Fimmtudaginn 12. júní 2008.
Nr. 556/2007.	Kora ehf. og Húsfélagið Miðhrauni 22 (Ragnar Halldór Hall hrl.) gegn Garðabæ (Andri Árnason hrl.)

 

Lóðarsamningur. Heilbrigðismál. Stjórnsýsla.

Á árinu 2000 festi K ehf., fyrirtæki í matvælaframleiðslu, kaup á atvinnuhúsnæði að Miðhrauni í Garðabæ. Í þinglýstum lóðarleigusamningi um eignina var meðal annars ákvæði um kvöð þess efnis að rotþró tæki við frárennsli frá húsinu þar til holræsikerfi kæmi í hverfið. Eftir að starfsemi K ehf. komst í gang varð félagið þess vart að frárennsli frá húsinu annaði ekki hlutverki sínu og flæddi ítrekað upp úr niðurföllum. Leitaði K ehf. til G um að ráðin yrði bót á fráveitukerfinu á svæðinu en því var hafnað af G. Í desember 2002 gerði K ehf. leigusamning við annað matvælafyrirtæki um að það fyrirtæki myndi taka húsnæðið á leigu. Þegar það félag fékk hins vegar ekki starfsleyfi hjá heilbrigðisyfirvöldum sökum þess að úrbætur væru nauðsynlegar á fráveitukerfi hússins, rifti félagið leigusamningnum. Með kaupsamningi 23. mars 2004 seldi K ehf. síðan húseignina til annars eiganda í sömu húsalengju á verði sem hann taldi mun lægra en markaðsverð eignarinnar. Á svipuðum tíma leitaði húsfélagið að Miðhrauni 22 til úrskurðarnefndar sem starfar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998. Með úrskurði 27. október 2004 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að fráveitukerfi við Molduhraun í Garðabæ væri ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999. Í málinu stefndi K ehf., G, til greiðslu skaðabóta að fjárhæð 7.500.000 krónur en til vara 2.500.000 krónur. Byggði K ehf. á því að ólögmæt og ófullnægjandi fráveita í húsinu hefði valdið því að hann neyddist til að selja fasteignina á lægra verði en ætluðu markaðsverði hennar eftir að hafa þolað riftun á hagstæðum leigusamningi um eignina af sömu ástæðu. Í niðurstöðu Hæstaréttar var fallist á það með héraðsdómi að það samrýmdist reglugerð nr. 789/1999 um fráveitur og skólp að leiða fráveituvatn fasteignarinnar í rotþró og að sú skylda hafi hvílt á eigendum fasteignarinnar að Miðhrauni að tryggja að rotþróin annaði hlutverki sínu miðað við þá starfsemi sem þar fór fram. Jafnframt var fallist á gagnkröfu G um að fella umræddan úrskurð úrskurðarnefndar úr gildi sökum annmarka en þar sem K ehf. hafði ekki gert kröfu í gagnsök í héraði um frávísun frá dómi á gagnkröfunni, og skilyrði 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála voru ekki uppfyllt, kom sú krafa ekki til meðferðar við úrlausn málsins fyrir Hæstarétti. Var niðurstaða héraðsdóms því staðfest um sýknu G.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson. 

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 24. október 2007. Af hálfu áfrýjandans Kora ehf. er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða honum 7.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. mars 2004 til greiðsludags, en til vara að stefndi greiði honum 2.500.000 krónur með sömu dráttarvöxtum. Þá krefst hann þess að kröfu stefnda um ógildingu úrskurðar úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir í máli nefndarinnar nr. 2/2004 verði aðallega vísað frá héraðsdómi, en til vara að áfrýjandinn verði sýknaður af henni. Af hálfu áfrýjandans Húsfélagsins Miðhrauni 22 eru gerðar þær kröfur að hann verði sýknaður af kröfu stefnda um ógildingu nefnds úrskurðar. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandinn Kora ehf. gerði ekki kröfu í gagnsök í héraði um frávísun frá dómi á kröfu stefnda um að framangreindur úrskurður yrði felldur úr gildi. Ekki eru uppfyllt skilyrði 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála fyrir því að hafa megi þessa kröfu uppi fyrir Hæstarétti. Kemur hún því ekki til sérstakrar meðferðar við úrlausn málsins.

Svo sem greinir í hinum áfrýjaða dómi var tekið fram í leigusamningi stefnda við þáverandi leigutaka lóðarinnar að Miðhrauni 22 í Garðabæ, sem gerður var 12. nóvember 1998, að kvöð væri um „rotþró þar til holræsakerfi kemur í hverfið“. Mun leigutakinn hafa annast um gerð rotþróarinnar. Fyrir liggur að rotþróin hefur ekki annað frárennsli frá fasteigninni með þeirri starfsemi sem í henni hefur verið rekin. Er fallist á þá niðurstöðu héraðsdóms að það fái samrýmst reglugerð nr. 798/1999 um fráveitur og skólp að leiða fráveituvatn fasteignarinnar í rotþró og að lóðarhafi skyldi annast uppsetningu hennar. Þá er einnig fallist á niðurstöðu dómsins um að sú skylda hafi hvílt á eigendum Miðhrauns 22 að tryggja að rotþróin annaði hlutverki sínu miðað við þá starfsemi sem þar fór fram. Eru því ekki skilyrði til að leggja á stefnda bótaskyldu vegna þeirra ágalla sem fram hafa komið á rotþrónni. Þegar af þessari ástæðu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur um sýknu stefnda af fjárkröfum áfrýjandans Kora ehf.

Með vísan til forsendna héraðsdóms verður staðfest niðurstaða hans um að fella úr gildi úrskurð úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 í máli nr. 2/2004 sem upp var kveðinn 27. október 2004.

Með vísan til 3. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður staðfest ákvæði hins áfrýjaða dóms um málskostnað.

Áfrýjendur verða samkvæmt 1. mgr. 130. gr., sbr. 166. gr., laga nr. 91/1991 dæmdir til að greiða óskipt stefnda málskostnað fyrir Hæstarétti eins og nánar greinir í dómsorði.

Dómsorð:

Hinn áfrýjaði dómur er óraskaður.

Áfrýjendur, Kora ehf. og Húsfélagið Miðhrauni 22, Garðabæ, greiði óskipt stefnda, Garðabæ, 400.000 krónur í málskostnað fyrir Hæstarétti.

 

                                            Dómur Héraðsdóms Reykjaness 25. júlí 2007.

Mál þetta, sem dómtekið var 22. júní sl., var höfðað 16. ágúst 2006. Gagnsök var höfðuð 29. september 2006.

Aðalstefnandi og gagnstefndi er Kora ehf., Flatahrauni 23, Hafnarfirði.

Aðalstefndi og gagnstefnandi er Garðabær, Garðatorgi 7, Garðabæ.

Gagnstefndi er Húsfélagið Miðhrauni 22, Garðabæ.

Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess aðallega að aðalstefndi verði dæmdur til að greiða honum 7.500.000 krónur, en til vara 2.500.000 krónur, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, frá 23. mars 2004 til greiðsludags. Aðalstefnandi krefst málskostnaðar úr hendi aðalstefnda.

Í aðalsök krefst aðalstefndi aðallega sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda, en til vara að kröfur aðalstefnanda verði stórlega lækkaðar. Aðalstefndi krefst málskostnaðar í báðum tilvikum, en til vara krefst hann þess að hvor aðili um sig beri sinn kostnað af málinu.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að úrskurður úrskurðarnefndar skv. 31. gr. laga nr. 7/1998, dags. 27. október 2004, í máli nefndarinnar nr. 2/2004, verði felldur úr gildi. Gagnastefnandi krefst þess að gagnstefndu verði gert að greiða gagnstefnanda málskostnað óskipt.

Í gagnsök krefst gagnstefndi Kora ehf. sýknu af kröfu gagnstefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

Í gagnsök krefst gagnstefndi Húsfélagið Miðhrauni 22, Garðabæ, sýknu af kröfu gagnstefnanda og málskostnaðar úr hans hendi.

A.         Aðalsök.

I.

Aðalstefnandi kveður helstu málavexti þá að aðalstefnandi hafi til skamms tíma verið iðnfyrirtæki í matvælaframleiðslu.  Nafn félagsins hafi þá verið Vega ehf..  Á árinu 2000 hafi félagið fest kaup á atvinnuhúsnæði að Miðhrauni 22 í Garðabæ.  Miðhraun sé í hverfi sem nefnist Molduhraun, og á þessum tíma hafi verið þar að byggjast upp stórt svæði fyrir atvinnufyrirtæki.  Eftir að húsnæðið hafði verið innréttað þannig að hentaði fyrir starfsemina og öll tilskilin leyfi lágu fyrir hafi starfsemin verið flutt þangað og rekin af fullum krafti.

Miðhraun 22 standi á leigulóð í eigu aðalstefnda.  Lóðin sé sameiginleg, enda um sambyggingu að ræða.  Við kaupin hafi aðalstefnandi yfirtekið réttindi og skyldur lóðarhafa gagnvart aðalstefnda.  Lóðarsamningurinn hafði verið gerður 12. desember 1998 við byggingarfélagið sem reisti húsið, en það félag muni hafa verið orðið gjaldþrota er aðalstefnandi eignaðist húsnæðið.  Í lóðarleigusamningi um eignina sé m. a. svofellt ákvæði í 7. gr.:

“Hin leigða lóð er í iðnaðarhverfi og er sem slík eingöngu ætlað (sic) fyrir iðnaðar- og þjónustustarfsemi.  Aðrar kvaðir:  Kvöð er um rotþró þar til holræsakerfi kemur í hverfið, einnig er kvöð um trjágróður og lagnir eins og sýnt er á viðfestum uppdrætti”.

Eftir að starfsemin hafi verið komin í fullan gang hafi þess orðið vart að frárennsli frá húsinu væri ekki sem skyldi.  Rotþróin sem tók við frárennslinu hafi greinilega ekki annað hlutverki sínu og ítrekað hafi flætt upp úr niðurföllum í húsinu hjá aðalstefnanda og á stóru bílaplani framan við húsið (sameiginlegt bílaplan). 

Aðalstefnandi hafi margsinnis leitað til aðalstefnda um að ráðin yrði bót á fráveitukerfinu á svæðinu og vitnað í því sambandi til ákvæðis lóðarleigusamningsins, sem aðalstefnandi taldi lýsa bráðabirgðafrágangi sem aðeins ætti að standa tímabundið.  Aðalstefndi hafi ekki fallist á þau rök aðalstefnanda að bæjarfélaginu væri skylt að hlutast til um breytingar á fráveitukerfinu, en margsinnis hafi þurft að bregðast við vandamálum með rotþróna með því að láta dæla upp úr henni.  Þurfi ekki að hafa mörg orð um það hversu skaðlegt slíkt ástand getur verið fyrir fyrirtæki í matvælavinnslu.

Í desember 2002 hafi aðalstefnandi gert samning við annað matvælafyrirtæki, Kjarnavörur ehf., um að það fyrirtæki tæki húsnæðið að Miðhrauni 22 á leigu.  Þetta hafi tengst breytingum á rekstri aðalstefnanda sem m. a. fólu í sér að Kjarnavörur ehf. yfirtóku alla framleiðslustarfsemi sem aðalstefnandi hafði verið með í húsnæðinu.  Samkvæmt húsaleigusamningnum skyldi húsaleiga vera 3.800.000 krónur á ári og fylgja vísitölu neysluverðs miðað við grunnvísitölu nóvember 2002, en leigusamningurinn skyldi gilda í 10 ár frá 1. nóvember 2002.  Frá upphafi leigutímans hafi Kjarnavörur ehf. rekið þá starfsemi sem aðalstefnandi hafði áður verið með í húsnæðinu, í skjóli starfsleyfis sem aðalstefnandi hafði fengið, en jafnframt hafi leigutakinn sótt um starfsleyfi til Heilbrigðiseftirlits Hafnafjarðar og Kópavogssvæðis.  Heilbrigðisnefndin hafi ekki fallist á umsóknina en gert um málið svofellda bókun:

“Frestað og óskað upplýsinga um hvaða úrbætur hafa verið gerðar á fráveitukerfi.  Einnig óskað eftir samþykktum teikningum af húsnæðinu”.

Þegar ljóst var að Kjarnavörur ehf. gætu ekki fengið starfsleyfi fyrr en úrbætur hefðu verið gerðar á fráveitukerfinu hafi félagið rift húsaleigusamningnum við aðalstefnanda og flutt alla starfsemi sína úr húsnæðinu.  Aðalstefnandi hafi þá staðið uppi með eignina án leigutaka og ekki tekist að finna annan í hans stað, og vitaskuld hafi þetta ástand stafað eingöngu af ástandi í fráveitumálum í hverfinu.  Hafi aðalstefnandi ekki séð sér annað fært en að selja eignina þegar annar eigandi eignar í sömu húsalengju gerði honum tilboð í hana, jafnvel þótt verðið sem hann bauð væri talið lægra en markaðsverð eigna sem teldust sambærilegar.  Hafi eignin verið seld fyrir 26.000.000 krónur með kaupsamningi 23. mars 2004.

Um sama leyti og aðalstefnandi seldi eignina hafi húsfélagið að Miðhrauni 22 leitað til úrskurðarnefndar sem starfar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998.  Hafi húsfélagið lagt fram stjórnsýslukæru 30. mars 2004 og krafist þess að því yrði slegið föstu með úrskurði að fráveitukerfi fyrir Molduhraun í Garðabæ væri ósamþýðanlegt ákvæðum reglugerðar nr. 798/1999 og að bæjaryfirvöldum í Garðabæ væri skylt að koma þar upp sameiginlegu fráveitukerfi án ástæðulausrar tafar.  Nefndin hafi lokið málinu með úrskurði 27. október 2004 og sé úrskurðarorðið svohljóðandi:

“Fallist er á kröfu kæranda um að fráveitukerfi við Molduhraun í Garðabæ sé ekki í samræmi við ákvæði rgl. nr. 798/1999.  Kröfu kæranda um að kærða sé skylt að koma upp sameiginlegu fráveitukerfi er vísað frá”.

Aðalstefnandi telji að hið ólögmæta ástand fráveitumála í Molduhrauni hafi valdið honum fjárhagstjóni, enda hafi hann af þess völdum orðið að sæta riftun hagstæðs leigusamnings og neyðst til að selja eign sína á verði sem var mun lægra en annars hefði fengist fyrir eignina.  Til þess að afla sönnunar um fjárhæð tjónsins hafi aðalstefnandi óskað eftir dómkvaðningu matsmanna, og á dómþingi Héraðsdóms Reykjaness 7. desember 2005 hafi verið dómkvaddir sem matsmenn Dan V. Wiium og Björn Þorri Viktorsson, sem báðir eru héraðsdómslögmenn og löggiltir fasteignasalar.  Þeir hafi lokið matsgerð sinni í apríl 2006 og séu fjárhæðir í kröfugerð aðalstefnanda byggðar á henni.

Eftir að matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna lá fyrir hafi aðalstefnandi óskað eftir  því  við aðalstefnda að gengið yrði til viðræðna um bótagreiðslur, en aðalstefndi hafi hafnað bótaskyldu.  Hafi  aðalstefnanda því  verið nauðsynlegt að höfða mál til heimtu skaðabóta vegna tjóns síns.

Í greinargerð aðalstefnda eru málavextir frekar raktir. Getur aðalstefndi bréfs aðalstefnanda, sem þá hét Vega ehf., til aðalstefnda, dags. 24. október 2001, þar sem þess hafi meðal annars verið krafist að aðalstefndi myndi tengja frárennsli frá húsi stefnanda að Miðhrauni 22 við holræsakerfi sem komið væri í hverfið. Aðalstefnandi hafði yfirtekið þinglýstan lóðarsamning vegna lóðarinnar sem aðalstefndi hafði gert við annan aðila. Í bréfi aðalstefnanda hafi því verið haldið fram að ákvæði 7. gr. samningsins, sem kvað meðal annars á um að kvöð væri um rotþró þar til holræsakerfi kæmi í hverfið, fæli í sér að rotþró væri aðeins ætlað að taka við frárennsli frá húsunum í skamman tíma. Hagsmunir aðalstefnanda af kröfu hans væru afar miklir þar sem aðalstefnandi væri fyrirtæki í matvælaiðnaði. Hafi verið óskað eftir skýrum svörum um það hvernig aðalstefndi hyggðist standa að tengingu hússins að Miðhrauni 22 við holræsakerfið í bænum og hvenær þess mætti vænta að þessu yrði lokið.

Í bréfi aðalstefnda til aðalstefnanda, dags. 13. nóvember 2001, hafi verið rakið, að mati aðalstefnda væru kjöraðstæður til notkunar rotþróa í Molduhrauni. Jafnframt hafi verið vakin athygli á þeim ástæðum sem gætu valdið frárennslisvandamálum aðalstefnanda, meðal annars ófullnægjandi frágangur auk þess sem komið hefði í ljós að í rotþróna hefðu verið sett fiturík efni sem hefðu gert hana óstarfhæfa. Einnig hafi komið fram í bréfinu að ekki væru nein tímasett áform um að tengja holræsakerfi Molduhrauns við fráveitu aðalstefnda eða önnur hverfi. Með bréfi aðalstefnanda, dags. 15. janúar 2002, hafi þessum sjónarmiðum aðalstefnda verið andmælt.

Með bréfi aðalstefnda til aðalstefnanda, dags. 23. janúar 2002, hafi komið fram að aðalstefndi teldi áðurgreint ákvæði 7. gr. lóðarleigusamningsins skýrt um skyldur lóðarhafa til að leysa frárennslismál með lagningu rotþróar. Aðalstefndi gæti ekki séð að hann gæti borið bótaábyrgð vegna ónógrar afkastagetu rotþróar sem lögð hefði verið á sínum tíma af þáverandi lóðarhafa og byggingaraðila viðkomandi húss. Var því jafnframt lýst yfir að bæjarritari aðalstefnda ásamt bæjarverkfræðingi væru reiðubúnir til þess að eiga fund með aðalstefnanda í því skyni að ræða nánar um hugsanlegar lausnir.

Þann 6. febrúar 2002 hefði verið farið yfir stöðu mála á fundi milli aðila. Hefði meðal annars verið ákveðið að bæjaryfirvöld myndu kanna málið nánar og kalla til liðs við sig verkfræðistofu sem myndi fara yfir málið. Í kjölfarið hefði verkfræðistofan Línuhönnun unnið skýrslu um ástand holræsa og regnvatnslagna í Molduhrauni. Skýrslan hefði verið send aðalstefnanda með bréfi, dags. 11. maí 2002.

Með bréfi aðalstefnda til aðalstefnanda og annarra lóðarhafa í Molduhrauni, dags. 24. maí 2002, hefði skýrslan verið send lóðarhöfum og jafnframt gerð grein fyrir helstu niðurstöðum hennar, þ. á m. um að við hönnun rotþróanna hefði greinilega ekki alltaf verið tekið tillit til nauðsynlegrar stærðar miðað við þá starfsemi sem varð í viðkomandi húsum. Eins væru siturbeð líkast til of stutt og að ekki hefði verið losað um hraunklöppina undir siturbeðunum í þeim tilgangi að auka lekt hraunsins. Að því er varðaði Miðhraun 22 sérstaklega sagði meðal annars að „það er allt sem bendir til þess að rotþróin sé of lítil miðað við það sem í hana berst, bæði hvað magn og eins hvað efnasamsetningu varðar“. Jafnframt hefði verið bent á ýmsa hönnunargalla auk þess sem staðsetning loka var gagnrýnd.

Um haustið 2002 hafi aðalstefndi látið fram fara úttekt á frárennsliskerfi Miðhrauns 22. Með bréfi aðalstefnda til aðalstefnanda, dags. 3. febrúar 2003, hafi verið kynnt niðurstaða þeirrar athugunar. Komið hefði í ljós að fita væri leidd í rotþróna og væru lagnir hálfstíflaðar af fitu. Fitugildrur væru ekki til staðar eða eða ófullnægjandi. Jafnframt var vakin athygli á því að rótþróin annaði greinilega ekki þeirri starfsemi sem fram færi. Vatnsflæði væri alltof mikið í gegnum hana sem hamlaði virkni hennar. Þannig væri hitaveituvatn frá húsunum leitt í rotþróna og sennilega einnig vatn frá kælivélum og hugsanlega regnvatn. Nauðsynlegt væri að leiða slíkt vatn í sérstaka svelgi. Einnig var bent á að loftun rotþróarinnar og siturlagna væri verulega ábótavant. Ekki hefði heldur verið lögð fram hönnun á stærðarþörf rotþróarinnar miðað við raunverulega starfsemi í húsinu, eins og krafist væri með áritun heilbrigðiseftirlitsins á frárennslisuppdrætti. Hugsanlegt væri einnig að engar ráðstafanir hefðu verið gerðar til að auka lekt siturbeðsins neðan siturlagnar rotþróarinnar. Yrði að vísa allri ábyrgð á rekstri rotþróar hússins á eigendur Miðhrauns 22. Með bréfi húsfélagsins að Miðhrauni 22 til aðalstefnda, dags. 11. febrúar 2003, var þessari afstöðu bæjaryfirvalda mótmælt.

Í bréfi húsfélagsins til aðalstefnda, dags. 17. mars 2003, í kjölfar fundar aðila þann 24. febrúar sama ár, komi fram að það væri mat forsvarsmanna húsfélagsins að þrjár ástæður gætu verið orsök frárennslisvandamálanna. Í fyrsta lagi röng vinnubrögð byggingaraðila. Í öðru lagi gæti verið um að ræða mistök við hönnun verksins. Í þriðja lagi gæti verið um það að ræða að einhver eða einhverjir drægu með aðgerðum sínum eða aðgerðarleysi úr virkni kerfisins eða gerðu það óvirkt. Í bréfinu var jafnframt óskað eftir tilgreindum gögnum og svara við ákveðnum spurningum.

Með bréfi aðalstefnda til húsfélagsins, dags. 27. mars 2003, hafi verið leitast við að svara fyrirspurnum húsfélagsins og afhenda umbeðin gögn. Hafi einnig verið leiðrétt nokkur atriði í bréfi húsfélagsins, dags. 17. mars 2003.

Með úrskurði úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998, uppkveðnum hinn 27. október 2004, í kjölfar þess að húsfélagið lagði fram stjórnsýslukæru, hafi  nefndin komist að þeirri niðurstöðu að fráveitukerfi við Molduhraun í Garðabæ væri ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999. Í forsendum úrskurðarins sagði meðal annars eftirfarandi:

„Af gögnum málsins er ljóst að ástand fráveitukerfis í Molduhrauni í Garðabæ er ekki viðunandi. Kemur m.a. fram í bréfi kærða, dags. 24. maí [2002], að ljóst sé að víðar séu vandamál með frárennsli en í því eina húsi sem verið hafi tilefni athugunarinnar. Þá er greint frá því að við hönnun rotþróa hafi ekki alltaf verið tekið tillit til nauðsynlegrar stærðar miðað við þá starfsemi sem síðar hafi orðið í húsunum, þannig séu siturbeð líklega of stutt og ekki hafi verið losað um hraunklöppina undir siturbeðunum í því skyni að auka lekt hraunsins.

Sú krafa er sett fram í reglugerð nr. 798/1999 að á öllum þéttbýlisstöðum, þéttbýlissvæðum og eftir atvikum þyrpingu frístundahúsa, skóla og ferðaþjónustumiðstöðva skuli vera fráveita. Í sömu reglugerð kemur fram að þar sem skólpi verði ekki veitt í sameiginlega fráveitu skuli veita því í rotþrær. Í samþykkt nr. 329/1991 um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ kemur fram skylda bæjarins til þess að hreinsa og tæma rotþrær. Ennfremur kemur þar fram heimild kærða til þess að innheimta viðbótargjald fyrir óvenjumikinn kostnað við hreinsun og tæmingu. Af framansögðu er ljóst að kærði ber ábyrgð á hreinsun rotþróa. Með vísun til framangreinds er fallist á þá kröfu kæranda að fráveitukerfi og hreinsun rotþróa við Molduhraun í Garðabæ sé ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999....“

Kröfu húsfélagsins um að aðalstefnda væri skylt að koma upp sameiginlegu fráveitukerfi hafi hins vegar verið vísað frá nefndinni, þar sem slíkt félli utan verksviðs hennar.  Aðalstefndi kveðst ekki hafa komið að efnislegum andmælum við málsmeðferðina.

Með bréfi aðalstefnanda til aðalstefnda, dags. 2. mars 2005, hafi því verið haldið fram að aðalstefnandi hefði orðið fyrir tjóni vegna ástands frárennslismála að Miðhrauni 22 og jafnframt vakin athygli á ofangreindum úrskurði. Hafi aðalstefnandi talið að aðalstefndi bæri ábyrgð á þessu. Hafi verið skorað á aðalstefnda að ganga til samninga um skaðabætur vegna þessa.

Í kjölf þess að aðalstefndi hafnaði bótaskyldu hafi aðalstefnandi dómkvatt matsmenn til þess að leggja mat á hugsanlegt tjón hans. Með bréfi aðalstefnanda til aðalstefnda, dags. 10. maí 2006, hafi aðalstefnda verið kynnt niðurstaða matsgerðarinnar og óskað svara við því hvort aðalstefndi væri tilbúinn til þess að ganga til viðræðna um bætur á grundvelli þessarar matsgerðar. Með bréfi aðalstefnda til aðalstefnanda, dags. 19. júní 2006, hafi kröfum aðalstefnanda hins vegar hafnað og ástæður þess jafnframt ítarlega raktar.

Við aðalmeðferð málsins gáfu aðilaskýrslur fyrirsvarsmaður aðalstefnanda Kristján Hall og aðilar að húsfélaginu Miðhrauni 22 í Garðabæ, þeir Kristjón Sigurðsson og Ólafur Magnússon. Skýrslur vitna gáfu Eiríkur Bjarnason, fyrrverandi bæjarverkfræðingur aðalstefnda, Guðmundur H. Einarsson, framkvæmdastjóri Heilbrigðiseftirlits Hafnarfjarðar og Kópavogs og matsmennirnir Dan V. Wiium og Björn Þorri Viktorsson, fasteignasalar.

II.

Málsástæður og  lagarök aðalstefnanda:

Aðalstefnandi byggir kröfur sínar í máli þessu á því að ólögmæt og ófullnægjandi fráveita í Molduhrauni í Garðabæ hafi valdið því að hann neyddist til að selja fasteign sína á mun lægra verði en ætluðu markaðsvirði hennar, eftir að hafa þolað riftun á hagstæðum leigusamningi um eignina af sömu ástæðu.  Aðalstefnandi telji ótvírætt að aðalstefndi beri ábyrgð á umræddu ástandi fráveitunnar og að hann hafi þrátt fyrir margítrekaðar áskoranir ekki verið fáanlegur til að bætar úr ágöllunum. 

Um skyldu aðalstefnda til að leggja fullnægjandi fráveitulögn í Molduhverfi vísar aðalstefnandi til reglugerðar nr. 798/1999 um fráveitur og skólp, sem sett sé samkvæmt heimild í 5. gr. laga nr. 7/1998.  Vísar aðalstefnandi í þessu sambandi til skilgreininga í 3. gr. reglugerðarinnar, þ. e. greinar 3.10 varðandi fráveitu, greinar 3.16 um iðnaðarskólp og greinar 3.25 um rotþró.  Aðalstefnandi bendir á að í grein 13.1 í reglugerðinni sé sett sú meginregla að á öllum þéttbýlisstöðum, þéttbýlissvæðum og eftir atvikum þyrpingu frístundahúsa, skóla og ferðaþjónustumiðstöðva skuli vera fráveita.  Frá þeirri reglu séu í sömu grein nokkur undantekningarákvæði þeim sem heimilað sé að notast við rotþró og siturleiðslur.  Dæmi um slíkt séu íbúðarhús lögbýla, frístundahús og fjallaskálar.  Telji aðalstefnandi augljóst að stórhýsi í sérstökum iðnaðar- og atvinnuhverfum í stærstu sveitarfélögum landsins falli ekki undir slíkar undantekningar.

Aðalstefnandi vísar til ákvæða um fráveitur í V. kafla reglugerðarinnar.  Í grein 16.1 sé t. d. svohljóðandi ákvæði:

Í hverfi íbúðarhúsa, frístundahúsa, atvinnuhúsnæðis og þar sem fram fer umfangsmikið tómstundastarf skal komið á sameiginlegu fráveitukerfi, sbr. þó 3. mgr. 18. gr.  Þar sem skólpi frá einstökum húsum verður ekki veitt í sameiginlega fráveitu skal veita því eftir vatnsheldum lögnum í rotþrær og siturlög eða sandsíu eða annan sambærilegan búnað.

 

Aðalstefnandi bendir í þessu sambandi á að úrskurðarnefnd samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 hafi komist að þeirri niðurstöðu að fráveitukerfi í Molduhrauni sé ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. nr. 798/1999.  Aðalstefndi hafi ekki gert neinar ráðstafanir til að hnekkja þeim úrskurði, en allt að einu hafi hann ekkert aðhafst til að ráða bót á fráveitumálum í hverfinu.

Aðalstefnandi vísar um tjón sitt til matsgerðar dómkvaddra matsmanna.  Samkvæmt  matsgerð þeirra hefði líklegt söluverð fasteignar stefnanda að Miðhrauni 22 í mars 2004 numið 33.500.000 krónum ef húsaleigusamningur aðalstefnanda við Kjarnavörur ehf. hefði þá verið í gildi.  Þessi fjárhæð sé 7.500.000 krónum hærri en söluverð eignarinnar var samkvæmt kaupsamningi aðalstefnanda 23. mars 2004 við H. Filipsson sf.  Sé aðalkrafa stefnanda á því  reist að vanræksla aðalstefnda hafi valdið því að eignin rýrnaði í verði sem þessu nemur. 

Varakrafa aðalstefnanda sé á því reist að vegna ófullnægjandi fráveitu í Molduhverfi hafi stefnandi orðið að selja eignina fyrir lægra verð en ella hefði fengist fyrir hana, án tillits til þess hvort hagstæður leigusamningur hefði fylgt eigninni eða ekki.  Þetta sé staðfest í matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna og telji þeir að söluverð eignarinnar hafi  numið „2-3 milljónum lægri fjárhæð en vænta hefði mátt á þeim tíma“ eins og segir í matsgerðinni.  Í matsgerðinni segjast matsmenn einnig telja „að ef ýtarlegar upplýsingar um vanbúnað fráveitumála hefðu legið fyrir við sölu eignarinnar, hefði söluverð eignarinnar að öllum líkindum verið lægra“.  Jafnframt segja þeir að þar sem ekki liggi fyrir upplýsingar um kostnað við úrbætur hafi matsmenn ekki forsendur til þess að meta efnislega hversu miklu lækkunin hefði numið.  Aðalstefnandi tekur fram vegna þessa, að hann telji þessi ummæli matsmanna byggð á þeim grundvallarmisskilningi að húseigandi eigi að bæta úr ágallanum á fráveitukerfinu.  Engu að síður sé hér færð fram sönnun um að dómkvaddir  matsmenn telji að upplýsingaskylda seljanda hefði leitt til þess að lægra verð fengist fyrir eignina en verið hefði ef engir gallar væru á fráveitukerfinu.  Stefnandi leggur í þessu sambandi mikla áherslu á, að kaupandi eignarinnar var sjálfur eigandi annars eignarhluta í sama húsi og hafði þess vegna allar sömu upplýsingar og stefnandi um fráveitukerfið.  Sú staðreynd að eignin seldist fyrir „2-3 milljónum lægri fjárhæð en vænta hefði mátt á þeim tíma“, sbr. matsgerð, verði ekki rakin til neins annars en ástands fráveitunnar á þessum tíma.  Sé varakrafa aðalstefnanda í málinu á því byggð að aðalstefnda beri að bæta stefnanda þetta tjón.

Um vaxtakröfu sína vísar aðalstefnandi til 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu, en vaxta sé krafist frá þeim tíma er tjónið varð, þ. e. söludegi eignarinnar 23. mars 2004. 

Um málskostnaðarkröfu sína vísar stefnandi til 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.  Þess sé krafist að við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til kostnaðar stefnanda af öflun matsgerðar, auk lögmannsþóknunar.

III.

Málsástæður og lagarök aðalstefnda:

Af hálfu aðalstefnda er ekki fallist á bótaábyrgð gagnvart aðalstefnanda á þeim grundvelli sem á sé byggt í stefnu eða af öðrum ástæðum. Aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að aðalstefndi beri skaðabótaábyrgð vegna þeirra atvika sem á er byggt í málinu. Aðalstefndi hafni því að hann beri ábyrgð á ”umræddu ástandi fráveitunnar”, eins og byggt sé á í stefnu.

Af hálfu aðalstefnda er á því byggt að orsakir umræddra fráveituvandamála megi rekja til byggingar- eða hönnunargalla, meðal annars að teknu tilliti til þeirrar starfsemi sem fram fór í húsinu, sem aðalstefndi beri ekki ábyrgð á. Jafnframt sé það mat stefnda að notkun á rotþrónni hafi í engu fallið að eiginleikum hennar og leitt af sér umrædd vandamál, hvort heldur sem notendum eða hönnun og byggingu rotþróarinnar verði um kennt. Hafi húsfélag aðalstefnanda raunar tekið undir sjónarmið aðalstefnda í þessum efnum, sbr. áðurgreint bréf húsfélagsins að Miðhrauni 22 til stefnda, dags. 17. mars 2003 Jafnframt fái þessi niðurstaða meðal annars stoð í greindri skýrslu Línuhönnunar. Ábyrgðin liggi ekki hjá aðalstefnda. Rétt sé að taka fram að í stefnu málsins sé ekki á því byggt að byggingarfulltrúi aðalstefnda hafi sýnt af sér nokkra vanrækslu.

Af hálfu aðalstefnda er jafnframt á því byggt að aðalstefnandi, sem bótakrefjandi, verði að færa sönnur fyrir því að aðalstefndi beri ábyrgð á „umræddu ástandi“ í samræmi við meginreglur skaðabótaréttar. Eigi þetta ekki síst við í ljósi þess að húsfélag, sem aðalstefnandi var aðili að, hafi tekið undir sjónarmið aðalstefnda. Skortur á fullnægjandi sönnun í þessum efnum leiði að mati aðalstefnda til þess að óhjákvæmilegt sé að sýkna hann þegar af þeirri ástæðu af hvers konar bótakröfum aðalstefnanda.

Af stefnu málsins verði einnig ráðið að aðalstefnandi telji þá lagaskyldu hvíla á stefnda að „leggja fullnægjandi fráveitulögn í Molduhverfi“. Vísi aðalstefnandi í þessu sambandi meðal annars til reglugerðar nr. 798/1999. Virðist aðalstefnandi jafnvel telja að óheimilt sé að veita skólpi eftir lögnum í rotþrær og siturlögn eða sandsíu.

Af hálfu aðalstefnda er ekki á þetta fallist. Samkvæmt gr. 13.1. í umræddri reglugerð skal vera fráveita á öllum þéttbýlisstöðum, þéttbýlissvæðum, og eftir atvikum þyrpingu frístundahúsa, skóla og ferðaþjónustumiðstöðva. Samkvæmt gr. 13.3. skal fráveituvatn einstakra húsa, þ.m.t. íbúðarhús lögbýla, frístundahúsa og fjallaskála, sem ekki verður veitt í fráveitur veitt um rotþró og siturleiðslu. Í gr. 16.1. segir jafnframt að í hverfi íbúðarhúsa, frístundahúsa, atvinnuhúsnæðis og þar sem fram fer umfangsmikið tómstundastarf skuli komið á sameiginlegu fráveitukerfi. Þar sem skólpi frá einstökum húsum verði ekki veitt í sameiginlega fráveitu skuli veita því eftir vatnsheldum lögnum í rotþrær og siturlögn eða sandsíu eða annan sambærilegan búnað. 

Að mati aðalstefnda verði ekki ráðið af tilvísuðum ákvæðum að óheimilt sé að veita skólpi frá iðnaðar- og atvinnuhúsnæði í rotþró, svo sem hér var ástatt.  Í umræddum ákvæðum sé beinlínis gert ráð fyrir þeim möguleika að skólpi sé veitt í rotþró, sbr. 2. málsl. gr. 16.1. í reglugerðinni. Verði heldur ekki sú ályktun dregin af gr. 13.3. að þessi heimild sé takmörkuð við íbúðarhús lögbýla, frístundahús og fjallaskála, eins og stefnandi láti í veðri vaka, heldur séu umræddar tegundir húsa eingöngu teknar upp í dæmaskyni í greininni, sbr. orðalagið „þ.m.t.“. Jafnframt sé það mat aðalstefnda að heimild hans til þess að veita skólpi um rotþró fái stoð í 1. gr. samþykktar aðalstefnda nr. 329/1991 um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ. Í þessu sambandi skuli einnig vakin athygli á því að sérstaklega hafi verið tekið fram í lóðarleigusamningi að kvöð væri um rotþró „þar til holræsakerfi“ kæmi í hverfið, en af orðalagi þessu verði ekki ráðið að aðalstefndi hafi skuldbundið sig til að hafa lokið gerð holræsakerfis á þeim tíma sem hér skiptir máli. 

Aðalstefndi leyfi sér í þessu sambandi einnig að benda á að jafnvel þó svo að talið yrði að óheimilt væri að veita skólpi í rotþró í iðnaðar- og atvinnuhverfum breyti það ekki þeirri staðreynd að meint tjón aðalstefnanda sé, að mati aðalstefnda, eingöngu til komið vegna þeirra byggingar- eða hönnunargalla sem voru á rotþrónni, meðal annars að teknu tilliti til þeirrar starfsemi sem fram fór í húsinu, ásamt því að notkun á rotþrónni hafi ekki fallið að eiginleikum hennar, hvort heldur sem notendum eða hönnun og byggingu rotþróarinnar verði um kennt. Hefði rétt rotþró verið lögð, og notkun hennar fallið að eiginleikum hennar, hefðu engin vandamál verið til staðar. Aðalstefnandi hefði þá aldrei þurft að þola riftun á umræddum leigusamningi og „neyðst“ til þess að selja eign sína í kjölfarið. Af þessu leiði jafnframt að ósannað sé, að það að aðalstefndi hafði ekki komið upp fráveitukerfi, hafi leitt til fjártjóns sérstaklega fyrir aðalstefnanda.

Þá vísi aðalstefnandi einnig til úrskurðar úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998, þar sem nefndin hafi komist að þeirri niðurstöðu að fráveitukerfi í Molduhrauni væri ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999. Aðalstefndi hafi ekki gert neinar ráðstafanir til þess að hnekkja þessum úrskurði.  Af hálfu aðalstefnda er á því byggt að umræddur úrskurður, sem sé reyndar ekki alls kostar skýr og beri þess merki að vera fremur álit heldur en úrskurður, hafi enga þýðingu í umræddu máli. Aðilar umrædds stjórnsýslumáls hafi verið Húsfélagið Miðhrauni 22 og aðalstefndi. Aðalstefnandi sem slíkur teljist því ekki aðili að málinu. Hafi úrskurðurinn því ekki bein réttaráhrif gagnvart aðalstefnanda að mati aðalstefnda. Af hálfu stefnda sé einnig bent á að úrskurðarorðið lúti ekki að Miðhrauni 22 sérstaklega heldur hverfinu, þ.e. Molduhrauni, almennt. Af þessari ástæðu teljist úrskurðurinn heldur ekki hafa bein réttaráhrif í málinu að mati aðalstefnda. Geti úrskurðurinn samkvæmt framansögðu eingöngu haft sönnunarþýðingu í málinu. Úrskurðurinn sé hins vegar að mati aðalstefnda haldinn slíkum annmörkum, bæði að formi og efni, að hann hafi litla sem enga þýðingu í því tilliti.

Í úrskurðinum virðist á því byggt að ófullnægjandi ástand fráveitumála megi raunar rekja til ófullnægjandi hreinsunar af hálfu aðalstefnda, sem hafi vanrækt skyldu sína til hreinsunar rotþróa. Ljóst sé að sú skylda verður ekki lögð á aðalstefnda fremur en önnur sveitarfélög að hreinsa rotþrær í sífellu ef óhreinindi verða rakin til byggingar- eða hönnunargalla sem þau bera enga ábyrgð á, eða til rangrar notkunar. Til að niðurstaða úrskurðarnefndarinnar fái staðist þurfi að vera leitt í ljós að ástand fráveitumála verði ekki rakið til byggingar- eða hönnunargalla eða rangrar notkunar. Að öðrum kosti sé ekki tryggt að komist verði að réttri efnislegri niðurstöðu. Þar sem úrskurðarnefndin hafi látið undir höfuð leggjast að kanna þetta atriði þrátt fyrir ótvíræða þýðingu þess fyrir úrslit málsins, og brotið þannig að mati aðalstefnda um leið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar, sbr. 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, hafi úrskurðurinn ekkert sönnunargildi.

Að mati aðalstefnda sé jafnframt ljóst að úrskurðurinn sé ólögmætur að efni til. Sé nánar tiltekið á því byggt að engin skylda hafi hvílt á aðalstefnda til hreinsunar rotþróa við Molduhraun, þ.m.t. Miðhraun, umfram það sem gert var. Eins og áður greinir verði sú skylda ekki lögð á aðalstefnda fremur en önnur sveitarfélög að hreinsa rotþrær í sífellu ef óhreinindi verða rakin til byggingar- eða hönnunargalla sem þau bera enga ábyrgð á, eða rangrar notkunar, svo sem hér hafi verið ástatt að mati aðalstefnda.  Fái því ekki staðist að lögum að telja ástand fráveitumála í Molduhrauni, þ.m.t. að Miðhrauni, andstætt lögum með vísun til ófullnægjandi hreinsunar af hálfu aðalstefnda. Af þessum sökum verði einnig, að mati stefnda, að hafna því að úrskurðurinn hafi nokkuð sönnunargildi.

Verði allt að einu talið að umræddur úrskurður geti haft réttaráhrif í málinu, þ.e. annað og meira en sönnunarþýðingu, sé á því byggt af hálfu aðalstefnda að ógilda beri umræddan úrskurð, með vísun til framangreindra efnis- og formannmarka. Hafi aðalstefndi í þessu skyni höfðað gagnsök á hendur aðalstefnanda og Húsfélaginu Miðhrauni 22 og krafist ógildingar úrskurðarins.

Af hálfu aðalstefnda er ekki fallist á að aðalstefnandi hafi orðið fyrir fjártjóni vegna ástands fráveitumála sem aðalstefndi beri ábyrgð á. Hefði rétt rotþró verið lögð, og notkun hennar fallið að eiginleikum hennar, hefðu engin vandamál verið til staðar. Aðalstefnandi hefði þá aldrei þurft að þola riftun á umræddum leigusamningi og „neyðst“ til þess að selja eign sína í kjölfarið. Ábyrgðin liggi hjá öðrum en aðalstefnda. Það sé kjarni málsins.

Af hálfu aðalstefnda er jafnframt á því byggt að sjónarmið þess efnis að aðalstefndi geti borið ábyrgð á því að samningi aðalstefnanda og þriðja aðila var rift, sem hafi aftur leitt til þess að aðalstefnandi hafi verið tilneyddur til að selja eign sína á mun lægra verði en ella hefði fengist fyrir hana falli ekki undir almennar kröfur skaðabótaréttar um viðeigandi orsakatengsl og sennilega afleiðingu. Það að leigusamningi sé rift leiði t.a.m. almennt ekki til þess að leigusali þurfi að selja eign.

Aðalstefnandi byggi bótakröfu sína ekki á því að meintur ágalli á fráveitulögninni hafi leitt til verðrýrnunar eignar hans sem slíkrar og þar með valdið honum tjóni, heldur eingöngu á því að „hann neyddist til að selja fasteign sína“ við lægra verði en ætluðu markaðsvirði, eftir að hafa þolað riftun á leigusamningi um eignina.  Aðalstefndi geti ekki borið ábyrgð á því að aðalstefnandi hafi „neyðst“ til þess að selja eign sína. Ráðstafanir manna í fjárhagslegu tilliti, þ.m.t. ákvörðun um sölu eignar, séu alfarið á ábyrgð þess sem í þær ræðst og geta ekki verið á ábyrgð þriðja manns, svo sem hér sé byggt á. Aðalstefndi hafi t.d. enga aðstöðu til að leggja mat á eða hnekkja, ef því er að skipta, „nauðsyn“ aðalstefnanda til að selja eign sem hann á.

Af hálfu aðalstefnda sé jafnframt vakin athygli á, að samkvæmt málatilbúnaði aðalstefnanda, hafi aðalstefnandi gert leigusamning á árinu 2002 „við annað matvælafyrirtæki“ um leigu á húsnæðinu. Á þeim tíma hafi aðalstefnanda verið kunnugt um að rotþró hússins virtist ekki virka eðlilega, og án þess að gera, að því er virðist, fyrirvara að því er það varðaði.  Á sama tíma hafi jafnframt mörg önnur fyrirtæki verið með starfsemi í húsinu án þess að ágallar á rotþrónni hömluðu starfsemi þeirra, að því er virðist. Ákvörðun aðalstefnanda að leigja húsnæðið matvælafyrirtæki, en ekki fyrirtæki í annarri starfsemi, og án þess að gera fyrirvara um ástand fráveitumála, hafi alfarið verið á ábyrgð og áhættu aðalstefnanda og hafi ekki verið borin undir stefnda. Eftirfarandi riftun á umræddum leigusamningi, sem eigi síðan að hafa orðið þess valdandi að aðalstefnandi „neyddist“ til að selja eign sína hafi því verið á ábyrgð aðalstefnanda en ekki aðalstefnda.

Aðalstefndi byggir jafnframt á því að undir öllum kringumstæðum hefði hvílt sú skylda á aðalstefnanda að takmarka tjón sitt. Hefði aðalstefnanda þannig borið að ráðast í viðeigandi úrbætur á umræddum vandamálum áður en eignin var seld. Þetta hafi stefnandi hins vegar vanrækt. „Fjárhagsstaða“ aðalstefnanda eða viðlík atriði geti ekki leyst hann undan ábyrgð í þessu tilliti. Í þessu sambandi sé jafnframt á því byggt að ósannað sé hvert hugsanlegt tjón hefði orðið ef úrbætur á rotþró hefðu farið fram. Á þeim sönnunarskorti beri aðalstefnandi einn halla.

Aðalstefndi byggir á því í máli þessu að aðalstefnandi hafi ekki gefið stefnda kost á því að gæta réttar síns vegna þeirra ráðstafana sem hann greip til, t.d. varðandi sölu eignarinnar. Af þeim ástæðum beri aðalstefndi ekki ábyrgð á meintu fjártjóni, sbr. almennar reglur skaðabótaréttar um takmörkun tjóns.

Að því er varðar fjárhæð bótakröfu aðalstefnanda sérstaklega, bæði aðal- og varakröfu, hafni aðalstefndi þeim fjárhæðum sem þar eru lagðar til grundvallar. Að mati aðalstefnda sé matsgerðin, sem kröfur stefnanda taka mið af, haldin þeim veigamikla annmarka að við útreikning verðlækkunar þá virðist eingöngu tekið mið af þeim vandamálum sem voru „til staðar“ við notkun rotþróarinnar. Engin afstaða sé hins vegar tekin til þess hvort verð fasteignar aðalstefnanda hefði verið lægra, og þá hversu mikið, ef rotþróin hefði verið rétt hönnuð og notkun hennar verið rétt, þrátt fyrir ótvíræða þýðingu þessa fyrir úrslit málsins að mati aðalstefnda.

Að öðru leyti mótmæli aðalstefndi fjárhæðum matsgerðarinnar.

Í stefnu málsins sé krafist dráttarvaxta frá því tímamarki er meint tjón varð, þ.e. söludegi eignarinnar hinn 23. mars 2004. Af hálfu aðalstefnda sé þess krafist að dráttarvextir verði reiknaðir frá þingfestingardegi málsins, sbr. 2. málsl. 9. gr. laga nr. 38/2001, en til vara sé þess krafist að krafan beri dráttarvexti frá 10. júlí 2006, þ.e. mánuði eftir kröfubréf aðalstefnanda, dags. 10. maí 2006, sbr. 1. málsl. 9. gr. laga nr. 38/2001.

Um lagarök vísar aðalstefndi einkum til meginreglna skaðabóta- og kröfuréttar, auk meginreglna stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Jafnframt vísar aðalstefndi til laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, reglugerðar nr. 789/1999 um fráveitur og skólp og samþykktar nr. 329/1991 um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ.

Kröfu sína um málskostnað styður aðalstefndi við 129. og 130 gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

B.         Gagnsök.

Um málsatvik er vísað tl aðalsakar, sbr. A-1 hér að framan.

I.

Málsástæður gagnstefnanda.

Af hálfu gagnstefnanda er krafa um ógildingu á úrskurði úrskurðarnefndar skv. 31. gr. laga nr. 7/1998, byggð á því að úrskurðurinn sé haldinn veigamiklum annmörkum, bæði að formi og efni.

Samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir sé heimilt að vísa ágreiningi um framkvæmd laganna, reglugerða settra samkvæmt þeim eða heilbrigðissamþykkta sveitarfélaga eða um ákvarðanir yfirvalda til sérstakrar úrskurðarnefndar. Um sjálfstæða úrskurðarnefnd innan stjórnsýslunnar sé að ræða. Teljist hún ekki hafa lögvarða hagsmuni af úrlausn málsins og sé henni því ekki stefnt í málinu.

Gagnstefndi Kora ehf. byggi rétt á umþrættum úrskurði í aðalsök málsins, að því er best verði ráðið. Samkvæmt 28. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 sé heimilt með gagnstefnu að hafa uppi gagnkröfu á hendur aðalstefnanda, í þessu tilviki gagnstefnda Kora ehf., ef kröfur í aðalsök og gagnsök eru samkynja eða samrættar. Að mati gagnstefnanda sé óumdeilt að síðara skilyrðinu sé fullnægt, enda byggi málatilbúnaður aðalstefnanda að hluta til á umþrættum úrskurði.

Gagnstefndi Húsfélagið Miðhrauni 22 hafi verið aðili að umþrættu stjórnsýslumáli og sé húsfélaginu því jafnframt stefnt til að þola ógildingu úrskurðarins. Gagnstefnanda sé heimilt að lögum að breyta aðild að málinu með því að bæta nýjum aðila við í gagnsök, enda samlagsaðild með gagnstefnda húsfélaginu og gagnstefnda Kora ehf. í gagnsökinni, þ.e. unnt sé að lögum að höfða í einu lagi mál á hendur þeim báðum og krefjast ógildingar úrskurðarins. Rétt sé að benda á að gagnstefndi Kora ehf. er ekki lengur aðili að húsfélaginu Miðhraun 22, en hafi verið aðili að húsfélaginu er umþrættur úrskurður var upp kveðinn. Með vísan til þess og þess að Kora ehf. byggi á úrskurðinum í aðalsök, sé óhjákvæmilegt að gagnstefndu verði báðir að þola ógildingu úrskurðarins, ef því sé að skipta.

Gagnstefnandi byggir á því að úrskurðurinn sé haldinn slíkum formannmörkum að lögum að óhjákvæmilegt sé að ógilda hann. Sé nánar tiltekið á því byggt að við uppkvaðningu umþrætts úrskurðar hafi úrskurðarnefndin brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar, sbr. og 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.

Í hinum kærða úrskurði, sem sé ekki alls kostar skýr, komi fram að ljóst megi vera að ástand fráveitukerfis í Molduhrauni í Garðabæ sé ekki viðunandi. Byggi sú niðurstaða á bréfaskiptum aðila. Jafnframt sé það mat nefndarinnar að aðalstefndi beri ábyrgð á hreinsun rotþróa. Með vísun til þess sé „fallist á þá kröfu kæranda að fráveitukerfi og hreinsun rotþróa við Molduhraun í Garðabæ sé ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999....“. Með öðrum orðum virðist á því byggt að ófullnægjandi ástand fráveitumála megi raunar rekja til ófullnægjandi hreinsunar af hálfu gagnstefnanda. Gagnstefnandi hafi vanrækt skyldu sína til hreinsunar rotþróa.

Af gögnum málsins sé ljóst að alla tíð hafi verið uppi ágreiningur um hvaða orsakir hafi legið að baki umræddum „fráveituvandamálum“ í Molduhrauni, þ.m.t. við Miðhraun 22. Svo sem að framan sé rakið hafi niðurstaða athugunar á ástandi fráveitumála að Miðhrauni 22, sem gagnstefnandi lét framkvæma, meðal annars leitt í ljós að fita væri leidd í rotþró fasteignarinnar og lagnir væru hálfstíflaðar af fitu. Fitugildrur væru ekki til staðar að hluta eða öllu leiti eða ófullnægjandi. Rótþróin annaði greinilega ekki þeirri starfsemi sem fram færi. Vatnsflæði væri alltof mikið í gegnum hana sem hamlaði virkni hennar. Einnig var bent á að loftun rotþróarinnar og siturlagna væri verulega ábótavant. Ekki hefði heldur verið lögð fram hönnun á stærð rotþróarinnar miðað við raunverulega starfsemi í húsinu, eins og krafist væri með áritun heilbrigðiseftirlitsins á frárennslisuppdrætti. Hugsanlegt væri einnig að engar ráðstafanir hefðu verið gerðar til að auka lekt siturbeðsins neðan siturlagnar rotþróarinnar. Gagnstefndi húsfélagið hafi sjálfur talið að þrjár ástæður gætu verið orsök frárennslisvandamálanna. Í fyrsta lagi röng vinnubrögð byggingaraðila. Í öðru lagi gæti verið um að ræða mistök við hönnun verksins. Í þriðja lagi gæti verið um það að ræða að einhver eða einhverjir drægu með aðgerðum sínum eða aðgerðarleysi úr virkni kerfisins eða gerðu það óvirkt.

Ljóst sé að sú skylda verður ekki lögð á gagnstefnanda fremur en önnur sveitarfélög að hreinsa rotþrær í sífellu ef óhreinindi verða rakin til byggingar- eða hönnunargalla sem þau bera enga ábyrgð á, eða rangri notkun notenda verður um kennt. Í umþrættum úrskurði virðist á því byggt að gagnstefnandi hafi vanrækt skyldu sína til hreinsunar rotþróa, sbr. að framan. Til að slík niðurstaða fáist staðist þurfi að vera leitt í ljós að ástand fráveitumála verði ekki rakið til byggingar- eða hönnunargalla eða rangrar notkunar, svo sem gagnstefnandi hefur alla tíð haldið fram og stefndi húsfélagið hefur raunar ekki útilokað, sbr. og að framan. Að öðrum kosti sé ekki tryggt að komist verði að réttri efnislegri niðurstöðu. Þar sem úrskurðarnefndin hafi látið undir höfuð leggjast að kanna þetta atriði, þrátt fyrir ótvíræða þýðingu þess fyrir úrslit málsins, sé óhjákvæmilegt að ógilda umþrættan úrskurð.

Af hálfu gagnstefnanda er jafnframt á því byggt að umræddur úrskurður sé samkvæmt efni sínu andstæður lögum. Því beri að ógilda hann.

Sem fyrr greinir virðist úrskurðarnefndin byggja á því að ófullnægjandi ástand fráveitumála megi raunar rekja til ófullnægjandi hreinsunar af hálfu gagnstefnanda. Gagnstefnandi hafi vanrækt skyldu sína til hreinsunar rotþróa.

Það hafi hins vegar ávallt verið mat gagnstefnanda að „fráveituvandamál“ við fasteignina Miðhraun 22 megi fyrst og síðast rekja til byggingar- eða hönnunargalla, meðal annars að teknu tilliti til þeirrar starfsemi sem fram fór í húsinu, ásamt því að notkun á rotþrónni af hálfu notenda hafi í engu fallið að eiginleikum hennar, hvort heldur sem notendum eða hönnun og byggingu rotþróarinnar verði um kennt, sbr. að framan. Gagnstefndi húsfélagið hafi raunar einnig talið þetta geta verið orsök vandans.

Að framan hafi verið bent á að sú skylda verði ekki lögð á gagnstefnanda fremur en önnur sveitarfélög að hreinsa rotþrær í sífellu þegar óhreinindi verða rakin til byggingar- eða hönnunargalla sem þau bera enga ábyrgð á, eða rangri notkun notenda verður um kennt. Á gagnstefnanda hvíldi því engin skylda til hreinsunar rotþróa við Molduhraun, þ.m.t. Miðhraun, umfram það sem gert var. Fái því ekki staðist að lögum að telja ástand fráveitumála í Molduhrauni, þ.m.t. að Miðhrauni, andstætt lögum með vísun til ófullnægjandi hreinsunar af hálfu gagnstefnanda. Sé ákvörðunin því ólögmæt að efni til að mati gagnstefnanda.

Um lagarök vísar gagnstefnandi til meginreglna stjórnsýsluréttar og stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Jafnframt vísar gagnstefnandi til laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir, reglugerðar nr. 789/1999 og samþykktar nr. 329/1991 um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ.

Um heimild til gagnsakar vísar gagnstefnandi til 28. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála og meginreglna einkamálaréttarfars.

Kröfu sína um málskostnað styður gagnstefnandi við 129. og 130 gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

II.

Málsástæður og lagarök gagnstefndu Kora ehf. og Húsfélagsins:

Af hálfu gagnstefndu er byggt á því að úrskurðurinn hafi verið sendur gagnstefnanda þegar er hann lá fyrir, sem var 27. október 2004.  Eftir það hafi átt sér stað fjölmargir viðræðufundir gagnstefndu við gagnstefnanda.  Því hafi aldrei verið hreyft á þeim fundum að gagnstefnandi hygðist láta reyna á gildi úrskurðarins.  Það sé fyrst nú, tæpum tveim árum eftir að úrskurðurinn lá fyrir, að gagnstefnandi gerir reka að því að fá honum hrundið. Gagnstefndi telji að þetta aðgerðaleysi gagnstefnanda eigi að leiða til þess að kröfu hans um ógildingu úrskurðarins verði hafnað. 

Úrskurðarnefnd samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir taki til meðferðar ágreiningsefni um framkvæmd þeirra laga, nema þau sem lúta úrskurði umhverfisráðherra.

Úrskurðir nefndarinnar séu fullnaðarúrskurðir innan stjórnsýslunnar.  Ljóst sér að bera megi slíka úrskurði undir dómstóla, en gagnstefndi telji ljóst að slíkt verði að gera innan hæfilegs tíma.  Hvorki sé í stjórnsýslulögum né öðrum settum lagareglum að finna ákveðna tímafresti til slíkra málshöfðana, en gagnstefndi telji að ekki megi túlka það svo að slíka málshöfðun geti menn dregið svo árum skipti.  Í dæmaskyni um settar málshöfðunarreglur skuli bent á að almennur áfrýjunarfrestur í einkamálum er 3 mánuðir, en í undantekningar-tilvikum sé hægt að fá áfrýjunarleyfi í allt að 3 mánuði eftir að hinn almenni áfrýjunarfrestur rennur út, sbr. 153. gr. laga nr. 91/1991.  Gagnstefndu telji útilokað að stjórnvöld eins og gagnstefnandi geti höfðað mál til ógildingar á úrskurði stjórnsýslunefndar þegar tæp tvö ár eru liðin frá því úrskurður var kveðinn upp í stjórnsýslumáli þar sem sveitarfélagið var annar málsaðilinn.  Gagnaðili slíks máls hljóti að mega treysta því að sveitarfélagið uni slíkum úrskurði þegar ekkert er aðhafst svo lengi til að fá honum hnekkt.

Gagnstefnandi byggi ógildingarkröfu sína á því að úrskurðurinn sé haldinn formannmörkum og að þess vegna sé óhjákvæmilegt að ógilda hann.  Nánar sé þessi málsástæða útilistuð þannig að úrskurðarnefndin hafi brotið gegn rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Gagnstefndu telji þessa málaástæðu með nokkrum ólíkindum. 

Í hinum kærða úrskurði komi fram í I. kafla, að úrskurðarnefndinni hafi borist stjórnsýslukæra hins gagnstefnda húsfélags 6. apríl 2004.  Í lögum nr. 7/1998 er gert ráð fyrir að nefndin ljúki máli innan fjögurra vikna.  Nefndin hafi sent gagnstefnanda gögn málsins 28. apríl 2004 og gefið honum kost á að koma að sjónarmiðum sínum.  Engin gögn bárust frá honum, og hafi ítekun verið send 25. maí sama ár.  Gagnstefndi hafi svarað nefndinni með bréfi 7. júní s. á. og óskað eftir ótilgreindum fresti meðan unnið væri að sáttum í málinu.  Því hafi verið svarað þannig að ekki væri hægt að veita slíkan frest.  Síðan hafi liðið fjórir og hálfur mánuður án þess að gagnstefnandi sendi nefndinni nokkur gögn eða rökstuðning.  Hinn 14. október hafi honum verið tilkynnt að ef engin gögn bærust frá honum mætti hann búast við að úrskurðað yrði í málinu á grundvelli fyrirliggjandi gagna.  Úrskurðurinn hafi síðan verið kveðinn upp 27. sama mánaðar.

Ljóst sé að nefndin hafi gert það sem hægt var að ætlast til af henni til að fá málið upplýst eins og nauðsynlegt var.  Gagnstefnandi hafi ekkert gert til að koma á framfæri upplýsingum við nefndina, þrátt fyrir marggefin tilefni.  Nefndin hafi að sjálfsögðu ekki getað skilið þau viðbrögð öðruvísi en svo að gagnstefnandi teldi fyirrliggjandi gögn nægileg til að komast að réttri niðurstöðu. 

Þau atriði sem gagnstefnandi tilgreini í gagnstefnu að nefndin hafi vanrækt að kanna telji gagnstefndu ekkert hafa með rannsóknarregluna að gera.  Gagnstefnandi virðist telja að nefndin hafi átt að rannsaka af sjálfsdáðum ástæður þess að rotþróin í Molduhrauni annaði ekki því hlutverki sem henni var ætlað.  Nefndin hafi ranglega komist að niðurstöðu um að gagnstefnandi hefði skyldu til hreinsa rotþrær „í sífellu“ þótt óhreinindi verði rakin til byggingar- eða hönnunargalla sem sveitarfélagið beri enga ábyrgð á.  Telji gagnstefnandi að til þess að slík niðurstaða fengi staðist yrði að vera í ljós leitt að „ástand fráveitumála verði ekki rakið til byggingar- eða hönnunargalla“.  Gagnstefnanda hafi að sjálfsögðu verið í lófa lagið að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við nefndina, og raunar hafi þessi sjónarmið hans komið fram í gögnum sem kærandinn lagði fyrir nefndina.  Þetta atriði sé hins vegar algert aukaatriði í málinu, því að málið fyrir nefndinni hafi snúist um allt annað - nefnilega það hvort rotþróarkerfi væri lögmætt fráveitukerfi í hverfi eins og þessu.  Málið hafi ekki snúist um það hvers vegna kerfið virkaði ekki, þótt auðvitað hafi það orðið tilefni stjórnsýslukærunnar, heldur um það hvort sveitarfélaginu væri skylt að hafa annars konar og öflugra fráveitukerfi í hverfinu.  Niðurstaðan um það efni hafi verið ótvíræð eins og fram komi í úrskurðinum.

Krafa gagnstefnanda um ógildingu úrskurðarins sé einnig á því reist að efnis-annmarkar séu á úrskurðinum.  Er það skýrt svo að úrskurðurinn sé samkvæmt efni sínu andstæður lögum.

Því sé ekki haldið fram af gagnstefnanda að úrskurðarnefndin hafi farið út fyrir valdsvið sitt samkvæmt lögunum sem hún starfar eftir.  Hins vegar telji gagnstefnandi að nefndin hafi komist að rangri niðurstöðu.  Þetta tvennt sé ólíkt.  Gagnstefndu telji að það geti ekki talist efnisannmarki á úrskurði að úrskurðaraðilinn komist að rangri niðurstöðu, ekki frekar en að það sé efnisannmarki á dómi að menn séu ósammála niðurstöðu hans. 

Í úrskurðinum sé komist að niðurstöðu um að fráveitukerfið við Molduhraun sé ekki í samræmi við ákvæði reglugerðar nr. 798/1999.  Gagnstefnandi einblíni í svokölluðum rökstuðningi sínum á það að rotþróarkerfið virki ekki sem skyldi vegna byggingar- eða hönnunargalla, en úrskurður nefndarinnar snúist um það hvort yfirleitt sé heimilt að hafa rotþróarkerfi til að leysa fráveitumál í þessu hverfi.  Úrlausn nefndarinnar um þetta byggist á túlkun áðurnefndrar reglugerðar sem sett er með stoð í lögum nr. 7/1998.  Gagnstefndu telji úrskurð nefndarinnar fullkomlega rökréttan og í samræmi við þær reglur sem um þetta gilda.  Þess vegna standi engin efnisrök til þess að fella hann úr gildi.

Um málskostnaðarkröfu sína vísa gagnstefndu til 130. gr. laga nr. 91/1991. 

C.

Niðurstaða.

1) aðalsök

Eins og að framan greinir byggir aðalstefnandi skaðabótakröfu sína á því að ólögmæt og ófullnægjandi fráveita í Molduhrauni í Garðabæ hafi valdið því að hann neyddist til að selja fasteign sína á mun lægra verði en ætluðu markaðsvirði hennar, eftir að hafa þolað riftun á hagstæðum leigusamningi um eignina af sömu ástæðu.  Aðalstefnandi telji ótvírætt að aðalstefndi beri ábyrgð á umræddu ástandi fráveitunnar og að hann hafi þrátt fyrir margítrekaðar áskoranir ekki verið fáanlegur til að bætar úr ágöllunum. 

Af hálfu aðalstefnda er ekki fallist á bótaábyrgð gagnvart aðalstefnanda á þeim grundvelli sem á sé byggt í stefnu eða af öðrum ástæðum. Aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að aðalstefndi beri skaðabótaábyrgð vegna þeirra atvika sem á er byggt í málinu. Af hálfu aðalstefnda er á því byggt að orsakir umræddra fráveituvandamála megi rekja til byggingar- eða hönnunargalla, meðal annars að teknu tilliti til þeirrar starfsemi sem fram fór í húsinu, sem aðalstefndi beri ekki ábyrgð á. Jafnframt sé það mat stefnda að notkun á rotþrónni hafi í engu fallið að eiginleikum hennar og leitt af sér umrædd vandamál.

Óumdeilt er í máli þessu að um alllangt skeið hafa verið fráveituvandamál að Miðhrauni 22 í Garðabæ og að því er fram hefur komið einnig víðar í iðnaðarhverfinu Molduhrauni í Garðabæ. Í hverfinu hefur verið notast við rotþrær og er m.a. kveðið á um það  í leigulóðarsamningi um fasteign þá er mál þetta snýst um, að kvöð sé um rotþró þar til holræsakerfi kemur í hverfið.  Hvorki er í viðkomandi lóðarleigusamningi né í samþykkt nr. 329/1991 um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ kveðið á um hvenær fasteignir í þessu hverfi geti tengst holræsakerfi bæjarfélagsins. Í málinu hefur komið fram í skýrslu Línuhönnunar ehf., að við hönnun rotþróanna hafi greinilega ekki alltaf verið tekið tillit til nauðsynlegrar stærðar miðað við starfsemi sem varð í viðkomandi húsum. Einnig væru siturbeð líkast til of stutt og að ekki hefði verið losað um hraunklöppina undir siturbeðunum í þeim tilgangi að auka lekt hraunsins. Í skýrslu Línuhönnunar um Miðhraun 22 sagði meðal annars að allt benti til þess að rotþróin væri of lítil miðað við það sem í hana berst, bæði hvað magn og eins hvað efnasamsetningu varðar.

Um haustið 2002 lét aðalstefndi fram fara úttekt á frárennsliskerfi Miðhrauns 22. Kveður hann þá hafa komið í ljós að fita væri leidd í rotþróna og væru lagnir hálfstíflaðar af fitu. Fitugildrur væru ekki til staðar eða ófullnægjandi. Jafnframt var vakin athygli á því að rótþróin annaði greinilega ekki þeirri starfsemi sem fram færi. Vatnsflæði væri alltof mikið í gegnum hana sem hamlaði virkni hennar. Þannig væri hitaveituvatn frá húsunum leitt í rotþróna og sennilega einnig vatn frá kælivélum og hugsanlega regnvatn. Nauðsynlegt væri að leiða slíkt vatn í sérstaka svelgi. Einnig var bent á að loftun rotþróarinnar og siturlagna væri verulega ábótavant. Ekki hefði heldur verið lögð fram hönnun á stærðarþörf rotþróarinnar miðað við raunverulega starfsemi í húsinu, eins og krafist væri með áritun heilbrigðiseftirlitsins á frárennslisuppdrætti. Hugsanlegt væri einnig að engar ráðstafanir hefðu verið gerðar til að auka lekt siturbeðsins neðan siturlagnar rotþróarinnar. Yrði að vísa allri ábyrgð á rekstri rotþróar hússins á eigendur Miðhrauns 22.

Fram kom í aðilaskýrslum þeirra Kristjóns Sigurðssonar og Ólafs Magnússonar, sem báðir reka fyrirtæki að Miðhrauni 22, að fráveituvandamálin hefðu breyst og batnað eftir að Kjarnavörur ehf. hættu starfsemi en vandamálin væru þó enn til staðar en í minna mæli. Ástandið hefði breyst m.a. vegna ráðstafana af hálfu aðalstefnda.

Að mati dómsins þykir mega byggja á því að þau vandamál sem rakin hafa verið megi að hluta rekja til þeirra atriða sem að framan eru rakin í skýrslu Línuhönnunar ehf., en að hluta megi einnig rekja þau til ólektar bergsins.

Af hálfu aðalstefnanda er m. a. byggt á því að ólögmætt sé að veita skólpi eftir lögnum í rotþrær og siturlögn eða sandsíu í hverfinu í stað venjulegrar fráveitu og er vísað til ákvæða reglugerðar nr. 798/1999 í því sambandi.

Samkvæmt 1. gr. laga nr. 7/1998 um hollustuhætti og mengunarvarnir er markmið laganna að búa landsmönnum heilnæm lífsskilyrði og vernda þau gildi sem felast í heilnæmu og ómenguðu umhverfi. Samkvæmt 1. gr.  reglugerðar um fráveitur og skólp sem á sér m.a. lagastoð í 5. gr. fyrrnefndra laga, er markmið reglugerðarinnar að vernda almenning og umhverfið, einkum vatn og umhverfi þess, gegn mengun af völdum skólps. Einnig er það markmið að koma á samræmdri og kerfisbundinni söfnun, meðhöndlun og hreinsun skólps frá íbúðarbyggð, svo og hreinsun skólps frá tilteknum atvinnurekstri.

Samkvæmt 13. gr. 1. í umræddri reglugerð skal vera fráveita á öllum þéttbýlisstöðum, þéttbýlissvæðum, og eftir atvikum þyrpingu frístundahúsa, skóla og ferðaþjónustumiðstöðva. Samkvæmt 13. gr. 3. skal fráveituvatn einstakra húsa, þ.m.t. íbúðarhús lögbýla, frístundahúsa og fjallaskála, sem ekki verður veitt í fráveitur veitt um rotþró og siturleiðslu. Í 16. gr. 1. segir jafnframt að í hverfi íbúðarhúsa, frístundahúsa, atvinnuhúsnæðis og þar sem fram fer umfangsmikið tómstundastarf skuli komið á sameiginlegu fráveitukerfi. Þar sem skólpi frá einstökum húsum verði ekki veitt í sameiginlega fráveitu skuli veita því eftir vatnsheldum lögnum í rotþrær og siturlögn eða sandsíu eða annan sambærilegan búnað.

Að mati dómsins verður að telja það mjög brýnt og æskilegt, miðað við aðstæður og reynslu undanfarinna ára af fráveitumálum í Molduhrauni, að tengja fasteignir þar við hefðbundið fráveitukerfi. Á hinn bóginn er ekki á það fallist að það rotþróakerfi sem kvöð er á um í lóðarleigusamningi og í framangreindri samþykkt um notkun og hreinsun rotþróa í Garðabæ sé andstætt reglugerð nr. 798/1999 og þar með ólögmætt. Að mati dómsins  á kerfið sé lagastoð í greinum 13.3, 16.1. og 18.3. í greindri reglugerð.

Samkvæmt framansögðu þykir það ástand á fráveitumálum að Miðhrauni sem að framan er lýst ekki hafa verið á ábyrgð aðalstefnda heldur hafi sú skylda hvílt á aðalstefnanda og öðrum fasteignareigendum að Miðhrauni 22 að tryggja að rotþró við fasteignina annaði hlutverki sínu miðað við þá starfsemi sem þar fór fram og að gerðar yrðu ráðstafniur til að koma í veg fyrir að óæskilegur úrgangur, hitaveituvatn og yfirborðsvatn færi í rotþróna og truflaði starfsemi hennar. Samkvæmt þessu verður aðalstefndi ekki talinn bera ábyrgð á tjóni sem rekja má til ástands fráveitu við viðkomandi fasteign.  Tjón aðalstefnanda telst því til komið vegna þeirra byggingar- eða hönnunargalla sem voru á rotþrónni, meðal annars að teknu tilliti til þeirrar starfsemi sem fram fór í húsinu, ásamt því að notkun á rotþrónni hafi ekki fallið að eiginleikum hennar, hvort heldur sem notendum eða hönnun og byggingu rotþróarinnar verði um kennt. Telur dómurinn að hefði rétt rotþró verið lögð, með fullnægjandi fitugildru og notkun hennar fallið að eiginleikum hennar, hefðu jafn mikil vandamál og raun varð á ekki komið til.            

Í kaflanum um gagnsök verður fjallað um úrskurð úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/199. Miðað við niðurstöðu gagnsakar kemur úrskurðurinn ekki til álita í aðalsök.

Eins og að framan getur byggir aðalstefnandi bótakröfur sínar á því að hann hafi þurft að þola riftun á hagstæðum leigusamningi vegna ólögmætrar og ófullnægjandi fráveitu í Molduhrauni og neyðst til þess að selja eign sína á mun lægra verði en ætluðu markaðsverði hennar af sömu ástæðu. Í þessu sambandi ber til þess að líta að aðalstefnanda var fullkunnugt um ástand og vandamál fráveitumála er hann gerði húsaleigusamning við matvælafyrirtæki sem hafði yfirtekið reksturinn. Enginn fyrirvari var þó gerður að þessu leyti. Burt séð frá framangreindri niðurstöðu um að aðalstefndi beri ekki fébótaábyrgð gagnvart aðalstefnanda telur dómurinn aldrei hafa getað komið til þess að aðalstefndi yrði talinn bera ábyrgð á tjóni sem fólst í lægra verði fyrir fasteign sem aðalstefndi hafi neyðst til að selja vegna riftunar leigusamnings sem hafi stafað af ólögmætri fráveitu, sem hafi verið á ábyrgð aðalstefnda. Er fallist á þau sjónarmið aðalstefnda að slík ábyrgð falli ekki undir almennar kröfur skaðabótaréttar um viðeigandi orsakatengsl og sennilega afleiðingu. Það að leigusamningi sé rift leiði t.a.m. almennt ekki til þess að leigusali þurfi að selja eign. Aðalstefndi geti ekki borið ábyrgð á því að aðalstefnandi hafi neyðst til þess að selja eign sína.

Þá ber að fallast á þau sjónarmið aðalstefnda  að undir öllum kringumstæðum hefði hvílt sú skylda á aðalstefnanda að takmarka tjón sitt. Hefði aðalstefnanda þannig borið að ráðast í viðeigandi úrbætur á umræddum vandamálum áður en eignin var seld. Þetta hafi stefnandi hins vegar vanrækt. Fjárhagsstaða aðalstefnanda eða viðlík atriði geti ekki leyst hann undan ábyrgð í þessu tilliti.

Þá ber að fallast á þá málsástæðu aðalstefnda  að aðalstefnandi hafi ekki gefið stefnda kost á því að gæta réttar síns vegna þeirra ráðstafana sem hann greip til, t.d. varðandi sölu eignarinnar. Þá hafi eignin ekki farið í almenna sölu og því erfitt að fullyrða að hæsta mögulegt verð hafi fengist við söluna. Af þeim ástæðum ber aðalstefndi ekki ábyrgð á meintu fjártjóni, sbr. almennar reglur skaðabótaréttar um takmörkun tjóns.

Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða í aðalsök að sýkna ber aðalstefnda af öllum kröfum aðalstefnanda. Um málskostnað verður fjallað í niðurlagi umfjöllunar um gagnsök.

2) gagnsök

Af hálfu gagnstefndu er sýknukrafa m.a. á því byggð að krafa gagnstefnanda um að úrskurður nefndarinnar sé allt of seint fram kominn. Í lögum eru ekki sérstakir frestir til að skjóta umræddum úrskurði til dómstóla. Almennt mega menn leggja mál sín fyrir dómstóla nema skorður séu við því í lögum. Svo er ekki í þessu tilviki. Eftir að mál þetta var höfðað og kröfur meðal annars byggðar á úrskurði nefndarinnar urðu lögvarðir hagsmunir gagnstefnanda af því að fá úrskurðinum hnekkt ríkari en áður. Er sýknukröfu á þeim grundvelli að krafan sé of seint fram komin hafnað.

Úrskurður nefndarinnar er nokkuð óljós og virðist hann ekki byggjast á rannsókn nefndarinnar. Að vísu var gagnstefnanda marggefinn kostur á að leggja fram gögn og koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Þá verður ekki ráðið af úrskurðinum í ljósi forsendna hans hvort nefndin telji það í sjálfu sér ólömætt ástand að notast við rotþróakerfi í Molduhrauni eða  hvort átt sé við að þar sem rotþrær í kerfinu séu ekki nægilega vel úr garði gerða til að þjóna hlutverki sínu og vanhöld séu á hreinsun rotþróa af hálfu gagnstefnanda að þá séu fráveitumál ekki í samræmi við framangreinda reglugerð. Þykja því slíkir annmarkar á úrskurðinum að ekki verði komist hjá því að fella hann úr gildi að kröfu gagnstefnanda.

Samkvæmt þessu er fallist á kröfu gagnstefnanda um að úrskurður úrskurðarnefndar skv. 31. gr. laga nr. 7/1998, dags. 27. október 2004, í máli nefndarinnar nr. 2/2004, verði felldur úr gildi.

Með hliðsjón af atvikum þykir rétt að hver aðili beri sinn kostnað af málinu bæði í aðal- og gagnsök.

Dóm þennan kveða upp Finnbogi H. Alexandersson héraðsdómari og meðdómsmennirnir Gunnar Sv. Friðriksson héraðsdómslögmaður og löggiltur fasteignasali og Vífill Oddsson byggingarverkfræðingur.

Dómsorð:

Aðalstefndi, Garðabær, er sýknaður af kröfum aðalstefnanda, Kora ehf.

Úrskurður úrskurðarnefndar samkvæmt 31. gr. laga nr. 7/1998, dagsettur 27. október 2004, í máli nefndarinnar nr. 2/2004, er felldur úr gildi.

Málskostnaður fellur niður.