Fimmtudaginn 26. mars 2009.
Nr. 526/2008.	Frjálsi fjárfestingarbankinn hf. (Friðjón Örn Friðjónsson hrl.) gegn Húsasmiðjunni hf. (Tómas Jónsson hrl.)

 

Kröfugerð. Samningur. Þriðjamannslöggerningur.

Verktakafyrirtækið FH reisti sjö hús við L. Fyrirtækið gerði tvo samninga við F 17. mars 2005, fjármögnunarsamning og lánssamning. Fólst í fyrrnefnda samningnum skuldbinding F til að lána með ákveðnum skilyrðum fé til að fjármagna kaup á eignunum og til byggingarframkvæmda á þeim. FH gáfu út yfirlýsingu 7. apríl 2005 um „framsal greiðslu úr fjármögnunarsamningi“. Þar sagði að félagið heimilaði F að greiða beint til H úr fjármögnunarsamningi aðila. Kom fram að yfirlýsingin væri óafturkræf nema með samþykki H. Sagði síðan: „Greiðslur eru háðar verkstöðu og úttektum [F], og stöðu fjármögnunar, en greiðast um leið og fyrsta útborgun frá [F] héðan í frá fer fram til [FH] og síðan af hverri útborgun sem nemur 20% af þeirri fjárhæð sem [F] greiðir til [FH].“ Skjalið var undirritað fyrir hönd FH og F. Við undirritun fyrir hönd F var skrifað „án ábyrgðar“. Hlutfall það, 20%, sem tilgreint var í yfirlýsingunni var 30. janúar 2006 hækkað í 30% að beiðni FH. F tilkynnti H 21. september 2006 að ábyrgð fyrir FH sem nam 20% væri fallin niður. Með hinum áfrýjaða dómi var F gert að greiða H 7.684.432 krónur, sem var skuld FH auk vaxta. Hæstiréttur féllst hvorki á að málið væri svo vanreifað að frávísun varðaði né kröfu F um að vísa ætti málinu heim í hérað því að í héraðsdómi væri byggt á málsástæðum sem ekki kæmu fram í stefnu. Krafa H var talin fela í sér að í yfirlýsingu F og FH og síðari samskiptum þeirra hefði falist þriðjamannsloforð í hans þágu sem hann gæti reist á sjálfstæðan rétt gagnvart F. Meginefni yfirlýsingarinnar var að FH heimilaði F að inna af hendi greiðslur samkvæmt fjármögnunarsamningi beint til H. Hæstiréttur féllst ekki á að H gæti reist rétt á yfirlýsingunni og síðari samskiptum við F. Yfirlýsingin mælti hvorki beinlínis fyrir um að H hefði beinan og sjálfstæðan rétt til að krefjast efnda á fjármögnunarsamningi H og F né yrði túlkuð með þeim hætti. Þá var ekki fallist á að H gæti átt rétt til skaðabóta vegna meintra vanefnda á þeim samningi. Loks var ekki talið sannað að F hefði hlotið óréttmæta auðgun, við það að vörur sem teknar voru út í reikning hjá H og nýttar til byggingarframkvæmda hefðu aukið verðmæti veða sem stóðu til tryggingar kröfu hans á hendur FH. Gæti H því þegar af þeirri ástæðu ekki byggt kröfu sína á þessum sjónarmiðum. Var F sýknaður af kröfu H.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson og Jón Steinar Gunnlaugsson og Viðar Már Matthíasson settur hæstaréttardómari.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 24. september 2008. Hann krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá héraðsdómi, en til vara að hinn áfrýjaði dómur verði ómerktur og málinu vísað heim í hérað. Til þrautavara krefst hann sýknu af kröfu stefnda, en að því frágengnu að krafa hans verði lækkuð og vaxtakröfu hrundið. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I

Kröfu sína um frávísun málsins frá héraðsdómi reisir áfrýjandi á því að dómkrafa stefnda sé svo vanreifuð að ekki sé unnt að leggja dóm á málið. Bendir hann einkum á að ófullnægjandi gögn liggi kröfu stefnda til grundvallar, einungis hafi verið lagt fram reikningsyfirlit þar sem úttektir séu tilgreindar. Hann hafi í héraðsgreinargerð beint sérstakri áskorun til stefnda um að leggja fram gögn um allar úttektir sem tilgreindar séu á viðskiptareikningi Flottra húsa ehf. hjá stefnda þar sem fram komi um hvaða vörur sé að ræða og hver hafi tekið þær út. Við þessari áskorun hafi stefndi ekki orðið. Stefndi haldi því fram að hann hafi afhent lögmanni þeim, er rak málið fyrir áfrýjanda í héraði, úttektarnótur vegna allra úttekta svo hann gæti metið hvort þörf væri á að leggja þær fram í málinu. Áfrýjandi kveðst ekki kannast við þetta. Bendir áfrýjandi á að ekki sé bókað í endurritum þinghalda í málinu í héraði að hann hafi fallið frá áskorun sinni eða málsástæðu er að þessu lýtur. 

Krafa um frávísun málsins frá héraðsdómi kom ekki fram þar fyrir dómi og verður ekki tekin til úrlausnar fyrir Hæstarétti, sbr. 2. mgr. 163. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, en Hæstiréttur gætir að því án kröfu hvort mál sé svo vanreifað að frávísun varði. Í máli þessu hefur stefndi uppi kröfu um greiðslu á skuld sem hann kveður hafa stofnast vegna úttekta Flottra húsa ehf. hjá honum og telur hann áfrýjanda bera ábyrgð á skuldinni. Krafan er reist á yfirliti um hreyfingar á úttektarreikningi Flottra húsa ehf. hjá stefnda, en yfirlitið sýnir að dregnar hafi verið frá innborganir á reikninginn. Enginn vafi leikur á hver krafa stefnda er og hvernig hann telur hana til komna. Þótt stefndi hafi ekki orðið við áskorun um að leggja fram einstakar úttektarnótur leiðir það ekki til þess að krafa hans teljist vanreifuð, heldur kemur þetta eftir atvikum til athugunar við efnisúrlausn málsins þegar metið er hvort krafan eða einstakir þættir hennar teljist nægilega sannaðir.

Krafa áfrýjanda um heimvísun málsins er reist á því að í héraðsdómi sé byggt á málsástæðum sem ekki hafi komið fram í stefnu. Ekki eru efni til að fallast á það. Þá er á því byggt að ekki sé fjallað um allar málsástæður sem áfrýjandi hafi teflt fram til varnar. Vísar hann til þess að ekki sé fjallað um þau rök hans að farið hafi verið eftir grein 3.4. í fjármögnunarsamningi um tilhögun greiðslna og það hafi áhrif á hvernig skýra eigi yfirlýsingu sína og Flottra húsa ehf. 7. apríl 2005. Ekki er fallist á þessar röksemdir áfrýjanda, enda tekur héraðsdómur afstöðu til túlkunar á yfirlýsingunni og telur að sjálfstæður réttur stefnda hafi stofnast til greiðslna úr hendi áfrýjanda. Skýra verður dóminn svo að í því felist að texti og framkvæmd fjármögnunarsamningsins breyti ekki þessari túlkun á yfirlýsingunni.

II

Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi gerðu áfrýjandi og Flott hús ehf. með sér tvo samninga 17. mars 2005. Annars vegar lánssamning og hins vegar fjármögnunarsamning, en samningarnir tengjast innbyrðis. Skyldi umsamið lán, allt að 320.000.000 krónur, samkvæmt fyrri samningnum fara til að fjármagna kaup og frekari framkvæmdir við byggingu sjö parhúsa við Lækjarvað í Reykjavík, sem um var nánar samið í hinum síðar nefnda. Í honum segir að tilgangur hans sé að staðfesta með formlegum hætti að áfrýjandi ,,stefni að því að lána“ Flottum húsum ehf. fé til að standa straum af endurfjármögnun að hluta á kaupverði tilgreindra fasteigna ásamt byggingarframkvæmdum á þeim sem skilgreindar séu í samningnum að uppfylltum öllum eðlilegum og sanngjörnum skilyrðum er áfrýjandi setji af sinni hálfu. Í samningnum er ákvæði sem mælir fyrir um að vegna eðlis hans séu greiðslur samkvæmt honum ekki framseljanlegar til þriðja aðila. Í 3. gr. samningsins er fjallað um framkvæmd hans. Þar kemur meðal annars fram að fyrir þurfi að liggja úttekt á byggingarstigi og verðmat sem fulltrúi áfrýjanda vinni og þegar það liggi fyrir geti Flott hús ehf. óskað eftir útborgun láns hjá áfrýjanda. Skuli hann innan tveggja virkra daga frá móttöku lánsbeiðni taka afstöðu til hennar. Í gr. 3.4. segir meðal annars: ,,Undir úttektarbeiðnir og ráðstafanir á lánsfé, til skuldbindingar fyrir lántaka, skulu skrifa þeir sem rita firmað eða prókúruhafi samkvæmt hlutafélagaskrá og er aðilum skylt að tilkynna [áfrýjanda] ef breyting verður á ofangreindum ritunum. Annað tveggja samþykkir [áfrýjandi] lánsbeiðni með því að borga út lánið inn á uppgefinn bankareikning lántaka eða skv. sérstakri ráðstöfunarbeiðni“.

III

Stefndi reisir kröfu sína á því að ,,Yfirlýsing um framsal greiðslu úr fjármögnunarsamningi“ 7. apríl 2005, sem áfrýjandi og Flott hús ehf. undirrituðu, hinn fyrr nefndi með orðunum ,,án ábyrgðar“, veiti honum sjálfstæðan rétt til þess að beina kröfu sinni að áfrýjanda. Í yfirlýsingunni segir meðal annars: ,,Flott hús ehf. ... heimilar hér með [áfrýjanda] að greiða beint til [stefnda] hf. úr fjármögnunarsamningi sem gerður var ... 17. mars 2005. Yfirlýsing þessi er óafturkræf nema með samþykki [stefnda]. Greiðslur eru háðar verkstöðu og úttektum ... og stöðu fjármögnunar, en greiðast um leið og fyrsta útborgun frá [áfrýjanda] héðan í frá fer fram til Flottra húsa ehf. og síðan af hverri útborgun sem nemur 20% af þeirri fjárhæð sem [áfrýjandi] greiðir til Flottra húsa ehf. [Áfrýjandi] greiðir því beint til [stefnda], sem nemur ofangreindu. Greiðslu skal leggja inn á reikning [stefnda].“ Hlutfall það, 20%, sem tilgreint er í yfirlýsingunni var 30. janúar 2006 hækkað í 30% að beiðni Flottra húsa ehf. Stefndi byggir einnig á því að sú hækkun hafi falið í sér skuldbindingu fyrir áfrýjanda og að skilningur hans um skuldbindingargildi þessara yfirlýsinga hafi verið staðfestur í tölvupóstsamskiptum, meðal annars þegar áfrýjandi hafi afturkallað ábyrgð sína. Áfrýjandi heldur því ómótmælt fram að allar útborganir hans vegna fjármögnunarsamningsins hafi, í samræmi við ákvæði samningsins, farið fram á grundvelli sérstakra útborgunarbeiðna Flottra húsa ehf. þar sem fram hafi komið hvernig skyldi ráðstafa hverri greiðslu.

Krafa stefnda felur í sér að í yfirlýsingu áfrýjanda og Flottra húsa ehf. 7. apríl 2005 og síðari samskiptum þeirra hafi falist þriðjamannsloforð í hans þágu sem hann geti reist á sjálfstæðan rétt gagnvart áfrýjanda. Meginefni yfirlýsingarinnar er að Flott hús ehf. heimilar áfrýjanda að inna af hendi greiðslur samkvæmt fjármögnunarsamningi beint til stefnda. Skilmáli um að yfirlýsingin sé óafturkræf nema með samþykki stefnda felur það í sér að Flott hús ehf. getur ekki afturkallað hana án slíks samþykkis. Yfirlýsingin mælir hvorki beinlínis fyrir um að stefndi hafi beinan og sjálfstæðan rétt til að krefjast efnda á fjármögnunarsamningi áfrýjanda og Flottra húsa ehf. né verður túlkuð með þeim hætti. Framkvæmd útborgana var einnig á þann veg að samkomulag var milli áfrýjanda og Flottra húsa ehf., á grundvelli beiðna félagsins, um hvert greiðsla skyldi renna hverju sinni. Verður ekki fallist á að stefndi geti reist rétt á yfirlýsingunni eða síðari samskiptum við áfrýjanda.

Stefndi byggir kröfu sína einnig á því að hann eigi skaðabótarétt á hendur áfrýjanda vegna saknæmrar háttsemi hans, sem falist hafi í blekkingum um stöðu verksins og valdið því að stefndi hélt áfram að heimila Flottum húsum ehf. úttektir á vörum. Krafan er um skaðabætur innan samninga og er sá grundvöllur hennar áréttaður í greinargerð stefnda til Hæstaréttar. Stefndi var ekki aðili að samningum áfrýjanda og Flottra húsa ehf. Áður er komist að þeirri niðurstöðu að hann geti ekki átt beinan og sjálfstæðan rétt til að krefjast efnda á fjármögnunarsamningnum. Hann getur því ekki átt rétt til skaðabóta vegna meintra vanefnda á þeim samningi.

Loks er krafa stefnda reist á sjónarmiðum um meinta auðgun áfrýjanda, sem orðið hafi með því að vörur sem teknar voru út í reikning hjá stefnda og nýttar til byggingarframkvæmda hafi aukið verðmæti veða, sem stóðu til tryggingar kröfu hans á hendur Flottum húsum ehf. Stefndi hefur ekki sannað að áfrýjandi hafi hlotið óréttmæta auðgun, af þeim ástæðum sem hér um ræðir, og getur hann því þegar af þeirri ástæðu ekki byggt kröfu sína á þessum sjónarmiðum.

Samkvæmt framansögðu verður áfrýjandi sýknaður af kröfu stefnda.

Stefnda verður gert að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjandi, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., skal vera sýkn af kröfu stefnda, Húsasmiðjunnar hf.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 1.000.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. júní 2008.

Mál þetta höfðaði Húsasmiðjan hf., kt. 620171-0299, Holtavegi 10, Reykjavík, með stefnu birtri 31. október 2007 á hendur Frjálsa fjárfestingarbankanum, kt. 691282-0829, Lágmúla 6, Reykjavík.  Málið var dómtekið 21. maí sl., en endurupptekið og dómtekið á ný 19. júní sl. 

Stefnandi krefst greiðslu á 7.684.432 krónum með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2006 til greiðsludags.  Þá krefst hann málskostnaðar að mati dómsins. 

Stefndi krefst aðallega sýknu, til vara að stefnukröfur verði lækkaðar.  Ennfremur krefst hann málskostnaðar að mati dómsins. 

Verktakafyrirtækið Flott hús ehf. reisti sjö hús við Lækjarvað í Reykjavík.  Fyrirtækið gerði fjármögnunarsamning við stefnda.  Samningur þessi, sem dagsettur er 17. mars 2005, er all ítarlegur, en ekki er tilefni til að rekja efni hans hér.  Fólst í honum skuldbinding stefnda til að lána með ákveðnum skilyrðum fé til að fjármagna kaup á eignunum og byggingarkostnað. 

Hinn 7. apríl 2005 gaf Flott hús ehf. út yfirlýsingu um „framsal greiðslu úr fjármögnunarsamningi“.  Þar segir að félagið heimili stefnda að greiða beint til stefnanda úr fjármögnunarsamningi aðila  Segir að yfirlýsingin sé óafturkræf nema með samþykki stefnanda, Húsasmiðjunnar hf.  Síðan segir orðrétt:  „Greiðslur eru háðar verkstöðu og úttektum FFB, og stöðu fjármögnunar, en greiðast um leið og fyrsta útborgun frá FFB héðan í frá fer fram til Flottra húsa ehf. og síðan af hverri útborgun sem nemur 20% af þeirri fjárhæð sem FFB greiðir til Flottra húsa ehf.“  Loks er tilgreint númer á bankareikningi stefnanda og kennitala hans.  Skjalið er undirritað fyrir hönd Flottra húsa ehf. og stefnda.  Við undirritun fyrir hönd stefnda er skrifað „án ábyrgðar“. 

Flott hús ehf. leitaði eftir því við stefnda þann 30. janúar 2006 að greiðslur til stefnanda yrðu hækkaðar í 30% af úttektum fyrirtækisins.  Samþykkti starfsmaður stefnda þessa beiðni samdægurs með tölvupósti er beint var bæði til Flottra húsa og stefnanda. 

Lögð hafa verið fram nokkur afrit tölvupóstskeyta er gengu á milli aðila á árinu 2006.  Hinn 26. apríl 2006 spurði starfsmaður stefnda stefnanda hvað væri að hjá Flottum húsum.  Fyrirtækið segðist ekki fá vörur.  Þessu var svarað af stefnanda samdægurs og sagt að skuld Flottra húsa næmi 11 milljónum króna.  Þá var spurt hvað fyrirtækið ætti eftir að fá greitt frá stefnda.  Stefndi svaraði sama dag og sagði að miðað við að allar íbúðirnar seljist eigi að verða 44 milljóna króna hagnaður.  Í lok svarsins segir:  „En ekki loka á hann“. 

Hinn 16. september 2006 óskaði lögmaður stefnanda eftir fundi með starfsmanni stefnda til að fara yfir stöðu Flottra húsa.  Í skeyti frá stefnda til stefnanda þann 18. september 2006 kemur fram að ekki hafi verið greitt neitt síðustu mánuði nema til smiða, rafvirkja og málara.  Hafi þeir verið að loka húsunum fyrir stefnda.  Flott hús hafi ekki fengið neinar greiðslur síðan í maí það ár.  Þessu svaraði lögmaður stefnanda sama dag og óskaði aftur eftir fundi. 

Að beiðni stefnda sendi forsvarsmaður Flottra húsa skeyti til stefnanda þennan sama dag og sagði þar að framkvæmdin hefði verið tekin í gjörgæslu og að fyrirtækið hefði ekki fengið neitt greitt beint til sín síðan 27. mars 2006.  Allar greiðslur frá þeim tíma hafi farið beint til verktaka og annarra sem hafi þurft að fá greitt til að frekari skaði yrði ekki.  Reynt hafi verið að bjarga því sem bjargað yrði og gera húsin söluhæf. 

Hinn 21. september tilkynnti stefndi til stefnanda að ábyrgð fyrir Flott hús um 20% væri fallin niður. 

Í málinu hefur verið lagt fram yfirlit um viðskiptareikning Flottra húsa hjá stefnanda.  Er ekki ástæða til að lýsa honum þar sem ekki er ágreiningur um að skuld Flottra húsa nemi a.m.k. stefnufjárhæðinni.  Stefnandi lagði fram samantekt um greiðslur stefnda.  Samkvæmt því seldi stefnandi vörur til Flottra húsa fyrir 43.423.944 krónur.  Stefndi greiddi hins vegar til stefnanda 36.218.468 krónur.  Munar hér 7.205.476 krónum.  Stefnufjárhæðin er lítið eitt hærri vegna vaxtareiknings. 

Vitni voru ekki leidd við aðalmeðferð máls þessa.  Forsvarsmaður Flottra húsa, Torfi Jóhannsson, gaf skriflega yfirlýsingu til stefnanda sem lögð var fram í dómi.  Er hún dagsett 5. maí 2008  Þar segir Torfi að hann hafi farið yfir alla reikninga frá stefnanda og samþykkt þá.  Allar úttektir hjá stefnanda hafi farið í framkvæmdirnar við Lækjarvað.  Loks tekur hann fram að stefndi hafi ekki greitt til stefnanda í samræmi við gerða samninga um 20% og síðar 30% allra útborgana. 

Stefndi mótmælti ekki þessu skjali.

Málsástæður og lagarök stefnanda 

Stefnandi telur að stefndi hafi skuldbundið sig til að greiða til sín 20% og síðar 30% af öllum greiðslum samkvæmt fjármögnunarsamningi við Flott hús ehf.  Þessa skyldu hafi stefndi vanefnt. 

Stefnandi bendir á að stefndi hafi afturkallað samninginn, en sú afturköllun hafi verið óheimil.  Samkvæmt upphaflegri yfirlýsingu stefnda hafi slík afturköllun verið háð samþykki stefnanda. 

Stefnandi segir að fjármögnunarsamningur stefnda og Flottra húsa hafi verið grundvöllur framangreindrar yfirlýsingar.  Heildarfjármögnunin hafi átt að nema 341.000.000 króna.  Kveðst stefnandi því hafa mátt búast að við að fá greiddar 68.200.000 krónur frá stefnda miðað við 20% af greiðslum, en 102.330.000 krónur miðað við 30%.  Stefndi hafi aðeins greitt 36.218.468 krónur til stefnanda vegna samninga þessara. 

Stefnandi kveðst byggja á því að hann hafi ítrekað óskað eftir fundum með stefnda til að ræða stöðu málsins.  Stefndi hafi ekki orðið við þessum óskum.  Telur stefnandi að hann hafi því getað dregið þá ályktun að ekki væri neitt athugavert í viðskiptum stefnda og Flottra húsa. 

Stefnandi kveðst hafa haldið viðskiptareikningi Flottra húsa opnum þar sem hann treysti á yfirlýsingu stefnda.  Bendir hann á að 26. apríl 2006 hafi stefndi sagt í tölvupósti að ekkert amaði að í viðskiptum félagsins við stefnda.  Í skeytinu sé beðið um að ekki verði hætt viðskiptum við félagið.  Stefnandi telur sig geta byggt á þessari yfirlýsingu stefnda. 

Um miðjan september 2006 hafi borist tölvupóstur frá starfsmanni stefnda.  Þar hafi verið sagt að ekkert hafi verið greitt öðrum en smiðum, rafvirkjum og málurum.  Telur stefnandi að bréf þetta sýni að framkvæmdin hafi frá 27. mars 2006 verið í svokallaðri gjörgæslu.  Þrátt fyrir það hafi stefndi gefið í skyn í tölvupósti 26. apríl að allt væri í lagi.  Stefnandi kveðst hafa haldið reikningi Flottra húsa opnum fram á haust 2006 í trausti upplýsinga frá stefnda.  Virðist svo sem stefndi hafi gefið rangar og villandi upplýsingar um stöðu verksins til þess að stefnandi héldi reikningnum opnum.  Megi hreinlega álykta að stefndi hafi ætlað sér að blekkja stefnanda og því valdið honum tjóni af ásetningi.  Að minnsta kosti sé gáleysi starfsmanna stefnda stórfellt og beri stefndi ábyrgð á því.  Stefndi hafi verið eini aðilinn er vissi í reynd hver staða verksins var. 

Málsástæður og lagarök stefnda 

Stefndi byggir sýknukröfu sína í fyrsta lagi á að yfirlýsing, dags. 7. aprí1 2005, sé ekki skuldbindandi fyrir sig.  Í henni felst engin ábyrgðaryfirlýsing.  Með yfirlýsingunni heimili Flott hús stefnda að greiða til stefnanda.  Gerður sé fyrirvari um verkstöðu, úttektir og stöðu fjármögnunar.  Þá sé yfirlýsingin undirrituð án ábyrgðar. 

Vegna þeirra takmarkana sem fram komi í yfirlýsingunni hafi stefnanda borið að sýna sérstaka aðgæslu í viðskiptum sínum við Flott hús.  Hann hafi mátt gera sér ljóst að hann ætti ekki sjálfstæðar kröfur á stefnda. 

Stefndi segir að með yfirlýsingunni hafi hann aðeins fengið heimild til að greiða beint til stefnanda, en ekki verið skyldugur til þess.  Þá hafi hann undirritað án ábyrgðar.  Flott hús hafi ábyrgst greiðslur til stefnanda.  Þá staðfesti það ekki skuldbindingargildi yfirlýsingarinnar að greiðslu hafi borist til stefnanda frá stefnda. 

Þá byggir stefndi á því að stefnandi hafi fengið að fullu greitt í samræmi við yfirlýsinguna frá 7. apríl 2005.  Hann hafi þegar greitt til stefnanda 36.218.468 krónur.  Fjármögnun hafi að hámarki átt að nema 320.000.000 króna.  Af þeirri fjárhæð hafi 162.276.654 krónur verið til endurfjármögnunar á kaupverði.  Lán til eiginlegra framkvæmda hafi því numið 157.723.346 krónum.  Stefnandi hafi því ekki getað búist við að fá greitt meira en 31.544.669 krónur samkvæmt upphaflegu yfirlýsingunni.  Er hlutfallið var hækkað í 30% hafi aðeins átt eftir að greiða 34.962.672 krónur. 

Stefndi fullyrðir að stefnandi hafi samkvæmt framangreindu ekki átt að fá meira en 35.040.937 krónur.  Rangt sé hjá stefnanda að hann hafi mátt reikna með að fá greiddar 68.200.000 krónur.  Þá geti hann ekki reiknað með hærri greiðslum en sem nam úttektum Flottra húsa ehf. 

Í greinargerð vísar stefndi ennfremur til þess að stefnandi hafi ekki sannað kröfu sína með haldbærum gögnum.  Þá sé sennilegt að hluti af úttektunum hafi ekki verið nýttur við framkvæmdirnar við Lækjarvað. 

Stefndi kveðst ekki telja sig vera í samningssambandi við stefnanda.  Stefnandi hafi ekki sent greiðsluseðla vegna úttekta.  Því hafi stefnandi einnig litið svo á að ekki væri samningssamband þeirra í milli. 

Stefndi mótmælir því að hann hafi blekkt stefnanda.  Hann hafi gefið upplýsingar í samræmi við verðmat eignanna og skuldastöðu Flottra húsa, í góðri trú.  Það að halda viðskiptareikningi opnum sé á ábyrgð stefnanda, en stefndi kveðst ekki geta gefið fyrirmæli um slíkt.  Þá felist ekki í tölvupóstinum frá 26. apríl 2006 nein ábyrgðaryfirlýsing. 

Stefndi kveðst ekki kannast við óskir stefnda um fundi.  Þvert á móti hafi hann ekki óskað eftir neinum upplýsingum. 

Stefndi mótmælir því að allar úttektir á reikning Flottra húsa hafi aukið verðgildi eigna er stefndi átti veð í.  Stefndi mótmælir því einnig að almennir kröfuhafar geti átt hlutdeild í aukningu á verðmæti fasteigna, þvert á réttindi veðhafa. 

Stefndi mótmælir því að hann hafi viðurkennt bótaskyldu sína með því eiga samskipti við stefnanda. 

Stefndi kveðst til vara krefjast lækkunar dómkrafna þar sem stefnandi byggi m.a. á sjónarmiðum um bótaskyldu.  Kveðst hann telja að stefnandi verði að sýna fram á raunverulegt tjón sitt.  Skuld á viðskiptareikningi gefi ekki raunhæfa mynd af því. 

Forsendur og niðurstaða 

Yfirlýsing sú sem Flott hús gaf út og stefndi staðfesti með undirritun sinni er að forminu til ekki beint sérstaklega til stefnanda.  Hins vegar er þar mælt fyrir um tilteknar skyldur stefnda gagnvart stefnanda og ljóst er af málavöxtum að skjalið hefur verið afhent stefnanda.  Þá er áskilið samþykki stefnanda eigi að fella yfirlýsinguna úr gildi.  Stefndi telur sig hins vegar ekki bera neinar skyldur gagnvart stefnanda vegna úttekta Flottra húsa þar sem yfirlýsingin sé undirrituð með fyrirvaranum „án ábyrgðar“ eins og áður segir. 

Yfirlýsingin er augljóslega ætluð til að tryggja Flottum húsum lánstraust hjá stefnanda.  Í því ljósi er nærtækast að skýra fyrirvarann þannig að ekki sé tekin ábyrgð á því að til greiðslna komi.  Þannig verði aðeins greitt eftir því sem verki miðar í samræmi við lánasamning Flottra húsa og stefnda.  Er ófært að telja að yfirlýsingin sé með öllu merkingarlaus. 

Miðað við texta yfirlýsingarinnar felst í henni skuldbinding til að greiða 20% af útborgunum samkvæmt lánasamningnum beint til stefnanda.  Skuldbindingin er þó bundin við þær greiðslur sem inntar eru af hendi eftir að yfirlýsingin er gefin út.  Þetta hlutfall var síðar hækkað í 30%.  Sjálfgefinn er fyrirvari um að skuld Flottra húsa nái þeirri fjárhæð sem til greiðslu ætti að koma, en því er ekki haldið fram að svo hafi einhvern tíma háttað til. 

Samkvæmt framansögðu átti að greiða til stefnanda 20% af þeim greiðslum sem inntar voru af hendi frá 7. apríl 2005 til 30. janúar 2006, en 30% frá þeim degi.  Útreikningur stefnanda sem miðar við að hann hafi átt að fá hlutfall af öllum greiðslum frá stefnda stenst ekki vegna þess að er yfirlýsingin var gefin út hafði þegar verið búið að greiða út 162.276.654 krónur.  Útreikningur stefnda stenst hins vegar ekki heldur þar sem hann reiknar með að greiða hafi átt 157.723.346 krónur.  Eftir að yfirlýsingin var gefin voru greiddar mun hærri fjárhæðir til stefnanda eða þeirra er unnu fyrir hann eða seldu honum vörur.  Var greidd á þessu tímabili 221.539.271 króna. 

Framangreind yfirlýsing er ekki bundin við tiltekna hámarksfjárhæð.  Stefndi hefur lánað talsvert hærri fjárhæð til framkvæmda Flottra húsa en hann ætlaði í byrjun.  Telja verður að hann hafi séð sér hag í því að tryggja að framkvæmdum yrði lokið til að veðréttur hans nýttist honum til fullnustu krafna sinna.  Hann getur ekki skotið sér á bak við fyrri áætlanir, en þau takmörkuðu svör sem hann gaf við fyrirspurnum stefnanda gáfu ekki vísbendingu um að hann hygðist ekki efna yfirlýsinguna er beint hafði verið til stefnanda. 

Samkvæmt framlögðum yfirlitum vantar rúmlega 18 milljónir króna upp á að hin tilgreindu hlutföll hafi verið greidd til stefnanda.  Er því ekki annað fyrir en að fallast á stefnukröfuna.  Hefur stefndi ekki gert í sjálfu sér athugasemdir við stefnukröfuna eða hvernig vaxtakrafa er byggð upp.  Þá er upphafstíma dráttarvaxta ekki mótmælt, en ljóst er að þann dag nam skuld Flottra húsa stefnufjárhæðinni og að stefndi hafði þá vanefnt skyldu til að greiða þá fjárhæð.  Því verður stefndi dæmdur til að greiða stefnanda 7.684.432 krónur með dráttarvöxtum frá 1. október 2006 til greiðsludags.  Málskostnaður ákveðst 500.000 krónur, en í samræmi við dómvenju er ekki unnt að reikna með virðisaukaskatti af málflutningsþóknun þar sem málið varðar virðisaukaskattskylda starfsemi stefnanda 

Jón Finnbjörnsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan. 

D ó m s o r ð

Stefndi, Frjálsi fjárfestingarbankinn hf., greiði stefnanda, Húsasmiðjunni hf., 7.684.432 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001 frá 1. október 2006 til greiðsludags og 500.000 krónur í málskostnað.