Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Helgi I. Jónsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson og Ingveldur Einarsdóttir settur hæstaréttardómari.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru, sem barst héraðsdómi 16. júní 2017, en kærumálsgögn bárust réttinum 30. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. júní 2017, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að sóknaraðili verði með beinni aðfarargerð borinn út úr fasteigninni að [...] í Reykjavík, ásamt öllu því sem honum tilheyrir. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðila verður gert að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, A, greiði varnaraðila, Félagsbústöðum hf., 350.000 krónur í kærumálskostnað.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 9. júní 2017.

I

Mál þetta var tekið til úrskurðar 5. apríl sl. að loknum munnlegum málflutningi Það var endurupptekið 25. s.m. og tekið til úrskurðar á ný 15. maí sl. 

Sóknaraðili er Félagsbústaðir hf., Hallveigarstíg 1, Reykjavík.

Varnaraðili er A, [...], Reykjavík.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili verði ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr íbúðarhúsnæðinu að [...] 11, Reykjavík. Þá er krafist málskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá er krafist málskostnaðar.

II

Málavextir

Með aðfararbeiðni, sem barst réttinum 15. desember 2016, fór sóknaraðili fram á að varnaraðili yrði borinn út úr ofangreindri fasteign. Fram kemur í beiðninni að með tímabundnum leigusamningi, dagsettum 13. október 2005, hafi varnaraðili tekið á leigu framangreint íbúðarhús af sóknaraðila. Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn og skyldu lok leigutíma vera 30. apríl 2006. Samningnum hafi verið breytt í ótímabundinn samning 21. apríl 2006. Vegna skipulagsástæðna hafi leigusamningnum verið sagt upp með skeyti, dagsettu 27. október 2015. Um hafi verið að ræða 12 mánaða uppsagnarfrest og miðað við að leiguafnotum lyki 31. október 2016, eða í síðasta lagi 1. nóvember 2016. Að liðnum leigutíma hafi margsinnis verið skorað á varnaraðila að rýma húsnæðið, án árangurs og sitji hann þar enn samningslaus. Vegna tregðu varnaraðila til að rýma húsnæðið hafi ekki verið unnt að fastsetja upphafstíma framkvæmda á lóðinni.

III

Málsástæður sóknaraðila.

Sóknaraðili byggir á því að þar sem löglega hafi verið staðið að uppsögn hins ótímabundna leigumála sé varnaraðili samningslaus og beri honum því að víkja úr húsnæðinu, sem verði rifið í framhaldinu vegna fyrirhugaðra framkvæmda á lóðinni. Húsnæðið sé í flokki skipulagseigna, þ.e. að um sé að ræða eldri eign sem þurfi að víkja af skipulagsástæðum. Varnaraðila hafi verið kunnugt um þessi áform sóknaraðila í langan tíma.

Sóknaraðili vísar til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför og XI. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Öll skilyrði séu fyrir hendi til þess að varnaraðili, ásamt öllu sem honum tilheyrir verði borinn út úr húsnæði sóknaraðila með beinni aðfarargerð.

Málsástæður varnaraðila

Varnaraðili byggir á því að ekki séu réttmætar ástæður fyrir uppsögn leigusamningsins af hálfu sóknaraðila. Í tilkynningu dómsins um aðfararbeiðnina og þinghald til fyrirtöku hennar séu ástæður fyrir aðfarargerðinni taldar þær að sóknaraðili hafi rift leigusamningi við varnaraðila vegna vanefnda hans. Í aðfararbeiðninni sjálfri komi hins vegar fram að leigusamningi varnaraðila hafi verið sagt upp af skipulagsástæðum.

Varnaraðili byggir á því að réttarstaða hans og sóknaraðila sé ekki með sama móti og á almennum leigumarkaði. Reykjavíkurborg hafi falið sóknaraðila að annast útleigu félagslegs húsnæðis þar sem afnotin byggjast á úthlutun velferðarsviðs í samræmi við reglur laga um félagsþjónustu sveitarfélaga. Þessi heimild byggi á 1. mgr. 38. gr. laga nr. 44/1998, um húsnæðismál. Sóknaraðila sé því falið að annast útleigu félagslegra íbúða í skilningi ofangreinds ákvæðis og 1. mgr. 47. gr. laga nr. 40/1991 á grundvelli úthlutunar velferðarráðs og séu því opinber verkefni sem geti fallið innan verksviðs framsalsins og þeirrar stjórnsýslu sem sóknaraðili taki að sér að annast. Ábyrgð á félagsþjónustunni hvíli á Reykjavíkurborg. Borgin verði að tryggja að varnaraðili eigi að vera eins settur og ef hann leigði íbúðina beint af borginni.

Varnaraðili byggir á því að það sé stjórnvaldsákvörðun að úthluta honum íbúð og vísar í því sambandi til álits umboðsmanns Alþingis nr. 5544/2008. Sóknaraðili sé að afturkalla stjórnvaldsákvörðun, sem tekin hafi verið með úthlutun íbúðarhúsnæðis til varnaraðila, án þess að reglur stjórnsýsluréttarins séu hafðar í fyrirrúmi. Þá hafi þær skipulagsbreytingar sem eigi að vera grundvöllur uppsagnarinnar ekki verið útskýrðar. Hvorki Reykjavíkurborg né sóknaraðili hafi komist að þeirri niðurstöðu að varnaraðili uppfylli ekki lengur skilyrði til þess að fá úthlutað félagslegu húsnæði. Vilji sóknaraðili fá varnaraðila út úr umræddu húsnæði verði hann að bjóða varnaraðila annað sambærilegt húsnæði.

IV

Niðurstaða

Í máli þessu krefst sóknaraðili þess að varnaraðili verði, ásamt öllu sem honum tilheyrir, borinn út úr íbúðarhúsnæðinu að [...] í Reykjavík.

Varnaraðili vísar til þess að í aðfararbeiðninni komi fram að leigusamningnum hafi verið sagt upp vegna skipulagsástæðna en í tilkynningu héraðsdóms um beiðnina og þinghald til fyrirtöku hennar komi fram að samningnum hafi verið rift vegna vanefnda varnaraðila. Að mati dómsins er hér um augljósa misritun að ræða og mátti varnaraðila vera það ljóst, enda kunnugt um fyrirhugaðar framkvæmdir á lóðinni allt frá uppsögn leigusamningsins 27. október 2015. Kröfu sóknaraðila um útburð verður ekki hafnað af þessum sökum.

Eins og rakið er í málavaxtalýsingu gerðu aðilar með sér tímabundinn leigusamning, dagsettan 13. október 2005, en samningnum var svo breytt í ótímabundinn samning 21. apríl 2006. Sóknaraðili telur að sér hafi verið heimilt að segja upp leigusamningnum, á grundvelli húsaleigulaga, vegna skipulagsástæðna. Því mótmælir varnaraðili og kveður að uppsögn leigusamningsins sé stjórnvaldsákvörðun og því hafi sóknaraðila verið skylt að gæta að reglum stjórnsýsluréttarins í þessu máli.

Fyrir liggur að varnaraðili hefur búið í umræddu húsnæði um árabil ásamt fjölskyldu sinni og óráðnum fjölda hunda og katta. Af gögnum málsins má ráða að húsnæðið er í slæmu ástandi og var það mat Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkur í júní 2015 að húsnæðið væri heilsuspillandi og óíbúðarhæft vegna óþrifa, slæmrar umgengni og skorts á viðhaldi. Vegna andmæla varnaraðila var húsnæðið skoðað að nýju 3. júlí s.á. og var það þá metið íbúðarhæft þó að talsvert skorti á viðhald.

Í forsögn vegna deiliskipulagsbreytinga Reykjavíkurborgar, dagsettri 2. nóvember 2016, kemur fram að á lóðunum [...] og [...]standi til að byggja heimili fyrir fólk með fötlun. Því sé gert ráð fyrir að rífa þurfi íbúðarhúsnæðið að [...].

Varnaraðili kveður að andmælaréttar hafi ekki verið gætt við uppsögn leigusamningsins, hann hafi ekki fengið nægilegar útskýringar á uppsögninni og ekki verið boðin önnur úrræði. Í 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 kemur fram að aðili máls eigi þess kost að tjá sig um efni máls áður en stjórnvald tekur ákvörðun í því, enda liggi ekki fyrir í gögnum málsins afstaða hans og rök fyrir henni eða slíkt sé augljóslega óþarft. Af gögnum málsins sést að afstaða varnaraðila og rök hans lágu fyrir strax eftir uppsögn leigusamningsins en hann bar því meðal annars við að hann gæti ekki flutt vegna barna sinn og hunda. Þá leiðbeindi sóknaraðili varnaraðila ítrekað um rétt hans til að sækja um svokallaðan milliflutning, þ.e. að fá annað íbúðarhúsnæði í staðinn fyrir það sem varnaraðili bjó í. Ekki er því fallist á það með varnaraðila að sóknaraðili hafi ekki gætt að reglum stjórnsýsluréttarins.

Eftir að málið var endurupptekið, með heimild í 104. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr, 1. mgr. 84. mgr. laga nr. 90/1989 um aðför, lagði sóknaraðili fram samkomulag velferðarsviðs Reykjavíkurborgar og Félagsbústaða hf., dagsett 19. nóvember 2014. Í 7. gr. samkomulagsins kemur fram að réttur sóknaraðila til uppsagnar leigusamnings sé bundinn við þau tilvik þegar leigutaki hefur brotið gegn ákvæðum leigusamnings eða ákvæðum húsaleigulaga. Þrátt fyrir þetta verður að líta svo á að ákvæði samkomulagsins standi því ekki í vegi að sóknaraðila sé unnt að segja upp samningi við þær aðstæður sem uppi eru í máli þessu. Í því samhengi ber að líta til þess að varnaraðili hefur nú sótt um milliflutning en í 1. mgr. 4. gr. áðurgreinds samkomulags segir að úthlutun húsnæðis vegna milliflutninga fari fram með sama hætti og ný úthlutun húsnæðis. Ekki er á færi dómsins að taka afstöðu til þess hvort það húsnæði skuli henta fyrir hundahald.

Af gögnum má ráða að uppsögn leigusamningsins var í samræmi við lög um húsaleigu, þ.e. hvað varðar birtingu uppsagnar og tímafrest til að rýma húsnæðið.

Með vísan til alls framangreinds verður fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili verði borinn út úr íbúðarhúsnæðinu að [...], Reykjavík, með beinni aðfarargerð.

Þrátt fyrir þessa niðurstöðu þykir, með vísan til þess að sóknaraðili lagði fram takmörkuð sönnunargögn með aðfararbeiðni sinni, rétt að málskostnaður falli niður, sbr. 2. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991.

Kolbrún Sævarsdóttir héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

                                               Ú R S K U R Ð A R O R Ð :

Fallist er á kröfu sóknaraðila, Félagsbústaða hf., um að varnaraðili, A, verði borinn út úr fasteigninni að [...], Reykjavík, ásamt öllu því sem honum tilheyrir.