Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Benedikt Bogason og Greta Baldursdóttir.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 26. ágúst 2016. Hann krefst þess að stefnda verði gert að greiða sér 9.477.468 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 8.177.468 krónum frá 4. nóvember 2012 til 11. maí 2013, en af fyrrgreindu fjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst aðallega staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti, en til vara að málskostnaður verði látinn falla niður.

I

Málavextir eru raktir í hinum áfrýjaða dómi. Eins og þar greinir gáfu A og C, móðir stefnda, út afsal til stefnda 15. ágúst 2007 vegna kaupa hans á fasteign þeirra að [...] í [...]. Í afsalinu kemur fram að kaupverð fasteignarinnar sé að fullu greitt, meðal annars með yfirtöku áhvílandi veðskulda. Þá segir að afhendingardagur fasteignarinnar hafi verið 1. sama mánaðar og að frá afhendingardegi greiði kaupandi skatta og skyldur af fasteigninni.

Í afsalinu er ekki getið um kaupverð fasteignarinnar en samkvæmt skattframtali A og C árið 2008 vegna tekjuársins 2007 var kaupverðið 16.000.000 krónur. Þá var í sama skattframtali tilgreind skuld stefnda við framteljendur að fjárhæð 8.000.000 krónur. Árið eftir var skuld stefnda skráð 5.500.000 krónur og árið þar á eftir var engin skuld tilgreind við stefnda í skattframtali þeirra. Áfrýjandi byggir á því að stefndi hafi ekki staðið A skil á hans hluta kaupverðsins og krefur hann um greiðslu þess að frádregnum helmingi áhvílandi veðskulda og er krafa áfrýjanda að þessu leyti að fjárhæð 6.931.449 krónur.

Hinn 29. júlí 1997 veitti A stefnda umboð til útgáfu tékka af reikningi sínum nr. [...] við Íslandsbanka. Þá veitti hann honum einnig umboð 30. desember 1998 til að sjá um öll sín fjármál. Á tímabilinu frá 3. ágúst 2007 til 20. júní 2011 greiddi stefndi af framangreindum tékkareikningi afborganir af lánum sem hvíldu á fasteigninni, húsfélagsgjöld og fleira samtals að fjárhæð 1.246.019 krónur. Telur áfrýjandi að þessar úttektir stefnda hafi verið óheimilar og krefst endurgreiðslu þeirra.

Auk framangreinds tékkareiknings átti A reikning hjá sama banka nr. [...]. Stefndi millifærði af þeim reikningi inn á sinn reikning samtals 1.300.000 krónur á tímabilinu 7. júní 2007 til 28. desember sama ár og telur áfrýjandi að þessar úttektir stefnda hafi verið óheimilar og krefst þess að stefndi endurgreiði þær.

A fluttist á hjúkrunarheimili 24. desember 2007 og mun C einnig hafa flust þangað á svipuðum tíma. Hún lést 26. febrúar 2010 og var skiptum á búi hennar lokið sem eignalausu. A var sviptur fjárræði 14. apríl 2011 en hann lést 8. október sama ár. Var dánarbú hans tekið til opinberra skipta 4. maí 2012.

Eftir uppkvaðningu hins áfrýjaða dóms óskaði áfrýjandi þess með bréfi til héraðsdóms 5. október 2016 að tekin yrði vitnaskýrsla af I sérfræðingi í lyf- og öldrunarlækningum. Af hálfu stefnda var því mótmælt og með úrskurði 1. desember sama ár hafnaði héraðsdómari kröfu áfrýjanda. Með dómi Hæstaréttar 12. janúar 2017  í máli nr. 827/2016 var hins vegar fallist á kröfuna og var skýrsla tekin af vitninu 10. mars 2017. Hefur skýrslan ásamt nokkrum öðrum nýjum gögnum verið lögð fyrir Hæstarétt meðal annars afrit sjúkraskrár A.

II

Eins og rakið hefur verið krefst áfrýjandi þess að stefndi standi honum skil á helmingi kaupverðs fasteignarinnar að [...] þar sem það sé ógreitt. Byggir áfrýjandi ekki á því að umrætt afsal fasteignarinnar sé ógilt heldur verður málatilbúnaður hans skilinn á þann veg að hann líti svo á að afsalið sé gilt en að víkja skuli til hliðar því ákvæði þess um að kaupverðið sé að fullu greitt.

Stefndi kveðst hafa greitt kaupverðið að fullu með því að hafa um árabil aðstoðað móður sína og A  með því að sjá um ákveðna hluti fyrir þau sem þau gátu ekki sinnt sjálf og hafi aðstoðin einnig falist í peningastyrkjum til þeirra svo sem með greiðslu afborgana af lánum og ýmsum útgjöldum. Hafi vilji þeirra staðið til þess að fasteignin gengi til hans og það hafi verið vegna „ráðlegginga G sem taldi að annars gætu búskipti ef til þeirra kæmi orðið dálítið óþægileg.“ G sem þarna er vísað til er héraðsdómslögmaður og systursonur A og annaðist hann skjalagerð varðandi afsal það sem hér er til umfjöllunar. Sérstaklega spurður um það fyrir dómi hvernig kaupverðið hefði verið greitt sagði stefndi að það hafi verið „álit allra að kaupverðið hafi verið greitt með meðal annars fjárframlögum og þjónustu um árabil“. Aðspurður hvers vegna hafi verið talið fram á skattframtölum C og A árið 2008 vegna tekjuársins 2007 að „skuld þín við A“ væri 8.000.000 krónur ef kaupverðið hafi þegar verið greitt kvað hann að fyrrgreindur lögmaður hefði ráðlagt að gera þetta með þessum hætti. Framangreindar fullyrðingar stefnda eru engum haldbærum gögnum studdar en allsendis er óljóst hvert var umfang þeirrar aðstoðar sem hann innti af hendi í þágu A. Er því ósannað að hann hafi með þessum hætti greitt andvirði eignarhluta A í fasteigninni að frádregnum helmingi áhvílandi veðskulda.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum málsins er ljóst að á þeim tíma sem umrætt afsal var gefið út og því lýst yfir af hálfu seljenda að kaupverðið væri að fullu greitt var A kominn með merki um alvarleg glöp eða heilabilun og nærminni hans var sáralítið eins og kemur fram í vitnisburði læknis hans, I, en A var í eftirliti hjá honum frá lokum árs 1996 vegna Alzheimer sjúkdóms. Kom fram hjá lækninum að sökum sjúkdóms A hafi hann enga möguleika haft á að hafa umsjón með fjármálum á þeim tíma sem um ræðir í máli þessu enda sé það „feykilega mikil fötlun“ að vera alveg minnislaus. Þá taldi læknirinn að þegar ættingjar C, þar á meðal stefndi, áttu fund með honum sumarið 2007 hafi það verið „engum vafa undirorpið að þau hafa gert sér ljóst að hann var orðinn töluvert heilabilaður.“

Samkvæmt 33. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga getur sá maður, sem tekur við löggerningi sem ella myndi talinn gildur, eigi borið hann fyrir sig ef það yrði talið óheiðarlegt vegna atvika sem fyrir hendi voru þegar löggerningurinn kom til vitundar hans og ætla má að hann hafi haft vitneskju um. Af því sem að framan er rakið um hagi A á þeim tíma sem afsalið var gefið út og stefnda mátti vera fullkunnugt um gat sá fyrrnefndi ekki gert sér grein fyrir hvað fælist í þeirri yfirlýsingu sem fram kemur í afsalinu að kaupverðið væri að fullu greitt.

Að framangreindu virtu verður krafa áfrýjanda að þessu leyti tekin til greina eins og hún er fram sett en krafan var ekki fyrnd þegar mál þetta var höfðað 21. október 2013, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 14/1905 um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda, sem eiga við hér, sbr.  28. gr. laga nr. 150/2007 um fyrningu kröfuréttinda.

Þær úttektir af tékkareikningi A nr. [...] hjá Íslandsbanka, sem áfrýjandi krefst greiðslu á, fóru allar fram eftir að stefndi fékk íbúðina að [...] afhenta. Í samræmi við afsal bar honum að greiða af íbúðinni skatta og skyldur frá og með afhendingardegi hennar 1. ágúst 2007. Bar honum því sjálfum að greiða afborganir áhvílandi lána, húsfélagsgjöld og annan rekstrarkostnað fasteignarinnar. Ber stefnda því að greiða áfrýjanda þessar úttektir þó þannig að samkvæmt 3. gr. laga nr. 150/2007 er krafa vegna úttekta stefnda frá janúar 2008 til 20. október 2009 fyrnd, eða samtals að fjárhæð 580.211 krónur. Stendur því eftir ófyrnd krafa sem nemur 665.808 krónum og ber honum að greiða áfrýjanda þá fjárhæð.

Stefndi millifærði á árinu 2007 samtals 1.300.000 krónur af reikningi A nr. [...] og hefur borið því við að 1.000.000 krónur af þeirri fjárhæð hafi hann tekið út samkvæmt beiðni A um að hann myndi ávaxta fé þetta vegna systkina stefnda. Stefndi kvaðst hafa gert svo og þau fengið það greitt. Liggja fyrir í málinu gögn þar sem stefndi millifærði 250.00 krónur af sínum reikningi inn á reikning þriggja systkina sinna í september 2009. Hvað snertir millifærslur að fjárhæð samtals 300.000 krónur kvaðst stefndi hafa notað það fé til að greiða ýmis útgjöld fyrir A og móður sína meðal annars hafi þurft að kaupa fyrir þau húsgögn. Stefndi hefur engin gögn lagt fram þessu til stuðnings og þótt hann hafi haft umboð til að annast fjármál A hefur stefndi ekki sýnt fram á að umræddar millifærslur, sem allar fóru af reikningi A inn á reikning stefnda, hafi verið í þágu og að beiðni A eða geta falist í umboði hans. Verður stefndi samkvæmt því að bera hallann af því og ber honum að greiða áfrýjanda þá fjárhæð en krafan var ófyrnd þegar mál þetta var höfðað, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 14/1905.

Að því virtu sem nú hefur verið rakið verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjanda 8.897.257 krónur með dráttarvöxtum eins og greinir í dómsorði en með vísan til 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 verða dráttarvextir reiknaðir mánuði frá innheimtubréfi áfrýjanda til stefnda 11. apríl 2013.

Hvor aðila skal skal bera sinn kostnað af málinu á báðum dómstigum.

Dómsorð:

Stefndi, B, greiði áfrýjanda, dánarbúi A, 8.897.257 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. maí 2013 til greiðsludags.

Málskostnaður fellur niður í héraði og fyrir Hæstarétti.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 30. maí 2016.

I

Mál þetta, sem dómtekið var 2. maí sl., er höfðað með stefnu áritaðri um birtingu 21. október 2013 og þingfestri 22. sama mánaðar.

Stefnandi er dánarbú A, [...], [...], en stefndi er B, [...], [...].

Endanlegar dómkröfur stefnanda eru þær að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda 9.477.468 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 8.177.468 krónum frá 04.11.2012 til 11.05.2013 en af 9.477.468 krónur frá þeim degi til greiðsludags. Þá krefst stefnandi málskostnaðar úr hendi stefnda að skaðlausu að viðbættum 24% virðisaukaskatti.

Stefndi krefst aðallega sýknu af öllum kröfum stefnanda en til vara að dómkröfur stefnanda verði lækkaðar verulega. Í báðum tilvikum krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnanda að skaðlausu að mati réttarins.

II

Helstu málavextir eru þeir að hinn 15. ágúst 2007 undirrituðu sambúðarfólkið A og C, móðir stefnda, og stefndi afsal vegna íbúðar A og C að [...] í [...], fastanr. [...]. Samkvæmt afsalinu var kaupsamningur gerður 30. júlí 2007 og afhendingardagur fasteignarinnar var 1. ágúst 2007. Í afsalinu kemur fram að kaupandi yfirtaki eftirtalin áhvílandi lán:

Á 1. veðr. Lífeyrissj. verslunarm., útg. 23.12.1992,       upphafl. að fjárhæð 900.000 kr.
Á 2. veðr. Lífeyrissj. verslunarm., útg. 23.02.1998, upphafl. að fjárhæð 1.500.000 kr.
Á 3. veðr. Gildi lífeyrissjóður, útg. 28.08.1998, upphafl. að fjárhæð 500.000 kr.

Þá segir í afsalinu að kaupandi hirði arð eignarinnar frá afhendingardegi og greiði jafnframt af henni skatta og skyldur frá sama tíma. Ekkert kaupverð er tilgreint í afsalinu en þar er því lýst yfir að umsamið kaupverð sé að fullu greitt.

Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur, uppkveðnum 14. apríl 2011, var A sviptur fjárræði. Hinn 6. maí 2011 skipaði sýslumaðurinn í Reykjavík D sem lögráðamann A.

Í forsendum dómsúrskurðarins er vísað til læknisvottorðs E öldrunarlæknis, dagsetts 5. apríl 2011, og liggur það frammi í máli þessu. Í vottorðinu kemur fram að A hafi greinst með heilabilun sökum Alzheimerssjúkdóms á árinu 1999. Fram kemur að vottorðið er byggt á læknisskoðun á A sem fram fór 1. apríl 2011. Við skoðunina hafi A verið algjörlega óáttaður og hafi hvorki getað svarað því hvar hann væri, hver aldur hans væri né gert nánari grein fyrir aðstæðum sínum. Segir jafnframt í vottorðinu að ekki hafi verið mögulegt að leggja fyrir hann nákvæm vitræn próf. Þá kemur þar fram að fyrir liggi vitræn próf sem lögð hafi verið fyrir A fyrir sex árum sem sýnt hafi mikla skerðingu eða 15/30 á MMSE, sem sé algengt próf sem notast sé við til að fylgjast með vitrænni getu. A var fluttur í varanlega vistun á Eir 24. desember 2007.

C lést 26. febrúar 2010 og var skiptum á dánarbúi hennar lokið sem eignalausu 2. júlí 2010. A lést 8. október 2011 og var úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur um töku bús hans til opinberra skipta kveðinn upp 4. maí 2012. Sigurbjörn Þorbergsson hrl. var í kjölfarið skipaður til að gegna starfi skiptastjóra í dánarbúinu.

Því er lýst í stefnu að í eigu dánarbúsins hafi verið tveir bankareikningar í Íslandsbanka, annars vegar tékkareikningur nr. [...] og hins vegar sparireikningur nr. [...]. Í málinu liggur frammi umboð til stefnda til útgáfu tékka á reikningi nr. [...].

Í stefnu er að finna eftirfarandi yfirlit úttekta og greiðslna af reikningunum:

A)              Greiðsla afborgana af lánum, húsfélagsgjalda o.fl., af reikningi nr. [...]:

Árið 2007 frá ágústmánuði:

Árið 2008:

Árið 2009:

Árið 2010:

Árið 2011:

B)              Úttektir stefnda B af sparireikningi dánarbúsins nr. [...] árið 2007:

Dags.            Skýring                                                               Fjárhæð
07.06.2007              B                                                         kr.           1.000.000
01.08.2007              B                                                         kr.               100.000
09.10.2007              A                                                         kr.               100.000      (úttekt stefnda, sbr. dskj. nr. 27.)
28.12.2007              B                                                         kr.               100.000
Samtals                                                                                kr.           1.300.000

Í skattframtölum A fyrir gjaldárin 2008 til 2010 var talin fram skuld stefnda við hann, í skattframtali vegna ársins 2007 (gjaldár 2008) að fjárhæð 8.000.000 króna og í skattframtali vegna ársins 2008 (gjaldár 2009) að fjárhæð 5.500.000 krónur. Engin skuld stefnda var talin fram í skattframtali vegna ársins 2009 (gjaldár 2010). Því er lýst í stefnu að engar greiðslur hafi borist inn á reikninga hins látna vegna endurgreiðslu á þessari skuld og þá hafi engar greiðslur borist inn á reikninga A vegna kaupa stefnda á eignarhluta hans í [...] samkvæmt kaupsamningi, dagsettum 1. ágúst 2007.

Með bréfi skiptastjóra til stefnda, dagsettu 4. okt. 2012, var krafist greiðslu vegna ætlaðra ólögmætra greiðslna og afborgana vegna fasteignarinnar af tékkareikningi A nr. [...].

Að ósk stefnanda var aflað matsgerðar dómkvadds matsmanns um söluverð fasteignarinnar á afsalsdegi og liggur frammi matsgerð F, dagsett 5. apríl 2013. Niðurstaða matsmannsins var sú að söluverðið hafi hinn 15. ágúst 2007 verið 18.500.000 krónur en eftirstöðvar áhvílandi veðskulda á sama tíma hafi verið 2.178.255 krónur. Hinn 11. apríl 2013 var lögmanni stefnda sent bréf þar sem krafist var greiðslu stefnda á 50% af söluverði fasteignarinnar og jafnframt til greiðslu vegna úttekta á reikningum A.

Í málinu liggur frammi fylgiskjal með skattframtali 2008, 3.02 kaup og sala eigna. Þar er kaupverð íbúðarinnar að [...] tilgreint 16.000.000 króna og eru aðrar upplýsingar um viðskiptin í samræmi við áðurnefnt afsal.

Stefnandi sundurliðar stefnufjárhæðina þannig:                                                       
„1. 50% umsamins kaupverðs íbúðarinnar skv. fylgiskjali
      3.02 með skattframtali 2008                 kr.         16.000.000                                            kr.            8.000.000
2.   Frá dregst 50% áhvílandi skulda  kr.    2.137.102           kr.                                            -1.068.551
3.   Óheimil úttekt til greiðslu lána o.fl. 2007, sbr. sundurliðun á bls. 3-4                            kr.               188.594
4.   Óheimil úttekt til greiðslu lána o.fl. 2008, sbr. sundurliðun á bls. 4                                kr.               286.249
5.   Óheimil úttekt til greiðslu lána o.fl. 2009, sbr. sundurliðun á bls. 5                                kr.               356.386
6.   Óheimil úttekt til greiðslu lána o.fl. 2010, sbr. sundurliðun á bls. 5-6                            kr.               399.738
7.   Óheimil úttekt til greiðslu lána o.fl. 2011, sbr. sundurliðun á bls. 6                                kr.                 15.052
8.   Óheimilar úttektir stefnda af sparireikn. dánarbúsins 2007, sbr.

                                                               sundurliðun á bls. 6, samtals                                                          kr.                     1.300.000
Alls samtals                                                                                                                                    kr.           9.477.468“

III

Krafa stefnanda um greiðslu kaupverðs eða skaðabóta vegna kaupa stefnda á eignarhluta stefnanda í fasteigninni að [...] í [...] byggist á því, að A hafi átt 50% eignarhluta í fasteigninni á kaupsamningsdegi 30. júlí 2007. Umsamið kaupverð hafi numið 16.000.000 króna og byggir stefnandi á því að stefndi hafi ekki sýnt fram á að hann hafi greitt A kaupverðið. Stefndi hafi ekki verið grandlaus um að kaupverð fasteignarinnar hafi ekki verið greitt, enda hafi skuld stefnda við A vegna fasteignakaupanna verið talin fram í skattframtölum þess síðarnefnda. Eins og mál þetta sé vaxið, verði því ekki litið svo á að stefndi geti borið fyrir sig að afsalið teljist gild kvittun fyrir greiðslu kaupverðs eignarinnar, enda sé kaupverðið enn ógreitt. Stefnandi vísar jafnframt til þess að það leiði af ákvæði 11. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, að kaupanda beri að hafa frumkvæði að greiðslu kaupverðs. 

Stefnandi byggir kröfur sínar á því að samkvæmt framlögðu læknisvottorði E öldrunarlæknis, dagsettu 5. apríl 2011, hafi A vegna Alzheimerssjúkdóms ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna í fasteignaviðskiptunum. Í vottorðinu komi fram að A hafi þegar á árinu 2005 sýnt mikla skerðingu eða 15/30 á svo kölluðum MMSE-kvarða og hrakað með þeim hætti að á árinu 2011 hafi ekki verið hægt að leggja fyrir hann vitræn próf.

Af hálfu stefnanda er byggt á því að umsamið kaupverð fasteignarinnar hafi verið 16.000.000 króna og að í umsömdu kaupverði hafi falist yfirtaka stefnda á áhvílandi lánum á fasteigninni. Krafa stefnanda um greiðslu kaupverðs fasteignarinnar sundurliðast svo: Eignarhlutur stefnanda í 50% umsamins kaupverðs 8.000.000 króna, að frádregnum 50% áhvílandi skuldum að fjárhæð 1.068.551 króna (Lífeyrissjóður verslunarmanna 1.186.210 krónur + 470.536 krónur og Gildi lífeyrissjóður 480.356 krónur, samtals 2.137.102/2 krónur ÷ 2 = 1.068.551 króna) eða samtals 6.931.449 krónur.

Enn fremur byggir stefnandi kröfu sína á því að stefndi hafi valdið stefnanda fjártjóni með saknæmri og ólögmætri háttsemi sinni með því að greiða ekki umsamið kaupverð fasteignarinnar. Stefnandi eigi því rétt á greiðslu skaðabóta úr hendi stefnda vegna fjártjóns hans vegna viðskiptanna. Með því að greiða ekki kaupverð fasteignarinnar, hafi stefndi rýrt efnahag stefnanda sem nemi hlutdeild hans í umsömdu kaupverði miðað við eignarhluta hins látna í fasteigninni. Fjártjón stefnanda sé sennileg afleiðing af þeirri saknæmu og ólögmætu háttsemi stefnda að greiða hinum látna ekki hlutdeild hans í umsömdu kaupverði. Stefnda hafi verið eða hafi mátt vera ljóst að hin saknæma og ólögmæta háttsemi hans myndi óhjákvæmilega leiða til fjártjóns stefnanda. Stefndi beri sönnunarbyrði fyrir því að hann hafi þegar greitt stefnanda hlutdeild hans í umsömdu kaupverði.

Á því er byggt að A hafi, þegar fasteignaviðskiptin áttu sér stað, ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna, sbr. efni læknisvottorðs E öldrunarlæknis. A hafi þegar á árunu 1999 greinst með Alzheimerssjúkdóm og hafi honum hrakað jafnt og þétt. Þá byggir stefnandi á því að skaðabótaskylda stefnda vegna vanefnda á greiðslu kaupverðsins til stefnanda sé stjórnunarábyrgð og beri stefndi þannig hlutlæga ábyrgð á fjártjóni stefnanda, sbr. 52. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup.

Þá byggir stefnandi dómkröfur sínar á því að afsalið sé ógilt þar sem stefndi hafi nýtt sér bága aðstöðu A sökum vitrænnar skerðingar hans, sbr. 31. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Stefndi hafi nýtt sér veikindi hins látna til að eignast eignarhluta hans í fasteigninni, án endurgjalds. Vísar stefnandi til fyrrgreinds læknisvottorðs um Alzheimerssjúkdóm A frá árinu 1999 og mikla vitræna skerðingu hans á árinu 2005.

Enn fremur byggir stefnandi kröfur sínar á ákvæðum 33. gr. laga nr. 7/1936. Stefndi geti ekki borið fyrir sig afsalið sem kvittun fyrir greiðslu á kaupverði fasteignarinnar þar sem A hafi vegna veikinda sinna ekki gert sér grein fyrir því að kaupverðið var ógreitt við útgáfu afsals. Þá liggi fyrir í gögnum málsins að skuld stefnda hafi verið tilgreind í skattframtölum A á árunum 2008 og 2009 eftir útgáfu afsalsins. Afsalið sé ógilt sökum þess að það sé óheiðarlegt af stefnda að bera það fyrir sig á grundvelli atvika, sem verið hafi fyrir hendi við samningsgerðina, þ.e. vegna vitrænnar skerðingar hins látna sökum framangreinds sjúkdóms, auk þess sem stefndi hafi vitað að kaupverðið var ógreitt. 

Verði fallist á að afsalið sé ógilt á grundvelli ákvæða 31. og/eða 33. gr. laga nr. 7/1936, telur stefnandi sig eiga rétt á vangildisbótum úr hendi stefnda. Stefnandi eigi að vera eins fjárhagslega settur og ef enginn samningur hefði verið gerður. Í því felist að stefnda beri að greiða stefnanda andvirði hins afsalaða eignarhluta stefnanda en þannig verði stefnandi eins settur og hinn ógildi samningur hefði ekki verið gerður. Stefnandi miðar við að kaupverðið hafi numið 16.000.000 króna á árinu 2007 að frádregnum áhvílandi lánum.

Auk kröfu um greiðslu kaupverðs og/eða skaðabóta vegna ógreidds kaupverðs fasteignarinnar, krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða skaðabætur vegna þeirrar háttsemi hans að taka með ólögmætum hætti samtals 2.546.019 krónur af bankareikningum A, annars vegar af tékkareikningi nr. [...] og hins vegar af sparireikningi nr. [...].

Stefnandi byggir á því að þar sem afhendingardagur fasteignarinnar hafi verið 1. ágúst 2007, hafi áhættan af eigninni flust af hinum látna til stefnda, sbr. 12. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Þá leiði af 13. gr. sömu laga að skylda til að bera kostnað af fasteign færist frá seljanda til kaupanda við afhendingu eignarinnar. Stefnda hafi því, eftir afhendingardag fasteignarinnar 1. ágúst 2007, borið að greiða öll gjöld sem fasteigninni fylgdu, þ. á m. lögboðin húsfélagsgjöld. Jafnframt hafi stefnda borið að greiða afborganir og vexti af áhvílandi veðskuldum sem hann tók yfir.

Stefnandi byggir á því að stefndi hafi með ólögmætri háttsemi sinni millifært greiðslur af tékkareikningi hins látna nr. [...] vegna húsfélagsgjalda og vegna afborgana áhvílandi veðskulda eftir afhendingardag fasteignarinnar. Byggt er á því að stefndi hafi vitað að með kaupum sínum á fasteigninni hafi honum borið að greiða afborganir áhvílandi lána og lögboðin húsfélagsgjöld vegna fasteignarinnar.  Enn fremur er byggt á því að stefndi hafi nýtt sér aðstöðu sína sem og bágindi hins látna vegna Alzheimerssjúkdómsins. Stefnda hafi verið kunnugt um, eða mátt vera kunnugt um, að hinn látni hafi ekki vegna vitrænnar skerðingar sinnar haft getu til að ráða fjárhagsmálefnum sínum á árinu 2007 og síðar,  sbr. áðurgreint læknisvottorð.

Stefnandi vísar til þess, að umboð hins látna til stefnda um heimild til útgáfu tékka af tékkareikningnum hafi einungis tekið til þess að greiða skuldbindingar og reikninga í þágu hins látna. Í umboðinu hefði þurft að koma skýrt og ótvírætt fram ef það hefði átt að veita stefnda víðtækari heimild til úttekta.

Þá er ennfremur byggt á því stefndi hafi, með ólögmætri háttsemi, nýtt sér bágindi hins látna vegna Alzheimerssjúkdómsins til að millifæra fjárhæðir af sparireikningi hins látna nr. [...] yfir á eigin sparireikning. Á því er byggt að stefndi hafi vitað að hinn látni hafi ekki haft vitræna getu til að ráða fjárhagsmálefnum sínum á árinu 2007, auk þess sem stefndi hafi ekki verið með umboð hins látna til úttekta af sparireikningnum.

Stefnandi byggir á því, að stefndi hafi með ólögmætri háttsemi sinni rýrt efnahag stefnanda og valdið honum fjárhagslegu tjóni. Fjártjón stefnanda sé sennileg afleiðing af hinni ólögmætu háttsemi og stefnda hafi átt að vera ljóst að hin ólögmæta háttsemi hans myndi leiða til fjártjónsins. Þá byggir stefnandi enn fremur á því að stefndi hafi vitað eða mátt vita um áðurgreind veikindi A en vegna þeirra hafi A ekki haft vitræna getu til að sinna fjárhagsmálefnum sínum. Beri stefnda því að bæta stefnanda tjón hans vegna ólögmætrar háttsemi sinnar.

Skaðabótakrafa stefnanda nemur þeim fjárhæðum sem stefndi tók út af reikningum stefnanda frá 7. júní 2007 til 20. júní 2011 og sundurliðast þannig: 

Sparireikningur nr. [...]                                                kr.                  1.300.000
Tékkareikningur nr. [...]                              v. 2007               kr.                     188.594
                                                                        v. 2008               kr.                     286.249
                                                                        v. 2009               kr.                     356.386
                                                                        v. 2010               kr.                     399.738
                                                                        v. 2011               kr.                        15.052
      Samtals                                                                                kr.                  2.546.019

Stefnandi byggir kröfur sínar á því, að upphaf fyrningarfrests á fjárkröfum hans á hendur stefnda vegna ársins 2007 sé vegna kaupsamningsgreiðslna sá dagur sem kaupverð hafi í síðasta lagi fallið í gjalddaga eða þegar stefndi varð fyrir fjártjóni, þ.e. 15. ágúst 2007 sem sé útgáfudagur afsals. Upphaf fyrningarfrests vegna hinna ólögmætu millifærslna af reikningum hins látna nr. [...] og [...] miðist við það tímamark þegar þær áttu sér stað en þá hafi krafa stefnanda á hendur stefnda orðið gjaldkræf, sbr. 5. gr. þágildandi fyrningarlaga nr. 14/1905. Samkvæmt 2. mgr. 4. gr. laganna fyrnist krafa um greiðslu kaupverðs í fasteignakaupum og skaðabótakröfur á 10 árum frá því krafan varð gjaldkræf. Jafnframt byggir stefnandi á því að hinar ólögmætu úttektir af tékkareikningi stefnanda nr. [...] hafi verið ein brotaheild en hin ólögmæta háttsemi stefnda hafi hafist í ágúst 2007 og haldist óslitið til 20. júní 2011. Vísar stefnandi að þessu leyti til almennra lögskýringarreglna og geti fyrning krafnanna því fyrst byrjað að líða þegar henni hafi lokið hinn 20. júní 2011.

Þá byggir stefnandi jafnframt á því að fyrningarfrestur vegna hinna ólögmætu úttekta stefnda af reikningum stefnanda hafi fyrst byrjað að líða einu ári eftir þann dag sem hinn látni hafi fengið vitneskju um eða hafi borið að afla sér vitneskju um kröfu sína, sbr. 10. gr. núgildandi fyrningarlaga nr. 150/2007. Samkvæmt framlögðu læknisvottorði hafi A greinst með Alzheimersheilabilun á árinu 1999 og próf frá 2005 hafi sýnt mikla vitræna skerðingu hans eða 15/30 á MMSE-kvarða. Enn fremur komi þar fram að á árinu 2011 hafi sjúkdómurinn verið svo langt genginn að ekki hafi verið hægt að leggja fyrir A vitræn próf. Á því er byggt að sökum hinnar miklu skerðingar hafi A ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna á árinu 2007 og hafi hann því hvorki haft né getað haft nauðsynlega vitneskju um kröfu sína. Samkvæmt ákvæðum 10. gr. laga nr. 150/2007 hafi upphafsdagur fyrningar á kröfu stefnanda vegna ólögmætra úttekta stefnda fyrst byrjað að líða einu ári eftir 6. maí 2011 þegar sýslumaðurinn í Reykjavík hafi skipað A lögráðamann.

Stefnandi krefst vaxta samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, af ógreiddu umsömdu kaupverði umræddrar fasteignar til 4. nóvember 2012. Sanngjarnt sé og eðlilegt að stefndi greiði vexti á ógreitt umsamið kaupverð fasteignarinnar vegna eignarhluta hins látna. Drátt á greiðslu umsamins kaupverðs sé að rekja til stefnda en ekki stefnanda. Almennra vaxta sé krafist fjögur ár aftur í tímann eða frá 22. október 2009.

Stefnandi krefst skaðabótavaxta samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 38/2001 vegna ólögmætra úttekta og greiðslna stefnda af reikningum hins látna. Skaðabótavaxta sé krafist frá hverjum þeim degi sem fjártjón varð en sökum ákvæða fyrningarlaga um fyrningu vaxta sé skaðabótavaxta fyrst krafist fjögur ár aftur í tímann eða frá 22. október 2009. Skaðabótavaxta sé krafist af ólögmætum úttektum stefnda af tékkareikningi nr. [...] til 4. nóvember 2012 en af sparireikningi nr. [...] til 11. maí 2013.

Stefnandi krefst dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af ógreiddu en umsömdu kaupverði fasteignarinnar og millifærslum af tékkareikningi nr. [...] frá 4. nóvember 2012 þegar liðinn var mánuður frá því að stefnandi sannanlega krafði stefnda með réttu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. laganna. Stefnandi krefst dráttarvaxta af millifærslum stefnda af sparireikningi nr. [...] frá 11. maí 2013 þegar liðinn var mánuður frá því að stefnandi krafði stefnda um þá greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. l.nr. 38/2001.

IV

Stefndi byggir sýknukröfu sína á því að samkvæmt skýrum texta afsalsins hafi allar greiðslur, sem afsalsgjafarnir, A og C heitin, töldu sig eiga að þiggja vegna fasteignarinnar, verið greiddar við undirritun þess. Afsalið hafi verið útbúið og vottað af löggiltum fasteignasala og þá hafi því verið þinglýst athugasemdalaust í lok september 2007.

Stefndi kveður tilvitnun stefnanda til 11. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, vera marklausa, enda eigi ákvæðið einungis við þegar ekki hafi verið samið um afhendingu. Í umræddu afsali hafi hins vegar verið samið um afhendingu og eigi ákvæði 50. gr. laganna því við um lögskipti aðila.

Stefndi vísar til þess að samkvæmt 2. málslið 50. gr. glati seljandi, sem ekki hafi afhent fasteign eða gefið út afsal, rétti til að krefjast efnda láti hann hjá líða í óhæfilega langan tíma að setja slíka kröfu fram. Stefndi byggir á því að krafa um greiðslu á kaupverði, sem sett sé fram fimm árum eftir útgáfu afsals, sé allt of seint fram komin og því sé rétturinn til að setja hana fram löngu glataður vegna tómlætis. Samkvæmt núgildandi fyrningarlögum nr. 150/2007 væri krafa um greiðslu kaupverðs fyrnd og sé það til marks um að löggjafinn telji svo langa töf augljóslega „óhæfilega langan tíma“ í skilningi 50. gr. laga nr. 40/2002.

Enn fremur byggir stefndi á þeirri meginreglu fasteignakauparéttar og kröfuréttar að afsal sé fullnaðarkvittun sem aðeins sé gefið út þegar móttakandi þess hafi efnt skyldur sínar að öllu leyti, svo sem fram komi í texta afsalsins sem saminn hafi verið af héraðsdómslögmanni og löggiltum fasteignasala. Hefði það ekki verið sameiginlegur skilningur samningsaðila að frekari kröfur yrðu ekki gerðar á hendur kaupanda, hefði fasteignasalinn með frágangi afsalsins brotið freklega gegn skyldum sínum samkvæmt 14., 15. og 16. gr. laga nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa.

Stefndi byggir jafnframt á því að stefnandi geti ekki byggt skaðabótakröfu sína á grundvelli stjórnunarábyrgðarreglu 52. gr. laga nr. 40/2002. Skaðabætur vegna greiðsludráttar kaupanda í fasteignakaupum nái aðeins til tjóns sem leiða megi af greiðsludrætti en ekki til þess að krefja um greiðslu kaupverðsins. Krafa um greiðslu á kaupverðinu sé krafa um réttar efndir, þ.e. efndir in natura. Skaðabótakrafa vegna greiðsludráttar komi einungis til greina í tvenns konar tilfellum, annars vegar þegar tjón seljanda af því að kaupverðið komi honum ekki að notum er meira en sem nemur þeim skaðabótum, sem felist í kröfu um dráttarvexti af kaupverðinu, og hins vegar ef krafist er bóta samhliða riftun. Hvorugt þessara tilvika eigi við í málinu og því verði að hafna því að unnt sé að byggja kröfu um greiðslu kaupaverðs á umræddri skaðabótareglu. Jafnvel þótt dómurinn kæmist að þeirri niðurstöðu að ákvæðið gæti stutt dómkröfur stefnanda, sé rétturinn til bóta fallinn niður fyrir tómlæti stefnanda.

Með sömu rökum hafnar stefndi því að stefnandi geti byggt kröfur sínar á ógildingarreglum 31. og 33. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Að því er varðar ákvæði 33. gr. laganna beri einkum að líta til þess að afsalið sé í fullu samræmi við erfðaskrá sem seljendur eignarinnar hafi talið í fullu gildi.

Þá byggir stefndi enn fremur á því að kröfugerð stefnanda geti ekki byggst á ógildingarreglum samningaréttar. Jafnvel þótt fallist yrði á það með stefnanda að afsalið væri ógilt, gæti sú niðurstaða aldrei orðið grundvöllur fyrir dómkröfum hans, enda færi það beinlínis gegn skilgreiningunni á ógildum löggerningum. Í íslenskum rétti sé óumdeilt að þeir löggerningar séu ógildir sem ekki hafi þau réttaráhrif sem efni þeirra kveði á um og geti þeir ekki orðið grundvöllur efndabóta. Því sé ekki hægt að grundvalla kröfu um greiðslu á kaupverði samkvæmt samningi á því að samningurinn sé ógildur. Stefnandi taki fram í stefnu að krafa hans sé krafa um vangildisbætur og að stefnandi eigi að vera eins settur og ef enginn samningur hefði verið gerður. Hins vegar nemi vangildisbætur ekki þeim ávinningi sem samningsaðili hafi af réttum efndum, heldur þeim bótum fyrir kostnað sem hann hafi orðið fyrir af samningsgerðinni, t.d. vegna greiðslna til fasteignasala. Teljist afsalið ógilt verði seljendur á ný afsalshafar fasteignarinnar. Ef fallast ætti á að stefnandi ætti einnig rétt á greiðslu bóta sem nemi söluverði fasteignarinnar fengi hann andvirði hennar í raun tvöfalt til baka. Að auki verði afsalið ekki ógilt án sérstakrar dómkröfu þar að lútandi.

Stefndi hafnar því með öllu að hafa staðið að ólögmætum úttektum af reikningum stefnanda, enda hafi hann haft fullt umboð til allra þeirra ráðstafana.

Stefndi byggir á því að stefnandi geti ekki borið fyrir sig ákvæði 12. og 13. gr. laga nr. 40/2002, enda séu þau frávíkjanleg með samningi, sbr. 5. gr. sömu laga. Ljóst sé að aðilar umrædds kaupsamnings hafi samið á þann veg, að jafnvel þótt afhending hefði farið fram, bæru seljendur áfram kostnað af fasteigninni. Erfðaskráin frá 1999 sé til marks um það en að auki sú staðreynd að stefndi hafi aldrei hagnýtt eignina og hún hafi alltaf staðið seljendum til afnota með innanstokksmunum þeirra. Þá byggir stefndi jafnframt á því að tjón þrotabúsins sé í raun ekkert, enda geri bréferfingjar A, sem með réttu telji til arfs eftir hann, ekki athugasemdir við þetta fyrirkomulag.

Stefndi hafnar því enn fremur að háttsemi hans hafi verið saknæm eða ólögmæt. Stefndi kveðst hafa byggt allar gerðir sínar á ráðleggingum G hdl., sem hafi annast skjalagerð vegna kaupanna, og að auki hafi stefndi haft umboð til allra hinna umþrættu ráðstafana.

Loks byggir stefndi á því að umþrættar ráðstafanir fyrnist sjálfstætt og engin heimild sé til tilvísunar stefnanda til „brotaheildar“ í stefnu. Verði að horfa til almennra reglna um fyrningu kröfuréttinda og fyrnist því hver ráðstöfun um sig fjórum árum eftir að hún átti sér stað.

Stefndi byggir á því að ekki sé unnt að dæma dráttarvexti frá fyrra tímamarki en einum mánuði eftir birtingu stefnu, enda hafi dómkröfur stefnanda ekki verið settar fram með réttmætum hætti í kröfubréfum hans og geti þau því ekki markað upphaf dráttarvaxtatímabils.

Varðandi varakröfu sína um verulega lækkun á stefnufjárhæð, vísar stefndi til sömu málsástæðna og gerð er grein fyrir til stuðnings aðalkröfu hans.

Um lagarök vísar stefndi til erfðalaga nr. 8/1962, einkum VI. kafla, laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, einkum 5., 11., 12., 13., 50. og 52. gr. laganna Jafnframt vísar stefndi til ákvæða laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 31. og 33. gr. Um vexti vísar stefndi til laga nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu, sérstaklega 4., 6., 8. og 11. gr. laganna. Um málskostnaðarkröfu vísar stefndi til XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, einkum 1. og 2. mgr. 130. gr. og 1. mgr. 131. gr., sem og til laga nr. 50/1998, um virðisaukaskatt.

V

Með afsali, dagsettu 15. ágúst 2007, afsöluðu A og C, móðir stefnda, íbúð í þeirra eigu að [...] í [...] til stefnda. Krafa stefnanda, dánarbús A, á hendur stefnda lýtur í fyrsta lagi að því að stefnda beri að greiða stefnanda helming kaupverðs eignarinnar þar sem það sé enn ógreitt. Stefndi hafi ekki greitt kaupverð íbúðarinnar þegar afsalið var gefið út en stefnandi byggir á því að af síðari skattframtölum seljenda megi ráða að kaupverðið hafi numið 16.000.000 króna. Afsalið feli því ekki í sér gilda kvittun fyrir greiðslu kaupverðsins, þrátt fyrir að þar segi að umsamið kaupverð hafi verið að fullu greitt. Stefnandi lét jafnframt dómkveðja matsmann til að meta hvert kaupverð íbúðarinnar hefði verið hinn 15. ágúst 2007 þegar umrætt afsal var gert. Samkvæmt niðurstöðu matsmannsins var söluverð íbúðarinnar 18.500.000 krónur en eftirstöðvar áhvílandi veðskulda námu á sama tíma alls 2.178.255 krónum Stefndi mótmælir dómkröfu stefnanda og vísar til þess að miða verði við skýra yfirlýsingu afsalsins um að umsamið kaupverð hafi verið að fullu greitt við útgáfu afsals og því eigi stefnandi enga kröfu á hendur sér um greiðslu þess.

Ekkert kaupverð er tilgreint í framlögðu afsali en hins vegar er þar að finna yfirlýsingu um að umsamið kaupverð hafi verið að fullu greitt. Í skýrslu sinni fyrir dóminum kvaðst stefndi hafa aðstoðað móður sína og A, sambýlismann hennar, með ýmsum hætti um árabil, m.a. með fjárframlögum, enda hefðu þau ekki alltaf verið vel stæð fjárhagslega. Stefndi lýsti því í skýrslu sinni fyrir dóminum, að vilji þeirra A og C hefði staðið til þess að íbúðin að [...] gengi til sín. Sérstaklega spurður um þá tilgreiningu í afsalinu að kaupverð væri að fullu greitt, tók stefndi svo til orða að það hefði verið álit allra að kaupverðið hefði verið greitt með aðstoð hans við A og móður sína um árabil, m.a. með fjárframlögum. Afsalsgerðinni hefði verið hagað með þessum hætti samkvæmt ráðleggingum G héraðsdómslögmanns sem hefði sagt að búskipti yrðu annars „dálítið óþægileg“. Þá hefði gerð skattframtala A í kjölfarið verið í samræmi við ráðleggingar lögmannsins.

Í skýrslu H, bróður stefnda, kom fram að stefndi hefði annast móður þeirra og A og veitt þeim ýmiss konar aðstoð allt frá því um 1980. Aðstoð stefnda hefði m.a. falist í fjárhagslegri aðstoð, enda hefðu þau A og C ekki alltaf verið vel fjárhagslega stæð. Vitnið kvað sér hafa þótt eðlilegt að íbúðin „færi yfir á“ stefnda og kvaðst engar athugasemdir gera við þá ráðstöfun. Kvaðst hann gera ráð fyrir því að með þessari ráðstöfun hefðu A og C verið að þakka stefnda og endurgjalda honum fyrir alla aðstoð hans við þau í áraraðir. Máli sínu til stuðnings vísaði vitnið til þess að þegar gengið hefði verið frá afsalinu hafi verið tekið svo til orða að „nú væri það mál komið í réttan farveg og allt í lagi þar“. Vitnið kvað stefnda ekki hafa hagnýtt íbúðina eftir afsalsgerðina en kvaðst m.a. sjálfur hafa fengið að gista þar þegar hann var á landinu, auk þess sem aðrir hefðu einnig fengið gistingu þar.

Vitnið, G héraðsdómslögmaður, kannaðist við að hafa útbúið umrætt afsal. Hann kvað ekkert kaupverð hafa verið tilgreint í afsalinu vegna þess að það hefði einungis átt að vera til málamynda. Tilgangur afsalsins hefði verið sá, að einfalda skipti á búi A og C með þeim hætti að þegar þau féllu frá, yrði íbúðin seld og söluandvirði hennar yrði skipt milli erfingja þeirra beggja. Hefði þessi framkvæmd komið til eftir að stefndi hefði leitað til vitnisins vegna áhyggja af erfðafjárskatti við fráfall A og C.

   Af framangreindu er ljóst að töluvert ber í milli útlistunar stefnda og vitnisins H annars vegar og vitnisins, G héraðsdómslögmanns, hins vegar. Í dómaframkvæmd hefur verið litið svo á, að í afsali seljanda fyrir fasteign felist yfirlýsing af hans hálfu um að kaupandi hafi efnt skyldur sínar réttilega og því geti seljandi ekki gert frekari kröfur á hendur kaupanda um efndir vegna kaupanna. Þá hefur verið litið svo á að sá, sem heldur því fram að samningur sé málamyndagerningur, þ.e. að í raun hafi verið samið um annað en fram kemur í samningnum sjálfum, beri sönnunarbyrðina fyrir því að svo sé. Mikið þarf til að koma svo það teljist sannað að um málamyndagerning sé að ræða. Að öllu framangreindu virtu er það mat dómsins að sú sönnun hafi ekki tekist. Í ljósi alls framangreinds er það jafnframt mat dómsins að tilgreining skuldar stefnda í skattframtölum A geti ekki breytt þeirri niðurstöðu. Því verður að leggja hér til grundvallar efni afsalsins þar sem því er lýst yfir að kaupverð hafi verið greitt við útgáfu þess.

   Stefnandi gerir jafnframt skaðabótakröfu í málinu á hendur stefnda sem byggist á því að stefndi hafi með saknæmri og ólögmætri háttsemi sinni valdið stefnanda fjártjóni. Í stefnu er því lýst að stefndi hafi, með því að greiða ekki kaupverð fasteignarinnar, rýrt efnahag stefnanda sem nemi hlutdeild stefnanda í umsömdu kaupverði miðað við eignarhluta hans í eigninni. Stefnda hafi verið ljóst, eða mátt vera ljóst, að þessi háttsemi hans myndi leiða til fjártjóns stefnanda sem sé sennileg afleiðing af henni. Hér að framan er rakin sú niðurstaða dómsins að líta verði svo á að kaupverð eignarinnar hafi verið greitt og verður skaðabótakrafa stefnanda því ekki reist á þessum sjónarmiðum.

Stefnandi byggir skaðabótakröfu sína jafnframt á því að A hafi ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna þegar fasteignaviðskiptin áttu sér stað. Stefnandi byggir þá málsástæðu einkum á framlögðu vottorði E öldrunarlæknis, dagsettu 5. apríl 2011, sem aflað var í tengslum við rekstur dómsmáls til fjárræðissviptingar A sama ár. Í vottorðinu kemur fram að A hafi verið greindur með heilabilun af Alzheimersgerð 1999. Síðan segir að við skoðun 1. apríl 2011 hafi ekki verið unnt að leggja fyrir A nákvæm vitræn próf þar sem hann hafi verið algjörlega óáttaður á stað og stund og eigin persónu. Síðar segir: „Reyndar liggja fyrir vitræn próf frá því fyrir 6 árum síðan sem þegar sýna mikla skerðingu eða 15/30 á MMSE sem er algengt próf er notað til að fylgjast með fitrænni getu. Þannig langt genginn heilabilunarsjúkdómur, A er ófær um að skipuleggja athafnir sínar og að mínu mati ófær um að taka afstöðu til framkominnar fjárræðissviptingar.“ Annarra gagna um heilsufar A hefur ekki verið aflað í málinu.

Í skýrslu sinni fyrir dóminum kannaðist stefndi við að fyrst hafi orðið vart við Alzheimerssjúkdóm hjá A kringum 1999 en einkenninn hefðu þó einungis komið fram sem venjuleg gleymni sem stefndi hefði ekki tekið sérstaklega eftir. Þau A og móðir stefnda hefðu oft rætt sín í milli um afsalsgerðina og taldi stefndi að þau hefðu gert sér fulla grein fyrir því, hvað þau voru að gera þegar afsalið var undirritað 2007. Vitnið H kvað A hafa verið orðinn gleyminn um 2005-2006 en tók fram að hann væri ekki viss um að það hefði verið afleiðing Alzheimerssjúkdóms. Sérstaklega aðspurður taldi vitnið gleymni A ekki hafa verið svo mikla á árinu 2007 að hann hefði ekki getað gert sér grein fyrir því, hvað hann var að gera þegar hann afsalaði sér eignarhlut sínum í íbúðinni. Hins vegar tók vitnið, G, svo til orða í skýrslu sinni að A hefði á árinu 2007 verið „á mörkunum“ að því er varðaði hæfni til að taka fjárhagslegar ákvarðanir. Kvaðst vitnið því ekki hafa treyst sér til að votta um hæfi A á afsalinu og hefði hann þess vegna ráðlagt þeim A og C að fá sýslumann til að votta afsalið.

Þrátt fyrir það, sem fram kemur í framangreindu læknisvottorði um andlegt heilsufar A á árinu 2011 og fullyrðingu um mikla vitræna skerðingu hans samkvæmt prófunum sex árum fyrr, verður, með hliðsjón af efni framangreindra skýrslna stefnda og vitna fyrir dóminum í heild, ekki fallist á það með stefnanda að unnt sé að slá því föstu að A hafi við undirritun afsalsins ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna. Liggja enda hvorki fyrir frekari gögn um þróun sjúkdóms A og stöðu sjúkdómsins á árinu 2007 né var læknir sá, sem gaf umrætt vottorð, kallaður fyrir dóminn til skýrslugjafar. Að þessu gættu og með vísan til alls framangreinds er það mat dómsins að ósannað sé að háttsemi stefnda við umrædd fasteignakaup hafi verið ólögmæt og saknæm og að stefndi hafi með henni valdið A eða stefnanda bótaskyldu tjóni. Ekki verður heldur séð að stefnandi eigi rétt á skaðabótum úr hendi stefnda á grundvelli stjórnunarábyrgðar samkvæmt ákvæðum 52. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup. Þá er í stefnu ekki nægilega rökstutt hvernig framangreint lagaákvæði styður dómkröfu stefnanda og er þeirri málsástæðu því hafnað.

Stefnandi byggir dómkröfu sína jafnframt á því að umrætt afsal sé ógilt með vísan til ákvæða 31. og 33. gr. laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Stefnandi leggur hér til grundvallar að A hafi við útgáfu afsals ekki getað gert sér grein fyrir þýðingu afsalsgerðarinnar vegna vitrænnar skerðingar af völdum Alzheimerssjúkdóms og að því hafi verið óheiðarlegt af stefnda að bera fyrir sig afsalið. Í ljósi niðurstöðu dómsins um að ósannað sé að A hafi við undirritun afsalsins ekki haft vitræna getu til að gæta fjárhagslegra hagsmuna sinna, verður að hafna þessum málsástæðum stefnanda. Verða skaðabótakröfur stefnanda því ekki á þeim reistar.

Kemur þá til skoðunar skaðabótakrafa stefnanda vegna úttekta stefnda af bankareikningum A, annars vegar af tékkareikningi nr. [...] á árunum 2007-2011 og hins vegar af reikningi nr. [...] á árinu 2007. Nemur fjárhæð skaðabótakröfunnar samkvæmt þessum kröfulið samtals 2.546.019 krónum sem er samtala úttekta af báðum reikningum á umræddu tímabili.

Stefnandi vísar að þessu leyti til reglna 12. og 13. gr. laga nr. 40/2002, um fasteignakaup, þar sem fram komi að við afhendingu fasteignar færist áhætta af seldri fasteign frá seljanda yfir á kaupanda og að kaupandi beri kostnað af eigninni frá sama tíma. Stefnda hafi því verið óheimilt að millifæra greiðslur af tékkareikningi A vegna húsfélagsgjalda og afborgana áhvílandi veðskulda eftir afhendingardag eignarinnar. Þá hafi umboð A til stefnda um heimild til útgáfu tékka af tékkareikningnum einungis tekið til þess að greiða skuldbindingar og reikninga í þágu A. Loks byggir stefnandi skaðabótakröfu sína á því að stefndi hafi, með ólögmætri háttsemi sinni, nýtt sér bágindi A vegna Alzheimerssjúkdóms til umræddra millifærslna af reikningi nr. [...]. Millifærslur þær, sem kröfugerð stefnanda lúti að, hafi rýrt efnahag stefnanda og valdi honum fjárhagslegu tjóni sem nemi umstefndum fjárhæðum vegna þessa kröfuliðar, eða 2.546.019 krónum.

Af hálfu stefnda er þessum skaðabótakröfum stefnanda mótmælt. Stefndi vísar til þess að ákvæði 12. og 13. gr. laga nr. 40/2002 séu frávíkjanleg með samningi, sbr. 5. gr. sömu laga. Samkomulag aðila að umræddum kaupsamningi hafi lotið að því að seljendur bæru áfram kostnað af fasteigninni og sé framlögð erfðaskrá A og móður stefnda frá 1999 til marks um það, auk þess sem stefndi hafi aldrei hagnýtt eignina og hafi hún staðið seljendum til afnota með öllum innanstokksmunum þeirra. Þá hafi stefnandi ekki orðið fyrir tjóni vegna þessa, enda geri bréferfingjar A engar athugasemdir við þetta fyrirkomulag. Jafnframt mótmælir stefndi því að hann hafi að þessu leyti sýnt af sér ólögmæta og saknæma háttsemi, enda hafi hann haft umboð A til allra þeirra ráðstafana, sem mál þetta snúist um, auk þess sem stefndi hafi í öllu byggt gerðir sínar á ráðleggingum G héraðsdómslögmanns. Loks hafnar stefndi því að heimilt sé að líta á saknæma háttsemi sem brotaheild og því fyrnist hver ráðstöfun fjórum árum eftir að hún átti sér stað.

Í málinu liggur frammi vottað umboð A til stefnda, dagsett 30. desember 1998, þar sem A gefur stefnda fullt og ótakmarkað umboð til þess að sjá um öll fjármál sín. Efni umboðsins hefur ekki verið vefengt og ljóst er að það var gefið út áður en A var greindur með Alzheimerssjúkdóm. Þá er ekkert komið fram sem leiðir líkum að því að umboðið sé takmarkað við tiltekna gerninga. Stefndi lýsti því í skýrslu sinni fyrir dóminum að umboðið hefði verið útbúið í kjölfar þess að A hefði óskað eftir því að stefndi sæi um fjármál hans. Fær framburður stefnda að þessu leyti stuðning í vætti vitnisins H sem kvað stefnda ávallt hafa verið A og móður þeirra innan handar og séð um öll þeirra mál frá því um 1980. Lýsti vitnið samskiptum þeirra við stefnda á þann veg að þau hefðu ætíð hringt í stefnda þegar eitthvað var að, bæði í smáu og stóru. Að þessu virtu er það mat dómsins að ekkert sé fram komið í málinu sem styðji það sjónarmið stefnanda að stefndi hafi með ráðstöfunum sínum vegna tékkareiknings A farið út fyrir umboð sitt. Því verður að leggja til grundvallar að hann hafi haft fullt umboð A til ráðstafananna og því hafi verið samið um þær með þeim hætti sem stefndi hefur lýst.

Stefndi hefur gefið þær skýringar á umræddum millifærslum af reikningi nr. 120171 að A hafi óskað eftir því við hann að stefndi ávaxtaði 1.000.000 króna af reikningnum í þágu systkina stefnda og það hafi stefndi gert. Þá kvaðst hann hafa framkvæmt þrjár millifærslur, hverja að fjárhæð 100.000 krónur, til að greiða ýmsan kostnað fyrir A og móður stefnda vegna flutnings þeirra á elliheimili síðar á árinu 2007, m.a. vegna húsgagnakaupa. Í ljósi alls framangreinds og þar sem ekkert er fram komið um að gerðar hafi verið athugasemdir við umræddar ráðstafanir, er það mat dómsins að leggja beri til grundvallar að stefndi hafi haft fullt umboð A til að framkvæma nefndar millifærslur.

Áður er rakin sú niðurstaða dómsins að ósannað sé að háttsemi stefnda við umrædd fasteignakaup hafi verið ólögmæt og saknæm vegna þess að stefndi hafi nýtt sér bágindi A vegna sjúkdóms hans og að stefndi hafi með henni valdið A eða stefnanda bótaskyldu tjóni. Verður skaðabótakrafa stefnanda í þessum kröfulið því ekki byggð á þeirri málsástæðu.

Að öllu framangreindu virtu er það því, þegar af þeim sökum, niðurstaða dómsins að sýkna beri stefnda af öllum kröfum stefnanda í máli þessu.

Eftir úrslitum málsins verður stefnanda gert að greiða stefnda 850.000 krónur í málskostnað og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts.

Arnfríður Einarsdóttir héraðsdómari kveður upp dóm þennan.

D Ó M S O R Ð:

Stefndi, B, er sýkn af öllum kröfum stefnanda, dánarbús A, í máli þessu.

Stefnandi greiði stefnda 850.000 krónur í málskostnað, að meðtöldum virðisaukaskatti.