Fimmtudaginn 16. júní 2005.
Nr. 111/2005.	Guðni Ragnar Eyjólfsson og Guðríður Karlsdóttir (Guðni Á Haraldsson hrl.) gegn Fagtaki ehf. (Jón Auðunn Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Gallar. Afsláttur. Málsástæða. Aðild. Skuldajöfnuður. Dráttarvextir.

GE og GK keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsi af F ehf. Greiddu þau kaupverð eignarinnar að undanskildum síðasta hluta útborgunar þar sem þau töldu frágangi eignarinnar áfátt. F ehf. höfðaði mál til heimtu eftirstöðva kaupverðs. Fallist var á kröfu F ehf. um þá greiðslu. Hins vegar var talið að GE og GK ættu rétt til afsláttar vegna galla á séreign þeirra og afsláttar vegna galla á sameign fjöleignarhússins sem svaraði eignarhlutdeild þeirra og það án tillits til þess hversu verulegir þeir gallar reyndust enda varðaði samningur aðila kaup á nýrri íbúð. Kom krafa GE og GK því til skuldajafnaðar kröfu F ehf. um eftirstöðva kaupverðs.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Árni Kolbeinsson, Ingibjörg Benediktsdóttir og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 14. mars 2005. Þau krefjast aðallega sýknu af kröfu stefnda. Til vara hafa þau uppi gagnkröfu að fjárhæð 825.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 18. desember 2002 til greiðsludags til skuldajafnaðar við kröfu stefnda. Að því frágengnu hafa þau uppi til skuldajafnaðar aðra lægri kröfu að mati dómsins. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjendur keyptu íbúð í smíðum í fjöleignarhúsinu nr. 13 við Blikaás í Hafnarfirði af stefnda með kaupsamningi 18. ágúst 2000. Skyldi íbúðin, sem var 18,18% af heildareigninni, afhent í janúar 2001. Húsinu skyldi skila fullbúnu að utan með frágenginni lóð en íbúðinni fullbúinni en án gólfefna. Kaupverð eignarinnar var 12.900.000 krónur, þar af skyldi 5.186.000 króna útborgun greidd með peningum en 7.714.000 krónur með fasteignaveðbréfum. Útborguninni var skipt í fjórar greiðslur og skyldu þeir hlutar hennar sem ekki voru greiddir við undirritun kaupsamnings verðtryggðir miðað við byggingarvísitölu í maí 2000. Fjórði og síðasti hluti útborgunarinnar, 886.000 krónur, skyldi greiddur „við lokafrágang“.

 Áfrýjendur greiddu kaupverð eignarinnar að undanskildum síðasta hluta útborgunar. Töldu þau frágangi eignarinnar áfátt og gerðu athugasemdir þar að lútandi með bréfi 29. nóvember 2001. Fengu þau Héðinn Hákonarson byggingatæknifræðing til að skoða ætlaða galla og gerði hann skýrslu um skoðun sína og kostnað við úrbætur 18. desember 2002. Ágreiningslaust er að fasteignasala sú sem annaðist kaupin boðaði aðila til fundar til að ganga frá afsali 21. janúar 2003, en þá taldi stefndi sig hafa lokið frágangi eignarinnar, en ekki varð af útgáfu afsals.

Stefndi höfðaði mál þetta 2. mars 2004 til heimtu síðasta hluta útborgunar, sem væri 1.009.045 krónur með umsömdum verðbótum miðað við 21. janúar 2003. Að beiðni áfrýjenda var 21. júní 2004 dómkvaddur maður til að meta tiltekna frágangsgalla og vansmíði á íbúðinni og sameign fjöleignarhússins. Er niðurstaða matsgerðar 28. september 2004 rakin í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Eins og að framan er rakið krefur stefndi áfrýjendur í máli þessu um síðasta hluta útborgunar kaupverðs íbúðarinnar með verðbótum miðað við byggingarvístölu í samræmi við ákvæði kaupsamnings til 21. janúar 2003. Í héraði var fjárhæð þeirrar kröfu ekki mótmælt. Við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti var því hins vegar haldið fram af hálfu áfrýjenda að umrædd verðtryggingarákvæði færu í bága við V. kafla þágildandi vaxtalaga nr. 25/1987 og væru því ógild. Málsástæða þessi er of seint fram komin og kemur því samkvæmt 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, sbr. 17. gr. laga nr. 38/1994, ekki til álita fyrir Hæstarétti.

Áfrýjendur krefjast aðallega sýknu af þessari kröfu þar sem að efndatími hennar sé ekki kominn enda sé samningsbundnum frágangi eignarinnar enn ekki lokið og lokaúttekt byggingarfulltrúa hafi ekki farið fram. Eins og áður greinir boðaði fasteignasalan er annaðist milligöngu um kaupin til fundar til afsalsgerðar 21. janúar 2003. Taldi stefndi sig þá hafa lokið frágangi eignarinnar. Hafa áfrýjendur ekki hnekkt því að svo hafi verið með framlagðri matsgerð eða á annan hátt. Þau atriði sem um ræðir í matsgerðinni og aðila greinir á um lúta í engu tilviki að því að einhverjum hluta byggingarinnar eða frágangs við hana sé ólokið en varða álitaefni um hvort gallar séu á frágangi. Eru engir þeirra þess eðlis að valdið geti því að frágangi eignarinnar teljist ekki lokið. Þá verður ekki fallist á með áfrýjendum að lokaúttekt byggingarfulltrúa skipti eins og hér er ástatt máli varðandi efndatíma greiðslunnar. Krafa áfrýjenda um sýknu verður því ekki tekin til greina.

Gagnkrafa áfrýjenda til skuldajafnaðar varðar annars vegar ætlaða galla á séreign áfrýjenda en hins vegar ætlaða galla á sameign fjöleignarhússins við Blikaás 13. Áfrýjendur gerðu samning við stefnda um kaup á umræddri eign. Er stefndi ábyrgur samkvæmt þeim samningi vegna galla á hinu selda án tillits til ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Áfrýjendur geta þó ekki að því er ætlaða galla á sameign hússins varðar gert kröfu um meira en svarar þeirra eignarhluta í fjöleignarhúsinu sbr. lokamálslið 2. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 Kröfðust áfrýjendur í greinargerð til Hæstaréttar að við það yrði miðað ef kröfum þeirra um bætur eða afslátt vegna galla á sameigninni í heild yrði hafnað. Ekki eru skilyrði til að gera stefnda að greiða skaðabætur vegna galla á eigninni. Áfrýjendur eiga hins vegar rétt til afsláttar að því marki sem eignin telst gölluð og það án tillits til þess hversu verulegir þeir gallar reynast enda varðaði samningur aðila kaup á nýrri íbúð.

 Skuldajafnaðarkrafa áfrýjenda er reist á niðurstöðu fyrrgreindrar matsgerðar að öðru leyti en því er varðar matsliði 1 og 4 sem fjalla um raka við gólf í hjónaherbergi og svokölluðu norðurherbergi íbúðarinnar. Fyrir þá liði gera áfrýjendur kröfu um 200.000 króna afslátt á grundvelli framangreindrar skýrslu Héðins Hákonarsonar byggingatæknifræðings. Með vísan til forsendna héraðsdóms verður matsgerð hins dómkvadda manns lögð til grundvallar um þessa liði sem og aðra liði er varða galla á séreign áfrýjenda. Matsmaður taldi frágangi ekki áfátt að því er varðaði matsliði 1 og 4 en mat kostnað við úrbætur varðandi liði  2 og 3 samtals 34.000 krónur.

Matsliðir 5 til 9 lúta að sameign fjöleignarhússins. Stefndi telur að hafna beri lið 5 vegna þess að matsmaður hafi metið annað en um var beðið. Á það verður ekki fallist. Verður matsgerðin og framburður matsmanns fyrir héraðsdómi ekki skilin öðruvísi en svo að matið lúti að þeim galla er matsbeiðnin varðaði en að matsmaður sé ekki sammála matsbeiðanda um orsakir gallans. Verður niðurstaða matsmanns því lögð til grundvallar um þennan lið en hann taldi viðgerðarkostnað nema 286.000 krónum. Stefndi telur að áður en matsgerð fór fram hafi verið framkvæmd fullnægjandi viðgerð á raka í útvegg íbúðar áfrýjenda samkvæmt matslið 6. Upplýsingar um þessa tilraun til viðgerðar lágu fyrir við matið og verður að líta svo á að matsmaður telji hana ekki hafa verið fullnægjandi. Þar sem matsgerðinni hefur ekki verið hnekkt að þessu leyti verður hún lögð til grundvallar en matsmaður taldi viðgerðarkostnað nema 22.000 krónum. Stefndi telur að álit matsmanns um orsakir leka undan álklæðningu hússins samkvæmt lið 7 sé ekki rétt. Stefndi hefur ekkert fært fram til stuðnings þessu og verður matsgerðin því lögð til grundvallar varðandi þennan lið þar sem viðgerðarkostnaður var metinn samtals 265.000 krónur. Loks heldur stefndi því fram að viðgerð vegna matsliðar 8 hafi farið fram eftir að matsgerð var lögð fram. Áfrýjendur hafa mótmælt þessu. Engin gögn eru um slíka viðgerð í málinu og verður niðurstaða matsmanns því lögð til grundvallar en hann mat viðgerðarkostnað 18.000 krónur.

Niðurstaða matsmanns um áætlaðan viðgerðarkostnað verður höfð til viðmiðunar tildæmdum afslætti að teknu tilliti til eignarhluta áfrýjenda í fjöleignarhúsinu að því er varðar galla á sameign og endurgreiðslu á 60% af virðisaukaskatti vegna vinnu á byggingarstað. Samkvæmt því eiga áfrýjendur kröfu til afsláttar úr hendi stefnda að fjárhæð 128.000 krónur og kemur hún til skuldajafnaðar kröfu stefnda um greiðslu eftirstöðva kaupverðs. Samkvæmt 7. gr. laga nr. 38/2001 ber krafa stefnda ekki dráttarvexti að því marki sem henni er mætt með gagnkröfu áfrýjenda. Verða áfrýjendur því dæmd til að greiða stefndu óskipt 881.045 krónur með dráttarvöxtum eins og í dómsorði greinir.

Áfrýjendur hafa samkvæmt framansögðu haldið eftir mun hærri fjárhæð af kaupverði hinnar seldu eignar en nemur tildæmdum afslætti. Þau hafa því tapað málinu í öllu verulegu og verður því samkvæmt 130. gr. laga nr. 91/1991 gert að greiða málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti sem ákveðinn verður í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Guðni Ragnar Eyjólfsson og Guðríður Karlsdóttir, greiði óskipt stefnda, Fagtaki ehf., 881.045 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. janúar 2003 til greiðsludags.

Áfrýjendur greiði óskipt stefnda samtals 400.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 22. desember 2004.

             Mál þetta sem dómtekið var 13. desember síðastliðinn höfðaði Fagtak ehf., Móbergi 10, Hafnarfirði, þann 2. mars síðastliðinn á hendur Guðna Ragnari Eyjólfs­syni og Guðríði Karlsdóttur, báðum til heimilis að Blikaási 13, Hafnarfirði.

             Stefnandi gerir þær dómkröfur að stefndu verði gert að greiða kr. 1.009.045, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla laga um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2003 til greiðsludags. Þá er þess krafist að stefnanda verði heimilað að leggja  dráttarvexti við höfuðstól skuldarinnar á 12 mánaða fresti, í fyrsta skipti 21. janúar 2004, sbr. 12. gr. laga um vexti og verðtryggingu. Krafist er málskostnaðar að mati dómsins.

             Stefndu krefjast aðallega sýknu en til vara er þess krafist að stefnukröfur verði stórlega lækkaðar. Krafist er málskostnaðar úr hendi stefnanda samkvæmt fram­lögðum málskostnaðarreikningi.

 

I.

             Með kaupsamningi dagsettum 18. ágúst 2000 keyptu stefndu af stefnanda fjögurra herbergja íbúð á 1. hæð, merkt 01-01, í fjöleignarhúsinu nr. 13 við Blikaás. Húsið var í smíðum og var tekið fram að eignin yrði afhent fullbúin án gólfefna að innan, samkvæmt skilalýsingu frá húsbyggjanda. Húsið átti að skilast fullbúið að utan og lóð frágengin. Nánari lýsing eignarinnar og byggingarstig í einstökum atriðum kom fram í sérstakri skilalýsingu sem lá frammi við undirritun kaupsamnings sem taldist hluti af kaupsamningi. Samkvæmt kaupsamningi skyldi afhending fara fram í janúar 2001.

             Umsamið kaupverð var 12.900.000 sem skyldi greitt með eftirfarandi hætti:

1.        Við undirritun kaupsamnings                                     kr.           2.000.000

2.        Við fokheldi                                                      kr.         1.200.000

3.        Við afhendingu íbúðarinnar                               kr.         1.100.000

4.        Við lokafrágang                                                kr.             886.000

Með fasteignabréfum

     Frumbréf                                                   kr.       4.527.000

     Viðaukabréf                                                kr.       3.187.000

     Samtals                                                         kr.     12.900.000

Um vexti segir að þeir reiknist ekki á útborgunargreiðslum en kaupanda beri þó að greiða dráttarvexti ef þau greiði eftir gjalddaga. Greiðslur útborgana voru verð­tryggðar miðað við byggingavísitölu í maí 2000.

             Stefndu stóðu skil á greiðslum að undanskilinni síðustu greiðslu sem var miðuð við lokafrágang eignarinnar. Stefndu fengu Héðinn Hákonarson, bygginga­tæknifræðing hjá Verkþjónustu Kristjáns ehf. til þess að skoða meinta galla og leka í íbúðum 101 og 103 auk leka undan útveggjaklæðingu og fleira sem tilheyrir sameign, gera tillögur um úrbætur og áætla kostnað við úrbætur. Byggingatæknifræðingurinn skilaði álitsgerð dagsettri 18. desember 2002, þar sem hann benti á leka og raka í báðum íbúðunum og benti jafnframt á atriði er tilheyra sameign er hann taldi að þörfnuðust lagfæringa og mat kostnað við úrbætur 625.000 krónur.

             Af hálfu stefnanda boðaði fasteignasalan Ás stefndu til fundar til greiðslu eftirstöðva kaupverðs og útgáfu afsals. Stefndu töldu sér óskylt að greiða eftirstöðvar kaupverðsins þar er þau ættu gagnkröfur vegna margs kyns galla sem fasteignin væri haldin. Töldu stefndu að frágangur eignarinnar væri ekki í samræmi við kaupsamning og skilalýsingu.

             Um vorið 2003 komu menn frá stefnanda og lagfærðu ýmislegt sem stefndu höfðu gert athugasemdir við eins og að setja niðurföll á svalir, skipta um karm í kyndiklefa og merkja hitalögn.

             Með bréfi dagsettu 5. apríl 2004 fór lögmaður stefndu þess á leit við lögmann stefnanda að stefnandi veitti stefndu afslátt að fjárhæð 500.000 krónur svo unnt væri að ljúka málinu. Lögmaður stefnanda hafnaði sáttatillögunni 28. apríl 2004.

             Stefnandi höfðar mál þetta 2. mars 2004.

             Í þinghaldi þann 21. júní síðastliðinn var að beiðni stefndu dómkvaddur matsmaður, Hjalti Sigmundsson, byggingatæknifræðingur og húsasmíðameistari til þess að framkvæma eftirfarandi mat:

Innan íbúðar:

1. Raki við gólf í hjónaherbergi.
2. Allar flísar við útvegg á baði eru lausar.
3. Flísar á veggjum hafa brotnað (sprungið).
4. Raki við gólf í norðurherbergi.

Utan íbúðar (sameign):

5     Hugsanlega skemmdir vegna leka af stigapalli að norðanverðu.

6. Raki í útvegg íbúðar 101, suðurhlið.

7. Vatn lekur undan álklæðningu á nokkrum stöðum.

8. Vatnshalli í útitröppum að hjólageymslu hugsanlega ekki nægur.

9.         Frágangur þakkants á hjólageymslu við tröppur upp á inngangssvalir  ófullnægjandi.

 

 

Niðurstaða matsgerðar, dagsett 28. september 2004, er svohljóðandi:

Matsliður 1.

Raki við gólf í hjónaherbergi.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að blettir við gólf í úthorni í hjónaherbergi séu myglugróður og stafi af ónógri lofthreyfingu í horninu sem veldur því að þar er kaldara en annars.

Til að bæta úr þessu þarf að þrífa blettinn með viðeigandi hreinsiefnum s.s. klór og blettamála svo. Staðsetja verður innanstokksmuni þannig að næg lofthreyfing sé í horninu.

Matsliður 2.

Allar flísar við útvegg á baði eru lausar.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að líming á flísum sé mislukkuð.

Taka þarf upp flísarnar og endurleggja og/eða skipta um eftir atvikum.

Matsliður 3.

Flísar á veggjum hafa brotnað (sprungið).

Niðurstaða matsmanns

Þrjár flísar í sturtuklefa eru sprungnar.

Skipta þarf um flísarnar.

Matsliður 4.

Raki við gólf í norðurherbergi.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að blettir við gólf í úthorni í norðurherbergi séu myglugróður og stafi af ónógri lofthreyfingu í horninu sem veldur því að þar er kaldara en annars.

Til að bæta úr þessu þarf að þrífa blettinn með viðeigandi hreinsiefnum s.s. klór og blettamála svo. Staðsetja verður innanstokksmuni þannig að næg lofthreyfing sé í horninu.

Matsliður 5.

Hugsanlega skemmdir vegna leka af stigapalli að norðanverðu.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að skemmdir á múrhúð á hjólageymslu megi rekja annars vegar til mótatækni við uppsteypu hjólageymslunnar og hins vegar til vinnubragða við múrhúðun og ásetningu steinmulnings. Handrið á stiga og á svölum eru svipuð ástands.

Til að bæta úr þarf að draga upp í steinmulninginn nýtt jöfnunarlag, nýtt ásetningarlag og endursteina. Matsmaður miðar við að endursteina hjólageymslu, handrið á stiga og handrið á svölum til að ekki komi fram áferðar- og litamunur.

Matsliður 6.

Raki í útvegg íbúðar 101, suðurhlið.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að ummerki á suðurvegg séu eftir vatnsleka um sprungu á vegg. Hann hefur ekki séð leka eða raka í sprungunni. Matsmaður telur að vatn kunni að komast undir klæðningu og inn á steypta vegginn eftir e.h. leiðum og þar í gegnum sprunguna niður frá glugganum.

Taka þarf klæðningu frá vegg ásamt einangrun, þétta sprunguna og ganga svo aftur frá.

Matsliður 7.

Vatn lekur undan álklæðningu á nokkrum stöðum.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að ekki sé um leka að ræða heldur þéttingu raka á bakhlið álklæðningarinnar.

Matsmaður telur að bæta megi úr þessu með því að setja þétt lag yfir lagnir og lagnaraufar.

Matsliður 8.

Vatnshalli í útitröppum að hjólageymslu hugsanlega ekki nægur.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður staðfestir að vatn stendur í tröppum framan við hjólageymslu og að af því geti skapast nokkur hætta fyrir þá sem leið eiga um tröppurnar.

Leggja þarf í tröppurnar með þunnri flotílögn sem hæfir aðstæðum.

 

Matsliður 9.

Frágangur þakkants á hjólageymslu við tröppur upp á inngangssvalir ófullnægjandi.

Niðurstaða matsmanns

Matsmaður telur að þakkantur á hjólageymslum sé í samræmi við uppdrætti. Matsmaður getur tekið undir að hægt er að skaðast á kantinum ef á hann er gengið. Matsmaður getur ekki staðfest að um galla eða frávik frá byggingarreglugerð sé að ræða.

Ef bæta á úr þessu verður að breyta gerð kants og útfæra hann þannig að minni hætta sé á að ganga utan í hann, jafnvel byggja þakbrúnina inn fyrir veggflötinn. Þá þarf að gera teikningar af breytingum og leggja fyrir byggingafulltrúa.

 

Úttektir

Þess er óskað að matsmaður kanni hvort úttektir hafi farið fram af hálfu embættis byggingarfulltrúa sem eru úttektarskyldar.

Niðurstaða matsmanns.

Matsmaður hefur staðfest að ekki hefur farið fram lokaúttekt á húseigninni.

Byggingarstjóri þarf að fara fram á lokaúttekt byggingafulltrúa.

 

 

KOSTNAÐARMAT

Töluleg niðurstaða matsmanns í matsgerð eru með vsk og innifela allan kostnað við viðkomandi verk. Miðað er við að faglærðir menn vinni við verkin með aðstoðarmönnum. Miðað er við að verk sé unnið í einum áfanga nema þar sem annars er getið í viðkomandi matslið og matsmaður telur að betur fari á að vinna verk samhliða næsta eðlilega viðhaldi eða fyrirsjáanlegum framkvæmdum s.s endurmálun veggja. Miðað er við verðlag í september 2004.

 

                                                                Efni og

Verkþáttur                                           tækjaleiga                                            vinna                                Upphæð

1. Raki við gólf í hjónaherbergi.

Þrífa myglubletti með viðeigandi hreinsiefnum s.s. klór og

blettamála svo.

Matsliður 1 og 4 eru metnir saman til kostnaðar.                                         2.000                                                       4.000                                6.000

2. Allar flísar við útvegg á baði eru lausar.

Taka þarf upp flísarnar og endurleggja og/eða skipta um

eftir atvikum.                                         4.000                                                       15.000                                19.000

3. Flísar á veggjum hafa brotnað (sprungið).

Taka upp flísar og leggja nýjar                                           4.000                                                       11.000                                15.000

4. Raki við gólf í norðurherbergi.

Matsliður 1 og 4 eru metnir saman til kostnaðar.                                                                                                                   Sjá matslið 1

5. Hugsanlega skemmdir vegna leka af stigapalli að

norðanverðu.

Endursteina fleti á hjólageymslu, stigahandrið og

svalahandrið á norðurhlið.                                            106.000                                                   180.000                                286.000

6. Raki í útvegg íbúðar 101, suðurhlið.

Taka álklæðningu af útvegg yfir sprungu við hlið glugga og

setja aftur á.                                                                                                          15.000                                15.000

Þétta sprungu með teygjanlegu þéttiefni.                                                3.000                                                       4.000                                7.000

7. Vatn lekur undan álklæðningu á nokkrum stöðum.

Taka álklæðningu af útvegg yfir lagnaleiðum og setja aftur

upp.                                                        10.000                                                     115.000                                125.000

Taka einangrun frá. Setja vindpappa yfir lagnaraufar.

Ganga aftur frá einangrun.                                             5.000                                                       135.000                                140.000

8. Vatnshalli í útitröppum að hjólageymslu hugsanlega ekki

nægur.

Leggja í tröppurnar með þunnri flotílögn sem hæfir

aðstæðum.                                            3.000                                                       15.000                                18.000

9. Frágangur þakkants á hjólageymslu við tröppur upp á

inngangssvalir ófullnægjandi.                                                      Enginn metinn kostnaður.

Úttektir. Þess er óskað að matsmaður kanni hvort úttektir hafi

farið fram af hálfu embættis byggingarfulltrúa sem eru

úttektarskyldar.                                                   Enginn metinn kostnaður.  

Samtals metinn kostnaður                                             137.000                                                 494.000                                631.000

 

Matsmaður staðfesti matið við aðalmeðferð og gaf á því nokkrar skýringar.

II.

             Málssóknin er á því reist að stefndu hafi vanefnt kaupsamning aðila með því að inna ekki af hendi umsamda samningsgreiðslu við lokafrágang sem stefnandi miðar við að hafi verið 21. janúar 2003, þegar stefndu voru boðuð til afsalsgerðar og lokagreiðslu á fasteignasöluna Ás.

             Af hálfu stefnanda er því mótmælt að önnur gögn verði lögð til grundvallar sönnunar um meinta galla en matsgerð dagsett 28. september 2004. Á því er byggt að hvorki álitsgerð dagsett 18. desember 2002 frá Verkþjónustu Kristjáns ehf. sem unnin var af Héðni Hákonarsyni byggingatæknifræðingi né framburður hans fyrir dómi hafi nokkurt sönnunargildi um meinta galla á húseign stefndu.

             Mótmælt er kröfugerð stefndu sem felur í sér að matsfjárhæðir vegna ætlaðra galla er varða sameign Blikaáss 13 komi að fullu til skuldajafnaðar gegn kröfum stefnanda. Á því er byggt að stefndu séu ekki til þess bær að hafa slíka kröfu uppi með vísan til 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991.

             Stefnandi hafnar því að eignin sé haldin göllum og telur að eignin hafi verið afhent í samræmi við kaupsamning og skilalýsingu.

             Stefnandi mótmælir því að stefndu eigi skaðabótakröfu á hendur sér á þeirri forsendu að lokaúttekt hafi ekki farið fram. Stefndu hafi ekki sýnt fram á hvorki með matsgerð né með öðrum hætti að þau hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna þess að byggingarstjóri hafi ekki látið fara fram lokaúttekt byggingafulltrúa á fasteigninni.

             Stefnandi vísar til reglna á sviði fasteignaviðskipta máli sínu til stuðnings. Jafnframt vísar hann til almennra reglna samninga- og kauparéttar um skuld­bindingagildi samninga. Þá er vísað til reglna á sviði kröfuréttar, m.a. reglna um greiðslu skuldbindinga. Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti styður stefnandi við ákvæði III. kafla laga um vexti og verðtryggingu nr. 38/2001. Kröfu um málskostnað styður stefnandi við 129. gr. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

             Forsvarsmaður stefnanda, Guðlaugur Adolfsson, gaf aðilaskýrslu fyrir dómi.

III.

             Aðalkrafa stefndu um sýknu er reist á þeirri málsástæðu annars vegar að efndatími lokagreiðslu sé ekki kominn þar sem fyrir liggi að frágangi fasteignarinnar sé ekki lokið og hins vegar hafi lokaúttekt ekki farið fram. Því er haldið fram að samningsbundin skil hafi ekki farið fram og því beri að vísa máli þessu frá ex officio.

             Þá er á því byggt að fasteignin sé haldin margháttuðum göllum og vansmíði sem hafa verið sannreyndir með matsgerð 28. september síðastliðinn. Ennfremur er á því byggt af hálfu stefnda að álitsgerð sem unnin var af Héðni Hákonarsyni, byggingatæknifræðingi 18. desember 2002, f.h. Verkþjónustu Kristjáns ehf. sanni galla á einangrun utan á sökklum og þéttingu kverka innanhúss milli grunnplötu og útveggs í hjónaherbergi.

             Krafist er að til skuldajafnaðar kröfu stefnanda komi krafa stefndu að fjárhæð samtals 831.000 krónur. Krafan er sundurliðuð með eftirfarandi hætti. Annars vegar er metinn kostnaður samkvæmt dómkvaddri matsgerð að fjárhæð krónur 631.000 og hins vegar metinn kostnaður samkvæmt álitsgerð Verkþjónustu Kristjáns ehf. vegna vatnsþéttingar á einangrun utan á sökklum og þétting kverkar innanhús milli grunn­plötu og útveggs í hjónaberbergi íbúðar 01-01, að fjárhæð krónur 200.000, samtals krónur 831.000.

Af hálfu stefndu er aðallega krafist afsláttar af kaupverði en til vara er krafist skaðabóta úr hendi stefnanda, þar sem fasteignin hafi ekki áskilda kosti.

             Verði ekki fallist á sýknu er þess krafist af hálfu stefndu að dómkröfur verði stórlega lækkaðar og til skuldajafnaðar kröfu stefnanda komi krafa stefndu samtals að fjárhæð 831.000 krónur sem sé áætlaður kostnaður til þess að bæta úr göllum samkvæmt dómkvaddri matsgerð og að auki samkvæmt álitsgerð Verkþjónustu Kristjáns ehf. eins og hér að framan hefur verið rakið.

             Af hálfu stefndu er því haldið fram að lokaúttekt hafi fjárhagslega þýðingu fyrir þau. Framvísun lokaúttektar auðveldi stefndu að sýna fram á að öryggisstöðlum byggingarreglugerðar hafi verið fullnægt komi til endursölu fasteignarinnar. Sú staðreynd tryggi hærra endursöluverð fasteignarinnar.

             Þá er þess krafist að stefndu verði dæmdur afsláttur af kaupverði fast­eignarinnar til þess að þau geti á sinn kostnað fengið sérfróða menn til þess að bæta úr göllunum.

             Dráttarvaxtakröfu stefnanda er mótmælt sérstaklega með vísan til þess að frágangi hússins sé enn ekki lokið. Í kaupsamningi miðist greiðsla eftirstöðva kaupverðs við lokafrágang en ekki við tiltekinn dag. Er því ekki skilyrði til þess að reikna dráttarvexti frá degi sem sé einhliða ákveðinn af stefnanda. Þá er því mótmælt að eftirstöðvar kaupverðs beri dráttarvexti frá 21. janúar 2003 til þess dags er gallar voru sannaðir með matsgerð er stefndu lögðu fram. Því er haldið fram að áralöng dómaframkvæmd hafi verið breytt með dómi hæstaréttar nr. 57/2004.

             Máli sínu til stuðnings vísa stefndu til reglna á sviði fasteignaviðskipta, til almennra reglna kröfu- og kauparéttar um vanefndir og afleiðingar þeirra og til almennra reglna um neytendavernd.

             Stefndi Guðni Ragnar Eyjólfsson gaf aðilaskýrslu fyrir dómi.  Héðinn Hákonarson, byggingatæknifræðingur og Bergur Reynisson báru vitni fyrir dómi.

IV.

             Við aðalmeðferð var af hálfu stefndu talið að vísa ætti málinu frá ex officio á þeirri forsendu að efndatími á lokagreiðslu væri ókominn. Þó svo að rétt væri myndi það ekki leiða til frávísunar málsins án kröfu.

             Þá er sýknukrafa stefndu reist á sömu málsástæðu. Því er haldið fram að samningsbundin skil hafi ekki farið fram, þar sem stefnandi hafi ekki efnt samnings­skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Stefndi Guðni Ragnar Eyjólfsson bar fyrir dómi að fjölskyldan hefði flutt inn í húsið í apríl eða maí 2001. Forsvarsmaður stefnanda Guðlaugur Adolfsson bar fyrir dómi að aðrir eigendur fjöleignarhússins Blikaás 13 hefðu fengið afsal haustið 2001 fyrir sínum íbúðum eða í byrjun árs 2002. Dómurinn lítur svo á að þegar stefnandi boðar stefndu til afsalsgerðar gegn greiðslu eftirstöðva kaupsverðs, þá telji hann sig hafa efnt samningsskyldur sínar samkvæmt kaupsamningi. Telji stefndu að svo hafi ekki verið, hafi þeim borið að deponera greiðslu og gera reka að því að færa sönnur fyrir þeim göllum sem þau töldu að fasteignin væri haldin með öflun matsgerðar. Það gera þau fyrst í júní 2004. Dómurinn telur því að miða eigi við að lokafrágangur hafi verið þann dag er stefndu voru boðuð til afsalsgerðar, þann 21. janúar 2003. Stefndu hafa ekki sýnt fram á að stefnanda hafi verið að vanbúnaði að efna samningsskyldur sínar að veita stefndu fullnægjandi eignarheimild að fast­eigninni með útgáfu afsals gegn lokagreiðslu kaup­verðs með verðbótum samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 18. ágúst 2000. Sýknu­kröfu stefndu er því hafnað.

             Til vara er þess krafist að dómkröfur stefnanda verði stórlega lækkaðar og kröfur stefndu, samtals að fjárhæð 831.000 krónur vegna galla á fasteigninni komi til skuldajafnaðar stefnukröfu stefnanda. Annars vegar leggja stefndu til grundvallar kostnaðarmat samkvæmt matsgerð bæði vegna verkþátta í séreign stefndu  svo og sameign, samtals 631.000 krónur og bæta síðan við 200.000 krónur sem er kostnaðar­mat samkvæmt áætlun Verkþjónustu Kristjáns ehf., en þessi verkþáttur er inni í  matsgerð. Á slíka kröfugerð felst dómurinn ekki af augljósum ástæðum.

Matsgerð hins dómkvadda matsmanns frá 28. september síðastliðnum hefur ekki verið hnekkt með yfirmati og verður því lögð til grundvallar við úrlausn málsins.              Í töluliðum 1-4 í matsgerð eru metin atriði er varða séreign stefndu en töluliðir 5-9 í matsgerð varða atriði er taka til sameignar fjöleignarhússins Blikaás 13, en þar eru 6 íbúðir. Kröfugerð stefndu felur í sér að matsfjárhæðirnar vegna þessara ætluðu galla komi að fullu til skuldajafnaðar þeim til handa gegn kröfum stefnanda. Stefndu eru ekki bær til að hafa upp slíka kröfu skv. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Af þessari ástæðu verður ekki fallist á kröfur stefndu sem reistar eru á matsliðum 5-9 í matsgerð, samtals að fjárhæð 591.000 krónur. Þessari niður­stöðu til stuðnings vísar dómurinn til hæstaréttardóma nr. 358/2003 og nr. 234/1993.

             Í tölulið 1-4 í matsgerð er niðurstaða matsmanns að íbúð stefndu sé haldin göllum. Hefur þeirri niðurstöðu ekki verið hnekkt með yfirmati. Ekki verður á það fallist með stefndu að unnt sé að leggja önnur gögn en matsgerð til grundvallar kostnaðarmati. Samkvæmt matsgerð eru töluliðir 1 og 4 taldir vera á ábyrgð stefndu en áætlaður kostnaður við lagfæringar á matsliðum í töluliðum 2-3 nema samtals 34.000 krónur. Kaupsamningur var gerður 18. ágúst 2000 í gildistíð laga um lausafjárkaup nr. 39/1922. Þar sem áætlaður kostnaður við lagfæringar er óverulegur eða samtals 34.000 krónur, en kaupverð fasteignarinnar var 12.900.000 krónur, eru stefndu hvorki talin eiga rétt til afsláttar né bóta samkvæmt lögjöfnun frá 2. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup, sem komi til skuldajafnaðar við kröfu stefnanda.

             Í kaupsamningi er greiðsla eftirstöðva við lokafrágang tilgreind 886.000 krónur og er greiðslan verðtryggð miðað við byggingavísitölu í maí 2000. Stefnandi krefur stefndu um greiðslu 886.000 krónur sem með verðbótum nemur samtals krónur 1.009.045, þann 21. janúar 2003. Hefur þeirri fjárhæð ekki verið mótmælt af stefndu og er því tekin til greina.

             Vaxtakröfu stefnanda er mótmælt sérstaklega með vísan til þess að frágangi hússins sé enn ekki lokið og krafan geti því ekki borið dráttarvexti. Með vísan til niðurstöðu málsins verður ekki fallist á þessa málsástæðu stefndu og ber stefnukrafan dráttarvexti samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 21. janúar 2003 til greiðsludags. Dráttarvextir leggist við höfuðstól kröfunnar á 12 mánaða fresti í fyrsta sinn 21. janúar 2004.

             Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála ber að dæma stefndu til að greiða stefnanda málskostnað, sem þykir hæfilega ákveðinn 300.000 krónur.

Ólöf Pétursdóttir, dómstjóri, kvað upp dóminn ásamt meðdóms­mönnunum Ásmundi Ingvarssyni og Gústaf Vífilssyni, verkfræðingum.

D ó m s o r ð :

Stefndu, Guðni Ragnar Eyjólfsson og Guðríður Karlsdóttur greiði stefnanda, Fagtak ehf., 1.009.045 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 23. janúar 2003 til greiðsludags og 300.000 krónur í málskostnað. Dráttarvextir leggist við höfuðstól kröfunnar á 12 mánaða fresti í fyrsta sinn 21. janúar 2004.