Þriðjudaginn 19. desember 2006.
Nr. 269/2006.	Jökull Tómasson og Kathy Clark (Sveinn Andri Sveinsson hrl.) gegn Sigurði Ólasyni (Jón Gunnar Zoëga hrl.)

 

Aðild. Fasteign. Kaupsamningur. Greiðsla.

S seldi J og K fasteign að Bergstaðarstræti 3, Reykjavík, samkvæmt kaupsamningi 9. nóvember 2004. Umsamið kaupverð var 36.000.000 krónur, sem greiðast skyldi með fjórum greiðslum, sú síðasta að upphæð 2.500.000 krónur 5. apríl 2005. S tók að sér vinnu við ýmsar framkvæmdir í húsinu. J og K greiddu 2.500.000 til S í heimabanka 3. mars 2005. J og K töldu sig með þeirri greiðslu hafa greitt kaupverðið að fullu og eiga rétt á útgáfu afsals. S taldi hins vegar að um hefði verið að ræða inngreiðslu á skuld þeirra við sig vegna framkvæmdanna og taldi J og K því ekki hafa efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum. Í niðurstöðu Hæstaréttar segir að eigi kröfuhafi fleiri en eina gjaldfallna kröfu á hendur skuldara geti hann að öllu jöfnu ráðstafað greiðslu á þá skuld sem hann kýs. Mál þetta horfi hins vegar þannig við að J og K hafi mótmælt þeirri fullyrðingu S að þeir hafi, fyrr en með bréfi lögmanns S 10. október 2005, fengið í hendur reikninga vegna framangreindra framkvæmda S við fasteignina en gögn S um ráðstafanir á greiðslum vegna viðskipta málsaðila séu misvísandi. Þá verði framangreint bréfi lögmanns S til lögmanns J og K og meðfylgjandi yfirlit ekki skilin á annan veg en að í þeim felist viðurkenning S á því að J og K stæðu ekki í skuld við sig vegna kaupa á húsinu. J og K voru því sýknuð af kröfu S og honum gert að gefa út afsal fyrir fasteigninni.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Ólafur Börkur Þorvaldsson, Hjördís Hákonardóttir og Jón Steinar Gunnlaugsson.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 19. maí 2006. Þau krefjast sýknu af kröfu stefnda og að stefnda verði gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni Bergstaðarstræti 3, Reykjavík. Þá krefjast þau málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Samkvæmt málflutningi fyrir Hæstarétti eru Vatnslagnir heiti á einkafirma stefnda. Slíkt firma skortir hæfi til að eiga aðild að dómsmáli, sbr. 1. mgr. 16. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Í stefnu til héraðsdóms var Sigurður Ólason tilgreindur stefnandi málsins og telst hann því réttilega aðili þess.

Fram er komið að stefndi seldi áfrýjendum fasteignina að Bergstaðastræti 3, Reykjavík, samkvæmt kaupsamningi 9. nóvember 2004. Umsamið kaupverð var 36.000.000 krónur, sem greiðast skyldi með fjórum greiðslum: 4.000.000 krónur við undirritun kaupsamnings, 27.500.000 krónur í síðasta lagi 14 dögum síðar með bankaláni, 2.000.000 krónur 5. janúar 2005 og 2.500.000 krónur 5. apríl 2005. Jafnframt komust málsaðilar að samkomulagi um að stefndi skyldi vinna við ýmsar framkvæmdir á húsinu. Áfrýjendur halda því fram að þau hafi greitt kaupverð hússins að fullu. Þau hafi innt síðustu kaupsamningsgreiðsluna af hendi í heimabanka 3. mars 2005, mánuði fyrir gjalddaga hennar. Áfrýjandinn, Jökull Tómasson, kvaðst fyrir dómi hafa gert það svo snemma í fljótræði vegna munnlegrar óskar stefnda um greiðslu. Á þeim tíma hafi stefndi hins vegar ekki enn framvísað reikningum vegna framkvæmda við húsið og ekki verið búinn að kalla eftir greiðslu vegna þeirra. Stefndi kvaðst hins vegar fyrir dómi hafa á þessu tímamarki óskað eftir því við áfrýjandann Jökul að hann greiddi skuld vegna framkvæmdanna og hafi umrædd fjárhæð verið innt af hendi „sem sáttaleið“ þannig að framkvæmdir gætu haldið áfram.

Tvö önnur dómsmál munu hafa verið rekin milli málsaðila um uppgjör vegna framkvæmda við umrædda fasteign og niðurstöður fengist í þeim í héraði 4. júlí 2005 og 14. nóvember 2006. Hinn 20. maí 2005 sendi lögmaður stefnda áfrýjendum innheimtubréf vegna þeirrar kröfu sem um ræðir í þessu máli þar sem skorað var á þau að greiða innan sjö daga, ella kæmi til málsóknar. Stefna í málinu var gefin út sex dögum síðar. Eftir að málið var höfðað munu hafa farið fram viðræður milli málsaðila um uppgjör þeirra í milli, bæði vegna kaupsamningsins og framkvæmdanna. Í símbréfi lögmanns stefnda til lögmanns áfrýjenda 10. október 2005 segir um þetta: „Samkvæmt umtali. Meint skuld er kr. 4.372.160,- samkvæmt meðfylgjandi gögnum. Kaupsamningur á núlli.“ Gögn þau sem fylgdu bréfinu voru ýmis konar viðskiptayfirlit frá stefnda og níu reikningar hans vegna framkvæmda við fasteignina, allir dagsettir 1. febrúar 2005. Þau yfirlit veita ekki glögga yfirsýn um málefnið. Tvö yfirlitanna eru einvörðungu um greiðslur vegna kaupsamningsins og kemur fram í öðru þeirra að áfrýjendur hafi greitt kaupverð hússins að fullu. Samkvæmt því yfirliti hafi áfrýjendur greitt 5.500.000 krónur 9. nóvember 2004, 27.000.000 krónur samkvæmt skuldabréfi, 1.000.000 krónur í peningum 15. sama mánaðar, 500.000 krónur 3. desember 2004 og 2.000.000 krónur 6. janúar 2005. Í hinu yfirlitinu eru hins vegar tilgreindar greiðslur með öðrum hætti og lagfæringar gerðar sem virðast eiga að sýna að áfrýjendur standi ekki í skuld við stefnda vegna kaupanna. Þá eru í gögnum málsins önnur yfirlit frá stefnda um greiðslur áfrýjanda til hans þar sem meðal annars kemur fram að greiðslur vegna kaupsamningsins hafi farið fram með enn öðrum hætti en yfirlitin sem fylgdu bréfinu 10. október 2005 sýndu.

Eigi kröfuhafi fleiri en eina gjaldfallna kröfu á hendur skuldara getur hann að öllu jöfnu ráðstafað greiðslu á þá skuld sem hann kýs, hafi skuldari ekki tilgreint hvaða kröfu hann sé að greiða eða það sé ekki ljóst af öðrum atvikum. Mál þetta horfir hins vegar þannig við að áfrýjendur hafa mótmælt þeirri fullyrðingu stefnda að þeir hafi, fyrr en með framangreindu bréfi lögmanns stefnda 10. október 2005, fengið í hendur reikninga vegna framkvæmda hans við fasteignina og eru gögn stefnda misvísandi um ráðstafanir á greiðslum áfrýjanda vegna viðskipta málsaðila. Þá verður bréfið og meðfylgjandi yfirlit ekki skilin á annan hátt en að stefndi hafi viðurkennt að áfrýjendur stæðu ekki í skuld við sig vegna kaupa á húsinu. Samkvæmt þessu verða áfrýjendur sýknaðir af kröfu stefnda og honum gert að gefa út afsal til þeirra fyrir fasteigninni.

Eftir þessum úrslitum verður stefndi dæmdur til að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti eins og í dómsorði greinir.

Dómsorð:

Áfrýjendur, Jökull Tómasson og Kathy Clark, eru sýkn af kröfu stefnda, Sigurðar Ólasonar.

Stefndi skal gefa út afsal til áfrýjenda fyrir fasteigninni Bergstaðastræti 3, Reykjavík.

Stefndi greiði áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, samtals 800.000 krónur.

 

             Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 12 maí 2006.

Mál þetta, sem dómtekið var í gær er höfðað með stefnu birtri 1. júní 2005.

Stefnandi er Sigurður Ólason, Álfheimum 32, Reykjavík, vegna einkafyrirtækis síns Vatnslagna, Álfheimum 32, Reykjavík.

Stefndu eru Kathy Clark, Bergstaðastræti 3, Reykjavík og Jökull Tómasson, sama stað.

Dómkröfur stefnanda eru þær að stefndu verði dæmdir in solidum til að greiða stefnanda skuld að fjárhæð 2.500.000 króna ásamt dráttarvöxtum samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma um grunn dráttarvaxta og vanefndaálags, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. apríl 2005 til greiðsludags.

Þá krefst stefnandi málskostnaðar.

Dómkröfur stefnda eru þær að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda og dæmdur málskostnaður

Stefnandi kveðst krefja um greiðslu eftirstöðva kaupsamnings frá 9. nóvember 2004 um fasteignina Bergstaðastræti 3, Reykjavík. Stefndu hafi ekki fengist til að greiða eftirstöðvarnar sem séu að fjárhæð 2.500.000 krónur og hafi stefndu átt að greiða þær 5. apríl 2005 samkvæmt ákvæðum í kaupsamningi.

Vísað er til meginreglu kröfuréttarins um efndir fjárskuldbindinga, en regla þessi fær m.a. lagastoð í 5., 6. og 28. gr. laga 39/1922 til 1. júní 2001 og eftir þann tíma til laga 50/2000. Um gjalddaga kröfunnar er einkum vísað til framangreindra laga.

Kröfur um dráttarvexti, þmt. vaxtavexti, styður stefnandi við reglur III kafla vaxtalaga nr. 38/2001, með síðari breytingum. Krafan um málskostnað styðst við 1. mgr. 130. gr. laga 91/1991 um meðferð einkamála.Krafa um virðisaukaskatt af málflutningsþóknun er reist á lögum númer 50/1988. Stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur og ber honum því nauðsyn til að fá dóm fyrir skatti þessum úr hendi stefndu. Varðandi varnarþing vísast til 32. gr.laganr. 91/1991.

Stefndu krefjast sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar.

Þau kveðast hafa keypt fasteign að Bergstaðarstræti 3, Reykjavík sem sé  heildareignin ásamt lóðarréttindum og geymslu með kaupsamningi dagsettum 9. nóvember 2004 af stefnanda. Umsamið kaupverð hafi verið 36.000.000 króna og skyldi það innt af hendi með eftirfarandi hætti:

1.          Við undirritun kaupsamnings í peningum        kr. 4.000.000,00.

2.             Við undirritun kaupsamnings með láni frá KB banka hf. og skilyrtu veðleyfi í síðasta lagi 14 dögum frá dagsetningu samnings,               kr. 27.500.000,00.

3.          Hinn 5. janúar 2005 í peningum,                    kr. 2.000.000,00.

4.          Hinn 5. apríl 2005 í peningum,                    kr. 2.500.000,00.

Kveðast stefndu þegar hafa innt af hendi allar greiðslur skv. samningi þessum. Fyrsta greiðslan að fjárhæð 4.000.000 króna hafi verið innt af hendi við undirritun kaupsamnings hinn 9. nóvember 2004. Skuldabréf skv. annarri greiðslu hafi verið gefið út 2. nóvember 2004 en innfært í þinglýsingabók 18. nóvember 2004. Þriðja greiðslan að fjárhæð 2.000.000 króna hafi verið innt af hendi þann 6. janúar 2005 með tveimur millifærslum. Fjórða greiðslan, 2.500.000 krónur hafi verið innt af hendi þann 3. mars 2005 eða ríflega mánuði fyrir gjalddaga, sem verið hafi 5. apríl 2005.

Þar sem af ofangreindu sé ljóst að stefndu hafi innt allar greiðslur skv. kaupsamningi um eignina að Bergstaðastræti 3, Reykjavík af hendi og þar með fullnægt skyldum sínum skv. samningnum, beri að sýkna þau af kröfum stefnanda. Þau eigi jafnframt rétt á því að fá útgefið afsal fyrir eigninni, sbr. 24. tl. kaupsamnings aðila og 2. mgr. 11. gr. og 30. sbr. 31. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, og hafi þau því höfðað gagnsakarmál til þess að krefjast dóms um útgáfu afsalsins.

Stefndu vísa til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga. Þá er vísað til laga nr. 40/2002, einkum 2. mgr. 11. gr., 30. sbr. 31. gr. og meginreglu í fasteignakaupum um skyldu seljanda til útgáfu afsals við uppgjör viðskipta. Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Hvað varðar virðisaukaskatt á málskostnað er vísað til laga nr. 50/1988.

Í gagnsök sem höfðuð var með stefnu birtri 7. júlí 2005 er þess krafist að gagnstefnda verði gert að gefa út afsal til gagnstefnenda fyrir fasteigninni Bergstaðastræti 3 í Reykjavík, fast nr. 200-4601, heildareigninni með öllu sem henni fylgir og fylgja ber, þ.m.t. útigeymslu, fastnr. 200-4602, og lóðarréttindum og að gagnstefnda verði gert að geriða gagnstefnendum málskostnað í gagnsök.

Gagnstefndi haldi því ranglega fram að gagnstefnendur hafi ekki enn greitt síðustu greiðslu skv. samningi aðila, og hafi því höfðað mál á hendur gagnstefnendum í aðalsök til innheimtu á þeirri greiðslu. Þar sem hins vegar sé ljóst af ofangreindu að gagnstefnendur hafi innt allar greiðslur skv. kaupsamningi af hendi og þar með fullnægt skyldum sínum skv. samningnum, eigi þau rétt á því að fá útgefið afsal fyrir eigninni, sbr. 24. tl. kaupsamnings aðila og 2. mgr. 11. gr. og 30. sbr. 31. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002 og um leið beri að sýkna þau af kröfum gagnstefnda í aðalsök.

Gagnstefnendur vísa til meginreglu kröfu- og samningaréttar um efndir fjárskuldbindinga sem og laga nr. 40/2002, einkum 2. mgr. 11. gr., 30. sbr. 31. gr. og meginreglu í fasteignakaupum um skyldu seljanda til útgáfu afsals við uppgjör viðskipta. Þá er einnig vísað til laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, einkum 28. gr. Kröfu um málskostnað byggir stefndi á 129. gr. og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991. Hvað varðar virðisaukaskatt á málskostnað er vísað tillagan. 50/1988.

Dómkröfur gagnstefnda eru þær að hafnað verði kröfu gagnstefnendu um málskostnaðargreiðslu hinsvegar er krafist refsimálskostnaðar úr hendi gagnstefnenda. Þá er þess krafist að kröfu gagnstefnenda um útgáfu afsals verði hafnað að svo stöddu þar til gagnstefnendur hafi fullnægt skyldum sínum skv. kaupsamningi um fasteignina Bergstaðastræti 3, Reykjavík.

Gagnstefndi hafi selt gagnstefnendum alla fasteignina Bergstaðastræti 3, Reykjavík, sem samanstandi af tveimur húsum, bakhúsi og framhúsi. Þá hafi gagnstefndi tekið að sér skv. sérskökum verksamningi að gera við bakhús fasteignarinnar og viðgerð á framhúsi án sérstaks verksamnings. Ógreitt sé skv. hinum sérstaka verksamningi 2.000.000 króna en gagnstefnendur hafi verið dæmdir til að greiða þá kröfu skv. dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 4. júlí 2005. Ógreitt sé af kaupsamningi um fasteignina 2.500.000 krónur sem sé dómkrafa í aðalsök. Samkvæmt viðskiptareikningi vegna viðgerða á framhúsi séu 2.824.838 krónur ógreiddar. Sérstakt innheimtumál sé í gangi til innheimtu þeirrar skuldar. Gagnstefnendur rugli saman ýmsum greiðslum og hvernig þeim hafi verið ráðstafað.

Gagnstefnendur telji að greiðsla að fjárhæð 2.500.000 krónur sem innt var af hendi 3. mars 2005 hafi verið hluti af greiðslu kaupverðs en hún hafi í rauninni verið greiðsla upp í viðgerð framhúss. Sú greiðsla hafi verið innt af hendi mánuði áður en gjalddagi greiðslu var skv. kaupsamningi. Framlagðir viðskiptareikningar gagnstefnda skýri greiðslur frá gagnstefnendum og hvernig þeim hafi verið ráðstafað. Vísað er í þau gögn gagnstefnda.

NIÐURSTAÐA

             Samkvæmt kaupsamningi aðila var gjalddagi fjórðu greiðslu sem jafnframt var lokagreiðsla kaupverðsins 5. apríl 2004. Þá kemur fram í gögnum málsins að stefnandi hefur krafið stefndu um greiðslur fyrir verk sem hann vann fyrir þau og byggir á því í gagnsök að greiðsla að fjárhæð 2.500.000 sem innt var af hendi 3. mars 2004 hafi verið vegna þeirra viðskipta. Lögð hefur verið fram kvittun úr heimabanka þar sem fram kemur að greiddar hafi verið 2.500.000 krónur til stefnanda 3. mars 2004 og segir við liðinn skýring „Vatnslagnir”. Enga skýringu er á því að finna hvers vegna greitt er.

             Þegar greiðsla þessi var innt af hendi vantaði mánuð upp á að fjórða greiðsla samkvæmt kaupsamningi félli í gjalddaga og fyrir liggur í málinu að stefnandi taldi sig eiga kröfur á hendur stefndu vegna annarra skipta aðila en kaupanna á fasteigninni. Þá er ekki að finna viðhlítandi skýringu á kvittun fyrir greiðslunni 3. mars sem renni stoðum undir þá fullyrðingu stefndu að þau hafi verið að greiða inn á kaupsamning mánuði fyrir gjalddaga. Samkvæmt þessu verður krafa stefnanda í aðalsök tekin til greina.

Að fenginni niðurstöðu í aðalsök þar sem stefndu eru dæmd til að greiða eftirstöðvar kaupverðs verður stefndi í gagnsök sýknaður af öllum kröfum stefnenda í gagnsök.

Eftir úrslitum málsins verða stefndu í aðalsök og stefnendur í gagnsök dæmd til að greiða stefnanda í aðalsök og stefnda í gagnsök 350.000 krónur í málskostnað. 

Allan V. Magnússon héraðsdómari kvað upp dóminn.

DÓMSORÐ

Stefndu, Jökull Tómasson og Kathy Clark, greiði stefnanda, Vatnslögnum ehf. 2.500.000 krónur með dráttarvöxtum skv. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 5. apríl 2005 til greiðsludags.

Stefndi í gagnsök skal sýkn af öllum kröfum stefnenda í gagnsök.

Stefndu í aðalsök og stefnendur í gagnsök greiði stefnandi í aðalsök og stefnda í gagnsök 350.000 krónur í málskostnað.