Fimmtudaginn 7. nóvember 2002.
Nr. 136/2002.	Baldvin Már Magnússon og Heimir Hafsteinn Eðvardsson (Karl Axelsson hrl.) gegn Karra ehf. Jóni Hauki Ingvasyni Helgu Guðnýju Sigurðardóttur og (Árni Grétar Finnsson hrl.) Runólfi Gunnlaugssyni og Vátryggingafélagi Íslands hf. til réttargæslu (Hákon Árnason hrl.)

 

Fasteignakaup. Kauptilboð. Kaupsamningur. Kröfu um frávísun frá Hæstarétti hafnað.

BM og HH samþykktu kauptilboð JH fyrir hönd K ehf. í fasteign þeirra. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með fasteigninni G sem var í eigu JH og HG. Var talið að þá hefði komist á samningur um kaupverð G. Ágreiningur varð um kostnað vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess sem G var hluti af, en framkvæmdirnar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust en ráðist í þær eftir það. Kröfðu BM og HH K ehf., JH og HG um greiðslu vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign og R, fasteignasala, um bætur vegna vanrækslu á starfsskyldum hans. Tekið var fram að meginregla í fasteignaviðskiptum væri að kostnaður sem yrði til fyrir afhendingardag eignar félli á seljanda. Frá þessu væri hins vegar skýrlega vikið með kaupsamningi aðila en umdeildur kostnaður félli ótvírætt undir ákvæði hans. Bæri að ganga út frá því að BM og HH hefðu við tilboðsgerðina miðað við ástand íbúðarinnar á þeim tíma en fyrir lá að þeir höfðu skoðað hana fyrir undirritun tilboðsins. Gætu þeir því ekki borið fyrir sig að þeir hefðu ekki gert sér ljóst að bílastæði væri ekki malbikað enda væri það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt. Það haggaði ekki niðurstöðu um ábyrgð BM og HH á umræddum kostnaði að JH og HG höfðu ekki greint frá stöðu hússjóðs við gerð kaupsamnings. Voru K ehf., JH, HG og R því sýknuð af kröfum BM og HH.

 

Dómur Hæstaréttar.

        Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Haraldur Henrysson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Pétur Kr. Hafstein.

        Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. mars 2002. Þeir krefjast þess að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða sér 892.813 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. janúar 2000 til 1. júlí 2001 en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti. Ekki eru gerðar sjálfstæðar kröfur á hendur réttargæslustefnda.

         Stefndu Karri ehf., Jón Haukur og Helga Guðný krefjast þess aðallega að málinu verði vísað frá Hæstarétti, en til vara að héraðsdómur verði staðfestur. Þá krefjast þau málskostnaðar fyrir Hæstarétti óskipt úr hendi áfrýjenda.

         Stefndi Runólfur krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

          Frávísunarkrafa stefndu Karra ehf., Jóns Hauks og Helgu Guðnýjar er á því reist að áfrýjendur hafi breytt grundvelli málsins, sem í héraði hafi verið rekið sem skaðabótamál, en í áfrýjunarstefnu komi fram að verið sé að krefjast greiðslu á skuld. Þegar litið er til málatilbúnaðar áfrýjenda í heild fyrir Hæstarétti er ekki á þetta fallist og verður frávísunarkröfunni því hafnað.

Málsatvik og málsástæður aðila eru rakin í héraðsdómi. Í forsendum dómsins er verð íbúðar að Gnípuheiði 15, Kópavogi, ranglega sagt hafa verið tilgreint 15.000.000 krónur í samningum aðila, en það var 15.900.000 krónur.

Hinn 8. febrúar 1999 samþykktu áfrýjendur kauptilboð stefnda Jóns Hauks fyrir hönd stefnda Karra ehf. í fasteign þeirra Akralind 9 í Kópavogi að fjárhæð 87.000.000 krónur. Skyldi kaupverðið meðal annars greiðast með íbúð að Gnípuheiði 15, sem var í eigu stefndu Jóns Hauks og Helgu Guðnýjar, og var hlutur íbúðarinnar í kaupverðinu talinn nema 15.900.000 krónum, en að frádregnum áhvílandi skuldum 9.800.000 krónum. Kaupverðið skyldi og greiðast meðal annars með annarri íbúð og 4 bifreiðum.

Kaup þessi gengu eftir að undanskildu því að breytingar urðu á greiðslu kaupverðs með bifreiðum og var kaupsamningur gerður hinn 9. september 1999 um íbúðina að Gnípuheiði 15 milli áfrýjenda og stefndu Jóns Hauks og Helgu Guðnýjar. Í 9. tl. samningsins sagði að kaupendur íbúðar í fjöleignarhúsum skuli „bera kostnað af framkvæmdum við sameign, sem ráðist er í eftir að kaup takast (samþykki kauptilboðs) og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar.“

Þótt kauptilboðið 8. febrúar 1999 varðaði kaup Karra ehf. á Akralind 9 fól það meðal annars í sér áskilnað um að íbúðin að Gnípuheiði 15 yrði tekin upp í kaupverð eignarinnar fyrir tiltekið verð. Í 14. tl. tilboðsins sagði að þegar það hefði verið samþykkt af báðum aðilum væri kominn á bindandi samningur, þótt út frá því væri gengið að síðar yrði gerður kaupsamningur, sem gæti eftir atvikum mælt nánar fyrir um kaupin. Með hliðsjón af þessu verður að telja að við undirritun tilboðsins hafi komist á gagnkvæmur samningur milli aðila, meðal annars um kaupverð íbúðarinnar að Gnípuheiði 15, sem áfrýjendur voru bundnir við. Samningur þessi var efndur af hálfu tilboðsgjafa með kaupsamningnum 9. september 1999 og afsali 15. janúar 2000 og þykir það ekki skipta máli hér um skuldbindingu áfrýjenda samkvæmt tilboðinu að það voru stefndu Jón Haukur og Helga Guðný, þinglýstir eigendur íbúðarinnar, sem efndu loforð Karra ehf., en hinn fyrrnefndi var einn eigenda og meðstjórnandi í því fyrirtæki.

Eins og fram kemur í héraðsdómi lýtur ágreiningur aðila að kostnaði vegna malbikunar og frágangs við bílastæði fjöleignarhúss þess, sem Gnípuheiði 15 er hluti af. Framkvæmdir þessar höfðu verið ákveðnar af húsfélagi áður en kaup tókust í febrúar 1999 en í þær var ráðist eftir það, eða þá um vorið. Meginregla í fasteignaviðskiptum er að kostnaður, sem verður til fyrir afhendingardag eignar, fellur á seljanda. Frá þessu var skýrlega vikið með ofangreindum 9. tl. kaupsamnings aðila, sem mun vera tíðkanlegt í viðskiptum sem þessum. Kostnaður sá, sem hér er deilt um, fellur ótvírætt undir þetta ákvæði kaupsamningsins, en framkvæmdirnar fóru fram eftir að kaup tókust og skiptir ekki máli þótt þær hafi verið ákveðnar áður. Út frá því ber að ganga að áfrýjendur hafi við tilboðsgerð miðað við ástand íbúðarinnar þá, en fyrir liggur að þeir skoðuðu hana fyrir undirritun tilboðsins. Geta þeir ekki borið fyrir sig að þeir hafi ekki gert sér ljóst að bílastæði var ekki malbikað enda er það nauðsynlegur þáttur í skoðun að ganga úr skugga um slíkt.

Að þessu athuguðu en að öðru leyti með skírskotun til forsendna héraðsdóms verður hann staðfestur. Með sömu rökum og vísað er til við málskostnaðarákvörðun héraðsdóms þykir rétt að málskostnaður fyrir Hæstarétti falli niður.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur  Héraðsdóms Reykjaness 20. desember 2001.

Mál þetta var þingfest 25. apríl 2001 og tekið til dóms 29. nóvember sl.  Stefnendur eru Baldvin Már Magnússon, kt. 070764-3699, Sólheimum 23, Reykjavík og Heimir Hafsteinn Eðvardsson, kt. 230164-5929, Klukkurima 6, Reykjavík.  Stefndu eru Karri ehf., kt. 660595-3099, Byggðavegi 120, Akureyri, Jón Haukur Ingvason, kt. 210469-5839, Helga Guðný Sigurðardóttir, kt. 090768-4769, bæði til heimilis að Auðbrekku 34, Kópavogi og Runólfur Gunnlaugsson, kt. 291253-5639, Langholtsvegi 112, Reykjavík.  Vátryggingafélagi Íslands hf., kt. 690689-2009, Ármúla 3, Reykjavík er stefnt til réttargæslu.

Dómkröfur stefnenda eru þær að stefndu verði in solidum dæmd til að greiða stefnendum 892.813 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt vaxtalögum nr. 25/1987 frá 15. janúar 2000 til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt lögum nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags.  Stefnendur krefjast auk þess málskostnaðar.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

Engar kröfur eru gerðar á hendur réttargæslustefnda og hann gerir ekki kröfur í málinu.

I.

Mál þetta snýst um ágreining um uppgjör í fasteignaviðskiptum.  Nánar tiltekið um það hvort stefnendum beri að greiða útgjöld er stofnað var til við  framkvæmdasjóð húsfélags fyrir undirritun kaupsamnings um íbúð í fjöleignarhúsi, en stefnendum var ekki gerð grein fyrir framkvæmdum við fasteignina.

Þann 8. febrúar 1999 samþykktu stefnendur kauptilboð stefnda Karra ehf. í fasteignina Akralind 9 í Kópa­vogi.  Kaupverð eignarinnar var 87.000.000 krónur og skyldi greiðast með afhendingu og afsali á íbúð 0101 að Gnípuheiði 15, Kópavogi, samkvæmt fylgiskjali sem skyldi vera hluti af kauptilboðinu.  Þinglýstir eigendur að eigninni að Gnípuheiði 15 voru stefndu Jón Haukur og Helga Guðný, en stefndi Jón Haukur er jafnframt stjórnar­maður og framkvæmdastjóri stefnda Karra ehf.  Aðrir hlutar kaupverðsins skyldu greiðast með peningum, tilgreindri fasteign og fjórum tilgreindum bifreiðum.

Þann 9. mars 1999 var gerð breyting á hinu samþykkta kauptilboði.  Var það í reynd gert með því að aðilar undirrituðu nýtt staðlað kauptilboðsform.  Jafnframt var gert nýtt fylgiskjal yfir þær eignir sem afhenda skyldi sem greiðslu fyrir Akralind 9, enda fólst breytingin í því að hluti kaupverðsins mundi greiðast með öðrum bifreiðum en þeim sem upphaflega stóð til.  Við þetta breyttust að sama skapi innbyrðis fjár­hæðir einstakra greiðslna.  Engin breyting var þó gerð á tilgreiningu verðs fyrir eignina að Gnípuheiði 15. 

Kaupsamningur var undirritaður 9. september 1999 og skyldi kaupverð greiðast þannig:

 

1.	Við undirritun með fjórum tilgreindum bifreiðum	kr.  8.780.069,-
2.	Með afhendingu og afsali á íbúð 0201 í húsinu nr. 57a við Hverfisgötu í Reykjavík	kr.  5.061.319,-
3.	Með afhendingu og afsali á íbúð 0101 í húsinu nr. 15 við Gnípuheiði í Kópavogi	kr.   9.617.463,-
4.	Við undirritun kaupsamnings	kr. 50.000.000,-
5.	Við lokafrágang eignar 1. nóvember 1999	kr. 11.341.149,-
6.	Hinn 15. janúar 2000	kr.   2.200.000,-
	Samtals:	kr. 87.000.000,-

 

Með skjali, dags. 21. september 1999, var gerð sú breyting á samningnum að greiðsla með bifreiðum, sbr. 1. lið, var lækkuð í 8.444.307 krónur og mismunurinn, 336.562 krónur átti að koma til hækkunar lokagreiðslu hinn 15. janúar 20000, sbr. 6. lið.

Samhliða ofangreindum samningi var gerður kaupsamningur um íbúð 0101 að Gnípuheiði 15 í Kópavogi, sbr. lið 3, sem einnig var dags. 9. september 1999.  Með honum seldu þinglýstir eigendur eignarinnar, stefndu Helga Guðný og Jón Haukur, stefnendum íbúðina.  Í samningnum er sérstaklega tekið fram að hann sé hluti af kaupsamningi um Akra­lind 9 í Kópavogi á milli stefnenda og stefnda Karra ehf.

Stefndu Helga Guðný og Jón Haukur gáfu út afsal fyrir eigninni að Gnípu­heiði 15 til handa stefnendum þann 15. janúar 2000.  Sama dag gáfu stefnendur út afsal til handa stefnda Karra ehf. fyrir heildareigninni að Akralind 9 í Kópavogi.

Stefnendur segja að nokkru eftir útgáfu afsals hafi þeim orðið ljóst að fyrri eigendur íbúðarinnar að Gnípuheiði 15, stefndu Helga Guðný og Jón Haukur, hafi verið í vanskilum við húsfélagið Gnípuheiði 15-21  með greiðslur fyrir framkvæmdir við sameign svo og greiðslu húsgjalda.  Engin gögn varðandi hússjóð hafi legið frammi við kaupin.  Í kostnaðaruppgjöri, dagsettu 15. janúar 2000, hafi ekkert komið fram um þessar greiðslustöðu eignarinnar gagnvart húsfélaginu.  Stefnendur hafi því neyðst til að greiða húsfélaginu hlutdeild íbúðarinnar í kostnaði við framkvæmdir, auk vangoldinna húsgjalda, samtals 1.374.678 krónur.  Stefndu Helga Guðný og Jón Haukur hafi síðar viðurkennt að þeim bæri að greiða skuld við hússjóð að fjárhæð 455.511 krónum.  Eftir standi ágreiningur um kostnað vegna framkvæmda við sameign, samtals að fjárhæð 892.813 krónur, sem sé stefnufjárhæð málsins.

Á stofnfundi húsfélagsins 21. október 1997 var ákveðið að hefja fram­kvæmdir við bílskúra sem þá voru tæplega fokheldir.  Samþykkt var að húsfélagið greiddi milliveggi, hurði, múrverk að utan, hluta af rafmagnslögn og hita.  Voru bíl­skúrarnir afhentir þannig að hver og einn íbúðareigandi skyldi annast framkvæmdir innan dyra í sínum bílskúr.  Þá keypti húsfélagið málningu sem nota átti til að mála bílskúra.  Á fundi húsfélagsins í maí 1998 var ákveðið að mála húsin að utan.  Keypti húsfélagið málningu en eigendur áttu sjálfir að mála.  Á húsfundi þann 24. september 1998 var ákveðið að leita tilboða og hefja framkvæmdir við bílaplan og hófust þær í maí 1999.  Á fundi húsfélagsins þann 2. maí 1999, sem stefndu Helga Guðný og Jón Haukur sátu bæði, var ákveðið að taka tilboði Malbiks og völtunar ehf. í malbikun á bílaplani.  Á sama fundi voru teikningar af bílastæðum samþykktar og samþykkt að setja upp snjóbræðslu fyrir framan bílskúra.  Jafnframt var samþykkt að lokið yrði við að mála hús fyrir 17. júní það ár.

Heildarkostnaður við þessa framkvæmdir nam 9.107.222 krónum.  Stefnendur gerðu upp skuld sem hvíldi á íbúðinni þann 5. maí 2000 með 1.374.678 krónum, auk dráttarvaxta frá 15. janúar 2000 til 5. maí 2000, samtals 1.393.184 krónur.  Hlutdeild íbúðarinnar í kostnaði við framkvæmdir var 1.348.324 krónur, eða 14,805% af heildareigninni. 

Stefnendur sundurliða kröfu sína þannig:  Samkvæmt rekstraryfirliti húsfélags­þjónustu Íslandsbanka hf. hafi húsfélagið Gnípuheiði 15-21 skuldað bankanum þann 31. desember 1999, 9.163.100,70 krónur vegna yfirdráttar á tékkareikning.  Þann 22. febrúar 2000 hafi skuldin numið 9.107.222 krónum.  Hlutdeild íbúðar 0101 að Gnípu­heiði 15-21 í þeirri fjárhæð sé 1.374.678 krónur.  Þessi fjárhæð sé vegna framkvæmda á sameign og vegna ógreiddra húsgjalda.  Framkvæmdir vegna sameignar séu vegna bílskúra sem samþykktar hafi verið í september 1997, við málun húss sem samþykkt hafi verið á húsfélagsfundi í maí 1998 og við bílaplan sem samþykkt hafi verið í september 1998.  Eins og áður sagði viðurkenndu stefndu Jón Haukur og Helga Guðný að þeim bæri að greiða 481.865 krónur.  Eftistöðvar nema 892.813 krónum, sem er stefnufjárhæð málsins. 

II.

Málsástæður stefnenda eru þær að sá kostnaður sem til verður fyrir afhendingar­dag skuli falla á seljanda.  Í kaupsamningi um fasteignina hafi sérstaklega verið um það samið að seljendur skyldu vera skuldlaus við hússjóð og framkvæmdasjóð, en hugsanleg inneign seljanda í sjóðnum fylgdi hinni seldu íbúð, sbr. 10. tl. samningsins.  Þá hafi stefndu ekki upplýst um áfallinn kostnað við framkvæmdir eða vangoldin gjöld í hússjóð þegar kaup tókust.  Af þessu leiði að stefndu beri að greiða stefnendum allan þann kostnað sem stefnendur hafi orðið fyrir vegna vangoldinna hússjóðsgjalda og framkvæmda á sameign. 

Á því er einnig byggt að ekki skipti máli hvenær gjalddagi kostnaðarins sé, heldur hvenær kostnaður verði til.  Leggja verði til grundvallar að kostnaðurinn hafi orðið til í október 1997, er ákveðið hafi verið að hefja framkvæmdir við bílskúra, í maí 1998, er ákveðið hafi verið að mála húsið að utan, hinn 24. september 1998, er ákveðið hafi verið að leita tilboða og hefja framkvæmdir við bílaplan og loks 2. maí 1999, er ákveðið hafi verið að taka tilboði í malbikun á bílaplani, auk þess að setja upp snjóbræðslu fyrir framan bílskúra og ljúka að mála hús fyrir 17. júní það ár.  Stefndu hafi kosið að upplýsa stefnendur ekki um þennan kostnað.  Ákvarðanir hafi verið teknar um þessar framkvæmdir og hafist handa við þær áður en stefnendur hafi keypt íbúðina að Gnípuheiði 15.  Þess vegna eigi stefndu að bera allan kostnað sem til hafi fallið fyrir afhendingardag eignarinnar.  Engu máli skipti að framkvæmdum við sameign hafi ekki verið lokið er kaup voru gerð, enda hafi kaupverð eignarinnar verið við það miðað að eignin væri fullbúin og ógölluð. 

Krafa stefnenda á hendur stefnda Karra ehf. byggist á kaupsamningi aðila um fasteignina Akralind 9 í Kópavogi.  Stefndi Karri ehf. hafi samþykkt að greiða hluta kaupverðsins með afhendingu og afsali á íbúð 0101 í húsinu nr. 15 við Gnípuheiði, Kópavogi sem metin hafi verið á 9.617.463 krónur.  Á íbúðinni hafi hins vegar hvílt kostnaður vegna framkvæmda á sameign, samtals að fjárhæð 892.813 krónur.  Stefndi Karri ehf., hafi því ekki greitt kaupverðið að fullu. 

Stefnendur byggja á því að stefndu Jón Haukur og Helga Guðný hafi vanefnt skyldu sína samkvæmt kaupsamningi um íbúðina að Gnípuheiði 15.  Í 10. töluliði kaupsamningsins hafi verið sérstaklega um það samið að stefndu Jón Haukur og Helga Guðný skyldu vera skuldlaus við hússjóð og framkvæmdasjóð. Af stefnenda hálfu er jafnframt á því byggt að stefndu Jón Haukur og Helga Guðný hafi brotið gegn 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús þar sem þau hafi ekki veitt fullnægjandi upplýsingar um þau atriði sem mælt sé fyrir um í 1. til 3. mgr. ákvæðisins.  Í 1. mgr. 25. gr. komi meðal annars fram að áður en kaupsamningur sé undurritaður skuli seljandi kynna kaupanda reikninga húsfélagsins og stöðu.  Samkvæmt 2. mgr. 25. gr. skuli seljandi ennfremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endur­bætur. 

Krafan á hendur stefnda Runólfi Gunnlaugssyni, löggiltum fasteigna- og skipasala, sé byggð á almennum reglum um skaðabætur utan samninga.  Stefnendur byggi á því að hann hafi ekki leyst störf sín af hendi svo sem góðar viðskiptavenjur bjóði og með vanrækslu valdið stefnendum fjárhagslegu tjóni.  Byggt er á því að stefndi Runólfur hafi brotið gegn fyrirmælum 5. mgr. 25. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.  Sú skylda hafi hvílt á honum að sjá til þess að öll gögn og upplýsingar um stöðu hússjóðsins lægju fyrir við gerð kaupsamnings.  Í málinu liggi fyrir kostnaðaruppgjör vegna kaupa á eigninni.  Af því verði ekki ráðið að reikningar séu ógreiddir vegna yfirstandandi eða fyrirhugaðra framkvæmda.  Stefnendur hafi því mátt treysta því að fyrri eigendur væru skuldlausir við sjóðinn. Svo hafi hins vegar ekki verið og beri stefndi Runólfur skaðabótaábyrgð á tjóni stefnenda.

Stefnendur vísa kröfum sínum til stuðnings á hendur öllum stefndu til megin­reglna samninga-, kröfu- og kauparéttar.  Þá vísa stefnendur sérstaklega til megin­reglna laga nr. 39/1922 um lausfjárkaup með lögjöfnun og laga nr. 26/1994 um fjöleignahús, einkum 25. gr. þeirra laga.  Krafa á hendur stefnda Runólfi Gunnlaugs­syni er byggð á almennum reglum um skaðabætur utan samninga og reglum laga nr. 54/1997, einkum 10. gr. 12. gr. og 2. mgr. 13. gr. og 4. tl. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998.

III.

Stefndu Jón Haukur, Helga Guðný og Karri ehf. byggja sýknukröfu sína meðal annars á kaupsamningi aðila.  Þar sé tekið fram að kostnaðarskiptingu milli aðila skuli haga á þá leið að seljandi greiði venjuleg reksrargjöld af fasteigninni uns hann afhendi hana kaupanda, en kaupandi greiði allar safngreiðslur í framkvæmda­sjóð húsfélagsins frá því að kaup takist, sbr. 8. tölulið kaupsamningsins.  Í 9. tölu­liði sama skjals segi að kaupendur íbúða í fjöleignahúsum skuli bera kostnað af framkvæmdum við sameign sem ráðist sé í eftir að kaup takist og miði að því að auka verð- og notagildi húseigna.  Þessi ákvæði kaupsamningsins séu í samræmi við þá meginreglu sem gildi að þessu leyti í fasteignakauparétti.  Í henni felist að sá dagur ráði úrslitum sem bindandi samningur komist á, en ekki afhendingardagur eigna þegar um óvenjulegar eða verulegar framkvæmdir sé að ræða.  Samkvæmt því falli kostnaður vegna verulegra framkvæmda á kaupanda, en ekki seljanda ef framkvæmd verksins sé ekki hafin eða sé ólokið og jafnvel þó að húsfélags­samþykkt um framkvæmdina hafi verið gerð áður en kaupsamningur komst á. Miða beri við 8. febrúar 1999, en þá hafi bindandi kauptilboð komist á og kaupverð hafi þá  verið ákveðið. 

Óumdeilt sé í málinu að umræddar framkvæmdir teljist allar verulegar.  Ganga verði út frá því að aukinn meirihluta hafi þurft til að ráðast í þær samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignahús nr. 26/1994.  Þessar framkvæmdir hafi allar stuðlað að verulegri verðmætisaukningu á eigninni.

Stefnendum hafi hlotið að vera það ljóst að stefndu Jón Haukur og Helga Guðný hafi ekki getað staðið í vegi fyrir framkvæmdum við sameign sem aðrir íbúðar fjöleignarhússins að Gnípuheiði 15-21 hafi viljað ráðast í eftir að kaup hafi tekist.  Fjölmargt hafi verið ógert við eignina þegar stefnendur hafi keypt hana.  Þeim hafi því mátt vera ljóst að einhver kostnaður vegna framkvæmda væri ógreiddur.  Sérstaklega hafi þeim mátt vera þetta ljóst þar sem afhending eignarinnar hafi dregist í marga mánuði. 

Stefndu byggja jafnframt á því að stefnendur hafi firrt sig öllum kröfum með því að undirrita afsal og kostnaðaruppgjör um eignina án nokkurra athugasemda.  Stefnendur hafi ekki kynnt sér sjálfstætt stöðu mála að því er varðar framkvæmdir við sameign og kostnað við þær.  Stefndu hafi hins vegar upplýst fasteignasalan um stöðu mála. 

IV.

Stefndi Runólfur Gunnlaugsson, löggiltur fasteigna- og skipasali, hafði milligöngu um kaupin og annaðist skjalagerð.  Söluyfirlit dagsett 9. september 1999 varðandi íbúðina að Gnípuheiði 15 lá frammi við kaupin að sögn Runólfs.  Á sölu­yfirlit er skráð eftirfarandi:  ,,Að sögn eiganda er ekkert formlegt húsfélag.“  Og ,,húsgjöld á mánuði 0 kr.“  Stefndi Runólfur segist hafa spurt stefnda Jón Hauk að því við kaupsamningsgerðina hvort greitt væri í hússjóð.  Stefndi Jón Haukur hafi þá sagt að svo væri ekki og að ekkert formlegt húsfélag væri til.  Stefndu Jón Haukur og Helga Guðný hafi ekki heldur sagt frá neinum framkvæmdum varðandi sameign. Stefnandi Jón Haukur hefur mótmælt þessari frásögn stefnda Runólfs og segir að hann hafi aldrei verið spurður um þessi atriði.

 

Sýknukrafa stefnda Runólfs er á því byggð að stefnendur hafi í reynd ekki orðið fyrir tjóni vegna kaupa íbúðarinnar að Gnípuheiði 15, né eigi stefndi sök á því að stefnendur hafi þurft að greiða umfram kostnað vegna íbúðarinnar, sem ekki hafi verið reiknað með er kaup fóru fram. 

Meginregla í fasteignaviðskiptum sé að seljendum íbúðar beri að greiða hús­gjöld fram til afhendingardags og kostnað við framkvæmdir við sameign, sem lokið sé er kaup takast.  Aftur á móti beri kaupendum að greiða kostnað við fram­kvæmdir sem húsfélag hefur tekið ákvörðun um fyrir afhendingardag en ekki séu hafnar á þeim tíma.  Ósannað sé því að stefnendur hafi orðið fyrir tjóni og beri þess vegna að sýkna stefnda Runólf.

Í annan stað hafi stefndi Runólfur ekki vanrækt starfsskyldu sína sem fasteignasali.  Hann hafi kannað gagngert hjá seljendum hvort  þeir væru í skuld við hússjóð.  Hann hafi fengið þær upplýsingar að svo væri ekki og ekkert formlegt hús­félag til.  Stefndi Runólfur hafi því verið í góðri trú og ekki haft neina ástæðu til að vefengja seljanda.  Þess verði ekki krafist að fasteignasalar megi ekki treysta upp­lýsingum seljanda um þessi atriði.  Beri því einnig að sýkna stefnda af þessari ástæðu. 

Stefndi mótmælir einnig dráttarvaxtakröfu stefnenda.

V.

Í málinu er óumdeilt að tekin var ákvörðun um framkvæmdir við bílskúra 21. október 1997.  Ákveðið var á húsfundi 26. september 1998 að láta malbika bifreiðastæði.  Tilboði var tekið á húsfundi 2. maí 1999 og framkvæmdir hófust í maí 1999.  Á fundinum var jafnframt ákveðið að setja upp snjóbræðslu fyrir framan bílskúra og mála hús.

Ágreiningslaust er að stefndu Jón Haukur og Helga Guðný greiddu ógreidd húsgjöld (rafmagn, hita og annan rekstur sameignar) fram að afhendingu eignarinnar 15. janúar 2000.  Ekki er heldur deilt um að þau greiddu kostnað vegna framkvæmda við sameign sem á var fallinn er kaup tókust um eignina 8. febrúar 1999.  Stefndu telja sig hins vegar ekki eiga að greiða kostnað vegna framkvæmda sem ráðist var í eftir þann dag.  Engu máli skipti þó að þau hafi staðið að húsfélagssamþykkt um umdeildar framkvæmdir.  Aðilar eru sammála um að sá kostnaður, sem til féll eftir 8. febrúar 1999, sé 892.813 krónur, sem er stefnufjárhæð málsins. 

Aðilar deila um við hvaða dagsetningu eigi að miða í þessu sambandi.  Hvort miða eigi við kauptilboð 8. febrúar 1999, kaupsamningsgerð 9. september 1999 eða eins og stefnendur halda fram, afhendingardag eignarinnar 15. janúar 2000. 

Uppgjör í fasteignaviðskiptum miðast við afhendingu eignar þegar um er að ræða almennar mánaðarlegar greiðslur í hússjóð vegna reksturs sameignarinnar, sbr. ákvæði 8. töluliðar kaupsamnings aðila. 

Öðru máli gegnir um kostnað vegna framkvæmda sem hér er deilt um.  Þessar framkvæmdir teljast allar verulegar og eru til þess að endurbæta eignina. Þær falla heldur ekki undir venjulegt og nauðsynlegt viðhald.  Þurfti samþykki ⅔ hluta eigenda til þess að ráðast í þessar framkvæmdir, sbr. B-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Með undirritun sinni undir kauptilboð 8. febrúar 1999 samþykktu stefnendur að taka fasteignina að Gnípuheiði upp í kaup stefnda Karra ehf. á Akralind 9, Kópavogi.  Verð íbúðarinnar var fastbundið að fjárhæð 15.000.000 krónur. Verður talið að við undirritun kauptilboðsins 8. febrúar 1999 hafi komst á bindandi gagnkvæmur kaupsamningur á milli aðila.

Líta verður svo á að stefnendur hafi fest kaup á íbúðinni að Gnípuheiði 15 í því ástandi sem hún var í er þau skoðuðu hana. Verður að leggja til grundvallar að við ákvörðun kaupverðs hafi stefnendur tekið tillit til þáverandi ástands eignarinnar, þ.m.t.  sameignar.  Þeim bar að kynna sér frágang lóðar og hvort eftir væri að malbika bifreiðastæði og miða tilboð sitt við það.

Eins og rakið er hér að framan lágu fyrir húsfélagssamþykktir um framkvæmdir áður en kaup tókust. Stefndu Jón Haukur og Helga Guðný upplýstu stefnefnendur ekki um að búið væri að samþykkja að ráðast í þessar framkvæmdir. Fallast verður á með stefnendum að stefndu hefðu átt að upplýsa stefnendur um stöðu hússjóðs og væntanlegar framkvæmdir, sbr. 25. gr. laga nr. 26/1994.  Þetta brot á ákvæðum 25. gr. þykir þó ekki valda því að ábyrgð leggist á stefndu.  Stafar það af því að sömu sjónarmið eiga við og áður voru rakin, þ.e. að stefnendur keyptu eignina í því ástandi sem hún var í við skoðun. Kaupverð hlýtur að hafa verið ákveðið með tillit til þess.  Þess vegna standa ekki rök til þess að stefndu greiði fyrir framkvæmdirnar, einungis vegna þess að húsfélagssamþykktir voru gerðar fyrir eigendaskiptin.

Þá ber einnig að líta til þess að í kaupsamningi aðila frá 9. september 1999  er beinlínis kveðið á um þetta ágreiningsefni í 9. tölulið samningsins.  Segir þar að kaupendur ,,skulu bera kostnað af fram­kvæmdum við sameign, sem ráðist er í eftir að kaup takast (samþykki kaup­tilboðs) og miða að því að auka verð- og/eða notagildi húseignarinnar.“

Niðurstaða málsins verður því sú að stefndu Karri ehf., Ólafur Haukur og Helga Guðný verða öll sýknuð af kröfum stefnenda. Af þeirri niðustöðu leiðir að sýkna ber einnig stefnda Runólf þar sem tjón telst ekki sannað samkvæmt framansögðu.

Stefndu Karri ehf., Jón Haukur og Helga Guðný upplýstu stefnendur hvorki um stöðu hússjóðs né væntanlegar framkvæmdir og var það brot á 25. gr. laga nr. 26/1994. Stefndi Runólfur sinnti ekki starfsskyldum sínum með því að afla ekki réttra upplýsinga um þá eign sem hann hafði milligöngu um að selja.  Braut hann með því 10. gr., 12. gr. og 2. mgr. 13. gr. laga nr. 54/1997 um fasteigna,-fyrirtækja-og skipasölu. Hann braut einnig ákvæði 8. tl. 2. gr. reglugerðar nr. 93/1998 um samninga um söluþjónustu fasteignasala og söluyfirlit með því að láta hjá líða að semja söluyfirlit þar sem fram kæmi staða hússjóðs og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir.  Honum bar einnig að sjá um að seljandi staðfesti þær upplýsingar með undirritun sinni á söluyfirliti.  Vegna alls þess að þykir rétt að málskostnaður falli niður milli aðila.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Stefndu, Karri ehf., Jón Haukur Ingvason, Helga Guðný Sigurðardóttir og Runólfur Gunnlaugsson, skulu vera sýkn af kröfu stefnenda, Baldvins Más Magnússonar og Heimis Hafsteins Eðvardssonar, í þessu máli.

Málskostnaður fellur niður.