Fimmtudaginn 3. júní 2004.
Nr. 51/2004.	Hallbjörg Gunnarsdóttir Guðný Jóhannsdóttir Ingibjörg Jóhannsdóttir Vilborg Jóhannsdóttir og Guðbjörg Jóhannsdóttir (Valgeir Kristinsson hrl.) gegn Hafnarfjarðarbæ (Guðmundur Benediktsson hrl.)

 

Fasteign. Erfðafesta. Eignarnám.

Árið 1932 fékk B veitingu fyrir lóð til ræktunar með venjulegum skilmálum. Ekki var um það deilt að réttindin væru ótímabundin erfðafesturéttindi. Eftir að bæjarstjórn H ákvað að taka landið eignarnámi reis ágreiningur við erfingja B um fjárhæð eignarnámsbóta. Við úrlausn þess ágreinings varð að túlka efnisinntak þeirra réttinda sem bæta skyldi. Talið var að í orðalaginu „til ræktunar með venjulegum skilmálum“ fælist sú takmörkun á rétti B og erfingja hans að einungis hafi verið heimilt að reisa þau mannvirki á landinu sem tengdust ræktun á því, en ekki heimild til að búta landið niður í lóðir undir íbúðarhús eða önnur mannvirki. Eignarnámsbætur voru ákveðnar á grundvelli þessarar niðurstöðu. 

 

Dómur Hæstaréttar.

Mál þetta dæma hæstaréttardómararnir Markús Sigurbjörnsson, Garðar Gíslason og Guðrún Erlendsdóttir.

Áfrýjendur skutu málinu til Hæstaréttar 27. janúar 2004 og krefjast þess aðallega að stefndi greiði þeim 13.875.710 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags. Til vara krefjast þær annarrar lægri fjárhæðar, en staðfestingar héraðsdóms ella. Þær krefjast og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Stefndi krefst staðfestingar héraðsdóms og málskostnaðar fyrir Hæstarétti.

Með vísan til forsendna héraðsdóms ber að staðfesta niðurstöðu hans um að stefndi greiði áfrýjendum samtals 4.192.035 krónur ásamt dráttarvöxtum, svo og ákvæði hans um málskostnað, en stefndi hefur ekki gagnáfrýjað.

Rétt er að hver aðila beri sinn málskostnað fyrir Hæstarétti.

Dómsorð:

Stefndi, Hafnarfjarðarbær, greiði áfrýjendum, Hallbjörgu Gunnarsdóttur, Guðnýju Jóhannsdóttur, Ingibjörgu Jóhannsdóttir, Vilborgu Jóhannsdóttur og Guðbjörgu Jóhannsdóttur, 4.192.035 krónur með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags.

Málskostnaðarákvæði héraðsdóms skal vera óraskað.

Málskostnaður fyrir Hæstarétti fellur niður.

 

 

Dómur Héraðsdóms Reykjaness 31. október 2003.

             Málið er höfðað með stefnu birtri 14. janúar 2003 og var dómtekið að loknum munnlegum málflutningi 14. október sl.

             Stefnendur eru, db. Guðna V. Björnssonar, kt. [...], Guðný Jóhannsdóttir, kt. [...], Hraunbrún 21, Hafnarfirði, Ingibjörg Jóhannsdóttir, kt. [...], Hjallabraut 3, Hafnarfirði, Vilborg Jóhannsdóttir, kt. [...], Helgamagrastræti 10, Akureyri og Guðbjörg Jóhannsdóttir, kt. [...], Völuási 42, Hafnarfirði en stefndi er Bæjarsjóður Hafnarfjarðar, kt. [...], Strandgötu 6, Hafnarfirði.

             Dómkröfur:

             Stefnendur gera þær kröfur, að stefndi greiði þeim í skaðabætur aðallega 13.875.710 krónur auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 26. ágúst 2002 og til vara lægri fjárhæð, þó eigi lægri en 3.875.710 krónur með sömu vaxtakröfu og upphafsdegi og aðalkrafan.  Þá er krafist málskostnaðar að skaðlausu.

            

             Stefndi krefst sýknu af aðalkröfu stefnenda og málskostnaðar að skaðlausu.

             Stefndi fellst á það að greiða stefnendum varakröfu þeirra utan málskostnaðarkröfu til lögmanns þeirra.  Er stefnandi því reiðubúinn til þess að greiða stefnendum kröfu að fjárhæð 3.875.710 krónur auk dráttarvaxta frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags auk málskostnaðar að fjárhæð 316.525 krónur auk dráttarvaxta af þeirri fjárhæð fyrir sama tíma .

I.

             Um málavexti er ekki deilt en upphaf þeirra er á þá leið að þann 24. ágúst 1932 fékk Björn Jóhannsson, Austurgötu 5 í Hafnarfirði veitingu fyrir lóð til ræktunar með venjulegum skilmálum. Afkomendur Björns voru Jóhann, Guðni Vilberg Björnsbörn sem öll eru dáin.  Vilborg átti ekki afkomendur og erfðu því Jóhann og Guðni landið eftir föður sinn. Eftirlifandi maki Guðna, Hallbjörg Gunnarsdóttir situr í óskiptu búi Guðna en Jóhann Björnsson er látinn og skiptum lokið. Erfingjar og eigendur að hans helmingi eru stefnendurnir systurnar, Guðný, Ingibjörg, Vilborg og Guðbjörg Björnsdætur. Var stærð lóðarinnar sögð tvær dagsláttur við Lækjarbotna við Kaldárselsveg í Hafnarfirði. Ekki var gengið frá formlegum lóðarsamningi. Ekki er um það deilt að réttindin væru ótímabundin erfðafesturéttindi. Í bréfi til úthlutunarhafa dagsettu 25. ágúst 1932, undirrituðu af þáverandi bæjarstóra, segir að lóðin sé veitt með venjulegum skilmálum um ræktunarlóðir. Sá sem hafðu umráð lóðarinnar girti af stærra land en um var samið í upphafi eða 10.000 fermetra og náðist samkomulag um að miða bæri við þá lóðarstærð.

             Þann 13. júní 1992 samþykkti bæjarstjórn Hafnarfjarðar af skipulagsástæðum að taka landið eignarnámi og þann 11. apríl 2001 kvað matsnefnd eignarnámsbóta upp úrskurð þar sem eignarnámsbætur voru ákvarðaðar 2.700.000 krónur auk kostnaðar af rekstri málsins. Sættu stefnendur sig ekki við niðurstöðu matsnefndar eignarnámsbóta og létu dómkveðja matsmenn til þess að meta raunvirði og markaðsverð spildunnar á matsdegi eftir mismunandi forsendum, annars vegar miðað við takmarkaða nýtingu tengda ræktun á landi og mannvirkjagerð því tengda og hins vegar miðað við að lóðin hafi verið leigð til að byggja á henni hús og mannvirki svo til ræktunar og yfir höfuð til hverra verklegra og venjulegra afnota er brjóti hvorki í bága við fyrirskipanir, vega og byggingarnefndar né fyrirmæli lögreglu og heilbrigðisnefndar.  Í báðum tilfellum skyldi leggja verðmat á ræktun og girðingar. Til þess að framkvæma hið umbeðna mat voru dómkvaddir þeir Dan V.S. Wiium, héraðsdómslögmaður og fasteignasali og Stefán Ingólfsson verkfræðingur.  Niðurstaða hinna dómkvöddu matsmanna var á þá lund að ef gengið var út frá fyrri forsendunni væri matið 3.500.000 krónur en 13.500.000 krónur væri gengið út frá hinni síðari. Kom fram í skýrslum matsmannanna fyrir dóminum að niðurstaðan sem byggð væri á síðari forsendunni væri sambærileg við að um eignarland hefði verið að ræða sem skipta mætti upp í byggingarlóðir og að þeir hefðu í því tilfelli stuðst við nærtækan samanburð við gangverð hliðstæðra réttinda að þessu leyti eftir að hafa kynnt sér fyrirliggjandi kaupsamninga um lóðir og landspildur á höfuðborgarsvæðinu og gildandi skipulag á því svæði sem hið metna land liggur á. Um þetta segir svo í matsgerðinni:  "Matsmenn túlka síðara atriði matsbeiðnar þannig að landspildan skuli metin miðað við að á henni megi reisa nýbyggingar, nánar tiltekið einbýlishús eða raðhús.  Verði landinu þá skipt upp í lóðir með hefðbundnum hætti."

II.

             Stefnendur byggja einkum á því að ekki sé um það deilt að erfðafestuskilmálar sem um spilduna gilda segi að hún sé leigð til þess að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og yfir höfuð til hverra verklegra og vanalegra afnota, er eigi komi í bága við fyrirskipanir vega- og byggingarnefndar og fyrirmæli lögreglu og heilbrigðisnefndar.  Auk þessa  vísa stefnendur til þess að ráða megi af dómaframkvæmd á undanförnum árum sem og matsgerðum matsnefndar eignarnámsbóta að mismunur á verði erfðafestulands og eignarlands hafi farið mjög minnkandi. Beri stefnendum því ekki að sæta meiri skerðingu frá verðmæti eignarlands en sem nemur tífaldri lóðarleigu.  Lætur lögmaður stefnenda þess getið að taka verði tillit til þess að landið sé til þess fallið að henta vel undir íbúðarhúsabyggð og miðað við stærð þess mætti reisa a.m.k. 15 slík hús á landinu.

             Af hálfu stefnenda kom fram að ekki sé deilt um stærð eða legu landsins eða réttindin yfir því er orðlag varðar heldur sé ágreiningum um hvert efnisinntak megi ráða af orðalaginu.  Þessu hefur stefndi samsinnt.

             Af hálfu stefnda er lög á það áhersla að lóðin hafi verið leigð á erfðafestu sem ræktunarlóð með venjulegum skilmálum og í því felist veigamikil takmörkun sem skipti meginmáli. Þær forsendur stefnenda að þeir njóti ótakmarkaðra eignarréttinda fái ekki staðist og vísar til þess að í stefnu sé þessi takmörkun í raun viðurkennd.

III.

             Í máli þessu er viðfangsefni dómsins að túlka efnisinntak þeirra réttinda sem stefnendur eiga rétt á að stefndi bæti þeim. Kemur einkum til skoðunar hvort að orðalaginu "til ræktunar með venjulegum skilmálum" felist slík takmörkun að hún leiði til þess að hafna beri aðalkröfu stefnenda en samþykkja varakröfuna sem stefndi hefur fallist á að öðru leyti en því að hann hafnar kröfu um málskostnað til lögmanns stefnenda.

             Við úrslausn þessa viðfangsefnis verður m.a. að líta til þess að í stefnu kemur ekki fram nein staðhæfing af hálfu stefnenda um að þeim sé heimilt á grundvelli erfðafesturéttindanna sem þeir leiða rétt sinn frá að hluta landið niður í lóðir undir íbúðarhús eins og hinir dómkvöddu matsmenn miða við er þeir meta réttindin til þeirrar fjárhæðar sem aðalkrafan gengur út frá. Stefnendur byggja kröfu sína fremur á því að verðmæti eignarlands og erfðafestulands hafi farið mjög minnkandi án þess að grein sé gerð fyrir því hvað nákvæmlega í því felist.  Í stefnu segir að matsnefnd eignarnámsbóta hafi ákveðið eignarnámsbætur þann 11. apríl 2001 að fjárhæð 2.700.000 króna fyrir sömu réttindi og mál þetta lýtur að og þess getið að ágreiningur hafi verið um erfðafesturéttindin og heimila nýtingu stefnenda til landsins.  Skömmu síðar, eða í september 2001 kom mat dómkvaddra matsmanna sem lagt hefur verið fram sem sönnunargagn í þessu máli. Í þeirri matsgerð eru sömu réttindi metin á 3.500.000 króna.

             Dómurinn lítur svo á að niðurstaða málsins ráðist af túlkun erfðafestuskilmálanna sem segja að lóðin sé leigð með venjulegum skilmálum um ræktunarlóðir til þess að byggja á henni hús og mannvirki, svo og til ræktunar og yfir höfuð hverra verklegra vanalegra afnota, er eigi komi í bága við fyrirskipanir vega- og byggingarnefndar og fyrirmæli lögreglu og heilbrigðisnefndar.  Þá hafi leiguliði rétt til þess að selja og veðsetja afnotarétt sinn ásamt húsum og mannvirkjum á lóðinni.

             Fellst dómurinn á þau sjónarmið stefnda að vegna þess hafi frá upphafi verið leigð á erfðafestu sem ræktunarlóð felist sú takmörkun á rétti stefnenda, að þeim hafi einungis verið heimilt að reisa þau mannvirki á landinu sem tengist ræktun á því, eins og íbúðarhús og gripahús og sambærileg mannvirki.  Ekki er fallist á að í erfðafestusamningnum felist nein heimild til þess að búta landið niður í lóðir undir íbúðarhús eða önnur mannvirki.

             Af þessu er ljóst að dómurinn telur að leggja beri til grundvallar niðurstöðu í málinu þau réttindi sem metin eru út frá þeirri forsendu að þau takmarkist við nýtingu tengda ræktun og mannvirkjagerð eins og segir í a) lið matsniðurstöðu dómkvaddra matsmanna og metin er á 3.500.000 króna.

             Aðalkröfu stefnenda er því hafnað.

             Af hálfu stefnda hefur verið fallist á að greiða stefnendum varakröfu þeirra 3.500.000 krónur samkvæmt matinu og 375.710 krónur í bætur fyrir ræktun og girðingar eða samtals 3.875.710 krónur auk matskostnaðar 316.325 krónur allt með dráttarvöxtum frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags.  Samkvæmt þessu verður stefndi dæmdur til þess að greiða stefnendum þessar fjárhæðir ásamt dráttarvöxtum samkvæmt dómsorði.

             Þó svo að stefndi vinni málið í öllu verulegu ber að horfa til þess að tryggja stefnendum sem eignarnámsþola þann stjórnarskrárverndaða rétt að fá fullt verð fyrir eign sína sé hún tekin eignarnámi, verði sá kostnaður sem af því hlýst að leita allra leiða allara leiða til þess að fá úr því leyst hvort eignarnámsákvörðun standist í öllum greinum ekki á hann lagður.  Til þessa kostnaðar stofnast vegna þess að eignarnemi kýs að nýta sér lögbundna eignarnámsheimild og því rétt til að hann svari eignarnámsþola þeim kostnaði sem af því hlýst sem sanngjarn getur talist. Til stuðnings þessari niðurstöðu má benda á Hrd. 1958:609.  Til slíks kostnaðar hlýtur að teljast hæfileg þóknun fyrir lögmannsaðstoð auk kostnaðar af þingfestingu málsins.  Þykir sá kostnaður hæfilega ákveðinn 440.000 krónur og hefur þá verið tekið tillit til virðisaukaskatts af lögmannsþóknun.

Málið dæma Sveinn Sigurkarlsson, héraðsdómari, og meðdómendurnir Magnús Thoroddsen hæstaréttarlögmaður og Gunnar Torfason, verkfræðingur.

D Ó M S O R Ð:

             Stefndi, Bæjarsjóður Hafnarfjarðar, greiði stefnendum, Db. Guðna V. Björnssonar, Guðnýju Jóhannsdóttur, Ingibjörgu Jóhannsdóttur, Vilborgu Jóhannsdóttur og Guðbjörgu Jóhannsdóttur  3.875.710 krónur auk dráttarvaxta frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags.

             Stefndi greiði stefnendum matskostnað að fjárhæð 316.325 krónur með dráttarvöxtum frá 26. ágúst 2002 til greiðsludags.

             Stefndi greiði stefnendum  440.000 krónur í málskostnað, sem beri dráttarvexti skv. III. kafla vaxtalaga 15 dögum eftir uppsögu dóms þessa til greiðsludags.