Fimmtudaginn 10. desember 2009.
Nr. 195/2009.	Aðaleign ehf. (Jón Einar Jakobsson hrl.) gegn Herra Garðari ehf. Kristjáni Stefánssyni og Magnúsi Birni Brynjólfssyni (Guðni Á. Haraldsson hrl.)

 

Fasteign. Forkaupsréttur. Málflutningur. Málsástæður.

Með afsali 29. maí 2007 seldi H ehf., K og M 55 fm² skrifstofuhúsnæði við Aðalstræti 9 í Reykjavík. Í málinu krafðist A ehf. þess að viðurkennt yrði með dómi að hann nyti forkaupsréttar að skrifstofuhúsnæðinu samkvæmt sameignar- og eignaskiptasamningi sem þinglýst hafði verið á eignina árið 1972. Í dómi Hæstaréttar kom fram að með dómi réttarins frá 13. nóvember 2007 í máli nr. 586/2007 milli sömu aðila, hefði sýslumanninum í Reykjavík verið gert skylt að kröfu A ehf. að afmá afsal H ehf. til handa K og M, úr þinglýsingabók. Hefði Hæstiréttur í því máli komist að þeirri niðurstöðu að forkaupsréttur A ehf. væri ekki niður fallinn en með því hefðu dómstólar tekið efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur A væri fyrir hendi í lögskiptum aðila vegna afsalsins 29. maí 2007. Þegar tekið var mið af því hvernig H ehf., K og M höguðu málflutningi sínum í fyrra málinu yrði að telja að þeir hefðu ráðstafað sakarefninu gagnvart A á þann veg að þeir gætu ekki nú haft uppi nýjar málsástæður því til stuðnings að A ehf. nyti ekki forkaupsréttar við sölu eignarinnar. Var viðurkenningarkrafa A ehf. því tekin til greina.

                                                             

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. apríl 2009. Hann krefst þess að viðurkenndur verði forkaupsréttur hans að eignarhluta fyrir miðjum suðurvegg á 2. hæð í Aðalstræti 9, Reykjavík, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem stefndi Herra Garðar ehf. gaf út til stefndu Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar 29. maí 2007. Jafnframt krefst hann þess að stefnda Herra Garðari ehf. verði gert skylt að afsala honum umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í nefndu afsali. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndu krefjast staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Deila aðila stendur um hvort áfrýjandi eigi forkaupsrétt að framangreindum eignarhluta að Aðalstræti 9, Reykjavík, sem hafi orðið virkur er stefndi Herra Garðar ehf. seldi hann til annarra stefndu samkvæmt afsali 29. maí 2007. Um forkaupsrétt sinn vísar áfrýjandi til sameignar- og eignaskiptasamnings frá desember 1972 og telur að Hæstiréttur hafi í dómi 13. nóvember 2007 í málinu nr. 586/2007 milli sömu aðila komist að þeirri niðurstöðu að ákvæði samningsins um forkaupsrétt væru í fullu gildi. Vegna þess hafi sýslumanninum í Reykjavík þá verið gert skylt, að kröfu áfrýjanda, að afmá úr þinglýsingabók afsal stefnda Herra Garðars ehf. til annarra stefndu.

Eins og nánar er rakið í héraðsdómi reisa stefndu kröfu sína um sýknu meðal annars á því að ekki hafi komist á gildur sameignar- og eignaskiptasamningur milli allra eigenda hússins í desember 1972 þar sem þrír af húseigendum hafi ritað undir hann með fyrirvörum og á öðrum forsendum en aðrir eigendur. Um þetta vísa stefndu til fylgiskjals 22. desember 1972 með samningnum sem getið er um í honum og þinglýst var sama dag. Í hinu fyrra dómsmáli milli aðila lögðu stefndu ekki fram fylgiskjal þetta. Þeir byggðu þá heldur ekki á því að forkaupsréttur hafi yfirhöfuð ekki stofnast við samningsgerðina 1972 af nefndum ástæðum svo sem þeir gera nú.

Aðrar málsástæður stefndu í málinu lúta að því að málsaðilar hafi ekki verið aðilar að samningnum 1972 og beri að sýkna stefndu vegna aðildarskorts. Einnig bera þeir því við að 15. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978 skuli leiða til þess að kvöð um forkaupsrétt teljist hafa verið niður fallin við afsalsgerð 29. maí 2007. Auk þess geti áfrýjandi ekki krafist forkaupsréttar fyrr en stjórn húsfélagsins hafi tekið afstöðu til málsins. Loks er á því byggt að Búnaðarbanki Íslands hf. hafi eignast umrædda eign á nauðungaruppboði 4. nóvember 1998 og framselt boð sitt til stefnda Herra Garðars ehf. 27. sama mánaðar. Við það framsal hafi forkaupsréttur orðið virkur með gagnályktun frá 5. mgr. 32. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Forkaupsréttar hafi ekki verið neytt og sé hann því niður fallinn. Stefndu hafa fallið frá málsástæðu sem höfð var uppi í héraði um að áfrýjandi myndi auðgast á óréttmætan hátt ef krafa hans yrði tekin til greina.

Sumar þær málsástæður sem stefndu tefla fram til stuðnings kröfu sinni höfðu þeir uppi í hinu fyrra máli milli aðila en aðrar létu þeir undir höfuð leggjast að halda þá fram. Stefndu telja að þessar nýju málsástæður hefðu leitt til annarrar niðurstöðu í því máli hefðu þær verið bornar upp og á þær hefði verið fallist.

Hæstiréttur hefur áður komist að þeirri niðurstöðu að forkaupsréttur áfrýjanda sé ekki niður fallinn. Þótt sakarefni sé ekki að öllu leyti hið sama í þessum tveimur dómsmálum veltur úrlausn þeirra beggja á gildi þessa forkaupsréttar. Því myndi önnur niðurstaða nú leiða til dóms sem yrði ósamrýmalegur fyrri dómi Hæstaréttar milli sömu aðila. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti töldu stefndu að dómur nú sem tæki kröfu þeirra til greina gæti orðið grundvöllur fyrir endurupptöku málsins sem dæmt var í Hæstarétti 13. nóvember 2007.

Við meðferð síðastgreinds máls tóku dómstólar efnislega afstöðu til þess hvort forkaupsréttur áfrýjanda væri fyrir hendi í lögskiptum aðila vegna afsalsins 29. maí 2007. Aðilar þess máls voru hinir sömu og nú. Stefndu tefldu þá ekki fram öllum þeim málsástæðum sem þeir hafa nú uppi til stuðnings dómsniðurstöðu sem yrði, eins og áður segir, efnislega ósamrýmanleg hinni fyrri. Verður talið að með tilhögun málflutnings síns í hinu fyrra máli hafi þeir ráðstafað þessu sakarefni gagnvart áfrýjanda á þann veg að þeir geti ekki nú haft uppi nýjar málsástæður því til stuðnings að áfrýjandi hafi ekki notið forkaupsréttar við umrædda sölu eignarinnar.

Þegar af framangreindum ástæðum verður fallist á kröfu áfrýjanda og stefndu gert að greiða honum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Viðurkenndur er forkaupsréttur áfrýjanda, Aðaleignar ehf., að eignarhluta fyrir miðjum suðurvegg á 2. hæð í Aðalstræti 9, Reykjavík, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsali sem stefndi, Herra Garðar ehf., gaf út til stefndu, Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar, 29. maí 2007. Er stefnda, Herra Garðari ehf., gert skylt að afsala áfrýjanda umræddri eign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í afsalinu.

Stefndu greiði óskipt áfrýjanda samtals 1.200.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 25. mars 2009.

Mál þetta höfðaði Aðaleign ehf., kt. 420801-3430, Aðalstræti 9, Reykjavík, með stefnu birtri 20. nóvember 2007 á hendur Herra Garðari ehf., kt. 410672-0229, Fellahvarfi 9, Kópavogi, Kristjáni Stefánssyni, kt. 010345-3169, Frostaskjóli 81, Reykjavík, og Magnúsi Birni Brynjólfssyni, kt. 010853-3469, Aflagranda 31, Reykjavík.  Málið var dæmt hér í dóminum 28. maí 2008.  Stefndu áfrýjuðu dóminum til Hæstaréttar.  Með dómi réttarins 12. febrúar 2009 var dómurinn ómerktur og lagt fyrir dóminn að taka málið til munnlegs málflutnings og dómsálagningar að nýju.  Var málið flutt á ný og dómtekið 16. mars sl.

Stefnandi krefst þess að viðurkenndur verði forkaupsréttur sinn að eignarhluta í Aðalstræti 9, eignarhluta á 2. hæð fyrir miðjum suðurvegg, með tilheyrandi sameignar- og lóðarréttindum og öðru sem eigninni fylgir og fylgja ber, með sömu kjörum og skilmálum og í afsali stefnda Herra Garðars ehf. til meðstefndu Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar, dagsettu 29. maí 2007.  Þá krefst stefnandi þess að stefnda Herra Garðari verði gert skylt að selja og afsala stefnanda umræddri fasteign gegn greiðslu með sömu kjörum og skilmálum og greinir í framan­greindu afsali.  Loks krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefndu.

Stefndu krefjast sýknu og málskostnaðar.

Hinn 29. maí 2007 gaf stefndi Herra Garðar út afsal fyrir 55 m² skrifstofu- og verslunarhúsnæði á 2. hæð hússins að Aðalstræti 9 til stefndu Kristjáns Stefánssonar og Magnúsar Björns Brynjólfssonar.  Afsalið var afhent til þinglýsingar 30. maí 2007 og því þinglýst.

Stefnandi sendi forsvarsmanni seljandans, stefnda Herra Garðars, símskeyti þann 7. ágúst 2007.  Þar lýsir hann því yfir að hann hyggist beita forkaupsrétti sínum að eignarhluta þessum og krefst afsals gegn greiðslu á 7.000.000 króna.

Þessu skeyti virðist ekki hafa verið svarað.  Stefnandi krafðist þess síðan með bréfi 10. ágúst 2007 til þinglýsingarstjóra að afsalið yrði afmáð úr þinglýsingabók.  Því erindi var hafnað 30. sama mánaðar. Ákvörðun þinglýsingarstjóra var skotið til héraðsdóms.  Var hún staðfest með úrskurði 25. október 2007.  Var úrskurðinum skotið til Hæstaréttar sem felldi hann úr gildi með dómi 13. nóvember 2007.

Eins og ráða má af þessu og kröfum stefnanda snýst ágreiningur aðila um forkaupsrétt er stefnandi telur sig eiga að umræddum eignarhluta.  Aðalstræti 9 í Reykjavík er fjöleignarhús.  Um það leyti er húsið var tekið í notkun var gerður sameignar og eignaskiptasamningur.  Var hann undirritaður á tímabilinu 11. til 22. desember 1972.  Í 12. gr. samningsins segir m.a.:             

Ragnar Þórðarson á forkaupsrétt að þeim hlutum húseignarinnar, sem eigandi eða eigendur kynnu að vilja selja. Forkaupsréttur þessi fylgir þeim hluta eignarinnar, sem hann selur síðast úr sinni eigu, en þó er honum heimilt að láta þennan sérstaka forkaupsrétt fylgja hverjum eignarhluta sínum, sem hann kýs, við sölu. ... Aðrir eigendur húseignarinnar eiga forkaupsrétt að eignarhlutum, sem falir kunna að verða eftir neðantöldum reglum, að forkaupsrétti Ragnars Þórðarsonar frágengnum:  Sá eða þeir, sem eiga tiltekinn hluta hússins, sem næstur er eða eru þeim hluta, sem til sölu er, miðað við röð meðfram útvegg, eiga fyrst forkaupsrétt að hlutanum. Séu tveir aðilar þannig jafnsettir, ræður hlutkesti, hvor þeirra á fyrr forkaupsréttinn. Að ofantöldum forkaupsréttum frátöldum eiga allir eigendur hússins forkaupsrétt að fölum eignarhlutum í röð eftir stærð eignarhluta hvers um sig í fasteigninni hverju sinni. ... Nú vill einhver selja eignarhluta sinn og skal hann þá tilkynna stjórn hús­félagsins um það. Stjórnin kannar síðan, hvort einhver forkaupsréttarhafa vill neyta forkaupsréttar síns.

Löngu síðar var byggt ofan á húsið og var gerður nýr eignaskiptasamningur sem þinglýst var 15. apríl 1994.  Ekki er fjallað um forkaupsrétt í nýja samningnum og ekki tekin afstaða til gildis eldri samningsins.  Í samningnum er tekið fram að hann sé tímabundin lausn og að gera verði nýjan samning.  Þá segir þar að eldri hlutinn og nýi hlutinn í húsinu skuli vera sem mest aðgreindir í rekstri.

Í áðurnefndum dómi Hæstaréttar er komist að þeirri niðurstöðu að sameignar- og eignaskiptasamningurinn frá 1972 sé enn í gildi.  Þá segir að kvöð um forkaupsrétt hafi vegna stöðu sinnar í réttindaröð haldið gildi við nauðungarsölu á þeim eignarhluta sem hér er um deilt, en hann var seldur nauðungarsölu á uppboði á árinu 1998.

Eins og áður greinir var umræddur sameignar- og eignaskiptasamningur undir­ritaður á ellefu dögum í desembermánuði 1972.  Eigninni er í samningi þessum skipt í sjö hluta.  Þrír eigendur eins hluta, þeirra á meðal forsvarsmaður stefnanda þessa máls, skrá athugasemd við undirritun sína og á sérstöku skjali eru taldir upp í 13 liðum fyrirvarar, athugasemdir og skilyrði er þeir gera.  Í 7. lið gera þeir fyrirvara um 12. gr. samningsins, sem fjallar um forkaupsrétt.  Þar segir:  Fyrirvari gerður um 1. mgr. sbr. 2. mgr.  Í lok 5. mgr. komi:  ...nema þar sem þegar hefur farið fram slík sala fyrir undirritun þessa samnings og þinglýst hefur verið.  Um 6. mgr.:  Niður falli  ...„gegn hæfilegu gjaldi“.

Fylgiskjali þessu var þinglýst með sameignarsamningnum.  Við undirritun þeirra er rituðu skjal þetta er vísað til þess.  Á sjálfum samningnum er einnig fyrirvari er annar eigandi gerir um að eignarhluti hans sé ekki háður forkaupsrétti og að hann njóti hans ekki.  Loks er vélrituð sérstök yfirlýsing, dagsett 22. desember 1972, undir­rituð af Halldóri S. Rafnar, sem tilgreinir ekki stöðu sína eða umboð.  Hann hafði áður undirritað samninginn ásamt Ragnari Þórðarsyni fyrir hönd Gullfoss hf.  Yfirlýsingin er svohljóðandi:  Vegna annara aðila samningsins skal fram tekið, að Ólafur Guðmundsson, Ólafur Jónsson og Jón E. Jakobsson rituðu síðastir undir hann og telja aðrir aðilar fyrirvara þeirra vera einhliða yfirlýsingu, sem ekki bindur þá að svo stöddu.

Ragnar Þórðarson er látinn.  Dánarbú hans var tilkynnt eignalaust til sýslu­mannsins í Reykjavík.  Í skrám Fasteignamats ríkisins er hann hins vegar enn talinn eigandi að hluta í húsinu.  Hefur sýslumaður hafist handa um að koma af stað skiptum á dánarbúinu.  Ekki er upplýst í málinu hverjum hinn látni seldi síðast eignarhluta í húsinu og ekki er fullyrt að hann hafi framselt forkaupsrétt sinn samkvæmt sameignar­samningnum við annað tækifæri. Stefnandi lagði fram yfirlýsingar fjögurra erfingja Ragnars Þórðarsonar um að þeir óski ekki eftir að beita forkaupsrétti við þau kaup sem hér er um deilt.

Í munnlegum málflutningi benti stefnandi á að hann væri nú eigandi að eignar­hlutum sitt hvorum megin við hinn umdeilda hluta.  Þá hefðu þeir aðilar er áttu þessa eignarhluta á sínum tíma ritað undir sameignarsamninginn án fyrirvara. 

Málsástæður og lagarök stefnanda

Stefnandi kveðst byggja kröfur sínar á forkaupsrétti samkvæmt eigendasamningnum frá desember 1972.  Samningi þessum hafi verið þinglýst.  Forkaupsréttur þessi hafi verið staðfestur af Hæstarétti í framangreindum dómi frá 13. nóvember 2007.  Í forkaupsréttinum felist að stefnanda sé heimilt að ganga inn í samning um kaup, að kaupa eignina með sömu skilmálum.  Stefnandi segir að forkaupsréttur sinn hafi orðið virkur er stefndi Herra Garðar ehf. ákvað að selja eignina.  Þá vísar hann til símskeytis er hann sendi þessum stefnda.

Stefnandi segir stefnda ekki hafa virt þá skyldu sína að tilkynna um söluna og gefa honum kost á að neyta forkaupsréttar.  Hann hafi ítrekað boðið fram greiðslu í samræmi við afsal stefndu.

Stefnandi kveðst beina kröfum sínum bæði að seljanda og kaupendum.  Þeir verði bundnir af dómi og réttur þeirra verði að víkja fyrir rétti forkaupsréttarhafa.

Við aðalmeðferð málsins gerði stefnandi athugasemdir við málatilbúnað stefndu.  Fullyrti hann m.a. að í raun ætti dánarbú Ragnars Þórðarsonar ekki neitt í húsinu lengur.  Þá hafi allir erfingjar í dánarbúi Ragnars fallið frá forkaupsrétti.  Sá eignarhluti sem skráður væri hjá Fasteignamati ríkisins sem eign dánarbúsins hefði farið undir stiga þegar byggt var ofan á húsið.  Þá segir hann að 35. gr. þinglýsingar­laga eigi ekki við hér þar sem kvöðin um forkaupsrétt eigi að vera ævarandi.  Þá sagði hann að stjórn húsfélagsins þyrfti ekki að fjalla um málið, sbr. 9. gr. laga um fasteignakaup.  Loks kvaðst stefnandi mótmæla því verðmati er stefndu hefðu lagt fram.  Það væri óstaðfest.

Málsástæður og lagarök stefndu

Stefndu byggja á því að ekki hafi komist á gildur sameignarsamningur hús­eigenda í Aðalstræti 9.  Þrír af eigendunum hafi skrifað undir samninginn á öðrum forsendum en hinir.  Fylgiskjal, sem dagsett sé 22. desember 1972, beri með sér fyrirvara er þrír húseigendanna gerðu.  Þeir hafi í reynd ekki skrifað undir sama samning.  Stefndu fullyrða að umrætt fylgiskjal hafi ekki verið lagt fram í Hæstarétti í ofangreindu máli aðila varðandi þinglýsingu afsals.  Stefndu byggja á því að fyrirvari um forkaupsrétt, sem fram komi í fylgi­skjalinu, hafi leitt til þess að ekki hafi komist á samningur um forkaupsrétt.

Þá vísa stefndu til þess að 30 ár hafi verið liðin frá því að kvöðinni um forkaupsrétt var þinglýst.  Réttaráhrif þinglýsingarinnar samkvæmt 15. gr. laga nr. 39/1978 hafi verið fallin niður, sbr. 35. gr. sömu laga.  Þannig hafi forkaupsrétturinn verið fallinn niður er stefndu áttu sín viðskipti.  Þá hafi stefndi Herra Garðar ehf. ekki verið aðili að samningnum frá 1972 og því ekki bundinn af ákvæðum hans um forkaupsrétt.  Beri því að sýkna hann vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Stefndu segja að upphaflegir aðilar samningsins eigi ekki lengur hluta í húsinu.  Forsendur samningsins séu því niður fallnar.

Stefndu telja að stefnandi geti ekki krafist viðurkenningar forkaupsréttar.  Sýslumaður hafi tekið upp að nýju skipti á dánarbúi Ragnars Þórðarsonar.  Erfingjar í búinu geti ekki afsalað sér forkaupsrétti og slík yfirlýsing hafi ekki gildi.  Þá kveðast stefndu byggja á því að allir erfingjar hafi ekki afsalað sér forkaupsrétti.

Þá geti stefnandi ekki krafist forkaupsréttar fyrr en stjórn húsfélagsins hafi fjallað um málið.  Samkvæmt 12. gr. samningsins frá 1972 skuli stjórninni tilkynnt um fyrirhugaða sölu og hún kanna hvort einhver hafi hug á að neyta forkaupsréttar.

Þá sé stefnandi Aðaleign ehf. ekki aðili að samningnum frá 1972.  Aðrir aðilar og eigendur hússins hafi heldur ekki gerst aðilar að samningnum.  Beri því að sýkna stefndu vegna aðildarskorts, sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991.

Þá segja stefndu að forkaupsréttur Ragnars Þórðarsonar hafi vaknað er Búnaðarbanki Íslands framseldi til stefnda Herra Garðars boð er bankinn hafði gert í  eignarhlutann á nauðungarsölu.  Byggja stefndu hér á gagnályktun frá 5. gr. 32. gr. laga nr. 90/1991.  Þar sem forkaupsrétturinn hafi ekki verið nýttur umrætt sinn sé hann niður fallinn, svo og forkaupsréttur annarra aðila samningsins frá 1972.

Loks byggja stefndu á því að stefnandi myndi auðgast á óréttmætan hátt ef kröfur hans yrðu teknar til greina.  Eignin hafi verið seld á lægra verði en gengur og gerist þar sem mikil vinna sé framundan við gerð eignaskiptasamnings.  Þá sé deilt um sameign hússins.  Eignin sé að verðmæti minnst 13.800.000 krónur.  Byggja stefndu þetta á matsgerð löggilts fasteignasala er þeir hafa lagt fram.

Forsendur og niðurstaða

Meginmálsástæða stefndu er sú að margnefndur sameignarsamningur hafi í reynd ekki komist á.  Nokkrir aðilar hans hafi gert fyrirvara um tiltekin efnisatriði samningsins og því hafi hann ekki verið samþykktur af öllum aðilum.  Stefnandi bendir á að þeir sem á þessum tíma áttu þá eignarhluta sem hér er um rætt hafi allir samþykkt samninginn fyrirvaralaust. Samningnum var þinglýst á sínum tíma og ekki var leitað leiðréttingar á þeirri færslu.  Stefndi Herra Garðar eignaðist umræddan eignarhluta á árinu 1999 og þá var samningurinn skráður í þinglýsingabók sem kvöð á eigninni.  Hæstiréttur hefur í dómi sínum varðandi afmáningu afsals stefndu úr þinglýsingabók slegið því föstu að samningurinn hafi ekki fallið niður við tiltekin atvik.  Í því felst ekki úrlausn um hvort samningurinn hafi komist á svo bindandi sé.  Óumdeilt er að honum var þinglýst sem kvöð á eigninni og felst ekki meira í dómi Hæstaréttar en sú niðurstaða að kvöðin hafi ekki verið afmáð eða átt að afmást úr þinglýsingabók.  Þinglýsingarstjóri fjallaði ekki um það í ákvörðun sinni á árinu 2007 hvort kvöðinni hefði réttilega verið þinglýst og gátu dómstólar í umfjöllun sinni um ákvörðun þinglýsingarstjóra ekki tekið það atriði til skoðunar.

Samningurinn átti að gilda um alla þá eignarhluta sem í húsinu voru.  Aðilar samningsins rituðu ekki allir undir samning sama efnis.  Því öðlaðist samningurinn ekki gildi, nema e.t.v. um þau atriði sem enginn gerði fyrirvara um.  Þarf ekki að ræða það frekar í þessum dómi, en hér reynir aðeins á ákvæði í samningnum sem ekki var samstaða um.  Vegna fyrirvara nokkurra aðila var ákvæði samningsins um forkaups­rétt ógilt.  Hann bindur heldur ekki þá aðila sem samþykktu samninginn fyrirvaralaust, en það er augljós forsenda slíks samningsákvæðis að allir aðilar séu bundnir af því.

Samkvæmt þessu öðlaðist kvöðin um forkaupsrétt ekki gildi er samningurinn var undirritaður.  Kvöðinni var hins vegar þinglýst og máttu þeir er síðar komu að vera í góðri trú um að kvöðin væri í gildi.  Það leiðir hins vegar ekki til þess að kvöðin öðlist gildi að þeir sem keypt hafa og selt eignarhluta í húsinu hafi búist við að kvöðin væri bindandi fyrir þá og gert ráðstafanir í samræmi við það.

Telja verður að ákvæðið um skyldu til að tilkynna stjórn húsfélagsins fyrir­hugaða sölu sé ógilt á sama hátt og ákvæðið um forkaupsrétt.  Þá myndi vanræksla á þeirri skyldu ekki leiða til þess að stefnanda yrði viðurkenndur forkaupsréttur.

Niðurstaðan er því sú að stefnandi eigi ekki forkaupsrétt að umræddum eignarhluta hússins.  Verður að sýkna stefndu af kröfum hans.

Þar sem stefnandi byggir á þinglýstum heimildum er þrátt fyrir þekkingu forsvarsmanns hans á atvikum rétt að málskostnaður falli niður.

Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð

Stefndu, Herra Garðar ehf., Kristján Stefánsson og Magnús Björn Brynjólfsson, eru sýknaðir af kröfum stefnanda, Aðaleignar ehf.

Málskostnaður fellur niður.