Fimmtudaginn 10. mars 2005.
Nr. 85/2005.	Íslandsprent ehf. (Ásmundur G. Vilhjálmsson hdl.) gegn Fjárvara ehf. (Jón Auðunn Jónsson hrl.)

 

Kærumál. Aðför. Útburðargerð. Nauðungarsala. Leigusamningur.

F krafðist þess að Í yrði gert að víkja af eign sem F keypti við nauðungarsölu af leigusala Í. Af gögnum málsins varð ráðið að leigusamningi Í og fyrrum eiganda eignarinnar var þinglýst á eftir skjali sem naut fimmta veðréttar í eignina. Sú fjárhæð sem F bauð í eignina við nauðungarsölu nægði einungis til að greiða upp í kröfur á 1. og 2. veðrétti. Var talið, með hliðsjón af uppboðsskilmálum, að við það hefðu fallið niður allar kvaðir og höft sem neðar stóðu í réttindaröðinni, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga um nauðungarsölu. Var réttur F á grundvelli afsalsins svo ótvíræður samkvæmt þessu að fyrir hendi voru lagaskilyrði til útburðar samkvæmt 78. gr. aðfararlaga.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Garðar Gíslason, Árni Kolbeinsson og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 22. febrúar 2005, sem barst réttinum ásamt kærumálsgögnum 1. mars sama ár. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 15. febrúar 2005, þar sem varnaraðila var heimilað með beinni aðfarargerð að fá sóknaraðila borinn úr húsnæði að Bæjarhrauni 22 í Hafnarfirði. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga 90/1989 um aðför, sbr. 102. gr. laga nr. 92/1991. Sóknaraðili krefst þess aðallega að hafnað verði kröfu varnaraðila um heimild til útburðar en til vara að honum verði veittur frestur til 1. apríl 2005 til að rýma húsnæðið. Í báðum tilvikum krefst sóknaraðili málskostnaðar í héraði og kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst þess að úrskurður héraðsdómara verði staðfestur og sóknaraðila gert að greiða sér kærumálskostnað.

Með vísan til forsendna hins kærða úrskurðar verður hann staðfestur.

Sóknaraðili verður dæmdur til að greiða varnaraðila kærumálskostnað, eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn kærði úrskurður er staðfestur.

Sóknaraðili, Íslandsprent ehf., greiði varnaraðila, Fjárvara ehf., 150.000 krónur í kærumálskostnað.

 

 

Úrskurður Héraðsdóms Reykjaness 15. febrúar 2005.

Með aðfararbeiðni, sem barst héraðsdómi 26. nóvember sl., hefur sóknaraðili, þá Sparisjóður Hafnarfjarðar, nú Fjárvari ehf., Strandgötu 8-10, Hafnarfirði, krafist dómsúrskurðar um að varnaraðilar, þrotabú prentsmiðjunnar Prisma-Prentco ehf. og Íslandsprent ehf., Bæjarhrauni 22, Hafnarfirði, verði ásamt öllu sem þeim tilheyrir bornir út úr húsinu nr. 22, eignarhluta 0101, við Bæjarhraun í Hafnarfirði með beinni aðfarargerð.  Þá er krafist málskostnaðar að mati dómsins, auk þess að fjárnám í eigum varnaraðila verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð.

Í upphafi var Sparisjóður Hafnarfjarðar skráður sem gerðarbeiðandi en í þinghaldi 18. janúar var gerð grein fyrir því að breyting hefði orðið á aðildinni.  Fjárvari ehf., dótturfélag Sparisjóðs Hafnarfjarðar, fékk boð móðurfélagsins í þá eign þar sem varnaraðili starfrækir fyrirtæki sitt, framselt til sín og samþykkti Sýslumaðurinn í Hafnarfirði það framsal.  Í upphafi beindi sóknaraðili kröfu sinni einnig gegn þrotabúi prentsmiðjunnar Prisma-Prentco ehf. en féll frá þeirri kröfu við flutning málsins fyrir dómi.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og honum úrskurðaður hæfilegur málskostnaður að mati dómsins.

Málið var tekið til úrskurðar 18. f.m. að afloknum munnlegum málflutningi.

I.

          Í greinargerð sinni rekur sóknaraðili að í ágúst 2001 hafi prentsmiðjan Prentco ehf., keypt húsnæðið að Bæjarhrauni 22.  Félagið hafi meðal annars greitt kaupverðið með því að taka að sér greiðslu skuldabréfs, sem var útgefið af seljanda til Sparisjóðs Hafnarfjarðar árið 1996.  Við yfirtöku skuldarinnar hafi hún numið 19.103.049 krónum.  Eftirstöðvar kaupverðsins hafi félagið greitt með lánsfé frá Sparisjóði Hafnarfjarðar.  Bréf hafi verið gefið út vegna þess láns og hafi höfuðstóll þess numið 12.896.951 krónu og hafi bréfið hvílt á 2. veðrétti eignarinnar.  Einungis óverulegar greiðslur hafi borist inn á þessi bréf í fyrstu og ekki hafi borist nein greiðsla eftir að þeim var skuldbreytt í ágúst 2002.  Vegna þessara vanskila hafi Sparisjóður Hafnarfjarðar farið fram á uppboð á eigninni í byrjun árs 2004 og hafi lokasala eignarinnar verið fyrirhuguð þann 30. júní það ár.  Skiptastjóri í þrotabúi uppboðsþola hafi neytt heimildar sinnar til að fá sölunni frestað og hafi nauðungarsalan ekki farið fram fyrr en 3. nóvember sl. en þá hafi Sparisjóður Hafnarfjarðar verið hæstbjóðandi í eignina.  Hann hafi síðan framselt boð sitt til sóknaraðila.

          Sóknaraðili byggir á því að í samræmi við ákvæði 55. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991 og hina almennu uppboðsskilmála sem giltu um söluna hafi sóknaraðili öðlast rétt til umráða yfir fasteigninni þegar boð hans var samþykkt þann 17. nóvember sl.  Frá sama tíma beri hann jafnframt áhættu af eigninni.  Hann vísar einnig til þess að hinn 7. desember hafi Sýslumaðurinn í Hafnarfirði gefið út afsal fyrir eigninni til sóknaraðila.  Í því komi fram að öll veðbönd og önnur óbein eignarréttindi sem áður hafi hvílt á eigninni, að undanskildum tveimur veðbréfum Sparisjóðs Hafnarfjarðar, hafi fallið niður við nauðungarsöluna.

          Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili hafi ekki gert neina samninga við sóknaraðila eða Sparisjóð Hafnarfjarðar um afnot af eigninni og hvorugum þeirra hafi varnaraðili greitt leigu.  Leigusamningur sem varnaraðili hafi gert við fyrri eiganda eignarinnar hafi fallið niður við sölu eignarinnar og sá samningur skapi honum engan rétt til afnota af eigninni.  Sóknaraðili hyggist ekki gera leigusamning við varnaraðila um eignina heldur hyggist ráðstafa henni á annan hátt.

          Ennfremur vísar sóknaraðili til þess að hann eða móðurfélagið hafi ekki haft neinn arð af um það bil 50 milljón króna eign sinni á fjórða ár og sé þeim mikið í mun að ná umráðum eignarinnar án tafar til að unnt sé að ráðstafa henni á nýjan leik.  Hinsvegar hafi varnaraðili vitað af því, síðan 1. apríl sl. að leigusali hans var gjaldþrota og honum var jafnkunnugt um að eignin yrði seld hið fyrsta annaðhvort frjálsri sölu eða nauðungarsölu.  Hann hafi því þegar fengið að vera mun lengur í eigninni heldur en hann hafi mátt búast við.  Varnaraðili þarfnist ekki frekari aðlögunar og telji sóknaraðili það andstætt hagsmunum sínum að útburður dragist enda beri hann, svo sem áður er getið, alla áhættu af eigninni frá því að boð hans var samþykkt.

          Til stuðnings kröfum sínum vísar sóknaraðili til 78. gr. laga nr. 90/1989 um aðför, 53., 55. og 56. gr. nauðungarsölulaga og almennra skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. sbr. auglýsingu dómsmálaráðuneytisins nr. 41/1992.

II.

          Í greinargerð sinni vísar varnaraðili til þess að hann reki prentsmiðju, þar sem hann veiti um 15 manns vinnu.  Undir reksturinn hafi hann tekið á leigu húseign að Bæjarhrauni 22, eign Prisma-Prentco ehf.  Leigusamningurinn hafi verið dagsettur 8. desember 2003, en móttekinn til þinglýsingar 5. janúar 2004.  Leigusamningurinn hafi verið tímabundinn til sex mánaða en að þeim tíma liðnum hafi varnaraðili átt rétt á að framlengja leigutímann um aðra sex mánuði og svo koll af kolli.  Samkvæmt þessu hafi fyrsta leigutímabilið hafist 8. desember 2003 og hafi lokið 8. júní 2004.  Þá hafi nýtt hafist sem hafi lokið 8. desember 2004 og á sama degi hafi hafist nýtt leigutímabil sem ljúki 8. júní 2005 verði samningurinn ekki framlengdur.

          Vorið 2004 hafi leigusalinn, Prisma-Prentco ehf., orðið gjaldþrota og hafi bústjóri tekið við umráðum eignarinnar.  Ekki hafi verið lögð fram nein gögn um það að hann hafi sagt upp leigusamningi, sem varnaraðili og Prisma-Prentco ehf. höfðu gert.  Ekki liggi heldur fyrir nein gögn um það að bústjórinn hafi óskað eftir breytingum á leigusamningnum.

          Við nauðungarsölu eignarinnar, 3. nóvember sl. hafi varnaraðila verið slegin húseignin Bæjarhraun 22.  Hinsvegar séu ekki til nein gögn um það að sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að hann hafi eignast húseignina.  Ekki liggi heldur fyrir nein gögn um að sóknaraðili hafi sagt upp leigusamningi leigusalans, Prisma-Prentco ehf. og síðar skiptastjóra bús þess og sóknaraðila.  [sic]

          Varnaraðili byggir kröfu sína um að kröfu sóknaraðila verði hafnað, umfram allt á því, að í gildi sé löglegur leigusamningur milli varnaraðila og Prisma-Prentco ehf.  Samkvæmt honum hafi varnaraðili leigt húseignina að Bæjarhrauni 22, Hafnarfirði frá 8. desember 2003 til sex mánaða og yrði samningnum ekki sagt upp eða óskað breytinga á honum, skyldi hann framlengjast um sex mánuði í senn.

          Varnaraðili vísar til þess að við gjaldþrot Prisma-Prentco ehf. hafi þrotabú fyrirtækisins tekið yfir samninginn og sé það skuldbundið að virða hann samkvæmt meginreglu 96. gr. laga nr. 21/1991 um gjaldþrotaskipti o.fl. um gagnkvæma samninga.  Þessi skylda sé fortakslaus þar sem leigusamningnum hafi verið þinglýst.  Þegar húseignin hafi verið seld 3. nóvember sl. til Sparisjóðs Hafnarfjarðar hafi hann yfirtekið leigusamninginn.  Það sé augljóst vegna þess að enginn fyrirvari hafi verið á kauptilboði hans um annað.  Ennfremur leiði þetta beinlínis af meginreglu leiguréttar um aðilaskipti að fasteignum.

          Þegar litið sé til alls þessa telji varnaraðili að það orki tvímælis að sóknaraðili eigi þann rétt sem hann hyggst ná fram með gerðinni.  Því beri dómara að hafna henni með úrskurði, sbr. 1. mgr. 78. gr. og XIII. kafla laga nr. 90/1989 um aðför.  Vegna kröfu um málskostnað vísar varnaraðili til XXI. kafla laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

III.

          Sóknaraðili krefst þess að varnaraðila verði gert að víkja af eign sem sóknaraðili keypti á nauðungaruppboði 3. nóvember sl.  Varnaraðili telur sóknaraðila ekki hafa sýnt fram á að hann hafi uppfyllt skilyrði 78. gr. aðfararlaga og byggir á því að sóknaraðili hafi, sem nýr eigandi hinnar leigðu eignar, yfirtekið leigusamning sem varnaraðili hafði gert við fyrrum eiganda eignarinnar.

          Í 2. mgr. 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991 segir að við nauðungar­sölu á fasteign, sem krafist hafi verið samkvæmt heimild í 6. eða 7. gr. laganna, falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tiltekum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér.  Í afsali skuli tekið fram hvaða réttindi yfir eigninni falli brott.

          Varnaraðili byggir á því að það sé meginregla leiguréttar við aðilaskipti að fasteign, að nýji eigandinn yfirtaki leigusamning, sem hafi verið í gildi milli leigutaka og seljanda eignarinnar.  Þetta er meginregla þegar eign er seld á frjálsum markaði, sbr. 42. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.  Öðru máli gegnir þegar eign er seld við nauðungarsölu, sem krafist er af öðrum en eiganda hennar eins og ofan­greint ákvæði nauðungarsölulaga ber með sér, sbr. einnig 5. mgr. 42. gr. húsaleigu­laga. 

Um afdrif kvaða og hafta á eign við nauðungaraölu er nánar kveðið á um í 28. gr. laga um nauðungarsölu sem gerir grein fyrir efni almennra uppboðsskilmála.  Í 11. tl. 1. mgr. ákvæðisins segir að í almennum uppboðsskilmálum skuli kveðið á um að kaupanda beri að hlíta kvöðum og höftum á eigninni að því leyti sem söluverð hennar hrökkvi til greiðslu upp í réttindi sem standi að baki þeim kvöðum og höftum í réttindaröð.

          Af gögnum málsins verður ráðið að leigusamningi milli varnaraðila og fyrrum eiganda eignarinnar að Bæjarhrauni 22, var þinglýst á eftir skjali sem naut 5 veðréttar í eignina.  Sú fjárhæð sem sóknaraðili bauð í eignina nægði einungis til að greiða upp í kröfur á 1. og 2. veðrétti.  Þar með féllu niður allar kvaðir og höft sem neðar stóðu í réttindaröðinni og því verður ekki um það deilt að leigusamningurinn féll niður vegna nauðungarsölunnar eins og nauðungarsöluafsalið ber með sér.  Ekki verður séð að reglur annarra laga standi til þess að sá leigusamningur sem hér um ræðir eigi að halda gildi sínu þrátt fyrir nauðungaruppboðið.  Eignin var ekki heldur seld með þeim skilmálum og kaupandinn hefur ekki, eftir nauðungarsöluna, tekið að sér réttindi sem varnaraðili átti á hendur fyrri eiganda fasteignarinnar.

          Með hliðsjón af framansögðu er réttur sóknaraðila á grundvelli afsalsins svo ótvíræður, að fyrir hendi eru lagaskilyrði til útburðar samkvæmt 78. gr. aðfararlaga nr. 90/1989.

Eftir framangreindum málsúrslitum verður varnaraðila gert að greiða sóknaraðila málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 100.000 krónur.

Vegna ákvæða 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 um aðför er ekki tilefni til að mæla fyrir um heimild til fjárnáms fyrir kostnaði af framkvæmd umbeðinnar gerðar í úrskurðinum.

Ingiríður Lúðvíksdóttir, settur héraðsdómari kveður upp þennan úrskurð.

Ú r s k u r ð a r o r ð :

Sóknaraðila, Fjárvara ehf., er heimilt að fá varnaraðila, Íslandsprent ehf., ásamt öllu því sem tilheyrir varnaraðila, borinn út úr húsinu nr. 22 við Bæjarhraun í Hafnarfirði, eignarhluta 0101, með beinni aðfarargerð.

Varnaraðili greiði sóknaraðila 100.000 krónur í málskostnað.