Fimmtudaginn 14. nóvember 2002.
Nr. 212/2002.	Búmenn hsf. (Kristján Stefánsson hrl.) gegn Eðvarð Hallgrímssyni (Ingólfur Hjartarson hrl.) og gagnsök

 

Fasteignakaup. Riftun. Gagnsök. Vanreifun. Frávísun máls frá héraðsdómi.

Samskipti aðila málsins hófust sumarið 1999 í tengslum við áform um húsbyggingar á lóðum í landi E í Bessastaðahreppi. Höfðu þeir bundist fastmælum um að E myndi annast byggingu íbúða sem B myndi kaupa. Samþykkti B tilboð E um sölu á 18 íbúðum en áður en viðræðum um nánari ákvæði í væntanlegum kaupsamningi lauk lýsti E yfir riftun á tilboðinu. B mótmælti riftuninni og áskildi sér auk þess rétt til að halda uppi kaupunum og krefjast skaðabóta. Fékk hann inneign E á bankareikningi kyrrsetta og höfðaði að því búnu mál þetta til heimtu þeirrar fjárhæðar sem upphaflega var kyrrsett og staðfestingar kyrrsetningarinnar. Krafa B studdist í fyrsta lagi við tiltekinn reikning en engin gögn fylgdu um forsendur fyrir þeim reikningi eða fjárhæð hans. Í öðru lagi krafðist B skaðabóta vegna ólögmætrar riftunar E en fyrir þessum lið kröfunnar voru heldur engin gögn lögð fram. Krafa B þótti ekki aðeins stórlega vanreifuð þegar hann þingfesti málið, heldur hafði hann jafnframt með síðari málatilbúnaði sínum breytt þeim grundvelli, sem hann hafði þó lagt málinu í héraðsdómsstefnu. Úr þessari vanreifun var hvorki bætt undir rekstri málsins í héraði né fyrir Hæstarétti. E hafði höfðað gagnsök í málinu fyrir héraðsdómi og krafðist skaðabóta úr hendi B en lagði engin gögn fram fyrir tjóni samkvæmt þeim kröfuliðum. Var gagnsökin því vanreifuð jafnt sem aðalsökin. Voru engin efni til annars en að vísa málinu í heild sjálfkrafa frá héraðsdómi.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Árni Kolbeinsson og Ingibjörg Benediktsdóttir.

Aðaláfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 11. mars 2002. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu þess 24. apríl 2002 og áfrýjaði aðaláfrýjandi á ný 3. maí sama árs með heimild í 4. mgr. 153. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 7. gr. laga nr. 38/1994. Hann krefst þess aðallega að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað til löglegrar meðferðar. Til vara krefst hann þess að gagnáfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 36.500.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. september 2000 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags. Hann krefst þess ennfremur að staðfest verði kyrrsetning sýslumannsins í Hafnarfirði 29. september 2000 á 23.700.000 krónum, sem varðveittar séu á reikningi nr. 24 við útibú Íslandsbanka hf. á Blönduósi. Í báðum tilvikum krefst aðaláfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar fyrir sitt leyti 10. maí 2002. Hann krefst þess aðallega að ákvæði héraðsdóms um sýknu hans af kröfu aðaláfrýjanda verði staðfest, til vara að hún verði lækkuð og kröfu aðaláfrýjanda um staðfestingu kyrrsetningar hafnað, en að því frágengnu verði krafa aðaláfrýjanda lækkuð og kyrrsetning aðeins staðfest að því leyti, sem krafan verði tekin til greina. Jafnframt krefst gagnáfrýjandi þess að aðaláfrýjandi verði dæmdur til að greiða sér 10.751.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga frá 15. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags. Verði krafa aðaláfrýjanda tekin til greina verði viðurkennt að fjárhæð þessi komi til skuldajafnaðar við hana. Verði aðalkrafa gagnáfrýjanda um staðfestingu á ákvæði héraðsdóms um sýknu hans tekin til greina, krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti, en að öðrum kosti krefst hann þess að málskostnaður verði látinn falla niður á báðum dómstigum að því er varðar kröfur aðaláfrýjanda á hendur sér. Gagnáfrýjandi krefst á hinn bóginn málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti vegna gagnkröfu sinnar á hendur aðaláfrýjanda.

Samkvæmt málatilbúnaði aðila hófust samskipti þeirra á árinu 1999 í tengslum við áform um húsbyggingar á lóðum í landi gagnáfrýjanda við Eyvindarstaðaveg í Bessastaðahreppi. Eftir allnokkrar viðræður það sumar var meðal annars fastmælum bundið að gagnáfrýjandi myndi annast byggingu íbúða, sem aðaláfrýjandi myndi kaupa. Gerði gagnáfrýjandi af þessu tilefni aðaláfrýjanda tilboð 1. mars 2000 um sölu á 18 íbúðum að Suðurtúni 1-35, Bessastaðahreppi, í nánar tilgreindu horfi og var söluverð þeirra samkvæmt því samtals 268.000.000 krónur. Samþykkti aðaláfrýjandi tilboðið 23. sama mánaðar. Þá um sumarið urðu enn frekari viðræður um nánari ákvæði í væntanlegum kaupsamningi. Áður en þeim viðræðum lauk lýsti gagnáfrýjandi hins vegar yfir riftun 10. júlí 2000 á tilboðinu, en aðaláfrýjandi mótmælti henni 26. sama mánaðar og áskildi sér auk þess rétt til að halda uppi kaupunum og krefjast skaðabóta. Í framhaldi af þessu fékk hann inneign gagnáfrýjanda á áðurgreindum bankareikningi kyrrsetta 29. september 2000 og höfðaði að svo búnu mál þetta með stefnu 6. október sama árs til heimtu þeirrar fjárhæðar, sem upphaflega var kyrrsett, 36.500.000 krónur, auk þess sem hann krafðist staðfestingar kyrrsetningarinnar.

Eins og fram kemur í héraðsdómi laut áðurgreind krafa aðaláfrýjanda í fyrsta lagi að greiðslu 9.700.000 króna. Þessa kröfu studdi hann við reikning dagsettan 2. október 2000 vegna sérfræðivinnu „við undirbúning, hönnun og skipulag vegna Suðurtúns 1-35, Bessastaðahreppi, unnin á árinu 1999 og til júní 2000, ásamt hlutdeild í sameiginlegum kostnaði Búmanna hsf.” Engin gögn fylgdu um forsendurnar fyrir þessum reikningi eða fjárhæð hans. Aðaláfrýjandi krafðist í öðru lagi skaðabóta að fjárhæð 26.800.000 krónur vegna ólögmætrar riftunar gagnáfrýjanda, en þá fjárhæð kvaðst aðaláfrýjandi finna með því að taka mið af 10% af ofangreindu tilboði gagnáfrýjanda. Var þessi krafa á því reist að gagnáfrýjandi hafi sett verkefni hans í uppnám, rýrt traust hans og tafið byggingaframkvæmdir. Fyrir þessum lið kröfunnar voru heldur engin gögn lögð fram. Undir rekstri málsins fyrir héraðsdómi samdi aðaláfrýjandi öðru sinni um kaup á umræddum fasteignum, en þá af félagi, sem hafði keypt byggingalóðirnar af gagnáfrýjanda í kjölfar riftunar hans. Í framhaldi af þeim kaupum aðaláfrýjanda leitaðist hann við að renna stoðum undir síðargreinda liðinn í kröfu sinni með því að fá matsgerð dómkvaddra manna á þeim kostnaðarauka, sem hann taldi sig hafa haft vegna mismunar kaupverðs samkvæmt annars vegar tilboðinu, sem gagnáfrýjandi rifti, og hins vegar samningi aðaláfrýjanda og áðurnefnds félags. Áður en sú matsgerð lá fyrir gerbreytti aðaláfrýjandi grundvelli matsbeiðni sinnar, sem tók upp frá því aðeins til afmarkaðra þátta matsefnisins. Á matsgerð, sem þannig var fengin, reisti aðaláfrýjandi samt ekki málsástæður sínar að öðru leyti en til stuðnings því að hann hefði orðið fyrir tjóni. Vegna alls þessa var krafa aðaláfrýjanda því ekki aðeins stórlega vanreifuð þegar hann þingfesti málið, heldur hafði hann jafnframt með síðari málatilbúnaði sínum breytt þeim grundvelli, sem hann hafði þó lagt málinu í héraðsstefnu. Úr þessari vanreifun var hvorki bætt undir rekstri málsins í héraði né fyrir Hæstarétti.

Gagnáfrýjandi höfðaði gagnsök í málinu fyrir héraðsdómi og krafðist skaðabóta úr hendi aðaláfrýjanda í fyrsta lagi vegna tjóns, sem hann hefði bakað sér vegna „þess dráttar sem varð á því að gagnstefndi upplýsti um ómöguleika þess að efna kauptilboð gagnstefnanda og vegna þeirra blekkinga sem hann hafði frammi varðandi hugsanleg lánsloforð Íbúðalánasjóðs.” Í öðru lagi krafðist gagnáfrýjandi skaðabóta vegna tjóns, sem hann taldi sig hafa orðið fyrir vegna áðurgreindrar kyrrsetningar, en hún hefði rýrt lánstraust hans og spillt viðskiptahagsmunum hans. Loks krafðist hann miskabóta. Gagnáfrýjandi lagði engin gögn fram fyrir tjóni samkvæmt þessum kröfuliðum. Var gagnsökin því vanreifuð jafnt sem aðalsökin.

Af framangreindum ástæðum eru engin efni til annars en að vísa málinu í heild sjálfkrafa frá héraðsdómi. Rétt er að aðilarnir beri hvor sinn kostnað af málinu í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá héraðsdómi.

Málskostnaður í héraði og fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 18. febrúar 2002.

Mál þetta, sem tekið var til dóms 21. janúar sl., er höfðað með stefnu birtri 20. október 2000. Aðalstefnandi og gagnstefndi eru Búmenn hsf., kt. 660499-2299, en aðalstefndi og gagnstefnandi er Eðvarð Hallgrímsson, kt. 220148-2549, Heimatúni 1, Bessastaðahreppi.

Í aðalsök krefst aðalstefnandi þess að aðalstefndi verði dæmdur til greiðslu 36.500.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 1. september 2000 til 1. julí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags og til greiðslu málskostnaðar. Þá krefst aðalstefnandi þess ennfremur að staðfest verði kyrrsetning á bankabók nr. 24 við banka nr. 562 með inneign að fjárhæð 38.700.000 krónur.

Aðalstefndi krefst sýknu af öllum kröfum aðalstefnanda og að aðalstefnanda verði gert að greiða honum málskostnað. Til vara krefst aðalstefndi þess að fjárhæð stefnukröfu verði lækkuð verulega og kyrrsetning verði látin falla niður. Í því tilfelli falli málskostnaður niður. Til þrautavara krefst aðalstefndi þess að fjárhæð stefnukröfu verði lækkuð verulega og kyrrsetningargerðin felld niður til samræmis við dæmdar skaðabætur og kostnað. Málskostnaður falli niður í því tilviki.

Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að gagnstefnda verði gert að greiða gagn­stefnanda skaðabætur að fjárhæð 10.751.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 15. nóvember 2000 til 1. júlí 2001, en með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá þeim degi til greiðsludags auk máls­kostnaðar. Þá er krafist sjálfstæðs dóms og eftir atvikum skuldajafnaðar.

Gagnstefndi krefst sýknu og málskostnaðar.

I.

Aðalstefnandi er húsbyggingasamvinnufélag sem starfar á grundvelli laga nr. 161/1988 um húsnæðissamvinnufélög og lögum nr. 44/1988 um húsnæðismál. Gagnstefnandi er sem byggingaverktaki. Aðalstefnandi kveðst hafa leitað til Bessastaðahrepps haustið 1998 um samstarf um húsnæðismál eldra fólks í sveitar­félaginu. Það hafi leitt til þess að gagnstefnandi hafi haft samband við aðalstefnanda síðla vetrar 1999 og lýst áhuga á að byggja íbúðir fyrir aðalstefnanda á lóðum í landi Eyvindarstaða. Samkvæmt skipulagi hafi þær lóðir verið ætlaðar undir íbúðir fyrir eldri borgara. Hinn 22. júní 1999 hafi aðilar ritað undir yfirlýsingu um samstarf og hönnun hagkvæmra og vandaðra íbúða fyrir Búmenn hsf. svo og að gagnstefnandi annaðist fjármögnum á byggingartímanum. Á grundvelli þessa samkomulags hafi aðalstefnandi hafið beina þátttöku í verkinu og hlutast til um að fá staðfest samþykki Íbúðalánasjóðs fyrir lánafyrirgreiðslu. Gagn­stefnandi hafi afhent aðalstefnanda breytt drög að skipulagi á svæðinu og hafi drög þessi verið lögð fyrir byggingayfirvöld. Hinn 24. september 1999 hafi legið fyrir samþykki um breytt deiliskipulag við Samtún í Bessastaðahreppi. Hinn 2. október 1999 hafi aðalstefnandi ráðið verkfræðing til að hafa eftirlit með framkvæmdum. Hinn 1. mars 2000 hafi gagnstefnandi gert aðalstefnanda formlegt sölutilboð fyrir 18 íbúðum við Suðurtún að fjárhæð 268.000.000 króna.

Í sölutilboði gagnstefnanda komi fram að aðalstefnandi hafi átt að greiða við útgáfu fokheldisvottorðs að minnsta kosti 10% samningsverðs en fullnaðaruppgjör skyldi fara fram við afhendingu eignarinnar. Með bréfi 22. mars 2000 hafi aðalstefnandi samþykkt tilboð gagnstefnanda. Telur aðalstefnandi að þá hafi verið kominn á bindandi gagnkvæmur samningur. Í framhaldinu hafi málsaðilar falið tæknimönnum að annast frekari útfærslu kaupsamnings. Aðalstefnandi kveður hafa verið fullt samkomulag með málsaðilum um að taka inn í samningsfjárhæðina áfallinn og áfallandi kostnað aðalstefnanda af sérfræðivinnu við undirbúning, hönnun og skipulag framkvæmdanna. Þessi fjárhæð hafi verið talin 9.700.000 krónur og hafi aðalstefnandi reikningsfært þennan kostnað og gert gagnstefnanda reikning fyrir honum.

Gagnstefnandi hafi hins vegar rift samningi aðila með bréfi 10. júlí 2000. Aðalstefnandi hafi mótmælt riftuninni með bréfi 26. júlí 2000. Við könnun á veðmálabókum Bessastaðahrepps hafi komið í ljós að gagnstefnandi hafi selt og afsalað öllum lóðum til Mark-Húsa ehf. og afhent því félagi lóðirnar þann 9. ágúst 2000. Fyrir milligöngu fasteignasala hafi aðalstefnanda verið boðið að gera tilboð í þessar sömu eignir fyrir 308.610.000 krónur. Aðalstefnanda hafi því verið boðið að kaupa sömu eignir með tæplega 60.000.000 króna kostnaðarauka.

Með því að gagnstefnandi hafi selt og afsalað þeim verðmætum sem hann hafi skuldbundið sig til að selja aðalstefnanda hafi aðalstefnandi krafist kyrrsetningar eigna gagnstefnanda til tryggingar fullnustu kröfu um bætur. Sýslumaðurinn í Hafnarfirði hafi tekið kröfu aðalstefnanda fyrir og ákvarðað tryggingu til bráðabirgða. Þann 29. september 2001 hafi sýslumaður kyrrsett bankabók nr. 24 við banka nr. 562 og hafi innistæða bókarinnar verið kr. 38.700.000 krónur.

Með kaupsamningi 19. janúar 2001 keypti aðalstefnandi umræddar 18 íbúðir af Mark-Húsum ehf. Kaupverð var 275.300.000 krónur.

Í þinghaldi 13. febrúar 2001 óskaði aðalstefnandi eftir dómkvaðningu tveggja matsmanna. Í matsbeiðni segir aðalstefnandi að hann hafi lagt í verulegan kostnað vegna þessa verkefnis og fyrirsjáanlegt sé að brotthvarf gagnstefnanda frá samningi aðila hafi valdið aðalstefnanda verulegu fjártjóni. Fyrirsvarsmaður Mark-Húsa ehf. hafi haft samband við aðalstefnanda og boðið honum að kaupa eignirnar af sér að nýju. Til þess að draga úr fjártjóni félagsins hafi aðalstefnandi samþykkt að taka upp samninga um endurkaup á eignunum og hafi samningar tekist um það. Þessi samningur leiði hins vegar til þess að bygging íbúðanna verði mun kostnaðarsamari heldur en upphaflega hafi staðið til. Vanefndum gagnstefnanda sé um að kenna. Í matsbeiðni segir síðan: „Matsbeiðandi óskar eftir því að matsmenn beri saman og leggi mat á samning samkvæmt samþykktu kauptilboði og þann samning sem matsbeiðandi gerði við Mark-Hús ehf. og meti til fjár mismun þessara tveggja samninga samkvæmt efni þeirra.” Matsmenn boðuðu til matsfundar 14. maí 2001. Á matsfundi boðaði aðalstefnandi að hann myndi leggja fram frekari gögn. Þessi gögn bárust hins vegar ekki en aðalstefnandi lagði fram endurskoðaða matsbeiðni. Segir í bréfi aðalstefnanda, dags. 15. nóvember 2001, m.a: „Með bréfi þessu staðfesti ég boðaða breytingu á matsbeiðni til einföldunar í tilvitnuðu matsmáli. Lagt verði fyrir matsmenn að meta til fjár annars vegar það tjón matsbeiðanda sem leiðir af þeirri breytingu á samþykktu kauptilboði Eðvarðs Hallgímssonar, að greiða við fokheldisvottorð 10% samningsverðs og hins vegar í samningi Búmanna hsf. við Mark-Hús ehf. að greiða við afhendingu fokheldisvottorðs 30% samningsverðs. Lánskjör sem Búmenn hsf. njóta eru hlaupareikningsviðskipti Búnaðarbanka Íslands hf.” Þann 15. desember 2001 var seinni matsfundur haldinn og óskaði aðalstefnandi þar eftir því við matsmenn að þeir reiknuðu með að sjö mánuðir liðu frá útgáfu fokheldisvottorðs að afhendingu og að afhending íbúðanna færi öll fram á sama tíma.

Matsgerð er dagsett 20. desember 2001. Í niðurstöðu hennar segir :

 „Samkvæmt samningi Búmanna við Mark-Hús ehf., skyldi matsbeiðandi greiða 30% samnings­verðs við afhendingu fokheldisvottorðs og lokagreiðslu við afhendingu.

Afhending átti að fara þannig fram að 10 íbúðir skyldu afhendast 7 mánuðum eftir að fokheldisvottorð var lagt fram en 8 íbúðir einum og hálfum mánuði síðar.

Matsmenn fundu engin slík ákvæði í þeim gögnum sem þeir höfðu undir höndum varðandi tilboð Eðvarðs Hallgrímssonar.

Á matsfundinum 5.12.2001 ákvað matsbeiðandi að í tilboði Eðvarðs Hallgrímssonar skyldu matsmenn miða við að 7 mánuðir hefðu átt að líða frá afhendingu fokheldisvottorðs til afhendingar og að allar íbúðirnar yrðu þá afhentar.

Þá fylgja matsmenn ákvörðun matsbeiðanda um gildandi byggingarvísitölur og miða við að byggingarvísitala tilboðs Eðvarðs Hallgrímssonar sé gildandi vísitala febrúarmánaðar 2000 sem var 238.6 en ekki 236.7.

Í matsbeiðninni er hins vegar ósamræmi milli þess mánaðar sem tilgreindur er sem gildistími og tölulegs gildis vísitölunnar sem einnig er tilgreint.

Matsmenn reikna síðan þann mun á fjármagnskostnaði, út frá þeim lánskjörum er tilgreind eru í matsbeiðni, sem er á því að matsbeiðandi hafi annars vegar greitt 10% af samningsupphæð við fokheldisvottorð og síðan lokagreiðslu í heild 7 mánuðum síðar og 44% lokaverðs einum og hálfum mánuði frá því.

Einungis er fjallað um vaxtamun og vaxtatíma í samanburðinum en ekki annan hugsanlegan mismun í lánafyrirgreiðslu.

Skipting á verðmæti afhentra húsa er löguð að tilboði Eðvarðs Hallgrímssonar. Þessi forsenda er nauðsynleg þar sem afhending eignarinnar er ekki sú sama í báðum tilfellum.

Útreikningurinn miðast við byggingarvísitöluna 245.1, sem er grunnvísitala kaupsamningsins við Mark-Hús ehf., en er síðan færður fram til verðlags í desember 2001 þar sem vísitalan er 262.6 stig.

Samkvæmt útreikningum matsmanna er heildartjón matsbeiðanda vegna aukins fjármagnskostnaðar, sem meiri fjárbinding samningsins við Mark-Hús ehf. leiðir af sér frá fokheldisvottorði til afhendingar, á verðgildi í desember 2001 kr. 7.957.983.”

Málsástæða aðalstefnanda er að riftun gagnstefnanda á samningi aðila sé ólögmæt. Með henni hafi gagnstefnandi fellt niður samkomulag málsaðila sem hafi verið skuldbindandi samningsígildi og með þeim hætti hafi gagnstefnandi valdið aðalstefnanda fjártjóni sem hann sé skaða­bótaskyldur fyrir eftir meginreglum skaðabótaréttar.

Aðalstefnandi setji fram kröfu um ítrustu skaðabætur. Skaðabótakrafan byggi á þeim kostnaði sem aðalstefnandi hafi orðið fyrir vegna útlagðs kostnaðar en aðalstefnandi hafi gert gagnstefnanda reikning fyrir þessum kostnaði að fjárhæð 9.700.000 krónur. Þá hafi riftun samningsins valdið aðalstefnanda fjölþættu tjóni, sett verkefni félagsins í uppnám, rýrt traust þess og tafið byggingaráform félagsins í Bessastaðahreppi í að minnsta kosti eitt til tvö ár. Við ákvörðun skaðabóta líti aðalstefnandi til þess að hér hafi verið um umfangsmikið verk að ræða þar sem félagið hafi lagt mikið af mörkum til að vel tækist. Aðalstefnandi gerir því kröfu um skaða­bætur er nemi 10% af sölutilboðinu, það er 26.800.000 krónur. Aðalstefnandi telur þessa kröfu mjög hógværa að virtu umfangi málsins.

Þá byggir aðalstefnandi einnig á matsgerð máli sínu til stuðnings.

Aðalstefnandi krefst staðfestingar á kyrrsetningu með vísan til 36. gr. 5. kafla laga um kyrrsetningu og lögbann nr. 31/1991. Aðalstefnandi vísar til meginreglna samningalaga nr. 7/1936 um skuldbindingagildi loforða og ákvæði laga um lausa­fjárkaup nr. 22/1939, per analogiam, um skyldu seljanda og vanefndaúrræði kaupanda. Skaðabótakrafan byggist á meginreglum íslensks skaðabótaréttar um skaðabætur vegna vanefnda innan samninga.

II.

Gagnstefnandi lýsir málavöxtum svo að hann hafi keypt land við Eyvindarstaðaveg í Bessastaðahreppi í byrjun árs 1999. Hann hafi samið við sveitar­félagið um að endurskipuleggja sjálfur svæðið og kosta gatnagerð og ráðið í því skyni arkitekt og tæknifræðing til að annast skipulags- og hönnunarvinnu á svæðinu. Hugmynd hans hafi verið að nýta landið betur en samkvæmt fyrirliggjandi deiliskipulagi hafi átt að vera þar 24 rað- og parhús. Hann hafi verið byrjaður á þessari vinnu þegar fram hafi komið áhugi aðalstefnanda á að eignast íbúðir á svæðinu. Gagnstefnandi segir að honum hafi litist vel á að fá aðalstefnanda til samstarfs enda myndi það auðvelda honum fjármögnun á byggingartíma þar sem forsvarsmenn aðalstefnanda hafi fullvissað gagnstefnanda um að þeir gætu tryggt 90% lán út á byggingarnar eins og venja væri í félagslega húsnæðiskerfinu. Slík lán væru reyndar forsenda fyrir búsetufyrirkomulaginu, sbr. 18. gr. reglugerðar nr. 423/1999 um lánveitingar til leiguíbúða. Þar sé kveðið á um að búseturéttargjald megi ekki vera hærra en 10% af byggingarkostnaði eða kaupverði íbúðar. Þessar viðræður málsaðila hafi leitt til sameiginlegrar yfirlýsingar 22. júní 1999. Í yfirlýsingunni komi fram að aðilar stefni að samstarfi um hönnun hagkvæmra og vandaðra íbúða fyrir Búmenn hsf. Verði aðilar ásáttir um verð og hönnun skuli stefnt að því að gagnstefnandi annist fjármögnun á byggingartíma nema um annað verði samið, en aðalstefnandi taki við íbúðunum í verklok og annist endanlega fjármögnun. Ennfremur sé kveðið á um það í yfirlýsingunni að hönnun og undir­búningi verði hraðað eftir föngum og stefnt að undirritun samninga um verkið í heild sinni fyrir lok árs 1999.

Gagnstefnandi kveðst hafa gert aðalstefnanda grein fyrir því að það skipti hann miklu að málinu yrði hraðað þar sem hann væri þegar búinn að leggja í verulegan kostnað við landakaup, skipulags- og hönnunarvinnu og lóðaframkvæmdir. Jafnframt hafi báðum aðilum verið það ljóst að það væri forsenda kaupsamnings­gerðar að fyrir lægi lánsloforð frá Íbúðalánasjóði til aðalstefnanda sem gagnstefnandi gæti nýtt sér við fjármagnsöflun á byggingartímanum eins og venja sé í verktaka­greininni. Segir gagnstefnandi að hann hafi gert aðalstefnanda það ljóst strax í upphafi að gagnstefnandi fengi ekki fyrirgreiðslu hjá sínum viðskiptabanka nema slík láns­loforð væru tryggð við upphaf framkvæmda.

Í kjölfar þessa samkomulags hafi aðalstefnandi komið með nokkrar ábendingar um skipulag svæðisins og stærð íbúða sem starfsmenn gagnstefnanda hafi tekið tillit til við vinnu sína. Hafi þá m.a. verið haft í huga að reglur Íbúðalánasjóðs takmörkuðu stærð íbúða. Í nóvember 1999 hafi verið samþykkt að byggja á svæðinu 36 par- og raðhús í stað 24ra par- og raðhúsa eins og áður hafi verið gert ráð fyrir.

Nokkrar þreifingar hafi átt sér stað með málsaðilum um verð. Aðalstefnandi hafi fullvissað gagnstefnanda um að lánsloforð væri fengið frá Íbúðarlánasjóði um 90% af kaupverði. Að fengnum þessum upplýsingum hafi gagnstefnandi gert aðalstefnanda tilboð, dags. 1. mars 2000.

Með tilboðinu hafi gagnstefnandi boðið til sölu 18 íbúðir, fullbúnar með fullbúinni lóð í samræmi við samþykktar bygginganefndarteikningar. Söluverð hafi verið 268.000.000 krónur, verðbætt til greiðsludags miðað við vísitölu febrúarmánaðar 2000. Af söluverði skyldi greiða 10% við afhendingu fokheldisvottorðs en eftirstöðvar við afhendingu íbúðanna. Gert hafi verið ráð fyrir sérstökum kaupsamningi um íbúðirnar. Aðal­stefnandi hafi ekki samþykkt tilboðið í fyrstu vegna þess að hluti íbúðanna hafi verið stærri en aðalstefnandi hafi treyst sér til þess að selja. Það hafi leitt til þess að gagn­stefnandi hafi boðið, með bréfi 17. mars 2000, að ábyrgjast kaupendur á alla stærstu íbúðunum að því tilskyldu að þeir fengju sömu lánskjör og félagsmenn aðalstefnanda. Með bréfi 22. mars 2000 hafi aðalstefnandi lýst því yfir að hann gengi að tilboði gagnstefnanda með þeim breytingum að þeir aðilar sem lýst hefðu áhuga á að kaupa stærri íbúðir gerðust sem fyrst félagsmenn í Búmönnum hsf., fengju félagsnúmer og tryggðu sér þar með rétt til að sækja um kaup á búseturétti.

Gagnstefnandi kveðst ekki hafa samþykkt þessi skilyrði um að kaupendur sem hann útvegaði þyrftu að gerast félagsmenn í Búmönnum hsf. til að njóta þeirra lána­fyrirgreiðslu sem aðalstefnandi hafði ábyrgst. Kveðst gagnstefnandi hafa talið að kaupendur myndu ekki vilja binda útborgunargreiðslu vegna íbúðanna sem búsetu­gjald í félaginu. Telur gagnstefnandi að það komi fram í málinu að aðilar hafi hætt við þessi áform.

Í lok mars og byrjun apríl 2000 hafi hafist vinna við að koma saman kaup­samningi milli aðila. Starfsmaður gagnstefnanda hafi lagt fyrir aðila drög að kaup­samningi í lok maí eða byrjun júní 2000. Þar komi fram í 5. grein ákvæði þess efnis að aðalstefnandi leggi fram yfirlýsingu eða lánsloforð frá Íbúðalánasjóði vegna verkefnisins en aðrar tryggingar verði ekki lagðar fram. Þann 14. júní hafi starfsmaður aðalstefnanda komið með nýtt uppkast og drög til skoðunnar. Kaupverð hafi ennþá verið það sama en einnig komi fram í 4. grein að aðalstefnanda beri að greiða 10% samningsverðs við afhendingu fokheldisvottorðs. Í 6. grein sé gagnstefnanda heimilað að veðsetja hið selda fyrir 80% af söluverði þar til útgreiðsla á láni frá Íbúðalánasjóði hafi verið innt af hendi, enda staðfesti Búnaðarbanki Íslands hf. að hann ábyrgist afléttingu slíkra veðbanda áður en kaupandi yfirtaki eignirnar formlega.

Samkomulag aðila um fjármögnun á framkvæmdartíma og yfirlýsing um lán­veitingu frá Íbúðalánasjóði hafi átt að fylgja með samningnum samkvæmt 3. grein hans. Þessar yfirlýsingar hafi hins vegar ekki verið komnar fram þegar þessi samningsdrög hafi verið kynnt gagnstefnanda. Í þessum nýju samningsdrögum aðal­stefnanda hafi einnig verið komin nokkur ákvæði sem gagnstefnandi hafi aldrei samþykkt, eins og að afhenda allar íbúðirnar á sama tíma. Þá kveðst gagnstefnandi hafa talið að vilyrði hans um að útvega kaupendur að stærri íbúðunum væri niður fallið með samkomulagi aðila í kjölfar þess að aðalstefnandi hafi ekki getað fallist á þau skilyrði sem gagnstefnandi hafði sett í tilboð sitt.

Gagnstefnandi kveðst hafa mótmælt ýmsum atriðum í þessum samnings­drögum. Aðalstefnandi hafi þá lagt fram ný samningsdrög síðar í júní 2000 en lítið tillit verið tekið til mótmæla gagnstefnanda. Aðalstefnandi hafi þá verið búinn að hækka kaupverð í 278.700.000 krónur og hafi það verið ætlun aðalstefnanda að gagn­stefnandi innheimti þá fjárhæð en endurgreiddi síðan aðalstefnanda mismun á upphaflega kaupverðinu og þessu nýja kaupverði. Gagnstefnandi kveðst hafa mótmælt slíkum vinnubrögðum en þá verið boðið að hann gæti fengið hluta af þessari hækkun. Í þessum síðustu kaupsamningsdrögum frá aðalstefnanda hafi einnig verið komið ákvæði í 4. grein um óformleg fyrirheit um greiðslu á allt að 20% af samningsverði við afhendingu fokheldisvottorða auk heimildar í 6. grein um veðsetningu fyrir allt að 80% söluverðs þar til útgreiðsla á láni frá Íbúðalánasjóði hefði verið innt af hendi. Þetta hafi verið rökstutt þannig að ekki fengist 90% lán út á allar íbúðirnar, heldur yrði það á bilinu 70-90%. Aðalstefnandi hafi því boðið, þó ekki formlega, að hækka útborgunargreiðslu hugsanlega upp í 20%, þannig að lánveitingar Íbúðalánasjóðs dygðu þá fyrir eftirstöðvum.

Gagnstefnandi kveðst strax eftir tilboð sitt hafa gengið hart fram í því að gengið yrði frá formlegum kaupsamningi þannig að hann gæti leitað eftir bygginga­leyfum og haldið framkvæmdum áfram sem fyrst. Jafnframt hafi hann krafist þess að nákvæm lánsloforð Íbúðalánasjóðs lægju fyrir sem fyrst. Forsvarsmenn aðalstefnanda hafi hins vegar farið undan í flæmingi. Hann hafi þá leitað sjálfur til Íbúðalánasjóðs með bréfi 4. júlí 2000 til að fá upplýsingar um stöðu lánamála. Honum hafi þá verið afhent yfirlýsing sjóðsins frá 28. júní 2000 svo og nokkur skjöl. Gagnstefnandi telur að í ljós hafi þá komið að aðalstefnandi hafi gefið Íbúðalánasjóði rangar upplýsingar um kapsamningsverð íbúðanna og lagt fram gögn er gagnstefnandi hafði gert alvarlegar athugasemdir við og alls ekki samþykkt. Í yfirlýsingu Íbúðalánasjóðs frá 28. júní 2000 komi fram að lánað yrði út á 70-90% af kostnaðarverði íbúðanna sem hafi verið talið samkvæmt umsögn tæknideildar sjóðsins vera samtals 220.686.251 króna miðað við verðlag í janúar 2000. Hafi einnig komið fram í þessum gögnum að þetta mat tæknideildar Íbúðalánasjóðs hafi legið fyrir í mars 2000. Í framangreindri yfirlýsingu sjóðsins hafi einnig komið fram að aðalstefnandi hafi ekkert gert í því að sýna fram á á hvern hátt hann ætlaði að greiða það kaupverð sem yrði umfram lán­veitingu sjóðsins. Gagnstefnandi hafi ennfremur fengið upplýst að ekki einn einasti búsetusamningur hefði verið lagður fram af hálfu aðalstefnanda. Hafi Íbúðalánasjóður gefið aðalstefnanda frest til 1. október 2000 til að leggja fram tilskilin gögn.

Með hliðsjón af þessu öllu og fyrirsjáanlegum enn frekari töfum á því að unnt yrði að hefja framkvæmdir vegna seinagangs aðalstefnanda hafi gagnstefnandi talið allar forsendur brostnar fyrir áframhaldandi viðræðum við aðalstefnanda. Hann hafi því ritað aðal­stefanda bréf 10. júlí 2000 og rift sölutilboði sínu frá 1. mars 2000. Aðalstefnandi hafi mótmælt riftuninni og krafist síðan kyrrsetningar í eigum gagnstefnanda til tryggingar fullnustu kröfu um bætur.

Gagnstefnandi byggir málsástæður sínar á því að hann hafi ætíð í öllum samningsferlinum við aðalstefnanda lagt áherslu á tvennt. Nauðsyn þess að unnt yrði að halda áfram framkvæmdum sem fyrst og að lánsloforð Íbúðalánasjóðs fyrir eftir­stöðvum kaupverðs væru forsenda fyrir fjármögnun hans á verkinu. Þetta komi fram í tilboði hans og öllum þeim kaupsamningsdrögum sem aðilar hafi lagt fram. Þessar forsendur hafi hins vegar brugðist. Samkvæmt yfirlýsingu Íbúðalánasjóðs frá 28. júní 2000 sé ljóst að lánveiting miðað við verðlag í janúar 2000 hefði orðið á bilinu 70-90% af 220.686.251 krónu til þess að mæta kauptilboðsverðinu, 268.000.000 krónur. Vanti því frá 25,89% ef lánað yrði 90% af lánshæfum kostnaði, en hins vegar vanti 42,36% ef lánshlutfall yrði 70%. Þetta lága lánshlutfall hefði einnig orðið til þess að draga myndi úr eftirspurn eftir íbúðunum þar sem búsetuhlutfallið yrði of hátt. Þá hafi einnig verið orðið ljóst að verulega mundi dragast að aðalstefnandi gæti fullnægt skilyrðum Íbúðarlánasjóðs þar sem enginn búsetusamningur hafi verið lagður inn til sjóðsins.

Gagnstefnandi hafi einnig talið að tilboð hans um að útvega kaupendur að stærri íbúðunum hafi verið fallið niður með samkomulagi aðila. Bæði vegna kröfu aðal­stefnanda um að væntanlegir kaupendur gerðust formlega Búmenn og vegna breytinga á íbúðunum. Forsenda fyrir þessu tilboði gagnstefnanda hafi verið að íbúðirnar væru þannig hannaðar að þær seldust á almennum markaði og að láns­hlutfall það hátt að það virkaði söluhvetjandi.

Gagnstefnandi telur að þar sem þessar veigamiklu forsendur í sölutilboði hans hafi brostið hafi ekki verið grundvöllur fyrir áframhaldandi samstarfi aðila og kauptilboðið í reynd niður fallið. Hafi formleg riftun hans í raun ekki verið nauð­synleg. Aðalstefnanda hafi verið kunnugt um þessar forsendur, enda þær tengst skyldum hans samkvæmt hinu samþykkta kauptilboði. Aðalstefnandi hafi í raun blekkt gagnstefnanda með því að fullvissa hann skriflega, áður en hann hafi gert tilboð, að gengið hafi verið frá öllum fyrirvörum Íbúðalánasjóðs, m.a. varðandi láns­hlutfall. Gagnstefnandi beri því ekki ábyrgð á hugsanlegu tjóni aðalstefnanda.

Gagnstefnandi heldur því fram að aðalstefnandi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni. Framlagður reikningur aðalstefnanda að fjárhæð 9.700.000 krónur sé dagsettur eftir kyrrsetningu og ekki studdur neinum gögnum. Þetta sé sú sama fjárhæð og aðalstefnandi hafi reynt árangurslaust að fá gagnstefnanda til að samþykkja að innheimta fyrir sig hjá væntanlegum félagsmönnum með því að hækka tilboð sitt um þessa fjárhæð og endurgreiða síðan til aðalstefnanda. Þessum reikningi hafi strax verið mótmælt enda kannist gagnstefnandi ekki við vinnuframlag frá aðal­stefnanda annað en eðlilegar ábendingar eins og venja sé hjá kaupendum. Aðal­stefnandi hafi aldrei framvísað reikningum, vinnuskýrslum eða öðrum upplýsingum um hugsanlegan kostnað. Krafa aðalstefnanda um skaðabætur er nemi 10% af sölu­tilboði sé einnig órökstudd. Sama sé að segja um kröfu samkvæmt matsgerð.

Gagnstefnandi mótmælir kyrrsetningunni þar sem lögmæt skilyrði hafi brostið til kyrrsetningar.

Máli sínu til stuðnings vísar gagnstefnandi m.a. til reglna samningalaga um brostnar forsendur og til 36. gr. samningalaga nr. 7/1936.

III.

Skaðabótakröfu sína í gagnsök rökstyður gagnstefnandi með því að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna þess dráttar sem orðið hafi á því að aðalstefnandi upplýsti um að honum væri ókleift að efna það loforð sem hann hafi gefið gagnstefnanda og vegna þeirrar blekkingar er aðalstefnandi hafi haft í frammi varðandi hugsanleg lánsloforð Íbúðalánasjóðs. Tjón sitt metur gagnstefnandi sem meðastalsvexti af óverðtryggðum lánum í samtals fjóra mánuði á tímabilinu 1. apríl til 1. ágúst 2000, af því verði er gagnstefnandi seldi íbúðalóðirnar í ágúst 2000. Söluverðið hafi verið 78.000.000 krónur og reiknist vextir fyrir framangreint tímabil 4.251.000 krónur.

Skaðabótakrafa gagnstefnanda er í annan stað reist á 7. kafla laga um kyrrsetningu, lögbann og fl. nr. 31/1990. Gagnstefnandi starfi sem byggingaverktaki og skipti hann miklu máli að bæði lánastofnanir og aðrir sem tengist byggingastarfsemi telji hann traustan verktaka bæði hvað varðar áreiðanleika í viðskiptum og eignastöðu. Telur gagn­stefnandi ljóst að kyrrsetningargerðin hafi skaðað bæði lánstraust sitt og viðskipta­hagsmuni. Telur hann sanngjarnt að meta tjón sitt á 3.000.000 krónur. Þá hafi mikilvægt rekstrarfé verið bundið með kyrrsetningunni og gagnstefnandi þurft að reka starfsemi sína á kostnaðarsömu lánsfé. Telur gagnstefnandi sanngjarnt að meta tjón sitt vegna þessa á 3.000.000 krónur.

Þá krefst gagnstefnandi miskabóta þar sem kyrrsetningargerðin hafi valdið gagnstefnanda bæði skapraun og álitshnekki. Kyrrsetningarbeiðnin hafi verið sett fram þegar gagnstefnandi hafi verið á leið í tveggja vikna frí til dvalar erlendis. Hafi gagnstefnandi þurft að vera í stöðugu sambandi við Ísland allan þann tíma til þess að útvega fjármagn til að benda á við kyrrsetninguna og fylgjast með framgangi málsins. Skaðabótakröfu sína sundurliðar gagnstefnandi þannig:

 

Vegna vanefnda gagnstefnanda...................................................................................... 4.251.000 krónur

Vegna spjalla á lánstrausti og viðskiptahagsmunum................................................... 3.000.000 krónur

Kostnaður við lánsfé til rekstrar að

frádregnum vöxtum á kyrrsettri bankainnistæðu........................................................... 3.000.000 krónur

Miskabætur............................................................................................................................ 500.000 krónur

 

Aðalstefnandi mótmælir staðhæfingum gagnstefnanda í gagnsök. Hann hafi í engu vanefnt samningsskyldur sínar og því sé ekki bótagrundvöllur fyrir hendi. Framsetning bótakröfu sé svo óskýr að hún fari í bága við 80. gr. einkamála­laga nr. 91/1991. Aðalstefnandi hafnar því að lagaskilyrði séu til að dæma gagnstefnanda bætur. Gagnstefnandi hafi afstýrt kyrrsetningunni með því að bjóða fram tryggingu í því formi er hann sjálfur kaus og metin hafi verið fullnægjandi. Með þeim hætti hafi ítrustu hagsmunir gagnstefnanda verið virtir og þeirra gætt. Gagnstefnandi hafi ekki sýnt fram á að aðgerðir aðalstefnanda hafi valdi gagnstefnanda miska eða fjártjóni eða spillt lánstrausti hans eða viðskiptakjörum. Þá hafi gagnstefnandi heldur ekki sýnt fram á að hann standi í umsvifum og hafi þurft að framfleyta rekstri sínum á lánsfé. Engin framlögð gögn styðji þessa staðhæfingu gagnstefnanda.

IV.

Gagnstefnandi, sem er byggingaverktaki, átti land í Bessastaðahreppi. Sveitarfélagið hafði deiliskipulagt landið og hafði gagnstefnandi hafið vinnu við svæðið er fram kom áhugi aðalstefnanda á því að eignast íbúðir þar. Viðræður aðila leiddu til sameiginlegrar viljayfirlýsingar 22. júní 1999 og síðar til tilboðs gagnstefnanda 1. mars 2000. Með tilboðinu bauð gagnstefnandi til sölu 18 íbúðir fullbúnar með frágenginni lóð á 268.000.000 krónur miðað við vísitölu febrúarmánaðar 2000. Skilmálar voru þeir að aðalstefnandi skyldi greiða 10% söluverðs er íbúðirnar yrðu fokheldar en eftirstöðvar við afhendingu þeirra. Í tilboðinu var kveðið á um að kaupsamningur yrði gerður um íbúðirnar og að aðalstefnandi leggði fram tryggingu fyrir skilvísri greiðslu samningsverðs. Tilboðinu fylgdi jafnframt sérstök verk- og vinnulýsing þar sem tekið var fram hvernig verkinu skyldi skilað með tilliti til burðarvirkis, þaks, lagna og rafkerfis. Aðalstefnandi samþykkti tilboðið 22. mars 2000 og hófst þá vinna tæknimenntaðra starfsmanna aðila við kaupsamningsgerð.

 Gagnstefnandi lagði fram fyrstu drög að kaupsamningi í lok maí eða byrjun júní 2000 að hann telur. Söluverð var hið sama en nú var gert ráð fyrir að lánsloforð frá Íbúðalánasjóði kæmi í stað tryggingar. Gagnstefnandi kveðst hafa verið í þeirri trú að Íbúðalánasjóður veitti 90% lán til framkvæmdanna og hafi gagnstefnandi miðað tilboð sitt við þá forsendu. Forsvarsmenn aðalstefnanda sögðu hins vegar fyrir dómi að það væri á misskilningi byggt. Þeir hefðu aldrei lofað slíku lánshlutfalli heldur aðeins 70-90%. Þó kom fram hjá forsvarsmönnum aðalstefnanda að aðalstefnandi gat að einhverju leyti haft áhrif á það hve margar íbúðir fengju 90% lán.

Aðalstefnandi lagði fram nýtt uppkast að kaupsamningi 14. júní 2000. Gagnstefnandi kveðst hafa gert nokkrar athugasemdir við það. Hann hafi nú fengið pata af því að ef til vill fengju ekki allar íbúðirnar 90% lán. Hann hafi því gert athugasemdir við 10% greiðslu við útgáfu fokheldisvottorðs og talið að sú greiðsla þyrfti þá að hækka.

Síðar í júní 2000 lágu fyrir ný samningsdrög. Í þeim hafði aðalstefnandi hækkað kaupverð í 278.700.000 krónur án samráðs við gagnstefnanda. Inn í þennan samning var komið óformlegt fyrirheit um 20% greiðslu við úgáfu fokheldisvottorðs.

Aðalstefnandi sendi þessi kaupsamningsdrög til Íbúðalánasjóðs ásamt skrá yfir efni, tegund, lit og lýsingu á frágangi. Þessi skrá er samtals 12 síður og er nákvæm útfærsla á ýmsum liðum eins og útihurðum, ljósum, málningu veggja, gólfefnum, fataskápum, eldhúsinnréttingum, baðinnréttingum, gluggakrækjum og s. frv. Þessi skrá var samin af aðalstefnanda og ekki borin undir gagnstefnanda. Gagnstefnandi hefur lagt fram útreikninga sína á því að breytingar samkvæmt þessari skrá frá tilboði hans hefðu kostað hann aukalega 6.840.000 krónur.

 Af aðila- og vitnaskýrslum og öðrum gögnum málsins verður ráðið að gagnstefnandi gekk út frá því við tilboðsgerð sína að 90% lán fengist frá Íbúðalánasjóði fyrir hvert hús. Síðar kom á daginn að þessi forsenda gagnstefnanda var á misskilningi byggð en ósannað er að aðalstefnandi hafi gefið fyrirheit um slíkt lán. Hins vegar hugðist gagnstefnandi nýta sér lánsloforð frá Íbúðalánasjóði til þess að fjármagna framkvæmdir á byggingartíma. Má sjá það af kaupsamningsdrögum að aðilar voru farnir að ræða um hækkun á 10% greiðslu er húsin yrðu fokheld til þess að mæta þessum breyttu forsendum.

Í tilboði gagnstefnanda er tekið fram að aðilar eigi eftir að gera kaupsamning um íbúðirnar. Verður ekki annað séð af gögnum málsins en að aðilar hafi átt eftir að semja um ýmis atriði. T. d. segir í síðustu þremur kaupsamningsdrögunum að „seljandi afhendir hið selda fullfrágengið að öllu leyti í samræmi við samþykkta skilalýsingu sem er fylgiskjal með kaupsamningi þessum og um leið hluti af honum.” Samningar höfðu ekki tekist um þessa skilalýsingu þegar upp úr slitnaði milli aðila. Af gögnum málsins má hins vegar sjá að gert var ráð fyrir ítarlegri 12 síðna skrá.

Þá átti eftir að semja um verktryggingu til handa aðalstefnanda og í þriðju kaupsamningsdrögum gerði aðalstefnandi kröfu um 10.700.000 króna hækkun á kaupverði en sú fjárhæð átti að renna til aðalstefnanda en ekki gagnstefnanda. Gagnstefnandi mótmælti þessari hækkun og breytingum á söluskilmálum.

Að framansögðu má sjá að hvorugur aðila virðist hafa litið á tilboð gagnstefnanda 1. mars 2000 sem bindandi gagnkvæman samning, heldur aðeins fyrsta skref á samningsferlinum. Samningsuleitanir aðila stóðu yfir frá því í mars 2000 fram í júlí sama ár og eins og að framan er rakið áttu þeir eftir að útkljá nokkur ágreiningsefni, meðal annars söluverð. Verður því ekki unnt að fallast á með aðalstefnanda að kominn hafi verið á gagnkvæmur samningur sem gagnstefnandi sé bundinn af. Gagnstefnanda var því heimilt að afturkalla tilboð sitt. Niðurstaða dómsins er því sú að enginn samningur hafi komist á milli aðila og eru því ekki efni til þess að dæma skaðabætur. Gagnstefnandi verður því sýknaður af kröfu aðalstefnanda í aðalsök.

Gagnstefnandi byggir skaðabótakröfu sína í gagnsök annars vegar á því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna blekkingar aðalstefnanda varðandi lánsloforð Íbúðalánasjóðs og hins vegar reisir hann hana á 7. kafla laga um kyrrsetningu, lögbann og fl., nr. 31/1990.

Eins og rakið er hér að framan í umfjöllun um aðalsök, telst ósannað að aðalstefnandi hafi lofað því að 90% lán fengist frá Íbúðalánasjóði til byggingar allra húsanna. Skaðabótakrafa gagnstefnanda á þessum grunni verður því ekki tekin til greina.

Öðru máli gegnir um skaðabótakröfu gagnstefnanda byggðri á 1. mgr. 42. gr. laga nr. 31/1990. Gagnstefnandi starfar sem byggingaverktaki. Það hlýtur að skipta hann miklu máli að lánastofnanir og aðilar sem tengjast byggingastarfsemi telji hann traustan verktaka. Verður fallist á að hin óréttmæta kyrrsetningargerð hafi skaðað lánstraust hans og viðskiptahagsmuni. Með kyrrsetningunni var rekstrarfé gagnstefnanda bundið og má gera ráð fyrir að hann hafi þurft að reka starfsemi sína á kostnaðarsömu lánsfé. Kyrrsetningin stóð ennfremur óþarflega lengi og var það eingöngu af völdum aðalstefnanda. Þannig var málið tilbúið til aðalmeðferðar í byrjun árs 2001 er aðalstefnandi óskaði eftir dómkvaðningu matsmanna 13. febrúar 2001 til þess að skjóta stoðum undir kröfugerð sína. Matsbeiðni var það óskýr og án fylgigagna að matsmenn treystu sér ekki til þess að meta á grundvelli hennar. Þeir óskuðu eftir frekari gögnum en fengu ekki. Loks var það 15. nóvember 2001, eða níu mánuðum eftir að aðalstefnandi lagði fram matsbeiðni sína, að hann breytti matsbeiðni þannig að matsmenn töldu sig geta hafið matsstörf.

Kyrrsetningin fór fram 29. september 2000 en 6. febrúar 2001 samþykkti aðalstefnandi að leysa 15.000.000 krónur undan kyrrsetningu og fékk gagnstefnandi þá fjárhæð til ráðstöfunar. Aðalstefnandi hélt því fyrir gagnstefnanda 38.700.000 krónum í fjóra mánuði og hefur haldið 23.700.000 krónum í tólf mánuði. Tjón gagnstefnanda verður dæmt að álitum og þykja bætur hæfilega ákveðnar 1.000.000 króna, sem beri dráttarvexti frá dómsuppsögu til greiðsludags.

Ekki þykja efni til þess að dæma miskabætur.

Málskostnaður í báðum sökum verður ákveðinn í einu lagi. Eftir þessum málsúrslitum verður aðalstefnandi dæmdur til þess að greiða gagnstefnanda málskostnað sem þykir hæfilega ákveðinn 1.500.000 krónur.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

DÓMSORÐ:

Aðalstefndi, Eðvarð Hallgrímsson, skal í aðalsök vera sýkn af kröfum aðalstefnanda, Búmanna hsf., í þessu máli.

Gagnstefndi, Búmenn hsf., greiði gagnstefnanda, Eðvarð Hallgrímssyni, 1.000.000 króna með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 frá dómsuppsögu til greiðsludags.

Aðalstefnandi, Búmenn hsf., greiði gagnstefnanda, Eðvarð Hallgrímssyni, 1.500.000 krónur í málskostnað.