Föstudaginn 18. júní 2004.
Nr. 62/2004.	Ingveldur Tryggvadóttir (Ingólfur Hjartarson hrl.) gegn Þakvirki ehf. (Jón Auðunn Jónsson hrl.)

 

Fasteignakaup. Galli. Vanheimild. Þinglýsing. Greiðsla. Réttargæsla.

I, keypti af Þ tiltekinn eignarhluta í fasteign. Reis í kjölfarið ýmis ágreiningur milli þeirra, en fyrir Hæstarétti var einungis deilt um tvennt. Í fyrsta lagi um greindi aðila á um hvort I ætti rétt á bótum vegna þess að ekki hafi fylgt hinum keypta eignarhluta hlutdeild í tilteknum rýmum hússins. Með hliðsjón af þinglýsingargögnum og eignarheimildum að fasteigninni var talið að I hefði eignast hlutdeild í umræddum rýmum og ætti því ekki bótakröfu á hendur Þ af þeim sökum. Í öðru lagi þurfti að leysa úr kröfu Þ um greiðslu helmings affalla, sem orðið hefðu af húsbréfum, sem fengust í skiptum fyrir fasteignaveðbréf, sem I gaf út. Orðalag í kaupsamningi aðila, þar sem samið var um skiptingu affalla, var talið óljóst, en tekið fram að þess væri að gæta að með bréfunum var verið að inna af hendi umsamda greiðslu samkvæmt kaupsamningi og það var verðmæti bréfanna á gjalddaga þeirrar greiðslu sem skipti málið við efnd þeirrar skyldu. Frá þeim tíma var það í höndum Þ, sem seljanda, hvort eða hvenær hann seldi þau án þess að I fengi nokkuð um það ráðið. Var því fallist á kröfu Þ greiðslu hlutdeildar I í afföllunum.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Árni Kolbeinsson og Ólafur Börkur Þorvaldsson.

Áfrýjandi skaut málinu til Hæstaréttar 3. febrúar 2004. Hún krefst þess að sér verð einungis gert að greiða stefnda 998.734 krónur með vöxtum samkvæmt 5. gr. vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs og samkvæmt 4. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 1. febrúar 2003, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af 998.734 krónum frá þeim degi til 6. febrúar 2004, allt að frádregnum 3.786.000 krónum. Þá krefst áfrýjandi þess að málskostnaður í héraði verði felldur niður, en að sér verði dæmdur málskostnaður fyrir Hæstarétti úr hendi stefnda. 

Stefndi krefst þess að héraðsdómur verði staðfestur þó þannig að frá þeirri fjárhæð, sem áfrýjandi var dæmd til að greiða honum, dragist greiðsla að fjárhæð 3.786.000 krónur sem innt var af hendi 6. febrúar 2004. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Áfrýjandi hefur stefnt Frosta Sigurgestssyni til réttargæslu fyrir Hæstarétti. Stefndi mótmælir réttargæsluaðild Frosta hér fyrir réttinum. Ekki er áskilið í 21. gr laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að réttargæsluaðild sé fyrir hendi í máli frá upphafi þess. Má stefna manni til réttargæslu meðan á rekstri máls stendur í héraði. Með hliðsjón af því og í ljósi þeirrar stöðu, sem réttargæslustefndi hefur við rekstur dómsmáls, verður ekki fallist á það með stefnda að Frosta verði ekki stefnt til réttargæslu fyrir Hæstarétti vegna þess að hann hafði ekki réttargæsluaðild að málinu í héraði.

Nokkur ný skjöl hafa verið lögð fyrir Hæstarétt. Þeirra á meðal er staðfesting stefnda 6. febrúar 2004 fyrir móttöku á veðskuldabréfi útgefnu af áfrýjanda 4. sama mánaðar að fjárhæð 3.786.000 krónur. Kemur fram í staðfestingunni að greiðsla þessi sé samkvæmt ákvæði í D lið kaupsamnings Gunnars Hilmarssonar og áfrýjanda við stefnda 25. ágúst 2000. Eru aðila sammála um að litið skuli á skuldabréfið sem innborgun með fullu nafnverði miðað við 6. febrúar 2004. Áfrýjandi lýsti því yfir við munnlegan málflutning fyrir Hæstarétti að fjárhæð þessarar greiðslu væri umfram skyldu, en af tæknilegum ástæðum hafi ekki verið unnt að skipta greiðslunni. Stefndi gerði ekki sérstaka athugasemd af því tilefni.

I.

Áfrýjandi og eiginmaður hennar Gunnar Hilmarsson, sem nú er látinn, keyptu af stefnda með samningi 25. ágúst 2000 efri hæð í tvíbýlishúsinu að Suðurholti 11, Hafnarfirði, ásamt hlutdeild í sameign hússins. Hafði stefndi reist húsið. Eins og rakið er í hinum áfrýjaða dómi reis ágreiningur með aðilum. Taldi áfrýjandi að stefndi hafi ekki skilað eigninni í umsömdu ástandi og auk þess væri hún haldin ýmsum göllum. Þá hafi ekki fylgt hinum keypta eignarhluta hlutdeild í tveimur lokuðum rýmum á neðri hæð hússins. Af þessum sökum krafðist áfrýjandi skaðabóta en til vara afsláttar á grundvelli mats tveggja manna 20. febrúar 2003, en þeir höfðu verið dómkvaddir til verksins að beiðni áfrýjanda. Þá gerði hún kröfu vegna kostnaðar við að rífa vinnupalla, sem voru utan á húsinu, og krafðist bóta fyrir óþægindi og fyrirhöfn. Stefndi höfðaði gagnsök í héraði og krafðist ógreiddra eftirstöðva kaupverðs að fjárhæð 3.786.000 krónur, sem áfrýjandi átti samkvæmt kaupsamningnum að greiða með svokölluðu viðbótarláni þegar hæðin yrði tekin út í brunabótamati, en þó eigi síðar en 1. janúar 2001. Þá krafðist stefndi á grundvelli ákvæðis í kaupsamningi greiðslu helmings affalla, sem orðið hefðu af húsbréfum, sem fengust í skiptum fyrir fasteignaveðbréf, sem áfrýjandi gaf út. Áfrýjandi sættir sig við niðurstöðu héraðsdóms varðandi framangreind ágreiningsefni um annað en að hún eigi ekki rétt til bóta vegna rýmanna tveggja á neðri hæð hússins og að henni beri að greiða stefnda helming af ætluðum afföllum af húsbréfunum. Þá krefst áfrýjandi breytinga á niðurstöðu héraðsdóms um dráttarvexti og málskostnað.

II.

Stefndi seldi réttargæslustefnda neðri hæð hússins að Suðurholti 11 með kaupsamningi 23. febrúar 2000. Var eignarhlutinn seldur með „tilheyrandi hlutdeild í sameign“. Var tekið fram í kaupsamningnum að stefndi væri ekki búinn að gera eignaskiptasamning um húsið, en muni sjá um gerð hans og greiða kostnað af honum. Kaupsamningurinn var móttekinn til þinglýsingar 3. mars 2000. Tveimur dögum eftir gerð kaupsamnings þessa, þann 25. febrúar 2000,  undirrituðu aðilar hans yfirlýsingu. Samkvæmt henni skyldu tvö óuppfyllt rými á neðri hæð hússins fylgja íbúðinni á þeirri hæð. Skuldbatt stefndi sig til að „tryggja að við sölu á efri hæð hússins sé kaupendum þeirrar eignar ljóst að hlutdeild í rýmum þessum fylgi ekki“ efri hæðinni. Skyldi stefndi kynna væntanlegum kaupendum efri hæðar yfirlýsingu þessa. Þessari yfirlýsingu var ekki þinglýst. Eignaskiptayfirlýsing fyrir Suðurholt 11 er dagsett 12. maí 2000. Er í henni tekið fram að óuppfyllt rými tilheyri sameign hússins. Er ekki ágreiningur um að átt sé við sömu rýmin og fjallað er um í fyrrgreindri yfirlýsingu 25. febrúar 2000. Eignaskiptayfirlýsingin var móttekin til þinglýsingar 18. maí 2000. Í fyrrgreindum kaupsamningi Gunnars Hilmarssonar og áfrýjanda við stefnda 25. ágúst 2000 um efri hæð hússins er tekið fram að hinum selda eignarhluta fylgi meðal annars „tilheyrandi hlutdeild í sameign“. Er í kaupsamningum vísað til framangreinds eignaskiptasamnings. Kaupsamningur þessi var móttekinn til þinglýsingar 8. september 2000. Áfrýjandi heldur því fram að henni og eignmanni hennar hafi verið ókunnugt um yfirlýsinguna 25. febrúar 2000 þegar þau gerðu samning um kaup á sínum eignarhluta við stefnda. Er ósannað að forsvarmenn stefnda hafi kynnt þeim efni yfirlýsingarinnar.

Í héraðsdómi segir að fram hafi komið í vitnisburði réttargæslustefnda að hann líti á þessi rými sem sameign beggja hæða. Verður að fallast á það með áfrýjanda að varla verði þessi ályktun með ótvíræðum hætti dregin af endurriti af vitnisburði Frosta Sigurgestssonar. Þá tekur réttargæslustefndi fram í greinargerð sinni til Hæstaréttar og í bréfi 13. janúar 2004, sem lagt hefur verið fyrir Hæstarétt, að hann telji sig eiganda að hinum umdeildu rýmum. Engu að síður er með vísan til þess, sem að framan er rakið um þinglýsingu eignaskiptasamnings og eignarheimilda að Suðurholti 11, staðfest sú niðurstaða héraðsdóms að áfrýjandi hafi eignast hlutdeild í framangreindum rýmum. Getur hún ekki ákveðið að láta réttargæslustefnda þann eignarrétt eftir á kostnað stefnda til að viðhalda samlyndi í húsinu, en þess í stað krafið stefnda um skaðabætur. Á hún því ekki kröfu á hendur stefnda af þessum sökum og verður niðurstaða héraðsdóms um þennan þátt málsins staðfest.

Stefndi gerir, eins og að framan er rakið, kröfu til þess að áfrýjandi greiði sér helming affalla af húsbréfum, sem fengist hafi í skiptum fyrir þau fasteignabréf er áfrýjandi gaf út til greiðslu kaupverðs eignarinnar samkvæmt C lið kaupsamnings aðila 25. ágúst 2000. Um þetta efni er svofellt ákvæði í samningnum: „Seljendur og kaupendur skipta með sér afföllum og eða yfirverði ef til kemur jafnt á milli sín.“ Stefndi miðar kröfu sína við afföll af bréfunum án þóknunar til banka þann 21. ágúst 2000, en þau voru þá 10,52%. Frá þeim degi reiknast vextir á skuldabréfið samkvæmt kaupsamningi aðila. Miðað við þessar forsendur er helmingur affalla af bréfunum 405.756 krónur. Áfrýjandi telur að stefndi geti ekki miðað kröfu sína um afföll við gengi bréfanna á tilteknum degi, er tengist gerð kaupsamnings eða útgáfu þeirra. Hann geti einungis gert kröfu um sannanleg afföll, sem orðið hafi á bréfunum í raun við sölu þeirra. Hafi stefndi ekki lagt fram nein gögn um söluverð bréfanna, en fyrir tjóni sínu vegna affalla beri hann sönnunarbyrði. Orðalag samningsins um þetta efni er óljóst, en fallast má á það með áfrýjanda að það kunni að benda til þess að miða skuli við óviss afföll í framtíðinni en ekki gengi, sem þekkt var á samningsdegi. Í þessu sambandi er þess þó að gæta að með bréfunum var verið að inna af hendi umsamda greiðslu samkvæmt kaupsamningi aðila og það var verðmæti bréfanna á gjalddaga þeirrar greiðslu, það er á  útgáfu- eða afhendingardegi þeirra, sem máli skiptir við efnd þeirrar skyldu. Frá þeim tíma var það í höndum seljanda hvort eða hvenær hann seldi þau án þess að kaupandi fengi neitt um það ráðið. Af framangreindu orðalagi verður ekki dregin sú ályktun að um hafi verið samið að víkja frá þeirri viðmiðun. Verður niðurstaða héraðsdóms um þennan þátt málsins því staðfest. Þá verður með vísan til forsendna héraðsdóms staðfest niðurstaða hans um upphafstíma dráttarvaxta.

Samkvæmt framansögðu verður niðurstaða héraðsdóms staðfest um annað en málskostnað, en að teknu tilliti til greiðslu áfrýjanda 6. febrúar 2004, á þann hátt er í dómsorði greinir.

Áfrýjanda verður gert að greiða stefnda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem ákveðst í einu lagi eins og í dómsorði greinir.

 

Dómsorð:

Áfrýjandi, Ingveldur Tryggvadóttir, greiði stefnda, Þakvirki ehf., 2.591.120 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama árs, en 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til 1. febrúar 2003, en af 2.591.120 krónum frá þeim degi til 1. febrúar 2003 allt að frádregnum 3.786.000 krónum miðað við 6. febrúar 2004.

Ákvæði héraðsdóms um útgáfu afsals af hálfu stefnda til áfrýjanda og gjafsóknarkostnað eru staðfest.

Áfrýjandi greiði stefnda samtals 650.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 3. desember 2003. 

             Mál þetta var þingfest 28. maí 2003 og tekið til dóms 6. nóvember sl.  Aðalstefnandi er Ingveldur Tryggvadóttir, kt. 130860-5919, Suðurholti 11, Hafnarfirði en gagnstefnandi er Þakvirki ehf., kt. 670199-2159, Breiðvangi 5, Hafnarfirði.

             Dómkröfur aðalstefnanda eru aðallega þær að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða aðalstefnanda skaðabætur eða afslátt að fjárhæð 4.556.339 krónur að frádreginni kaupsamningsgreiðslu til gagnstefnanda að fjárhæð 3.786.000 krónur en að viðbættum dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 af  770.339 krónum frá 28. maí 2003 til greiðsludags.

             Til vara krefst aðalstefnandi þess að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða aðalstefnanda skaðabætur eða afslátt að mati dómsins að frádreginni kaupsamningsgreiðslu að fjárhæð 3.786.000 krónur en að viðbættum dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 28. maí 2003 til greiðsludags.

             Bæði í aðalkröfu og varakröfu krefst aðalstefnandi þess að gagnstefnanda verði gert að gefa út afsal til aðalstefnanda fyrir efri hæð, merkt 0201, í húsi nr. 11 í Suðurholti, Hafnarfirði.  Þá er þess krafist að gagnstefnandi verði dæmdur til að greiða málskostnað eins og málið væri ekki gjafsóknarmál.

             Í aðalsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að kröfur aðalstefnanda verði lækkaðar og afsláttur af kaupverði fasteignarinnar Suðurholt 11, efri hæð, Hafnarfirði verði ákveðinn 1.304.636 krónur.  Þá gerir gagnstefnandi kröfu um að honum verði dæmdur málskostnaður úr hendi aðalstefnanda. 

Í gagnsök gerir gagnstefnandi þá kröfu að aðalstefnandi verði dæmdur til að greiða 2.887.120 krónur með dráttarvöxtum af 3.786.000 krónum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 frá 1. janúar 2001 til 1. júní sama ár en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til 1. febrúar 2003 en með dráttarvöxtum af stefnufjárhæð frá þeim degi til greiðsludags.  Þá gerir gagnstefnandi kröfu um málskostnað að skaðlausu úr hendi aðalstefnanda.

Aðalstefnandi gerir þá kröfu í gagnsök að hún verði sýknuð af öllum kröfum gagnstefnanda og að gagnstefnanda verði gert að greiða henni málskostnað eins og málið væri ekki rekið sem gjafsóknarmál.  Til vara krefst aðalstefnandi þess í gagnsök að kröfur gagnstefnanda verði lækkaðar verulega og málskostnaður felldur niður.

 

I.

Með kaupsamningi 25. ágúst 2000 keypti aðalstefnandi ásamt þálifandi eiginmanni sínum, Gunnari Hilmarssyni, af gagnstefnanda efri hæð hússins nr. 11 við Suðurholt í Hafnarfirði og fékk eignina afhenta sama dag.  Í kaupsamningi segir að húsið afhendist fullbúið að utan, þó ómálað, og fokhelt að innan.  Lóð skyldi skilað grófjafnaðri.  Í sérstakri skilalýsingu sem fylgdi kaupsamningi aðila er nánar kveðið á um frágang og m.a. að lóð skyldi grófjöfnuð með því efni sem væri á lóðinni.

Kaupverð var 11.500.000 krónur og átti að greiðast með andvirði tveggja fasteignaveðbréfa.  Afhenti aðalstefnandi fasteignaveðbréf að fjárhæð 7.714.000 krónur við undirritun kaupsamnings en bréf að fjárhæð 3.786.000 krónur skyldi afhendast eigi síðar en 1. janúar 2001.  Það bréf hefur aðalstefnandi ekki afhent og borið við göllum á hinu selda.  Þá skyldu afföll af húsbréfum skiptast jafnt á milli aðila, hlutur aðalstefnanda 405.756 krónur.  Sú greiðsla hefur heldur ekki borist gagnstefnanda.

Í kaupsamningi segir að eigninni fylgi hlutdeild í sameign.  Eignaskiptasamningur var útbúinn 12. maí 2000 og hann móttekin til þinglýsingar 18. sama mánaðar.  Í honum segir að óuppfyllt rými í húsinu sé í sameign. 

Áður en aðalstefnandi keypti efri hæð hússins 25. ágúst 2000 hafði gagnstefnandi selt Frosta Sigurgestssyni neðri hæð þann 23. febrúar 2000.  Í yfirlýsingu frá gagnstefnanda til Frosta 25. febrúar 2000 segir að gagnstefnandi og Frosti hafi gert eftirfarandi samkomulag vegna kaupa  Frosta á neðri hæð:

,,Um er að ræða, að íbúð 0101 fylgi tvö óuppfyllt rými (á teikningu óuppfylltir sökklar) á neðri hæð hússins og getur kaupandi, seljanda vegna, ráðstafað þeim að vild, innan þeirra marka sem lög og reglur setja.  Seljandi skuldbindur sig til að tryggja að við sölu á efri hæð hússins sé kaupendum þeirrar eignar ljóst að hlutdeild í rýmum þessum fylgi ekki íbúð 0201.  Ber seljendum að kynna væntanlegum kaupendum efri hæðar, 0201, yfirlýsingu þessa.

Óheimilt að opna inn í þessi rými og nýta þau sem hluta af íbúðinni.  Ráðstöfun kaupanda á rýmunum er þannig alfarið án ábyrgðar seljanda.  Fáist rými þessi samþykkt af byggingaryfirvöldum, ber kaupandi allan kostnað, hverju nafni sem nefnist, af því samþykki, m.a. öll opinber gjöld þ.m.t. skipulags- og gatnagerðargjöld, breytingar á eignaskiptasamningi, teikningar og þh.  Seljandi ábyrgist ekki á nokkurn hátt að umrædd rými fáist samþykkt og á kaupandi enga kröfu á hendur honum, fáist slíkt samþykki ekki.“

Gagnstefnandi segir að ýmsir verkþættir og gallar hafi komið í ljós eftir að kaup hafi tekist.  Þann 6. mars 2001 hafi aðalstefnandi ritað gagnstefnanda bréf og krafist úrbóta á ýmsum verkþáttum.  Þá hafi einnig komið í ljós að gagnstefnandi hafði selt Frosta Sigurgestssyni allt óuppfyllt rými á neðri hæð þó að það væri tekið fram í kaupsamningi við aðalstefnanda að þetta rými væri í sameign.  Var vikið að þessu í bréfi aðalstefnanda til gagnstefnanda.  Aðalstefnandi krafðist úrbóta fyrir 1. apríl 2001 og var sú krafa ítrekuð með bréfi 27. apríl 2001.  Aðalstefnandi segir að kvartanir hafi ekki borið árangur og því hafi verið óskað eftir dómkvaðningu matsmanns 9. júlí 2002.  Í matsbeiðni er beðið um mat á eftirfarandi atriðum:

 

,,1.        Frágangur þaks ófullnægjandi sem veldur m.a. leka.

             a. Rangur frágangur á hornsperru með tilliti til loftunar.

             b. Laga þarf frágang á þakkanti með tilliti til loftunar.

2.          Vantar loftun frá geymslu og þvottahúsi.

3.          Leki er með gleri og gluggapóstum.

4.          Skrúfur koma í gegnum glerlista.  Opnanleg fög þarf að stilla.

5.          Vantar brunavörn á milli bílageymslu og íbúðar.

6.             Tréstubbur er í steypu í vegg yfir eldhúsglugga, fjarlægja þarf hann og gera við.

7.             Frágangur utanhúss.

                a.      Steining útveggja.

                b.      Sorpgeymslu vantar.

                c.      Handrið vantar á svalir.

                d.      Tröppur niður með húsi ekki rétt unnar.  Hitalögn virkar ekki.

8.             Eftir að grófjafna lóð.  Vantar m.a.  verulegt efni.“

 

                                                               Þá er í matsbeiðni ennfremur óskað eftir mati á því hvað það rýri verðmæti efri hæðar að óuppfyllt rými í kjallara hússins verði allt talið eign íbúðar á neðri hæð.  Að lokum er óskað mats á því að húsið standi 340 mm lægra en samþykktar arkitektarteikningar segi til um.  Verði bæði tekið tillit til útlitsgalla, skertrar birtu og útsýnis og kostnaðaraukningu við að koma fyrir niðurföllum þar sem halli að húsinu frá götu í stað þess að vatn renni frá húsinu út á götu.

Matsgerð er dagsett í febrúar 2003.  Metið er eftirfarandi samkvæmt matsbeiðni:

1.          Frágangur þaks ófullnægjandi sem veldur m.a. leka........... 203.000 krónur.

2.          Vantar loftun frá geymslu og þvottahúsi..............................               28.000 krónur.

3.          Leki er með gleri og gluggapóstum .....................................  197.200 krónur.

      Skrúfur koma í gegnum glerlista. Opnanleg fög þarf

      að stilla.....                                                                                              35.000 krónur.

5.          Vantar brunavörn á milli bílgeymslu og íbúðar....................    66.000 krónur.

6.          Tréstubbur er í steypu í vegg yfir eldhúsglugga,

fjarlægja þarf hann og gera við.............................................                10.000 krónur.

7.          Frágangur utanhúss.

                a.      Steining útveggja.....................................................    1.104.000 krónur.

                b.      Sorpgeymslu vantar..................................................      220.000 krónur.

                c.      Handrið vantar á svalir............................................       151.200 krónur.

                d.      Tröppur niður með húsi ekki rétt unnar. Hitalögn

virkar ekki...............................................................      48.000 krónur.

8.          Eftir að grófjafna lóð. Vantar m.a. verulegt efni.................       215.000 krónur.

                                                                                                      2.277.400 krónur

                                                               Í umfjöllun matsmanna um óuppfyllt rými í kjallara segir m.a. að um sé að ræða tvö gluggalaus rými á neðri hæð.  Stærð þeirra sé samtals 38,3 fermetrar.  Stærra rýmið sé næst inngangi inn í íbúð sem sé á neðri hæð hússins.  Í mati sínu taka matsmenn tillit til þess að bæði rýmin eru gluggalaus og ástand þeirra fokhelt.  Auk þess sé stærra rýmið að verulegu leyti notað sem lagnarými og muni það kosta töluvert að koma lögnum fyrir á annan hátt en nú hafi verið gert.  Það er álit matsmanna að verðrýrnun vegna þess að framangreint rými fylgi ekki hinu metna sé 1.186.630 krónur.                                

Matsmenn segja að bílaplan halli nú að húsinu í stað þess að halla frá því þar sem húsið standi lægra en samþykktar arkitektateikningar segi til um.  Kostnaður við að koma niðurfalli í bílaplanið meta þeir á 65.000 krónur.

 

Aðalstefnandi sundurliðar stefnukröfur sínar þannig:

,,1.

Kostnaður við að koma efri hæð hússins, húsinu að utan og lóð

í það horf sem stefnda bar að skila eigninni samkvæmt

kaupsamningi aðila og skilalýsingu.

a)      Samkvæmt matsgerð dómkvaddra

      matsmanna, liðir3 til 7                                                                         kr. 2.046.400

b)      Samkvæmt mati VSB verkfræðist.;

         Lögun á loftflæði                                                                                kr.    469.800

         Loftun frá geymslu og þvottah.                                                        kr.      55.400               

c)       Vinna og efni sem stefnandi lagði

      út fyrir                                                                                                       kr.     133.109       

                                                                                                                         kr. 2.704.709

2.

Kostnaður sem fellur til  vegna þess að hæð

hússins er lægri en fram kemur á samþykktum

teikningum.

a)Samkvæmt matsgerð. ……………………………….                                            kr.       65.000              

                                                                                                                                        kr.  2.769.709

3.

Verðrýrnun vegna þess að rými í kjallara fylgir ekki

eignarhlut stefnanda.

a)Samkvæmt  matsgerð……………………………….                                             kr.  1.186.630

4.

Kostnaður við að rífa vinnupalla utan á húsinu……………                              kr.     100.000

            5.

            Bætur fyrir óþægindi og fyrirhöfn…………………………                                        kr.     500.000

Samtals                                                                                                                          kr.  4.556.339

Frádráttur vegna fyrirhugaðs viðbótarláns sem átti að

 renna til stefnda samkv. D lið kaupsamnings aðila.                                               kr.  3.786.000

 

Mismunur        kr.    770.339“

 

Máli sínu til stuðnings vísar aðalstefnandi til matsgerðar hinna dómkvöddu matsmanna og ennfremur til álits VSB verkfræðistofu sem liggur frammi í málinu.  Við sölu á íbúðinni hafi fylgt óuppfyllt rými á neðri hæð í sameign með neðri hæðinni.  Aðalstefnandi telur að eigandi íbúðar á neðri hæð hafi eignast lögvarinn rétt til rýmisins en aðalstefnandi eigi því rétt til skaðabóta úr hendi gagnstefnanda vegna þess.  Vinnupallar standi við húsið og beri gagnstefnanda að fjarlægja þá á sinn kostnað.  Þá telur aðalstefnandi sig hafa orðið fyrir verulegum óþægindum og fyrirhöfn vegna vanefnda gagnstefnanda á kaupsamningi aðila.  Aðalstefnandi krefst þess að gagnstefnandi gefi út afsal henni til handar og verði þá tekið tillit til þess að óuppfyllt rými í kjallara hússins sé aðeins til afnota fyrir íbúð á neðri hæð.

Aðalstefnandi telur fullsannað með framlagðri matsgerð að hið selda hafi ekki haft þá kosti sem tilgreindir séu í kaupsamningi aðila.  Aðalstefnandi hafi mátt treysta því að fasteignin væri ekki þessum annmörkum háð.  Ábyrgð gagnstefnanda sé því ríkari þar sem hann hafi reist fasteign í atvinnuskyni til sölu á almennum markaði.  Telur aðalstefnandi að beita eigi bótareglu 2. mgr. 42. gr. þágildandi laga nr. 39/1922 um lausafjárkaup. Þá vísar aðalstefnandi til 59. gr. sömu laga um vanheimild gagnstefnanda varðandi hið óútfyllta rými í kjallara hússins.  Verði ekki fallist á kröfur aðalstefnanda um skaðabætur krefst hann afsláttar.  Telur aðalstefnandi að með hliðsjón af því að kaupverð íbúðarinnar hafi verið almennt markaðsverð sé sanngjarnt að leggja til grundvallar fjárhæðir í framangreindri matsgerð.  Krafa um bætur fyrir óþægindi og fyrirhöfn byggir aðalstefnandi á almennu skaðabótareglunni.

 

II.

Gagnstefnandi kveðst margítrekað hafa reynt að fá að ljúka frágangi utanhúss en aðalstefnandi hafi meinað honum það.  Óumdeilt sé að ágalli hafi verið á loftun yfir þaksperrum í húsinu og hafi gagnstefnandi látið hanna lausn á því vandamáli.  Þessi hönnun hafi verið lögð fyrir byggingarfulltrúann í Hafnarfirði sem hafi samþykkt hana sem fullnægjandi lausn.  Engu að síður hafi aðalstefnandi meinað gagnstefnanda að lagfæra hið gallaða.

Matsgerð hafi legið fyrir í febrúar 2003 en ekki borist gagnstefnanda fyrr en í lok mars sama ár.  Í bréfi lögmanns aðalstefnanda 24. mars 2003 komi fram að aðalstefnandi sé ósátt við matsgerð að nokkru leyti. Gagnstefnandi telur þó aðalstefnanda bundna af matsgerðinni og standi hún óhögguð.  Verði því að leggja matsgerðina til grundvallar kröfugerð aðalstefnanda á hendur gagnstefnanda enda hafni gagnstefnandi alfarið öllum kröfum aðalstefnanda sem ekki styðjist við matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna.

Gagnstefnandi gerir ekki ágreining um tölulega niðurstöðu matsgerðarinnar og viðurkennir greiðsluskyldu sína varðandi frágang þaks að fjárhæð 203.000, varðandi glerlista að fjárhæð 35.000, varðandi brunavörn að fjárhæð 66.000 og varðandi trékubb að fjárhæð10.000 krónur.

Gagnstefnandi hafnar bótaskyldu vegna þess að það vanti loftun frá geymslu og þvottahúsi.  Geymslan og þvottahúsið séu nákvæmlega eins staðsett og teikningar geri ráð fyrir.  Frágangur loftræstingar sé í samræmi við samþykktar teikningar og skilalýsingu hússins.  Sé því ekki um vanefnd að ræða af hálfu gagnstefnanda. 

Þá hafnar gagnstefnandi kröfu aðalstefnanda vegna leka með gleri og gluggapóstum.  Eins og fram kom í athugasemdum matsmanna við þennan lið hafi gluggarnir verið í fullkominni vanhirðu hjá aðalstefnanda.  Aldrei hafi verið borið á þá frá því að aðalstefnandi hafi tekið við eigninni í ágúst 2000.  Þeir hafi því hreinlega legið undir skemmdum.  Eins og fram komi í matsgerð þá valdi slík vanhirða leka á gluggum.

Matsliður nr. 7 varði frágang á sameign hússins og sé samtals að fjárhæð 1.738.200 krónur.  Gagnstefnandi tekur fram að þetta séu allt atriði sem hann hafi óskað eftir að fá að bæta úr en aðalstefnandi meinað honum að gera.  Eigandi neðri hæðar hafi viljað þiggja boð  gagnstefnanda um úrbætur en aðalstefnandi hafi beitt meirihlutastöðu sinni í húsinu og hafnað boði gagnstefnanda.  Hvað sem því líður hafi gagnstefnandi fallist á matsgerð að þessu leyti og samþykkt afslátt af kaupverði eignarinnar sem þessu nemi.  Hlutur efri hæðar í þessum matslið sé 1.196.751 króna og fallist gagnstefnandi á að greiða þá fjárhæð til aðalstefnanda.

Gagnstefnandi telur kröfur aðalstefnanda vegna óuppfyllts rýmis í kjallara á miklum misskilningi byggðar. Hinn 12. maí 2000 hafi verið gerður eignaskipta­samningur um eignina sem samþykktur hafi verið af byggingaryfirvöldum.  Þessi samningur hafi verið móttekin til þinglýsingar 18. sama mánaðar og í honum komið fram að óuppfyllt rými í húsinu skuli vera sameign.  Í framburði Frosta Sigurgestssonar fyrir dómi hafi ennfremur komið fram að hann liti á þessi rými sem sameign í húsinu.  Í kaupsamningi og afsali til Frosta Sigurgestssonar sé ekki annað sagt en að viðkomandi íbúð sé seld ásamt öllu því sem henni fylgi og fylgja ber.  Þess vegna sé þessi krafa aðalstefnanda á misskilningi byggð þar sem hið ófuppfyllta rými sé sameign eiganda beggja íbúðanna í húsinu.  Eiganda neðri hæðarinnar sé óheimilt að opna inn í þessi rými og nýta þau sem hluta af íbúðinni.  Hyggist hann freista þess að fá því breytt verði hann að fá samþykki byggingaryfirvalda og um leið samþykki efri hæðarinnar.  Það sé því á valdi aðalstefnanda hvort eiganda neðri hæðar verði heimilað að nýta þessi rými sem sína séreign eða ekki.  Aðalstefnandi hafi því ekki beðið neitt tjón af völdum gagnstefnanda vegna þessa. 

Gagnstefnandi mótmælir öllum kröfum aðalstefnanda sem byggjast á öðru en matsgerð hinna dómkvöddu matsmanna.  Önnur sönnunargögn eins og álitsgerð VSB verkfræðistofu eða minnismiði Gunnars heitins Hilmarssonar hafi ekki sönnunargildi í málinu.  Sérstaklega er mótmælt kröfu um bætur fyrir óþægindi og fyrirhöfn.  Skilyrði séu ekki til þess að dæma gagnstefnanda bótaskyldan enda hafi hann lýst sig reiðubúinn til að bæta úr og ljúka verki sínu allt frá því að fyrstu athugasemdir hafi komið fram.  Einungis geti því verið um afslátt að ræða.  Gagnstefnandi hafnar kröfu aðalstefnanda um útgáfu afsals fyrir eigninni með vísan til þess að verulega skorti á að hún hafi lokið greiðslu kaupverðs.  Samkvæmt ákvæðum kaupsamningsins eigi aðalstefnandi ekki rétt til afsals fyrr en hún hafi lokið greiðslu kaupverðs í samræmi við kaupsamning.

 

III.

Varðandi gagnsök tekur gagnstefnandi fram að samkvæmt kaupsamningi hafi aðilar átt að skipta afföllum af húsbréfum á milli sín að jöfnu.  Afföllin af húsbréfunum hafi verið 10,52% eða 811.512 krónur.  Aðalstefnanda beri að greiða helming þeirrar fjárhæðar eða 405.756 krónur.

Samkvæmt niðurstöðu matsmanna fallist gagnstefnandi á að veita afslátt af kaupverði eignarinnar að fjárhæð 1.304.636 krónur (35.000 + 66.000 + 6.885 + 1.196.751).  Að teknu tillit til þessa afsláttar nemi eftirstöðvar kaupverðsins 2.481.364 krónum.  Við þá fjárhæð bætist helmingur affalla húsbréfa að fjárhæð 405.756 krónur og nemi skuld aðalstefnanda við gagnstefnanda 2.887.120 krónum sem sé stefnufjárhæð í gagnsök.  Í samræmi við fordæmi Hæstaréttar sé krafist dráttarvaxta á alla kaupsamningsgreiðsluna frá gjalddaga hennar til þess dags er aðalstefnandi hafi sannað kröfu sína til afsláttar með mati dómkvaddra matsmanna.

Aðalstefnandi mótmælir kröfum gagnstefnanda í gagnsök.  Gagnstefnandi hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni vegna sölu húsbréfa og hafi ekki lagt fram nein gögn til sönnunar þessari kröfu sinni.  Þá sé vaxtakröfu gagnstefnanda mótmælt.  Verði talið að skuldajöfnunarkröfur aðalstefnanda mæti ekki kröfum gagnstefnanda er þess krafist að dráttarvextir reiknist einungis af mismun á 3.786.000 krónum og þeirri skuldajöfnunarkröfu sem viðurkennd verði.  Verði krafa gagnstefnanda vegna affalla húsbréfa tekin til greina beri að reikna vexti af þeirri kröfu frá þingfestingardegi gagnstefnu. 

 

IV.

Aðalstefnandi keypti efri hæð í tvíbýlishúsinu að Suðurholti 11, Hafnarfirði með kaupsamningi 25. ágúst 2000 og fékk eignina afhenta sama dag.  Í kaupsamningi og sérstakri skilalýsingu er því lýst í hvaða ástandi gagnstefnandi skyldi skila eigninni.  Kaupverð var 11.500.000 krónur og greiddi aðalstefnandi kaupverðið með því að yfirtaka áhvílandi fasteignaveðbréf að fjárhæð 7.714.000 krónur en eftirstöðvar að fjárhæð 3.786.000 krónur skyldu greiddar með viðbótarláni frá Íbúðarlánasjóði eigi síðar en 1. janúar 2001.  Aðalstefnandi hélt þeirri greiðslu eftir og bar við göllum. 

Krafa aðalstefnanda byggist  að hluta til á álitsgerð verkfræðistofu og samantekt aðalstefnanda á kostnaði.  Gagnstefnandi hefur mótmælt þessum gögnum og verða þau því ekki talin hafa sönnunargildi í málinu enda þeirra ekki aflað í samræmi við ákvæði IX. kafla laga nr. 91/1991. Krafa aðalstefnanda um bætur vegna óþæginda og fyrirhafnar er órökstudd og verður ekki tekin til greina. Mats hefur ekki verið aflað vegna niðurrifs á vinnupöllum og verður sú krafa því ekki tekin til greina. 

Aðalstefnandi krefst bóta vegna þess að rými í kjallara hafi ekki fylgt íbúð  aðalstefnanda eins og áskilið sé í kaupsamningi og eignaskiptasamningi.  Gagnstefnandi seldi neðri hæð hússins til Frosta Sigurgestssonar 23. febrúar 2000.  Í þeim kaupsamningi er ekki getið um tvö óuppfyllt rými á neðri hæð.  Þessi rými eru bæði gluggalaus, samtals 38,3 fm² að stærð.  Í öðru rýminu er vatnsinntak fyrir húsið og sameiginleg lagnagrind.  Þann 25. febrúar 2000 gerðu gagnstefnandi og Frosti með sér samkomulag um þessi rými og er efni þess rakið hér að framan.  Það samkomulag verður ekki skilið á annan hátt en þann að til hafi staðið að þessi tvö rými fylgdu neðri hæð.  Í samkomulaginu segir jafnframt að gagnstefnandi taki að sér að kynna væntanlegum kaupanda efri hæðar þessa skipan mála.  Það virðist hins vegar hafa brugðist og þegar skiptasamningur um húsið var gerður var ekki tekið tillit til þessa samkomulags gagnstefnanda og eiganda neðri hæðar.  Skiptasamningur var móttekin til þinglýsingar 18. maí 2000 og samkvæmt honum eru þessi tvö rými á neðri hæð í sameign ásamt rými í þaki. Við aðalmeðferð kom fram að aðalstefnandi hafði nýtt sér þakrýmið með samþykki Frosta með því að breyta gerð þaksins að innan og hækka þannig til lofts í stofu.

Þegar aðalstefnandi keypti eignina var búið að þinglýsa skiptasamningi sem samþykktur hafði verið af byggingaryfirvöldum.  Í kaupsamningi til aðalstefnanda er vísað til þessa skiptasamnings varðandi sameign.  Engum vafa er því undirorpið að aðalstefnandi á í sameign  með neðri hæð umdeilt rými á neðri hæð.  Gagnstefnandi kann hugsanlega að hafa vanefnt skuldbindingar sínar gagnvart eiganda neðri hæðar en þó virðist svo ekki vera því fram kom hjá Frosta Sigurgestssyni fyrir dómi að hann liti á þessi rými sem sameign beggja hæða.  Samkvæmt framansögðu verður ekki talið að aðalstefnandi hafi orðið fyrir tjóni af þessum völdum og verður því krafa hennar samkvæmt þessum lið ekki tekin til greina.

Eins og framan er rakið hefur gagnstefnandi viðurkennt greiðsluskyldu sína að nokkru leyti og mótmælir ekki niðurstöðu matsmanna varðandi þá liði.  Þannig viðurkennir gagnstefnandi niðurstöður matsmanna varðandi frágang þaks að fjárhæð 203.000 krónur, athugasemdir varðandi glerlista og opnanleg fög að fjárhæð 35.000 krónur, vöntun á brunavörn að fjárhæð 66.000 krónur, athugasemd varðandi trékubb að fjárhæð 6.855 krónur miðað við eignaprósentu aðalstefnanda og allar athugasemdir varðandi frágang utanhúss að fjárhæð 1.738.200 krónur.  Gagnstefnandi telur sig þó ekki eiga að greiða meira en nemi eignarprósentu sinni varðandi framkvæmdir utanhúss eða 1.196.751 krónu.  Ber að fallast á það.  Gagnstefnandi hefur því viðurkennt greiðsluskyldu sína samtals að fjárhæð 1.507.636 krónur.

Eftir standa þrír liðir í matsgerð sem gagnstefnandi mótmælir.  Í fyrsta lagi mótmæli hann athugasemdum varðandi loftun frá geymslu og þvottahúsi.  Á teikningu er gert ráð fyrir slíkri loftun og ber því að taka kröfu stefnanda að fjárhæð 28.000 krónur til greina vegna þessa atriðis.  Í öðru lagi er krafist bóta eða afsláttar vegna leka með gleri og gluggapóstum.  Niðurstaða matsmanna er sú að lekinn stafi af því að hvorki viðarvörn né máling hafi verið borin á gluggann.  Viðurinn sé því óvarinn og opinn fyrir vatni og raka.  Í slagviðri smjúgi vatn inn með samskeytum.  Í kaupsamningi segir að húsinu sé skilað ómáluðu að utan.  Það var því ekki í verkahring gagnstefnanda að verja glugga með viðarvörn eða málningu.  Krafa aðalstefnanda samkvæmt þessum lið verður því ekki tekin til greina.  Í þriðja lagi gerir aðalstefnandi kröfu vegna þess að húsið standi lægra en teikningar segi til um með þeim afleiðingum að jarðvegur halli frá götu að húsi en ekki öfugt eins og gert hafi verið ráð fyrir. Fallast ber á kröfu aðalstefnanda að fjárhæð 65.000 krónur vegna þessa atriðis þar sem nauðsynlegt er að koma fyrir niðurfalli á bílaplani við húsið. 

Niðurstaða málsins í aðalsök verður því sú að aðalstefnandi verður talinn eiga rétt til afsláttar af kaupverði samkvæmt meginreglu 1. mgr. 42. gr. laga nr. 39/1922 er þá giltu um samningssamband aðila.  Afslátturinn telst vera 1.600.636 krónur (1.507.636 + 28.000 + 65.000).

Í gagnsök gerir gagnstefnandi kröfu um greiðslu á eftirstöðvum kaupverðs að fjárhæð 3.786.000 sem samkvæmt kaupsamningi átti að greiða í síðasta lagi 1. janúar 2001.  Hann krefst dráttarvaxta af þeirri fjárhæð frá þeim degi og ber að taka þá kröfu til greina.  Þá krefst gagnstefnandi einnig í gagnsök að aðalstefnandi greiði honum helming af afföllum af húsbréfum.  Þessa kröfu byggir gagnstefnandi á kaupsamningi aðila en þar segir að seljendur og kaupendur skuli skipta með sér afföllum jafnt á milli sín.  Gagnstefnandi hefur sýnt fram á að afföll af húsbréfum voru á þessum tíma 10,52 % og námu því afföll 811.512 krónum sem skiptast jafnt á milli aðila eða 405.756 krónur á hvorn. 

Samkvæmt dómvenju verður fallist á með gagnstefnanda að kaupsamnings­greiðslur beri dráttarvexti frá gjalddaga þeirra til þess dags er aðalstefnandi sannaði tjón sitt með matsgerð og þá mæti dæmdur afsláttur kröfum gagnstefnanda.  Matsgerðin var kynnt gagnstefnanda með bréfi 24. mars 2003 en í kröfugerð gagnstefnanda í gagnsök er miðað við 1. febrúar 2003 og verður sú dagsetning lögð til grundvallar.

Niðurstaða málsins verður því sú að aðalstefnandi verður dæmd til að greiða gagnstefnanda í samræmi við dómkröfur gagnstefnanda í gagnsök 2.591.120 krónur (kaupsamningsgreiðsla 3.786.000 krónur + afföll 405.756 krónur - afsláttur 1.600.636 krónur) með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar til 1. júlí sama ár, með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til 1. febrúar 2003 en af 2.591.120 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Efni aðalstefnandi þessa dómsniðurstöðu ber gagnstefnanda að gefa út afsal henni til handa.

Málskostnaður í báðum sökum verður ákveðinn í einu lagi.  Aðalstefnandi hefur gjafsókn í málinu. Við ákvörðun málskostnaðar ber að taka tillit til þess að gagnstefnandi hefur frá upphafi viðurkennt kröfur aðalstefnanda um úrbætur og bauðst til þess að bæta úr en fékk ekki leyfi aðalstefnanda til þess. Hann féllst á  niðurstöður matsmanna varðandi flesta þá þætti í matsgerð er síðar fengu viðurkenningu dómsins. Gagnstefnandi telst því hafa unnið málið í öllu verulegu samkvæmt 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 og þykir málskostnaður til handa gagnstefnanda hæfilega ákveðinn 400.000 krónur. Gjafsóknarkostnaður stefnanda, þar með talin þóknun lögmanns hennar, Ingólfs Hjartarsonar hrl., 400.000 krónur og matskostnaður að fjárhæð 145.925 krónur, eða samtals 545.925 krónur, greiðist úr ríkissjóði. Við ákvörðun málskostnaðar hefur ekki verið tekið tillit til reglna um virðisaukaskatt.

Gunnar Aðalsteinsson héraðsdómari kveður upp dóm þennan ásamt meðdómsmönnunum Guðmundi Halldórssyni og Ragnari Ingimarssyni verkfræðingum.

 

DÓMSORÐ

Aðalstefnandi, Ingveldur Tryggvadóttir, greiði gagnstefnanda, Þakverki ehf., 2.591.120 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 25/1987 af 3.786.000 krónum frá 1. janúar 2001 til 1. júlí sama ár en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá þeim degi til 1. febrúar 2003 en með dráttarvöxtum af 2.591.120 krónum frá þeim degi til greiðsludags.

Gagnstefnandi gefi út afsal til aðalstefnanda fyrir efri hæð Suðurholts 11, Hafnarfirði gegn ofangreindri greiðslu aðalstefnanda.

  Aðalstefnandi greiði gagnstefnanda 400.000 krónur í málskostnað.

Gjafsóknarkostnaður aðalstefnanda, þar með talin þóknun lögmanns hennar, Ingólfs Hjartarsonar hrl., 400.000 krónur og kostnaður vegna mats að fjárhæð 145.925 krónur, eða samtals 545.925 krónur, greiðist úr ríkissjóði.