Mánudaginn 3. júní 2002.
Nr. 234/2002.	Café List ehf. (Agnar Gústafsson hrl.) gegn Serinu ehf. (Ingólfur Hjartarson hrl.)

 

Kærumál. Útburðargerð. Húsaleigusamningur. Riftun.

Hæstiréttur féllst á kröfu S ehf. um að því yrði heimilað að fá C ehf. borið með beinni aðfarðargerð út úr kjallara, 1. hæð og 2. hæð húseignar í eigu fyrrnefnda félagsins. Í málinu var óumdeilt að C ehf. hafði ekki greitt S ehf. leigu yfir tiltekið tímabil. Var S ehf. því heimilt að rifta leigusamningnum, enda hafði C ehf. ekki sýnt fram á að félagið ætti rétt til frádráttar frá leigunni samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Var tekið fram að heimild leigusala til riftunar og til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu væri ekki háð því að hann byði leigutaka uppgjör á því, sem sá síðastnefndi gæti átt rétt til vegna loka leigumála.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Gunnlaugur Claessen.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 15. maí 2002, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 21. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. maí 2002, þar sem fallist var á kröfu varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðili borinn með beinni aðfarðargerð út úr kjallara, 1. hæð og 2. hæð hússins að Laugavegi 20a í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess að kröfu varnaraðila um heimild til aðfarargerðarinnar verði hafnað og sér dæmdur málskostnaður í héraði ásamt kærumálskostnaði.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sér dæmdur kærumálskostnaður.

I.

Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar þess samning 26. janúar 2000, þar sem sóknaraðili tók á leigu af varnaraðila kjallara, 1. hæð og húsnæði á 2. hæð fasteignarinnar að Laugavegi 20a, alls 466 m² að stærð, tímabundið frá 1. desember 1999 til 1. mars 2010. Í samningnum var tekið fram að húsnæðið væri leigt undir veitingarekstur og myndi sóknaraðili innrétta það á sinn kostnað. Var í því sambandi ákveðið að fastar innréttingar yrðu eign varnaraðila að leigutíma loknum, en lausar innréttingar eign sóknaraðila. Samkvæmt samningnum skyldi mánaðarleg leiga vera 534.000 krónur auk virðisaukaskatts. Í fylgiskjali með samningnum var nánar kveðið á um afhendingu og leigu fyrir hvern hluta húsnæðisins.

Með bréfi 14. nóvember 2001 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að greiða innan sjö sólarhringa leigu fyrir september og október á því ári og tók fram að hann myndi annars rifta leigusamningnum og fylgja riftun eftir með útburðargerð án frekari viðvörunar. Með bréfi 11. desember 2001 skoraði varnaraðili á nýjan leik á sóknaraðila að standa skil á ógreiddri leigu, nú einnig fyrir nóvember, og ítrekaði að hann myndi að öðrum kosti rifta samningnum. Sóknaraðili varð ekki við áskorunum varnaraðila og með bréfi 8. janúar 2002 rifti sá síðastnefndi leigusamningnum með vísan til 1. töluliðar 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

II.

Krafa sóknaraðila um að kröfu varnaraðila um heimild til útburðargerðar verði hafnað er í fyrsta lagi reist á því að sá síðastnefndi hafi aðeins afhent hluta húsnæðisins á umsömdum tíma. Vegna þessa hafi sóknaraðili þurft að innrétta húsnæðið til bráðabirgða og kostnaður af því numið 1.342.779 krónum. Í öðru lagi hafi varnaraðili ekki afhent húsnæðið í því ástandi, sem um hafi verið samið. Hafi sóknaraðili þurft að framkvæma margt, sem varnaraðila hafi borið að gera, auk þess sem ýmsu sé enn ólokið og húsnæðið haldið göllum. Hafi kostnaður af þessum sökum numið 977.609 krónum. Kveðst sóknaraðili hafa reynt að ná samkomulagi við varnaraðila vegna þessa án árangurs. Í þriðja lagi hafi varnaraðili ekki boðið sóknaraðila greiðslu fyrir fastar innréttingar í húsnæðinu samhliða riftun á leigusamningnum. Nái riftun fram að ganga sé um óréttmæta auðgun varnaraðila að ræða, sbr. dóm Hæstaréttar í dómasafni 1965, bls. 466, en samtals sé kostnaður sóknaraðila vegna innréttinganna 43.355.120 krónur.

Krafa varnaraðila um að hinn kærði úrskurður verði staðfestur er reist á því að sóknaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir húsnæðið frá því í ágúst á síðastliðnu ári. Varnaraðili mótmælir því að húsnæðið hafi ekki verið afhent á réttum tíma og bendir á að sóknaraðili hafi ekki gert athugasemdir vegna þessa þegar húsaleigusamningurinn var undirritaður um tveimur mánuðum eftir að húsnæðið var afhent. Þá mótmælir varnaraðili því að hann beri ábyrgð á kostnaði sóknaraðila af því að innrétta húsnæðið til bráðabirgða, auk þess sem sóknaraðili hafi fyrst krafist þess að fá þann kostnað greiddan í framhaldi af því að varnaraðili rifti leigusamningnum. Kveður varnaraðili það sama eiga við um annan kostnað, sem sóknaraðili telji sig hafa borið vegna vanefnda varnaraðila. Samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga hafi sóknaraðili átt að gera varnaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum í stað þess að ráðast einhliða í framkvæmdir við húsnæðið. Varnaraðili hafi engu að síður boðist til að greiða hluta kostnaðarins, en sóknaraðili hafnað tilboðinu. Þá mótmælir varnaraðili því að honum sé óheimilt að rifta leigusamningnum án þess að bjóða sóknaraðila greiðslu fyrir þær innréttingar, sem séu í húsnæðinu. Eftir leigusamningnum hafi sóknaraðila verið heimilt að innrétta húsnæðið og hafi hann gert það á sinn kostnað án ábyrgðar varnaraðila.

III.

Samkvæmt 1. tölulið 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leigu á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Í málinu er óumdeilt að sóknaraðili hefur ekki greitt varnaraðila leigu fyrir september, október og nóvember 2001. Var varnaraðila því heimilt að rifta leigusamningnum, enda hefur sóknaraðili ekki sýnt fram á að hann hafi átt rétt til frádráttar frá leigunni samkvæmt 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga. Heimild leigusala til riftunar og til að krefjast umráða yfir húsnæði sínu er ekki háð því að hann bjóði leigutaka uppgjör á því, sem sá síðastnefndi gæti átt rétt til vegna loka leigumála. Samkvæmt þessu verður hinn kærði úrskurður staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Café List ehf., greiði varnaraðila, Serinu ehf., 75.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 6. maí 2002.

Með aðfararbeiðni, sem móttekin var í Héraðsdómi Reykjavíkur 6. mars 2002, krefst Serína ehf., kt. 571285-1349, Búlandi 8, Reykjavík, dómsúrskurðar um að Café List ehf., kt. 430890-1079, Laugavegi 20a, Reykjavík, verði, ásamt öllu sem því tilheyrir, borið út úr húsnæði að Laugavegi 20a í Reykjavík, nánar tiltekið kjallara, 1. hæð og 2. hæð, með beinni aðfarargerð. Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Dómkröfur gerðarþola eru að synjað verði um hina umbeðnu gerð og gerðarþola verði dæmdur málskostnaður úr hendi gerðarbeiðandi að mati dómsins.

Helstu málavextir eru að með samningi, dags. 26. janúar 2000, - húsaleigusamningi um atvinnuhúsnæði - tók gerðarþoli húsnæði í kjallara, 1. hæð og 2. hæð, samtals 466 fm, á leigu af gerðarbeiðanda.

Segir í samningi: „Húsnæðið er leigt til veitingareksturs, nýbygging afhendist tilbúin til tréverks þ.e. með vatns og skolplögnum ofnar ísettir vinnulýsing komin múrað að innan og utan og glerjað, að undanskildum front, en leigutaki mun annast innréttingar á sinn kostnað. Gólf í kjallara skilast ópússuð." Samningurinn er tímabundinn, frá 1. desember 1999 til 1. mars 2010. Þá segir að um viðhald og viðhaldskostnað gildi eftirfarandi sérákvæði frá ákv. IV. kafla húsaleigulaga um viðhald: „Leigusali sér um almennt viðhald húsnæðis, en viðhald og viðgerðir á sérhönnuðum innréttingum og innanstokksmunum sem tengjast rekstri leigutaka, sem og glerfronti sér leigutaki um." Þá segir að um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess gildi eftirfarandi sérákvæði: „Heimilt er leigutaka að breyta húsnæði á 2. hæð, núverandi jarðhæð svo og nýrri viðbyggingu og kjallara, þannig að henti fyrir veitingarekstur. Leigutaki hefur afnotarétt af þaki nýbyggingar sem skilgreint er sem verönd samk. teikningum." Þá segir að um skil leiguhúsnæðis til leigusala gildi eftirfarandi sérákvæði frá ákv. XIII. kafla húsaleigulaga um skil: „Að leigutíma loknum skulu fastar innréttingar verða eign leigusala, en lausar innréttingar er tilheyra rekstri leigutaka skulu verða hans eign og má hann fjarlægja þær, þar meðtalinn bar, kæli og skápa, ..."

Með bréfi 14. nóvember 2001 var skorað á gerðarþola að greiða húsaleiguskuld, þ.e. leigu september og október 2001 auk dráttarvaxta og innheimtukostnaðar samtals að fjárhæð með vsk 1.507.596 krónur, að fullu innan 7 sólarhringa. Að öðrum kosti yrði leigusamningi rift.

Með bréfi 11. desember 2001 var enn skorað á gerðarþola að greiða húsleiguskuld. Og nú hafði leiga vegna nóvembermánaðar 2001 bæst við fyrri kröfu. Heildarskuld samtals að fjárhæð 2.271.689 krónur með vsk.

Með bréfi 8. janúar 2002 til gerðarþola var af hálfu gerðarbeiðanda lýst yfir riftun á leigusamningi aðila og þess krafist að gerðarþoli rýmdi húsnæðið eigi síðar en 22. sama mánaðar.

Af hálfu gerðarþola er byggt á því að hann hafi haft hug á að taka húsnæði á leigu hjá gerðabeiðanda að Laugavegi 20a veturinn 1998-1999. Gerðarbeiðandi hafi þá verið að reisa viðbyggingu við húsið og hafi upphaflega verið ráðgert að gerðarbeiðandi gæti afhent húsnæðið vorið 1999. Afhendingin hafi dregist mikið og hafi gerðarþoli ekki fengið húsnæðið afhent fyrr en í desember 1999 og þá einungis hluta þess, því að nýbygging hafi þá verið skammt á veg komin. Þar sem dráttur hefði orðið á að skila nýbyggingunni hafi gerðarþoli orðið að innrétta bráðabirgðasnyrtingu á 2. hæð hússins og bráðabirgðabar sem hafi kostað hann 1.342.779 krónur, en nýbyggingin hafi ekki orðið fokheld fyrr en í júní 2001. Hafi þá margt verið ógert og gerðarþoli orðið að láta framkvæma margt sem gerðarbeiðandi hefði átt að gera. Hafi þessar framkvæmdir kostað gerðarþola 977.609 krónur.

Gerðarþoli telur að kostnaður hans við að fullgera húsnæðið nemi nú 43.355.120 krónum.

Áður en gerðarbeiðandi geti rift leigusamningi aðila og krafist útburðar telur gerðarþoli að ganga verði frá endurgreiðslu til hans fyrir innréttingar og annan kostnað „vegna vanefnda gerðarbeiðanda, með hliðsjón af því að eftir eru um 8 ár leigutímans."

Gerðarbeiðandi byggir á því að vanskil hafi orðið á leigugreiðslum, greiðsluáskorun hafi verið send vegna þess, gerðarþoli ekki orðið við áskorun og þá hafi riftun á leigusamningi verið lýst yfir. Gerðarþoli hafi ekki rýmt húsnæðið og hafi gerðarbeiðandi því orðið að krefjast dómsúrskurðar um beina aðfarargerð.

Af hálfu gerðarbeiðanda er talið að málið snúist um það hvort skilyrði til riftunar á leigusamningi aðila hafi verið fyrir hendi þegar riftun var lýst. Óumdeilt sé að gerðarþoli hafi greitt síðast fyrir húsnæðið í ágúst 2001 og í dag skuldi hann því húsaleigu fyrir síðustu átta mánuði. Afhending húsnæðisins hafi farið fram á umsömdum afhendingartíma og í samræmi við ákvæði leigusamningsins. Gerðarþoli hafi ekki borið sig að því að kvarta undan því að húsnæðið væri ekki í því ástandi sem leigusamningurinn greini, sbr. 16. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í leigusamningi sé tekið fram að leigutaki annist innréttingar á sinn kostnað og allt viðhald og viðgerðir á innréttingum og innanstokksmunum, sem tengist rekstri gerðarþola, sé á hans ábyrgð. Aðilar hafi samið um að gerðarþola væri heimilt að breyta húsnæðinu til samræmis við starfsemi hans og hvernig farið yrði með þessar endurbætur og breytingar að leigutíma loknum. Gerðarþola sé ekki heimilt að hætta að greiða húsaleigu vegna kostnaðar við framkvæmdir við húsnæðið nema bera sig að því með þeim hætti sem 17. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 mælir fyrir um.

Niðurstaða: Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu. Gerðarþola er ekki heimilt að eigin geðþótta að jafna, svo sem hér um ræðir, umdeildri gagnkröfu á hendur gerðarbeiðanda á móti ógreiddri húsaleigu samkvæmt leigusamningi. Og þar sem krafa gerðarbeiðanda er að öllu leyti í samræmi við framlögð skjöl og lagastoð er fyrir því að gerðin megi fram fara verður umbeðin útburðargerð heimiluð á ábyrgð gerðarbeiðanda.

Rétt er að gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda 35.000 krónur í málskostnað.

Páll Þorsteinsson héraðsdómari kveður upp úrskurðinn.

ÚRSKURÐARORÐ:

Krafa gerðarbeiðanda, Serínu ehf. um að gerðarþoli, Café List ehf., verði, ásamt öllu sem því tilheyrir, borið út úr húsnæði að Laugavegi 20a í Reykjavík, nánar tiltekið kjallara, 1. hæð og 2. hæð, með beinni aðfarargerð, er tekin til greina.

Gerðarþoli greiði gerðarbeiðanda samtals 35.000 krónur í málskostnað.