefnanda gagnvart réttargæslustefnda nr. 360/2015, en úrskurður nefndarinnar er lagður fram fyrir dómi. Kemur þar m.a. fram að fyrir liggi skilyrt veðleyfi, dags 16. maí 2013, sem gefi til kynna að einungis hafi átt að greiða upp vanskil af láninu, er numið hafi um 4.500.000 krónum. Að öðru leyti er óljóst hverjar máttu vera frekari forsendur eða vitneskja stefnda í þessu sambandi og verður stefnandi við svo búið að bera halla af því að þessi gögn varpi ekki frekara ljósi á það.

Með hliðsjón af framangreindu verður því að líta svo á að ósannað sé að stefnda hafi mátt vera ljós sú forsenda stefnanda fyrir gerð og framkvæmd samkomulags hennar og fyrrum eiginmanns hennar, dags 16. maí 2013, sem stefndi skráði niður með aðilum samkomulagsins, að veðlán sem flutt var yfir á Skerjabraut 9 yrði að vera að hámarki 17.200.000 krónur, en ekki þeirrar fjárhæðar sem þá lá fyrir að það væri.

Að framangreindu virtu verður því ekki fallist á þann bótagrundvöll af hálfu stefnanda að meta verði það stefnda til vanrækslu að hafa framkvæmt umrætt samkomulag eins og það lá fyrir samkvæmt efni þess, en engar athugasemdir virðast heldur hafa verið gerðar af hálfu stefnanda gagnvart stefnda áður en kom til greiðslu stefnda til eiginmanns hennar, svo seint sem 8. ágúst 2013, samkvæmt fyrirliggjandi yfirliti af fjárvörslureikningi vegna sölunnar á Breiðahvarfi 11. Þá verður heldur ekki séð að stefndi hafi á annan hátt sýnt af sér bótaskylda vanrækslu sem leitt hafi til þess að stefnandi hafi orðið af þeim fjármunum sem hún kveðst hafa haft væntingar um að kæmu í hennar hlut við ofangreind viðskipti. 

Loks ber að geta þess að þótt þegar liggi fyrir að ekki teljist sannað að stefndi hafi í reynd sýnt af sér bótaskylda háttsemi gagnvart stefnanda í tengslum við framangreind viðskipti, þá ber enn fremur að geta þess að tölulegri framsetningu af hálfu stefnanda á ætluðu tjóni hennar í ljósi stefnukröfunnar er áfátt, og fer hún sem slík í bága við áskilnað e- og g-liðar 1. töluliðar, 80. gr. laga nr. 91/1991. 

Með hliðsjón af öllu framangreindu ber því að sýkna stefnda af kröfu stefnanda.

Eins og mál þetta er vaxið þykir þó rétt að málskostnaður á milli aðila falli niður.      

Stefnandi hefur lagt fram gjafsóknarleyfi samkvæmt bréfi innanríkisráðuneytisins dags. 11. febrúar 2016. Allur gjafsóknarkostnaður stefnanda, þar með talin málflutningsþóknun lögmanns hennar, sem ákvarðast 850.000 krónur, greiðist því úr ríkissjóði, og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

Málið flutti Magnús Davíð Norðdahl hdl., fyrir hönd stefnanda, en fyrir stefndu flutti málið Birgir Már Björnsson hdl., fyrir hönd Guðjóns Ármannssonar hrl.

Pétur Dam Leifsson, settur héraðsdómari, kvað upp dóminn. Dómarinn tók við meðferð málsins 23. janúar sl. en hafði fram til þess engin afskipti að meðferð þess.

D ó m s o r ð

Stefndi, Þórarinn Jónsson, er sýkn af kröfu stefnanda, Guðrúnar Helgu Rúnarsdóttur.

Málskostnaður milli aðila fellur niður.