Fimmtudaginn 28. febrúar 2002.
Nr. 81/2002.	Karri ehf. (Benedikt Ólafsson hdl.) gegn Finnboga Bjarnasyni og Jónínu I. Gunnarsdóttur (Kristján Stefánsson hrl.)

 

Kærumál. Aðför. Útburðargerð.

K ehf. krafðist þess að F og J yrðu borin út úr fasteign sem félagið hafði selt þeim um það bil hálfu ári áður. Samkvæmt kaupsamningnum skyldu F og J  greiða kaupverðið með því að taka yfir áhvílandi veðskuldir og afsala sólbaðsstofu í sinni eigu til K ehf. Í málinu deildu aðilar meðal annars um hvort samningurinn hefði verið gerður með fyrirvara um að eigandi veðskuldanna samþykkti skuldskeytingu, en slíkt samþykki hafði ekki fengist, og hvort F og J hefðu vanefnt samninginn með því að láta hjá líða að gera kaupsamning við K ehf. um sólbaðsstofuna. Talið var ósannað að samningurinn hefði verið bundinn áðurnefndu skilyrði og að F og J hefðu vanefnt samninginn fyrir sitt leyti. Kröfu K ehf. var því hafnað.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 7. febrúar 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 13. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 1. febrúar 2002, þar sem hafnað var kröfu sóknaraðila um að varnaraðilar yrðu með beinni aðfarargerð bornir út úr fasteigninni Akralind 9 í Kópavogi. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að framangreind aðfarargerð verði heimiluð sem og fjárnám fyrir kostnaði af gerðinni. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðilar krefjast þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og þeim dæmdur kærumálskostnaður.

Í kæru sinni til Hæstaréttar heldur sóknaraðili því fram að varnaraðilar hafi ekki greitt afborganir af lánum, sem þau tóku yfir með kaupsamningi aðila 12. júlí 2001. Varnaraðilar hafi aðeins innt af hendi afborganir af lánunum með gjalddaga 5. ágúst og 5. september 2001, en ekkert greitt af þeim síðan. Af hálfu varnaraðila er því haldið fram að þau hafi ekki átt þess kost að greiða afborganir af umræddum lánum þar eð sóknaraðili hafi sjálfur kosið að standa skil á afborgunum í stað þess að afhenda varnaraðilum greiðsluseðla vegna þeirra. Að þessu virtu og að öðru leyti með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Karri ehf., greiði varnaraðilum, Finnboga Bjarnasyni og Jónínu I. Gunnarsdóttur, samtals 60.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 1. febrúar 2002.

Með aðfararbeiðni, sem barst dóminum 22. nóvember s.l. hefur sóknaraðili, Karri ehf., kt. 660595-3099, Byggðavegi 120, Akureyri, krafist dómsúrskurðar um að gerðarþolar, Finnbogi Bjarnason, kt. 270746-4899 og Jónína I. Gunnarsdóttir, kt. 240751-4619, bæði til heimilis að Sogavegi 164, Reykjavík, verði ásamt öllu sem þeim tilheyrir, bornir út úr fasteigninni nr. 9 við Akralind í Kópavogi, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, in solidum úr hendi gerðarþola, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Varnaraðilar krefjast þess að hafnað verði kröfu sóknaraðila um aðfararheimild til útburðar á varnaraðilum af fasteigninni Akralind 9, eignarhlutum 010101 og 010102.  Að auki krefjast varnaraðilar málskostnaðar að mati dómsins.

Mál þetta var tekið til úrskurðar þann 22. janúar 2002 að loknum munnlegum málflutningi.

I.

Í aðfararbeiðninni er málavöxtum lýst svo að með kaupsamningi þann 12. júlí 2001 hafi sóknaraðili selt varnaraðilum fasteignina Akralind 9 í Kópavogi.  Kaupverðið hafi verið ákveðið 29.300.000 og hafi átt að greiðast með sólbaðsstofunni „Sól og sælu“ , Fjarðargötu 11, Hafnarfirði og með yfirtöku tveggja áhvílandi veðskulda við Íslandsbanka hf. samkvæmt tveimur skuldabréfum sem hvort var að upphaflegum höfuðstól 14.000.000 króna en voru samtals að eftirstöðvum á kaupsamningsdegi 20.521.341 króna.  Kaupsamningurinn hafi verið gerður með fyrirvara um að Íslandsbanki samþykkti skuldskeytingu, en afhending eigna hafi farið fram við undirritun kaupsamnings.

Kveður sóknaraðili að fljótlega hafi komið í ljós að Íslandsbanki hf. myndi ekki samþykkja varnaraðila sem nýja skuldara að fyrrnefndum lánum og þar með hafi verið ljóst að ekkert yrði úr kaupunum.  Hafi sóknaraðili viljað fá Akralindina til baka og að varnaraðilar tækju við sólbaðsstofunni.  Varnaraðilar hafi ekki fengist til þess.  Varnaraðilar hafi engu að síður hafið tilraunir til að selja sólbaðsstofuna og hafi þeir auglýst hana til sölu, meðal annars á fréttafaxi viðskiptanetsins þann 23. október sl.

Að sögn sóknaraðila gaf Íslandsbanki hf. þann 1. nóvember sl. skriflega staðfestingu á því að áðurnefndri skuldskeytingu hefði verið hafnað.  Í framhaldi af því hafi lögmaður sóknaraðila ritað varnaraðilum bréf þann 7. nóvember sl. þar sem því hafi verið lýst yfir að ekkert yrði af kaupunum þar sem fyrir lægi að Íslandsbanki hf. synjaði um skuldskeytingu.  Hafi þess verið krafist í því bréfi að varnaraðilar afhentu sóknaraðila umráð fasteignarinnar að Akralind 9 og tækju jafnframt við umráðum sólbaðsstofunnar „Sólar og sælu“.  Frestur hafi verið gefinn til klukkan 22:00 miðvikudaginn 14. nóvember sl., en þá myndi sóknaraðili loka sólbaðsstofunni og koma lyklum hennar í vörslu þriðja aðila, en jafnframt myndi hann grípa til viðeigandi ráðstafana til að fá umráð fasteignarinnar að Akralind 9.  Kveður sóknaraðili bréf þetta hafa verið birt varnaraðilum með stefnuvottum.

Sóknaraðili kveður varnaraðila í engu hafa sinnt þeim tilmælum sem komið hafi fram í nefndu bréfi og sé sóknaraðila því nauðugur sá kostur að sækja rétt sinn með þessum hætti.

Varnaraðilar kveða málsatvikalýsingu sóknaraðila ranga í nokkrum atriðum.  Athugasemdir sem þeir gera við málsatvikalýsingu fela í sér málsástæður af þeirra hálfu og verður þeim því gerð skil í málsástæðukafla hér á eftir. 

II.

Sóknaraðili byggir kröfur sínar í fyrsta lagi á því að kaup hafi aldrei komist á vegna þess fyrirvara sem gerður hafi verið og ekki hafi verið uppfylltur.  Eignarréttur sóknaraðila að húsnæðinu að Akralind 9 sé skýr og beri honum því að fá tafarlaus afnot af þessari eign sinni, enda sé enginn afnotaréttur varnaraðila fyrir hendi.  Í öðru lagi kveðst sóknaraðili reisa kröfu sína á riftun sóknaraðila á samningnum, bæði á grundvelli vanskila sem orðið hafi af hálfu varnaraðila á yfirteknum lánum og vegna þess að ekki hafi verið gengið frá sérstökum kaupsamningi um sólbaðsstofuna svo sem boðað hafi verið í kaupsamningi um húsnæðið að Akralind 9 og hafi varnaraðilar gróflega vanefnt þau loforð sem þeir hafi gefið varðandi rekstur sólbaðsstofunnar.  Heldur sóknaraðili því og fram að varnaraðilar hafi viðurkennt riftun með því að auglýsa sólbaðsstofuna til sölu 23. október sl.  Kveður sóknaraðili aðfararbeiðni sína reista á hvorri ofangreindri málsástæðu fyrir sig, annarri eða báðum

Um lagarök vísar sóknaraðili til almennra reglna og sjónarmiða í kröfu- og samningarétti.  Hvað varði samning um sólbaðsstofu sé vísað til laga um lausafjárkaup nr. 50/2000, IV. og V. kafla, einkum 19. gr.   Þá vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför.

Varnaraðilar byggja kröfur sínar á því að málsaðilar hafi undirritað kaupsamning 12. júlí 2001 bæði um fasteignirnar og sólbaðsstofuna „Sól og sælu“. Fyrirsvarsmaður sóknaraðila hafi haft frumkvæði að þessum viðskiptum og hafi hann gert varnaraðilum tilboð þann 2. júlí 2001 með því efni sem kaupsamningur síðar kvað á um.  Á fasteignunum þeim að Akralind 9 sem sóknaraðili hafi boðið til kaups hafi hvílt hagstæð veðlán frá Íslandsbanka hf. til langs tíma og hafi eignirnar verið boðnar til sölu með þessum lánum.  Hafi tekist kaup með aðilum á þeim grunni og kaupsamningur verið undirritaður þann 12. júlí sl. eins og fyrr segir. 

Þann sama dag hafi verið undirritaður kaupsamningur um sólbaðsstofuna í samræmi við ákvæði nefnds kaupsamnings og hafi sóknaraðilar tekið við umráðum og rekstri hennar og hafi hirt af henni allan arð frá þeim tíma.  Hafi sólbaðsstofan verið áreiðanlegt og vel kynnt fyrirtæki fyrir áreiðanleika og góða þjónustu.

Varnaraðilar kveða það því ranga fullyrðingu að ekki hafi verið gengið frá kaupsamningi um sólbaðsstofuna samhliða gerð kaupsamnings um Akralind 9 og mótmæla þeirri fullyrðingu sóknaraðila að varnaraðilar hafi á einhvern hátt vanefnt samninga aðila.

Kveða varnaraðilar að sóknaraðilar hafi ekki haft uppi fyrirvara fyrir kaupin eða við gerð kaupsamnings að Íslandsbanki hf. sem eigandi áhvílandi veðskulda samþykkti skuldskeytingu nýrra eigenda.  Þessi áskilnaður sé síðar til kominn og einhliða áritaður á kaupsamninginn.  Sá kaupsamningur sem málsaðilar hafi undirritað sé lagður fram af hálfu varnarðila.

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa rift kaupin enda eigi hann ekki lögvarinn rétt til þess þar sem varnaraðilar hafi á engan hátt vanefnt samningsskyldur sínar.  Kveða varnaraðilar að þeir hafi greitt af áhvílandi veðlánum vegna eignanna fyrir júlí, ágúst og september og séu þessi lán ekki í vanskilum.  Skuldskeyting sé ekki nauðsynleg, en hins vegar séu varnaraðilar skuldbundnir til að greiða af umræddum veðlánum eins og þau hafi gert.

Varnaraðilar kveðast aldrei hafa samþykkt riftun umræddra samninga.

Að því virtu sem að framan greinir hafna varnaraðilar því að uppfyllt séu skilyrði aðfararlaga nr. 90/1989 og því beri að hafna kröfu sóknaraðila og dæma hann til greiðslu málskostnaðar.

III.

Sóknaraðili hefur byggt á því að kaupsamningur aðila um fasteignina að Akralind 9 í Kópavogi hafi verið gerður með fyrirvara um að Íslandsbanki sem kröfuhafi veðskulda samþykkti skuldskeytingu.  Hafa sóknaraðilar lagt fram afrit af kaupsamningi aðila sem inniheldur slíkan fyrirvara. Varnaraðilar hafa hins vegar lagt fram frumrit kaupsamnings sem undirritað er af hálfu varnaraðila og prókúruhafa sóknaraðila þar sem umræddur fyrirvari er ekki færður inn.  Þykir þetta varpa svo miklum vafa á þá fullyrðingu sóknaraðila að samningur aðila hafi verið gerður með umræddum fyrirvara að ekki þykir unnt að heimila útburðargerð á þeirri forsendu að um slíkan fyrirvara hafi verið að ræða.

Sóknaraðilar byggja og á því að varnaraðilar hafi látið undir höfuð leggjast að gera kaupsamning um nefnda sólbaðsstofu eins og lagt er fyrir í kaupsamningi aðila um Akralind 9.  Varnaraðilar hafa lagt fram frumrit kaupsamnings aðila vegna sólbaðsstofunnar.  Er frumrit þetta dagsett þann 12. júlí 2001, eða sama dag og kaupsamningur aðila um Akralind 9 var gerður.  Skjal þetta er undirritað af aðilum og vottað af fasteignasala.  Þegar þetta er virt liggur ljóst fyrir að mikill vafi er á því að fullyrðing sóknaraðila um vanefndir varnaraðila að þessu leiti séu sannaðar með þeim hætti að dugi til að krafa sóknaraðila verði tekin til greina á þessum grunni.

Sóknaraðilar hafa ekki lagt fram nein gögn sem sýna fram á vanefndir varnaraðila á samningsskyldum að öðru leyti og hafa ekki sýnt fram á að vanskil séu á áhvílandi veðskuldum.  Varnaraðilar hafa haldið því fram að þau hafi greitt af umræddum veðskuldum og að þær séu í skilum.

Þegar allt framangreint er virt verður að telja fjarri lagi að sóknaraðilar hafi fært þær sönnur fyrir kröfum sínum að nægi til þess að fallast megi á að skilyrðum 78. gr. sbr. 83. gr. aðfararlaga nr. 90/1989 um beina aðfarargerð sé fullnægt.  Er því kröfu sóknaraðila hafnað.

Sóknaraðili skal greiða varnaraðilum hvoru um sig 50.000 krónur í málskostnað eða samtals 100.000 krónur.

Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari kvað upp úrskurð þennan.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Hafnað er kröfu sóknaraðila, Karra ehf., um að varanraðilar, Finnbogi Bjarnason og Jónína I. Gunnarsdóttir, verði með beinni aðfarargerð borin út úr fasteigninni nr. 9 við Akralind í Kópavogi.

Sóknaraðili Karri ehf., greiði varnaraðilum, Finnboga Bjarnasyni og Jónínu I. Gunnarsdóttur, hvoru um sig 50.000 krónur eða samtals 100.000 krónur í málskostnað.