Ógilding samnings. Misneyting. Skuldarviðurkenning. Endurgreiðsla.

A krafðist þess að afsal hennar til sonar síns B frá apríl 2003 vegna réttinda samkvæmt leigusamningi um landspildu úr jörðinni V yrði ógilt með dómi. Hún krafðist þess jafnframt að skuldarviðurkenning B til hennar frá janúar 2004 vegna láns yrði ógilt með dómi og hann dæmdur til að greiða henni skuldina. Í málinu lágu fyrir vottorð tveggja lækna um andlegt heilsufar A á þeim tíma sem atvik málsins urðu og kom þar meðal annars fram að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hefðu þróast allt frá árinu 2000. A byggði á því að B hefði misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið eða ekkert endurgjald með því að nýta sér að hún var ekki andlega hæf til að gera slíkan samning þegar hann var gerður. Fallist var á með A að verulegur og augljós munur væri á því verði sem B greiddi fyrir eignina og raunvirði hennar. Þá var ekki talið að það fengi staðist að B hefði ekki verið ljóst og væri ekki enn ljóst hvernig andlegu atgervi A hefði hrakað vegna sjúkdómsins allt frá árinu 2000. Að öllu virtu var talið að skert andlegt hæfi A hefði sett mark sitt á efni samningsins og að vegna 31. gr. laga nr. 7/1936 gæti B ekki borið fyrir sig samninginn og að hann væri óskuldbindandi fyrir A. Af sömu ástæðum var fallist á kröfu A um ógildingu á fyrrnefndri skuldarviðurkenningu og B dæmdur til að greiða henni skuldina.

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Gunnlaugur Claessen, Garðar Gíslason og Hrafn Bragason.

Áfrýjandi skaut málinu upphaflega til Hæstaréttar 2. ágúst 2006. Ekki varð af fyrirhugaðri þingfestingu 13. september 2006 og var áfrýjað öðru sinni 27. þess mánaðar. Hún krefst þess að afsal hennar til stefnda 5. apríl 2003 vegna réttinda samkvæmt leigusamningi um nánar tilgreinda landspildu úr jörðinni Vatnsenda verði ógilt með dómi. Þá krefst hún þess að skuldarviðurkenning stefnda til hennar 19. janúar 2004 vegna láns að fjárhæð 1.000.000 krónur verði ógilt með dómi og hann dæmdur til að greiða henni þá fjárhæð með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 19. janúar 2004 til greiðsludags. Loks krefst hún málskostnaðar í héraði og fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

I.

Áfrýjandi fékk leyfi til setu í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, sem lést 1995. Stefndi er sonur þeirra, en systkin hans eru fimm. Áfrýjandi afsalaði stefnda 25.000 fermetra lóð, sem hún hafði á leigu úr landi Vatnsenda í Kópavogi 5. apríl 2003, en afsalið var móttekið til þinglýsingar 22. desember sama ár. Það ber ekki með sér söluverð, en stefndi hefur síðar greint frá því að það hafi verið 1.500.000 krónur. Lóðinni afsalaði hann síðan til Kópavogsbæjar 11. mars 2005 fyrir 19.000.000 krónur. Fjögur börn áfrýjanda hlutuðust til um það 25. ágúst 2004 að hún yrði svipt lögræði og var hún svipt sjálfræði og fjárræði með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september sama ár. Segir meðal annars í úrskurðinum að hún sé að mati læknis haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og að hans mati sé hún ófær um að ráða persónulegum högum sínum og fé. Sama dag og krafa um lögræðissviptingu var gerð kröfðust fjögur systkin stefnda þess að bú föður þeirra yrði tekið til opinberra skipta og var fallist á það með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 10. september 2004. Skipaður lögráðamaður áfrýjanda höfðaði síðan málið fyrir hennar hönd og var það þingfest 30. júní 2005. Eru kröfur hennar reistar á III. kafla laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga með áorðnum breytingum, sbr. einkum 30. gr., 31. gr. og 36. gr. Málsatvik og málsástæður aðilanna eru nánar raktar í hinum áfrýjaða dómi.

II.

Í málinu liggja fyrir vottorð tveggja lækna um andlegt heilsufar áfrýjanda á þeim tíma, sem atvik málsins urðu. Er annað þeirra minnisblað Helga Guðbergssonar 9. mars 2004 um vitjun til áfrýjanda á heimili hennar, þar sem hún býr með stefnda og öðrum syni sínum. Þar segir meðal annars: „Samræður við A benda sterklega til að hún sé með mikil elliglöp og að dómgreind hennar sé áfátt. Hún þyrfti að fara í frekara mat á öldrunardeild. ... Ég tel vafalítið að A sé ekki fær um að sjá um sig sjálf, ... Samtalið bendir til að hún sjái ekki um fjármál sín.“ Í vottorði Jóns Snædal yfirlæknis 16. ágúst 2004 segir meðal annars um áfrýjanda: „Ofangreindri konu var vísað til mín á móttöku fyrir tveimur árum og sá ég hana fyrst 20.08.2002. Rannsóknir sem fóru þá fram í kjölfarið bentu til þess að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og var hún sett á viðeigandi lyfjameðferð vegna þess. Það varð þó ekki af því að hún tæki lyfið því sonur hennar taldi að það væri henni óheilsusamlegt og afstaða hans leiddi sömuleiðis til þess að í kjölfar seinni komu hennar 01.10. 2002 féll hún út úr eftirliti af hálfu móttökunnar. Fyrir tilstuðlan dóttur kom A að nýju á móttöku 20. apríl á þessu ári og síðan aftur 3. ágúst sl. ... Samkvæmt upplýsingum sem dóttir hennar gaf upphaflega, er það á árinu 2000 sem ættingjar fara að taka eftir gleymsku hjá A sem síðan færist í vöxt. Í viðtali í ágúst 2002 átti hún í erfiðleikum með að vita hvað tímanum leið og gat ekki lagt einfalda hluti á minnið í stutta stund. Hún kláraði ekki einfalt reikningsdæmi. ... Í viðtali í apríl síðastliðinn var vitræn geta orðin greinilega lakari. ... Það er því niðurstaða undirritaðs að A sé haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hafi verið að þróast á að minnsta kosti fjórum árum. Einkennin í hennar tilviki eru fyrst og fremst skert nærminni sem nú er orðið verulegt en auk þess skert innsæi og dómgreind á eigin getu. Niðurstaðan er því sú að hún geti ekki ráðið persónulegum högum sínum eða fjármálum.“

Í skýrslu stefnda fyrir dómi kom fram að móðir hans hafi viljað afsala honum spildunni í Vatnsendalandi áður en hún yrði áttræð. Hann hafi einn systkinanna sinnt landinu og haft þar með höndum atvinnurekstur, sem var ræktun og sala blóma fyrir verslunina Blómaval. Söluverðið á lóðinni í skiptum stefnda og áfrýjanda kvað hann hafa verið samkomulagsatriði milli þeirra mæðgina, en hann hafi sjálfur átt þar gróðurhús og fleira. Þá gat hann þess að söluverðið á sama landi til Kópavogsbæjar hafi fyrst og fremst ráðist af því að hann hafi við söluna misst aðstöðu fyrir atvinnurekstur sinn. Þá lýsti hann yfir að honum væri ókunnugt um að áfrýjandi væri haldin Alzheimer sjúkdómi eða hafi verið það þegar atvik málsins urðu. Loks gaf hann upp nokkrar ástæður fyrir því hvers vegna hann leysti ekki út þau lyf, sem læknir ávísaði áfrýjanda vegna Alzheimer sjúkdóms hennar.

III.

Faðir stefnda tók umrædda spildu á leigu 30. nóvember 1958 og skyldi samningurinn gilda í 50 ár. Mátti leigutaki selja eða leigja landið öðrum á leigutímanum. Leigulok hefðu samkvæmt því orðið 30. nóvember 2008. Fram er komið að ekki fór fram mat á verðmæti lóðarréttinda eða mannvirkja á spildunni í tengslum við kaup stefnda á henni af áfrýjanda. Af hálfu stefnda hafa verið lögð fram gögn sem sýna að við kaupin greiddi hann 250.000 krónur í peningum og samþykkti tvo víxla fyrir eftirstöðvunum, samtals 1.250.000 krónur, sem bera með sér að vera ódagsettir og óútgefnir.

Í samkomulagi stefnda við Kópavogsbæ segir að það sé gert „vegna innlausnar á landsspildu ... ásamt mannvirkjum og ræktun.“ Innlausnin sé nauðsynleg vegna framkvæmdar á skipulagi og greiði Kópavogsbær 19.000.000 króna eingreiðslu í skaðabætur. Skyldi bærinn strax fá hluta landsins til umráða, en stefndi halda afnotarétti fyrir starfsemi sína til 15. október 2005. Þá var honum heimilt að fjarlægja gróður og þau mannvirki, sem hann kysi að nýta áfram annars staðar. Ekki er fram komið að hvaða marki stefndi nýtti sér þá heimild, sem síðast var getið.

Áfrýjandi byggir á því að stefndi hafi misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið eða ekkert endurgjald með því að nýta sér að hún var ekki andlega hæf til að gera slíkan samning þegar hann var gerður. Með því hafi hann rýrt eigur óskipta búsins sem nú hafi verið tekið til opinberra skipta. Landið, sem um ræðir, hafi verið stórt og lóðarréttindin verðmæt þótt einungis hafi verið eftir fimm og hálft ár af leigutímanum þegar áfrýjandi afsalaði stefnda landinu. Þá þegar hafi verið fullljóst að vegna nýs skiplags á svæðinu yrði knýjandi þörf fyrir Kópavogsbæ að fá umráð yfir landinu strax og sé haldlaus sú viðbára að bærinn hafi einfaldlega getað látið samninginn renna út án þess að aðhafast neitt það sem eftir var leigutímans. Yrði því að líta svo á að söluverðið hafi aðallega verið bætur fyrir að losa landið undan leigusamningi. Til stuðnings staðhæfingu um verulegt verðmæti leigulóðarréttindanna hefur áfrýjandi lagt fram í málinu úrskurð matsnefndar eignarnámsbóta um verðmæti leiguréttinda yfir annarri og margfalt minni lóð í Vatnsendalandi, sem Kópavogsbær tók eignarnámi, en tæplega sex ár voru eftir af 50 ára leigutíma í því tilviki. Niðurstaðan þar hafi orðið sú að leiguréttindin voru metin á rúmlega 11.000.000 krónur. Þá hafi í sölunni til stefnda fylgt lítill sumarbústaður og geymsluskúr. Mótmælir áfrýjandi að bæturnar hafi komið fyrir missi aðstöðu fyrir rekstur stefnda, en umfang hans telur áfrýjandi hafa verið „nánast ekkert“.

IV.

Fyrir liggur að engin sundurliðun á kaupverði var gerð um einstaka þætti hins selda við kaup Kópavogsbæjar á lóðinni og því sem henni tengdist. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti kom jafnframt fram að engin gögn, hvorki skattframtöl stefnda né önnur gögn, voru lögð fyrir kaupandann um verðmæti atvinnurekstrar stefnda á landinu í samningsviðræðum þeirra um kaupverð. Hefur verðmæti þessarar aðstöðu eða umfangi starfseminnar hvorki verið lýst með nokkrum hætti í málinu, né það stutt gögnum. Er því ósönnuð sú staðhæfing stefnda að söluverðið hafi einkum legið í þessum þætti og gildir einu þótt tekið hafi verið undir staðhæfingu hans í framburði fulltrúa kaupandans fyrir dómi. Verður stefndi að bera hallann af því. Áfrýjandi hefur hins vegar fært fram gild rök fyrir því að verðmæti hafi legið í leiguréttindunum þótt fá ár hafi verið eftir af leigutímanum þegar stefndi keypti landið. Þá kom fram af hálfu stefnda við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti að Kópavogsbær hafi þegar á árinu 2003 ætlað að hefja umsvif á landinu, sem stefnda hafi tekist að koma í veg fyrir. Að virtu öllu því, sem að framan greinir, verður fallist á með áfrýjanda að verulegur og augljós munur hafi verið á því verði, sem stefndi greiddi áfrýjanda fyrir eignina og raunvirði hennar.

Í II. kafla að framan var greint frá andlegu heilsufari áfrýjanda á þeim tíma, sem hér skiptir máli. Stefndi var með í för 20. ágúst 2002 þegar áfrýjandi leitaði læknis, sem gaf út síðara vottorðið, sem að framan var rakið. Var honum jafnframt ætlað að leysa út lyf fyrir áfrýjanda vegna sjúkdóms hennar. Fær sú staðhæfing stefnda með engu móti staðist að honum hafi þá ekki verið ljóst og sé ekki enn ljóst hvernig andlegu atgervi hennar hefur hrakað vegna sjúkdómsins allt frá árinu 2000. Verður að öllu virtu að líta svo á að skert andlegt hæfi áfrýjanda hafi sett mark sitt á efni samningsins. Þá héldu málsaðilar saman heimili þegar afsalið var gert 5. apríl 2003. Er fallist á með áfrýjanda að sú aðstaða sé hér fyrir hendi að vegna ákvæða 31. gr. laga nr. 7/1936 geti stefndi ekki borið fyrir sig samninginn og að hann sé óskuldbindandi fyrir áfrýjanda. Verður samkvæmt því tekin til greina krafa hennar um að afsal hennar til stefnda 5. apríl 2003 verði ógilt.

V.

Áfrýjandi krefst þess jafnframt að skuldarviðurkenning stefnda til hennar 19. janúar 2004 vegna lánveitingar að fjárhæð 1.000.000 krónur verði ógilt og hann dæmdur til að greiða þá fjárhæð með vöxtum. Er byggt á sömu ástæðum og eiga við um kröfu, sem áður var fjallað um, og lýtur að ógildingu á afsali. Samkvæmt skuldarviðurkenningu stefnda ber skuldin ekki vexti og skal endurgreidd með fimm jöfnum árlegum afborgunum, í fyrsta sinn 19. janúar 2007. Við munnlegan flutning málsins fyrir Hæstarétti var af hálfu stefnda lögð fram bankakvittun, sem hann kveður sýna að framangreindan dag hafi hann greitt áfrýjanda 200.000 krónur inn á skuldina. Hefur þessu ekki verið mótmælt af hálfu áfrýjanda sérstaklega. Þegar skuldarviðurkenningin er virt er ljóst að lánið var veitt með kjörum sem voru stefnda afar hagfelld og áfrýjanda að sama skapi óhagstæð. Áður er fram komið hvernig heilsu áfrýjanda var farið og hverjar aðstæður hennar að öðru leyti voru. Af sömu ástæðum og greinir í IV. kafla að framan verður fallist á þennan kröfulið áfrýjanda og stefndi dæmdur til að greiða skuldina með dráttarvöxtum frá þeim degi er málið var höfðað. Sú málsvörn stefnda að tvö systkin hans hafi einnig fengið lán frá áfrýjanda skiptir ekki máli, en umrædd lán voru veitt meðan áfrýjandi var enn heil heilsu og að hluta meðan eiginmaður hennar lifði.

Stefndi verður dæmdur til að greiða áfrýjanda málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti, sem verður ákveðinn í einu lagi eins og nánar segir í dómsorði.

Dómsorð:

Afsal áfrýjanda, A, til stefnda, B, á réttindum samkvæmt leigusamningi 30. nóvember 1958 um 25.000 fermetra landspildu úr jörðinni Vatnsenda í Kópavogi er ógilt.

Skuldarviðurkenning stefnda til áfrýjanda vegna láns 19. janúar 2004 er ógilt. Stefndi greiði áfrýjanda 1.000.000 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. júní 2005 til greiðsludags, allt að frádregnum 200.000 krónum miðað við 19. janúar 2007.

Stefndi greiði áfrýjanda samtals 800.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Hæstarétti.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 4. maí 2006.

Mál þetta var höfðað 30. júní 2005 og dómtekið 25. f.m.

Stefnandi er A, […] en skipaður lög­ráða­­maður hennar, Bjarni Eiríksson héraðsdómslögmaður, Lágmúla 7, Reykjavík rekur málið fyrir hönd hennar.

Stefndi er B, […], Reykjavík.

Stefnandi gerir eftirfarandi dómkröfur:

1)  Að afsalsbréf stefnanda til stefnda, dags. 5. apríl 2003, vegna réttinda sam­kvæmt leigusamningi um 25 þúsund fermetra landspildu úr jörðinni Vatnsenda[…], verði dæmt ógilt og afmáð úr veðmálabókum.

2)  Að skuldaviðurkenning stefnda til stefnanda, dags. 19. janúar 2004, vegna láns að upphæð ein milljón króna verði dæmd ógild og jafnframt að stefndi verði dæmdur til að endurgreiða stefnanda eina milljón króna með dráttarvöxtum frá 19. janúar 2004 til greiðsludags, skv. vaxtalögum nr. 38/2001.

Þá krefur stefnandi stefnda um greiðslu málskostnaðar.

Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hendi hennar.

                                                                                     I

Stefnandi situr í óskiptu búi eftir eiginmann sinn, C, sem lést þ. […] 1995, ásamt sex börnum þeirra hjóna samkvæmt leyfi sýslumannsins í Reykja­vík dags. 19. janúar 1996.  Stefnandi hefur eftir fráfall manns síns haldið áfram heimili að […] með stefnda og öðrum syni sínum.

Samkvæmt búsetuleyfinu er meðal eigna búsins getið hluta í fasteigninni […] (á fasteigninni hafði C rekið gróðrarstöðina […]), sumarhúss á […] og bifreiðar.

Í stefnu segir að um mitt ár 2004 hafi “hin fjögur börnin” komist að því að stefnandi hafi afsalað stefnda eignina að […] árið áður og að því er virtist án nokkurs endurgjalds.  Í ljósi þess að stefnandi hafi á þeim tíma er salan til stefnda fór fram verið orðin veik af Alzheimer sjúkdómi og því ekki fær um að gera fjármálalegar ráðstafanir hafi verið sett fram beiðni við Héraðsdóm Reykjavíkur þ. 25. ágúst 2004 um að dánarbú C yrði tekið til opinberra skipta og jafnframt hafi verið óskað eftir að stefnandi yrði svipt lögræði.

Helgi Guðbergsson, læknir á héraðsvakt heilsugæslunnar, fór þ. 9. mars 2004 í vitjun á heimili stefnanda að beiðni G, sonar hennar, til að meta ástand hennar og aðstæður.  Í minnisblaði læknisins segir að samræður við A bendi sterklega til að hún sé með mikil elliglöp og að dómgreind hennar sé áfátt.  Hún þyrfti að fara í frekara mat á öldrunardeild en þó sé ástand hennar ekki metið þannig að hún sé í yfirvofandi hættu eða að grípa þurfi “akút” inn í mál hennar.

Einnig liggur frammi vottorð Jóns Snædal, yfirlæknis á öldrunarlækningadeild Landakoti, dags. 16. ágúst 2004.  Þar segir:  “Ofangreindri konu var vísað til mín á móttöku fyrir tveimur árum og sá ég hana fyrst 20.08.2002.  Rannsóknir sem fóru þá fram í kjölfarið bentu til þess að hún væri haldin elliglöpum af Alzheimer gerð og var hún sett á viðeigandi lyfjameðferð vegna þess.  Það varð þó ekki af því að hún tæki lyfið því sonur hennar taldi að það væri henni óheilsusamlegt og afstaða hans leiddi sömuleiðis til þess að í kjölfar seinni komu hennar 01.10.2002 féll hún út úr eftirliti af hálfu móttökunnar.  Fyrir tilstuðlan dóttur kom A að nýju á móttöku 20. apríl á þessu ári og síðan aftur 3. ágúst sl.  . . .Samkvæmt upplýsingum sem dóttir hennar gaf upphaflega er það á árinu 2000 sem ættingjar fara að taka eftir gleymsku hjá A sem síðan færist í vöxt.  Í viðtali í ágúst 2002 átti hún í erfiðleikum með að vita hvað tímanum leið og gat ekki lagt einfalda hluti á minnið í stutta stund.  Hún kláraði ekki einfalt reikningsdæmi. . . .Það er því niðurstaða undirritaðs að A sé haldin elliglöpum af Alzheimer gerð sem hafi verið að þróast á að minnsta kosti fjórum árum.  Einkennin í hennar tilviki eru fyrst og fremst skert nærminni sem nú er orðið verulegt en auk þess skert innsæi og dómgreind á eigin getu.  Niðurstaðan er því sú að hún geti ekki ráðið persónulegum högum sínum eða fjármálum.”

Samkvæmt úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 10. september 2004 var dánarbú C tekið til opinberra skipta og var Steinunn Guðbjartsdóttir hdl. skipuð skiptastjóri.  Með úrskurði Héraðsdóms Reykjavíkur 17. september 2004 var ákveðið með heimild á a-lið 4. gr. lögræðislaga að stefnandi skyldi vera svipt lögræði; sjálfræði og fjárræði, og þann 15. október 2004 skipaði sýslumaðurinn í Reykjavík Bjarna Eiríksson hdl. til að vera lögráðamann hennar.

Á fyrsta skiptafundi, 5. október 2004, mætti Páll Arnór Pálsson hrl. með erfingjunum D, , E og F og Kjartan Reynir Ólafs­son hrl. f.h. stefnanda samkvæmt umboði dags. 24. mars 2004.  Þar lýsir stefnandi að meginefni yfir að kynni til þess að koma að hún yrði vegna veikinda ófær um að rísa undir ábyrgð sinn á fjárreiðum sínum feli hún lögmanninum fullt og ótakmarkað umboð til að annast fyrir sína hönd allt það sem ætla mætti að hún hefði sjálf gert andlega heilbrigð til tryggingar eðlilegri umsýslu á fjárreiðum sínum.  Að auki segir m.a. í umboðinu:  “. . .en honum er kunnugt um þá fjármálalegu aðstoð sem sonur minn B . . .hefur veitt mér í gegnum árin og skal sá háttur vera sem fyrr á meðan heilsa mín leyfir. . .”  Páll Arnór Pálsson hrl. mótmælti því að unnt væri að byggja á umboðinu þar sem stefnandi hefði verið svipt lögræði.  Kjartan Reynir Ólafsson hrl. afhenti ljósrit erfðaskrár þess efnis að hjónin C og stefnandi þessa máls arfleiddu hvort annað að 1/3 hluta eigna sinna.  Þá kom fram að stefndi hefði keypt eignina […] þann 5. apríl 2003 fyrir 1.500.000 krónur og hefði hann greitt 250.000 krónur með peningum.  Kjartan Reynir Ólafsson hrl. upplýsti að hann hefði útbúið afsal vegna sölunnar og skulda­viður­kenningu vegna ógreiddra eftirstöðva.  Ekkert mat hefði legið til grundvallar söluverði en ljóst væri að stefnandi hafi viljað selja landið á þessu verði.  Páll Arnór Pálsson hrl. mótmælti gildi samningsins á þeim grundvelli að stefnandi hefði verið ófær um að taka fjárhagslegar ákvarðanir á þessum tíma og kaupverðið væri augsýnilega of lágt og ekki í samræmi við raunverulegt verðmæti.  Stefndi tók fram að hann ætti fast­eignir á landinu og stundaði þar atvinnurekstur.

Á skiptafundi 2. desember 2004 lýsti lögráðamaður stefnanda yfir að hann krefðist ógildingar á kaupsamningi um fasteignina að […] Kópavogi og fékk stefndi vikufrest til að taka afstöðu til kröfunnar.  Þá krafðist hann skýringa á úttektum af reikningi stefnanda.  Með bréfi lögmanns stefnda í máli þessu til skiptastjórans, dags. 8. desember 2004, var ógildingarkröfunni mótmælt.  Sú afstaða var ítrekuð á skiptafundi 13. desember 2004.  Þá var fjallað um úttektir af reikningi stefnanda og lagði stefndi fram skjöl sem hann kvað skýra þær.

Á skiptafundi 23. maí 2005 kom m.a. fram að fresta þyrfti skiptameðferð þar til niðurstaða hefði fengist í dómsmáli þessu en lögráðamaður stefnanda upplýsti um undirbúning að málshöfðun.  Á skiptafundi 21. október 2005 var lagt fram skjal sem sýndi að Kópavogsbær hefði leyst til sín fasteignina […] þann 11. mars 2005 fyrir 19.000.000 króna.  Lögráðamaður stefnanda skoraði á stefnda að greiða stefnanda og dánarbúi C andvirði eignarinnar til að komist yrði hjá málaferlum en lögmaður stefnda (K.R.Ó.) hafnaði því f.h. umbjóðanda síns. 

Meðal gagna málsins eru eftirtalin:  Kvittun stefnanda, dags. 5. apríl 2003, fyrir greiðslu stefnda á 250.000 krónum vegna kaupsamnings v. […].  Tvö víxlablöð, með upphæðunum 250.000 krónur og 1.000.000 króna; þau tilgreina stefnda sem greiðanda og eru árituð af honum um samþykki.  Afsalsbréf stefnanda, dags. 5. apríl 2003, til handa stefnda á réttindum samkvæmt leigusamningi um 25 þúsund fermetra landspildu úr landi jarðarinnar Vatnsenda; það hafi verið nýtt til ræktunar á garðávöxtum, trjám og plöntusölu, svo sem um sé getið í leigusamningi til 50 ára, dagsettum 30. nóvember 1958, og fylgi sumarbústaður og geymsluhús en plastgróðurhús, sem séu á landinu, hafi verið og séu í eigu afsalshafa.  Skuldarviður­kenning, undirrituð af stefnda 19. janúar 2004 í viðurvist votta, þar sem hann viðurkennir að hafa fengið að láni eina milljón króna frá stefnanda; lánið beri ekki vexti og skuli endurgreiðast með fimm jöfnum, árlegum afborgunum, í fyrsta sinn 19. janúar 2007.

Með leigusamningi 30. nóvember 1958 leigði Sigurður Hjaltested, ábúandi og umbjóðandi jarðarinnar Vatnsenda, Kópavogskaupstað, C til 50 ára land það sem kröfugerð stefnanda lýtur að.  Með bréfi bæjarstjórans í Kópavogi 2. ágúst 1973 var C tilkynnt sú ákvörðun bæjarráðs að samþykkja flutning á kaffiskúr á […] enda yrði skúrinn fluttur burtu bæjarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist yrði.  Samkvæmt matsvottorði Fasteignamats ríkisins 31. desember 2002 vegna […] er fasteignamat geymsluskúrs 552.000 krónur og sumarbústaðar 493.000 krónur eða samtals 1.045.000 krónur og lóðar 1.758.000 krónur.  Þá liggur frammi mat, dags. 28. október 2004, sem Jón Guðmunds­son, löggiltur fasteignasali, framkvæmdi að beiðni skiptastjóra í dánarbúi C á söluverði fasteigna á lóðinni […] við […].  Í matinu segir að um sé að ræða sumarbústað um 25 ferm. að gólffleti auk óinnréttaðs geymsluskúrs.  Húsið sé byggt úr timbri árið 1974 en byggingarár geymsluskúrsins komi ekki fram í uppflettiskrám F.M.R.  Lóðin sé 25.000 ferm. leigulóð, ræktuð og frágengin.  Leigusamningur, dags. 30.11.1958, gildi til 50 ára.

Þann 11. mars 2005 var undirritað samkomulag Kópavogsbæjar og stefnda vegna innlausnar á landsspildu […] ásamt mannvirkjum og ræktun.  Í samn­ingnum segir að Kópavogsbær fái við undirskrift  hans umráð landsins að hluta en lóðarhafi haldi afnotarétti fyrir þá starfsemi, sem hann sé með á svæðinu, til 15. október 2005.  Skaðabætur vegna þessa eru ákveðnar 19.000.000 króna.  Þá segir:  “Þar sem skaðabætur vegna framkvæmda á skipulagi eru að fullu greiddar við undirritun samkomulagsins er því lýst yfir að Kópavogsbær sé löglegur eigandi eignarinnar.” 

Í bréfi Þórðar Clausen Þórðarsonar bæjarlögmanns Kópavogsbæjar til lögmanns stefnda, dags. 19. október 2005, sem hann staðfesti fyrir dóminum, upplýsir hann:  “. . . að bætur voru að langmestu leyti vegna stöðvunar á atvinnustarfsemi lóðarhafa en þarna var rekin umtalsverð blómaræktun og sala.  Einnig var verið að bæta gróðurhús og vermireiti og annað tilheyrandi atvinnustarfseminni.  Aðeins voru 4 ár eftir af leigusamningi en að honum loknum fellur landið aftur til bæjarins.  Önnur mannvirki á landinu voru kaffiskúr ásamt viðbyggingu sem byggð var án leyfis, gróður og girðingar að hluta. 

Í greinargerð stefnda segir að stefndi hafi um 25 ára skeið starfað við blóma­ræktun og rekið fyrirtæki sitt og starfsemi að […].  Hugur stefnanda hafi lengi staðið til þess að selja stefnda eignina enda hafi hann einn barna hennar nýtt sér þá aðstöðu, sem þar hafi verið til blómaræktunar, um árabil og byggt upp vermireiti og gróðurhús fyrir atvinnustarfsemi sína. 

                                                                                     II

Kröfur stefnanda eru byggðar á því að stefndi hafi misbeitt aðstöðu sinni til að komast yfir fjármuni og verðmæti fyrir óeðlilega lítið endurgjald eða ekkert og rýrt með þeim hætti eignir hins óskipta bús með því að nýta sér að stefnandi hafi ekki verið andlega hæf til að gera slíka samninga.

Málsóknin er byggð á III. kafla samningalaga nr. 7/1936 með síðari breytingum, einkum 30., 31. og 36. gr.  Stefndi hafi nýtt sér bágindi stefnanda til að afla sér hagsmuna þannig að bersýnilegur mismunur sé á hagsmunum þessum og því endurgjaldi er kom fyrir þá.  Einu megi gilda hvort stefndi hafi talið stefnanda vera ljóst efni þeirra gjörninga, sem hún gerði við stefnda, því að honum hafi verið fullkunnugt um andlegt ástand hennar á þeim tíma, að hana hafi skort gerhæfi.

Af hálfu stefnda er bent á að stefnandi hafi verið lögráða er umstefnt afsalsbréf var gefið út og lánveiting fór fram  og er því mótmælt að hann hafi misbeitt aðstöðu sinni í viðskiptum við móður sína um leigulóðarréttindi að […] eða lánafyrirgreiðslu frá henni.  Elliglöp af Alzheimer sjúkdómi komi málinu ekki við. 

Nefnd eru dæmi þess að stefnandi hafi veitt börnum sínum fjárhagslega aðstoð án þess að ætla þeim að greiða vexti þegar og ef hún fengi endurgreiðslu.  Vitað hafi verið að lóðarleigusamningurinn hafi verið að renna út og yrði ekki endurnýjaður vegna yfirstandandi framkvæmda og skipulagsbreytinga Kópavogsbæjar; einnig að kaffiskúrinn þyrfti að flytja burtu, bæjarsjóði að kostnaðarlausu, sem og annað sem reist hafi verið í heimildarleysi á landinu. 

                                                                                     III

Stefnandi var áttræð og fjárráða er hún framkvæmdi þá löggerninga sem um ræðir í málinu.  Þeir bera augljóslega nokkurt mót örlætis­gerninga að því er tekur til greiðslukjara/endugreiðsluskilmála svo og verðs en mat fasteignasala gefur vísbend­ingu um markaðsverð þeirrar eignar sem stefnandi afsalaði stefnda að […]. 

Það eitt að stefnandi hafi á þessum tíma verið greind með elliglöp af Alzheimer gerð, sem staðfest var síðar, eða 16. ágúst 2004, með læknisvottorði leiðir ekki til þess að fallast beri á dómkröfur stefnanda heldur þarf til að koma að sýnt sé fram á að umstefndar fjárhagslegar ráðstafanir hennar hafi verið óvenjulegar og óhæfilegar miðað við efnahag og þannig borið ljóst vitni um að hún hafi ekki verið andlega hæf til að gera samningana.

Fram er komið að stefnandi hafi veitt syni sínum, öðrum er stefnda, lán að upphæð 1.440.000 krónur, sem hann hefur endurgreitt, og þrívegis á árabilinu 1986 til 1998 veitt einni dóttur sinni lán samtals að upphæð 561.604 krónur.  Ekki er sýnt að frá þessum lánveitingum hafi verið gengið á tryggilegri hátt eða hagfelldari lán­veitanda en um ræðir í tilviki stefnda.  Einnig hefur verið upplýst að á árinu 1999 ákvað stefnandi að greiða börnum sínum, og greiddi út, fyrir fram arf samtals að upphæð um tíu milljónir króna. 

Af framangreindum dæmum verður dregin sú ályktun að stefnanda hafi verið tamt að leitast við að veita börnum sínum fjárhagslega aðstoð.  Þau benda einnig til all góðs fjárhags.  Með vísun jafnframt til þess sem áður segir um sérstök tengsl stefnda við landspilduna […] verður ekki fallist á kröfur stefnanda á þeim lagagrundvelli sem þær eru reistar á.

Samkvæmt þessu er niðurstaða dómsins sú að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda.  Ákveðið er að málskostnaður skuli falla niður.

Mál þetta dæmir Sigurður H. Stefánsson héraðsdómari.

                                                                               D ó m s o r ð:

Stefndi, B, er sýkn af kröfum stefnanda, A.

Málskostnaður fellur niður.