Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Benedikt Bogason og Viðar Már Matthíasson.

Sóknaraðili skaut málinu til Hæstaréttar með kæru 6. maí 2016, en kærumálsgögn bárust réttinum 20. sama mánaðar. Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. maí 2016, þar sem tekin var til greina krafa varnaraðila um að honum yrði heimilað að fá sóknaraðila borinn með beinni aðfarargerð út úr fasteigninni Skógarhlíð 20 í Reykjavík. Kæruheimild er í 4. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 um aðför. Sóknaraðili krefst þess að framangreindri kröfu varnaraðila verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og  kærumálskostnaðar.

Varnaraðili krefst staðfestingar hins kærða úrskurðar og kærumálskostnaðar.

Fyrir Hæstarétt hefur verið lagt endurrit úr gerðabók sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þar sem fram kemur að útburðargerð hafi farið fram 1. júní 2016 í samræmi við hinn kærða úrskurð. Þar sem kröfu varnaraðila hefur þegar verið fullnægt með aðfarargerð getur úrskurður um heimild til hennar ekki komið til endurskoðunar og verður málinu því vísað frá Hæstarétti.

Rétt er að kærumálskostnaður falli niður.

Dómsorð:

Máli þessu er vísað frá Hæstarétti.

Kærumálskostnaður fellur niður.

Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 3. maí 2016.

                Aðfararbeiðni barst dóminum 8. febrúar sl. og var málið tekið til úrskurðar 18. apríl sl.

                Sóknaraðili er Stofnun múslima á Íslandi ses, Skógarhlíð 20, Reykjavík. 

                Varnaraðili er Menningarsetur múslima á Íslandi, með aðsetur á sama stað. 

                Sóknaraðili krefst þess að honum verði heimilað að fá varnaraðila borinn út úr fasteigninni Skógarhlíð 20 í Reykjavík með beinni aðfarargerð.  Sóknaraðili krefst einnig málskostnaðar og að fjárnám verði heimilað fyrir kostnaði af væntanlegri gerð. 

                Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila verði hafnað.  Til vara krefst hann þess að málskot til æðra dóms fresti framkvæmd gerðar.  Varnaraðili krefst í öllum tilvikum málskostnaðar. 

                Sóknaraðili keypti fasteignina að Skógarhlíð 20 á árinu 2010 og fékk afsal í ágúst 2012.  Hann kveðst hafa gert afnotasamning við varnaraðila um eignina.  Í desember 2012 hafi staðið til að aðilar gerðu með sér húsaleigusamning um fast­eignina.  Hafi því verið útbúin drög að samningi dags. 20. desember 2012, sem hafi átt að vera tímabundinn og gilda til 31. desember 2023.  Aðilar hafi hins vegar strax ákveðið að breyta fyrirkomulaginu þannig að varnaraðili fengi afnotarétt af hluta af fasteigninni án endurgjalds, sem hafi verið staðfest með samningi, dags. 21. desember 2012.  Samtímis hafi hinn dagsgamli samningur verið felldur niður. 

                Sóknaraðili lagði fram ljósrit af fyrri samningnum sem hafði verið undirritaður af einum manni fyrir hönd hvors aðila, en var óvottaður.  Varnaraðili lagði fram annað ljósrit af samningnum, þar sem tveir vottar höfðu undirritað og samningnum verið þinglýst.  Var hann afhentur til þinglýsingar 22. janúar 2015. 

                Sóknaraðili lagði fram ljósrit af síðari samningnum.  Er hann undirritaður af sömu aðilum og fyrri samningurinn og ekki vottaður.  Í honum er varnaraðila veitt heimild til afnota af efri hæð hússins vegna ákveðinnar starfsemi.  Skyldi varnaraðili hafa þessa afnotaheimild í tvö ár frá 1. janúar 2013 að telja. 

                Sóknaraðili lagði fram bréf sem endurskoðunarskrifstofan Pricwaterhouse­Coopers ritaði varnaraðila, dags. 27. febrúar 2015.  Þar segir að fyrir nokkru hafi fulltrúar varnaraðila falast eftir og fengið afhentan áðurnefndan húsaleigusamning, sem hafi verið varðveittur á endurskoðunarskrifstofunni sem hluti af bókhaldsgögnum sóknaraðila.  Þegar samningnum hafi síðan verið skilað hafi verið búið að votta samninginn og þinglýsa honum.  Síðan segir:

                „Umbjóðandi okkar er þeirrar skoðunar að framangreindur húsaleigu­samningur sé ekki gildur.  Því til staðfestingar er vísað til bréfs sem umbjóðandi okkar ritaði og sendi Menningarsetri múslima á Íslandi þann 21. desember 2012 ...  Þá­verandi formaður Menningarsetursins staðfesti með áritun sinni á bréfið móttöku þess.  Í bréfinu kemur fram að umbjóðandi geti ekki fallist á eða undirritað þau drög að leigusamningi sem lágu fyrir á þeim tíma.  Um leið er tekið fram að fallist er á afnot Menningarsetursins á þeim hluta húsnæðisins sem ekki eru í útleigu til Reykjavíkur­borgar.  ...“ 

                Samkvæmt hinum þinglýsta samningi var allt húsið selt á leigu.  Fyrri eigandi hússins hafði leigt Reykjavíkurborg neðri hæð hússins með samningi dags. 6. október 2009, sem var endurnýjaður í júní 2012 og skyldi gilda til 1. júlí 2015. 

                Málsástæður og lagarök sóknaraðila

                Sóknaraðili byggir á því að enginn samningur sé í gildi um afnot varnaraðila af fasteigninni.  Samningurinn sem útbúinn hafi verið 20. desember 2012 hafi verið felldur úr gildi daginn eftir.  Fyrir mistök hafi eintak af honum verið afhent varnar­aðila og hann látið þinglýsa honum.  Hann bendir á að aldrei hafi verið farið eftir samningnum, t.d. hafi ekki verið greidd húsaleiga. 

                Sóknaraðili byggir einnig á því að samningurinn frá 20. desember sé ógildur þar sem varnaraðili hafi ekki farið eftir ákvæðum hans.  Hann hafi t.d. ekki greitt leigu.  Það stoði ekki varnaraðila að bera fyrir sig viðtökudrátt, því honum hefði þá borið að geymslugreiða.  Það hafi hann ekki gert.  Þá hafi varnaraðili ekki annast neitt viðhald eins og ákvæði sé um í samningnum, ekki greitt rekstrarkostnað eða lagt fram tryggingu eins og áskilið hafi verið. 

                Sóknaraðili vísar til 72. gr. laga nr. 90/1989. 

                Málsástæður og lagarök varnaraðila

                Varnaraðili hefur umfjöllun um málsástæður sínar með ábendingu um að rétt væri að vísa málinu frá dómi.  Sóknaraðili vísi ekki til annarra lagaákvæða en 72. gr. aðfararlaga, sem fjalli um skyldur sýslumanns.  Ekki sé vísað til neinnar aðfarar­heimildar og engin slík heimild liggi fyrir.  Í aðfararbeiðni skuli vísa til aðfarar­heimildar, sbr. 10. gr. laganna.  Telur varnaraðili að gera verði sömu kröfur til máls­útlistunar í aðfararbeiðni og gerðar séu til stefnu í einkamálum, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. 

                Varnaraðili mótmælir því að enginn leigusamningur sé í gildi milli aðila.  Hann vísar til leigusamningsins sem gerður var 20. desember 2012.  Undir hann hafi verið ritað af hálfu beggja aðila og honum hafi ekki verið hnekkt.  Þá hafi samningnum verið þinglýst. 

                Varnaraðili telur eftirtalin atriði draga úr líkum á því að málatilbúnaður sóknaraðila sé réttur.

                1.  Nýr samningur eigi að hafa verið gerður daginn eftir að húsaleigu­samningur var gerður.  Ólíklegt sé að aðilar hafi skipt um skoðun á einum degi. 

                2.  Misræmi sé í málatilbúnaði sóknaraðila.  Annars vegar haldi hann því fram að húsaleigusamningurinn hafi ekki verið undirritaður af hans hálfu, hins vegar segi hann að aðilar hafi ógilt samninginn. 

                3.  Nafnritun forsvarsmanns sóknaraðila á samninginn, sem dags. er 21. desember, sé ólík nafnritun hans í öðrum skjölum, t.d. hjá Fyrirtækjaskrá og hjá sýslu­manni. 

                4.  Karim Askari undirriti samningana fyrir varnaraðila.  Honum hafi verið vikið úr stjórn varnaraðila 30. desember 2014 og beri hann persónulega óvild í garð núverandi forsvarsmanna.  Hinn svokallaði samningur frá 21. desember hafi fyrst komið í ljós nokkru eftir að Karim hætti störfum, en enginn hafi séð hann áður.  Telur varnaraðili einsýnt að ekki hafi verið skrifað undir þennan samning fyrr en Karim hafi verið hættur störfum. 

                5.  Sóknaraðili hafi framvísað samningnum frá 20. desember til þess að fá undanþágu frá greiðslu fasteignagjalda.  Það bendi til þess að hann hafi verið talinn vera í gildi. 

                6.  Fram komi að húsaleigusamningurinn frá 20. desember hafi verið varð­veittur hjá endurskoðanda sóknaraðila með bókhaldsgögnum hans.  Hafi samningurinn aðeins verið drög að samningi og ekki haft neitt gildi, hafi ekki verið óeðlilegt að geyma hann með bókhaldsgögnum. 

                7.  Þá hafi fyrrverandi forsvarsmaður varnaraðila staðfest að leigan væri mjög lág, hún væri aðeins táknræn.  Sé þetta í samræmi við það að leigan sé 10.000 krónur. 

                Þá byggir varnaraðili á því að jafnvel þótt sóknaraðili hefði sent honum bréf þann 21. desember 2012 jafngildi það ekki því að húsaleigusamningnum hafi verið rift. 

                Varðandi þá málsástæðu sóknaraðila að varnaraðili hafi ekki uppfyllt ákvæði leigusamningsins bendir varnaraðili á að hann hafi greitt leigu, en sóknaraðili skilað greiðslunum.  

                Varnaraðili segir að tilvísun sóknaraðila til 2. mgr. 28. gr. húsaleigulaga sé tilgangslaus.  Það ákvæði styðji ekki kröfur hans. 

                Varnaraðili segir að ekki séu lagaskilyrði til beinnar aðfarargerðar.  Skilyrðum XII. kafla aðfararlaga sé ekki fullnægt og þá sé varhugavert að gerðin nái fram að ganga á grundvelli framlagðra sönnunargagna, sbr. 3. mgr. 83. gr. laganna. 

                Niðurstaða

                Sóknaraðili byggir á því að enginn samningur sé í gildi sem heimili varnaraðila umráð húsnæðisins í Skógarhlíð.  Ef það er rétt væri þar komin næg heimild til beinnar aðfarargerðar samkvæmt 78. gr. laga nr. 90/1989.  Þótt lagatilvísanir sóknar­aðila séu ófullkomnar kemur það ekki að sök, en augljóst er af beiðni hans á hverju hann byggir og greinargerð varnaraðila sýnir að hann hefur skilið málatilbúnaðinn.  Verður að taka efnislega afstöðu til krafna sóknaraðila. 

                Aðilar hafa lagt fram annars vegar húsaleigusamning og hins vegar yfirlýsingu um afnotaheimild.  Ekki er sannað að eintök þau sem lögð voru fram séu ekki rétt afrit frumrita.  Verður að leggja til grundvallar að þessi skjöl hafi verið útbúin og undir­rituð á þeim dögum sem þau tilgreina.  Þá er ósannað að nafnritanir á þeim séu falsaðar. 

                Þessi tvö skjöl eru ósamrýmanleg.  Þar sem yfirlýsingin um afnotaheimild án endurgjalds er gerð á eftir húsaleigusamningnum og var undirrituð af sömu aðilum, felur hún í sér að húsaleigusamningurinn er fallinn úr gildi.  Því getur varnaraðili ekki byggt heimild til afnota af húsinu á þeim samningi.  Engu skiptir í þessu sambandi þótt honum hafi verið þinglýst, en ágreiningur er einungis á milli upphaflegra samningsaðila. 

                Um þau atriði sem varnaraðili byggir á þá málsástæðu sína að ekki sé hægt að byggja á síðari yfirlýsingunni, skal taka fram til viðbótar því sem áður er sagt:  Varnaraðila hefur ekki tekist að sanna að Karim Askari hafi útbúið þessa yfirlýsingu löngu eftir að hún er sögð hafa verið gefin.  Ekki er óeðlilegt að eintak af ógiltum samningi sé varðveitt.  Þá hefur varnaraðili ekki sannað að sóknaraðili hafi blekkt Reykjavíkurborg til að komast hjá greiðslu fasteignagjalda.  Loks eru framlögð gögn næg heimild um að varnaraðili á engan rétt til húsnæðisins. 

                Dómurinn telur, eins og áður segir, að heimild varnaraðila til afnota af hús­næðinu hafi fallið niður 1. júlí 2015.  Heimildin hefur ekki verið endurnýjuð.  Verður að fallast á kröfu sóknaraðila um útburð, sbr. 78. gr. laga nr. 90/1989. 

                Varnaraðili krefst þess til vara að kæra til Hæstaréttar fresti framkvæmd úrskurðarins.  Hann hefur ekki stutt þessa kröfu sína neinum rökum í greinargerð sinni og bætti lítt úr því í munnlegum málflutningi.  Þar sem meginregla 3. mgr. 84. gr. laga nr. 90/1989 er sú að málskot fresti ekki aðfarargerð, og varnaraðili hefur ekki rökstutt frávik frá þeirri reglu, verður að hafna þessari kröfu. 

                Vegna ákvæðis 2. mgr. 1. gr. laga nr. 90/1989 er ekki nauðsynlegt að mæla fyrir um heimild til fjárnáms vegna kostnaðar af væntanlegri gerð. 

                Varnaraðila verður gert að greiða sóknaraðila málskostnað, sem er hæfilega ákveðinn 600.000 krónur.  Hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts. 

                Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp úrskurð þennan. 

Ú r s k u r ð a r o r ð

                Að kröfu sóknaraðila, Stofnunar múslima á Íslandi, skal varnaraðili, Menningarsetur múslima á Íslandi, borinn út úr fasteigninni Skógarhlíð 20 í Reykjavík með beinni aðfarargerð. 

                Kröfu um að málskot fresti framkvæmd gerðar er hafnað. 

                Varnaraðili greiði sóknaraðila 600.000 krónur í málskostnað.