Fimmtudaginn 19. janúar 2006.
Nr. 326/2005.	Margrét Óskarsdóttir og Sigrún Óskarsdóttir (Guðjón Ármann Jónsson hrl.) gegn Haraldi Ellingsen (Halldór Jónsson hrl.)

 

Byggingarleyfi. Stjórnvaldsákvörðun. Sameign. Aðild.

H krafðist ógildingar á byggingarleyfi fyrir nýjum sumarbústað í eigu M og S þar sem ekki hafði verið leitað samþykkis hans fyrir því að hann risi í sameignarlandi aðila. Með hliðsjón af dómaframkvæmd var ekki talið að krafa yrði gerð til þess að sveitarfélagið, sem gaf út byggingarleyfið, ætti aðild að málinu. Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 bar að leita samþykkis H áður en byggingarleyfið var veitt og þar sem það lá ekki fyrir var talið að óheimilt hefði verið að gefa það út. Gögn málsins báru með sér að M og S hefðu fljótlega orðið kunnugt um andstöðu H við byggingu sumarhússins. Þrátt fyrir það hefðu þær hafist handa um framkvæmdir án þess að samþykki H lægi fyrir. Þó að framkvæmdir hefðu ekki hafist fyrr en eftir að kærufrestur til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála var liðinn, mátti M og S vera ljóst að annmarki væri á útgáfu leyfisins og óvissa ríkti um framtíðargildi þess. Var því ekki talið að þær hefðu verið í góðri trú og gætu byggt á því að H hefði sýnt af sér tómlæti. Að svo komnu máli var ekki talið að sjónarmið M og S um að verðmæti færu forgörðum ef leyfið yrði ógilt hefðu þýðingu við úrlausn málsins. Var niðurstaða héraðsdóms um ógildingu byggingarleyfisins því staðfest. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Guðrún Erlendsdóttir og Garðar Gíslason og Haraldur Henrysson fyrrverandi hæstaréttardómari.

Áfrýjendur skutu máli þessu til Hæstaréttar 19. júlí 2005. Þær krefjast sýknu af kröfum stefnda og málskostnaðar úr hans hendi í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Eins og fram kemur í héraðsdómi snýst ágreiningur máls þessa um útgáfu byggingarleyfis til handa áfrýjendum til byggingar sumarbústaðar á sameiginlegu landi málsaðila í Grímsnes- og Grafningshreppi, en leyfið var gefið út í apríl 2003. Stefndi krefst þess, að byggingarleyfið verði ógilt þar sem samþykki hans sem sameiganda hafi ekki legið fyrir, eins og skylt sé samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá telur hann að málsmeðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið haldin svo miklum annmörkum að óhjákvæmilegt sé að fella ákvarðanir þeirra úr gildi og ógilda byggingarleyfið.

Eins og fram kemur í héraðsdómi sóttu áfrýjendur um byggingarleyfi fyrir nýju sumarhúsi, sem kæmi í stað eldra húss, 19. mars 2003. Umsóknin var samþykkt á fundi byggingarnefndar 25. sama mánaðar og staðfest af sveitarstjórn 2. apríl. Með bréfi byggingarfulltrúa 27. mars 2003 var stefnda send teikning af húsinu „til fróðleiks”. Stefndi mótmælti fyrirhuguðum framkvæmdum með bréfum til byggingarfulltrúa 1. og 2. apríl og sendi afrit af þeim bréfum til áfrýjenda. Með bréfi byggingarfulltrúa 22. apríl var stefnda tilkynnt um afgreiðslu sveitarstjórnar og tekið fram, að ekki væri búið að gefa leyfið út. Einnig kom þar fram, að unnt væri að kæra til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, en ekki var tekið fram hve langur kærufrestur væri. Ekki liggur fyrir í málinu hvenær byggingarleyfið var gefið út, en áfrýjendur fullyrða að það hafi verið í byrjun apríl. Áfrýjendur hófu síðan framkvæmdir um miðjan september 2003 og krafðist stefndi þess, að þeim yrði hætt þegar í stað. Hinn 23. október 2003 kærði stefndi síðan málsmeðferð og ákvarðanir byggingarnefndar, sveitarstjórnar og byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál, sem vísaði málinu frá með úrskurði 22. desember 2003 þar sem kærufrestur hefði verið liðinn, er kæra barst nefndinni. Stefndi höfðaði síðan mál þetta 30. janúar 2004.

Áfrýjendur krefjast sýknu af kröfu stefnda og reisa þá kröfu aðallega á aðildarskorti þar sem stjórnvaldi því, sem tók hina umdeildu ákvörðun var ekki stefnt í málinu. Þær reisa sýknukröfu sína einnig á því, að þær hafi fengið útgefið löglegt byggingarleyfi og húsið, sem reist var á grundvelli leyfisins, sé þegar risið. Ógilding byggingarleyfisins myndi því leiða til þess að veruleg verðmæti færu forgörðum. Þá telja áfrýjendur, að stefndi hafi með athafnaleysi sínu fyrirgert rétti sínum til þess að krefjast ógildingar byggingarleyfisins.

Áfrýjendur halda því fram, að þeir hafi ekki þurft að fá samþykki stefnda fyrir húsbyggingunni. Samkvæmt sameignarsamningi 15. maí 1954 hafi afnotum landspildu þeirrar, sem málsaðilar eiga í óskiptri sameign, verið skipt milli þeirra og land sumarhúsa þeirra afmarkað. Hafi eignarhlutar þeirra verið sjálfstætt skráðir í fasteignamati og gjöld vegna þeirra innheimt sérstaklega. Það megi því líta svo á, að um sitt hvort landið sé að ræða, sem ekki lúti samþykki sameiganda, heldur eingöngu grenndarkynningu. Þótt sú kynning hafi ekki farið fram valdi það ekki ógildi byggingarleyfis. Þá benda áfrýjendur einnig á, að ekki hafi verið fengið samþykki þeirra, þegar stefndi stækkaði húsnæði sitt á landareigninni árið 1996. Þannig verði að líta svo á að í samskiptum aðila nægi að samþykki sé gefið eftir á eða jafnvel með þögninni einni saman. Þær hafi mátt treysta því, að byggingaryfirvöld gættu þess að lagaskilyrðum og formskilyrðum til útgáfu leyfisins væri fullnægt.

II.

Miðað við dómaframkvæmd verður ekki gerð krafa um það, að sveitarfélag eigi aðild að dómsmáli þar sem fjallað er um gildi byggingarleyfis. Bar því ekki nauðsyn til að stefna sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps í máli þessu.

Samkvæmt gögnum málsins er landspilda sú, sem um ræðir í málinu, í sameign málsaðila. Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997 er samþykki meðeiganda, ef um sameign er að ræða, skilyrði fyrir veitingu byggingarleyfis. Óumdeilt er, að samþykki stefnda lá ekki fyrir áður en byggingarleyfi var veitt. Vegna þessa lagaskilyrðis var ekki heimilt að gefa út byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á sameigninni.

Gögn málsins bera með sér, eins og að framan greinir, að áfrýjendum hafi fljótlega orðið kunnugt um andstöðu stefnda við byggingu sumarhússins. Þrátt fyrir það hófust þær handa um framkvæmdir án þess að samþykki hans lægi fyrir. Þótt framkvæmdir hafi ekki hafist fyrr en eftir að kærufrestur til úrskurðarnefndar var liðinn, mátti áfrýjendum vera ljóst að annmarki væri á útgáfu leyfisins og óvissa ríkti um framtíðargildi þess. Verður ekki talið, að áfrýjendur hafi verið í góðri trú og geti byggt á því að stefndi hafi sýnt af sér tómlæti við mótmæli sín gegn framkvæmdum áfrýjenda.

Kröfugerð stefnda er um ógildingu byggingarleyfis. Að svo komnu máli verður ekki fjallað um þau sjónarmið áfrýjenda að verðmæti fari forgörðum verði byggingarleyfið ógilt.

Samkvæmt framansögðu verður héraðsdómur staðfestur um annað en málskostnað.

Eftir öllum atvikum þykir rétt að málskostnaður falli niður bæði í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Héraðsdómur skal vera óraskaður um annað en málskostnað.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 17. febrúar 2005.

I

             Mál þetta, sem dómtekið var hinn 10. janúar 2005, var höfðað fyrir dómþinginu af Haraldi Ellingsen, Logafold 62, Reykjavík, á hendur Margréti Óskarsdóttur, Safamýri 95, Reykjavík, og Sigrúnu Óskarsdóttur, Fremristekk 8, Reykjavík, með stefnu áritaðri um birtingu hinn 30. janúar 2004.

             Dómkröfur stefnanda eru þær, að felld verði úr gildi samþykkt bygginganefndar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 25. mars 2003 um veitingu byggingarleyfis fyrir nýtt sumarhús að Sunnuhvoli á lóð í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, sem og staðfesting sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 2. apríl 2003 á þeirri samþykkt, og að jafnframt verði ógilt með dómi byggingaleyfi til handa stefndu sem gefið var út á grundvelli nefndra ákvarðana.  Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu in solidum, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

             Dómkröfur stefndu eru þær, að þær verði sýknaðar af kröfum stefnanda.  Þá krefjast stefndu málskostnaðar, að skaðlausu úr hendi stefnanda, auk virðisaukaskatts á málflutningsþóknun.

II

             Málavextir eru þeir, að málsaðilar eiga hvor sinn sumarbústaðinn á sameiginlegri landspildu úr landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi. Eignarheimild þeirra má rekja frá 6. júní 1946 er Benedikt Einarsson seldi 2,16 hektara lands úr landi jarðarinnar Miðengis til Gríms Gíslasonar og Óskars Siggeirssonar.  Með samningi dagsettum 15. maí 1954 gerðu áðurnefndir Grímur og Óskar með sér samkomulag um skiptingu afnota af landspildunni.  Hinn 14. júní 1954 seldi Grímur sumarbústað sinn Víðilund og eignarhluta sinn í sameigninni til Erlings Ellingssen, föður stefnanda, en stefnandi erfði þann hluta við andlát Erlings. 

             Stefndu erfðu, í jöfnum helmingaskiptum, sumarbústaðinn Sunnuhvol og réttindi sameignarsamningsins við andlát föður þeirra.

             Stefnandi og stefndu eru þinglesnir eigendur landspildu er bústaðir þeirra standa á. 

             Stefndu, eigendur sumarbústaðarins Sunnuhvols, kveða, að í byrjun árs 2003 hafi þeir ákveðið að endurbyggja gamla húsið, sem byggt sé árið 1942.  Stefndu kveðast hafa haft samband við stefnanda og tilkynnt honum um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Teikningar af bústaðnum hafi legið fyrir í mars 2003 og hafi þá enn á ný verið haft samband við stefnanda, en stefnandi kveðst ekki hafa fengið að sjá teikningarnar.

             Hinn 19. mars 2003 sóttu stefndu um byggingarleyfi.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 25. mars 2003 og samþykkt með fyrirvara um samþykki sveitarstjórnar 2. apríl 2003.

             Hinn 27. mars 2003 sendi byggingarfulltrúinn stefnanda bréf, sem sagt var innihalda: „teikningu af nágrannahúsinu til fróðleiks.”  Byggingarfulltrúinn sendi stefndu bréf dagsett sama dag, þar sem þeim var tilkynnt um fram komin mótmæli stefnanda.

          Hinn 1. apríl 2003 sendi stefnandi bréf til byggingarfulltrúa, þar sem mótmælt var fyrirhuguðum framkvæmdum.  Daginn eftir, eða hinn 2. apríl 2003, ítrekaði stefnandi mótmæli sín.  Fyrirsögn bréfanna var eftirgreind: „Efni:  Athugasemdir og kæra vegna fyrirhugaðara byggingaframkvæmda að „Sunnuhvoli”, sumarbústaðalands í landi Miðengis í Grímsneshreppi, Árnessýslu.”

             Hinn 2. apríl 2003 var byggingarleyfi til handa stefndu samþykkt á fundi sveitarstjórnar.

             Með bréfi byggingarfulltrúans, dagsettu hinn 22. apríl 2004, var stefnanda tilkynnt um afgreiðslu málsins hjá sveitarstjórnar, en tekið fram að byggingarleyfi hefði ekki verið gefið út.

             Stefndu hófu framkvæmdir í september 2003.  Hinn 14. september 2003 sendi stefnandi stefndu símskeyti, þar sem krafist var að framkvæmum yrði tafarlaust hætt.

             Stefnandi krafði byggingarfulltrúann, með tölvupósti hinn 15. og 26. september, um afrit af gögnum málsins.  Gögn þessi bárust stefnanda hinn 27. september 2003.

             Með kæru, dagsettri 23. október 2003, kærði stefnandi málsmeðferð og ákvarðanir byggingarnefndar og sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps, til úrskurðarnefndar um skipulags- og byggingarmál.

             Úrskurður var kveðinn upp í málinu hinn 22. desember 2003, en ekki var þar tekin efnisleg afstaða til málsins, þar sem kærufrestur var talinn liðinn.

             Ágreiningur máls þessa lýtur að fyrirhugaðri byggingu stefndu á nýjum sumarbústað í stað eldri bústaðar þeirra.  Samkvæmt teikningum ráðgera stefndu að í stað gamla sumarhússins verði reist parhús 115,4 m² að heildargrunnfleti.  Er fyrirhuguð bygging u.þ.b. 120% stærri að flatarmáli en sá bústaður sem fyrir er.

III

             Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að ákvarðanir bygginganefndar og sveitastjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps hafi verið teknar í andstöðu við ófrávíkjanleg skilyrði skipulags- og byggingalaga nr. 73/1997.  Hafi ákvarðanirnar falið í sér brot á eignarréttarlegum heimildum og samningsbundnum rétti stefnanda, auk þess sem málsmeðferð umræddra stjórnvalda hafi verið haldin svo miklum annmörkum að óhjákvæmilegt sé að fella þær úr gildi og ógilda byggingarleyfið, sem gefið hafi verið út á grundvelli þeirra.

             Byggir stefnandi á því, að samþykki sameiganda sé skilyrði fyrir veitingu leyfis á grundvelli 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga þegar framkvæmdir varði sameign.  Landspilda sú, sem sumarbústaður málsaðila standi á, sé í óskiptri sameign þeirra, samkvæmt afsali, dags. 6. júní 1946, 1. mgr. 1. gr. sameignarsamnings, dags. 15. maí 1954, afsali, dags. 14. júní 1954 og yfirlýsingu, dags. 4. apríl 1978.  Þar sem samþykkt stefnanda hafi skort þegar umsókn hafi verið lögð inn um byggingarleyfi, dags. 19. mars 2003, hafi skilyrðum laga ekki verið fullnægt.

             Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu, að samþykki sé aðeins nauðsynlegt samkvæmt téðum lögum þegar undirliggjandi eignarheimildir kveði á um slíkt, byggir stefnandi á því, að samkvæmt sameignarsamningnum frá 15. maí 1954, beri stefndu að fá slíkt samþykki.  Í 2. mgr. 1. gr. samningsins sé afnotum spildunnar skipt þannig að hvorum bústað, Víðilundi og Sunnuhvoli, sé fengið ákveðið land til sérafnota.  Síðan segi í 3. mgr. 1. gr. samningsins:  Annað land skuli vera til óskiptra sameiginlegra afnota fyrir báða bústaðina.  Ekki megi þó gera nein mannvirki eða breyta landinu nema báðir aðilar séu samþykir því.  Sameignarsamningnum hafi verið þinglýst árið 1954 með þeirri breytingu sem að framan greini, en telja verði að upphaflegir aðilar samningsins hafi strikað út orðið „þar” í síðari málslið 3. mgr. 1. gr. hans áður en honum hafi verið þinglýst.  Af orðalagi samningsins og samhengi þess verði ráðið að fyrir breytinguna hafi banni við mannvirkjagerð eða breyting á landi án samþykkis beggja aðila aðeins verið ætlað að ná til þess lands sem væri til óskiptra sameiginlegra afnota.  Aftur á móti hafi útstrikuninni verið ætlað að víkka út umrætt bann þannig að það næði til landspildunnar í heild, en aðra rökrétta skýringu á breytingunni sé ekki að finna.  Í því sambandi sé rétt að hafa í huga að ekki hafi verið gerð athugasemd við umrædda útstrikun frá því að skjalinu hafi verið þinglýst.  Stefndu hafi því farið gegn sameignarsamningnum er þær hafi sótt um byggingarleyfi fyrir nýjum og mun stærri sumarbústað án samþykkis stefnanda.

             Stefnandi byggir og á því, telji dómurinn einhvern vafa leika á því, að samþykkis sé krafist samkvæmt sameignarsamningi aðila, að krafa um samþykki eigi sér stoð í meginreglum eignarréttar.  Landspildan, sem byggingarleyfið taki til sé í óskiptri sameign aðila málsins.  Hafi því hver eigandi allar þær eignarheimildir sem um sé að ræða með þeim takmörkunum einum, sem gera verði vegna hagsmuna hinna aðilanna.  Samkvæmt áðurgreindum sameignarsamningi frá 15. maí 1954, hafi afnotum að hluta landsins verið skipt milli Víðilundar og Sunnuhvols, en að öðru leyti hafi afnot verið sameiginleg á lóðinni.  Einungis hafi því afnotarétti verið skipt, en ekki verið að gera hluta lóðarinnar að séreign í skilningi eignarréttar.  Samkvæmt almennum reglum eignarréttar sé sameiganda heimil nýting og ráðstafanir sem séu öðrum sameigendum bagalausar.  Hins vegar þurfi samþykki sameiganda fyrir öllum óvenjulegum ákvörðunum og ráðstöfunum, sem séu meiriháttar, þótt venjulegar geti talist, nema sérstaklega sé um annað samið.   Framkvæmdir stefndu séu meiriháttar og þess eðlis að fyrir þeim hefði þurft samþykki stefnanda, samkvæmt almennum reglum eignaréttar.  Telur stefnandi að ef einhver vafi leiki á túlkun sameignarsamningsins beri að túlka hann og skýra til samræmis við almennar reglur.

             Stefndu hafi mátt vera það fullljóst að landspildan var í sameign málsaðila, sbr. þinglýst skjöl, en stefnda Sigrún, hafi verið vitundarvottur á sameignarsamningnum frá 15. maí 1954.  Einnig hafi hin þinglýsta yfirlýsingin frá 4. apríl 1978 verið gefin í tilefni af skiptum á dánarbúi föður stefndu, og hafi báðar stefndu undirritað hana.  Þá hafi stefndu notið aðstoðar lögmanns við gerð umsóknar um byggingarleyfi og hafi þeim því átt að vera kunnugt skilyrði byggingar- og skipulagslaga, um samþykki sameigenda.  Einnig hafi stefnandi gert athugsemdir við umsóknina um leið og honum hafi verið hún kunnug, bæði við byggingaryfirvöld sem og stefndu.  Framkvæmdir stefndu hafi því ekki verið unnar í góðri trú.

             Stefnandi byggir og á því, að skort hafi á grenndarkynningu o.fl., samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.  Auk þess, sem stefnanda, sem augljóslega hafi haft hagsmuna að gæta, hafi ekki verið gefið tækifæri til að kynna sér málið og tjá sig um það innan ákveðins frests.

             Samkvæmt því sem að framan hefur verið rakið sé ljóst, að aðgerðir stefndu við umsókn um byggingarleyfi og meðferð byggingarnefndar og sveitarstjórnar á umsókninni, hafi verið í andstöðu við byggingar- og skipulagslög, sem eigi að leiða til þess að fella beri ákvarðanirnar úr gildi og jafnframt byggingarleyfi, sem gefið hafi verið út á grundvelli þeirra.

             Stefnandi byggir og á því, að hann hefði átt að njóta stöðu aðila máls, í skilningi stjórnsýslulaga nr. 37/1993, við meðferð byggingarnefndar og sveitastjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps á umsókn stefndu um byggingarleyfi.  Skipti þá ekki máli hvort dómurinn komist að þeirri niðurstöðu að stefnandi hafi átt beina aðild að málinu, sem sameigandi eða haft óbeinna hagsmuna að gæta, sem nágranni, sbr. athugasemdir í greinargerð með lögunum, um skýringu á hugtakinu aðili máls.  Geri stefnandi athugasemdir við málsmeðferð nefndra stjórnvalda við úrlausn málsins til viðbótar þeim sem áður greinir.

             Í fyrsta lagi hafi byggingarnefndin ekki tilkynnt stefnanda um meðferð málsins, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga, og hafi hann því ekki notið andmælaréttar, samkvæmt 14. gr. stjórnsýslulaga áður en byggingarnefnd hafi tekið ákvörðun sína hinn 25. mars 2003 um samþykki byggingarleyfis fyrir sumarbústaðinn Sunnuhvol.

             Í öðru lagi hafi byggingarnefndin ekki séð til þess að málið væri nægjanlega upplýst áður en ákvörðun hafi verið tekin, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga.  Byggingarnefndin hafi ekki rannsakað með fullnægjandi hætti hvort öll skilyrði skipulags- og byggingarlaga við útgáfu byggingarleyfis hafi verið fyrir hendi og hvort öll nauðsynleg gögn hafi fylgt umsókn stefndu, en samkvæmt þinglýsingarvottorði sé ljóst að stefnandi sé sameigandi að lóðinni.  Gera verði þá lágmarkskröfu við afgreiðslu mála að slík grundvallarskjöl séu könnuð af byggingaryfirvöldum.  Í bréfi byggingarfulltrúans til stefnanda, dags. 22. apríl 2003, komi hins vegar fram að: „Enginn ágreiningur er um að þið eigið landið sitt hvoru megin við lækinn.”  Af þessu megi vera ljóst, að byggingarfulltrúinn hafi ekki kannað framangreind þinglýst gögn.  Þessi fullyrðing byggingarfulltrúans gefi vísbendingu um, að umræddar ákvarðnir hafi verið teknar á röngum forsendum, þ.e. að landspildan væri ekki sameign málsaðila.  Ef fullnægjandi rannsókn hefði farið fram hefðu byggingaryfirvöld átt að krefjast þess, að skilríki fyrir samþykki sameiganda yrðu lögð fram, en synja ella um leyfið, þar sem skilyrði fyrir útgáfu væri þá ekki uppfyllt.  Stefnanda hafi ekki verið kleift að koma að sjónarmiðum sínum í málinu, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga, áður en byggingarnefndin hafi tekið ákvörðun sína, en stefnandi hafi átt að fá a.m.k. fjórar vikur til að tjá sig, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, um grenndarkynningu.

             Í þriðja lagi telur stefnandi mjög hæpið, að athugasemdir hans og kærur, sem dagsettar séu 1. og 2. apríl 2003, og póstlagðar sama dag, hafi ekki legið fyrir sveitarstjórn er hún tók ákvörðun sína 2. apríl 2003.  Verði það og ekki ráðið af svarbréfi byggingarfulltrúans til stefnanda, dags. 22. apríl 2003.  Gerir því stefnandi sömu athugsemdir við málsmeðferð sveitastjórnarinnar og hann geri við málsmeðferð byggingarnefndarinnar og byggingarfulltrúans.  Hafi athugasemdir og kærur stefnanda hins vegar verið komnar fyrir fundinn, byggir stefnandi á því, að byggingarnefndinni og byggingarfulltrúanum hafi borið að leggja þær fyrir sveitarstjórn til að upplýsa málið.  Hins vegar liggi ekkert fyrir um að það hafi verið gert.

             Í fjórða lagi telur stefnandi, að stjórnvöld hafi ekki rökstutt afgreiðslu sína með fullnægjandi hætti svo sem þeim beri skylda til, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga og 22. gr. stjórnsýslulaga.  Það eina sem stefnandi hafi fengið í hendur frá umræddum stjórnvöldum og líta megi á sem rökstuðning, sé fyrrgreint svarbréf byggingarfulltrúans, dags. 22. apríl 2003.

             Ýmsir aðrir annmarkar séu á meðferð málsins, t.d. hafi byggingarfulltrúinn ekki framsent kærur hans frá 1. og 2. apríl 2003 til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, svo sem honum hafi borið skylda til samkvæmt 2. mgr. 7. gr. stjórnsýslulaga.  Upplýsingar byggingarfulltrúans í áðurnefndu bréfi hans séu beinlínis villandi um það hvenær kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar byrji að líða að virtri 4. mgr. 29. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Þá hafi útgáfa byggingarleyfis ekki verið tilkynnt stefnanda og leiðbeiningar til hans við birtingu ákvörðunarinnar hafi verið ófullnægjandi, sbr. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, en þar hafi t.d. ekki verið kveðið á um heimild stefnanda til að fá ákvörðunina rökstudda og ekki heldur gerð sérstök grein fyrir hinum stutta fresti, samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga, til að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.

             Samkvæmt framansögðu séu því svo miklir annmarkar á málsmeðferð byggingarnefndarinnar og sveitastjórnarinnar, að fella beri ákvarðanir þeirra úr gildi og ógilda byggingarleyfið, sem gefið hafi verið út á grundvelli þeirra.

             Um lagarök vísar stefnandi til skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ákvæða byggingareglugerðar nr. 441/1998, ákvæða stjórnsýslulaga nr. 37/1993, og almennra reglna eignaréttar og samningaréttar.

             Kröfu um málskostnað byggir stefnandi á 1. mgr. 130. gr. og 4. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

             Kröfu um virðisaukaskatt byggir stefnandi á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en stefnandi sé ekki virðisaukaskattsskyldur og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnda.

             Um samaðild vísar stefnandi til 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, en stefndu séu þinglýstir eigendur að sumarhúsinu Sunnuhvoli og réttindum samkvæmt sameignarsamningi.

IV

             Stefndu byggja sýknukröfu sína aðallega á því, að byggingarleyfi hafi verið löglega gefið út gagnvart stefndu, að stefndu hafi gilt byggingarleyfi og byggingarframkvæmdir séu langt komnar og því beri að sýkna stefndu af kröfum stefnanda.

             Kröfu sína um aðildarskort byggja stefndu á því, að stefnanda hafi verið rétt að beina þeirri kröfu sinni með samaðild einnig að sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps, sem gefið hafi út hið umstefnda byggingarleyfi og þannig tekið hina umdeildu stjórnvaldsákvörðun.  Slík túlkun komi skýrt fram í dómi Hæstaréttar í máli nr. 324/1999, sem kveðinn hafi verið upp 30. mars 2000.

Stefndu byggja og á því, að þeim hafi verið heimilt að byggja það hús, sem nú sé langt komið.  Þau hafi sótt um byggingarleyfi eins og lög geri ráð fyrir og fengið það útgefið og samþykkt.  Stefndu hafi þannig mátt treysta því, sérstaklega þar sem langur tími hafi liðið án þess að stefnandi aðhefðist nokkuð til að fá því hnekkt, að stefnandi myndi ekki hafa uppi kröfur vegna þess.  Á þeim forsendum hafi eldra hús stefndu verið rifið og hafin bygging á nýju húsi á lóðinni.  Stefnandi sem og byggingaryfirvöld í uppsveitum Árnessýslu hafi ekki talið þörf á sérstöku samþykki stefnanda, m.a. í ljósi þess að þegar stefnandi stækkaði húsnæði sitt á landareigninni um nálægt 65% árið 1996, hafi stefnandi ekki talið þörf á sérstöku samþykki stefndu né heldur byggingaryfirvalda á svæðinu.

Stefndu byggja og á því, að stefnanda hafi verið í lófa lagið að gera athugasemdir fyrr við hið umstefnda byggingarleyfi og koma þannig í veg fyrir framkvæmdirnar.  Ljóst sé að ef stefnandi fái kröfur sínar teknar til greina skapist veruleg réttaróvissa um stöðu stefndu, sem hafi rifið eldra sumarhús sitt á þeim forsendum að hafa gilt byggingarleyfi og lagt verulega fjármuni í byggingu nýs húss, sem sé langt komið.  Eins og kröfur stefnanda séu settar fram, sé ekki tekið á því, hvert skuli vera framhald málsins, þ.e. hvort stefndu skuli rífa það sem búið sé að byggja samkvæmt löglegu byggingarleyfi eða hvort það fá að standa.  Þá sé ljóst að fjárhagslegur skaði stefndu sé verulega meiri en stefnanda ef kröfur stefnanda yrðu teknar til greina.  Í ljósi þess að stefndu hafi haft leyfi yfirvalda með ívilnandi stjórnvaldsákvörðun verði að gera verulegar kröfur til þess að slíkum ákvörðunum verði breytt eða þær felldar úr gildi.  Byggir stefndi á því að engir þeir annmarkar séu á útgáfu hins umstefnda byggingarleyfis sem valdi ógildi þess jafnvel þótt fallist yrði á að útgáfa leyfisins væri annmörkum háð.

Stefndu kveðast hafa leitað til stefnanda til þess að kynna honum hugmyndir um hið nýja hús og teikningar af því, en stefnandi ekki sýnt því áhuga.  Í framhaldi af því og með hliðsjón af því að stefnandi hafi áður látið endurbyggja hús sitt árið 1996, án þess að leita sérstaklega eftir samþykki stefndu, hafa þær litið svo á, að stefnandi teldi ekki sérstaka þörf á samþykki fyrir framkvæmdum á landinu.  Hafi stefndu því talið sig geta treyst því, þega leyfi hafi verið gefið út, að allar skyldur hefðu verið uppfylltar.  Í því sambandi hafi stefndu einnig horft til þess að þegar stefnandi hafi sótt um leyfi árið 1996 hafi hann gert það án þess að leita eftir samþykki stefndu og fengið útgefið leyfi frá byggingaryfirvöldum í Árnessýslu.  Telja stefndu að þeir hafi þannig mátt gera ráð fyrir að leyfi sem þannig hefði verið gefið út væri fullkomlega löglegt.

Stefndu telja að þeir hafi mátt treysta því, að formlegir aðilar, byggingaryfirvöld, myndu sjá til þess að lagaskilyrðum og formskilyrðum væri fullnægt.  Jafnframt hafi stefndu talið að stefnandi teldi enga sérstaka þörf á samþykki, þar sem hann hafi ekki viljað hitta stefndu og skoða teikningar eða samþykkja þær og hafi í raun sjálfur gengið á undan með fordæmi um að sækja um og fá samþykkt byggingarleyfi án sérstaks samþykkis sameiganda.

Stefndu benda og á, að sameignarsamningurinn, sem þinglýst hafi verið á landareignina, hafi verið gerður er byggingaryfirvöld hafi skipt sér lítið af slíku í dreifbýli.  Telur hann gildi slíks samnings vera takmarkaðri í dag og geti ekki sett skorður við nýtingu eigna.  Þá verði að líta til þess, að stefnandi hafi sjálfur haft þennan sama skilning á samningnum og ekki leitað eftir samþykki stefndu við byggingarframkvæmdum sínum, sbr. er hann hafi stækkað bústað sinn um tæp 64% árið 1996 auk þess að stunda útleigu húsnæðisins, uppgröft heimreiðar til lagningar rafmagnsleiðslu o.fl.  Einu athugasemdir stefnanda við bygginguna séu varðandi staðsetningu og stærð, en eftir að stefnandi gerði athugasemdir við byggingarleyfið hafi það verið ein af kröfum hans að stefndu færðu hús sitt utar í landið lengra frá húsi stefnanda.  Hins vegar hafi stefnandi sjálfur ekki talið þörf á því við endurbyggingu síns bústaðar árið 1996 að færa húsið lengra frá húsi stefndu þó svo að hús hans standi mun nær landamerkjum á nýtingarlandi aðila en hús stefndu.  Vegna þessa fordæmis telja stefndu ekki þörf á sérstöku samþykki stefnanda. 

Þá byggja stefndu og á því, verði talið að þörf sé á slíku samþykki, að um sé að ræða mistök stjórnvalda, sem stefndu verði ekki látin bera ábyrgð á.  Um sé að ræða ívilnandi ákvörðun stjórnvalds til handa stefndu og á grundvelli hennar hafi stefndu rifið hús sitt og séu langt komin með framkvæmdir á grundvelli þess leyfis, en stefndu hafi fengið byggingarleyfi í byrjun aprílmánaðar 2003 og hafi stefnanda þá strax verið kunnugt um málið.  Sá dráttur sem stefnandi hafi sjálfur staðið fyrir myndi kosta stefndu offjár, en þær hafi á grundvelli löglegs leyfis látið rífa eldra hús, keypt efni og látið smíða einingar í samræmi við samþykktar teikningar.

Stefndu mótmæla því, að skortur á grenndarkynningu eigi að valda ógildi byggingarleyfis.  Benda stefndu á, að samkvæmt sameignarsamningi og langri venju hafi aðilar máls þessa aðgreinda nýtingarhluta sameignarinnar og í raun megi segja að um aðgreindar lóðir sé að ræða í framkvæmd.  Sveitarstjórn hafi fengið mótmæli stefnanda en ekki fallist á þau og gefið út leyfið, enda séu sveitarstjórnir ekki bundnar af athugasemdum sem komi fram við grenndarkynningu.

Stefndu telja sig illa komna sem aðila að þeim athugasemdum stefnanda  er lúti að ólögmætri málsmeðferð, enda snúi þær allar að framgangi byggingarnefndar og sveitastjórnar við útgáfu leyfisins.  Stefndu mótmæla því og alfarið, ef byggingarnefnd eða sveitarstjórn hafi gerst sek um handvömm við útgáfu leyfisins, að stefndu verði gert að sæta ógildingu þess með þeim óþægindum og fjárhagslega skaða sem því fylgir.

Stefndu mótmæla því að stefnandi hafi verið í góðri trú, sem eigi að hafa áhrif á málið.  Ljóst sé að stefnandi hafi verið grandsamur frá því að stefndu upplýstu hann um fyrirhugaðar framkvæmdir.  Stefnandi hafi kosið að draga málið frá því í apríl 2003 fram í október 2003, er hann hafi kært til úrskurðarnefndar í byggingar- og skipulagsmálum, og fram í febrúar 2004, er málinu hafi verið stefnt inn.  Stefnandi hafi ekkert gert til að takmarka tjón aðila svo sem að fá lagt lögbann á aðgerðir meðan niðurstöðu væri beðið.  Á þessum tíma hafi stefndu gert samning um niðurrif eldra húss og smíði nýs.

Um lagarök vísa stefndu til byggingar- og skipulagslaga, meginreglna stjórnsýsluréttar, og almennra reglna um eignarrétt.  Einnig vísa stefndu til laga nr. 91/1991, um rekstur máls fyrir dómstólum.

Kröfu um málskostnað byggja stefndu á 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála.

Kröfu um virðisaukaskatt á málflutningsþóknun byggja stefndu á lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt, en stefndu séu ekki virðisaukaskattsskyld og beri því nauðsyn til að fá dóm fyrir skattinum úr hendi stefnanda.

V

             Ágreiningur máls þessa lýtur að útgáfu byggingarleyfis til handa stefndu á sameiginlegu landi málsaðila í Grímsnes- og Grafningshreppi.  Byggingarleyfi þetta var gefið út til handa stefndu, til byggingar sumarbústaðar, í apríl 2003, án þess að samþykkis stefnanda væri leitað áður. 

             Stefnandi byggir kröfur sínar annars vegar á því, að stefndu hafi borið að leita samþykkis hans til framkvæmdanna og hins vegar að byggingaryfirvöld hafi ekki gætt lögmætra aðferða við veitingu leyfisins.

             Stefndi byggir sýknukröfu sína annars vegar á aðildarskorti, þar sem stefnanda hafi borið að beina kröfu sinni jafnframt að byggingaryfirvöldum og hins vegar á því, að þær hafi gilt byggingarleyfi undir höndum og byggingarframkvæmdir séu langt komnar.  Stefnanda hafi borið að gera athugasemdir fyrr við byggingarleyfið og koma þannig í veg fyrir framkvæmdir, sem og að stefnandi hafi sjálfur áður  byggt við sumarbústað sinn, án þess að leita samþykkis þeirra.

             Kemur þá fyrst til skoðunar sú málsástæða stefndu, að sýkna beri þær sökum aðildarskorts, þar sem stefnanda hafi jafnframt borið að beina kröfum sínum að stjórnvaldinu, sem ákvörðunina hafi tekið.  Eins og málatilbúnaður stefnanda er úr garði gerður er ekki gerð krafa á hendur byggingaryfirvöldum um að þau aðhafist eitthvað heldur lýtur krafan einungis að því að ógilda beri byggingarleyfi, sem gefið hefur verið út til handa stefndu.  Verður því talið að málið sé réttilega höfðað á hendur þeim.

             Kemur þá til skoðunar hvort ógilda beri umrætt byggingarleyfi.

             Samkvæmt meginreglu 43. gr. byggingarlaga nr. 73/1997, er óheimilt að grafa grunn, reisa hús, rífa hús, breyta því, burðarkerfi þess, formi, svipmóti eða notkun þess eða gera önnur þau mannvirki sem falla undir IV. kafla laganna nema að fengnu leyfi viðkomandi sveitarstjórnar.

             Samkvæmt framlögðum eignarheimildum eiga málsaðilar umrædda landspildu, úr landi jarðarinnar Miðengi í Grímsnes- og Grafningshreppi, í óskiptri sameign.  Á þeirri landareign eiga þeir hvor sinn sumarbústaðinn.

             Í 3. mgr. 43. gr. fyrrgreindra laga segir að sá sem óskar leyfis samkvæmt 1. mgr. skuli senda um það skriflega umsókn til hlutaðeigandi byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign er að ræða.

             Samkvæmt fyrrgreindri lagagrein er ljóst að samþykki sameiganda er skilyrði fyrir veitingu leyfis.

             Í málinu liggur frammi þinglesinn samningur, dagsettur 15. maí 1954, um skiptingu afnota umræddrar spildu, sem fyrri eigendur, þeir er málsaðilar leiða eignarétt sinn af, gerðu sín á milli.  Í 1. gr. þess samnings er kveðið á um að spildan sé jöfn, óskipt sameign þeirra beggja.  Þá er þar kveðið á um afmörkun þess lands sem vera skal til sérafnota fyrir hvorn eiganda og að annað land spildunnar skuli vera til óskiptra sameiginlegra afnota fyrir báða.  Þá segir þar:  „Ekki má þó gera nein mannvirki eða breyta landinu nema báðir aðilar séu samþykkir því.”  Verður ekki annað séð en að samningur þessi árétti enn frekar að umrædd spilda sé óskipt sameign málsaðila og að einungis hafi afnotum af hluta spildunnar verið skipt milli þeirra, en þó þannig að mannvirkjagerð eða breyting á því landi sé ekki heimil nema samþykki sameiganda komi til, eins og orðalag samningsins, eins og honum var þinglýst, kveður á um.           

Óumdeilt er, að samþykki meðeiganda, stefnanda máls þessa, lá ekki fyrir áður en byggingarleyfi var veitt, sem þó var skilyrði þess að byggingarleyfi væri veitt.  Bar stefndu að afla slíks leyfis, en ekki verður litið svo á að fyrri framkvæmdir stefnanda á landareigninni á árinu 1996, án athugasemda stefndu og án þess að samþykkis þeirra væri aflað, hafi veitt stefndu heimild til þess að líta svo á að ekki væri þörf á samþykki sameiganda fyrir svo umfangsmiklum framkvæmdum á landareign sem þeir eiga í óskiptri sameign.  Með því að ekki lá fyrir samþykki sameiganda var ekki unnt að gefa út byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á sameigninni. 

Sjónarmið stefndu um tómlæti þykja ekki eiga við enda mátti þeim vera það ljóst, að stefnandi var ekki samþykkur umræddri byggingu.

             Sjónarmið um að niðurstaða málsins, stefndu í óhag, muni hafa í för með sér eyðileggingu verðmæta komast ekki að í máli þessu en það snýst einvörðungu um gildi byggingarleyfis.

             Samkvæmt framansögðu ber að taka til greina kröfu stefnanda og ógilda byggingarleyfi til handa stefndu, sem gefið var út á grundvelli ákvörðunar sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 2. apríl 2003, um veitingu byggingarleyfis til handa stefndu fyrir nýtt sumarhús að Sunnuhvoli á lóð í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi.

             Í samræmi við úrslit málsins ber stefndu að greiða stefnanda málskostnað, sem telst hæfilega ákveðinn 250.000 krónur, og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskattsskyldu stefnanda.

             Hervör Þorvaldsdóttir héraðsdómari kvað upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð :

Ákvörðun sveitarstjórnar Grímsnes- og Grafningshrepps frá 2. apríl 2003, um að veita stefndu, Margréti Óskarsdóttur og Sigrúnu Óskarsdóttur, byggingarleyfi fyrir nýtt sumarhús að Sunnuhvoli á lóð í landi Miðengis í Grímsnes- og Grafningshreppi, er felld úr gildi og viðkomandi byggingarleyfi því ógilt.

Stefndu greiði in solidum stefnanda, Haraldi Ellingsen, 250.000 krónur í málskostnað, þ.m.t. virðisaukaskattur.